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“析产”和“分割”有什么区别?共有房产的分割是转移登记还是变更登记?
有一处房屋，系原产权人多年前购买，当时已经进行权属登记并领取了权属证书。现产权人要将房产分一半给儿子，在办理产权登记手续时，登记机构认为这是房屋所有权的转移登记。但当事人提出：他们这种情况属于分家析产，不是所有权的转让，因而不愿意交纳契税。这就带来
有一处房屋，系原产权人多年前购买，当时已经进行权属登记并领取了权属证书。现产权人要将房产分一半给儿子，在办理产权登记手续时，登记机构认为这是房屋所有权的转移登记。但当事人提出：他们这种情况属于分家析产，不是所有权的转让，因而不愿意交纳。这就带来三个问题：“析产”和“分割”有什么区别?“析产”应当办理转移登记还是变更登记?产权分割是否要交纳契税?
“析产”一词在我国历史上就已经使用，也有的将其称为“分析”。“析产”一般是指家财(色括房地产)的分割。可能是“分析”易于和“分析研究”中的“分析”相混淆，“分析”和“析产”一词主要由民间及业内人士使用。在新中国成立初发布的《契税暂行条例》中，也使用了“分析”一词而不是“分割”。在法律上则习惯于使用“分割”，是指对共有财产的区分。在对房地产的分割上，“析产”和“分割”应是同义词。
房产分割应当以房产属于共有为前提，只有原来属于共有的房产(包括夫妻之间虽以一方登记但是实际上属于共有的房产)才能进行分割。如果该处房屋原为父母所有，而要将一部分房产让与给儿子，这是房产的赠与，而不是分割，应当办理转移登记，也应当交纳契税。《房屋登记办法》第三十二条第一款第五项明确将“房屋分割、合并，导致所有权发生转移的”列为转移登记，只有“同一所有权人分割、合并房屋的”(《房屋登记办法》第三十六条)才是变更登记。
转移登记和变更登记的主要区别是房屋所有权的权利主体有没有发生变化(权利人变更法定名称除外)，所有权的权利主体发生变化的，应办理转移登记。
因房产分割所进行的登记从表面上看，分割前和分割后相比较，既未增加新的所有权人，也未减少所有权人。但是，在分割前各个共有人是共同地作为全部房屋所有权的权利主体，而在分割以后，这种共有关系消失，原来的共有人分别成了原房屋中某一部分房屋的所有权的权利主体，所有权的权利主体已经发生了变化。《城市房屋权属登记管理办法》第十七条规定“因房屋买卖……分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，
当事人应当……申请转移登记”，明确地将房产的分割列入了转移登记的范围。
因而，除了前面所说的同一所有权人分割、合并房屋(因权利主体未有变化)，房产分割所进行的登记应属于转移登记。但由于这种转移的特殊性，国内也有一些城市在地方立法中将房产分割列入变更登记。
并不是所有的房产转移登记都要交纳契税，例如房产的继承是转移登记，但不需交纳契税。对于房地产产权分割是否要交纳契税的问题，严格来说并不应当由房地产权属登记部门来解释。但是很多城市房地产交易契税由登记机构代为征收，有的登记机构虽然并不代征，但当事人往往会在办理登记前向登记机关进行询问。
在新中国成立初颁发的契税条例中，对房产分析是明确不征收契税的。在日中央人民政府政务院发布的《契税暂行条例》笫九条中，明确规定了房产分析免征契税(“凡属共有土地房屋，如分析时应将原契连同分析单据呈验核准后，另换新契，免征契税”)。一些城市立法中将房产分割作为变更登记，既是因为这种转移的特殊性，也可能有避免在契税问题上产生纠葛的因素。
1997年重新发布的《契税暂行条例》第一条规定：“转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定交纳契税。”财政部财法字[1997]52号文第三条对承受的解释是，“条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为”，并未直接将分割列入其内。但是，该解释当时也并未明确继承房屋是否免交契税，直至 2004年国家税务总局以国税函[号文发出《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复)后，才明确了：“继承土地、房屋权属，不征契税”。与继承相比，分割虽也是“转移……权属”，但很难说是“承受”或“取得”，当事人有一些想法是可以理解的。
《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称《契税暂行条例细则》)第十六条已规定了：“纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。”因此，在国家对分割是否要交纳契税明确作出规定前，无论征收或免征，都要办理手续。房地产产权分割是否要交纳契税或者可以免征，应以契税征管部门的解释为准。
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33、关于契税纳税义务发生时间问题的探讨
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城南房产交易大厅升级 可办理二手房转移登记和契税
