2017年该不该买房？听听任志强怎么说！
地产中国网
伴随着2017年的到来，关于房地产的讨论始终都没有停止，今年的房地产市场是不是真的会如越来越多的经济学家、业内专家们预计的那样，低迷到无可救药？这房子，是不是今年真的就不能买了呢？在当下的市（zheng）场（ce）环境下，做任何具体的预测都是不负责任和没什么nuan用的。但是，作为一个动辄买房就得拿出几百上千万来的投资者来说，买房全靠所谓的专家指点，那就太low了，自己掌握一些判断常识那是必须的（土豪可以自动飘过~~）。今天，弹房君给大家带来的是素有“大炮”之称的任志强在钜派投资集团2017年上海宏观经济展望暨投资策略会上的分享。听话听音，大家主要来看看他判断房价的维度和分析逻辑，具体的结论，请自行判断和联想！（为方便大家阅读，弹房君为大家做了一些核心观点的归纳）1、房地产不管怎么调也不能让它掉下去，不能让它没了。从对GDP的贡献来讲，2015年 GDP的增长率是6.9%，你要是扣除了房地产和基础设施建设带来的增长，就剩……4.8%了；2016年前3季度的GDP增长是6.7%，扣除房地产和基建就剩4.4%了；如果单独计算房地产，占0.8%，房地产相关投资，包括钢铁水泥木材等，占0.7%。今年如果没有房地产，GDP的增速就剩5.2%了。所以，如果没有中国房地产投资的增长，16年的GDP增速就掉下去了。从对税收的贡献来看，房地产在税收增长中贡献是最大的，占29%。所以，房地产不可或缺，在整个国民经济的增长中作用是巨大的。不管你怎么骂房地产，你还是得求着它，它要是没了经济就惨了。2、一是政策变化，二是基础供求数据，如果二者相吻合那就会涨价。房地产与土地和政策产生直接关系，和货币不产生直接关系。土地供应短缺，你就不能埋怨房价总是涨。2016年全国的地价总体上涨了很多，但它的供应量总增长还是负的。2015年是-33%，所以很多城市土地出现短缺，包括上海北京。以北京为例，2016年北京土地出让收入是800多亿，但2015年是1960亿，去年仅有前年的差不多40%。如果土地不供应，你还老埋怨房价涨，它可不就得涨嘛，因为土地供应短缺。所以这是预测将来的一个重要指标，土地是两年开工，你今年供应少，一定会对接下来两年的房地产市场产生影响。如果上一轮土地负增长，那这一轮房子肯定是得涨价。凡事土地供应负增长，下一轮就是一个高峰。房价上涨和货币政策和经济增长状况都没太大关系去年房价涨的多，很多人说是因为我们的货币政策导致的，我个人觉得是瞎说，房价上涨和货币政策没有任何关系。如果说有关系，那货币多了，都跑到房地产市场，那为什么有的城市涨有的不涨，三线四线那么便宜反而不涨呢？所以和货币没有关系，严格说起来，我们历年的房价变化都和政策有关系，和经济无关。因为去年经济增长是从6.9%降到6.7%，它是个下台阶的过程，那为什么房价猛涨呢？所以我们说房价上涨和经济增长无关。宏观经济周期和房地产经济周期不是对等的，不是同上同下，完全是按政策周期。我们看看以前，任何一次房价变化和政策变化都是一致的。想让你上就上，想下就下。所以说中国的房地产市场其实是一个政策市。我们要预测都是根据现有政策做决定，但是实际结果一定会根据未来的新的政策。周期是多少？很多人说十几个月，这是政策变化的周期，通常18个月变一次，12个14个也有，一年半左右。政策周期决定了房地产经济的增长情况。3、住宅的销售竣工比（销售量/竣工量）数据得看！月，房地产市场的全部销售竣工比是1:1.763，住宅的销竣比是1:2.12，库存到底是多少？房子会不会涨价？如果年年都这样，还有多少房子给你卖呢？4、小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市城市的发展潜力和人口吸引力是判断一个城市房价是否会上涨的重要因素，人口的净流入量也是重要的参考依据。另外，有个特别的指标，小学生的增长率。小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。5、现在的房价指数为什么不代表真实的房价，有人为控制的因素存在。我个人觉得房价中位数的数据更好。很多城市接到住建部指示，要求把房价涨幅控制在2%以内，那么怎么办呢？地方政府没办法，就看那个报表，你要网签涨的很快就不让你签，不给你发销售证。6、当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断，城市房屋的自有化率是个重要指标。我们认为目前城市房屋的自有化率是下降的。因为，一人户增加了。上海目前一人户占比是26%，北京是27%多点。一个人的户口可能还在家庭里，但他一人住着一套房子。因此，一人户的增加会导致整体数据的增长。全国最近一次人口普查时，一人户增加了11%。人口的老龄化和人口数量的减少结果是需要的房子更多了。原因在于，老人越多需要房子越多，上海每户家庭的人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？三个人得要两套房子。举个例子，1960年德国7300万人口，1900万家庭；到了2010年德国有8100万人，4000万家庭。什么意思呢？一个家庭只有平均2个人了，换句话说，之前2000万套房还富裕，现在需要4000万套了。为什么用德国举例子，德国是全世界人口老龄化排第二的国家，中国排第十位。德国的例子告诉你，不要以为老人会死掉，他不死，就算两个死了一个，那房子还是他的。
