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产证上甲、乙。甲两年前死亡，但立了公正遗嘱给乙，现在乙把房子卖掉，但当初继承的时候没变更产权登记。所以在买卖合同上写了乙和代签甲的名字。交易中心认定合同无效，不给于过户。
我的纠结在于代签甲的名字，是否认定合同全部无效？
依照《物权法》，在继承的时候，事实上乙就取得了甲的物权，而且这个行为不需要经过登记公示。甲这个时候就有处分权，当然要过户给对方，需要先过户到自己名下，但这只是一个发生物权的程序，不代表他没有处分权，而且合同的效力和物权的产生本身就是相分离的。
所以，我对交易中心合同无效持保留意见。
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因乙已通过继承取得了房子的物权，只需将房子过户到自己名下，再与买受人以自己的名义签房屋买卖合同即可，直接代已死亡人签合同，合同当然无效啦，因甲已死亡，已不是民事行为的主体了，怎么可以代一个没有民事行为主体的已死亡人签合同呢
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& & 但事实上房屋所有权已经是乙的了，最多认为合同有瑕疵，不应当认为就绝对无效啊！
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我特地登陆回复一下...
原来你是这个账号...
好吧,其实,2楼的说法也可以,这个问题没必要纠结成这样...
主体失格,合同不成立?
合同法第九条　当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。
如果这样来看,似乎不满足订立合同的构成要件
那这样看来,合同不成立...也就不存在有效与否的问题-_-|||
不过如果这样说的话，貌似对你的当事人很不利啊...
MAYBE只有纠结缔约过失了？
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& & 物权与合同两码事，分开考虑
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我这里有一个很类似的案子，也是出卖夫妻共同财产，妻子乙方死亡了，但是房本只是老公一个人的名字，老公也是代老婆签的字，批贷款面签的时候，被发现了。加上房子涨价，卖方那个男的反悔了。最后法院判决的是合同可以继续履行，要求卖方继续履行，按规定过户，和你说的这个有点相像，可以参考。北京法院判的。
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还真想得出来，带死人签字？
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我这里有一个很类似的案子，也是出卖夫妻共同财产，妻子乙方死亡了，但是房本只是老公一个人的名字，老公也 ...
大黄82 发表于
谢谢，因为这个案件双方加上中介都有错，所以，主张合同有效是不现实了，之后我就给了两个建议：一个是协商，重新签一份，价格上可以有点让步，自己这里过户手续也办好。第二个是协商不成，就主张缔约过失责任，加上双方都有错，起码还定金，但少赔或者不赔。
还好最后，双方重新签了合同，但是没想到现在对方违约。完完全全这个案件从劣势变成优势了。哎
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还真想得出来，带死人签字？
wmc 发表于
& & 不是很多人都学法懂法的，所以买卖房屋的时候遇到不懂的就听中介的了！
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Copyright &上海王建功律师网,上海刑事律师，上海著名律师,刑事辩护律师--夫妻之间房产证登记一人名下，房屋买卖合同与夫妻一方签订，一方不主张买卖，房屋买卖合同有效吗？
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夫妻之间房产证登记一人名下，房屋买卖合同与夫妻一方签订，一方不主张买卖，房屋买卖合同有效吗？
【问】我于日与一业主签订了一份二手房买卖合同,房产证登记只有一个人姓名，并且支付了房屋定金，合同签订的时间她老公没有到场,我不知道他的婚姻情况，但现在业主反悔不想卖房,原因是老公不同意，请问，我与他之间所签订的合同有效吗？老公的房屋产权证，并与老公签订房屋买卖合同，妻子不准卖，合同有效吗【上海王建功律师回复联系方式：】如果确定是夫妻共同财产，那业主属于无权处分，你只能要求对方承担违约责任。主张交易无效；合同无效；你可以起诉业主缔约过失，并提出索赔。【问】对此问题很多网友也问到：婚后购房，房产证是丈夫的名字。丈夫私自卖房，妻子得知后不同意卖房要求取消合同。请问此合同有效吗？房产证上没有我的名字，是我老公的名字，我代为签署了买卖房屋的合同，现在有其他买房愿以更高的价格买我的合同中有一条约定“卖方须将房产的共有权情况告知中介”，实际情况是丈夫告诉了中介婚后购房的事实，但中介认为房产证的名字是丈夫的就不需要妻子参与签字，丈夫在签字前也给妻子打了电话，但无人接听，中介说没关系签了再告诉她也行。现在妻子坚决反对卖房，中介说不卖就要按照合同赔偿违约金，但卖方认为合同根本无效。请问现在的情况怎么办。【上海王建功律师回复联系方式：】那么，未经配偶同意单方出售房屋，与第三人签订的房屋买卖合同是否无效？上海王建功律师认为：夫妻一方私自将婚姻期间的共同财产进行处理掉，买卖合同是无效应该承担违约的责任。法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）（日最高人民法院审判委员会第1525次会议通过）为正确审理婚姻家庭纠纷案件，根据《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，对人民法院适用婚姻法的有关问题作出如下解释：第十一条& 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
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