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&内环香溢花城36000现在2装修标准
来自：上海
发帖：946＋20696
今天嘉定新城公馆
27000降到1装修标准
原来那里毛坯，不知道华润中央花园哪能扛了
一夜之间变化哈大
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...楼主...
来自：上海
发帖：946＋20697
25000特价房带4000精装
挂不得嘉定房子崩盘
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海
发帖：67＋1064
香溢花城算什么内环，而且离地铁站不近，与镇坪路、中潭路两个地铁站呈三角形，尴尬的位置。
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来自：保密
发帖：24＋7236
开始拉锯战了
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来自：上海
发帖：8＋1221
普陀，网上看，2房且房型很差
-=本贴发自iphone app【宽带山论坛】=-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海
发帖：946＋20699
28000起。香溢花城算什么内环，而且离地铁站不近，与镇坪路、中潭路两个地铁站呈三角形，尴尬的位置。
华侨城989呢，乐活居呢，新湖明珠呢
香溢花城离中潭路不近
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海
发帖：128＋7338
嘉定的房价么本来就是很大水分的。。现在开始挤水分了而已
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海
发帖：9＋769
香溢花城算内环了?
我家过河就是环线 开到香溢花城要2公里
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这个家伙很懒，什么也没留下......
来自：上海
发帖：154＋10375
几套尾货便宜点处理而已
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我的三块钱。。。。。。
来自：上海
发帖：168＋3543
香溢花城的房子得房率很低很低，房型看上去非常压抑，而且是2013年底交房。28000起这种也是噱头，28000一平的那套你肯定看不上的。
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There are three kinds of lies: lies, damned lies, and statistics
来自：上海
发帖：442＋3512
2W8没几套的，而且位置和户型都不怎么样。对于付款也有要求，上次新闻就报过了。吸引人气而已。
如果2W8敞开供应，估计挤破头了。
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真的不想说
...10楼...
来自：上海
发帖：14＋1816
开始拉锯战了
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...11楼...
来自：上海
发帖：946＋20700
关键是价格十几年的老公房都要
人家4000精装，
25000，闵行莘庄那里都要3W多带精装的比如，春申景城
香溢花城算内环了?我家过河就是环线 开到香溢花城要2公里
这种不算内环房还怎么算
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...12楼...
来自：上海
发帖：35＋2359
估计尾盘销售了 肯定是低楼层的那种
你看上的 还是3W6
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首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围
...13楼...
来自：上海
发帖：17＋307
今天嘉定新城公馆 27000降到1装修标准
原来那里毛坯，不知道华润中央花园哪能扛了
一夜之间变化哈大
你没搞清楚，不能混淆，28000是几套朝北房型的，好的房型还是35000的价格，昨天刚去问过的。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...14楼...
来自：上海
发帖：946＋20701
2W8没几套的，而且位置和户型都不怎么样。对于付款也有要求，上次新闻就报过了。吸引人气而已。如果2W8敞开供应，估计挤破头了。
8号楼，楼层随便选，户型
之前还要36000
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...15楼...
来自：上海
发帖：946＋20702
引用：今天嘉定新城公馆 27000降到1装修标准原来那里毛坯，不知道华润中央花园哪能扛了一夜之间变化哈大你没搞清楚，不能混淆，28000是几套朝北房型的，好的房型还是35000的价格，昨天刚去问过的。
这个总比老公房好吧
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...16楼...
来自：上海
发帖：589＋4990
当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。
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...17楼...
来自：上海
发帖：946＋20703
当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。
中远两湾城在内环内的就算内环了啊
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...18楼...
来自：上海
发帖：1＋406
香溢花城不算内环吗，二手房一直都是三万出头些。环线还要开二公里的人估计是绕路了，要不然从光新路进去也不用一公里。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...19楼...
来自：上海
发帖：1＋1319
这种不算内环房还怎么算
这明显算中环内
PS：朋友刚买的静安97年底老公房，37000
获网友奖分40点 &
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相约星期六，有钱就牵手
...20楼...
来自：上海
发帖：589＋4992
引用：当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。
中远两湾城在内环内的就算内环了啊
为什么不算？中远盘子糟糕不是因为内不内环，而是盘子大、群租多，与位置无关。
内不内环房地产市场里交契税时候就看出区别了，当然这几年交的比例都没什么区别了，要求形同废纸。
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...21楼...
