武汉成立首个小区物业纠纷调解室 年内将全面推广
时间： 09:23:00作者：陈珂新闻来源：荆楚网
<font face="楷体,楷体_GB日,武汉首个小区物业纠纷人民调解室,在汉阳锦绣江山小区成立。
　　以后,业主们碰上房屋质量问题、物业服务不到位等一系列麻烦,不出小区大门,都可以找调解室进行协调,专业的人民调解员、律师以及房管局、司法局、法院、街道等机构,将给出合法、合理的解决方案。
　　以汉阳为试点,年内武汉1700多个住宅小区,都将建立物业纠纷调解机制。
　　物业有纠纷　小区内解决&
　　在锦绣江山小区,开发商专门提供办公场所,作为物业纠纷人民调解室(如图)。
　　汉阳区人民法院相关负责人介绍,2013年,该院受理的与物业服务有关的案件有268件,物业纠纷已成案件受理增长最快的领域。但这些案件,绝大多数涉案金额低于万元,司法途径不仅耗时耗力,并且业主一般都会因拒按合同缴物业费而败诉。为了迅速、简便、人性化地解决物业纠纷,急需发挥人民调解在解决矛盾中的主导作用。
　　社区人民调解专干担任调解室主任,热心业主志愿者担任登记员、调解员和记录员。业主如果碰上小区安保不到位、绿化被毁等烦心事,跟物业反映又无法解决,业主可直接向调解室反映。调解员了解事实后,根据相关法律法规,提出解决方案,若当事双方接受,会对解决方案进行司法确认。
　　据了解,2011年,汉阳在武汉最早成立区一级人民调解委员会。通过调解委员会解决业主与物业矛盾。
　　“把调解机制延伸到小区,就是让业主不出大门,解决物业纠纷。”汉阳房管局人士表示。
　　1700多个小区　推广调解机制&
　　记者了解到,武汉有意年内在全市1700多个住宅小区,全面推广物业纠纷调解机制。
　　武汉市房管局相关负责人介绍,在和武汉市司法机关沟通后,月底之前武汉将下发文件,要求各区建立区一级物业纠纷调解委员会。
　　对于有条件的住宅小区,将和锦绣江山小区一样,成立物业纠纷人民调解室,安排专员进行纠纷案件登记、调解。而暂时无条件成立的,可在房管、司法及街道等机构的协助下,成立小区物业纠纷调解小组,专门处理业主之间、业主与业委会、业主与物业公司以及物业公司之间的纠纷,确保小区物业纠纷不出大门就能解决。
[责任编辑：闫昭]【社区常见法律纠纷调处手册】物业纠纷篇之业主与业主委员会之间纠纷的调解处理
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【社区常见法律纠纷调处手册】物业纠纷篇之业主与业主委员会之间纠纷的调解处理
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编者按：新时期预防化解社会矛盾、努力构建和谐社会必须要把法治思维、法治方式与群众路线、群众工作紧密结合。多年来，我院和上海市司法局、上海市律师协会一起坚持合作，编写出版《社区常见法律纠纷调处手册》系列丛书，并赠送全市基层人民调解组织，这项工作着眼于基层社会矛盾化解和社会治理创新的现实需求，顺应了将法治思维、法治方式与群众路线、群众工作相结合的时代要求。（一）业主与业主委员会之间纠纷概述业主是小区物业的所有权人，也是物业法律关系中最终的权利义务承担者。由全体业主组成的业主大会是事关业主利益的最高决策机构，而业主委员会是执行业主大会决策的代表机关，它从业主中选举产生，其职责和使命是维护全体业主的利益。实践中，业主与业主委员会之间的争议主要表现为业主不服从业主委员会作出的决定，以及业主委员会不正当行使权力或怠于行使权力所引发的纠纷。如果业主委员会所作的决定，属于其权限范围或者取得业主大会同意，则对全体业主均有约束力，持不同意见的业主应从小区公共利益以及自律合作的精神出发，予以遵守和服从。但占小区半数以上业主否决业主委员会的决定的，该业主委员会的决定则不发生效力。如果业主委员会超越其权力范围，擅自处分小区物业和小区业主的重要事项，比如未经业主大会表决通过，擅自提起诉讼、擅自决定动用物业维修基金、擅自决定聘用或解聘物业管理公司，此类决定应属无效，由此给全体业主造成损失，且该损失是因部分业主委员会委员的故意或重大过错造成的，则应由直接责任人承担赔偿责任。对于业主委员会拒不主持召开业主大会等不作为行为，业主可向居民委员会或有关行政主管部门反映，由相关部门督促业主委员会整改或组织进行业主委员会改选。（二）业主与业主委员会之间纠纷调解处理的原则1.在维护业主权利与尊重业主委员会自治中寻求方案业主委员会从组织到运作的所有目的，是为了业主生活、居住、工作的方便和舒适。因此，业主因业主委员会侵犯其合法权益而主张权利的，在调解处理中应给予业主权益以切实的保护。同时又要认识到，物业管理不可避免会发生所有权和管理权相分离的情形，在强调业主自治的同时，应当把握物业管理作为现代居住管理模式蕴含的意义，不能单纯强调业主所有权的排他性而忽略了物业小区统一管理的协调性和效益性。具体而言，就是个别业主应当服从业主委员会、物业公司为公共利益、秩序和安全需要所作出的决定。