房子只有购房合同被法院保全了
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房子只有购房合同被法院保全了
篇一：只有购房合同能卖吗 篇一：房屋买卖只有收条没有书面合同,买卖关系是否成立) 房屋买卖只有收条没有书面合同，买卖关系是否成立 一、为什么要探讨这个问题 因为1、这个问题的存在具有普遍性，朋友之间、亲人之间或者房屋交易当事人由于法律风险防范意识的淡薄，经常做出这种简易行为，而由于约定的明确和利益纠葛，这种问题经常出现纠纷；2、就同样的问题人民法院往往做出完全不同的判决结果，法律适用没有统一性，存在司法乱象，使得公民甚至法律专业人士无所适从；3、此问题归根结底是合同成立要件和合同约定不明的解释等合同法基本问题，厘清此问题，不仅有助于解除房屋买卖合同纠纷处理，亦同样有助于其他民事和经济纠纷关于合同成立要件和合同约定不明时的解释问题。 二、据以研究实践案例 案例一【(2011)南市民一终字第832号】 事实：日，周海明（甲方）与俞谅（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定：“甲方将其名下位于南宁市青秀路18号d5区103号别墅壹套，建筑面积（产权登记面积）为321平方米，出售给乙方，房屋售价为人民币肆佰贰拾万元。乙方将购买该房屋定金人民币叁万元付给甲方。若甲、乙任何一方违反本约定的，则按《合同法》关于定金的规定承担违约责任，违约方须向守约方支付定金双倍的违约金叁万元整”。同日，俞谅支付30000元定金给周海明。日，周海明就30000元定金向俞谅出具一份《收条》，载明：“今收到俞谅购大自然花园d5103号房定金叁万元整”。在合同履行过程中，双方因房款及房屋的交付发生争议，周海明遂于日书面通知俞谅，载明：“俞谅向周海明购买青秀路18号d5区103号别墅。俞谅须于日前将全部购房款420万元整存入账号为******的周海明建行账户。逾期视为违约，没收定金并解除房屋买卖协议”。俞谅为此于日向周海明发出《告知函》，以周海明收取定金后不交付房屋、不提交房屋权利证明、也不通知办理过户登记为由拒绝先支付房款，同时要求周海明于日前腾空房屋交付给俞谅并办理产权变更手续，有关部门受理后即支付房款，逾期俞谅可解除《房屋买卖协议》并由周海明双倍返还定金。双方为此产生纠纷，俞谅遂于日提起诉讼，请求法院判令：1、周海明履行与俞谅签订的《房屋买卖协议书》，向俞谅交付讼争房屋，并协助办理过户登记手续；2、周海明双倍返还俞谅定金人民币6万元； 3、本案诉讼费由周海明负担。另查明，南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋，房屋所有权证号为邕房权证字第号，房屋所有权人登记为周海明，建筑面积321.51平方米，3层钢混结构。 一审判决：合同的内容须具体确定。根据《中华人民共和国合同法》第十二条的规定，合同内容一般包括当事人的名称、姓名、住所、标的、数量、质量、价款、报酬、履行期限、履行地点、履行方式、违约责任、解决争议的方法等。本案中，双方虽对房屋转让的价款及定金达成合意，但对于房屋价款的支付期限、支付方式、房屋转让产生的税费承担、房屋交付的条件及交付时间等交易条款均未作出约定。《房屋买卖协议》签订后，双方也未能就以上条款协商一致，导致双方的房屋转让无法进行。双方签订的《房屋买卖协议》不具备合同履行的必备条款，故双方的房屋买卖关系未能成立，双方应恢复到交易前的状态，故对于俞谅要求继续履行合同的主张不予支持，周海明应退还俞谅定金30000元。双方未能就合同的主要条款达成合意，属于不可归责于双方当事人的原因所致，故对于俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国合同法》第十二条、第十四条之规定，判决：一、周海明返还俞谅定金30000元；二、驳回俞谅要求周海明履行《房屋买卖协议书》，交付讼争房屋，并协助其办理房屋过户登记手续的诉讼请求。本案受理费40880元，财产保全费5000元，两项合计45880元，由俞谅承担45000元，周海明负担880元。二审判决：《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号） 第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定”。