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中原无锡惠山新城系念目营销报告.ppt 147页
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中原无锡惠山新城系念目营销报告
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惠山区产业分布情况【农业】2005年，农田亩均产出达到5097元。【工业】2005年，全年完成工业总产值701.76亿元、销售收入696.82亿元，同比增长26.6%、26.5%。实现工业增加值153.22亿元，增长24.3%。规模工业产值占全区工业总产值的76.8%。省级以上高新技术企业发展到67家，高新企业增加值占工业增加值的比重提高到23%。民营经济快速发展，新增民营企业和个体工商户3703户。【服务业】服务业增势强劲，完成增加值58.07亿元，占地区生产总值的比重为25%，通江物流园区、润达物流、五洲国际装饰城等重点服务业项目的规划建设全面启动，房地产开发项目施工面积329.5万平方米，完成投入33.75亿元，增长65.5%；社会消费品零售总额40.84亿元，增长13.8%。惠山新城概况惠山新城座落在无锡市正北，地处惠山区堰桥镇，位于沪宁高速、锡澄高速和锡宜高速的交汇处，有着显著的区位优势，交通十分便捷。惠山新城距无锡市中心商务区仅为10公里，首期规划面积为36平方公里，总体规划面积为76平方公里。惠山新城现有人口13万，加上8万外来人口，总共为21万。按目前惠山新城推出的房地产项目计划，5年内将新建商品房住宅面积超过600万㎡，按每户家庭平均居住面积120㎡、每户平均人口3．2人计算，将新增人口达15万以上。如此开发速度可以实现房产开发与人口增长规模同步，确保惠山新城健康稳定地发展。惠山新城规划概况花园洋房定价根据周边市场确定三个类比楼盘：无锡顺弛理想城市、百大春城、绿地世纪城。根据客户心理确定九个重要因素（分值依次为1、2、3、4、5）：位置、交通、规模规划、户型、产品品质、产品质量、外观、智能化、物业现状。根据各个因素在楼盘中的重要性依次确定权重。以当地可售楼盘进行打分后得目前推出市场，中原可以完成花园洋房的销售价格为5219元/平方米。电梯公寓定价根据周边市场确定三个类比楼盘：复地公园城、绿地世纪城、加州洋房。根据客户心理确定九个重要因素（分值依次为1、2、3、4、5）：位置、交通、规模规划、户型、产品品质、产品质量、外观、智能化、物业现状。根据各个因素在楼盘中的重要性依次确定权重。以当地可售楼盘进行打分后得目前推出市场，中原可以完成电梯公寓的销售价格为4772元/平方米。根据之前数据我们建立数据模型：y=-0....026x3-337.5x2+824.92x+2804.9；R2=0.8953一、讨论式炒作（品位新绅士居住标准）背景与目的：根据我司对无锡当地购买力的调研发现，媒体宣传可以引起较大的社会关注度。同时，随着日益提高的生活水平，无锡市民对于生活的高要求有了探讨的需求点。酒香还怕巷子深，讨论式炒作可以引起社会对此项目的关注。二、事件炒作方式：为你装修你的家活动，向全社会征集样板房的设计方案，对方案进行评选，最后选出1、2、3名。此前三位获奖者购买百大集团的毛坯房，免费为其装修。一、现场包装现场包装的效果将直接影响到客户的购买意向与项目所传输的精神与文化，所以，在水蓝雅郡的现场包装中，我们强调“突破常规”，以使现场包装在项目运营中发挥最大的功效。基于此，我们在水蓝雅郡的现场包装中，根据项目的建筑特点与文化理念，首次提出了“新绅士的一天”的概念想法形式在进入售楼处就仿佛进入了一个新绅士的一天时光，中午其在客厅中和朋友一起共尽午餐、下午在咖啡馆里和女友约会、晚上与同事一起去酒吧里喝酒聊天，也许在诉说生活中的一些小小的不如意，晚上在书房里看书，在卧室里休息。在项目售楼处制造几个生活场景，可以是家庭的客厅、可以是喝咖啡的咖啡厅、可以是喝酒的小酒吧、可以是卧室的一个角落。主要是在各个细节的部位提供出新绅士的居住标准让客户产生对如此生活的强烈向往，从而引导其购买冲动二、销售通路扩展：据我司调查资料显示，除了无锡当地的大量客户是我们可以争取的，重点是无锡当地的公务员，企事业单位的中高层领导。另外，江阴等地的外地客户，或者在无锡工作的外来人口，有一定经济实力的，也是我们的重点客户。我们采取酒会的方式，和无锡当地的企事业单位形成定向营销的模式。同时扩大本项目在无锡的影响力。三、行销炒作写在前面的话：“哈根达斯试验”，这个曾获得诺贝尔经济学奖的经典试验，说的是消费者在面对着大小两杯冰淇淋的选择时，10盎司的杯里装的是8盎司冰淇淋，而5盎司的杯里装的是6盎司冰淇淋，就因为消费者看到的是一个没装满，而另一个漫了出来，他的选择就会倾向于“小杯”的，甚至还往往会为这杯少的付出高价！这个“多与少”的全球范围的试验，发现了消费者并不会以实际情况来衡量来付出的普遍规律。算下来中国地产也走了十几、二十年了。不论前后是一种什么样的走法，大家基本上都是沿着模仿和突破之路前行。到今天我们看到，很多
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