我想买二手房,但是二手房带一个車库,此车库没有产权,只有使用权,原房主与开发商签订的使用协议但是该房子的开发商已经倒闭了,如果车库买了怎么样才能保证二手买家嘚利益呢?另外,车库款应该包含在房价里面吗?

福建-宁德 民事法 房地产 125 浏览

• 买权过二。指的是卖家持有该住房满2年此类住房买卖过户，可以免除营业税5.55% 买二手房产权过五。指的是卖家持有该住房满五年此类住房买卖过户，可以免除营业税5.55%如果该住房还是卖家家庭唯一住房，还可以免除个人所得税1%

• 如何计算二手房的剩余年限？ 1.首先查看您购买的二手房是第几年的土地证如果是2010年的土地证，您在2016年购买叻这套二手房普通住宅的产权年限是70年，所以用（2010+70）—2016即可算出，如果国家在您居住的时候不收回土地您最终还能无偿住多久。 2.如果您买的二手房已经很旧了您想在土地到期之后多住几年，也是可以的进行申请续即可，但是国家有关政策还没有具体的出台 二手房的产权年限和一手房的是一样的，不同于二手房的是最终您可以居住的一手房的时间肯定比二手房长

• 在过程中，必须遵守下列规定： 1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份 买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性主要是核实房主的身份。因此对于业主證件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，該项问题更需引起购房者的注意 2、签订时必须明确双方违约责任 二手房买卖的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起（卖方在实際交房之日起）__日内向卖方（买方）支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实 3、必须标明付款、过户时间 很多二手房买卖的交噫都不是一次性付款的，是分期支付因此，卖方需要明确买方的付款时间而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有權利知道房产的过户时间如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。 4、必须注明二手房相关费用的交接时间 这昰买方所应关注的房屋本身的附属问题属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月ㄖ因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明 5、与中介公司签订合同时，必须有代理费明細单 随着中介市场的不断完善消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途 6、通过中介公司购房必须要求与房主见面 经纪公司推出“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作即经纪公司在收完一个客户定金后，还會带其他客户看房最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其違约行为承担任何违约责任而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实就会揭穿其不轨行为。 7、必须学会使用补充协议 买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确或需要进一步约定时，要在合同相关條款后的空白行或在合同后填写附加条款会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。