来自：上海
发帖：1＋407
当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。
分期开发的，有部分就是紧贴内环。秋月风舍毕竟旧了，而且你看两万八买得到吗？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...22楼...
来自：上海
发帖：168＋3544
严格来讲肯定不能算内环内啦，因为在环线的外侧，虽然抬头就见内环。
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There are three kinds of lies: lies, damned lies, and statistics
...23楼...
来自：上海
发帖：72＋4711
引用：引用：今天嘉定新城公馆 27000降到1装修标准原来那里毛坯，不知道华润中央花园哪能扛了一夜之间变化哈大你没搞清楚，不能混淆，28000是几套朝北房型的，好的房型还是35000的价格，昨天刚去问过的。 这个总比老公房好吧
至于好不好就取决于你怎么看了，一般上海人都不会买朝北房子得。2w+的老公房肯定不是朝北，而且房形得房率都不错。至于上海得朝北房形的确很难卖
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Success is like being pregnant:Everybody congratulates u,but nobody knows how many times u were fukced.
...24楼...
来自：上海
发帖：38＋6213
哦 是那里啊 那我家也是内环内。。。
那里的地段 你看看附近 有个叫中远两湾城的东东不
离这里不远还有个叫上海火车站的东东
环境 人流 那是非常的好啊
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...25楼...
来自：江苏
关键是价格十几年的老公房都要人家4000精装，
25000，闵行莘庄那里都要3W多带精装的比如，春申景城
引用：香溢花城算内环了?我家过河就是环线 开到香溢花城要2公里 这种不算内环房还怎么算
内环外怎么算内环了，这个叫内中环
内中环基本都28000了，比如明园涵翠苑。。。。。。
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火星胖子在kds的所有发言只代表火星胖子在kds扮演的火星胖子的这个id的观点，与火星胖子本人无关！
...26楼...
来自：上海
发帖：356＋3903
什么康桥周浦都要2W多什么的了 比如康桥亲水湾
还不如住香溢花城了好歹也是内环隔壁
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囧囧的肉囡囡~~
...27楼...
来自：上海
发帖：589＋4993
引用：当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。
分期开发的，有部分就是紧贴内环。秋月风舍毕竟旧了，而且你看两万八买得到吗？
只是跟你说位置，而且靠铁道，房子这东西，一分价钱一分货，看各自需求决定购买了。
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...28楼...
来自：上海
发帖：589＋4994
设计朝向非南的新楼盘一般内地人民都很难接受的，香港人无所谓，比如岚皋路铜川路那个什么楼盘，三个方向都有。名字忘记了。
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...29楼...
来自：上海
发帖：1＋408
引用：引用：当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。 分期开发的，有部分就是紧贴内环。秋月风舍毕竟旧了，而且你看两万八买得到吗？只是跟你说位置，而且靠铁道，房子这东西，一分价钱一分货，看各自需求决定购买了。
那秋月风舍对过还有个徐虎物业管的咖啡色小区，内环内的，价钱怎么比秋月的低。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...30楼...
来自：上海
发帖：29＋885
-=此贴发送自[UCWeb]=-
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...31楼...
来自：上海
发帖：589＋4995
那秋月风舍对过还有个徐虎物业管的咖啡色小区，内环内的，价钱怎么比秋月的低。
芙蓉花苑？除了这个想不起来对面有咖啡色小区了。
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...32楼...
来自：江苏
康桥亲水湾真是个坑爹的价格，垃圾场+高压线+外环线噪音，28000卖给温州人，不过听说好多要违约了。。。。。。
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火星胖子在kds的所有发言只代表火星胖子在kds扮演的火星胖子的这个id的观点，与火星胖子本人无关！
...33楼...
来自：安徽
发帖：9＋693
要跌也是内环开始暴跌,建筑成本摆在那里的,剔除建筑成本其余都是可以降价的空间
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...34楼...
来自：上海
发帖：1＋409
尾盘而已 -=此贴发送自[UCWeb]=-
绝对不会是尾盘，但是位置朝向肯定差。香溢花城体量不小的，但是一般都三万多。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...35楼...
