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银行未成功放贷，购房人能否解除合同取回首付款&
&日，方某与&&某房地产开发公司签订了商品房买卖合同，约定方某以78万元购买一套商品房，付款方式为自本合同签订之日起十五日内支付房款的50%计39万元，余款由买受人通过向银行贷款的方式在60日内支付，方某按照合同的约定向出卖人支付了39万元首付款，但是在办理按揭贷款时，由于国家宏观调控等原因银行没有放贷，方某未能及时向出卖人支付其余购房款，于是方某多次找出卖人协商解除合同或者变更付款方式，但开发商一直置之不理，为此，方某委托我作为代理律师向法院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同并要求返还购房款及利息。
（事实部分省略）本案商品房买卖合同不能继续履行的过错不在于方某，也不在于开发商，而是银行放贷受国家政策影响的问题，方某是希望购买该套房的，开发商也愿意出卖该房给方某，但由于第三方的原因使贷款不能，并且这种贷款不能不是双方能够排除的，合同中也没有约定，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，最终法院依法支持了方某的诉讼请求。
&按揭贷款付款方式是目前商品房买卖的最为主要的付款方式，但是按揭贷款并不是每次都能顺利申请并能顺利放贷，总体而言，银行未能放贷的主要原因有四个方面：开发商、购房者、放贷银行、不可抗力四个原因，开发商在销售商品房时一般都会指定放贷银行，并与放贷银行签订相关合作协议、担保协议，如果因签订的相关合作协议以及担保协议发生纠纷，那么可能会发生放贷银行拒绝向购房者发放贷款的情况；银行发放贷款同样需要购房者的配合，购房者需要向放贷银行提供要求的相关资料，如果购房者不能提供相关材料或者存在逾期支付其他银行贷款的行为，那么放贷银行同样会拒绝放贷；同时放贷银行本身对于商品房按揭业务也有自己的要求和流程，并根据银监会的规定制定相应的放贷细则，在规定和细则出台之前可能会停止放贷；此外，国务院、建设部、银监会等部门会对房地产行业进行宏观调控，也会使放贷银行暂停办理按揭业务，以上均是贷款风险发生的原因。尽管《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条对此进行了规定，但该解释过于笼统，不利于实际操作。因此，律师认为：
&1、如果购房人是购买首套房，则需要向开发商了解开发商指定的贷款银行，然后向贷款银行了解贷款相关事宜，以便确定自己是否符合贷款条件以及是否能成功办理贷款，然后再确定是否要签订商品房买卖合同；
&2、如果购房人购买的是二套房等，建议购房人应当在签订商品房买卖合同之前了解一下当时的首付比例，并向开发商指定的放贷银行了解贷款事宜确定自己是否能够办理贷款；
&3、如果购房人在此之前向银行办理过贷款，则建议向银行查询一下自己是否有逾期还款记录以及是否影响到自己再次办理贷款等事宜；
&4、最后一点购房人在与开发商签订商品房买卖合同中最好将不能办理贷款后如何解决作出具体约定，以便充分维护自身的合法权益。
&如购房者有不明白之处或者存在商品房买卖合同纠纷，则可以来电探讨。
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。& &银行大量放贷申请变废单 购房者购房成本增加银行大量放贷申请变废单 购房者购房成本增加日来源：责任编辑：admin进入2月份以来，银行房贷日趋严紧，甚至一些银行已暂停房贷业务。同时，受密集出台的调控政策影响，购房者购房成本正在增加，对于房价后期预期也产生了心理变化。在此情况下，沪上一些楼盘出现集体退订现象。楼市窘境上海未出现&利率提价&&一般来说，购房者与银行签订贷款合同，双方在合同中约定8.5折的优惠利率，在贷款审批通过之后，在房地产交易中心做好抵押登记，贷款利率基本不会随便上浮。&沪上知名房贷中介机构凯盛经略(上海)投资管理有限公司副总经理赵炜告诉商报记者说，&当然，如果贷款审批未能通过或者央行加息则另当别论。&而商报记者从沪上知名中介汉宇地产贷款部门了解到，当前，在上海，确实有和深圳类似的案例发生，原先谈好的8.5折优惠利率，最终却无法实现。