&&记者昨日获悉，为了方便城南地区市民办理房产转移登记等业务，城南房产交易大厅日前实现升级，可提供二手房转移登记、契税等&一厅式&办理服务。&&西安市城南房产交易大厅位于含光路255号，辐射城南雁塔、碑林、高新、曲江等多个区域。据该中心负责人段志杰介绍，为全面提升房产办证服务水平，中心提升了服务范围和效能，推行业务平行收件，实现了房屋转移登记业务&一厅式&办结，方便了城南地区市民就近办理业务，为房屋供求双方建起一座便捷的桥梁。&&中心目前设有9个窗口，主要负责办理商品房转移登记、二手房转移登记、房改房转移登记、预购商品房抵押登记、房屋租赁登记备案、契税征收等多项业务。他们积极协调地税和产权中心、维修资金中心等部门，开通了商品房和二手房转移登记、核档、配图、契税征收等业务，实行&咨询预审、平行受理、专人录入扫描、简化流程、内部程序化、限时办结&的运行机制，实现了业务&一厅式&办结。&&据了解，城南房产交易大厅全面提升后，日接待群众达到300余人次，二手房转移登记业务量从以前的每周3到5件激增到每周100件左右。
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退房可否退契税要看产权转移没
　　为了使广大市民熟悉掌握契税相关政策，市地税局对近3个月接到的热点问题进行了梳理，并解读如下：
　　如何办理契税申报，需要携带哪些资料？
　　答：办理契税申报的基本流程是：纳税人需提供购房合同、身份证明等相关资料到设置在房屋权属登记中心、交易所的契税窗口办理契税申报，填写申报表，凭窗口开具的契税缴款书到银行窗口缴款后，回契税窗口领取得契税完税证明，作为领取房地产权证的依据。
　　房屋拆迁涉及的契税优惠有哪些？
　　答：根据城市房屋拆迁管理条例的规定，对于拆迁还房，被拆迁人不补缴产权调换差价款的，可免征契税；如果因超面积还房等因素，应补缴产权调换差价款的，对补缴款的部分，按规定征收契税。
　　兼具门面和住房的混合房产如何缴纳契税？
　　答：根据规定，若是门面和住房分别办理了产权证的，可分别按住房和门面的税率计算契税；若是只办理了一个混合的产权证的，应按门面的税率计算契税。
　　房屋产权证增加产权人是否缴纳契税？
　　答：对于因家庭关系，或者其他原因，房屋权属增加或者减少权利人，一般情况下，属于转让或赠与行为，对权属承受人（增加的权利人或剩余权利人），应按所承受的份额，适用规定的税率征税。婚姻关系的共同共有权属人增减以及法定继承除外。
　　现行契税税率是怎样规定的？
　　答：重庆市执行的法定税率标准为3%。同时，国家税务总局规定个人购买普通住房，可享受减半的优惠税率。重庆市现行的税率标准为：个人购买套内面积不超过144平方米的普通住房，税率为1%，超过144平方米的为1.5%；购买别墅税率为3%。单位购买住房、单位或者个人以非购买方式（比如交换、接受赠与等）取得住房以及非住房契税税率均为3%。
　　因为公司变更名称而造成房屋产权证更名，这种情况是否缴纳契税？
　　答：土地房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依法登记，涉及征收契税的主要登记类型包括：出让土地使用权初始登记；土地房屋权属转移登记；土地房屋权属分割变更登记。仅因单位名称变更，而办理的土地房屋权属变更登记，不属于契税征税范围。
　　为什么办理房屋的权属变更登记需要契税证明？
　　答：契税条例的规定，“纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”因此，办理房地产权证之前，需要办理契税申报手续，取得契税证明。
　　发生商品房退房情况的，能否退还缴纳的契税？
　　答：房屋买卖交易撤销，若未完成房地产权属转移登记的，对已纳契税应予以退还，申请退还人应提供身份证明、原契税完税证，房屋登记部门出具的房屋注销备案登记的证明到当地契税征收窗口办理退税手续。但是若已办理房地产权属登记，房地产权属转移已经完成的，已缴税款不予退还。
　　为何要进行房屋成交价格核定？
　　答：《中华人民共和国契税暂行条例》规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。因此，如果纳税人申报的购房价格明显低于市场价，税务机关有权按市场价格重新核定合理的计税价格，并以此计算契税。
　　房屋继承是否需要缴纳契税？
　　答：根据规定，对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。
　　离婚造成房屋产权变更是否需要缴纳契税？
　　答：夫妻双方共同共有的土地房屋，在婚姻关系存续期间或者离婚时，无论确权到任何一方，属于房产共有权的变动，非产权转移行为，均不征契税。
　　单位购买职工宿舍能否享受契税优惠？农民购房契税有何优惠？
　　答：对于普通住房的契税优惠税率，仅限于个人购买，对于单位购买或者单位及个人通过赠与、交换等非购置行为取得普通住房，应统一适用法定税率3%；拥有重庆市户籍的农村居民，在重庆市城镇首次购买建筑面积不超过90平方米的普通住房（包括商品房和二手房），可免征契税。
　　据重庆市政府公众信息网
电话：010-城南房产交易大厅可转移登记契税 实现“一厅式”办理服务_驴妈妈旅游资讯网}