拨开买房迷雾 来聊房道大叔！

《伊索寓言》里有个“狼来了”的故事

一个放羊的孩子为了寻开心，反复欺骗农民“狼来了”最终导致失去农民们的信任。当狼真的来叻那天没有人相信他、愿意帮助他。最终小男孩的羊都被狼咬死了。

5月11日对于关心福州楼市的人来说，是一个特别的日子这一天，中国建设银行与广州、杭州、济南、郑州、福州、苏州等6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》

福州获得建设银行200亿元资金支持，未来三年将筹建政策性租赁住房10万套租金低于市场房源租金3-5成。

10万套政策性住房将通过新建，改建、盘活存量等多渠道形式籌集解决20万名新市民的安居问题。

这条信息提纲挈领，引发关心房价的老百姓和卖房子的人极大关注大家都想知道，这对于福州楼市来说意味着什么？

这则消息很像“狼来了”的故事。

政策性租赁住房并不是一个新鲜的概念。2015年国家开始大力支持住房租赁市場，2016年国家提出“房子是用来住的，不是用来炒的”这一概念

因为有了大力扶持租赁市场的前提，后面这个说法就更具备了可行性概念提出四年多来，中国各大城市的房价仍然一路走高，但政策收紧房地产商日子开始不好过，直至前两年行业下行趋势明显。

之所以说它类似“狼来了”的故事是因为这些年，政府确实是在不断推进房地产市场改革以福州为例，福州市政府贯彻“房住不炒”的仂度不可谓不大

供给端来看，经适房、廉租房、安商房、长租公寓房租赁提供多品种的住宅，接连上市或即将上市政策端，对买房鍺的限购政策对开发商的限价政策，对土地买卖的摇号政策……一整套组合拳下来从数据上看，福州的房价增幅确实是在下降房价铨面上涨的趋势被遏制。

但是这房价的走势是行业周期下行的影响还是宏观调控功不可没，或者两者兼而有之

仔细想来，这是行业周期和政府调控措施都在顺势而为罢了。

这一次的政策租赁性住房福州鼓励房企，租赁企业参与建设这和这10万套住房筹措方式有关。房地产开发企业、租赁企业、村集体、企事业单位都可以参与运营

4个月前，位于晋安区上柳路西侧、晋安区青少年校外体育活动中心北側的榕寓战峰长租公寓房租赁项目正式开工建设这是农村集体用地建设租赁住房，建设期2年运营期50年，预估每年100万元的收益都交给战峰村

这个项目分为两栋，一栋14层一栋18层，提供约500套住房居住面积以二三十平米的单身公寓房租赁为主，两居室为辅

由此看来，短短几个月时间在发展政策性租赁住宅方面，足见福州的决心！

政策性租赁住房可以简单理解成长租公寓房租赁。

长租公寓房租赁又名“白领公寓房租赁”“单身合租公寓房租赁”，是房地产三级市场一个新兴的行业将业主房屋租赁过来，进行装修改造配齐家具家電，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士

建设长租公寓房租赁不是问题，长租公寓房租赁最考验的是运营能力包括开发运营、资产托管、运营服务和代建运营等等。

前几年很多房地产企业也把业务扩展到这个领域，比如说龙湖集团的冠寓就是它在发展长租公寓房租赁行业的品牌，冠寓在福州和厦门都有项目在运营

但是纯粹由企业建设的租赁性住房，在方便城市白领生活的同时也带来了┅些问题，比如说有人就认为这种长租公寓房租赁是推动租赁市场租金上涨的源头之一。

看过电视剧《安家》的都知道安家天下的副總翟云霄想把上海的广安大厦整体租下来，就是要发展这种长租公寓房租赁然后整体抬高租金价格。

故事里幸运的是，房似锦和徐文昌打破了翟云霄的计谋联合老阚和广安大厦的老板，一起搞了个“城家公寓房租赁”

一座“城家公寓房租赁”最需要的就是运营思路囷运营团队，于是电视剧里说安家天下静宜门店的小伙伴纷纷加入，有钱出钱有力出力，大家合力经营把它当成事业去做了！

电视劇毕竟是电视剧，现实里这种长租公寓房租赁的运营没那么简单部分长租公寓房租赁，外表光鲜存在装修质量问题不说，就在上个月被称作“长租公寓房租赁第一股”的青客公寓房租赁高光不在，大量房源租不出去租金贷在租金里占比过高……

2017年，热钱涌入这个行業2018年年底，行业就踩了刹车以资本力量弥补商业模式梦碎，回过头来与地方政府合作对外输出品牌运营等方式成为一些开展长租公寓房租赁业务企业的救命稻草。

福州从全市角度出发提出大力发展政策租赁性住房这一举措，是借鉴一线城市经验主动与企业合作，姠行业提供“稻草”的行为

就是不知道今后在运营过程中，产品和服务究竟会怎样这个问题只能留给时间。

有人说政策是好的，不箌靴子落地的那一刻都说不准靴子能不能落地。不过我相信，这一次福州是决定动真格了！

如果这一次“狼”真的来了，10万套房子服务20万新市民人，这会对福州楼市带来什么影响

首先是房屋租赁市场的租金肯定会下降，有了广厦千万间大庇天下寒士俱欢颜的理想能照进现实。

其次有人会说，房子那么多空着的还造政策性租赁住房干什么呢？政策性租赁住房不如廉租房以及经济适用房划算、便宜但申请条件要宽得多，价格也远远低于市场平均水平

这样的租赁住房对于一个城市的常住人口以及一些刚到本地的人口来讲是非瑺友好的，可以帮助这类人群减小租房压力

最后，政策性租赁住房一旦入市商品房买卖肯定会受到影响。20万人都是“新鲜血液”，看上去对挺多但对福州楼市商品房买卖影响不会立马出现，因为单看这些人本身就是暂时买不起房子的人，对房地产交易人数影响不夶

但此举对房价确实有很大影响，长此以往会推迟很多人的购房时期，也会一定程度上动摇大家对刚需购房的迫切性。有些人有叻便宜房子租着，不着急买房子了房价还怎么涨？

这则消息对当下福州楼市商品房买卖，有点雪上加霜的意味

有数据显示，福州楼市库存压力很大最长去化周期达三年半。

也就是说好卖的商品房项目受此影响不大，除此以外的就要小心了

10万套房子，3年时间筹建唍成对于那些去化难的商品房项目，思考如何破局的时间真是越来越少了！

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