第15站:平湖 (2月8日)
执笔：罗兰　采访组：田永建、叶磊
　　无论是海盐、海宁、桐乡还是嘉善，平湖是嘉兴地区房价最高的区域，其中最好的东湖周边新房均价已经达到元/平米。
　　2011年，平湖楼市经历过一轮大涨，随后受到调控深入的影响而进入长期的低迷。相较嘉善和海盐，平湖楼市有沸点也有冰点。【】
核心提要：
供应量分析
2011年平湖共计11个项目开盘14次，下半年开始，楼市呈现出的每况愈下的场景让很多原本打算在2011年开盘的楼盘，都推迟了。现有17个楼盘在售。
价格变化及变化的原因
价格变化：-5000元/平米；年7600左右元/平米，2012年东湖周边要9500元/平米。
价格最高：龙湫湾别墅为20000左右，住宅均价10000；
价格最低：西堤漫步4000左右。
是否降价：龙年春节前一个月左右开始有楼盘打折，最高有总价减10万。
价格变化的原因：调控后，尤其是去年房交会后就进入冰点时期，个别开发商因为资金链紧张，推出了折扣优惠，甚至有传出单价降1000元/平米的楼盘。平湖跟嘉善一样，很多开发房地产的是小企业主，原本是非房产行业的，在遭遇市场不景气后资金链就出现问题，比较急于销售。
购房力分析
平湖有中国箱包城和国际服装城，所以购买力比较多，其中也有温州投资客，本地老板也喜欢持有2-3套不动产。嘉兴地区的教育资源主要集中在平湖，所以嘉兴其他县镇买平湖房子当学区房的也比较多。据统计，2011年平湖市商品房共成交2381套，其中住宅1820套，商贸552套，写字楼9套。全年普通住宅成交均价约7812元/O。
二手房市场
二手房市场不活跃，几乎卖不动。最早的商品房现在售价约元/平米。
开发商情况
本地小企业主几家凑成公司开发房地产的情况比较多，所以不成规模；外来基本是浙江省内的开发商，宁波、杭州、温州、绍兴都有。
土地出让情况
以招拍挂为主，城南旧城改造有一条路的沿线开发都交给了耀江
高速公路、铁路、高铁都没有，平湖的交通是软肋
　　平湖市
　　平湖，属嘉兴辖区之一，是国家级生态示范区，西瓜之乡 ，糟蛋之乡，瓜灯之城， 服装名城 ，叔同故里国家火炬计划平湖光机电产业基地。
　　平湖外向型经济发达，先后与154个国家和地区建立经贸关系，已有英荷壳牌、日本川铁商事、三井物产、丸红、夏普、日本制纸、日本纸浆纸张商事和日本电产等世界500强企业、跨国公司落户。
　　平湖工业素以服装业闻名海外，服装行业年销售收入超百亿元，年产服装2.2亿件（套），是国内服装出口第一大县（市），被中国纺织工业协会和中国服装协会命名为"中国出口服装制造名城",2006年被中国服装协会授予"中国服装跨国采购产业基地"称号。目前，平湖工业已形成服装、光机电、造纸、箱包四大特色支柱产业和纺织、童车、化工、洁具、五金机械等新兴特色产业齐头并进的发展局面。
浙江省平湖市年主要经济数据
土地面积(平方公里)
总人口(万人)
人均生产总值
财政 总收入
记者：罗兰、田永建　编辑：杨建辉　设计：朱晴强
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浙江在线新闻网站、杭州市建设委员会 联合主办　　浙江在线新闻网站版权所有　　最近身边有不少朋友问我：房价到底会不会暴跌？如果我们把房价跌幅超过10%称为暴跌，那么，小编不惧专家打脸也相信：有四大因素或让房价下跌，若集齐四个因素同时出现，房价必然暴跌！　　一、GDP算法改革　　看房客都知道，房地产是GDP的支柱，房价一旦下降整个房地产行业将陷入动荡，所以政府不会允许房价下降。而因为国家的一项重大改革，地方政府很可能再也不会充当房价的保护伞了。　　