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秦都法院：浅析以房抵债的合同效力
作者：董娟&&发布时间： 11:22:47
　　【摘要】
　　以房抵债合同指借贷关系中的双方当事人在签订了借贷合同之后，再拟定一份商品房买卖合同，其目的在于若借款人到期不能偿还借款，则履行房屋买卖合同，借款人要直接将房屋转让给出借人，以此抵偿借款。实践中，此类案件中的原告绝大多数都是以履行买卖合同为诉求来提起诉讼，但是法院在审理的过程中发现，该类案件都是在买卖合同之下隐藏着真实的借贷关系，而当事人签订买卖合同实则是为借贷合同提供担保之用。如何认定此类房屋买卖合同的效力问题，在理论和司法实务界都没有一个统一的做法。本文将从立法原意与司法实务方面做进一步探讨。
　　一、依据《解释》 第 24 条对合同效力问题的理解
　　如果从代物清偿预约的角度，并结合《民间借贷解释》第24 条来解释合同的效力。 第 24 条第 1 款第 1 句规定对于以担保型买卖合同立案的，应该按照民间借贷关系审理；第 2 款规定不履行生效判决的，可以申请拍卖标的物。由此可以推断在这里认定拍卖标的物并非作为一般责任财产而是作为代物清偿预约的标的物被执行。因此，通过从代物清偿预约的角度并结合司法解释的规定，看到立法者对担保型买卖合同效力的潜在态度：虽然第 1 款在表上规定要按照民间借贷案件来处理，买卖行为归于无效，但是第 2 款通过规定拍卖标的物的方式，默认了合同约定的代物清偿预约行为有效。通过《民间借贷解释》 第 24 条的规定，可以反映出立法者还是尊重了债权人和债务人之间约定，体现了意思自治的原则，平衡了当事人之间的利益，这是一种折中的选择路径。
　　二、具体司法实务中的对于合同效力问题的认定
　　这类型的案件的审理结果按照时间划分的话，在民间借贷的司法解释出台以后，法院在裁判时则依照《民间借贷解释》的第24条的规定来审理，规避了对于合同效力的认定问题，那么相应的在司法裁判文书中，也未提及合同的效力问题，法官也并不会对效力问题来发表自己的裁判意见。虽然《民间借贷司法解释》的出台为民间借贷合同与买卖合同混同的情形提供了具体的审理思路，但是对于合同效力认定的这一法律问题仍是长久以来需要尽快解决的。而笔者在阅读民间借贷司法解释出台以前的案件的裁判文书中，各地法官对于此类合同效力问题的认定问题是各抒己见，总结法官的观点对于全面认识合同效力问题是也一个很好的借鉴。
　　（一）认定以房抵债合同无效
　　在裁判文书中持以房抵债合同无效的法官对于合同效力的认定思路具体体现为三种：一是认定“名为买卖，实为借贷之担保”，否定买卖合同的效力，进而以该借贷担保存在流质条款为由主张担保无效；二是先否定买卖合同的效力，然后排除该担保中无效的流质条款，并主张该担保违背物权法定原则而无效；三是先否定买卖合同的效力，然后排除担保中无效的流质条款，同时强调“合同中部分条款的无效不影响其他有效部分的效力”，进而肯定当事人之间成立一种非典型担保关系，或在肯定非典型担保的同时，剔除其中所含无效的流质条款。
　　总的来说，笔者认为，有效成立的合同才有履行的必要和可能，缺乏真实意思表示的合同不能认定为有效的合同。因此，以房抵债的 “担保型买卖合同” 的签订并没有反应当事人的真实意思表示，而是一种代物清偿预约，违反了《物权法》中关于流质担保条款的禁止性规定。如果承认合同具有效力，则突破了物权法定原则，破坏了法律体系的完整性。因此，买卖合同中关于通谋虚伪的意思表示无效，但是隐藏有其他法律行为的，应适用关于其他法律行为的规定。
　 （二）认定以房抵债合同有效
　　某些法官认为，这种设定买卖合同的担保形式并未违反《合同法》中的强制性规定，也未违反《物权法》第15条所确立的原因行为与物权变动行为相区分原则。这些法官在案件中更加重视对契约自由原则的适用，尊重当事人的意思自治，并承认了这种担保合同的效力。同时，对于买卖行为是否进行了公示以及公示的方式并不影响合同的效力。因此，可以看出法官承认了当事人之间签订的买卖合同具有担保的作用，其目的也是为了保证债权的实现。
　　三、以房抵债合同效力的认定意见
　　通过分析《民间借贷解释》第24条可以得知最高院在处理该类案件时，对于以房抵债合同效力问题，同传统的让与担保一样，未作出明确地表示。从最高院对该条司法解释的理解与适用中可以看出，对合同的效力并不肯定也不否定，只是在借款人不履行生效判决确定的金钱债务时，出借人不能直接取得担保标的物的所有权，而应通过申请拍卖标的物以偿还债务，即该条一方面肯定了担保标的物的担保效力，另一方面也限制了出借人优先受偿的条件和方式。
　　笔者认为，法院在认定以房抵债合同效力的过程中会依据法律的相关规定，并结合原、被告双方的意见，运用逻辑推理和日常的经验法则，还原事实并形成心证。笔者认为，运用目的解释的方法来认定合同的效力更为恰当，因为双方当事人在签订以房抵债合同时，其所从事的民事行为都是为了追求自己利益的最大化，签订的买卖合同就是为了担保原债权债务，在届期不能偿还债务的情况下，通过合同这个媒介来实现以物抵债。因此，法院应认定该类买卖合同的效力，尊重私法领域的意思自治。
　　综上，笔者认为，应由法官行使自由裁量权来认定合同效力。虽然《合同法》并未明确这类合同为典型合同，但是在诸多的规范性法律文件中都间接对这类合同进行了规定并认定合同的效力。如最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第57条认可了以物折价清偿债务的效力，并且在执行程序中，法律也明文规定了以物抵债。对于实现这类合同时，可能遇到价值随着市场行情有所波动，但是只要物的价值在正常的市场波动的合理范围之内，可以认定双方在达成合意之时能够判断今后的价格趋势。如果确实存在了明显不合理的价格显失公平的情况，可依据合同可撤销的原理进行处理，而并非直接认定合同无效。