来自：上海
发帖：0＋140
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...36楼...
来自：上海
发帖：168＋3545
设计朝向非南的新楼盘一般内地人民都很难接受的，香港人无所谓，比如岚皋路铜川路那个什么楼盘，三个方向都有。名字忘记了。
品尊国际，小区相当压抑，楼间距小。
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There are three kinds of lies: lies, damned lies, and statistics
...37楼...
来自：上海
发帖：38＋6214
引用：引用：引用：当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。 分期开发的，有部分就是紧贴内环。秋月风舍毕竟旧了，而且你看两万八买得到吗？只是跟你说位置，而且靠铁道，房子这东西，一分价钱一分货，看各自需求决定购买了。 那秋月风舍对过还有个徐虎物业管的咖啡色小区，内环内的，价钱怎么比秋月的低。
每天7点不到一直到晚上11点 你住那边就知道了 为什么价格低
PS.我亲戚就住那
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...38楼...
来自：上海
发帖：1＋410
引用：那秋月风舍对过还有个徐虎物业管的咖啡色小区，内环内的，价钱怎么比秋月的低。芙蓉花苑？除了这个想不起来对面有咖啡色小区了。
是的，造的年代和秋月差不多，还是内环内，但是价钱呢。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...39楼...
来自：上海
发帖：1＋411
引用：引用：引用：引用：当然不是内环，还在铁路旁，还不如秋月枫舍。 分期开发的，有部分就是紧贴内环。秋月风舍毕竟旧了，而且你看两万八买得到吗？只是跟你说位置，而且靠铁道，房子这东西，一分价钱一分货，看各自需求决定购买了。 那秋月风舍对过还有个徐虎物业管的咖啡色小区，内环内的，价钱怎么比秋月的低。 每天7点不到一直到晚上11点 你住那边就知道了 为什么价格低PS.我亲戚就住那
靠里面根本没啥轻轨声音的
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...40楼...
来自：上海
发帖：9＋1193
2013年交房啊。现在的期房能和以前比吗？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...41楼...
来自：上海
发帖：589＋4996
芙蓉花苑过于接近轻轨，这是最大的弊病，轻轨开过去整个楼盘都轰隆隆的，另外房龄也比秋月老。
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...42楼...
来自：上海
发帖：20＋1411
确实看不懂。香溢花城就算内环外好了，价格也跟莘庄差不多啊。
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...43楼...
来自：上海
发帖：589＋4997
靠里面根本没啥轻轨声音的
芙蓉花苑你说的最里面也就是靠苏州河这排，比新湖明珠城最后三幢高层更接近轻轨约10-20米，后者轻轨经过都难堪噪音，何况前者，你说呢？：）
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...44楼...
来自：上海
发帖：72＋4712
要跌也是内环开始暴跌,建筑成本摆在那里的,剔除建筑成本其余都是可以降价的空间
思路如同尿路
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Success is like being pregnant:Everybody congratulates u,but nobody knows how many times u were fukced.
...45楼...
来自：上海
发帖：14＋278
估计尾盘销售了 肯定是低楼层的那种你看上的 还是3W6
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...46楼...
来自：保密
发帖：72＋1202
真心喜欢那房子，离地铁站不算远
过了铁路FL真心多，生活真心便利
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我步入丛林，因为我希望生活的有意义，我希望活的深刻。汲取生命中所有的精华，把非生命的一切都击溃，以免让我在生命终结时，发现自己从来没有活过！
...47楼...
来自：上海
发帖：1＋412
芙蓉花苑过于接近轻轨，这是最大的弊病，轻轨开过去整个楼盘都轰隆隆的，另外房龄也比秋月老。
不是最后两排没啥声音，更别说轰轰隆隆。
它是00年交房的，秋月一期01年，就老了？
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...48楼...
来自：上海
发帖：11＋11891
哦 是那里啊 那我家也是内环内。。。AND那里的地段 你看看附近 有个叫中远两湾城的东东不离这里不远还有个叫上海火车站的东东环境 人流 那是非常的好啊
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这个家伙很懒，什么也没留下......
...49楼...