上诉人俞谅与被上诉人周海明于日签订的《房屋买卖协议书》，能够明确确定双方当事人的姓名（含身份证号码、住址、电话号码）、标的（即南宁市青秀路18号d5区103号别墅）、数量（1套）、建筑面积（产权登记面积）321平方米、价款（人民币420万元）、定金（人民币3万元）、违约责任（违约方须向守约方支付定金的双倍），根据上述规定，应当认定双方签订的《房屋买卖协议书》已经成立。一审判决以双方签订的《房屋买卖协议书》不具备合同履行的必备条款而认定双方的房屋买卖关系未成立，适用法律错误，本院予以纠正。 《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。双方签订的《房屋买卖协议书》不违反法律规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据本案已经查明的事实，双方对房屋价款的支付期限、支付方式、办理房屋过户费用承担、房屋交付时间等事项未能协商一致，根据上述司法解释的规定，应依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。 《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就(来自: 写 论 文 网:房子只有购房合同被法院保全了)质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”， 第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：?（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”。根据上述规定，结合本案的实际情况，本院确定俞谅应当在本判决生效之日起30日内一次性向周海明付清购房款人民币420万元，周海明收到该购房款后30日内将房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担。双方签订《房屋买卖协议书》时对合同履行的有关条款没有约定，导致双方产生本案纠纷，双方对此均有责任，故本院对俞谅要求周海明承担违约责任的主张不予支持。俞谅已支付给周海明的定金30000元，应抵作购房款。因此，俞谅尚应向周海明支付购房款人民币417万元。综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十一条、第六十二条、第一百二十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销南宁市青秀区人民法院（2010）青民一初字第1245号民事判决； 二、上诉人俞谅应于本判决生效之日起30日内一次性向被上诉人周海明付清购房款人民币417万元，周海明应于收到该购房款后30日内将其名下位于南宁市青秀区青秀路18号大自然花园d5栋103号房屋交付给俞谅，并协助俞谅办理房屋过户登记；办理房屋过户登记的费用，由双方依照国家及南宁市房管部门的有关规定承担； 案例二【(2011)渝二中法民终字第01321号】 事实：日，被告向龙、第三人隆小灵购买了欧国祥所有的位于重庆市万州区熊家镇中心街181号房屋，该房屋包括两间门面、门面后面的住房和厨房各一间以及附属楼梯间角空台、三楼及四楼各两间房屋、四楼楼梯间冲台。日下午，二原告与被告向龙协商，由原告向被告购买该房屋，二原告当即向被告向龙支付购房款50000元，向龙出具收条，载明：今收到崔建华购房款50000元正，还余欠34600元。当日向龙外出。随后，第三人隆小灵与原告就该房屋买卖发生纠纷，经当地村委会调解未果，原告诉至法院。 一审判决：一审法院认为，原被告就争议房屋的买卖没有签订书面合同。原告主张购买了争议房屋的全部房屋，被告主张原告只购买了争议房屋中的三楼和四楼房屋。由于争议房屋具有可分性，而原告提供的证据又不能证实其购买了争议房屋的全部房屋的主张。鉴于双方就房屋买卖没有书面约定，致买卖标的不明确，故原被告之间房屋买卖的合同不成立。即或原被告之间有买卖协议，但原告举示的证据不能证实向龙出卖该房屋取得其妻子隆小灵的同意，亦应无效。