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一：开发商未取得建设工程竣工验收备案登记证，通知业主收楼符合国家规定吗？二：由于开发商未能出示建
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一：开发商未取得建设工程竣工验收备案登记证，通知业主收楼符合国家规定吗？
二：由于开发商未能出示建设工程竣工验收备案登记证而收楼的情况下，应该如何维权？
广东 中山 东凤镇发表时间： 17:02
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开发商未取得建设工程竣工验收备案表（登记证），业主可以拒绝收楼，如果业主已收楼，从司法实践看，想再追究开发商迟交楼比较难。
律所：广东安国律师事务所 回复时间： 17:18
对此问题给予法律上的厘清非常必要。一、“商品房交付”交付的是建筑工程，首先必须满足我国法律法规关于建筑工程投入使用的法定条件，即必须经验收且验收合格。《中华民人民共和国建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）第16条第三款规定：“建设工程验收合格的，方可交付使用”。显然，现行法律和法规均将 “验收”及“验收合格”作为建筑工程投入使用的前提条件，而且是作为强制性的前提条件的。商品房属于建筑工程的范畴，当然受该条款约束，即必须经验收且验收合格才能够投入使用。现实中，有些开发商为了满足交房期限，避免违约，甚至将未经验收的商品房交付给业主，或者边交房边验收。对于这种情况该如何处理呢？笔者认为，无论合同中对交房条件有无约定及如何约定，业主均有权拒绝接收房屋，或者即使接收了，也同样可以开发商违反法律的强行性规定为由其交付行为无效并追究其无效交付的法律责任。？？？？
wl8994ujpd广东 中山
对此问题给予法律上的厘清非常必要。一、“商品房交付”交付的是建筑工程，首先必须满足我国法律法规关于建筑工程投入使用的法定条件，即必须经验收且验收合格。《中华民人民共和国建筑法》第61条规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）第16条第三款规定：“建设工程验收合格的，方可交付使用”。显然，现行法律和法规均将 “验收”及“验收合格”作为建筑工程投入使用的前提条件，而且是作为强制性的前提条件的。商品房属于建筑工程的范畴，当然受该条款约束，即必须经验收且验收合格才能够投入使用。现实中，有些开发商为了满足交房期限，避免违约，甚至将未经验收的商品房交付给业主，或者边交房边验收。对于这种情况该如何处理呢？笔者认为，无论合同中对交房条件有无约定及如何约定，业主均有权拒绝接收房屋，或者即使接收了，也同样可以开发商违反法律的强行性规定为由其交付行为无效并追究其无效交付的法律责任。
那上述规定意义何在？
wl8994ujpd广东 中山
补充回复：如果开发商不符合交付标准，但业主已在购房合同约定的交楼日期办理了收楼手续，是无法再追究开发商延迟交付的违约金；如果开发商在购房合同约定的交楼日期未能通知收楼，逾期一段时间后通知交付，业主也办理了收楼手续，业主可以就开发商延迟这一段时间交楼追究违约金。
徐玉杰律师广东 中山
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工程竣工验收登记证
律师回答共 1 条
根据双方签订的房屋买卖合同。
律所：广东洋航律师事务所
回复时间： 19:01
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> 业主如何收楼？开发商通知交楼需要什么条件？
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业主如何收楼？开发商通知交楼需要什么条件？
作者:张志森律师　　时间:　　浏览量 96　　评论 0　　 　　
　　　　 业主核验材料---->业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明 ----> 交纳剩余房款---->业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》-->业主做综合验收---->业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案->开发商与业主协商并达成书面协议---->根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议--->业主签署《入住交接单》
　　　　【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。
《房屋竣工验收备案表》是办理房产证的必备文件，是房屋整体合格的必要的法律保障。如果商品房买卖合同以“该商品房经验收合格”为交楼条件，开发商不出示上述备案表原件的，业主有权拒绝收楼，并且按照合同约定要求开发商支付违约金，以此促使开发商尽快取得上述备案表。