首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围首先，请你以一种，团成一个团的姿势，然后，慢慢地比较圆润的方式，离开这座让你讨厌的城市，或者讨厌的人的周围
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已报名参加的人员:普陀（环线内）东新苑东新支路90号3400-39；普陀（环线内）地方天圆东新路355号4600-6；普陀（环线内）上青家园长寿路390号4100-5；（4）客户群分析；普陀区内房价呈档高西低走势，其中沙田新苑、地方天；A.购房客户以中收入阶层和工薪阶层为主；除环线内以及曹杨商圈周边地段楼盘外，其余楼盘均价；B.购房客户本地化；购房客户大多为原普陀区居民，也正
普陀（环线内）
东新支路90号
普陀（环线内）
东新路355号
小高层、高层
普陀（环线内）
长寿路1012号
小高层、高层
普陀（环线内）
长寿路748弄
普陀（环线内）
长寿路390号
小高层、高层
普陀（环线内）
西康路1453号
普陀（环线内）
澳门路88弄
（4）客户群分析
普陀区内房价呈档高西低走势，其中沙田新苑、地方天圆、秋月风舍、香山苑均价均达到5000元，书香门第、伯爵新城等均价4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一达到5000元，书香门第、伯爵新城等均价在4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一带，房价则基本为3500元左右，向西至真光路、真北路一带，房价略高于3000元，不难看出，这一价格走势基本为3500元左右，向西至真光路、真北路一带，房价略高于3000元，不难看出，这一价格走势基本是由其他段的好坏决定的，距市中心越远，价格越低。从销售对象来看，本区具有以下两个特点：
A.购房客户以中收入阶层和工薪阶层为主
除环线内以及曹杨商圈周边地段楼盘外，其余楼盘均价基本在4000无以下，低于本市规定的经济适用房最高限价，同时相对来说，生活设施较为齐全，交通也不差，从而使得本区成为工薪阶层购房的首选。
B.购房客户本地化
购房客户大多为原普陀区居民，也正是由于以上这个原因，本区楼盘广告主要以区内户外广告为主，大部分楼盘在区内各处挂出横幅广告，办争做到在本区内家喻户晓。已购房客户带动其亲友看房，已成为本区楼盘热销的一大推动力。
以上两个特色决定了本区楼盘开发规划的特点。除建筑面积超过20万平方米的较大楼盘项目外，其余均以利用周边成熟生活设施为主。建筑类型以多层为主，环线外仅有少量楼盘带有小高层或高层。房型以二室二厅为主，主70％以上，其次为三室二厅。相对来说，二房面积控制在90平方米，三房在120平方米左右的房型，其总价也较合适，符合工薪阶层需要的，销售情况比较好。
4.苏州河沿线楼盘分析
苏州河市区段流经黄浦、闸北、静安、普陀、长宁，目前沿岸在建楼盘大约有35家，就河岸的南北来看，以南岸居多，为28家，占总数的80％，其中，唯普陀区跨越河岸南北，楼盘数之此为13：5。就交通来看，内环线以东为主，共31家，占总数的65.7％以上。就区域来年，以普陀、静安、长宁最多，普陀区18家，约占总数的65.7％以上。就区域来看，以普陀、静安、长宁最多，普陀区18家，约占总数的51.53％；长宁区9家，占总数的25.07％；静安区6家，虹口区与闸北区均为1家，分别是&东泰大厦&、&河滨豪园&，独黄浦区目前尚未开发楼盘。
另外，一个有趣的现象是普陀区内仅苏州河以南、长寿路以北，楼盘就达10家，比长宁区楼盘总量还多，依次是&河滨围城&、&富丽花园&、&星海大厦&、&世纪之门&、&云都苑&、&上青佳园&、&湖南大厦&、&幸远大厦&、&芬华大厦&、&上海知音&、楼盘景观设计都突出&亲水&特点。
目前苏州河楼盘的价位呈现螺旋状，集中在中高档范围，价位分布较为合理，从最低每平方米2980年至顶级16880元，当中有足够的选择空间。其中最低价在3500元以下的仅2家，为普陀区苏州河北岸的&中岚大楼&（元）和长宁区的&太和名邸&（元）。价位在元之间的为10家，分布在普陀区6家，长宁区4家；价位在