汉宇地产贷款部的倪总监告诉记者说，上海很多银行早在去年年底时就已取消了8.5折优惠利率，到今年1月份时，工商银行也取消了这一优惠利率。在一系列加息、提高准备金率动作以及监管层严格监管的环境下，银行的贷款额度日趋紧俏。虽然1月份新增信贷规模突破万亿元大关，但是被去年年末贷款需求、年初企业贷款以及在通胀持续和经济利好刺激下的投资热情消化，不少在去年10月份签约的贷款直到今年1月份才放款，因此，很多购房者在原本应该是投放量充足的今年年初就遭遇到购房贷款难批的困难。倪总监向记者指出：&现在银行贷款非常紧张，银行控制着自己的放款额度，很多人的贷款都批不出来，要等银行什么时候有额度了，就什么时候放出来。&据了解，相对于一些大银行而言，个别小银行的贷款稍微松一点，但是其定出的贷款利率却可能更高。&二套房贷款利率较基准利率上浮1.1倍只是一个下限，有一些银行的贷款相对好批一些，但是贷款利率可能上浮1.2倍、1.3倍、1.4倍。&而部分购房者为了尽快批出贷款，也只有接受银行给出的利率。此外，商报记者从中 房信方面了解到，进入2月份以来，去年12月份以后开盘的不少楼盘订金逾期量普遍走高。对此，中 房信分析师认为，造成集中退订的直接原因便是来自银行贷款。但从另一方面讲，贷款难办只是引发退房潮的直接原因，根本原因在于购房者对于后市的信心不足。在密集出台的调控政策之下，购房者的购房成本正在增加，对于房价后期的预期也产生了心理变化，上海住房市场上弥漫着浓郁的观望气息，部分购房者在可买可不买之间，也选择了退房，暂时退出市场。房贷困局近来申贷废单数猛增新一轮严控房贷措施对楼市的影响正在发酵。商报记者日前从沪上多家商业银行了解到，没有通过审批的房贷&废单&数量在最近一周猛增，主要原因是存款准备金率在本周四上调将进一步收紧银根，并且间接刺激部分楼盘出现明显的退房现象。&最近一周支行网点报上来的客户房贷申请都没通过，全部成了"废单"。&一家股份制银行零售银行部副总经理对商报记者表示，1月份的房贷发放受年初&冲量&影响仍相对宽松，但在2月份成批客户的房贷申请都沦为&废单&。商报记者从沪上其他数家中资银行了解到，房贷&废单&数量猛增的现象比较普遍。一家国有大银行南京西路支行信贷客户经理对商报记者坦言，他在这个月提交的房贷合同约有九成都被&打回票&，分行内部明确告知信贷员&房贷已经不是上半年的业务重点&，该行不少客户经理已经从房贷业务转岗到理财、信用卡和对公贷款等其他业务。&最近申请房贷想要通过审批确实是难上加难。&上述股份制银行零售银行部副总经理分析，房贷&废单&猛增对贷款购房者的影响很大，而且预计今年房贷业务从紧情况很难宽松。&房贷"废单"猛增的根本原因还是银根收紧，各家银行都在"闹钱荒"。&另一家国有大银行房贷业务负责人对商报记者表示，本周四执行存款准备金率上调，目前各家银行都在想方设法挤压各类贷款额度，而房贷额度在严控政策背景下更是&一减再减&。英大证券研究所所长李大霄表示，此次上调存款准备金率对房地产市场是一个负面信号，累加效应有助于房产价格调控。目前对房地产市场调控包括了价格和数量型工具，这是收缩信贷的两种手段。而联讯证券首席经济学家文国庆认为，此次准备金率上调与CPI无关，主要是为了调控房价。由于公布的全国1月份房价还在上涨，所以货币政策会继续紧缩下去，直到房价下跌为止，预计全国房价调控目标为平均下跌5%至10%。&获贷歧途出具借条被索高利息然而，在房贷申请和放款如此困难的背景下，一条&隐秘&的拿款捷径却若隐若现。商报记者的一位朋友日前在闲聊时向记者透露，他在办理房贷申请时，银行工作人员向其介绍说，申请人只需帮其拉40万元的存款，就可以在较短时间内拿到购房贷款，并且这40万元存款只需申请人自行出资2万元即可，剩余的38万元可由该工作人员负责筹措。&该工作人员当时还告诉我，他会给我出具一份开户人为我本人姓名的1年期40万元存款凭证，而我只需写一张38万元的借条给他就可以了，且不存在任何费用支出。我听后觉得没有什么不妥，当时他并没有说还有附加条件或需要支付借款利息，而我又确实急于使用那笔购房贷款，就答应了。&该朋友回忆道。