国土资源部近日下发通知要求加强宅基地管理，要在当前宅基地使用权登记发证工作基础上进一步加大工作力度，力争在２００９年底前基本完成全国宅基地使用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用宅基地全部发证到户。昨日下午，记者从惠城区小金口街道办事处柏岗村村民住宅核发《集体土地使用证》、《房地产权证》（以下简称“两证”）试点工作动员大会上获悉，该村在我市试点核发《集体土地使用证》、《房地产权证》的工作已于7月21日开始。

据悉，为了推进城乡规划建设一体化工作，深入贯彻落实科学发展观，建设惠民之州，我市决定在柏岗村新屋村民小组试行“两证”核发工作。试点时间为7月21日至8月20日，在对村民住宅进行登记摸底的基础上，开展宅基地和村民住宅登记工作。然后，从8月21日起在小金口街道办事处全面开展试点工作，进一步完善“两证”核发程序，探索妥善处理历史遗留问题的有效举措，形成成熟可行的经验做法。从明年1月1日起，在全市农村推广试点经验做法，全面启动农村宅基地和房屋登记发证工作。

    据悉，新屋村民小组已有40户村民进行集体土地使用权登记申请，并于7月23日在村集体开始公示，公示合格5日后便可办理《集体土地使用证》，之后再根据相关程序办理《房地产权证》。

  “我们村里人也可以办证了”

    昨日下午，在惠城区小金口街道办事处柏岗村村集体公示栏前，村民严国和喜滋滋地指给记者看公告上自己的名字。在土地登记申请审核情况表的第五栏，赫然印着：“严国和，新屋南三巷61号，土地面积90平方米……”“都说城里人盖房子有证，可以证明房子是自己的。你看，现在我们村里人也可以办证了。”严国和掩饰不住一脸的喜悦。

    同样笑得合不拢嘴的还有柏岗村党总支部书记严德和，为了让村民办证的试点工作顺利开展，给前来调研试点工作的相关部门提供资料，搜集村民建议，他前前后后已经忙了近1个月。“全村500多户人，大家早就盼望着办证了。”在昨日举行的试点工作动员大会上，严德和激动地说，“市委、市政府为我们村民着想，办了一件大好事。”

    市国土资源管理局负责人认为，这次给村民办证，是我市依据现有相关政策作出的一项惠民之举。市房产管理局负责人则表示，农村房屋产权不明容易引发纠纷，今后村民有了自己的房产证，便能改变这种权属不明、产权不清的现状。

    关于村民关心的办证费用问题，市房产管理局负责人说，能减免的费用他们都减免，尽量做到惠民利民。这次给村民办理房产证，他们只收取5元的印花税和10元的证件工本费。 惠城区国土资源管理分局负责人介绍，这次免掉了村民土地测量费用，加起来有近200元。

  “我们什么时候可以拿到房产证？”严国和非常期待着这一天能够早日到来。惠城区国土资源管理分局负责人表示，市里面规定的时间是在8月20前完成“两证”核发工作，如果快的话，也许8月10日就可以完成了。

    昨日的动员大会俨然变成了一场“新闻发布会”，只是答记者问环节变成了“答村民问”，来自惠城区政府以及各相关部门的负责人纷纷就村民代表提出的疑问作出解答。

    问题1 ：我们村一户人家有4个儿子，如今他们都已成家立业，各自住各自的房子，可是他们的户口目前还在一个户口簿上，那他们都能办证吗？

    答：不能。根据《意见》规定，一户只能拥有一处宅基地。如果想办证，就要去公安机关按照规定办理分户。就目前情况来看，办理分户工作还需要进一步探索。因为要防止不自觉的人钻空子，例如有的夫妻假离婚，就是为了拥有两套房子的房产证。

    问题2： 户口已从本村迁出的人可以回村盖房办证吗？

    答：不是本村集体的成员不行，已经农转非了的也不行。

    问题3 ：本村村民内部之间流转宅基地的，是否可以再申请宅基地？

    答：农村宅基地及房屋不得非法买卖，但是可以在本集体经济组织成员内部流转，其转让、受让方视为已按一户一宅标准取得了宅基地，不得再另行申请宅基地。

    答：我们这次试点是解决宅基地和村民住宅办证的问题，还没有涉及到厂房。

    答：不能。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

    答：农村住宅所有权人持村民小组提具意见的申请表和当地公安机关户籍登记一览表、户口簿、家庭成年人成员的身份证，向小金口国土资源管理所提出集体土地使用权登记申请。

    答：小金口国土资源管理所受理村民集体土地使用权登记申请后，进行现场测量和资料初审，对符合条件的，在村集体进行公示后报惠城区国土资源管理分局办理宅基地确权登记手续，惠城区国土资源管理分局审核通过后颁发《集体土地使用证》。