元之间的有22家，分布在普陀（11家）、静安（6家）、长宁（4家）、虹口（1家）。最低价在8000元以上的仅1家，为闸北区的&河滨豪园&。
5.区域内竞争分析
普陀区早年开发的楼盘，大多在内环以外，标准较低，大规模高品质的小区寥寥无几。自1998年末起，高品质小区型项目陆续出现，普陀区旧城改造步伐加快。上海市示范小区之一的&上海万里城&的建设，开创了普陀区大规模个案开发的先河。该项目占地224万平方米，规划总建筑面积约215万平方米，对于普陀区以至上海市都是巨大的数字。目前，该房地产市场带来了持久的热浪。该项目50平方米的占地面积、180万平方米的总建筑面积、6万平方米中央环岛公园、2万平方米园林绿景等等指标在市区内环线以内绝无仅有。2000年推出的其他个案规模虽不如万里城或两湾城，但相对以往开发的项目，已有极大进步。
开发规模越来越大成为上海房地产业的趋势。楼盘规模大，首先有利于小区总体设计，可以整体营造环境景观；其次，分摊到单位可售面积的配套成本相对较低，从而降低房价，增强项目的竞争力和抗风险能力。
（2）产品类型
目前普陀区内环线以内区域因为受到地块的限制和容积率与利润的综合影响，高层及小高层产品占据主导位置，小高层一直为近两年上海市场上受欢迎的热点，而高层也被区域内客户理解和接受。由于市场很受欢迎的多层产品在本区开发难度较大，大广大客户又不愿意离开长期居住的地区，相双其他各区域，高层住宅的销售并没有受到其他非同类产品的很大冲击。同时，在处理建筑形态与环境形态的综合布局上，以最大限度的绿化布置，如集中庭院、立体式绿化、窗台或车库顶棚绿化等，充分提供人与自然静心交流的共享空间，以尽量弥补高层住宅占地小、绿化不足的缺点。区域的的高层住宅项目（如中远两湾城），以其在设计规划上的精项布局与绿化空间加上苏州水景的综合质量，成为其占据市场的独特之处。
当然，无论是开发商在高层项目的房型、规划上如何动脑筋，低得房率和高容积率的问题始终是不容避免的，&螺蛳壳里做道场&的零星绿化，毕竟不能与大面积的绿色相媲美。精明的开发商，均意识到这一点，并纷纷把目光向其他类型的产品开发。旧城改造的成片地块成了最好的发展对名胜，小高层产品首当其冲，成为最新开发的方向。
中远两湾城以其6万平方米中央环岛公园、2万平方米园林绿景及苏州河水景等环境设计为卖点。地方天圆以小高层开盘，在立面上，相比高层就很有吸引人之处。尤其是阳台、露台等细部处理，将欧式建筑风格完美地表现出来。以岸水景为推广主题的天鼎花园以其独特的小高层、多层产品构成与区域内传统产品拉开一定的差异性。
由于区域内早年开发的高层产品多的特点，制约了普陀区内环线区域整体房型水平。近年来，此面貌相对得到了改观，在高层住宅的规划布局上，发展商利用了更合理的布局与平面设计，让高层的优点突显达到了极致。既有一梯六户的蝶型高层，也有新颖别致的板式高层，而且在建筑材料上充分考虑高层住宅的利弊，如运用大量的防噪音设备，全进口的电梯设施；在朝向方面尽可能满足每个单元皆有两卧朝正南和厅卧朝正南的需求。中远两湾城的绝大部分单元的房型设计均较合理，连点状高层的房型都相当到位。当然，新开盘中也有反面例证存在，中岚大楼二楼五户的&王&点状设计，相当单元采光方面有影响，周边鲜有绿化，所以1998年开盘至今仍有余房。
（4）主力房型
区域内新推个案的主力户型为三房和大三房。三房面积集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之间。中远两湾城的高层主力面积在101-112平方米左右，与市场常规拉
开一定差距。
（5）价格分析