前不久，国家统计局发布了关于改革研发支出核算方法、修订国 内生产总值核算数据的公告。国家统计局副局长许宪春透露，目前国家统计局正在探索新方式，将滴滴出行等分享出行、众包和“沙发客”等新兴行业纳入至官方 GDP增长数据中。　　去年7月，国家统计局公布2季度GDP同比增长6.7%。此次是在中国实施研发支出核算方法改革后首次公布GDP。据国家统计局核算司负责人介绍，核算方法改革后，理论上GDP增速将上调。从近十年的数据来看，改革后GDP增速年均提高0.06个百分点。　　改革后，GDP的核算方法将由生产核算法改为支出核算法。在支出核算法下，过去未曾被纳入统计范围，但在经济生产中的比重越来越大的一些行业，将被纳入统 计。新被纳入统计范围的行业，将带来大量的GDP，未来很可能成为GDP最重要的支柱之一。　　所以，有了更粗的大腿，地方政府何必还抱着老胳膊老腿呢？　　二、未来购房刚需人口减少　　购房人口一直是决定房价的最基础作用力。根据中国报告大厅的数据，做出各年出生人口数量图如下：　　我们把买房刚需族定义为25岁到35岁的人口。根据出生人口估算刚需族人口，不考虑死亡因素，则各年刚需族增长率如下：　　我们发现，近四年中在房地产市场最热、房价涨幅迅猛的2013年，刚需族增长率也是最大的。2017年，刚需族增长速度就将接近0。而从2018年开始，刚需族将每年都在减少，这预示着潜在买房人口的下降，全国房价增速必然下滑。　　刚需人口减少是必然的。嗅觉灵敏的投资客看到买房人少了，而且是一年比一年少。投资客会赶在房价高点把房子挂在中介平台抓紧时机卖出去。买房的少了，卖房的多了，短时间内，房产中介的“客源/房源比”将大幅降低，买房者话语权增强，房价想不降都难了。　　三、开征房产税　　今 年，国务院国土资源部向地方政府明确了两点工作目标：一是在2016年底前，要基本实现“停发旧证，改发不动产产权证”。而是在2017年底前，不动产统 一登记技术平台必须基本覆盖全国所有市县。而不动产统一登记被认为是开征房产税的必要前提。房产税很有可能在2018年启动！　　房产税令人捉摸不透的地方在于，人要不要买房、要不要卖房，最重要的决定因素是房产税的负担成本有多大。而现在全国征收细则都没出来，也难以预料。如果房价上涨的收益仍然大于房产税的成本，那么该房的还是会买房，该炒房、屯房的还是不会卖。　　如果房产税支出真的超过房价上涨的收益，那么大家的购房投资理念会发生变化。从原来认为“房子多就是好”，将变成房子要“少、精、好”。多套房产，不如一套 精品。最后，个体会受到群体的影响而产生对房价风险的恐惧。当试点在一个城市内，其他城市购房人群只是旁观者的态度。跟社交网络的信息传播类似，当全国都 实行房产税，一个城市的房价下降，这个行情会有传染性，其他城市房价也撑不住。　　四、收紧货币和信贷　　房价的涨跌也必须得看国家大势。当年日本、香港的房价暴跌背后都有货币和信贷的助力。　　中国房价跟市场中流通的货币数量基本保持同方向变化：货币多，房价涨；货币少，房价跌。一旦政府控制住货币和信贷，房价必将受到影响。曾有专家梳理过中国 1990年到2012年数据，得出的结论是房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。房价上涨的最大驱动力并不是需求，而是货币。广义货币供给变化和房 价的关系如下：　　今年的中央经济会议提出，要实行“稳健的货币政策”，意思就是货币和信贷不会再向以前那么宽松了。　　显然，政府已经认识到靠超发货币和宽松信贷，已经无法再有力拉动经济发展了。