由于此类纠纷大多都是小区业主内部事务的纠纷，因此调解处理时应兼顾双方权利，提出折中方案，以有效地解决纠纷。2.争取行政支持，促使业主委员会正确履行职责在调解处理因业主委员会不召开业主大会、不履行职责、部分业主要求其履职而产生的纠纷时，应明确业主委员会不履行职责的实质，是业主委员会委员不履行职责，是一种带有具体人的因素的不作为。此时，应积极争取房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会等机关和组织的支持和帮助，由其出面进行调解处理。具体步骤可参照《上海市住宅物业管理规定》的有关内容，即首先应向房地产行政主管部门报告，由其责令业主委员会限期改正；如业主委员会仍未履行的，告知业主要求房地产行政主管部门和街道办事处组织业主推荐产生召开业主大会的筹备组成员，该筹备组可以组织业主召开业主大会会议。（三）有关业主与业主委员会纠纷的案例 经业主代表大会授权业主委员会可作为原告起诉陈某等三人于2001年9月购入水电路某弄内3套产权房。在进行室内装修时，他们在房屋的墙上开了3个洞口，为此与该小区的业主委员会发生纠纷。业主委员会起诉至法院，要求陈某等封闭洞口。陈某等辩称：根据有关规定，业主委员会作为原告向法院提起诉讼，应符合一定的程序。现业主委员会未能就此提供相应证据，要求法院驳回业主委员会的诉请。针对陈某等的请求，业主委员会称：业主委员会已按规定召开了业主代表大会，会后也形成了决议。业主委员会还向法院提供了一份内容涉及业主代表同意授权业主委员会就陈某等拆除房屋承重墙一事进行诉讼的业主代表会议决议，以及出席本次会议的业主代表的签名。法院在审理中经有关部门检测，被陈某开洞的墙体属结构承重墙。法院认为，根据法律规定，业主委员会起诉应经过一定的程序，以保证业主委员会的起诉符合全体业主的共同意志。只有经过法定的程序，业主委员会才能提起诉讼。对于本案业主委员会诉讼主体资格问题，该业主委员会已在审理中提供了业主代表会议决议，以及出席该次会议的业主代表的签名，证明业主委员会的诉讼是经过合法程序获得授权的。在陈某等未能提供相反证据的情况下，应当认定业主委员会的诉讼主体资格合法。同时，由于陈某等破坏的是大楼的承重墙，侵犯了大楼内住户的公共利益，其应当恢复大楼承重墙的原状。据此法院判决支持了业主委员会的诉请。业主代表大会的表决结果业主委员会应当执行　　某小区原由甲物业公司进行管理。2004年2月，小区成立了业主委员会，3月公开对外招聘物业管理公司。包括甲物业公司在内的3家物业公司应邀投标。由于业主委员会成员之间及与部分业主之间意见不一，小区召开业主代表大会投票选择物业公司。经票选，乙物业公司获得了《业主大会章程》规定的重要事项表决通过的多数票。但业主委员会主任和业主委员会部分成员借故迟迟不与乙物业公司签订物业服务合同，致使乙物业公司和小区许多业主意见很大。经了解，业主委员会主任和部分委员与甲物业公司关系密切，想阻挠乙物业公司进驻，从而继续与甲物业公司订立物业服务合同。乙物业公司遂诉至法院，要求业主委员会按照业主代表大会的投票结果与其签订物业服务合同。后在法院主持下，乙物业公司与业主委员会达成和解，在对合同条款略作修正的基础上，乙物业公司与业主委员会签订了物业服务合同。（本文转自上海二中法院微信公众号） 关注社区物业
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业主邻里纠纷，物业应会避责
作者|李清芬◆&◆&◆物业公司要学会规避责任物业管理难做！很多业主认为物业公司包治百病，认为交了管理费就任何事情都可以交给物业公司来做，大至汽车被盗，小到水浸地板、高空抛物、放任宠物在公共场合随地大小便、各种噪音扰民等，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物业管理费用相威胁。不论谁的责任，出了事故，有理无理，都向物业公司索赔。重要的事情说三遍：物业公司要学会规避责任！物业公司要学会规避责任！物业公司要学会规避责任！规避责任并不是要不负责任，只是不应该由我们来承担的，我们坚决不能承担。◆&◆&◆案例我小区某楼508往408室内面盆上方漏水，导致408经常不明跳闸。经物业初步排查跳闸情况，并同408业主自已联系的电路维修3个师傅排查、检修了三天才找到了跳闸原因，原来是508长期漏水导致408线路被烧坏。经线路修复后，408要求508业主做出相应的赔偿责任。经物业协调，最终双方圆满解决。◆&◆&◆案评像这种涉及业主间的漏水问题，物业出面调解业主之间的纠纷，属于物业管理服务合同约定之外的事项，并非管理处的法定或约定责任。物业公司只能居间协助解决，不应承担相邻损害责任。&在此漏水案例中，物业在其中充当的角色，不能太过于“热情”，更不能由物业公司来判断跳闸原因，以防导致业主把责任推到物业身上。此案中物业从中充分起到了良好的协调，沟通作用，问题得到了较快较好解决。
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