普陀楼市一方面受整个楼市不景气的影响，一方面受自身条件的限制房价跌跌涨涨，竞争态势不容乐观。由于受区域购买力的的制约，以及邻近的长宁、宝山等区陆续推出大规模、卖点佳的大中型社区个案，在价位上对整个普陀楼盘，构成了威胁。一度曾价格下挫的普陀楼市，99年下半年以来出现了局部回暖现象，一些优质物业曾取得过较好的销售业绩。中远两湾城以其6万平方米中央环岛公园、2万平方米园林绿景及苏州河水景等环境设计得宠楼市白领购买一族，元/平方米的现价与开盘价相比，一路走高，市场销售名列上海前列。上海知音由美国泛亚易道担纲环境设计，利用整治后的苏州河水岸景观和区内立体型富层次感的绿化布置，形成小区独特的卖点，现价元/平方米的现价与开盘价相比，也是一路走高。地方天圆以古城堡式的文艺复兴时期的建筑风格、宽带网络进户的智能化设计以及从一房至复式多种房型安排与面积的选择，给其带来了诸多卖点，虽在小区规划布局上略显局促，整体性欠佳，仍维持了平均在5500元/平方米的较高售价，单价及总价都刷新了近年这一区域内销住宅价格上限。然而在经过了上海数次市场阵痛的冲击后，区内大多数新推出个案的均价分布在元/平方米，而从市场调研中发现，一旦单价超过5300元/平方米以上时，便会遇到阻力。中远两湾城主力房型订价在5000元/平方米以下，尽管有着大规模的社会规划，但价格毕竟是决定销售的重要因素之一。
（6）形象包装
区域内包装品质较高的个案有中远两湾城、地方天圆、秋月枫等。中远两湾城开盘以来，SP活动不断，但主题离不开文化。如介绍小区的人文环境，让文化界、演艺界业主畅谈小区文化建设；组织主地产界、政府部门、学术界名人参与系列研讨会，从而提升了整个物业的品质，使之跻区域精品的行列，也提升了整个普陀区境内苏州河流域地区物业的整体概念。秋月枫舍以街头公园，金奖全面智能设计及小区及女子保安等，着力突显沙田产地产这一成功品牌的整体实力，开盘火红，成交200套。地方天圆则以轻轨立体交通网及沪西繁华都市切入品，着力渲染其武宁路商业一条街、家乐福超市、内环高架、轻轨等&市中心&得天独厚的地段优势。苏州河畔的天鼎花园凭借临河的观景优势，推出&走近塞纳&、&精品塞纳&、&缘定塞纳&的系列广告，倾力打造国际级水岸住宅。上海万里城则以&工薪阶层&作为推广主题，将楼盘包装成&优质平价房&，但广告主题不明确，策划水平实属一般。
（7）媒体投放
一个楼盘销售成功与否，与媒体投放量有直接的关联。当然，根据个案的时间段不同，选择何种媒体也颇有讲究，上佳的做法是综合运用报章软硬广告、电视媒体、户外媒体等多种手段。
下面是近期同等层次个案广告的投放量统计：
投放量（万元）
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万邦都市花园二期
香榭丽花园
西郊宝成花苑二期
6.竞争楼盘分析
本项目地处××区××路地区，紧邻苏州河和轻轨明珠线，属于普陀区的&黄金&地段，周边地区近年来相继开发了一些与本项目同等档次的楼盘，形成竞争态势。对于这些楼盘的分析有助于打准市场动向，对项目进行综合市场定位。
中远两湾城楼盘介绍：
开发商：中远置业集团有限公司
楼盘地址：中山北路1878号
楼盘价格：
占地面积：495000平方米
总建筑面积：160000平方米
总套数：14000
绿化率：45％
一期5座高层，建筑面积27万平方米，二期总建筑面积55万平方米。
工程销售进度：
一期：1999年7月开工，日开盘，2001年9月入住，2000年12月销售率达到96％以上。
二期：日开盘，至2001年1月底销售率达到35％左右。
本报告本着谨慎的态度拟定项目销售均价4900元/平方米。
2.目标市场定位
（1）目标区域
通过前述分析，因上海市及普陀区住宅发展的特点，区域内的置业要求量较为旺盛。因此，区域市场是我们的主导争取方向。
其次，普陀区此区域是内环线内上海市中心区域，结合苏州河整治及周边楼盘，城市综合环境优良，在全市人心目中有一定的亲和力和吸引力。因此，区域外客户同样构成了本项目的目标区域。
（2）目标客户
房地产发展到今天，由地段、环境、价格和产品品质所共同构筑的各层次客户分布格局已渐为明朗，在普陀区本区域是以中高档住宅所构成的集中居住区域。因此，本项目所锁定的目标客户层同样是适应这一特征。
