营改增对房地产行业的影响及应对策略_百度文库
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营改增对房地产行业的影响及应对策略
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营改增后物业公司可不可以差额征税
营改增后物业公司可不可以差额征税
导读：　营改增后物业公司可不可以差额征税(共6篇)物业行业营改增后重要问题反馈物业行业营改增后重要问题反馈物业财务沙龙亲爱的各位物业行业的朋友，现在需要您的支持了，我们期待您向当地物协、国税反映情况，通过他们向中物协、国税总局反应，我们已经在下面为您准备好了问题点，您只需要复制粘贴发送给当地物协和国税就可以了。或者动动您的手指转...
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营改增后物业公司可不可以差额征税(一)：物业行业营改增后重要问题反馈
物业行业营改增后重要问题反馈
物业财务沙龙
亲爱的各位物业行业的朋友，现在需要您的支持了，我们期待您向当地物协、国税反映情况，通过他们向中物协、国税总局反应，我们已经在下面为您准备好了问题点，您只需要复制粘贴发送给当地物协和国税就可以了。或者动动您的手指转发出去，无论您对营改增的了解有多少您都可以帮助到大家，您只需要轻轻动动手指，就将会帮助整个行业！ 长期以来对于生产制造和商品流通行业的增值税政策是很完善的，然而本次营改增后面临着最难啃的四大行业，其中尤其以物业行业最为复杂，业务种类最为繁多，且各项业务均关系到国计民生，简单的照搬制造和流通行业政策，实操过程中可能会造成物业公司税负增大，而税负又最终转嫁到消费者身上，影响到民生和稳定。因此，我们在对广大物业公司调研的情况下，整理了以下物业公司在营改增过程中遇到的棘手问题，希望国税总局能做深入的调研并制定合理的政策。
1、物业公司70%-80%成本费用无法取得进项抵扣造成整体税负上升
物业公司70%-80%的成本是人工成本，而人工成本因无法取得发票因此进项税额不能抵扣，再加上其他法定的不能抵扣和无法取得专票的事项，以及自来水转售的10%的税率差，作为微利行业的物业公司来说，实际税负将达到8%以上，相较于以往5%的税负，大幅上涨。而这种税负的上涨最终将转嫁给老百姓，导致物业管理费大幅上涨，增加老百姓生活成本、影响民生。
2、停车场临停费适用于不动产租赁税率，税率上升幅度较大，直接影响大众生活成本上涨
营业税下是5%的税率，现在是11%，且没有进项抵扣，物业公司面临的税负大幅上涨6%。虽然现在对于4月30日前取得不动产有过渡政策实行5%简易征收，
但是对于4月30日后取得的停车场，就会按照11%的税率，并且也没有进项抵扣，物业公司的运营负担大大增加。停车场临停费也是关系国计民生的行业，如果企业税负增大，必然转嫁给老百姓，导致老百姓生活水平上涨，未能体现营改增的初衷---减轻税负、不增加老百姓生活成本。
3、代收自来水费用如作为转售行为，物业公司将额外承担税率差
自来水公司按照简易征收适用3%的征收率，发改委要求物业公司不得加价，同时国税又要求物业公司作为转售，交13%的增值税，导致物业公司税负增加10%的税率差，物业公司税负增加10%。同时，污水处理费是自来水公司代收，不给物业公司提供专票，物业公司如果做转售，这笔代收款又要多承担税金。
4、物业公司代收水电费、生活垃圾处置费不加价情况下是否纳税，纳税将导致物业公司产生税金亏损，物业公司只能选择加价，但却违反发改委规定 根据发改委要求，物业企业接受水电公司委托，代为收取居民水电费用，不得加价收取。在营业税时期有明确的政策规定，财税[2003]16号文第十九条“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”该文件也是国税总局制定的。 营改增后，代收小区业主水电费国税总局目前没有明确的政策规定，很多地方国税局按照自己的理解来确定是否要求物业公司交税，执行的标准不一致。如国务院官方微信公众号中国政府网发文《注意 | 遭遇以“营改增”为名涨价记住这个电话！发改委查处！》，文中北京市国税局明确物业公司代收水电费不加价则不征税，国税总局官方公众号也原文转发了这篇文章，福州国税也明确表示不加价不征税，但还有很多地方的国税局认为物业公司代收代交水电费如果垫付了资金就属于转售行为，但水电公司要求必须先付费，物业公司如果不先垫付资金，水电公司就会停水停电就收取违约金，物业公司只能先垫付资金，然后再向小业主收回垫付的资金，但并未加价，却要被认定为转售行为。 水电公司出于自己减少工作的考虑，不愿意进行一户一表改造，物业公司被迫义务帮水电公司代收水电费，不仅没有一分钱收入，反而还要多缴税金，是明显的不合理的。
建议国税总局根据行业差异特性，从实际出发，对于物业公司代收水电气费及生活垃圾处置费业务，制定统一政策，仍旧延续过去的做法，明确为按照差额征税。
5、水电公司拒绝向实际付款的物业公司开具物业公司抬头的发票，导致物业公司大量成本无法实现进项抵扣 物业公司的公共区域能耗费属于物业自己的成本，需要取得专票后进入成本才能进项抵扣。因小区水电总表开户是开发商在建设小区时所为，故水电表户头为开发商名字，尽管小区交付后是物业公司向水电公司付款，但水电公司仗着自己的垄断地位，开具发票只开具开发商名字，致使物业公司无法抵扣进项税额。这种情况在全国是一种普遍现象，但物业公司处于弱势地位没有办法。实际上，户名是谁的并不重要，根据《发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”水电公司以未变更户名为由，拒绝向作为付款方的物业公司开具发票，是违背发票管理办法的。省国税对于该事件与水电公司进行了沟通，水电公司拒不执行，希望总局能对此进行强制要求。
6、入户维修业务适用税率如果适用于修理修配税率应该为17%，税率上升较高。 增值税中提到的修理修配应该适用于设施设备的维修，对于物业公司向业主提供的入户维修更多的是侧重于提供一种特约服务，营业税下是按照5%交税，现在要按照17%交税，同样没有进项抵扣，税负纯增加12%，由于是民生业务，无法转嫁给业主。希望总局能出台明确回复，物业公司向业主提供的入户维修属于物业服务类，税率6%。
7、发票开具量太大 增值税的发票管理比营业税严格得多，物业公司收费点较多，管理户数多，单笔收费金额小、频次多，且每个收费点都在不同的区域，营改增后如果要求对每一户业主开具发票，每个月的发票用量都将是数万份，且管理分散，票据的管理难度较大，容易出问题。因此，对于发票的开具希望总局可以出台政策要求，对于查账征收的物业公司，没有必要以票控税，是否开具发票不做强制要求，可以开具收据，但如果业主主动提出索取发票时就应该开具给业主。
8、物业公司酬金制是否应当仅按照酬金纳税 酬金制项目物业公司除提取酬金外，余下资金均属业主委托物业代管，权益属业主，物业公司无增值业务行为，酬金之外的代管资金不应缴纳增值税。物业公司仅允许针对酬金开具发票，委托代管资金不得开具发票，需要报销入账的，凭物业公司开具的收据报销入账，抵减所得税。
9、物业公司的各项税收建议能在总机构所在地纳税 物业公司因接管项目可能分属不同区域，面对的是大量的个体客户，在各属地缴纳造成巨大的资源浪费，应允许汇总缴纳。
【其他公众号转载请注明：转自公众号《物业CFO沙龙》】营改增后物业公司可不可以差额征税(二)：营改增后物业公司代收水电费
营改增后物业公司代收水电费、暖气费问题
导读：物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。……
山东国税：关于物业公司代收水电费、暖气费问题
物业公司代收水电费、暖气费，缴纳营业税时实行差额征税，开具代开普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。对此问题，国家税务总局正在研究解决。在新的政策出台之前，可暂按以下情况区分对待：
1、如果物业公司以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按发票金额缴纳增值税；
2、如果物业公司代收水电费、暖气费等，在总局明确之前，可暂按代购业务的原则掌握，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
（1）物业公司不垫付资金；
（2）自来水公司、电力公司、供热公司等（简称销货方），将发票开具给客户，并由物业公司将该项发票转交给客户；
（3）物业公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费。
小陈税务理解和建议：
财税（2016）36号文件《附件1.营业税改征增值税试点实施办法》第四十条规定：
一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。
本条所称从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户，包括以从事货物的生产、批发或者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内。
也就是说：物业公司在提供物业服务的同时，销售水电，是否属于“销售水电”和“提供物业”的混合销售，应该根据物业公司的“性质”判断缴纳增值税，一般情况下物业公司属于非“从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户”，也就是说按照提供物业服务开具包含水电费的物业服务发票；同时物业公司公司取得水电费的进项税额也可以正常抵扣。
这样也解决了，实务中由于物业公司无开具水电费发票的“资质”，商户无法取得水电费发票进项税额抵扣，及企业所得税税前扣除的潜在风险问题。
营改增后物业公司可不可以差额征税(三)：2016税务局上半年工作总结报告【营改增后物业公司可不可以差额征税】一、2016年上半年工作回顾
在过去的半年里，我局党组坚定不移的以市局党组、沙区区委和区政府为沙区税收事业的坚强领导核心，以党的十八大精神为指针，全面推进税收科学化、专业化和精细化管理改革的有序进行，形成了组织收入健康平稳发展，纳税服务、机关效能、干部队伍建设等工作卓有成效的局面。
（一）积极应对挑战，税收收入逆势攀升