    问题8 ：《集体土地使用证》颁发后，如何申请《房地产权证》？

    答：1、农村住宅所有权人持村民小组提具意见的申请表和当地公安机关户籍登记一览表、户口簿、身份证、《集体土地使用证》和小金口规划建设办公室提供的房屋规划验收证明，向小金口房产管理所提出房屋登记申请；

    2、小金口房产管理所受理房屋登记申请，进行现场测量和公示后，将申请表等材料一并报市房产管理局审核，市房产管理局审核通过后，予以登记并颁发《房地产权证》。

7月21日，《关于惠城区小金口街道办事处柏岗村村民住宅核发<集体土地使用证>、<房地产权证>试点意见》,规定了村民“两证”核发工作的实施范围、宅基地登记面积标准、办理程序以及实施时间。《意见》第十三条规定，本意见有关规定仅适用于本办法实施前已经建成并入住的农村村民住宅，新建村民住宅必须严格按相关法律法规，履行规划、用地、报建、验收等法定程序，确保村民住宅建设规范有序。

根据《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》的规定，结合本地实际，小金口街道办事处柏岗村宅基地面积标准为80平方米以内。按照规定，实际占地面积超过80平方米的，按实际占地面积进行登记，但超标准部分应予以处罚后再予办理：81平方米至160平方米的，按10元/平方米；161平方米至240平方米的，按15元/平方米；240平方米以上的，按20元/平方米。同时规定，实际占地面积超过160平方米的，今后分户时村集体不得为其另行安排宅基地。

   樟树布的村民主要回迁在公园里一期，但是近两年都没有拿到房产证。南都记者陈文才摄

作为龙岗区第一个旧改项目，樟树布村此前就因拆迁问题爆出不少争议。近日，原居民向媒体反映称，项目用于回迁安置的房屋于2013年11月全部分配完毕，全村650余户居民入住已近两年，却迟迟未能办理房产证。

原因在于，旧改启动时，深圳市城市更新办法尚未出台，导致在签订拆迁补偿协议时，社区股份公司只能采取“家长式”签约，仅与原居民家族代表签订拆迁协议。而办法出台后，由于拆迁安置房屋的备案名单与实际回迁安置名单不一致，导致龙岗产权登记中心一直不予办理房产证。

历经波折旧改项目终于完成

据原居民谢先生介绍，樟树布旧改项目是市政府确认的70个老项目之一，作为龙岗区试点的项目，进度一直位于龙岗区旧改项目前列。“从2003年的时候就着手推进，过程中市、区两级政府的政策也在不断完善”，谢先生告诉记者，项目的改造专项计划于2008年5月29日审批通过，拆迁工作于2009年4月终于正式启动。

事实上，樟树布旧改就曾因拆迁问题爆发种种矛盾。谢先生告诉记者，2011年4月，该村不少居民就发现门口的道路被人用垃圾堵住，原居民随后将矛头直指旧改开发商，双方一度爆发激烈争执。

历经波折后，旧改项目终于完成，在樟树布老村原址上，如今建起一个大型的商住小区万科公园里。2013年11月，650余户原居民全部陆续入住该小区，不过，两年以来，他们至今未能拿到属于他们的房产证。

“家长式”签约埋下隐患

拿不到房产证，意味着到手的正规商品房无法在市场上流通。原居民邓先生出示的一份房屋拆迁补偿安置协议显示，2009年12月，作为甲方的樟树布股份合作公司(下称股份公司)、深圳市聚龙湾投资发展有限公司与原居民开始签订拆迁协议。当时占地面积约10.5万平方米的樟树布老村，超过9万平米列入拆迁范围。

然而，当时的拆迁协议，并非与每一户居民签约。邓先生告诉记者，2009年正式拆迁时，市政府尚未出台关于城市更新的规定。在缺乏法律法规指引的情况下，为加快推进旧改项目，就由股份公司出面，与樟树布村每一个家庭或家族的代表签订协议，而这里的代表，通常是一个家庭或家族的“家长”。“当时这种方案是经过政府层面允许的，不然旧改项目也没法批复下来”，他强调。