通过对本区域市场的综合调研，透过这一区域的价格体系，我们的印象――目标客户的经济总量能力不容乐观，尽量在此区域元/平方米的物业单价范围已为广大客户所接受，但总价的概念却在成交上起到主导作用。因些，在区分目标客户范围时，应以总价实力为主考虑方向，而不仅局限于单价上。
目前内销住宅主要销售对象情况如下：
单价为6000元/平方米以上内销住宅主要销售对象：私营企业主29％，大型合资/独资企业中层以上8％，金融业从业人员20％，大型企业地区销售代表18％，文艺体育界人士8％，自由职业者7％，其他10％。
单价为元/平方米内销住宅主要销售对象：私营企业主7％，大型合资/独资企业员工32％，金融业从业人员23％，大型企业地区销售人员22％，文艺体育界人士5％，自由职业者3％，其他8％。
根据上述分析：项目销售目标客户群定位于近几年迅速扩大的上海本地和省市来上海的中高收入青年夫妇（家庭年收入8-10万元，月收入元），销售目标群如下：
1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；
2）其他市中心区域动适或欲改善居住条件，但又不愿意搬离市中心区域的首次置业者；
3）普陀区欲改善居住条件的首次置业者；
4）政府及企事业单位中层以上管理干部；
5）外地来沪经商者；
6）其他（如证券投资等人士）。
（3）购买力分析
根据设计方案，项目户均面积115平方米，每套住宅销售均价约为50-55万元。一般情况下购房者首付30％房款，约15-17万元左右，余款向银行按揭分为20年偿还，按照商业贷款得率每月偿还2400元左右，占家庭月收入的三分之一，购房者完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。
第二章 建设内容
×××地区位于本市普陀区中心地段，武宁路以南，光复西路以西、苏州河以北，周围配套设施成熟，包括新旧居住区，教育、医疗、娱乐、购物等一应俱全，交通十分便捷，高架、轻轨、公交等设施十分完善，是如今市中心难得的好地块，加上整个周边地区旧城改造工作作为市政府重点工作开展很迅速，今后必将有更大的发展。
二、设计依据
1.《××地区旧城改造情况简介》
2.《××地段区旧城改造范围》
3.《城市居住区规划设计规范》（GB5018-93）
4.《上海市规划管理条例》及《技术规定》
5.《城市居住区公共服务设计设置规定》（DDJ08-55-96）
6.《住宅设计规划》（GB）
7.《住宅建筑设计标准》（局部修订）（DBJ08-55-96）
8.《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》（DBJ08-7-96）
9.《城市道路绿化规划与设计规范》（CJJ75-97）
10.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）
三、规划目标及设计构想
充分体现普陀区独特的人文、地理特征，营造一个以中、高品位居住建筑为主，以人为核心，具有独特亲水景观和丰富的现代居住文化环境的居住社区。
●坚持以&人&为中心，不人服务的人文主义思想，创造出居住条件好，各类设施齐全的小区；
●功能布置合理，结构的整体与单体个性相结合；
●便捷高效的现代交通组织与自然的滨水生态保护相结合；
●文化内涵丰富，古典人文和现代高科技相结合，满足新世纪网络与智能新生活的理念。
四、总体布局
首先富有时代气息和文化氛围是我们的出发点，从宏观上使小区各功能块科学合理布局，主干路简捷但不呆板，流畅地串起东、南、西、北四块大小不等的地块。西地块面积最小，拟改造原有学校结合部分居住和商业。东块面积外形较为复杂，但面临主要交通干道，又为首期开发的重点，因此，独立设商业、社区中心和功能中心，东城面积最大又东临苏州河景观区，是整个小区的主力，大量住宅沿河高低错落布置，既丰富了城市轮廓线，又考虑
三亿文库包含各类专业文献、外语学习资料、生活休闲娱乐、中学教育、文学作品欣赏、专业论文、应用写作文书、幼儿教育、小学教育、39一等内容。　
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