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首套房贷利率9折成为主流 来自房产经纪人那些事儿
2016年的房价暴涨，随之而来是越来越严的调控政策，而2017年到底，成为大家热议的焦点。小编还是认为，调控是买房的一个窗口期，有需求的，能买一定要买。用任大炮一句话，“政府帮你摁着房价不涨你还不买房，是不是脑子有病啊？非得等涨起来再买，好像在理！”下面小编就具体的分析分析，到底要不要买房？1、有需求的，能买就买，房价是越等越贵。进入2017年，国内多地楼市成交持续下滑，楼市持续降温。受到未来市场成交下滑预期影响，市场买方心态发生明显变化，购房者观望情绪日渐浓厚。而小编认为，无论何时，有需求就买，买到合适的房子，不要观望。
第一：就目前来看，2017年楼市降温明显，各地成交量持续下滑，但房价却迟迟未能下跌，尤其是优质的房源；第二：未来房价是涨是跌，没有人能够说清楚，但可以肯定的是，短期内【调控期内】，房价既不会大涨也不会大跌。第三：买房是早买早享受。在这个方面，我们要改变消费观念，因为，在买房这件事上我们已经进入信用消费时代。因此，建议如果有买房需求的，尽量不要随大流观望，房价是有人等的起，有人却等不起，遇到合适的房源该出手时就出手。2、房子越早买，优惠条件越多，反之则越少。这一轮的调控从去年国庆9·30新政开始的，随着政策调控越来越严，买房的条件也越来越高。先是从限购限贷，致使很多准备出手失去了买房资格的，然后是信贷政策越来越紧，部分地区首付比例由30%提高到35%。就目前来看，现在又从房贷方面着手了，目前热点城市首套房贷利率8.5折已不复存在，9折成为主流。从中不难看出，以后买房会越来越难。
当然，有人也会说，等一到两年的调控期过去了就好了，买房不必着急一时，而事实是，当的调控期过后，房价又开始涨了，为什么呢？其实很多专家或是业内人士都提到过，调控还是从抑制需求侧进行的，没有从根本上解决问题。经济学家李稻葵表示，中国一线城市的房价还涨，二线城市的房价涨上来了不会再跌下去。3、房价不会暴跌，需求才是房价的最终决定因素。在中央提出的“房子是用来住的，不是用来炒的” 基础上，有人认为，一二线城市的房价已经见顶，跌是肯定的。房价涨是由于宽松的信贷政策，而现在信贷政策紧缩，那房价下跌是必然。其实，这当中却忽略了一个问题，就是市场，我们一直强调政策的作用，却忽略了市场。不可否认在一定的时期内限购限贷的调控政策是对于平稳房价是起到一定作用，但最终决定房价的却是需求。如果仅仅把高房价归咎于宽松的信贷政策，那为什么中国的三四线城市还在忙着去库存。小编认为，宽松的信贷政策是会影响房价，但最终决定房价还是需求。
从长远来看，中国一二线城市的房价不可能暴跌，所以，现在趁着房价平稳期，能买就买。4、房价现在是高，但未来更高。有人认为，现在房价太高了，买不起。而小编认为，就目前一二线城市的房价，现在买不起，以后更买不起。因为未来的房价还会更高，中国城市化的进程还有很长的一段时间要走，只有城市化进程继续，房价只会越来越高。
且从2016年以来，一二线城市土地市场接连出现高溢价、高总价、高单价的“三高”地块逾200宗。据报道，2016年前8个月全国国有土地使用权出让收入约2万亿，同比增长14%，2016年，全国城市土地平均溢价率较去年高31.5%；所谓羊毛出在羊身上，最后还是买房者为高地价买单，未来随着这些高地价块入市，无疑将推高房价。5、通胀时代，时间是最大的成本。有网友总结，现在人民币攥在手中，不过是一张纸；放在银行里，等同于贬值；投入股市，随时可能打水漂；兑换成外币，易受国际时局影响；购买贵金属，如今看黄金市场低迷。而买房，目前来看似乎更为稳妥。
在之前的小编就曾在《买了房和没买房的人都将会出现两种情况，这就是现实!》一文中提到过，人民币一直在贬值，中国已经负利率了。20年间，我国的存款利率直降83.66%。而据国家统计局的数据，中国在售房地产价格从2004年到2014年的10年间，价格的涨幅是77%，二手房的价格涨幅是57%。
因此，小编认为，就目前来看，对付通胀最好的办法就是尽快买房。