　　　　 作为房地产开发项目，住宅小区竣工以后必须经验收合格才可以交付使用，这是法律的强制性规定，开发商一旦违反了这一规定，无论合同中如何约定，都是非法行为，都要对业主承担法律责任。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。所以说：《建设工程竣工验收备案表》是政府建设行政主管部门出具，其公信力更强。在交楼时开发商出示给业主的用以证明商品房经竣工验收合格的文件应该《建设工程竣工验收备案表》而不是其他。The page is temporarily unavailable
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未通过五方验收 数十业主拒收楼
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按照合同规定，位于惠州市惠城区口岸路的天富松苑雅居（原鼎盛潇湘公馆），原本应在日交房。由于未能按合同约定出示规定的证明文件，该楼盘至今未能完成工程竣工验收备案手续，部分业主拒绝收楼，并坚持要求开发商就逾期交楼进行违约赔偿。日前，当事双方多番协商仍未就问题解决方案达成共识。
原标题：未通过五方验收 数十业主拒收楼□信息时报见习记者 钟丽华按照合同规定，位于惠州市惠城区口岸路的天富松苑雅居（原鼎盛潇湘公馆），原本应在日交房。由于未能按合同约定出示规定的证明文件，该楼盘至今未能完成工程竣工验收备案手续，部分业主拒绝收楼，并坚持要求开发商就逾期交楼进行违约赔偿。日前，当事双方多番协商仍未就问题解决方案达成共识。证明文件不齐业主拒绝收楼据了解，天富松苑雅居于2013年9月开盘，购房合同约定交楼时间为日。因为工程施工进度较慢，开发商告知业主延期至日交楼。到了约定的日子，开发商并未通知业主收楼。业主其后虽然多次催促开发商，但直到今年3月18日，开发商对延期交楼及违约赔偿都未给出任何答复。4月上旬，业主相继收到惠州市天富实业有限公司的收房电话及书面收房通知。4月13日，大批业主前往松苑雅居收楼，开发商只提供了一张打印日期为3月30日、无人签字的五方验收意见表，未能提供《房产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《房屋质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《建筑竣工验收备案表》；同时也无法提供权威测绘部门的房屋面积实测报告数据。业主们通过现场勘查发现，开发商私自改变房屋建设规划许可并对外立面及功能区进行了未经规划许可的变更。虽然其在营销中心门口张贴了相关公告，但公示日期为4月1日，公示期限为15天，当业主知晓时，已超过了公示期限。此外，业主们还发现楼房防水也没有按合同约定离地面做1.8米高；小区二楼停场出口未完全建好，楼盘还有未拆的工程网和脚手架；用户电表、煤气表、可视对讲系统、消防设备、楼道天花、安防系统至今没有安装完毕，小区也没有保安或物业。鉴于上述诸多问题，多名业主当场拒绝收楼，并要求与开发商见面协商。三次协商未果具体赔偿未明4月13日、4月14日和4月19日，业主代表和开发商代表先后进行了三次协商。在交楼标准和逾期交楼违约赔偿问题上，双方各执一词，未能达成共识。业主们告诉记者，到目前为止，开发商已经累计延期交楼180天，按照合同约定，业主有权拒绝收房或解除合同办理退房。在协商过程中，开发商提出免交一年物业管理费的赔偿方案。“这跟合同中约定的万分之一每日违约金相差太远了，我们不接受。”业主蔡先生表示。“我们业主每天请假误工去楼盘等结果，但每次都失望而归。”一名业主告诉记者，他曾与部分业主到惠城区城乡规划建设局咨询，得知天富松苑雅居并未办理验收。开发商相关负责人在接受记者采访时称，延期交房存在一些不可抗因素。天富松苑雅居五方验收确实是自己内部验收的，现在他们正加紧向有关部门提交各项验收手续，等楼盘符合交楼条件后再通知业主收楼。但该负责人表示，具体交楼日期以及逾期交楼违约赔偿问题，现在不方便说。律师：开发商逾期交房购房者可以究责广东商盾律师事务所律师黄振叶表示，购房者与开发商之间签有《商品房买卖合同》，双方应当按照合同的约定交房。如果开发商交付的房屋没有通过五方验收，购房者可以拒收房屋。黄振叶说，根据我国相关法律规定，只有交付的房屋存在重大质量问题影响房屋正常使用或逾期交房达到合同约定日期，购房者才能解除合同。开发商逾期交房，购房者可以根据商品房预售合同的约定向开发商追究其违约责任。
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延迟交楼、房屋现质量问题 财富广场业主摊上烦心事