上半年，我局组织收入仍旧命运多舛，面临着巨大压力和挑战。今年市局下达我局一般预算收入任务26.3亿元，沙区政府下达我局城区级收入任务14.65亿元。与去年实际入库数相比，增长幅度分别为20.2%和22.49%。在宏观经济不振，下行压力加大，结构性减税政策不断出台，营改增政策压缩地方税税基等严峻形势下，上半年税收收入增速大幅回落。截止6月30日，共完成全口径税收收入126393万元。一般预算收入97810万元，完成年计划的37.19%，与序时进度相差12.81%,短收33690万元。城区级累计入库51698万元，完成年计划的35.15%，与序时进度相差14.85%，短收21758万元。虽然计划任务完成情况并不乐观，但是与去年同期入库数相比今年的税收收入还是相对持续稳定的：全口径税收收入与去年同期相比增收2661万元，增长2.15%；一般预算收入与去年同期相比增收5188万元，增长5.60%；城区级收入与去年同期相比增收1292万元，增长2.56%。再从收入比例上来看，今年全局平均月申报城区级收入8500万元。按正常进度上半年将会有22456万元的缺口。目前城区级短收21758万元，已超出正常申报数698万元。为了完成这一来之不易的税收成果，我局上下不惜汗水，不分时间，团结一致促税收，千方百计想办法，真抓实干重实效。
一是严格考核，制度得力保税收。
将任务分解到个人，每个月定期严格按收入进度考核，形成了人人有任务、人人有目标的干事氛围。上半年全局人均奖励津贴1800元，扣款1200元。人均扣款率达40%。这一举措对干部职工触动很大，起到了强烈的警示和提醒作用。不仅如此，我局还实行了局领导分片包干制，形成一级抓一级、层层抓落实的督查工作组织体系，每个领导负责1-2个税务所，进行督办督查。内外沟通、横向交流，帮助税务所解决问题，追赶进度。各税务所定期汇报工作情况，总结经验，查找不足，互相促进，形成比追赶帮的良好局面。为各税务所完成任务提供了最强大的动力，也成为全局组织收入工作的有力保障。
二是规范征管，存量税收无遗漏。
存量税收，既是我局组织收入的基础，也是我局税收结构的重要组成部分。上半年，我局多举并措、稳中有序，扎实推进各项日常征管工作，稳保“家底”，促进税收收入稳定增长。一是扎实开展了汇算清缴工作，严格落实企业所得税汇缴清缴实施方案，组织汇算清缴业务培训，共汇算清缴2327户，汇缴面达100％。企业所得税预缴率高达65.26％。二是圆满完成2016年度个人所得税12万元申报工作，全区申报人数达2762人。三是认真落实各项税收优惠政策，牢固树立经济税收意识，发挥职能作用，培植后续税源，服务地方经济,严格涉税审批工作，2016年享受到审批类减免企业所得税的企业共有1户，备案类193 户。四是加强“九税一费”管理，截止6月30日，共对43个项目的“二手房”交易过户进行了税收审核。五是积极进行税控机的推广工作，上半年已推广308户。
三是精细征管，全面挖潜增税收。
1.强化重点项目税收管理，重视税收分析监控，扩大重点税源监控覆盖面，有效掌握税源总量、结构及动态情况，抢占组织收入工作主动权，实现“应收尽收”。一是对全区范围内的投资建设工程进行了细致的摸底和登记。“田字路”及附属的路桥工程共15个标段。其中：“田字路”工程共13个标段，已全部上门进行了临时税务登记。总造价30亿元，预计营业税达1个亿。城区级3300万元。上半年已入库4000多万元。二是对全区范围内集资建房和统建房进行了详细的排查和登记。目前有13个建设单位，共27座楼。截止6月底，已征缴营业税668万元。其他各单位均已上门约谈清缴，预计全部清回达3125万元。三是与自治区直属征收局积极对接，将沙区片区的高铁项目悉数摸清，纳入跟踪管理，辖区内共建设42.86公里。预计营业税1700万元，城区级680万元。
2.加强对个体工商业户的管理。从年初开始，我局对全区自管个体工商业户进行了评定税调整工作，调整幅度平均提高25%。其中将30万元以上的大户，已集中重点税源所进行管理。针对个体户生产经营规模、地域分布等实际情况，抓住个体征管重点，制定个体分级标准和定额标准。所有个体工商户被划分为A、B、C、D四个等级，实行分级管理。拉开定额档次，实现合理税负。
A类户数从去年的42户提高到今年的49户；B类户数从去年的210户提高到今年的234户；C类户数从去年的164户提高到今年的192户；D类户数从去年的2893户提高到今年的3068户。分类管理以后，我们A、B类户严格财务软件报帐备案制，确保申报的真实性；对C、D类户全面实施税控机使用检查，凡不按规定使用税控机严肃处罚，以确保经营收入的准确性。逐步提高评定税管理水平。目前，我局个体工商业户登记户18464户，其中，国地税共管户13899户，达起征点户仅364户；地税户3543户，达起征点户仅475户。
3.大力清欠促收。对拖欠税收的胜天、恒昌、通嘉三个企业反复约谈，限期进行清欠。目前，恒昌已完成了清欠工作，税款已足额入库，入库税款337万元，滞纳金142万元。其他两个欠税企业正在清查中。全部清回预计入库1200万元，城区级500万元。
4.认真落实营改增税收政策。强化组织领导、全员培训、全程控管。充分利用各种渠道广泛宣传，对辖区内营改增户进行逐户电话、上门联系，并制作和发放调查表，深入调查研究，规范完善户管数据，夯实基础资料。绝不让一户漏征。经过两个月的紧张工作，各业务部门加班加点，最终，平稳有序地完成了1224户的移交工作。
5.积极探索纳税评估新模式，提升评估质量。从年初开始，我局突破纳税评估工作中的传统思维定式，聘请了三名专家入驻我局，向专家“借脑”。与税务人员联合组成评估小组，集思广益，立项攻关。对辖区内百万元以上的纳税户进行了数据分析、资料比对、查找疑点、推选评估。大大提升了纳税评估质量，降低了纳税人涉税风险。目前已筛选24户，下半年将逐户实施评估。
6.是通力合作，协调配合，强化护税协税功效。一方面发挥网格化管理优势，把工商局、管委会、办事处、社区等部门发展成为加强税收征管，协税护税的强大撑力。加强对房产税的清理，各部门分工合作，迅速摸清税源信息，使我们掌握了工作主动权，为清理工作奠定了基础。另一方面与公、检、法联合成立了税收保障机制。严厉打击偷、逃、抗、骗税等税收违法行为；有效揭制各种涉税犯罪活动；净化辖区内的税收环境；极大地提高了广大纳税人的依法纳税意识，为全面推进组织收入工作保驾护航。
（二）倡导服务兴税，文化建设日新月异。
上半年，我局从建设服务文化和人本管理两方面入手，深化和完善地税文化建设。
1、建设服务文化：
一方面是弘扬服务文化建设，推行“阳光服务”。主要表现为我局办税服务大厅“人服”、“技服”双管齐下，初步实现标准化。“技服”是在办税窗口投入使用了高拍仪，高拍仪“一次采集，反复利用”的特点，实现了无纸化办公，大大缩短了纳税人的办税时限；提升了资料内部流转质效。“人服”是实行“阳光办税”，坚持对纳税人“不设防”，通过电视等媒体及时公布税收政策，让纳税人及时了解政策规定，缴放心税、明白税；狠抓了纳税服务文明用语、仪容仪表、业务技能、办公环境及效率等方面的规范化建设工作。积极开展一张笑脸、一把椅子、一杯热茶、一句问候、一到即办的“五个一”活动。准确把握纳税人所思、所想、所需，实行“便民工程”，压缩了2/3行政审批事项，办税效率大为改善，并将服务时间从8小时延伸到8小时以外，以满足不同纳税人的需要，实现从管理到服务的角色转变。不断提升为纳税人服务的能力，取得了明显成效。
另一方面是活化法治文化建设，税法宣传多举措。一是巩固抓宣传，扩大受宣对象，在充分发挥大厅咨询台、LED滚动屏幕发放和宣传资料的基础上，5个管理所也分别利用管区内的友好大酒店、帝王大酒店、银都大酒店、富丽华大酒店等大型集中服务场所进行大屏幕文字宣传，同时，通过报刊等传统媒体渠道进行多层次、多群体宣传。二是利用现代技术手段宣传，借助无线电话平台，与中国移动、中国电信、中国联通配合，采取群发短信的形式，多方位宣传。三是利用网络宣传税法，不仅在QQ群中对纳税人进行宣传，还开设了腾讯微博，增强与纳税人的互动。四是与教育挂钩，充分利用青少年税收宣传教育基地，走进去，上讲台，言传身教，现身说法。四是借助“大走访”广泛宣传税收政策和征管流程；认真聆听纳税人对减轻税收负担有什么新建议、优化税收服务有什么新要求、规范税收执法有什么新期待。通过上门走访、座谈、约谈、调查问卷等灵活多样的走访形式，有针对性地了解基层地税所和地税干部执行税收法律及政策法规情况；对存在的违法违纪问题严肃处理，绝不姑息，全面规范税务干部执法行为。此次直接走访重点税源企业25户，召开座谈会11次，接待纳税人175人次，发放问卷200份，收回200份，满意率达96%。五是积极响应和支持沙区政府的统一安排，选派了20多名业务骨干参与到沙区七一酱园综合购物中心门前开展的大型“3.15”国际消费者权益日进行了税法宣传咨询活动。
2、人本管理：
一方面是创建精神文明建设，注重活动引领。一是组织开展“扶贫、帮困”、“雷锋精神永流传”“向纳税人承诺”“十八大精神及党性党纪党风知识测试题答题”“党员志愿服务”“情系米东，微笑关爱，幸福同行”等活动，形成创先争优、积极向上的机关氛围。二是推动系统道德建设工程，积极筹划开辟“道德讲堂”，推进学习型机关建设。
另一方面是促进人心凝聚建设，激发进取精神。一是举行了退休人员座谈会。政治上尊重老干部、思想上关心老干部、生活上照顾老干部，认真为老干部办事，帮助解决老干部的实际问题。使老干部继续发挥余热，积极建言献策，为我局工作再上台阶做出贡献。二是注重人才选拔，通过竞聘上岗，把真正有魄力、有担当，群众满意的干部提拔到重要岗位上。增强了干部职工的责任感、紧迫感，激发了全体干部职工爱岗敬业、恪尽职守、开拓进取、奋发向上的工作热情和努力提高自身素质的内在动力。三是做好后勤服务工作，让干部职工在工作上没有后顾之忧，上半年根据各科所工作需要，更换废旧电话机20部，添置高拍仪16部，办公桌1张。通过安全大检查，添置维稳器材10套，还解决了配电室、红山家属院电路老化以及由于门庭屋檐干挂大理石老化造成的安全隐患问题。同时，加强了食堂的管理，成立了食堂管理委员会，以“全心全意为干部职工服务”的宗旨，收集干部职工对食堂的意见和建议，及时解决潜在问题，不断完善干部职工食堂的建设，为大家创造更加贴心的工作和生活环境。积极关心干部职工的健康文化生活，代表市局参加了乌鲁木齐市第九套广播操比赛，获得优秀奖。参与人数达120人。
