物业与业主的关系这么紧张的情况下为什么不取消物业？物业与业主的关系这么紧张的情况下为什么不取消物业？大连房产百家号物业公司与业主的合同关系，一般是指开发商单方面按照物业管理的要求起草，并没有征得业主个人同意签订的物业服务的合同。那么这份协议有哪些弊端？1、开发商单方面形成的2、有一定的局限性3、不够完善、不尽人意4、容易产生矛盾和纠纷由于物业公司与业主的服务合同，并没有与被服务方，也就是业主这一方取得协调，所以业主在很多情况下属于被动一方。我们先说一下这份合同，合同是由房地产开发商与物业公司签订。合同的平衡性以及业主权益是被严重侵害的，而且，就目前的物业公司很大一部分是属于开发商旗下的子公司，在开发商与物业签订的合同条款中，在很大一部分的权益是向物业倾斜，严重失去公平。所以，业主与物业的矛盾在签订合同时就已经产生，而且是无可避免的。那么，在目前的小区管理等方面，业主是需要依靠物业来完成的，因为业主毕竟不专业，也没有专业的时间来解决这个管理问题，所以，物业公司还是有存在下去的必要。物业公司对于社会贡献是比较大的，比如，1.物业对改善人居环境和提高城市管理水平，促进社会资产保值增值的贡献。2.对增加就业、安置剩余劳动力的的贡献。3.对构建和谐社会、维护社会稳定的贡献等。但是，目前为止，物业与业主产生了很多的矛盾，并没有达到初衷，所以，应该是行业出现了一定的问题。这个行业应该需要好好改善，目前有《物业管理条例》来约束物业公司，同时也约束业主。只是这份条例约束了业主，并没有约束到物业公司。求转发求关注本文仅代表作者观点，不代表百度立场。系作者授权百家号发表，未经许可不得转载。大连房产百家号最近更新：简介:专注于各种房产相关信息作者最新文章相关文章只需一步，快速开始
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业主大会3次换物管 因程序违法三份决议都被撤销
记者：周茂梅
编辑：覃贻花
　　核心提示
　　第一次，法院撤销业主大会决议的理由是：业委会召集的两次业主大会，均将4号楼业主排除在外，侵害了4号楼业主的合法权益，其解聘决议和重新选聘的决议均缺乏真实性，属于无效表决结果。
　　第二次，法院撤销业主大会决议的理由是：业委会临时通知召开业主大会，既未经20%以上的业主提议，也未于会议召开15日前通知全体业主，属于程序违法。
　　业委会3次通知召开业主大会，形成三份决议，其中2份决议是解聘物业公司，1份决议是选聘新物业公司。
　　一名业主两次起诉业委会“程序违法”：“没有通知全部业主”“未经20%业主提议，且没有提前15天通知。”最终，法院撤销了这3份决议。
　　小区业主大会的召开面临一系列法律问题，有的问题还面临着现实操作难的尴尬。
　　近日，成都商报深入采访该小区遇到的问题，而这或许对其他小区也有借鉴和参考意义。
　　新闻背景
　　“上霖东方”小区由四川东方住宅开发有限公司开发建成，小区房屋共4栋，一期3栋房屋于2010年建成交房，二期第4栋于2012年建成交房，住房加商铺共799户。2010年8月收房后，小区业主陆续入住，并于2011年9月成立第一届业主委员会。四川欣兴物业服务公司于2010年8月与业主签订《前期物业服务合同》，在业主正式入住后，该物业公司在未与业主续签物业服务合同的情况下，继续提供物业服务。“小区的物业矛盾从交房之日起就一直存在。”据四川欣兴物业公司上霖东方小区负责人林学鑫介绍，欣兴物业公司与开发商同属于一个集团公司，在交房之后，业主曾经因房产证事宜与开发商产生纠纷，并进入诉讼程序，之后，相关的矛盾延续到业主和物管公司之间。“不少业主不交物管费，又想享受物业服务。”林学鑫介绍，为此，物业公司起诉了30多家欠费较多的业主。后来包括地面停车场要不要收费等问题，也成为业主、业委会和物管之间的矛盾点。
　　他们认为是这样
　　业委会方面答辩称，原告刘国平的业主身份存疑。业委会为维护业主利益而组织业主大会投票表决是否解聘物管的行为，属于法律赋予的正当权益，即使业主大会侵犯了刘国平个人权益，按照少数服从多数原则，不能因为一个人的意见而否定绝大多数业主的意见。
　　第一次撤销理由
　　没通知4号楼业主
　　决议缺乏真实性
　　日，业委会在将4号楼业主排除在外的情况下，集合1~3号楼业主召开业主大会，就“续聘现有物业公司”及“重新选聘新物业服务企业”进行投票表决。同年4月24日，业委会发出“表决公告”：“上霖东方”小区共有652个投票权人，参与业主大会投票人数622个，发出表决票622张，有效票618票，其中563票通过重新选举物业服务企业。