　　财富广场项目　　花了不少积蓄买了套新房，本以为春节前就能顺利拿到新房的钥匙，谁料开发商却延迟交楼。日前，端州区黄岗街道商住项目财富广场（河旁商贸城）的数百名业主遇上了烦心事。据业主代表介绍，开发商未按合同日期交楼、房屋质量存在问题、开发商承诺建绿化而未兑现等，让业主无所适从。针对业主代表反映的问题，记者一一进行了跟踪与调查。　　业主述求一　　延迟交楼 开发商并未当面作出解释及按合同赔偿　　据悉，2016年第一季度，市民谭先生等多名业主曾购买了财富广场A幢（公寓）、B1及B2幢的产品，双方签署的正式购房合同约定，开发商需在日前把已经竣工验收的房屋交付给业主使用，但今年1月份，开发商通知业主收楼时，未能提供相关的验收合格证明，因而业主拒绝收楼，并要求开发商尽快按照合同约定赔偿业主损失。　　同时，因交涉多时，开发商一方只让业主在其提供的登记本上写上诉求，并未派出相关负责人出来正面回应，业主只能在1月22日及2月27日两次向主管部门寻求帮助。　　随后，记者联系到开发商了解情况，该项目相关负责人李碧颖亦对此事作出了回应，其表示，由于涉及的业主人数较多，开发商不可能一一面对业主作出回复。至于延迟交楼的事宜，相关部门已经介入处理，目前项目已经达到交楼标准，开发商也已在2月底将所有合格证领齐全，业主可前往项目销售中心自行查阅，因延期交楼造成业主的损失，将按合同赔偿。　　而记者通过查询肇庆市建设工程质量监督（检测）站官网，发现河旁商贸城商住楼A栋、B栋及地下室已经属于竣工备案工程。　　业主述求二　　销售人员当初承诺建设的空中花园及绿化，如今并未实现　　“当初买房的时候，销售人员称会设置一定的绿化面积及在5楼打造空中花园，为此5楼的业主也付出了更高的价钱购买，但目前看来，发展商并没有兑现当初买房时的承诺。”B2 栋有业主如是称。　　面对业主的疑问，开发商表示并未更改规划，据李碧颖介绍：“当时怎样规划报建我们就怎样做。我们项目属于小型商住项目，偏重于商业性质，可能不像其他住宅项目一样都配上园林绿化。至于5楼平台位置，业主可以自行设置绿化。另外，即便我们做了绿化工程，目前物管公司也暂时未能提供相关的服务人员进行管理，绿化会面临无人维护的局面。”　　对于此回复，业主表示不能接受，认为开发商不信守口头承诺，希望规划等相关部门介入调查。　　同时，针对开发商提出的“物管公司暂时未能提供相关服务人员进行管理”的说法，该项目物业公司经理甘予腾则表示，首先，开发商并未在公共区域设置绿化；其次，按照合同，开发商需在日前，将物业管理用房以及相关管理的物品等移交给物管公司，但开发商未能履行承诺，这直接影响了物业公司履行服务的职能。　　业主述求三　　房屋质量存在问题 开发商应尽快整改修缮　　记者了解到，梯间墙体瓷砖脱落、部分业主房屋天棚现渗水点、电梯入户大门使用廉价铝合金材料等，都是业主反映的最为集中的质量问题。　　对此，开发商表示，房屋质量问题很多楼盘都会存在，亦在所难免，凡是存在空鼓等质量问题的，开发商都会安排工作人员记录下来并由工程人员统一进行修缮。　　此外，记者还进一步获悉，自业主通过上访提出相关诉求后，市住建局已经会同建设单位、监理单位及施工单位到现场作了详细的检查，并责令开发商履行质量保修义务。　　业主述求四　　开发商代收水电费不合理，要求自行缴纳　　在业主看来，目前财富广场开发商代收居民水电费这一做法并不合理；要求分表到户，直接对供电公司和供水公司。　　对此，记者调查发现，目前财富广场的电费和水费是分开缴纳的，业主可直接到供电局缴纳电费；至于水费，由于开发商在早前就统一完成了全部水表的建设工程，导致供水部门不认每一户的水表数据，只承认总表数据，因此目前暂由开发商代收水费。　　“合同上没有与业主约定要分表到户，因此这算不上开发商违约，总表管理起来也方便。”李碧颖如是称。　　随后，记者又致电了肇庆市水务集团有限公司进行咨询，据悉，在购房者购买房屋前，开发商一般就是最大的产权人，有权选择安装总表，也有权选择分表到户，如果安装的是总表，则居民的水费通常就由楼盘的开发商或物管公司代收，这并不构成违规或违法。另外，目前城区不少楼盘由于涉及到自来水二次加压的费用，水费通常都由物业公司代收。　　律师建议　　广东科业律师事务所主任律师韩伟华：　　开发商交付给消费者的房屋，必须是经查验合格的，所谓合格，根据《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“商品房经查验合格”是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工查验备案手续。因此，业主在收楼时有权利要求开发商出示竣工验收备案表等相关证件，如果开发商不能提供，业主有权拒绝收楼。　　广东余黎张律师事务所律师黎展雄：　　如果发展商迟延交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付，购房者也可请求解除合同，但须注意行使解除权的期限。具体处理时，可先催促发展商按时按质量交楼，进行交涉、提出主张和要求，尽量通过协商途径解决问题和纠纷，协商不成时才通过法律途径处理。　　广东山丰律师事务所律师梁孟杰：　　由于目前市场上大多是期房交易，消费者在购买时无从看到实物，一旦房屋出现“货不对板”的问题，就会较为被动。销售人员的口头承诺如果没有录音，几乎不能成为维权证据；即便录音，由于其不是项目主要负责人或法人，法律效力也会很弱。因而购房者在购房时除了看清统一格式合同的条款外，还要充分利用好“附加条款”一栏，将买房时开发商的口头承诺写成文字协议；另外，也可保留当初开发商宣传单等相关文字资料，以作为维权的证据。
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