经审理中向原告释明是否变更诉讼请求，但原告仍坚持主张由被告交付房屋的诉讼请求，故合同不成立的处理不予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款的规定，判决：驳回原告崔建华、余成秀要求被告向龙交付房屋的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告崔建华、余成秀承担。篇二：购房合同能否更名以及如何更名 购房合同能否更名以及如何更名 问：刘先生说自己与开发商签订了商品房买卖合同，说好今年底交房，现在想把产权人改成儿子的名字，是否可行？ 答：这要有个前提，刘先生的儿子必须领到身份证。在这个前提下再分两种情况，一是商品房买卖合同未拿到交易中心登记。这时只要同房产商协商，把合同注销，以其儿子的名义重新签订一份商品房买卖合同就可以了，此种情况不涉及税费。第二种情况是已经登 记过，这就麻烦些了，如果该商品房未竣工验收，则可以更名，但要到市有关单位开具未竣工检查，并由开发商提交更名的原因，此时只需支付相关手续费用。如果该商品房已经竣工验收，则无法进行更名，需要产权证办理出来后再以赠予的形式将产权证的名字改在刘先生儿子的名下，这实质上是一种房产继承了。人们常说的“合同改名字”，严格来讲是不规范的。建议购房者在签购房合同时，不妨在合同上同时写上自己和儿子的名字，产权人写刘先生的名字，共有人写儿子的名字，表示二人共同拥有这份产权。因此到最后儿子就是第一继承人，产权可以全部落到儿子身上(前提是儿子是惟一的继承人)，但同时作为惟一继承人的儿子必须到时去房产交易中心办手续，再重新核发一份有其单独名字的产权证。也可以按份共有，在产权证上标明各自所占的份额，可避免在产权继承时交纳全额的税费。篇三：没有预售证的房子能买吗_预售合同_买房全攻略 一、没有商品房预售许可证的房子能买吗？ 《商品房预售许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。建设部《城市商品房预售管理办法》第六条规定：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。 依照上述规定，具备商品房预售许可证是期房销售的前提条件，换句话讲，也就是开发商取得了销售许可证才获得签订期房销售合同的主体资格。因为无论是商品房还是认购书，都要求签订双方具备主体资格，消费者作为买方要具备民事行为能力，开发商作为卖方要具备销售资格，这样双方签订的合同才能认定为有效。 没有商品房预售许可证的房子能买吗？实践中，存在大量的购买无商品房预售许可证期房的购房者。但是，由于没有商品房预售许可证的房子存在巨大的风险，所以购房者最好不要买没有商品预售许可证的房子。 二、没有商品房预售许可证怎么办？ 目前，在商品房销售市场上，房地产开发企业在与购房人订约前向其收取一定费用的情形较为普遍。这种费用常被冠以“定金”、“订金”、“押金”、“保证金”等名称，而且一般对返还问题都没有明确规定。由于存在许多可变因素，甚至有些项目本身就不具备销售条件，所以一旦出现纠纷，消费者不愿购房时，已交付的费用很难退还。 开发商没有商品房预售许可证怎么办？现行的《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质的费用。因此，如果开发商没有商品房预售许可证，那么所签订的所有合同，包括购房认购书和都是无效的，那么购房者有权要求开发商退还定金或者退房。 在买房之前，必要的调查不可少，不过尽快签订正式的商品房买卖合同更重要。现在北京市使用的商品房买卖合同文本中要求明确商品房销售依据。合同中都含有如下字样：“买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为___________，商品房预售许可证号为___________。”签订合同的时候此项目如果空缺，就有可能是无证销售，消费者要加以注意。 以上就是对“没有商品房预售许可证的房子能买吗”“开发商没有商品房预售许可证怎么办”所做的解答。由于开发商出售没有商品房预售许可证的房子违反了法律规定，所以购房者最好不要买没有商品房预售许可证的房子。如果已经购买，则可以要求退还定金或者退房。当然，开发商不会轻易答应购房者的要求，购房者应当及时请律师收集证据向法院起诉，帮助您维护自己的权益。篇二：诉讼保全 诉讼保全需提供担保