（三）推进人才强税，队伍建设不断加强
常言道：十年树木，百年树人。实施人才兴税，是新形势下税收工作的重要任务，也是我局税收工作顺应时代发展要求和可持续发展的必然选择。今年以来我局党组一直组紧握时代脉搏，把干部队伍建设摆上重要日程长期抓、抓长期。体现三个“突出”，成为我局干部队伍建设不断加强的途径：
1.突出“竞”。不断强化干部人事管理，坚持正确的用人导向，大胆探索用人制度，拓宽视野，变“伯乐相马”为“赛场选马”。对13个科所长职位全部实行了竞争上岗。其中女干部比例达到38.46%，5名干部得到提任，科所长岗位交流率达37.5% 。这次竞聘优化了干部结构，为队伍注入了新的生机。其结果让“上者服众、下者服气”。实践证明，“竞”出的是有真才实学的优秀人才，“考”出的是干工作的真本领，“测”出的是广大干部职工的公认度，使选出来的人选既有较好的人员基础，又有较高的综合素质和较强的竞争力。既赢得了公心，又激发了干劲，倡导了风气。为建设一支政治坚定、作风优良、清正廉洁、业务精湛的干部队伍提供了强有力的组织保障。新一轮科所长调整到位后，工作热情高、劲头足。对工作有新思路、新举措，求真务实，真抓实干。干部整体精神状态已经发生了明显变化，为我们下半年完成好税收任务奠定了良好的基础。
2.突出“建”。建立全员培训、实地观摩等形式多样的学习机制。推行“三位一体”的考核管理模式，将执法责任制、综合目标管理等考核工作与干部队伍建设紧密结合起来，对查出的问题进行通报，追究责任，促进税收工作质量和效率全面提升的同时，为干部教育工作奠定了制度保障。上半年，鉴于我局办税大厅各项工作迈向新台阶，工作作风、环境治理、优化服务等各方面工作取得巨大进步，局党组要求各科所轮流到大厅进行观摩交流，在比较中发现优势，在变化中寻求突破，促使我局征管服务局面从“一枝独秀”转变为“万象更新”。上半年观摩交流人次达60余人，各科所干部交流面达67%。目前此项工作仍在持续进行。
3.突出“促”。制定了激励政策，促使干部学习。积极鼓励干部参加注册会计师、注册税务师、网络工程师等资格考试，提升干部岗位技能和综合素质。对于培训学费和在职学历教育学费给予报销。同时，有计划、分批次、有重点的组织干部职工开展教育，开阔干部视野，增长见识。上半年除了日常的业务、政治学习和培训以外，推荐入党积极分子2名，发展预备党员2名，吸收1名预备党员转正，并组织了相关培训工作。年初，我局邀请了乌鲁木齐市党校卢淑玉教授，为全体干部举办了深入学习贯彻十八大精神的专题讲座。3月，结合今年全国税务系统进行的《小企业会计准则》考试，邀请财院老师对全体税务干部进行为期四周，每周2次的集中培训。随后，又针对计算机信息员进行了一次有关病毒库升级和软件应用中相关数据处理的培训。
（四）崇尚廉洁从税，党风廉政建设上水平
一是认真做好工作责任制的落实。制定了《沙依巴克区地方税务局党组领导班子成员党风廉政建设及纠风工作联系点》。严格党组领导班子成员党风廉政建设联系点每月至少督导一次工作的制度，做到及时发现、及时解决问题，把“一岗两责”落在实处。二是认真开展党风廉政教育工作。年初我局制订了《党风廉政宣传教育计划》，使宣传教育做到有计划、有安排、有重点的进行。三是加强廉政内控机制建设，今年我局共收到上级信访举报2件，通过受理举报，进一步向纳税人宣传了税法，帮助纳税人了解征管流程，加强了征纳双方的相互沟通和了解。四是经费预算管理更加规范透明，财务管理的监管、分析、预警功能作用逐渐发挥。
回顾这半年来的工作，我们付出了很多努力，收获了很多经验，在取得成绩的同时,也找到了工作中的不足和问题：
一是工作作风还存在问题。虽然竞聘上岗确实为全体干部职工注射了一次 “鸡血”，但仍然有部分科所、部分干部职工萎靡不振，责任心不到位，工作缺乏主动性。说明我们在抓工作中还有短板，班子和班子成员在作用发挥上还有缺失。
二是工作方法还存在问题，例如：集资建房征管工作中仍然存在纳税人“一家看一家”只观望不纳税的现象。外区企业工程项目税收流入它区的情况仍有发生。我们必须要尽快、灵活地调整工作方向，找到工作关键点，保证工作的顺利开展。
三是工作能力还存在问题，上半年的大走访工作反射出我们日常辅导和干部培训力度还是不能满足广大纳税人的需要，很多专管员无法解答纳税人问题。警示了我们务必要在基层干部职工业务培训方面多下功夫。
二、下半年工作的总体要求、主要目标和重点任务
上半年，由于《小企业会计准则》的培训、考试工作；企业所得税汇算清缴工作；科所长竞争上岗工作以及辖区内投资项目的摸底登记办证等工作的开展，全局一直处于全面应对的状态。下半年，我局将继续坚持以八个坚持为统领，以风险管理为导向，以分类分级管理为基础，以强化税收分析为切入点，以密切各环节的关联互动为着力点，以深化纳税评估为突破口，以促进纳税遵从度为根本任务，实现管理模式扁平化这一工作思路，全面进入今年的组织收入攻坚阶段。今年，如果完成14.65亿元的城区级收入，一般预算将要达到28.13亿元，把“田字路”等一次性收入共计5700万元全部收回，缺口仍在5.7亿元。如果长胜大队土地划拨取得进展，将实现耕地占用税10亿元左右，便会大大缓解今年的收入压力，否则，今年收入异常严峻。不仅如此，随着上半年营改增户移交工作的结束，营业税税基的压缩必然会导致下半年营业税的减收。我们必须正面面对组织收入的困局，学会自我修复，继续把握好当前我们面临的机遇和挑战。力求通过努力，能在下半年走出组织收入短缺的困局。
（一）对组织收入情况做到心中有数，不能仅仅依赖于申报数，申报是基础，但是靠申报完成税收任务是不现实的，大量的税收来源于申报之外，要想增收，必须树立“跳起来摘桃”的促收理念，首先做好分析工作。税收分析不仅是大厅的工作，更是每个税务所、专管员该考虑的问题，人人分析、层层分析、重点分析、拓宽工作思路，防止税款流失。
（二）紧紧抓住投资拉动带来的好形势，继续对“田字路”、“煤改气”、“雅山隧道”以及近百条街面巷道改造等工程项目一抓到底！
（三）以查促收积极挖掘潜在税源。
1.继续营改增户的检查。对企业纳税申报、发票使用、进项构成、免税收入以及差额征税等涉税事项进行事前、事中、事后的全方位监控管理。防范发票虚开；隐瞒销售收入；纳税人通过各种手段少申报、不申报等偷、逃、骗税行为。避免税款出现真空，消除税款入库盲点。预计七月底全部检查完毕。
2.对停车场、物业公司、各大市场的柜台、房屋出租、早夜市的管理费税收展开检查。针对这些容易隐藏在正常经济活动背后的漏缴税款问题，我们做了多方调研，具有一定普遍性，收取各种“管理费”、“物业费”、“出租费”等费用，不申报缴纳税款成了“潜规则”。加强对这些费用的税收监控管理，必将成为税收收入新的增长点。
（四）继续深化税源专业化改革，突出纳税评估的核心地位，积极推广使用区局纳税评估软件，加大对纳税人的资料分析，找出评估突破口，使聘请的专业人员在下半年发挥巨大作用，实现纳税评估新突破。
（五）不断推进标准化服务进程：1.继续开展各科所对办税大厅的观摩交流活动，对观摩结果提出更高要求，力求使全局整体精神面貌焕然一新。2.继续健全和完善官方博客、微博的推广，务必落实到位，发挥实效。3.积极创建市局星级办税厅和纳税服务明星评选活动。
（六）继续加强征管质量评价体系建设，按照精细化管理的要求，加大征管质量评价体系的巩固提高，做到流转顺畅、环节紧扣、程序合法、政策到位。勤考核，强基础。
（七）继续做好精神文明创建工作，以饱满的精神状态和扎实圆满的工作，迎接今年的精神文明零基启动创建验收。
下半年，我局将全面抓好各项工作的落实，继续强化领导班子建设、深化干部队伍建设、活化机关文化建设，深化党风廉政建设。继续严格目标绩效考核，以月保季、以季保年。无论收入多么困难，形势多么严峻，全局上下都会紧紧咬住既定任务不放松，凝聚合力紧紧围绕组织收入为中心。以更加有力的措施、更加过硬的作风，拼搏苦干，争取完成全年任务。
（编辑：琛哥）
营改增后物业公司可不可以差额征税(四)：2015县棚户区改造实施方案
方案一：县棚户区改造实施方案
为全力推进我县棚户区改造工作，改善棚户区居民的居住条件，确保我县20XX年棚户区改造目标顺利完成，根据《大兴安岭地区行署、集团公司20XX年棚户区改造实施方案》和《大兴安岭地区20XX年棚户区改造回迁安置实施细则》，结合我县实际，特制定本方案。
一、指导思想、工作目标和主要原则
（一）指导思想
以&三个代表&重要思想和科学发展观为指导，以提高城镇居民特别是低收入群体的居住水平、改善城镇环境为目标，统筹规划，精心组织，配套建设，高标准完成棚户区改造任务。
（二）工作目标
于20XX年底完成塔河镇城区棚户区改造建设6万平方米、1200户的目标。
（三）主要原则
1、坚持政府主导、市场运作的原则。县委、县政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实施。棚户区改造项目由棚户区改造领导小组办公室进行管理。坚持统一领导、因地制宜、分工负责、强化配合的原则。
2、坚持政府推进和市场化运作相结合的原则。棚户区改造要与房地产开发、经济适用房建设、廉租住房保障工作相结合。
3、坚持依法运作、保持社会稳定的原则。在棚户区拆迁补偿过程中，严格执行国家和省有关法律法规，妥善解决好特困群体的住房问题。严格执行国家有关土地使用、资金管理、城市规划、房屋拆迁、工程建设、物业管理、最低保障等方面的规定。
4、坚持科学规划、配套建设的原则。依据塔河城镇总体规划，按照&科学规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设&的方针，各项基础设施配套建设，功能完善。依据园林化城市建设总体要求，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施的原则。
5、坚持先易后难、逐步推进的原则。既要立足长远，又要面对现实，突出重点，先易后难，综合治理，稳步推进。
6、坚持促进棚户区改造与维护社会稳定兼顾的原则。要正确处理推进棚户区改造与维护社会稳定的关系，棚户区改造既要逐步推进，又要充分考虑居民的心理和经济承受能力。在棚户区拆迁补偿安置过程中，妥善解决好低收入群体的住房问题，在政策上给予合理的照顾。
二、建设标准
1、棚户区改造的详细规划必须符合城市总体规划，容积率不超过1，日照间距系数不小于2.8，各项规划指标不能降低，必须按批准的规划方案完成改造区域内的公共基础设施建设。