但是，这种“家长式”签约方式导致拆迁补偿协议中登记的名字仅仅是部分原居民，而非每一户原居民都匹配一份该协议。这也为他们日后的房产证办理埋下隐患。

项目旧址原有一栋统建搂

原有的村集体土地转变为国有土地后，原居民仅剩下拆迁分到的商品房，但房产证迟迟办不下来，让原居民在不断高企的房价面前忧心忡忡。而上述隐患，即指龙岗区更新办相关函件中拆迁安置房屋的备案名单与实际回迁安置名单不一致。

昨日，南都记者联系到相关负责人，据其介绍，拿不到房产证的业主中，还涉及到一部分原先居住在统建楼内的原居民。据了解，旧改项目的一期范围内，原有一栋统建楼，在申办相关手续时，《深圳市城市更新办法实施细则》尚未出台，对于如何规范进行申报缺少明确指引，并且考虑统建楼是在村里的非农用地上建设的，在与业主签订了拆迁协议后，便统一以村股份合作公司名义进行了申报。

该负责人解释，统建楼并非个人之间统建，而是政府早期修建布沙路,为了补偿拆迁原居民,由村集体在非农用地上统一建设，并早已分配给相关原居民，而这些原居民，则成为后来旧改项目中的实际被搬迁人。但目前这些原居民同样未拿到相应的房产证。

产权登记中心：签约主体与办证主体不一致

昨日，南都记者从深圳市产权登记中心了解到，目前之所以无法给樟树布原居民办理房产证，皆因目前申请办理房产证的主体人数，已远远超过之前签订拆迁协议的主体。因《深圳市城市更新办法实施细则》要求办证主体必须持有拆迁协议，签约主体与办证主体的不一致，导致房产证迟迟无果。

为此，产权中心相关工作人员曾建议原居民前往龙岗区更新办开具相关证明文件，然后再来办理房产证。股份公司邓姓负责人则表示，今年4月，樟树布村以股份公司名义向更新办递交相关申请文件，希望对方出具相关证明以办理房产证。

邓姓负责人认为，依据法律规定，虽然拆迁补偿协议是受托人签署的，但已经签署委托书的家庭(族)内的全部成员在法律上都是被搬迁人，应当享有回迁权益。“当时法律法规没有出台，我们只能结合当时的实际情况来解决，也必然会造成与现在的规则不一致的地方”。

虽然已经向更新办提出申请，不过截至目前，依然没有任何结果，“他们说签拆迁协议的时候更新办没有在场，所以不给开具证明文件”。

为何采取“家长式”签约方式？

股份公司邓姓负责人解释称，之所以采取“家长式”签约，是因为项目拆迁物业绝大部分是家庭(族)的祖屋或按照一户一栋登记的家庭共有物业，在2009年4月启动拆迁时，《深圳市城市更新办法》都尚未出台，没有具体的操作规范。为了加快拆迁签约进度，减少家庭内部争议，该项目大部分涉及拆迁的家庭(族)都在律师见证下签署了委托书，委托家庭(族)代表全权签署拆迁补偿协议，并处理相关事宜。

龙岗区更新办相关负责人：

会联系相关业务科室作出回应

昨日下午，南都记者联系到龙岗区更新办刘姓负责人求证相关事宜，对方表示会联系相关业务科室作出回应。不过，截至记者发稿前，仍未获得对方回应。

广东君言律师事务所毛鹏律师：

更新办若久拖不办将涉嫌行政不作为

对于樟树布村650多户原居民回迁两年一直无法办理房产证一事，广东君言律师事务所毛鹏律师分析认为，由于上述项目拆迁时政府尚未针对房屋拆迁出台具体的操作指引和法律法规，樟树布村按当时的操作方式办理拆迁并无不妥。

现在国土部门依据现行的文件认为原拆迁居民不具备办证条件，对于所缺的资料，相关政府部门应该配合进行补充完整，毕竟原拆迁事实已经发生且不可逆转，目前有650多户原居民无法办理房产证，损害已经发生，问题应该得到解决。

如果产权登记中心给出的处理建议是让原居民前往龙岗区更新办，由龙岗更新办协助出具文件确权，龙岗更新办作为龙岗区政府指定负责城市更新的部门，应该对城市更新过程中遗留的问题积极采取措施进行解决。如果久拖不处理，则不仅严重影响到已拆迁居民的切身利益，更可能涉嫌行政不作为，需要行政问责。