一、湖里法院 1、有产权证的需提交产权证复印件 2、没有产权证的，需购房合同、备案登记（必须是一手房） 二、新罗区人民法院 1、担保函 2、房产证（原件要放在法院） 3、房屋所有权人身份证复印件
三、龙海市人民法院 1、交诉讼标的额的30%现金到法院账户，其余部分再提供相应的财产作担保 2、得到法院指定的三家担保公司出具担保函（需交费） A、日鑫担保公司 李萍 B、达龙担保公司 卢海平
C、章兴担保公司 篇三：被查封合同的效力及履行实务问题探究 (曾耀林) 被查封房屋买卖合同的效力及履行实务问题探究 (曾耀林) 伴随着房地产经济的持续发展，房屋买卖纠纷依然呈多发态势。因一房数卖引发的房屋交付、产权过户等纠纷层出不穷。纠纷进入诉讼领域后，鉴于房屋的不动产特征，当事人一般都申请对房屋进行查封等诉讼保全，确保既能阻止房屋的再一次流转，又能保障胜诉后有可供执行的财产。执行中，因房屋的高保值、易拍卖特点也成为法院主要选择的执行对象。因此法院对房屋进行查封是保全和执行的重要手段，由此房屋买卖纠纷中经常涉及诉争房屋被查封的情形。司法实践中，对涉及查封房屋的买卖合同的效力、实际履行等问题因认识的不统一、不清晰，导致执法的差异，不利于纠纷的解决，也不利于规则的形成。本文旨在就此进行分析研究，以求教同仁。 一、问题的提出 案例：开发商A公司于2005年修建某大厦。符合预售条件后，其开始对外出售房屋。众多业主与其签订合同，并支付了全部或部份款项。后因开发商资金困难，该大厦形成烂尾楼，并由此引发了拖欠工程款等系列纠纷。该系列纠纷经法院判决后进入执行阶段。法院执行中，对该大厦的国有土地使用权及土地上所建全部房屋进行了整体查封，并明确“查封期间，未经法院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。”为取得最佳效果，法院经多方努力引入另一建筑商投资续建该大厦，并最终完成峻工验收。在法院查封期间，A公司又将原已出卖的房屋进行了二次、甚至三次出卖。因房屋峻工后具备了交付条件，后来的购房户即实际入住并占有该房。此外，法院查封房地除已建或在建工程外，还含有一小块净地。此后，在法院不知晓的情况下，该净地上也修建了几间商铺并由A公司出售给其他人。现原来的购房户纷纷起诉至法院，要求确认A公司与后来的购房户签订的房屋买卖合同无效，并且要求交付房屋；后来的购房户也起诉至法院，要求A公司协助办理过户手续；商铺购买者也诉请法院判决A公司办理铺面的过户手续。 笔者认为，该案需要解决几个焦点问题：1、在法院查封期间，开发商二次或多次出卖房屋的合同是有效还是无效？2、在法院查封期间，房屋产权是否能够实现过户？3、查封土地上修建的房屋是否当然属于被查封物？ 二、查封期间房屋买卖合同的效力认定 司法实践中，已被法院查封的房屋被开发商进行出卖的情况并不鲜见。这些查封行为，有的是诉讼保全，有的是执行行为，还有的是解决烂尾楼等特殊情形而采取的保护性措施。无论如何，法院查封时都有“未经许可、不得转让、出卖、抵押”等限制性要求。一旦开发商在查封期间将房屋出卖，当事人主张该买卖合同无效，应如何处理？一种意见认为该合同无效，其理由主要是认为我国《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定了“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让”，该条规定为法律强制性规定，违反此规定即符合我国合同法第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的情形。另一种意见认为，出卖被法院查封房屋的行为仅是妨害民事诉讼行为，不影响合同效力。笔者同意第二种意见，此类合同应为有效合同。 一般而言，合同的效力取决于当事人的意思表示是否真实一致和是否满足法定的无效原因。法定的无效原因即是《合同法》第五十二条规定的五种情形。在排除买卖双方当事人的主观恶意外，适用《城市房地产管理法》第三十八条第 （二）项规定认定合同无效，就只可能判断该规定是否为法律、行政法规的强制性规定。而且最高人民法院在法释（2009）5号《关于合同法若干问题的解释（二）》第十四条中已规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定是指效力性强制性规定”。