2、棚户区改造新建住房要设施齐全，达到节能型住宅要求。楼房立面造型要突出林区特色，层数为6层，层高不低于2.8米，住宅室内墙面刮大白、卫生间和厨房铺地砖、安装室内门、简易灯具、卫生间安装坐便器和洗手盆、厨房安装水池、水龙头，满足居民入住和使用功能的基本要求。小区环境要进行硬化、绿化和建设必要的服务中心，做到道路畅通，环境整洁，办事快捷。
3、棚户区回迁居民的楼房户型面积控制标准以40、48、58、68平方米四种户型为主，其中40平方米户型占25%，48平方米户型占45%，58平方米户型占20%，68平方米（含少量75平方米）户型占10%。具体户型面积的选择，在结合居民住房实际情况，居民的收入水平以及通过入户详细调查了解棚户区居民意愿的基础上确定。
4、改造后的住宅小区实行标准化物业管理，保证居民生活环境有明显改善，安居乐业，社区和谐健康发展。
5、工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范要求。实施棚户区改造项目的施工企业，必须具有较高的资质、资信和良好的业绩。
三、资金筹措与使用
（一）改造建设资金筹措
1、积极争取国家和省财政补贴以及行署、集团公司配套资金。
2、县（局）财政、财务匹配。
3、积极争取各商业银行贷款。
4、政府对棚户区改造的政策扶持。
5、个人出资。
（二）加强资金的使用管理，棚户区改造资金要设立专户，专款专用，不得挤占挪用。
四、棚户区改造相关政策
1、土地政策。棚户区改造项目纳入经济适用住房计划，所需建设用地以划拨方式提供，其中开发为商品住宅或者其他商服项目的建设用地，应依法实行有偿使用。所得土地收益全部用于棚户区改造基础设施和配套设施建设。
2、税费减免政策。棚户区改造项目一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业收费和政府性基金；以划拨方式取得土地使用权的棚户区改造项目，经税务部门同意后不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房免征契税；与棚户区建设有关的经营性收费项目减半收取，其他按地区棚户区改造相关政策执行。
3、拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁安置，原则上实行&就地&或&就近&安置回迁楼房，对不愿回迁的住户，实行货币拆迁，不做产权调换安置。被拆迁人选择就地或就近回迁安置的，实行结构差价及按&部分面积&结算。
棚户区改造回迁安置实行拆一补一，原有私产房屋面积回迁部分交纳每平方米300元结构差价，超出原面积部分并在合理享受面积内按1000元/平方米结算差价；超出上靠户型面积部分按1200元/平方米结算，交足购房款享受全部产权。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额根据被拆迁人房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。
合理享受面积部分系安置标准与原房屋面积差额部分；超出合理扩大面积部分为按照居民意愿要求安置的户型面积超出正常安置标准部分。
4、回迁的低保户家庭，私有产权的原面积部分拆一还一，不收结构差，合理扩大面积部分每平方米减收200元房款，如仍无能力出资购买合理扩大面积部分，则允许欠款入住，缓交房款时间定为2年，第一年交房款的60%，第二年交40%。在规定的时间内交够欠款后，再办理房屋所有权证，到期后仍无能力交纳欠款的，则按廉租房管理。
5、对达标的节能住宅，实行取暖费减免政策，按非节能住宅取暖费标准的70%比例收取。
五、组织实施
1、入户调查摸底。由棚户区改造领导小组办公室组织人员入户调查，摸清棚户区居民住户的房屋产权归属，建筑结构、面积及附属情况，住户身份、户籍、人口组成、就业情况、经济收入、改造安置意愿等，一户一档，汇编成册，为棚户区改造提供详实资料。
2、宣传发动。利用广播、电视、听证会、入户调查、宣传单等各种形式，宣传棚户区改造的政策和意义。通过宣传使广大棚户区居民家喻户晓，人人皆知，达到推动和促进棚户区改造工作的目的。
3、依法拆迁。根据《城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》和《黑龙江省城市房屋拆迁管理条例》等法律法规，实施&阳光拆迁，和谐拆迁&，统一标准，严格执行。要做到补偿安置标准公开、回迁安置方案公开、拆迁和回迁房屋面积公开、评估标准公开、搬迁顺序号公开，逐户签订书面拆迁安置协议。
4、建设监管。坚持公开、公平、公正、择优和诚实守信的原则，依据棚户区改造项目建设计划，依法组织设计、施工、监理单位的招投标工作。
严格执行建设程序，确保棚户区改造工程规范、优质、按期进行建设。施工图及设计文件要经过审查；工程竣工后，经验收合格方可交付使用。
5、为保障工程质量，降低建设成本，要选用符合国家与省技术标准要求或推荐的建筑材料与设备，大宗建筑材料实行政府统一采购。
6、物业管理。棚户区改造新建回迁住宅小区实行&政府引导、属地管理、业主自助、多方筹资、逐步走向市场化&的物业管理模式。
当业主入户率达到50%以上时，要在房地产行政主管部门指导下，在社区组织下选举产生业主委员会或成立小区管委会。可选聘专业的物业服务企业实施管理，也可实行业主自助式管理，或由林业局房产科进行物业管理。
实施业主自助管理的小区工勤服务人员原则上以本小区家庭困难、热心公益事业、有一定专业技能的低保人员作为首选。
棚户区改造要为小区管委会或物业服务企业无偿提供不低于60平方米的物业服务用房。
棚户区改造新建楼房的专项维修资金在居民入住前按每平方米18元向住户一次性收取。
六、组织领导和责任分工
（一）组织领导
成立以县委和县政府领导为组长，分管领导为副组长，相关部门负责人为成员的棚户区改造领导小组，负责全县棚户区改造工作。
（二）责任分工
成立棚户区改造建设指挥部，主要负责城市棚户区改造建设工作，组织房屋拆迁补偿，工程建设。设材料综合组、调查确权组、拆迁补偿组、建设安置组、现场督办组和宣传报道组。
建设局负责棚户区改造的规划、推进、综合和协调工作；经济发展和改革局、计划科负责项目的可研报批，向省和国家林业局争取棚户区改造政策和资金的支持；财政局、财务科协助筹集建设资金和商业银行贷款；国土资源局负责办理棚户区改造项目土地供应工作，协调落实腾空土地出让收益归集工作；民政局、劳动和社会保障局负责对棚户区内低保户核查认定工作；监察局、审计局负责棚户区改造资金使用的监督；宣传部、广播电视局负责棚户区改造的宣传工作；信访局会同相关部门负责棚户区改造居民的信访接待工作；法院、公安局负责棚户区改造拆迁过程中的强制执行工作；塔河镇协助有关部门做好入户调查登记、拆迁有关事宜；其他有关部门负责行业指导及本系统有关优惠政策的落实。
方案二：县棚户区改造实施方案
为切实改善我县城镇棚户区居民的居住和生活条件，根据国家住房和城乡建设部、发展和改革委员会等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》、《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》和《中共双鸭山市委双鸭山市人民政府关于进一步加快推进棚户区和泥草房改造工作的意见》的精神，结合我县实际，制定本实施方案。
一、指导思想
以&三个代表&重要思想和科学发展观为指导，认真贯彻党的十七大精神，坚持以人为本，以改善民生、建设和谐集贤和促进经济与社会协调发展为目的，着力改善棚户区居民特别是低收入家庭的居住条件。
二、棚户区界定
城镇棚户区是城镇建成区范围内5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、人均居住水平低、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
三、棚户区基本情况
我县棚户区占地总面积332.5万平方米，拆迁房屋面积103.75万平方米，预计可开发房屋面积432.8万平方米。
四、工作目标
利用5年时间基本完成全县城镇棚户区改造建设任务，使居住在棚户区中1.2万余户、4.8万多人口的居住和生活条件得到明显改善。
五、改造原则
（一）坚持全县统一领导、属地化实施的原则。县政府是棚户区改造组织实施主体、责任主体，主要领导要全权负责城镇棚户区改造工作。
（二）坚持政府组织、市场化运作为主的原则。棚户区改造要与廉租房建设相结合，与房地产开发相结合，积极推进住房保障体系的建立和完善。对有商业价值的棚户区改造的开发项目，应实行市场化运作。
（三）坚持综合开发、配套建设的原则。棚户区改造要符合城镇建设总体规划，按照&全面规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设&的方针，实行统一规划、统一拆迁、统一配套、分期实施。
（四）坚持依法运作，确保社会稳定的原则。严格执行国家、省法律法规，妥善解决好特困群众的住房问题。
六、建设标准
（一）棚户区改造新建住房应以中小户型为主，户型设计分别为：45、60、70、80平方米左右。
（二）新建回迁住房要达到基本入住条件，配套设施齐全﹙水、电、热、通讯﹚，以满足居民入住使用的基本要求。
（三）棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。建设物业用房、社区用房，保证供热、供电、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做到物业管理规范，道路畅通，环境整洁。
（四）建筑节能达到国家规定标准，工程质量合格率达100%，并由有资质的物业服务企业进行物业管理。
七、资金筹措
（一）积极争取国家对我县棚户区改造的资金支持。县发改委、财政、建设部门要积极争取国家老工业基地振兴、节能减排、资源型城市转型等政策资金支持的有利契机积极向上争取政策性资金。
（二）每年在新增财力中安排适当资金作为棚户区改造专项资金
（三）要加大招商引资的力度，拓宽棚户区改造投融资渠道。吸引有实力的房地产企业及社会力量参与棚户区改造工程。同时，积极向银行推荐诚实守信的房地产开发企业和城市棚户区改造项目，争取金融机构的支持。
（四）棚户区改造，配建廉租住房的，除向国家争取补助外，县财政预算、土地出让金净收益10%以上、住房公积金增值收益部分（扣除风险准备金和管理费）安排廉租房建设。
