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出租建设在农村集体土地上的房屋，租赁合同是否有效？
　[日期：] & 来源：北京律师网& 作者：首都律师 & 阅读：1次[字体：
核心提示：建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。
北京市第一中级人民法院民事判决书
(2013)一中民终字第5664号
上诉人（原审原告、反诉被告）某公司。
被上诉人（原审被告、反诉原告）刘某。
上诉人某公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第3271号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
某公司在一审法院起诉称：日，某公司与刘某签订租赁合同，刘某将某号房屋租赁给某公司。上述房屋租赁合同签订后，某公司即将第一年的租金90万元支付给刘某，并对上述房屋进行了装修及扩建。某公司支付上述房屋租金后，刘某一直无法出具正规租赁费发票给某公司，且某公司准备将住所地迁至上述房屋需刘某提供房屋产权，某公司才得知上述房屋系非法建筑，刘某根本无法提供发票，该处房屋无法进行工商注册。某公司认为，鉴于刘某提供的房屋系建于集体土地之上，而刘某为城镇居民，且无该房屋合法产权证书，相应房屋系非法建筑，双方签订的房屋租赁合同系无效合同。此外，刘某提供的房屋无法进行工商注册，其行为给某公司带来巨大损失，为维护合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令某公司与刘某签订的租赁合同无效；2、刘某赔偿某公司装修费95万元。
刘某在一审法院答辩并反诉称：不同意某公司的诉讼请求。刘某没有同意某公司扩建，刘某只认可经过其书面同意的装修部分。由于建筑没有相关审批手续，故合同应属无效。某公司由于无力经营，导致其不想承租房屋，且未缴纳日后的租金，故提起反诉，反诉请求：1、某公司支付自日起至实际腾房之日止的房屋使用费，按每日2465.75元计算；2、反诉费由某公司承担。
某公司针对刘某的反诉辩称：日以后某公司并未使用涉案房屋，而是由刘某实际控制，故并未给刘某造成任何损失。某公司不同意刘某的反诉请求。某公司租赁刘某房屋的目的是将房屋交予某公司联系的画家使用，某公司不收取租金，而是画家每月交予某公司一幅画，承租一段时间后，刘某单独与画家达成协议，抛开某公司，故某公司无法经营下去。
一审法院经审理查明：日，刘某（甲方）与某公司（乙方）签订租赁合同，合同约定：甲方将某号房屋，出租给乙方作为文化基地使用（院落建筑面积约4000平方米。其中：办公用房9间，面积400平方米、双层独栋建筑5栋，每栋面积600平方米，合计3000平方米、单层独栋建筑2栋，每栋面积300平方米，合计600平方米）。出租期限为10年，起租日期日、出租终止日期日。每年租金为90万元整，付款方式，年付。第一次付租金日为合同签订日，之后付租金为每年7月1日。甲方保证出租建筑三通：通电、通水、接通网络。但其费用由乙方自行支付。甲方有责任协助乙方，在租赁期间与当地政府沟通协调关系，及配合处理不可预见的问题。甲方承诺在租赁期间租金没有递增。在保证主体建筑结构不改变的前提下，甲方配合乙方进行文化基地整体装修设计，乙方需经甲方书面同意设计方案后方可施工。在承租期间，乙方没有转租权，也不能将房屋抵押或与他人置换，由此发生的一切问题均由乙方负责，并向甲方赔偿由此造成的一切经济损失。由于在租赁期间，甲方承诺租金不递增，乙方承诺所有驻馆艺术家，每年每个艺术家无偿为甲方提供一副作品，规格不小于4平方尺。乙方保证在承租期间，在没有征得甲方同意的情况下，不私自搭建。如发生类似情况，后果由乙方自负。乙方保证按合同约定向甲方支付租金，如果发生延期1个月未支付租金，甲方按3&向乙方收取滞纳金，超过两个月未付租金，甲方有权利收回房屋使用权。乙方保证，在承租期间，合法经营，维护当地利益。如果发生违反法律，由乙方自行承担责任。在出租期限内，甲乙双方不得无故毁约，如果发生不可抗拒的问题，如遇政府拆迁等，双方互不赔偿，合同自动解除，乙方搬出该房屋。
合同签订后，刘某将涉案房屋交付某公司使用。同年7月12日，某公司向刘某支付了日至日的租金90万元。
另查，涉案房屋所占用土地为农村集体土地，涉案房屋建设未取得相关审批手续。
一审法院认定上述事实，有双方当事人陈述及租赁合同、收据等证据在案佐证。
一审法院判决认为：本案为房屋租赁合同纠纷，涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，故不应仅因房屋未取得相关审批手续而认定房屋租赁合同无效。而本案本诉及反诉均基于合同无效而提出，故均应予以驳回。综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决：一、驳回某公司的全部诉讼请求；二、驳回刘某的全部反诉请求。
判决后，某公司不服一审法院判决，上诉至本院。要求二审法院撤销一审法院判决，将本案发回重审或者依法改判认定合同无效。上诉理由为：刘某不是某村村民，其将涉案房屋出租给某公司并收取了&租金&，该行为系集体土地使用权的非法流转行为，该行为因违反了相关法律的强制性规定而归于无效。一审法院认定该合同有效不当。请求二审法院公正处理本案。
刘某同意一审法院判决，认为无论合同是否有效，本人的权益亦应得到保障。