来源：秦都法院
责任编辑：师国栋民间借贷司法解释第二十四条的规定是否否定了最高法院公报案例以房抵债的有效认定？ - 知乎201被浏览15349分享邀请回答10添加评论分享收藏感谢收起最高院指导案例：这么办，以房抵债有效- 李旻律师 - 110法律咨询网
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最高院指导案例：这么办，以房抵债有效
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裁判要点：借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。关键词：民事；商品房买卖合同；借款合同；清偿债务；法律效力；审查相关法条《中华人民共和国物权法》第186条《中华人民共和国合同法》第52条基本案情原告汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉称：根据双方合同约定，新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司（以下简称彦海公司）应于日向四人交付符合合同约定的房屋。但至今为止，彦海公司拒不履行房屋交付义务。故请求判令：一、彦海公司向汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚支付违约金6000万元；二、彦海公司承担汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚主张权利过程中的损失费用416300元；三、彦海公司承担本案的全部诉讼费用。彦海公司辩称：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚应分案起诉。四人与彦海公司没有购买和出售房屋的意思表示，双方之间房屋买卖合同名为买卖实为借贷，该商品房买卖合同系为借贷合同的担保，该约定违反了《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条的规定无效。双方签订的商品房买卖合同存在显失公平、乘人之危的情况。四人要求的违约金及损失费用亦无事实依据。法院经审理查明：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与彦海公司于2013年先后签订多份借款合同，通过实际出借并接受他人债权转让，取得对彦海公司合计2.6亿元借款的债权。为担保该借款合同履行，四人与彦海公司分别签订多份商品房预售合同，并向当地房屋产权交易管理中心办理了备案登记。该债权陆续到期后，因彦海公司未偿还借款本息，双方经对账，确认彦海公司尚欠四人借款本息元。双方随后重新签订商品房买卖合同，约定彦海公司将其名下房屋出售给四人，上述欠款本息转为已付购房款，剩余购房款元，待办理完毕全部标的物产权转移登记后一次性支付给彦海公司。汤龙等四人提交与彦海公司对账表显示，双方之间的借款利息系分别按照月利率3%和4%、逾期利率10%计算，并计算复利。裁判结果新疆维吾尔自治区高级人民法院于日作出（2015）新民一初字第2号民事判决，判令：一、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付违约金元；二、彦海公司向汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚支付律师费416300元；三、驳回汤龙、马忠太、刘新龙、王洪刚的其他诉讼请求。上述款项，应于判决生效后十日内一次性付清。宣判后，彦海公司以双方之间买卖合同系借款合同的担保，并非双方真实意思表示，且欠款金额包含高利等为由，提起上诉。最高人民法院于日作出（2015）民一终字第180号民事判决：一、撤销新疆维吾尔自治区高级人民法院（2015）新民一初字第2号民事判决；二、驳回汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚的诉讼请求。裁判理由法院生效裁判认为：本案争议的商品房买卖合同签订前，彦海公司与汤龙等四人之间确实存在借款合同关系，且为履行借款合同，双方签订了相应的商品房预售合同，并办理了预购商品房预告登记。但双方系争商品房买卖合同是在彦海公司未偿还借款本息的情况下，经重新协商并对账，将借款合同关系转变为商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。彦海公司所持本案商品房买卖合同无效的主张，不予采信。但在确认商品房买卖合同合法有效的情况下，由于双方当事人均认可该合同项下已付购房款系由原借款本息转来，且彦海公司提出该欠款数额包含高额利息。在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应当予以审查，以避免当事人通过签订商品房买卖合同等方式，将违法高息合法化。经审查，双方之间借款利息的计算方法，已经超出法律规定的民间借贷利率保护上限。对双方当事人包含高额利息的欠款数额，依法不能予以确认。由于法律保护的借款利率明显低于当事人对账确认的借款利率，故应当认为汤龙等四人作为购房人，尚未足额支付合同约定的购房款，彦海公司未按照约定时间交付房屋，不应视为违约。汤龙等四人以彦海公司逾期交付房屋构成违约为事实依据，要求彦海公司支付违约金及律师费，缺乏事实和法律依据。一审判决判令彦海公司承担支付违约金及律师费的违约责任错误，本院对此予以纠正。（生效裁判审判人员：辛正郁、潘杰、沈丹丹）
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