樟树布村旧改项目着手启动

《深圳市城市更新办法》颁布，同年12月施行

《深圳市城市更新办法实施细则》颁布施行

旧改项目完成，650余户村民回迁至商品房

樟树布股份合作公司向龙岗更新办申请出具证明办理房产证

采写：南都记者 易海军

原标题：开发商擅改规划 业主两年没拿到房产证

　　交房两年还没拿到证明房屋“身份”的房产证，自贡市富顺县板桥镇福桥商居的业主郁闷惨了。追问开发商，对方声称“正在办理中”，而板桥镇建设与环卫中心(以下简称“建环中心”)和富顺县规建部门却表示，开发商存在多处违规行为，且并未办理房产证。这到底是怎么回事？华西城市读本进行了走访调查。

　　居民：“正在办理中”听了两年，仍没拿到房产证

　　开发商：电话一直无人接听，代理人电话关机

　　规建局：未接到开发商办理房产证的申报

　　交房两年未拿到房产证

　　2009年，在板桥镇上做生意的张淑英(化名)和家人商量后，花了60多万元在板桥镇老粮站原址上修建的福桥商居购买了两个门面，合计100多平方米。2012年，补齐了剩余的房款的她顺利拿到了新房的钥匙。

　　由于是投资型购房，张淑英将房屋租了出去，并打算房价上涨后再出售。“买房子时，他们说房产证很快就能办下来。”张淑英说，然而交房一年后仍不见房产证踪影。焦急的张淑英开始联系开发商――宜宾市忠和房地产开发有限公司，对方电话中告知她“正在办理中”。

　　但这句“正在办理中”却成了接下来一年中，张淑英听见最多的话。“每次给他们打电话，都是这句。两年多了，我们还是没有拿到房产证。”

　　没房产证居民成“黑户”

　　“买房子就是想以后房价涨了可以卖出去，但现在根本卖不出去。”小区业主陈先生说，他在小区内买了一套房，最初打算自家居住，后因工作需要，他想将房屋卖掉在富顺县城购买一套房子。但由于无房产证，房屋至今仍然没卖出去。

　　“虽然有不少人来问，但一听说没房产证都不买了。”陈先生说，曾经他与一个有意购买的人已将价格基本敲定，但对方一听说没有房产证，立马表示不买。相对于陈先生来说，在该小区买房的居民，更多是用于自家居住。但他们对房产证迟迟办不下来也表示了自己的担心。

　　“老百姓辛苦了一辈子，花几十万买房子，却没得房产证。这就跟人没得户口和身份证一样，都是‘黑户’。”小区业主曾先生说，“假如哪天政府提出要拆迁或者其他的啥子，我们没得房产证，赔偿款都没得。”

　　开发商曾擅改楼盘规划

　　为了解小区房产证的办理情况，记者多次拨打小区开发商电话，但电话无人接听。随后，记者网上查询到开发商的电话，一男子接电话后表示“我们是外包公司，找人的话打另一个电话。”记者让对方提供电话，该男子表示“不晓得”。

　　对此，板桥镇建环中心相关负责人向记者介绍了该楼盘的一些情况。“项目是2009年开发的，但开发商未按照规划图纸建造，不仅擅自将绿化带占用修了房子，而且房屋修建的层数也不合规划。”该负责人说。

　　为何违章建房还能顺利交房？该负责人表示，“施工时，我们多次下发整改通知书，还断了他们的电，但他们自己接了电又开始修。我们没执法权，也没有办法。”记者又通过建环中心得到开发商的电话，对方告诉记者，此电话是开发商的代理人的电话，开发商已经去世。记者随即拨打该电话，但一直处于关机状态。

　　未接到开发商办房产证申报

　　昨日下午，富顺县房管局相关负责人表示，“我们没有接到他们(开发商)办理房产证的申报。对方只在2011年，前来办理过预售许可。”

　　“我们检查到他们还存在未修建物管用房和垃圾库等违规情况，属于未经验收的工程。”富顺县规建局工作人员说。据介绍，富顺县规建局曾在6月份开会作出决定，对开发商进行了处罚，并要求开发商在接受处罚后办理相关手续。

　　业主可追究开发商违约责任

　　此事该如何处理？四川泰和泰律师事务所律师张平表示，根据目前情况分析，由于开发商的原因，导致业主在购房合同规定时间内无法拿到房产证，业主可根据购房合同相关规定，追究开发商违约责任。如每迟延一天承担购房总价款万分之一的违约金。在协商不成的情况下，业主可以先行起诉，就已超过的期限要求支付违约金。此后开发商仍然不能办理房产证的，可以再次起诉追究后一段时间的违约责任。华西城市读本记者 梁鹏