1、头条丨看完就知道，房价为什么一直跌不了？ 2、致客户：你只是随口，而我却当了真 3、中介裁员潮再现，怎么破？ 4、看完不纠结，春节前买房的七大好处，这下又能省下好多钱！ 5、房价会涨还是会跌，这是我看过所有解读中最专业一个，分享给你！ 6、本轮调控会是又一次的抄底机会吗？ -END-
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　　“针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。
　　日前，北京市委书记郭金龙在北京市委十一届十二次全会上提到，房价已经太高了，增加了社会焦虑。他表示，“要清醒看到，房价已经过高，积累了风险，而且增加了社会焦虑，也是对城市可持续发展与和谐稳定的巨大挑战。”
　　近日，有媒体盘点，“过热”、“调控”、“降温”等词成为2016楼市关键词。展望2017年，房地产市场将会怎么走？中央释放的这些改革信号，将影响你的买房决定！
　　「关键词：调控 」
　　从今年“十一”前后，到11月底的两个月时间里，中国24个城市进行了50余次房地产市场调控，如今，这轮调控尚没有结束，就在12月21日，郑州、武汉再次发布了加码收紧购房的政策。
　　业内人士分析，郑州、武汉此轮出台的政策都是对原有调控政策的一次升级，体现了近期热点二线城市积极管控房地产市场的决心。后续还会有城市继续加入到限购限贷的行列，或者继续加码。目前，石家庄、青岛、长沙、重庆等城市总体上炒房需求较大，如果此类城市房价上涨节奏比较快，不排除后续出台相应的收紧政策的可能。
　　「关键词：过热 」
　　“9.30”楼市调控开启之前，国内多数二线城市出现房价出现连续数月上涨局面。9月份，国家统计局发布的70个大中城市房价数据中，有63城上涨。楼市“过热”背后，“地王潮”也成今夏热词，中原地产数据显示，2016年前9个月，百亿总价地块高达6宗、超过50亿的更是高达28宗。
　　今年各地密集发布的限购限贷等调控措施，目的就是为了给过热的热点城市楼市降温。因为一线城市房价偏高，前9个月，部分投资、投机资金撤出一线城市进入二线城市，武汉、南京、杭州、厦门、郑州、合肥等二线城市先后接棒一线城市领涨，形成蔓延趋势。
　　↑日，河南省郑州东区的一处遍布鱼塘的地块成了新“地王”，总价35.1亿，亩均价突破4000万，折合楼面价已近每平方米3.69万元。
　　不过，伴随10月份各地调控的落地，楼市的快速降温，“地王潮”也戛然而止，无锡、苏州、南京等多地还特别出台了土地限价举措。截至12月14日，12月上旬的全国土地市场合计成交超过10亿的26宗，超过5亿的地块56宗，溢价率超过100%的只有4宗，而超过50%的只有13宗。
　　「关键词：降温 」
　　11月，70城新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个。与11月上半月比，11月下半月15个一线和热点二线城市中，北京、天津、上海、杭州等9个城市新建商品住宅价格环比下降。
　　大范围、高强度的楼市调控，有效遏制了房价上涨的势头。“从数据来看，一线和热点二线城市楼市迅速降温，房价走势明显趋缓。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟称。
　　业内人士分析，因为政策收紧、本轮楼市调控导致的房价涨幅拐点已经出现。有分析称，预计本轮调控周期起码持续6-9个月，20个热点城市房价将出现10%以上的下调空间。
　　↑前11月房地产投资增速回落 “住房成交量可能大降”
　　不过，鉴于11月房价环比上涨较快的城市均为三线城市，且主要是京津冀、长三角、珠三角这三大城市群中的三线城市，故这些城市需要提防返乡置业需求释放时，房价快速上涨的风险。
　　「关键词：改革 」
　　12月16日正式闭幕的中央经济工作会议提出了“房子是用来住的，不是用来炒的” 的定位。还明确，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。
　　会议就指出，要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。在严跃进看来，发展住房租赁市场可有效满足城市各层次住房者的租赁需求和改善城市住房结构。
　　“针对一、二线土地市场供应不足导致的地价、房价上涨，可以从两个层面来解决。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞建言称，首先要加大土地供应指标，采取人地挂钩模式；其次由于一、二线城市存量土地比较多，同样有盘活的余地。
　　中央经济工作会议同时明确，去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。