　　同年8月9日，业委会发出上述公告并声明，在2011年9月进行小区业委会筹备时，小区二期即4号楼还没有交房，所以本次投票权仅包含1~3号楼。
　　公告进行说明后，业委会于日至26日再次在1~3号楼业主中举行了业主大会，就“选聘成都瑜Z物业服务公司”进行了投票表决，并通过表决。
　　日，4号楼业主刘国平起诉“上霖东方”小区业委会，称业委会在4号楼业主不知情的情况下召开业主大会，并通过“解聘现有的四川欣兴物业公司继续服务的决定”，侵犯了4号楼139户业主的知情权、投票权、选举权，请求法院撤销这两份表决结果。
　　法院认为是这样
　　成华区法院审理后认为，业委会召集的两次业主大会，均将4号楼业主排除在外，侵害了4号楼业主的合法权益，其解聘决议和重新选聘的决议均缺乏真实性，属于无效表决结果，应依法撤销，判决撤销两份表决结果。
　　第二次撤销理由
　　未经20%业主提议
　　未提前15日通知
　　续签合同未达成一致的情况下，“上霖东方”第一届业主委员会三次书面通知四川欣兴物业公司，希望能协商续签合同事宜，经过多轮周旋，最终就物业合同内容等未能达成一致，业委会再次召集业主大会，决议解聘物业公司。
　　日，业委会在小区张贴公告，决定于当月23日召开全体业主大会。开会前，业委会还专门将公告内容函告红桥社区和万年场派出所及万年场街道办，并取得了三方的签字认同。
　　9月，业委会公告了8月23日的决议内容：有权投票人数775个，参加投票人数507个，有效票数495张，其中492票同意解聘现有物业公司，3票同意续聘。之后，业委会向欣兴物业公司发出解除物业服务的通知。
　　业委会决议公告后，业主刘国平再次起诉，称此次业主大会没有街道办、社区工作人员的现场监督指导，属于程序违法；业委会没有对参与投票人的身份进行核实，而且在投票过程中，临时变更投票地点。另外，业委会召开本次业主大会，未经20%的业主提议，也未提前15日通知业主。
　　法院认为是这样
　　今年3月，成华区法院判决，业委会临时通知召开业主大会，既未经20%以上的业主提议，也未于会议召开15日前通知全体业主，属于程序违法，侵害了原告业主的合法权益，并撤销了日作出的解聘欣兴物业公司的表决结果。目前，此案件在上诉中。
　　召开业主大会的现实难题
　　很多业主没时间开会 很多业主不住在小区
　　物业管理条例规定，业主大会决定选聘和解聘物业服务企业，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。“对业委会来说，能全部通知到位，并组织起一半以上业主开会投票，就是一件极不容易的事情。”业主代表李女士告诉成都商报记者，自己之所以每次都能参加，是因为每天在家带孩子，有参会投票的时间。而事实上，小区里绝大多数业主都是上班族，很难请假参加业主大会。“还有很多业主没有在小区居住，而是把房子出租了。”业主李女士说。该说法也得到了欣兴物业公司的认可，“这个小区有1/5左右的业主将房屋出租。”林学鑫介绍，因此物管一直希望业委会能通过请公证机构或者社区、街道办工作人员来监票，以确定投票人就是真正的业主。
　　这些问题也正是困扰业委会前主任刘莉的烦恼，在召集投票中，业委会通过公告通知，不能到指定地点投票的，业委会晚上组织人员挨家挨户上门请求投票，而这种投票方式则属于“程序不合法”。就在决议被法院撤销后，刘莉辞去了业委会主任职务，并卖房搬离小区。
　　新闻延伸
　　参会人数要求
　　召开临时会议要求提前15日通知
　　物业管理条例（2007年修订）规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　业主可以委托代理人参加业主大会会议。
　　业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
　　召开临时会议要求
　　物业管理条例（2007年修订）规定，业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
　　提前15日通知
　　物业管理条例（2007年修订）规定，召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
　　原标题：遇到一个较真的住户业主大会三次决议“打水漂”
太阳鸟时评人民日报六问小区拆围墙:拍脑袋之举？物业将被取消？_国内新闻_大众网