可后来发生的事着实让他大感意外，在该笔1年期的40万元存款到期后，他却被告知，需要按照一年期贷款利息，即6.06%，向该工作人员支付38万元的贷款利息。&这就相当于原先我出资的2万元全部被当成利息支付给了该工作人员。这还不够!我还要再贴几百块钱!&记者的这位朋友在回想起此事来依旧忿忿不平，大呼上当。当记者质问该友人为何不就此事向相关管理部门投诉时，该友人似乎是有苦难言，只是表示平时大部分业务也都在该银行办理，一旦投诉怕暴露了自己身份而引起不必要的麻烦。不过从中我们不难看出，这类事件绝非个案，希望市民在去相关银行办理业务有必要多留个心眼儿，不要因一时之利而吃了&哑巴亏&。挂名子女贷款仍按&第二套&执行商报记者日前从沪上多个房地产交易中心获悉，之前争议声不断的&成年子女购房遭遇"限购"&已经获得解决。原先，成年子女若已在房产证上挂名，将被认定为已有一套住房，如果新婚夫妇婚前都曾在房产证上挂名，那么新购住房将被认定为第三套房。不过，商报记者昨日从本市多家房地产交易中心获悉，这种限制已发生变化。&碰上这种情况的成年子女也可以买房了。&徐汇区房地产交易中心一位工作人员对商报记者表示，&虽然在父母房产证上挂名的成年子女再买婚房被解禁，但支付契税时，还需按照第二套标准来支付，目前的契税为3%。&该工作人员说。同时，这位工作人员还明确表示，对于先前已经在父母房产证上完成&去名字&交易的人群，当时所收的交易税将不能退还。虽然有关部门已明确，成年子女如在父母房产证上有名字，由于结婚原因可购新房，但商报记者昨日从本市包括工、中、农、建等在内的多家在沪商业银行了解到，这一类人办理住房贷款时仍会遇到贷款政策上的限制而变得很困难，尤其是那些夫妻双方在父母房产证上都有名字的。央行上海总部表示，对于房贷，仍采用&认房又认贷&的基本原则。银行工作人员对商报记者表示，对于已经办理&产证去名字&手续的成年子女，银行可以接受其商业住房贷款的申请。但是，对于产证留名的成年子女购房申请贷款的，在利率、贷款成数等方面，并没有收到有关特别豁免的操作通知，因此，还是按原来已经执行的规则操作。与此同时，银行业内人士也对商报记者表示担忧，产证留名的成年子女购婚房解禁后，势必遇到贷款问题，到时相应环节的矛盾是否会集中向银行释放，给银行带来超出商业行为之外的困扰?分析延伸：银行贷款以价补量 对公贷款短期化去年天量贷款中，银行为争夺客户普遍给予贷款利率下浮的优惠，银行在议价能力方面处于劣势地位。地方政府融资平台是银行重点放贷对象，而这些贷款多数用于基建项目且是中长期贷款。交通银行首席经济学家连平指出，由于(平台贷)贷款期限较长，从3-5年来看，银行资产质量堪忧。因此今年国有大行明确严控地方融资贷款管理。工行表示对于通过地方政府融资平台进行的城市基础设施建设、土地储备贷款将继续实行名单制严格管理。中行政策则是，对非重点省市该类贷款规模不再新增，即使出现迁徙，也不能新增;对重点省市则保持增长。而在今年信贷紧缩之下，一些股份制银行甚至计划降低对长期贷款的关注(即固定资产投资相关贷款)，并将重点放在短期贷款上，因为加息环境下在贷款定价方面的灵活性较大。深发展某支行客户经理告诉商报记者，该行对公贷款政策已重点转向短期贷款。中长期贷款除非是政策性项目或者房地产项目才会做，但今年该行对房地产开发贷的审核更加严格。目前除非是大型国企或优质客户，银行才会对其下浮利率。大多数贷款已上浮利率。著名研究机构莫尼塔对多家城商行调研结果也显示，目前企业信贷需求旺盛，商业银行议价能力也在持续增强，其中城商行贷款利率改善最为明显。截至1月，城商行贷款利率已连续5个月得到改善。中央财经大学银行研究中心主任郭田勇指出，监管部门严控信贷，至少在上半年是绝不会有松动的，现在已细化到每个月。在总量被严格控制的情况下，各银行通过&以价补量&方式来追求盈利，有可能成为一种趋势。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域雨花区芙蓉区天心区开福区岳麓区望城区长沙县宁乡县浏阳市其他价格6000以下10000以上我已阅读并同意& 周边城市： 最新楼盘： 热门城市二手房： 热门城市新房： 热门城市房价：社会化媒体
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