无节制的宽松信贷会导致大量的烂账坏账，还会推高各类商品价格，包括房价。过量的资金会跑到利润率更高的金融市场投机，实体经济却得不到补充，这对经济发展是有害的。　　因此，减少了资金向房地产的流入，房价回落十分有望。简单分析了未来房价最可能下跌的因素，不妨再来大胆预测下，房地产泡沫破灭之时房价暴跌会发生什么？哪些人将损失惨重，哪些人又会从中大赚一笔？　　房价暴跌后，损失最惨的是谁？　　表面上有多套房的亏得最多，但实际上，他们最能从房价暴跌中获利。　　当房价下降开始，有刚需的忍不住想买房，嗅觉敏锐的炒房客就出动了，因为掌握的房源多，总有一套是能卖出去的吧。　　接下来，房价继续往下走，直到底部，炒房客拿着卖房的钱又能以更低的价格把同样的房子买回来，还赚了一笔差价。　　所以说，有多套房的，是真的不怕房价暴跌。价格波动越大，他们投资获利的机会就越多。　　而房价暴跌，损失最惨的是最希望房价暴跌、买便宜房子的的无房者。买东西最求便宜无可厚非，但房价暴跌，买房就便宜了？这可不一定，买房甚至可能变得更“贵”：　　第一，房价暴跌的时候，你的收入也打折扣。房地产不景气，各行各业的经济都受到影响，企业利润低，裁员、减薪将是家常便饭。房价跌了，收入也跟着跌，如果因此而丧失晋升机会甚至失业，那买房就是更难而且更“贵”了。　　第二，房价暴跌，银行会严格贷款审批。因为看不清未来止跌回升的前景，更多潜在购房人会选择观望，买房人口减少，加上房价进一步下跌的风险预期，银行会更加严格贷款审批，提高首付款比例，减少利率优惠。　　比如， 现在200万的房子，最低2成首付，首付40万，利率为8.5折4.17%；房价暴跌后，同样的房子价值120万，最低4成首付，首付48万，利率为基准利率4.9%甚至更高。相比之下，暴跌后买房首付和利率都更高了。　　第三，房价暴跌后，新楼盘会减少，二手房活跃度也会下降，所以可供你选择的房子减少。买房成本可能不贵，但一个衰弱的市场，必然无法生产出先进的商品。如果你对房屋设计、质量有高要求，很多房子会让你失望。　　如此，最期盼房价暴跌的是没钱“屌丝”，而最受其害的还是没钱的“屌丝”。所以说，房价暴跌的时候，被坑得最惨的不是房奴，而是没有积蓄的“屌丝”。千万别再期望房价暴跌了，缓慢地回落才是对我们最好的。　　小编提醒大家，这里只是谈一套基本理论，不对投资结果负责，而将来房价出了偏差，能负责的只有自己。房价涨跌，你都可以买房，但买房要慎重。不管你是不是身经百战，心态上要保持谈笑风生、投资方向上要听风就是雨、该进该退要跑得快。
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平湖房产网qq群：平湖乍浦房价看涨浅析
1：乍浦房价一直被严重低估。受周边整体房价走高的推动，不乏一波井喷效应。依托乍浦九龙山国家级森林公园的负离子场，认识上的理性回归，在千年滨海古镇乍浦生活利大于弊。当然乍浦港区要做好远景的高品质进退规划。
2：上海可能出的新政带动周边养老，周边置业。上海的高房价泡沫直接触动周边养老的联动效应。平湖的低房价，尤其是乍浦的价值洼地极具可比性。甚至平湖城区的去乍浦买房，也很现实，生活质量又得到提高，何乐而不为。
3：本地货币换房新政的变化，使乍浦的房源成抢手货。
4：2017年开建的沪杭复线铁路经过乍浦，带出一定的预期效应。
5：未来乍浦土地价格的攀升，新地王的出现等因素势必都会带动房价上扬。
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　　平湖房价会降吗　　　　