本院经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律行政法规的强制性规定，在相关管理部门对上述房屋确认是违法建筑之前，应为有效。原审法院认定合同有效并无不当。因涉案房屋为建设在农村集体土地上的房屋，不应以是否取得建设工程规划许可证等作为认定合同效力的标准，另外，现无证据表明双方签订的合同存在违反《中华人民共和国土地管理法》规定的情形，故上诉人某公司认为涉案合同应当认定无效的主张，本院不予支持。一审法院判决认定合同有效适当。
综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费六千六百五十元，由某公司负担（已交纳）。反诉案件受理费四千零二十五元，由刘某负担（已交纳）。
二审案件受理费一万三千三百元，由某公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审　判　长　　牛旭云
审　判　员　　刘　丽
代理审判员　　刘国俊
二○一三&年&五&月&十六&日
书　记　员　　明　某
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建设工程规划许可证有效期限是多长谁知道？
提问者：柳闳丽|
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时间： 19:35:19
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《建设用地规划许可证》及附图，有效期限一年。以划拨方式供地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得《国有土地使用证》的，有效期与《国有土地使用证》相同。逾期未办理土地使用手续或在有效期届满三十日前未申请办理延期手续的，上述证件及附图自行失效。
回答数：559
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《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的有效期的规定都出自各个省份的地方法规,目前为止,建设部还没有一个统一的规定.建议你根据你所在地的省份,查找某某省实施《中华人民共和国城市规划法》办法或者条例。一般都是1年或是半年。
回答数：220683
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要看你施工还是未施工。如果没施工，有效期为1年，然后要去规划局延期1年。
如果已经施工，可以在工程竣工时，用规划许可证副本换取正本。房产公证流程_百度文库
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我父母有5个孩子,4个女儿和我一个儿子,本来家里只有间平房,后来我结婚后,生了个儿子,父亲又为我又盖了间楼房,后来决定把本来的平房给我的一个妹妹结婚用,楼房给我.现在20几年过去了,我们这要差遣了,平房房产证已经改成了我妹妹的名字,而楼房还是我父亲的名字.现在父亲已经去世了,她们4个都要来分我的这套房子,而母亲也说要给她们.20几年来这房子一直都是我在住,家里的东西也全是我弄的,现在我儿子也已经结婚了,要是分给她们我们一家肯定不够住,本来家里也不怎么富裕,我跟她们几个协商过,她们也不愿意让步,现在可能要上法庭解决,请问我该怎么办? (估计差遣后可以拿两套85平米的房子,加20万左右的装修钱,现在有个妹妹要一套85的房子加10万,她来带母亲.其他三个人都说不要房子,但是该她们多少钱要给她们.年初儿子结婚,家里钱就用的差不多了,明年上半年小孙子又要出来了又要花钱,要是再这样给她们分,估计我房子就是拿了都没钱装修,而且以后少要5个人住)
我父母有5个孩子,4个女儿和我一个儿子,本来家里只有间平房,后来我结婚后,生了个儿子,父亲又为我又盖了间楼房,后来决定把本来的平房给我的一个妹妹结婚用,楼房给我.现在20几年过去了,我们这要差遣了,平房房产证已经改成了我妹妹的名字,而楼房还是我父亲的名字.现在父亲已经去世了,她们4个都要来分我的这套房子,而母亲也说要给她们....
我父母有5个孩子,4个女儿和我一个儿子,本来家里只有间平房,后来我结婚后,生了个儿子,父亲又为我又盖了间楼房,后来决定把本来的平房给我的一个妹妹结婚用,楼房给我.现在20几年过去了,我们这要差遣了,平房房产证已经改成了我妹妹的名字,而楼房还是我父亲的名字.现在父亲已经去世了,她们4个都要来分我的这套房子,而母亲也说要给她们.20几年来这房子一直都是我在住,家里的东西也全是我弄的,现在我儿子也已经结婚了,要是分给她们我们一家肯定不够住,本来家里也不怎么富裕,我跟她们几个协商过,她们也不愿意让步,现在可能要上法庭解决,请问我该怎么办? (估计差遣后可以拿两套85平米的房子,加20万左右的装修钱,现在有个妹妹要一套85的房子加10万,她来带母亲.其他三个人都说不要房子,但是该她们多少钱要给她们.年初儿子结婚,家里钱就用的差不多了,明年上半年小孙子又要出来了又要花钱,要是再这样给她们分,估计我房子就是拿了都没钱装修,而且以后少要5个人住)
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你妹妹都知道把房产证改为她自己名，你怎么就不知道改呢
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