该解释基于保护债权人权益，促成交易安全、稳定的价值取向对强制性规定作了类型化划分，并对合同无效情形做了限制性解释。因而判断涉法院查封的房屋买卖合同效力，关键在于《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定是管理性强制性规定还是效力性强制性规定。关于如何识别效力性强制性规定，最高人民法院的法官们给出了指导性意见，“应当采取正反两个标准，在肯定性识别上，首先判断标准是该强制性规定是否明确规定了违反的后果是合同无效。如果规定了违反后果是导致合同无效，该规定属于效力性强制性规定。其次，法律、行政法规虽然没有规定违反将导致合同无效，但违反该规定如果使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的，也应当认定该规定是效力性强制性规定”笔者认为，就《城市房地产管理法》第三十八条第（二）项规定的内容而言，虽然明确有“不得”等强制性规定的用语，但没有直接规定合同无效，故只能用否定性识别原则进行判断。 其一，《城市房地产管理法》是一部行政管理性的法律，其立法目的是为了解决房地产业发展中存在的房地产开发和交易行为不规范的问题，它主要规范的是房地产开发经营企业的经营行为，而不是调整民事关系。该法的名称也鲜明地表明其是为了实现管理的需要而产生。 其二，该法第三十八条规定了七种房地产不得转让的情形，都是针对转让人权利受到限制的情形。而且已有的司法判例和通说都认为其中第（六）项“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”的规定是管理性规定。之所以规定该条第(6)项，是因为“房地产权属证书是表彰房地产权属状态的官方正式有效文件，未依法登记领证说明该房地产来源不清，归属不明，如进入市场流通则违背了市场交易的房地产必须权属明晰的规则，不利于市场秩序的维护，不利于对当事人合法权益的保护，不利于国家对房地产的管理和监督。”如果在同一法条中只有第（二）项为效力性强制性规定，而其他为管理性强制性规定的话，既不符合立法规则统一的原理，也不适合立法技术的需要。 其三，对于权利受到限制的交易行为的效力认定，最高人民法院法释（2012）8号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定在理念和认定上都有进一步的发展。该条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”该条规定根据《物权法》第15条关于特权变动原因与结果区分原则的规定精神，对无权处分的买卖合同作了有效认定。法院查封行为仅仅是限制房地产权利，而非否定权利。依“举重明轻”的法理，这类买卖合同更应有效。 其四，也有人担忧如果肯定了法院查封下的房产买卖合同的有效性，岂不是使法院查封裁定的要求形同虚设，进而损害司法权威。笔者认为，因房产买卖合同是市场交易行为，直接关系的是当事人在私法领域的权利，法院的司法行为虽关系公共利益，但依《民事诉讼法》第一百一十一条规定，人民法院对于变卖已被查封的财产的诉讼参与人或其他人可以根据情节轻重予以罚款、拘留，直至追究刑事责任。只要法院能严格逗硬，司法权威自然树立。 在一房数卖合同均有效的情形下，即可按照登记在先、占有在先、付款在先、签约在先的基本原则保护购房者的利益。 三、查封存续期间房屋交付或过户的处理 房屋买卖合同的履行过程中，因当事人或案外人申请法院查封房屋，导致交付或过户存在阻却事由。如果买受人诉请出卖人履行交付或过户义务，法院应当如何判决？一种意见认为，只要当事人之间的房屋买卖合同有效，出卖人就有履行交付或过户的义务，故应依法判决出卖人履行该义务；另一种意见则认为因履行过程中有法院司法行为的介入，阻却了继续履行的可能。只有待该阻却情形消除，才能判决交付或过户。笔者认可第二种意见，但其依据和处理方式何在？ 1.关于交付和过户义务的确定。法院查封行为在当事人签订合同前后和诉讼前中都可能出现。如果查封行为出现在合同签订前，因首先要解决合同的效力问题，故谈及不到房屋的交付或过户。如前分析，笔者认可这类合同的有效性，故当然应认定出卖人有交付和过户的合同义务。