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　　2月21日，中央公布了一份重磅文件：《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出，要加强街区的规划和建设，原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
　　其中，“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开”这句话，引发热烈讨论。已建成小区谁有权决定开放？今后没有封闭式小区，是否意味着小区不再有物业？小区开放后安全如何保证？小区打开之后，有没有什么配套措施来保障大家的权利？对于这一系列的问题，看看专家怎么说。而对于拆除围墙是否违反《物权法》，最高法相关人员今天上午也进行了回应。
　　1、打开小区是拍脑袋之举？
　　对于中央的这份《意见》，有质疑者认为在执行的过程中会遇到很大阻力，这是不是拍脑袋之举？为什么现在这个时候提出要拆除小区的围墙？实际上，出台这一文件的背景是经过37年发展，中国城市日新月异，但问题也不少，尤其是各种“城市病”，必须得治，刻不容缓。
　　以北京为例，堵车已经成为十分严重的问题。城市规划专家说，其实北京的道路宽度并不比国际上其他大城市窄，甚至要更宽，但拥堵的很大一个原因，就是城市支路等毛细血管不通畅，道路微循环不好。
　　此前在网络上流传的一张照片也显示，从距离地面5公里的高度俯瞰巴黎、华盛顿、东京，能看到蛛网一般密布的干路支路，而北京地区只看得到成片的大院、小区和稀疏的城市道路。
　　国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东表示，西方国家城市发展一直是小街区，路网密，不会像我们一些城市经常出现交通毛细血管堵塞的情况，
　　而封闭式的大院或小区不仅割裂了路网交通，而且从多个方面影响了城市生活。专家说，大部分生活性的街道上，应该有更良好的关系。人走在街道上，有一些小商店，有怡人的环境、步行空间、绿带、休憩场所等，会让人很舒服。而如果走在一条街上，旁边只是围墙，你就会觉得这条路很长。
　　从这个角度讲，打开小区的决定恰逢其时，并非拍脑袋之举，因为在中央看来，封闭小区是造成当前城市病的一大病因。
　　2、打开小区违反《物权法》？
　　既然打开小区是为了解决城市病，让城市更加宜居，那么问题来了，谁有权打开小区？毕竟，小区是否打开涉及到业主的利益，在《物权法》已经出台的背景下，业主的权益如何得到尊重？北京市房协秘书长陈志认为，对于已有小区是否开放，应该充分尊重小区土地的使用权人――业主的权利。
　　陈志说，一个小区使用的土地，无论是小区内建设道路、绿地，还是建设住宅楼的土地，都先是开发商从政府手中获得使用权，建设完成后出售给业主，而小区使用的土地也被划分到每个购房的业主“头上”。同时，《物权法》中规定，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，产权属于全体业主。因此，对于已有的小区来说，是否开放，应该由业主共同决定。
　　北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，意见中提到的已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，用了“逐步”一词。他认为可以选择住宅小区土地使用权70年到期时再变更，或小区住宅楼已经无法居住需重建时再变更。
　　中国政法大学教授王卫国认为，政府的出发点是好的，但推行时应尊重大家意愿和需求。王卫国表示，小区道路如果没有明确规定属于市政道路的，从产权来讲属于小区业主，按照物权法的规定，住宅小区的土地使用权是属于小区内部业主的共有，这些道路不只有通行功能，还有小区业主停车等其他很多功能。此外，完全打开也涉及安全和民众观念等问题，政府不能强行推行，要尊重《物权法》。
　　从专家的观点来看，在依法治国的背景下，要打开已建成小区需要充分尊重业主的权利，在充分协商的背景之下，才能逐步打开，这应该是大概率事件。
　　最高人民法院民一庭庭长程新文23日上午在回答“拆小区围墙是否违背物权法”的提问时表示，目前，党中央、国务院提出的这一《意见》属于党和国家政策层面的问题，涉及包括业主在内有关主体的权益保障，还有一个通过立法实现法治化的过程。这也就是说，具体如何执行还需要通过立法来落实。
　　3、开放使用小区道路如何补偿？
　　如果业主同意打开小区，将小区道路变为公共道路，会有补偿吗？中国政法大学教授王卫国认为，从法律上讲，政府要协商推进，比如与小区业主大会进行必要协商，还要进行补偿。