　　「楼市调控至少18个月 为长效机制争取时间 」
　　通常从楼市的调控周期看，一般都是18-24个月，也就是一年半到两年的时间。
　　首席财经评论员齐俊杰认为，在这18-24个月之内，其实就为我们所说的房地产调控的长效机制，预留了改革时间窗口。维持一个市场稳定的方式就是限制交易，而现在的楼市很明显已经过度金融化了，而对于一个过度金融化的市场来说，降低资金杠杆，提高准入门槛，减少市场参与者人数，是一个非常有效的手段。未来的一段时间，楼市会跟新三板一样，有价无市。
　　因此，他的判断是，18个月内，房地产会越来越冷，成交量会越来越低。直至几乎无人成交。而在这期间，主要看长效机制的推出速度，一个是税制改革，一个是租房市场建设，如果一年之内，有明确的时间表，那么毫无疑问2016年将是中国楼市的大顶。而对于很多人来说，已经站在了大顶之上，现在想逃顶，为时已晚。
　　「住房租赁市场大有可为 」
　　实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。
　　近日召开的中央经济工作会议要求，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。这是自去年以来，中央经济工作会议再次就发展住房租赁市场提出要求。
　　实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，也是实现居民住有所居的重要途径。从构建多层次住房体系的角度来看，住房租赁市场有很大发展空间。
　　当前，我国居民获得住所主要有３个途径，即交易市场、住房保障和租赁市场。与前两者相比，租赁市场发育相对滞后。一些在一线城市工作的年轻人甚至感叹，租房子比找工作还难。链家研究院发布的报告显示，我国住房租赁市场规模为1.1万亿元，房屋交易市场大约15万亿元，房屋租赁占交易市场比重仅有7%。这与美国、日本等成熟市场相比差距很大，美国的旧金山、纽约和日本东京租房人群都超过40%。
　　从结构看，北上广深等大城市住房交易额近6万亿元，但这４个城市住房租赁规模仅2500亿元左右，租房人群在城市人群中占比很低，而且在租赁供给中，供给结构较为单一，老公房、经济适用房等中低端供给较多，很难满足租房人群对高品质住房的需求。
　　应注意的是，在房价上涨较快的情况下，潜在的租赁人群必然选择尽可能购房。且现在大城市房价高企，租售比很低，在北京、上海等城市，有些房子甚至需要近百年才能收回成本，使得租赁市场难以成规模发展起来。此外，租房提取公积金困难，中介机构服务不规范、无序竞争，行业监管不到位等问题也亟待解决。
　　去年开始，有关部门陆续出台相关政策促进这一行业发展。2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》提出，积极推进租赁服务平台建设，发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度，拓宽融资渠道，推动房地产开发企业转型升级。今年5月，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。6月，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，旨在规范住房租赁市场发展，促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。
　　事实上，住房租赁行业已经吸引了一些企业先行先试。11月底，北京挂牌出让3宗地块，成功竞得土地的企业承诺100%自持物业70年。这意味着，这里的房子建成后，消费者将以租户的身份入住。今年5月，万科将其旗下长租公寓统一使用“泊寓”品牌，有意作为独立子品牌运营。在今年的中期业绩发布会上，龙湖也宣布进军长租公寓和联合办公领域。中介公司链家则成立了“自如”品牌，负责把房屋装修，配家具后统一出租。
　　为促进、规范住房租赁行业的发展，相关部门需多策并举，制定出台住房租赁支持政策，引导居民通过租房解决居住问题，推进公租房货币化，加快规模化租赁企业发展等。同时还要加强监管，提高中介服务质量，促进中介机构依法经营、诚实守信、公平交易。
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房价还会不会涨？上涨，依然是未来3—5年中国楼市的主旋律。为什么？因为，很多原因如地价、通货膨胀，收入提高，货币政策等等，但总是因为大家都需要买房，有需求才是房价上涨的根本原因。有专家还指出：只要物价上涨，经济依然按照6-7%的比例增长，那么一线、强二线城市的房地产依然可以购买，未来依然存在很大的上涨空间。
专家：房价还会涨！2017到底该不该买房？}