查封行为如果在合同签订后或诉讼前后均不影响合同效力，当然也不影响到对交付或过户义务的确定。2.关于交付或过户义务的履行。法院查封行为直接阻却了出卖人履行交付或过户的义务，形成了合同法第一百一十条规定的“法律上或事实上不能履行”情形。履行交付或过户义务是属于履行非金钱债务，根据该条规定，当出现法律上或事实上不能履行时，买受人要求继续履行的，不应得到支持。但买受人作为守约方，其权益应得到保护，可选择两条途径予以救济。 如果在房屋买卖合同纠纷中，买受人起诉出卖人要求履行合同义务，在诉前或诉中申请保全出卖人房屋的，因该申请本意即为保障交付或过户义务的履行，故不可能以此为由认定合同无法履行，无需先解除保全才能判决。如果案件中出卖人的房屋被法院查封系出卖人在其他案件中因承担相关义务所致，那么相对于其他案件，买受人即为案外人或第三人。根据民事诉讼法第二百二十七条规定，买受人可以对法院查封行为提出异议甚至异议之诉，法院判断是否该解除查封的直接依据则是最高人民法院法释（2004）15号《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条、第十七条的规定，即“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”这两条规定的可解除查封的核心要件就是“第三人已付全款、实际占有房屋和主观上无过错”。在执行异议审查期间，原买卖合同诉讼中止。如果法院解除查封行为则恢复审理，依法判决出卖人履行交付、过户义务。如果法院经审查不符合解除条件，买受人只能接受法院释明，变更诉讼请求，请求解除合同，赔偿损失。其不变更诉讼请求的，法院应判决驳回诉请。 另需注意的是，在此类纠纷中，买受人诉请出卖人履行交付或过户义务的同时，往往也诉请出卖人依合同约定支付逾期交房或逾期过户办证的违约金。对此类诉请，法院在判决解除合同时，不能又判决出卖人承担逾期交房或过户违约金。因为该违约金是延迟履行的违约责任。既然合同已被解除，出卖人不承担继续履行义务，当然就不负延迟履行责任。如果合同约定有关于解除事由的违约金本&&篇:《》来源于:
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房主把卖给我的房子抵押给他人，我该如何维权？
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问：我07年11月在上海长宁区看中了套二手房，并与中介以及房主签订了合同，并预付了40%的首付款给房主，没想到这个房东那时一直在和别人打一个高利贷的官司，结果这位房东将这套房子押了出去，上海卢湾区法院于十二月将房子冻结住了。（这时候法院不知道我买了这套房子），我这时才知道这个消息。我在购房合同中写了房子要08年1月交房，否则就支付我违约金。到目前这个房东已经支付了一部分。现在这套房子很快就要被上海卢湾区法院审判了。我很担心这套房子被法院拍卖给别人，或者这个房东另寻买家，因为这套房子现在已经升值了。想请教以下问题： 1． 如果法院拍卖给别人，我有权以原价买回这套房子吗？ 2． 我这时候是否应该起诉这个房东？起诉他一定可以拿到房子吗？费用可以他承担吗？ 3． 我是在长宁区签的购房合同，而那个官司是在卢湾区。我应该在哪个区起诉他？答：你跟房东之间存在房屋买卖合同关系，而房东跟第三方存在债务关系，且将房产抵押给了第三方，由于你们没有办理房屋过户手续，因此，他的债权优于你的债权，也就是说房子拍卖的价款优先偿还第三方的债权，然后剩余的部分才能偿还你的债权。如果法院拍卖房子，你没有权利以原价买回这套房子，否则违反拍卖的原则。当然你可以参加拍卖，其中的差价损失可以要求房东赔偿。但你要考虑房东的偿还能力。你起诉房东也不一定能拿到房子。起诉的费用由败诉方承担。对于你们的案子，我觉得你首先了解一下，房东欠第三方多少钱，如果在你需要支付的范围之内，你可以将房款支付给房东，让房东用其还款，并将房产过户给你即可。当然，这个过程最好找个监督方，以防过户受到影响，给你带来更大的损失。
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[广东-广州]
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