（五）加强资金的使用管理，发挥监管部门的作用。棚户区改造资金的筹集、管理和使用，应专款专用，不得挪用，由审计部门负责审计，纪检监察部门负责监督。
八、优惠政策
（一）土地政策。
1、城镇棚户区改造项目中的廉租住房建设用地以行政划拨的方式提供。
2、通过出让方式取得土地的棚户区改造项目，其土地出让金按评估地价的40﹪收取。并按收支两条线规定管理，全部用于棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
（二）税费政策。
1、棚户区改造项目一律免收属县级管理权限收取的行政事业性收费和政府性基金。
2、棚户区改造项目原拆迁面积部分免收防空地下室建设费。
3、符合城镇建设规划且棚户区面积小于2万平方米的，参照棚户区优惠政策执行。
4、对重点区域其他开发建设项目，由县政府采取一事一议的办法确定收费标准。
5、以划拨方式取得的土地使用权的棚户区改造项目不征土地契税；棚户区居民因拆迁而重新购买的普通住房价款未超出拆迁补偿款的免征契税；房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，经地税部门核准，暂不征收营业税、城镇维护建设税、教育费附加；被拆迁人依据国家有关城镇房屋拆迁有关管理办法规定标准取得的拆迁补偿款，免征营业税、城镇维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税。
6、房地产开发企业在商品住房项目中配套建造廉租住房的，由政府有关部门出具的相关材料，可按廉租住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税和印花税。
（三）拆迁安置政策。棚户区房屋拆迁补偿安置，采取产权调换和货币补偿的方式，被拆迁人选择产权调换的，原则上实行有照房屋&拆一还一&，其他房屋实行货币补偿。结合我县实际，确定回迁最低保障户型和上靠户型面积标准（最低保障户型面积不得小于45㎡，上靠户型面积为60㎡），超出原面积部分按经济适用住房价格购买，超出上靠户型面积部分按市场价格购买。被拆迁人选择货币补偿的，货币补偿的金额应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。
（四）住房保障政策。实施廉租房建设工程。所谓廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇非农业常住户口低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。此项工程要以棚户区改造为切入点，促进住房保障体系的建立。棚户区改造项目中廉租住房的配建比例必须达到总规模的3%以上，由政府按成本价回购。【营改增后物业公司可不可以差额征税】（五）城中村改造在符合城镇规划和土地利用总体规划的前提下，编制规划方案，报县棚户区改造领导小组审批后，享受经济适用住房的相关优惠政策，坚持政府引导、市场化运作的原则，建设符合农民特点的住房。
九、组织实施
（一）审批提速
对棚户区改造项目，建立绿色审批通道，实施联合办公、实行&一站式&、&一条龙&、&一口式收费&集约化审批服务。相关部门要简化办事程序，缩短审批时限。
（二）调查摸底
社区办、县房产处要集中力量、集中时间对每片棚户区逐户进行排查，摸清计划改造棚户区内居民的住房面积、户型、人口、生活状况、安置方式等方面的情况，一户一档，汇编成册。
（三）编制计划
依据城镇住房发展规划、棚户区改造方案及资金筹集情况，按照改造任务的要求，编制五年实施规划和年度改造建设计划。
（四）依法组织拆迁
严格执行国家和省的拆迁法规政策，阳光操作，和谐拆迁。采取科学的工作方法和措施，充分发挥相关部门和社区组织作用，做好群众工作，坚决杜绝违法违规拆迁。
（五）加强建设监管
要依法组织开发、设计、施工和监理单位招投标；按照住宅设计规范要求，严格施工图设计文件的审查；按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新设备、新工艺；强化监管，安全施工，确保房屋建设质量。
十、强化领导
为加强对我县棚户区改造工作的组织领导，成立&集贤县棚户区改造工作领导小组&，许德东县长为组长，有关副县长为副组长，县直相关部门主要负责人为成员；领导小组下设推进办公室。工作人员由县建设局、县财政局、县发改委、县国土局等部门抽调专职人员组成，代表县政府管理城镇棚户区改造有关工作，负责改造工程的计划管理、资金使用管理、工程建设管理、政策执行、监督检查、目标考核、信息综合反馈等工作。
县建设局负责改造的总体规划、综合协调、推进实施、督办考核工作；县发改委、县财政局负责协调筹集建设资金；县国土资源局负责棚户区改造项目土地供应工作，会同县财政局协调落实腾空土地出让收益归集工作；县民政局负责对棚户区内低保户核查认定工作；县监察局、县审计局负责改造资金使用的监督；县财政、发改、国土、税务、银行、电力、物价、水务、公安、人防、消防、劳动、统计等有关部门负责相关优惠政策的落实。
方案三：县棚户区改造实施方案
按照国家、省、市关于棚户区改造的有关精神，结合我县城市改造的实际，以及民风、民俗、文化内涵等实际情况，在2015年、2015年棚户区改造工作的基础上，依据上级最近颁布的有关文件精神，特制定本方案。
一、指导思想
以科学发展观为统领，全面落实县委、县政府惠民政策精神，按照县政府提出的改造老城、扩建新城、全力打造滨江港城的要求，以改善民生，创建宜居宜业环境，提高城市品位，推进城市化进程，促进经济与社会协调发展为目的。以重民生，保增长，促和谐，维护社会稳定为主题，着力加快城市棚户区改造的步伐，为实现和谐秀美富裕文明新肇源奠定坚实的基础。
二、实施意见
（一）政策依据
本方案制定的依据是中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》、建设部、发改委、财政部、国土部、人民银行联合下发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保〔20XX〕295号）、财政部《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》（财综〔2015〕8号）、《黑龙江省人民政府关于棚户区改造的实施意见》（黑政发〔2015〕31号）、《大庆市人民政府关于印发大庆市城市棚户区改造实施方案的通知》（庆政发〔2015〕10号）等相关文件及国家、省、市召开的棚户区改造工作会议精神。
（二）棚户区界定及确定
城市棚户区是城市建成区范围内房屋拆迁面积5000平方米以上集中连片、平房密度相对较大、贫困人口居多、建设使用年限久、结构简易、居住条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安和消防隐患大以及环境卫生脏乱差的区域。
我县棚户区改造区块的确定，由县建设行政主管部门依据上级文件要求选定，报县政府审定。
（三）棚户区改造的原则
1、坚持政府主导，市场运作原则。棚户区改造工作，在县委、县政府统一领导下，与房地产开发项目相结合，采取市场化运作的方式，推进住房保障体系的不断完善。
2、坚持综合开发，配套建设原则。棚户区改造要符合城市建设总体规划，按照先行规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的方针，统一征收，分步实施。
3、坚持依法运作，公开公正原则。严格执行依法征收程序和相关法律法规及政策，坚持公开透明，阳光操作，妥善解决好各方面问题，以保持社会稳定。自2015年开始，县政府不再审批零散的开发项目，开发建设项目必须以棚户区改造的形式集中连片开发有序进行。
（四）建设标准
1、棚户区改造新建住宅应以中小户型为主。建筑面积原则上应在50平方米至90平方米以内，90平方米以下的户型不少于建筑面积的70%。
2、新建的回迁房为毛坯房，由被征收房户自主装修。
3、棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。建设物业用房，居民活动室，适当考虑社区用房，保证分户计量供暖、供电、供水、供气、排水、通讯的畅通，搞好硬化、绿化、亮化，安装电子监控设施，做到物业管理规范，道路畅通，环境整洁。
4、建筑节能符合规定标准，工程质量合格率达100%。
5、棚户区改造小区的物业由开发企业提出聘用具有相应资质的物业公司进行管理的意见，报县物业管理办公室审批确定。
（五）优惠政策
依据《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（黑政发〔2015〕31号）的有关规定，特制定如下优惠政策：
1、对经批准的棚户区改造项目，通过出让方式取得的土地，所缴纳的土地出让金，按收支两条线规定管理。土地出让金除上解部分资金外，其它地方政府可支配资金全部用于该棚户区改造的基础设施和配套设施建设。
2、棚改项目按建筑面积每平方米收取大修理基金30元、劳保基金24.9元，免收其他行政性收费和政府性基金。
3、棚户区居民因征收而重新购买的普通住房价款未超出征收补偿款的，免征契税。
4、房地产开发企业参与棚户区改造项目回迁房屋价按棚改政策不同，分偿还原征收面积、上套（靠）户型面积、上调户型面积、增加面积四种形式收取。纳税人按照政府确定的征收补偿标准，与被征收人签订《征收安置补偿协议》，按注明的征收建筑面积补偿被征收户，填制《棚户区改造回迁暂不征税申请表》和《回迁安置房屋分户明细表》经市（地）和县（市）、区棚改办、地税局核准分别享受税收政策。
（1）偿还原征收面积部门，不征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、土地使用税、印花税；企业所得税实行核定征收的，不纳入核定范围。
（2）纳税人以建安成本价安置被征收人取得的上套（靠）户型面积收入，只征收营业税、城市维护建设税、教育费附加。
（3）纳税人以开发成本价安置被征收人取得的上调户型面积收入，只征收营业税，城市维护建设税、教育费附加。
（4）纳税人以上述价格安置被征收人后，被征收人还面积增加安置面积的，对纳税人按照商品房市场价格收取的房款，依法征收相关税费。