　　同时，要区别对待，不能一刀切，“在一些地方道路非常稀缺的情况下，要与小区业主等各方进行协调；对于有些小区根本不存在这方面的需求，围墙打开对于缓解交通没有实质性的意义，反而增加了安全隐患，就应保证小区内道路的生活功能，以及业主宁静和安全的需求”。
　　此外，对于单位大院，王卫国表示，比住宅小区的问题要简单一些，很多是国有单位，但也有一些企业单位，因此也不能一概而论。
　　这里面的关键问题是土地使用权，它包括两类，划拨土地使用权和出让土地使用权。国有企业通常属于划拨土地使用权，而企业单位还要看看是划拨土地使用权还是出让土地使用权。
　　王卫国表示，划拨土地使用权是无偿取得的，这个使用权政府可随时收回，只要适当补偿即可；对于出让土地使用权，政府强制收回时必须是出于公共利益的需要，收回中还需要论证，并进行补偿。补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本，以及由此给居民带来不便进行的补救措施，包括如噪音、污染等一系列问题，都要统筹进行。
　　4、街区化后小区物业将被取消？
　　如果没有了小区，没有了小区内的道路和绿地，那是否还需要物业？是否还要交物业费？
　　对此，北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波说，所谓物业，是负责小区的公共设施和共有部位的维护。一栋楼内的楼道、电梯、二次供水等都是公共部位和共有设施，也是需要维护的。所以将来也会划定公共部位和共有设施，只是按照届时的规划来确定。
　　“物业的本质不会变，只是管理服务的方式会有所变化。”楼建波说，因此物业公司不会消失，业主们仍然需要物业公司提供服务，只是服务形式的变化，如过去是一个小区封闭起来，门口有保安值守，将来物业的保安则可能是在楼门口来值守，而开放后的道路上则由警察来巡逻。
　　5、围墙打开怎么保障小区安全？
　　推行街区制后，很多人担心，以后小区的物业如何管理？小区的安全隐患是不是会增加？中国人民公安大学治安学院教授王太元认为，小区的治安并不仅仅是靠封闭来解决，封闭也不能解决安全问题，要靠管理和防范等多个方面，如加强巡逻、守护等多种措施加强治安。实行街区制，也不意味着治安就会有问题。比如南方一些城市的骑楼，就是典型的街区制，居民们往来密切，邻里关系融洽，并没有因此而出现治安恶化的问题。
　　小区打开后，通行车辆多了，噪音问题如何解决，是否会扰民？王太元认为，首先要看扰民到什么程度，通过调查研究，判断通行之后是否安装隔音墙，对于不同的问题。包括噪音，涉及的问题都要制定具体的、有针对性的措施进行解决，不能一刀切。
　　6、学区房划分是否会受街区影响？
　　现在很多人买房，都会考虑所属小区的房子是否属于学区房，小区打开了，学区房还会存在吗？对此，中国教育科学研究院研究员储朝晖分析说：“街道和小区，是过去学区如何划分主要考虑的一个重要因素。未来小区打开后，如果不改变街道的管辖，应该不会有太大的直接影响，如果打开后改变街区的管辖，可能会影响到学区房”。
　　储朝晖认为，对于学区房应总体考虑，一方面，一个好学校是长期积累起来的，周围居民也较为稳定，除了新建小区，要改变是一个长期的过程，不会出现剧烈的变化；另一方面，学区房从推动教育均衡来说，属于浮在水面上的“浮标”，显示水位在哪里，但不要把目标盯着浮标，实际问题是教育均衡问题，这个问题解决之后浮标自然会往下降，“学区房只是浮标，如果水位改变，浮标高低也会改变。水位就是指房子的价值” 。
　　储朝晖表示，作为城市社区管理，从长期发展来看，从公共资源提供上应该注重公平、均衡，公共服务职能应由政府整体考虑，而不是根据社区和周围单位部门过多挂钩。
初审编辑：魏鹏
责任编辑：孙翔
为了让孩子上个好学校，很多家庭在小孩还未出生时就四处寻觅学区房，学区房的价格也是水涨船高。教育部还“钦点”了24个城市的名，要求这些城市所有县市区100%的公办小学、90%的公办初中要实现划片入学。
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中共中央政治局常委、国务院总理李克强作出批示指出，城镇化是现代化的必由之路，是我国最大的内需潜力和发展动能所在。中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽23日出席国务院深入推进新型城镇化建设电视电话会议并讲话。
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