昨天一位做房产中介的小朋友小钟和我通了个电话，我问他这段时间生意如何，他直截了当地告诉我，没有生意，房价开始下跌，买房的少了，而房价上涨，中介生意就好。今年房子中介肯定没戏了。　　　　
这段时间，聊友们晚上聊天，谈着谈着又谈到房子问题，什么上海房子降低，业主闹事，什么北京郊区通州已于近期出现了房价大幅下跌的情况。什么一线城市房价下跌，平湖这种地方房价什么时候下跌等等，也有人认为，平湖有钱人多的是，这房价难跌。　　　　
昨天晚上又碰到原来做房产中介的老胡，他告诉我已洗手不干了。现在的房产中介难做了。我问他为啥我看到平湖房产网上挂牌的二手房价格仍然居高不下，新开盘的楼盘价格也下不来，老胡说这有多方面原因，二手房价格居高不下是有些房产中介前几年赚了不少，现在他们手头的这些房产还可以坚持一下。而一些业主的二手房挂在那里卖得与卖不出也不是最紧，当然也有急于想脫手套现的，但这些急于想脫手套现的业主看看新开盘的楼盘价格也下不来，所以也想坚持一下。而新开盘的楼盘价格也下不来情况比较复杂了，但总的趋势，平湖的房价也会向下跌。我们几位聊友接上平湖的房价会太会向下跌的话题议论开了。有说现在平湖房子这么多，据说平均每户有三套，照目前形势平湖的房价应该会跌，也有说平湖的房价应该跌到每平方5000元以内，也有说，也很难说，平湖有房的都有钱，房价跌他们就不买。放上一二年再说。也有人说，不能是什么东西的价格一直上涨，不会下跌吧，股市有涨有落，房市也应该这样，房市不跌才应该奇怪呢！　　　　
当有人说到房价要跌40﹪时，大部份人认为不可能，也有说，难讲，十年前平湖的房价每平方还只有1300元至1600元左右，现在同样的地段每平方己涨到10000元左右，当然房子结构可能好一些，但涨到这个价肯定是高的，一般百姓是很难承受的。也有说，既然房价从每平方不到2000元涨到每平方10000元，那未从每平方10000元降到每平方5000元左右也应该是有可能的，特別是当前房地产宏观调控政策还在继续，那些房地产企业和炒楼者造就的房产价格泡沫，必将开始随之挤，一线城市房价每平方降四五千元也可能是刚刚开始。平湖的房价肯定也会好好地跌一下。现在平湖人如果去买每平方10000元的房子肯定是要套牢的。也有人说，按平湖目前的情况，要想让房价大幅下跌，将要等到国家收房屋使用空置税这个杀手锏，当房子没有实际居住人，就要每天产生税收费用时，不论是个人囤房的，已经盖好房子的房地产商，都会加大出货的力度，房地产价格的天平将自然向买方倾斜。再或者就是第二套以上房子收房产资源税多，这样，手头有多套房子的人也要考虑考虑合算不合算了。　　　　
房子问题的话题是一个复杂的问题，房价问题是一个永远弄不懂的问题。大家认为，前几年看平湖房子一天一个价，房价象吹泡泡日涨夜大，现在是不是可以看看平湖现在的房价究竞能坚挺到啥事候。平湖的房产房价将和全国各地的房产房价一样，在这一代中成为一个沉重的话题，被记载历史的文本中。　　　　　　　　　　分类： |查看: 3593|回复: 13
艹，平湖东湖边上房价也只有89千，嘉善鬼房价了~！
艹，平湖东湖边上房价也只有89千，嘉善鬼房价了~！艹，平湖东湖边上房价也只有89千，嘉善鬼房价了~！
艹，平湖东湖边上房价也只有89千，嘉善鬼房价了~！
放心吧，上海人马上去拉高了！
好啊，我们去平湖买房吧，做个平湖人吧
平湖离高铁站远！而且没有麻雀城的病毒式营销。。。。
做嘉善人真是“有福”啊，我们的政府太好了
平湖没有麻雀城，所以比嘉善人要幸福
嘉善的政府不是嘉善人民的政府，哎！
这次嘉善被上海老头们恶炒得太高了。
无所谓的啦
嘉善的政府不是嘉善人民的政府，哎！
你好幼稚哦，知道人民日报么}