5、被征收人依据国家有关国有土地上房屋征收与补偿规定标准取得的征收补偿款，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税和土地增值税。
6、对在建工程完成投资30%以上的项目，允许进行在建工程抵押贷款。
7、对在建工程完成到主体两层以上或工程造价25%以上，由县建设主管部门审核批准预售许可，开发企业方可进行预售，预售资金应缴银行建设专户，由建设行政主管部门对资金使用情况进行严格监管。
（六）补偿办法
对于县城内棚户区改造的征收补偿，采取房屋产权调换和货币补偿两种方式进行。
1、房屋产权调换补偿办法
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）及《黑龙江省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（黑政发〔2015〕31号）的有关规定，被征收人选择产权调换的，原则上实行&征一还一&。我县为了使广大人民群众受益更多，特制定下列补偿办法。
（1）私有产权的住宅房屋征收补偿按原面积（指房屋所有权证注明的建筑面积）&征一还一&，无产权证的主房，到房产部门办理产权；无产权证砖瓦结构以上的门房、仓房，开发商可以按建筑面积不高于1比0.5的比例还建；其他占地面积（含附属设施）按不高于1比0.3的比例还建。回迁时选择多层楼房底层和顶层的（一层为车库的，以二层为底层；顶层建阁楼的，以下一层为顶层），原面积部分不结算楼层差价款；选择其他楼层的，回迁户向开发企业补交楼层差价款，每平方米100元。征收房屋面积在70平方米以下的，如回迁时需要扩大面积的，可享受5平方米的成本价格（成本价格按每平方米1450元确定）。
（2）非住宅房屋征收补偿，被征收房屋产权证照标明商服用途和建筑面积，实行&征一还一&，但不找结构差价。无产权证的，到房产部门办理产权。面积减少部分实行货币补偿，即按原房屋的评估价进行补偿。被征收人自愿增加面积的，增加面积部分按市场销售价格购买。调换的商服房屋跨度18米的，开间不低于3.6米；跨度15米的开间的，不低于3.3米；跨度12米以内的，开间不低于3米。
（3）对房屋所有权证标明使用性质为住宅，实际位于主次干道两侧（临街且有独立产权）的房屋，回迁时基本按原位置回迁，按规划要求，建商服还商服、建住宅还住宅，但仅限临主次干道的第一户，其余不享受此规定。
（4）被征收人回迁面积小于原征收面积，剩余房屋面积按市场价格予以货币补偿。
（5）对于棚户区改造涉及的特困户、低保户，在民政部门确认并出具相关手续后，有产权证照的房屋，按原面积&征一还一&达不到50平方米的，由开发企业补到50平方米。并且不因居住楼房取消特困户、低保户待遇。
（6）实行回迁安置的，按签定安置补偿协议先后顺序选择房屋，同时签定协议的利用电子摇号确定顺序。
（7）补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼，申请人民法院强制执行。
2、货币补偿办法
（1）选择货币补偿的被征收人，必须出具房屋产权证照，其征收补偿金额一律由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。
（2）对于房屋所有权证注明使用性质为住宅，实际用于商服的房屋，且位于主次干道两侧（临街并有独立产权）具备营业执照、纳税证明和正在营业且一年以上三个基本条件，可按商服的评估价格予以补偿。
（3）对于有土地使用证和规划许可证，但未办理房屋产权证的房屋，到房产部门办理产权，按评估价予以补偿。
（4）被征收人土地使用面积内的棚厦等附房设施按评估价予以补偿。
（5）被征收人在接到评估报告后，对估价结果有异议时，自接到评估报告之日起7日内，可直接申请房地产估价技术鉴定委员会对估价结果进行鉴定，估价结果以鉴定结论为准，房地产估价鉴定费用由鉴定申请人承担。
（七）征收、搬迁方式
由县政府确定棚户区改造地块并编制控制性详细规划或规划设计条件，面向具有开发资质的企业公开招标。由中标企业编制修详规划，经县政府批准后实施。公开招标后，由县政府授权房屋征收部门组织征收。
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收人房屋所有权不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的县人民政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按照征收补偿方案作出决定，并在房屋征收范围内予以公告。被补偿人对决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的县人民政府依法申请人民法院强制执行。征收费用由企业负责。
（八）相关规定
1、参与棚户区改造的开发企业，开发前需将项目资本金总额的20%（包括3%的农民工工资保证金）存储到指定银行账户，由建设行政主管部门会同有关部门负责监督。
2、对实行回迁安置的，按回迁面积，以成本价格为基数，由开发企业向建设行政主管部门交纳其总额10%的保证金，如违反房屋征收有关规定或不能按期开发建设的酌情予以扣减。未出现问题的，在工程竣工验收后全额予以返还。
3、对实行货币补偿的，确定评估价格后，由开发企业将补偿资金足额存储到征收部门指定的银行账户。
4、棚户区改造项目实施分期建设的，须由县政府审定批准。未经批准擅自分期建设的，先期建设部分正常缴纳税费。
5、开发企业应当向房屋买受人（包括以产权调换方式回迁安置户）出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
6、棚户区改造项目竣工后，开发应按有关规定组织相关单位对工程项目进行综合验收。对燃气没有入户和没有安装热计量表的住宅小区建设行政主管部门不予竣工验收备案手续。开发企业在验收合格后90天内，完善办理产权证所需的全部手续。
7、实行棚户区改造的小区，应严格按照规划设计标准进行开发建设，因特殊情况确需调整或变更的，须经县政府批准。
8、由开发企业原因致使不能按时回迁的，自逾期之日起，由开发企业发给被征收人每月每户600元的搬迁临时安置费。
9、征收非住宅房屋，其设备、原辅材料等由被征收人自行搬迁，停业损失按有关规定计算，由征收人一次性给付。对虽有营业执照，但征收时已停止营业活动、且不能出具纳税票据的，不予支付停业损失费。
本方案与国家和省、市有关政策不一致时，执行国家和省、市相关政策规定。
营改增后物业公司可不可以差额征税(五)：2016物业服务管理调研报告
物业公司整改情况报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业服务管理调研报告1&&
了深入贯彻市十五次党代会精神，促进我市物管企业和相关产业发展，加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设，市委政研室调研组，于20XX年XX月9日-10日，先后走访了XX、XX、XX和XX园等四家大中型物管企业，与企业负责人进行了深入的分析和探讨，并同市物业市场监管处及合作区、互贸区物业办的负责同志进行了座谈，认真了解我市物业发展现状、面临的实际困难以及如何进一步提高物业服务水平、促进物业产业发展的意见建议。现将调研情况总结报告如下：
一、我市物业服务行业现状
我市物业行业起步于2016年。目前，全市具备物业服务资质企业共有24家，其中国家一级1家；二级资质2家，自治区级三级资质企业4家；外地驻满分公司4家；在我市以开展住宅物业管理为主的企业16家。物业服务企业从业人员目前为846人，其中安置下岗人员35人。现有业主委员会33个，业主委员会委员157人。全行业从业人员虽然数量逐年增加，但综合素质普遍较低，且物业服务行业人员年均收入原低于社会最低工资标准。
目前，我市合作区、互贸区共有小区167个，推行物业管理小区100个，物业公司管理总建筑面积324.45万平方米。其中住宅项目95个，总面积296.14万m²，另有工业物业项目513万m²。无物业管理小区67个（由互贸区、合作区代管），其中弃管小区12个。我市物业服务市场执行收费标准分为五类（根据《呼伦贝尔市物业服务收费管理办法》）：每月/每建筑面积分别为0.57元，0.48元，0.42元，0.36元，0.30元。普通商品住宅物业服务费标准每月每平方米0.3～0.36元之间，占86%；一类住宅区物业服务费标准每月每平方米0.57元，占4%；高层住宅物业服务费标准执行普通商品住宅服务费标准，并由市财政局每月每平方米补贴0.90元（此政策执行期限至2016年底）。可以说，物业服务行业在我市具有广阔发展前景。
二、物业服务存在的主要问题
近年来，我市物业工作，虽然取得一定成绩，但还处于起步阶段，尤其是随着&宜居、繁荣、和谐满洲里&建设的快速推进，市民对公共服务、质量服务的需求急剧提升，物业管理矛盾、投诉随之增多，主要集中在开发建设遗留问题、老旧小区问题以及物业收费、物业服务缺失等方面。这些问题的存在，直接影响着市民对物业管理的认可度和物业管理服务的正常运作，制约了物业产业的健康发展。
（一）物业管理收费难度大。物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。据了解，全市物管企业平均物业服务费收缴率低于40%，个别社区仅两到三户业主正常缴纳物业服务费。业主拒交物业管理费，物业管理难以维系，物管企业多数采取消极态度降低物业服务标准，导致物业管理服务打折，进一步加剧了业主的不满情绪，拒缴物业费现象更加严重，最终形成&服务差、收费难，收费难，服务更差&的恶性循环，使得业主与物业企业矛盾日益尖锐。究其原因主要有：一是业主缺乏物业管理消费观念。业主尚未形成花钱买服务的自觉缴费意识，存在观望攀比心理；物管企业收费标准与服务质量存在差距，引发业主拒交物业服务费的情况时有发生；业主欠费法律诉讼繁琐，诉讼方式不宜多用，使收费难问题一直得不到妥善解决。二是业主与物管企业关系不够协调。《物业服务合同》约定的服务项目及收费标准不公开透明，使得业主与物管企业存在收费标准与物业服务认识上的差距，业主总是用低价格要求高服务标准，导致业主与物管企业发生纠纷。三是物业服务水平不高。小区出现脏、乱、差，绿化、安保、保洁等公共服务不够，业主拒交物业管理费及物业管理纠纷时有发生，阻碍了物管企业的发展。
（二）物业管理责任界定不清。物业管理是一项综合系统的管理工作，涉及诸多部门职能，但由于职能定位与责任界定不清晰，使得物业管理承担了很多不该承担的工作和责任。业主把一些应由政府承担的社会治安职能、应由社区承担的社会保障职能、应由水、电、气等公用事业企业承担的经营管理职能、应由开发商承担的建设质量与保修责任，都误认为是物业管理的事情。一旦出了问题，板子都打在物管企业身上。据了解，我市物业主管部门受理市民投诉中反映的问题有一半以上不属物业管理服务范围，但由于责任界定不清和宣传解释乏力，使得物管企业代人受过现象时有发生。
（三）历史性、先天性问题突出。一是设施老化不配套。我市老旧小区普遍存在规划起点低，设计标准不高，配套设施不健全，设施设备陈旧老化、破损严重等问题，地下管网大都年久失修，主管道漏水、排水管道堵塞、供暖管道冻结等故障时有发生，且大都是随意进出等开放式布局，不利于安全管理。物管企业因无力承担小区的维修改造费用，不得不撤离管理项目，导致我市大部分老旧小区处于弃管或无管状态。二是私搭乱建、随意装修、违章停车现象比较突出。部分住宅小区内占用公共部位和公共场地搭建贮藏室、简易房，挤占绿地开荒种菜，饲养大型犬类等现象屡禁不止，特别是业主擅自改变房屋原始设计用途的问题尤为严重。据了解，全市物管住宅区内擅自改变房屋原始设计用途的经营场所总计961个，其中市区范围内440个。物业管理企业因无任何行政手段，只能对业主进行劝阻，给物业管理造成相当难度。三是住宅小区规模偏小。目前已实施规范化物业管理的住宅小区，达到7万平方米以上规模的较少;单位房改房和零星开发的小区，规模更小，虽然有的楼群相邻，但各自成院，小区之间彼此不衔接，水、电、暖各自成网，难以形成统一协调的布局，不利于提高物管覆盖率。四是高层住宅物业管理费补贴即将到期。2016年政府第21次常务会议研究决定&高层建筑物业管理费超过普通多层建筑物业管理费用部分6年内由市财政全额补贴&，即在我市高层住宅物业收费执行普通多层物业费0.36-0.39元/月&m²的标准上，由市财政补贴0.90元/月&m²作为高层住宅电梯运行费、定期检查费、维保费以及供水、供暖的二次加压运行费。今年年末，该优惠政策即将期满，若继续执行原有收费标准，物管企业将面临严重亏损。
（四）物业管理服务理念亟待加强。目前，我市不少物管企业只注重单一的管理，而服务意识、经营意识十分淡薄。企业管理资质低、规模小、效率差，管理水平仍然停留在&小、散、滥&的层面上，且尚未摆正物业管理公司、开发商与业主之间的关系，管理与服务的概念不清，角色定位出现混淆。从业人员普遍素质偏低，专业人才匮乏，日常工作方式方法简单，态度生硬，使物业服务水平不尽人意、客户关系紧张。部分企业不惜偷工减料、虚增成本，不按照合同提供相应服务，致使小区物业管理长期处于低档次运营状态，引发业主的不满。同时，物管企业竞争意识淡薄，品牌意识不够。在我市14家物管企业当中，大多是惨淡经营，很少有物管企业从市场化经营的眼光，以竞争的姿态去做大品牌，挖掘市场，抢占市场份额。
（五）建管衔接机制尚未建立。建设单位将开发建设遗留问题、未达标房屋入住等前期开发遗留问题直接转嫁给物管企业，如配套设施不完善、房屋质量存在问题、公摊不合理、面积缩水、规划更改等，导致业主把对开发商及建筑商的怨气全部发泄到物管企业身上，引发物管公司与业主产生纠纷。
（六）物业服务缺乏公开透明。从调研的情况看，物业服务公开透明情况参差不齐，部分物管企业没有按照相关规定在物业管理区域内的显著位置主动公示服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准等有关事项，特别是物业服务项目收支情况的公示内容不规范，对业主的咨询答复也不及时，严重侵犯了业主的知情权和监管权，引起业主极大不满。
（七）业主委员会组建滞后。目前，我市业委会组建率极低，全市仅有委员会33家，委员不足160人。调查过程中，无论是业主本身还是物业公司都表示要依法成立业主委员会相当困难。业主法律意识不强、业主之间的矛盾难于调和、经费缺乏、小区入住率较低、政府无强制成立业主委员会的权利等是制约业委会组建的主要原因。尽管有些小区成立了业主委员会，但在目前的实际运作中，业主委员会的维权、监督和协调的作用并没有体现出来。
三、完善物业管理的建议和措施
促进物业服务行业健康发展，是我市改善居民生活环境，提高居民生活质量，落实惠民工程，建设和谐社会的出发点和落脚点。为进一步提高物业服务行业的服务质量，增强物业企业的服务意识，规范物业企业服务行为，建议如下：
（一）创新物业服务收费机制。一是完善物业管理分类定级、定价机制。按照&分等定级、分类定价&的原则，每年由市价格主管部门与市、区物业主管部门对住宅小区类型及物管企业的服务等级、价格标准进行评定，实行同质同价、质高价高的收费办法。细化物业管理服务中的各个内容和环节相对应的价格标准，使物业企业与业主论价时有据可依，让业主明明白白消费。二是探索新型物业收费方式。借鉴网络购物交易支付平台的成功经验，在征得相关业主、物管企业和街道办事处同意的基础上，实行物业管理费用第三方支付，即由当地街道办事处提供物业管理服务交易支持平台，与相关业主、物管企业分别签订《物业管理缴费合同》和《物业管理服务合同》，统一向业主收取物业管理费，并根据服务质量、水平向物管企业支付不同比例的物业服务费，市物业主管部门及相关部门负责对其进行监管。街道办定期组织业主、市物业主管部门及第三方评估机构参与物业服务评估，作为考评物管企业服务水平的依据。经考核，社区综合满意度超过80%的，可全额支付物管企业物业服务费；达到60%且不足80%的，由市物业主管部门设置降低物业管理费用的支付标准；满意度不足60%的，由市物业主管部门责令限期整改，整改后满意度仍不足60％的，不予支付。如果连续两年社区综合满意度达不到70%以上的，由市物业主管部门主持，物管企业自动退出社区物业管理权，对造成社区损失的应承担相应责任。此项工作可通过选择条件较好的企业和社区进行试点，并逐步推开。
（二）完善物业管理法律体系。一是在《物权法》、《满洲里市物业管理暂行办法》等现有法律、法规的基础上，由市物业主管部门尽快制定《物业管理公司服务准则》、《物业管理收费实施细则》和《满洲里市业主公约》等配套规章，并报市人大常委会以决议的形式通过，进一步明确业主、建设单位和物管企业的权益、责任和义务，将物业管理切实纳入依法运行的轨道，使物业管理工作做到有章可循。二是参考国外和香港的经验，设立物管诉讼特别法庭，快速审理物业管理诉讼案件，避免久拖不决，影响小区乃至社会的稳定。
（三）建立物业监督管理工作机制。一是完善物业管理领导机制。建议尽快调整满洲里市物业管理推进领导小组，由市政府分管领导任组长，建设、房管、公用事业、公安、消防、工商、物价、供水、供电、供暖等相关部门或单位领导为成员，下设物业管理办公室(可设在物业管理主管部门)，由领导小组统一组织、指导和协调全市物业管理工作。建立协调会议机制，定期、不定期组织召开物业管理工作专项会议，统筹协调解决物业管理行业急需解决的难点、重点问题；开展经常性的调研工作，定期跟踪走访，及时提出政策措施，妥善解决行业发展中的矛盾和问题。二是建立社区物业纠纷协调机制。市、区物业主管部门会同街道办，在各社区由居委会成立物业纠纷调解组织，定期组织召开物业纠纷协调会议，及时化解矛盾和纠纷，争取将矛盾化解在社区。
（四）开展物业市场专项整治。建议由市政府牵头成立专项工作组，开展为期3-6个月的物业市场专项整治活动，针对小区私搭乱建、乱堆乱放、乱停乱放、乱挖乱种和违法饲养宠物等问题进行全面清理整顿，净化小区居住环境。同时，以《物业管理条例》和各项规章为依据，整顿规范物业管理市场秩序，加强物管企业资质管理，严肃查处无资质经营行为，加大对管理水平低、收费不规范、社会形象差、业主投诉多的物业管理企业的整顿力度，严格市场出清机制，全面提升物业服务水平。
（五）积极推进老旧小区物业管理。一是加大对老旧小区市政建设及改造资金的投入，因地制宜地制定旧区改造治理规划，拆除违章搭建，完善配套设施，增加绿化面积，平整社区道路，尽可能采取划片统一封闭管理，通过有计划有步骤地对老旧小区环境进行整治，为物业公司实施专业化管理创造条件。二是对改造后的老旧小区实行分类管理。经过改造达到物业管理条件的，及时成立业主大会，选举产生业主委员会，招标选聘物业管理企业，签订物业服务合同，实施规范的物业管理；对基础条件比较差或业主不接受物业管理等不具备物业管理条件的老旧小区，可由社区对小区进行最基本的保洁，绿化维护等的简单物业管理，在有条件的情况下逐步向市场化过渡。
（六）加大对物业行业发展扶持力度。一是积极扶持物业服务企业发展。对物业服务企业给予一定的资金支持，帮助企业降低运营成本。特别是对负责高层住宅物业管理的物业服务企业，尽快研究制定新的补贴办法和服务收费标准，以缓解高层补贴取消后的企业压力。同时，简化物业主管部门对申办物业企业、资质年检等工作的办理程序，提高办事效率。二是加强建筑工程质量监管。由建设主管部门牵头，物业管理主管部门参与，物管企业前期介入，提高对新建项目及其公共配套设施的监督管理力度，彻底消除渗漏、裂缝等工程质量通病，提高工程建设质量，对未经综合验收或验收不合格、物业管理硬件设施配套不完善的，一律不得交付使用，从源头预防和化解业主、开发商、物业企业三者间因项目基础配套设施不到位而产生的矛盾。
（七）加强物业管理服务宣传。通过报刊、电视、网络等新闻媒体及小区宣传栏、黑板报等载体，加强物业管理宣传工作，宣传实施规范化物业管理的意义、作用以及物业管理法规，进一步明确广大业主、物业服务企业及相关部门的权利、义务，提高广大业主的物业管理意识，切实规范物业服务行为，营造全市共同关心、支持、参与小区规范物业管理的良好氛围。同时，物管企业要定期公示服务项目收支明细和收费标准，主动接受业主监督，做到账目公开透明。
（八）强化对业主委员会的指导监督。一是规范业主委员会的组建工作，发挥业主自治作用。制定业主大会、业主委员会章程，规范业主大会、业主委员会的职能和行为，依法维护业主自身合法权益。强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，行使对业主委员会和物管企业的监督权利。二是强化业主的责任和自律意识。物业主管部门要规范物业服务合同条款，将业主履行交费义务和制约措施纳人物业服务合同约束，对无故不交纳物业管理费的业主，充分发挥社区居委会、业主委员会的调解作用和依据国家《物权法》的诉讼作用，提高物管费收缴率，促进物业科学发展。
（九）拓宽物管企业经营范围。鼓励物管企业创新服务产品，延伸业务范围，拓宽服务领域，获取新的利润增长点，达到以&物业管理为主，开展多种经营为辅&的目的，实现业主与企业双赢的良性循环局面。通过增加家政服务、管道维修、室内装修等物管项目的有偿衍生性服务，为业主提供更便捷、更多样化、更个性化的服务。对现有绿化、工程、保洁、保安等部门加以改建，组成各种专业的服务队伍，形成社会化服务网络，开展全方位、多功能、多层次的综合性经营服务。借鉴北京、上海等城市物管的成功经验，在征得相关业主、业主大会同意的基础上，支持物管企业开展小区配套设施商业化运作，如电梯广告、房屋租赁等，所得收益按照比例由物业与业主共享，用于维护小区公共设施、绿化养护、提高服务质量或冲抵物业管理费、补充专项维修资金等。
物业服务管理调研报告2&&
物业管理是城市管理和社会建设矛盾集中体现的领域，规范的物业管理是和谐社会建设总体战略中的重要内容。根据区政协的安排，我们开展了xx城区物业管理的调研。
一、xx城区物业管理的基本情况
总体看，我区物业管理工作有以下四个特点：一是物业管理市场处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。
（一）xx城区物业企业现状
我区物业管理从90年代初期开始起步，至今已有近10年的发展。据调查，截至2016年底，在我区注册的物业企业共有197家，其中一级资质企业3家，二级资质企业15家，三级资质企业179家，从业人员12000余人，管理人员1897人。外区物业企业在本区开展服务的约50家，从业人员约2850人。
（二）xx城区物业发展现状
目前，全区共有物业管理小区389个，管理房屋3575万平方米。城区物业管理覆盖率达到90%，新建商品房的物业管理覆盖率达到100%。
1、新建城市住宅小区的物业发展现状。我区新建住宅小区共有389个，房屋建筑面积为3075万平方米，住宅套数有34万余套，住宅成套率为100%，物业管理覆盖率达到100%。其中有龙湖花园等6家单位6个住宅小区获得全国物业管理示范（优秀）小区称号；天骄俊园等11个住宅小区获得市物业管理示范（优秀）小区称号；富悦新城等32个小区获得区级物业管理示范（优秀）小区称号。
2、老小区的物业发展现状。老小区主要有单位自管房、社会集资房、直管公房及&农转非&安置房四类。
（1）单位自管房：包括机关自管房、群团自管房、事业单位自管房以及企业单位自管房，房屋物业管理面积共计324万平方米，住宅套数有30871余套，住宅成套率为97%。这类房屋的物业管理除了少数的委托物业公司管理外，其绝大部分仍由单位自行管理。由单位聘请人员进行小区的简单的物业管理。产权属职工私有的房屋，其住房及室内水、电、气的维修均由职工自己负责；产权仍属单位的房屋维护则仍由单位负责，整幢房屋较大设备、安全、水电方面的维修或公用部位的维修一般由单位负责。
（2）社会集资房：从1992年开始，我区开始推行社会集资合作建房，建筑档次低，单体楼占了绝大多数比例。据统计，现在全区社会集资建房共894万平方米，住宅套数有74550余套，住宅成套率为99%。这部分集资房的物业管理覆盖率目前达到了90%。
（3）直管公房及&农转非&安置房：直管公房，就是房管部门直接管理的政府和社会公共团体所有的房屋。这类房屋在我区共有约14万平方米。&农转非&安置房是政府对征用土地的&农转非&拆迁户进行安置的房屋，其中又包括两类：一是政府将征地费按政策规定付给拆迁户自建，产权属自有；二是由政府统一建房安置拆迁户租住，住户按规定缴纳租金，产权属国家所有。从1987年开始，根据原江北县人民政府文件规定：&凡以征地经费修建的拆迁户住房，系国家投资修建的公房，属公产性质，全部移交给房管局，纳入国家公房管理。&因此，区房管局对全区的&农转非&安置统建房进行全面接管。截至2016年底，区房管局共管理全区&农转非&安置房共计77幢，7.55万平方米。这部分房屋几乎都没有专业的物业公司进行管理，日常的清洁卫生及水、电、气费的收取都由业主自行负责，室内的维修由业主负责，公用部位的维修则由区房管局负责。
3、房屋公共维修金的归集和使用情况。从1999年开始归集物业专项维修资金以来，累计归集专项资金8.23亿元，使用300余万元。
（三）xx城区小区（大厦）业主委员会现状
截止2016年底，全区共成立有小区业主委员会181个。在调研中发现，
90.5%的小区业主对物业状况漠不关心，造成业主大会召开困难。23.7%的小区在全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前期物业管理状态。个别业主和物业管理企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解决。65.4%的小区业主委员会成立程序不规范，未通过业主大会选举产生。58.3%的小区即使按规定成立了业主委员会，也未能起到应有作用。
（四）xx城区物业管理行政体制机制现状
在《物业管理条例》及《xx市物业管理条例》中明确：（1）房地产行政主管部门是物业所在地的物业管理的主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理；（2）居民委员会、村民委员会依法对社区进行管理和提供服务，对社区内物业管理活动进行指导监督，调解物业管理纠纷；（3）街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政管理部门对物业管理进行监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。但在实际的工作中，区房管局人手不足，对物业管理中的问题疲于应付；街（镇）政府、社区居委会很难插手小区的物业管理工作，对物业公司无法制约，物业公司通常对其不理不睬，对工作不配合甚至是阻扰街（镇）、居委会的正常工作。
按照《xx市物业管理条例》的规定以及市政府办公厅和市国土房管局出台的《关于进一步加强物业管理工作的通知》（渝办发[号）和《关于物业管理若干问题的指导意见》（渝国土房管发[号）文件中有关职能的划分，城区物业管理涉及到经委、建委、市政、环保、安监、物价、街道办事处、社区居委会、公安、工商、规划等相关部门的配合，但区内各相关部门普遍存在&重建设、轻管理&的思想，没有形成工作合力，对物业管理中存在的问题缺乏相关的应急机制和有效的管理措施，导致物业管理问题突出。
1999年以来，我区针对物业管理工作相继出台了《关于加强物业管理工作的通知》（xx府发[号）等5个文件，为理顺城区物业管理体制、规范物业管理行为、提高老住宅小区物管水平、发挥业主自治机构作用、加强物业专项维修资金管理等打下了一定的基础。
二、xx城区物业管理存在的主要问题及原因分析
（一）xx城区物业企业存在的主要问题及原因分析
1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展，近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。现平均每个物业公司管理面积仅20万平方米，由于企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服务行业。
2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上门服务率为32%，小区业主对物业服务人员的综合满意度为61%，这表明物业公司的服务意识不是很强。
3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵害了业主的利益。如：金港国际小区业主投诉门市油烟污染过重，物业公司缺少环保措施。二是少数物业企业从自身经济利益出发，擅自在小区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。如：乡间城小区收取业主停车费引发纠纷。三是少数物业企业存在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。
4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。例如日常维修是物业管理一项很重要的工作，维修不及时、不到位，使业主对物业企业的服务质量产生怀疑，甚至出现矛盾。
5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我区247家物业企业、1625个项目的结果表明：有213家企业亏损。很多企业硬撑不下去了，只有被迫撤离所服务的楼盘。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡机制。例如：同一职能机构管理着水电气的价格与物业服务价格，却没有建立相应的平衡机制。当水电气的价格不断上升时，物业服务成本随之增加却没有&消化&来源。同样，其它成本费用价格上涨时，物业服务成本仍然没有&消化&来源，导致了收入支出的&剪刀叉&现象，物业服务企业生存危机日益突出。三是物业服务从业人员报酬低。调查表明，我区物业服务从业人员平均报酬低于社会平均工资24%，平均福利水平不足国家规定的26%，劳资双方潜在矛盾十分突出。
（二）xx城区物业发展存在的主要问题及原因分析
1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不强,服务质量差,服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确，存在同质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多,住户无力缴费。如空港园区农转非安置房，业主很多是低保户，以生活水平低为由拒交物管费。四是工程遗留问题随着物业交接,将问题转嫁给物业服务企业,成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。
2、建设遗留问题引发物业纠纷。有以下三种情况：
（1）工程质量遗留问题。主要表现有：①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担，并往往以此作为衡量物业公司服务效果的重要指}