网友热议:&土地财政&退出是解决高房价的根本途径
18:10:17 |作者: |来自:
　　人民日报27日刊发了题为《“土地财政”难持续“以地生财”害处多》的报道，指出“土地财政”是不可持续的，一个城市的建设用地总量是有限的，一旦卖完，后续的财政开支就得不到保证。报道引起网友的强烈共鸣。网友们认为，在我国工业化、城市化的进程中，土地财政曾经发挥过重要的、积极的作用，但是目前看来其弊端越来越明显，已经成为今后发展的障碍。土地财政何去何从，是摆在地方政府面前的一大课题。　　　　大家普遍认为，“以地生财”是“寅吃卯粮”的短视行为，地方政府热衷“卖地”于百姓民生、社会和谐不利。网友“钟茂初”留言说，土地资源是有限的，是属于当代人和后代人的。在很短的一段时间内大量出让，很显然是在透支后代人的资源。很简单的一个道理：出让的土地使用权是70年，而获得的土地出让金却在几年内就花掉了，这是什么样的行为？　　　　网友“中岳嵩山人”直接质问：“土地财政”吃的是子孙饭，卖完了土地还卖啥？　　　　网友“散人”认为，地方政府应该反省自己的财政策略，这种“卖地财政”不应该再成为其构思经济大局时的首选，甚至是惟一选项。　　　　网友“惠民不惠”分析说：“土地财政收入的大幅增加，似乎是为民生、城市建设带来了大量的资金。但是城市看上去漂亮了、繁荣了，房价和物价也都上去了！所以，城市的繁荣是以普通民众承受高房价、高物价为代价的。”他认为，这就是为什么繁荣上去了，民众生活压力反而增加了，幸福感反而下降了的重要原因。　　　　网友“经济建设”尖锐地指出：“卖地能够直接放大政绩和GDP，带来享用不尽的官运。政府如此热衷于土地交易行为和房地产事业，说到底，还是我国的干部考核标准的问题。目前各地出现的拆迁矛盾，与此也不无关系。”　　　　网友们认为，目前的房地产调控政策之所以始终难以起效，“土地财政”这一体制性的因素是更深层次的原因。因此，土地财政的退出是解决高地价、高房价的根本途径。　　　　一位上海网友留言说：“在本轮楼市调控中，中央政府的决心毋庸置疑，但在土地财政模式的制约下，地方政府却未必能真正和中央政府站在同一战线之上。因此，就目前的房地产调控而言，抓落实应是当务之急。”他希望，未来中央政府能够强化对于地方政府负责人的问责制度，对于不能有效控制地价、房价上涨的地方政府，就应该严厉追究相关负责人的责任。　　　　不少网友就卖地收入的管理和规范问题提出了自己的意见和建议，如将卖地收入纳入财政预算，把土地经营职能分解出去，允许城市集体建设用地进入土地市场，等等。　　　　有手机网友指出，卖地收入是一笔巨额财富，但它仍然是“预算外收入”，使用和管理都处于混沌状态，令人很难想象和理解。网友“张若渔”建议将卖地收入纳入财政预算，成为阳光下的财政。他说，卖地收入成为预算内收入，短期来看，政府或会感到不适；但从长期来看，则是倒逼政府从卖地收入的甜蜜陷阱中挣脱出来，致力于更健康、更具深远性的公共财政。这于政府于民生，都将是善莫大焉。　　　　一位湖南网友建议，参照国有企业改革的经验，成立类似国资委那样的国有土地资产管理委员会，作为政府机构，专门负责组织领导经营国有土地方面的工作。同时，成立国有土地公司等经济组织，把需要经营的国有土地交给他们参与市场运作，或转让，或出租，或联营，或入股，负保值增值的责任，并向国家财政上缴土地收益。他认为，如此一来，政府也不再是“运动员”，避免了与民争利，可以大大提高政府管理的公信力。　　　　网友“黄小虎”说：“城市中存在集体土地，已是个普遍现象。越是经济发达的城市，把集体建设用地征为国有的阻力越大。”他建议，不妨进一步解放思想，允许城市的经营性项目，使用集体建设用地，即允许集体建设用地进入城市土地市场。相关的地租（地价）收入，可以保障已变为市民的农民的长远生计，也有助于从源头上堵住土地财政的片面增长，化解社会矛盾，还可以发挥对市场经济的调节作用。同时，政府运用税收等手段控制可能因此产生的地产泡沫等问题。　　　　
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国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复
国税函[号颁布时间： 15:44发文单位：国家税务总局
北京市地方税务局：　　你局《关于国有土地使用权出让契税计税依据确定问题的请示》（京地税地[号）收悉。经商财政部，现批复如下：　　根据《》（财税[号）规定，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过&招、拍、挂&程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。　　国家税务总局二00九年十月二十七日责任编辑：阿十
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房地产企业“营改增”前的准备工作与土地增值税
严格清算的应对策略专题班通知
‖成都o人口宾馆‖—‖–26日‖—‖主讲：刘玉章‖
‖专题背景‖
? “扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收”是十七届五中全会和“十二五”规划确定的加快我国财税体制改革的重要内容。经过三年多的努力，我国已经在交通运输业、邮政业、电信业等七个现代服务业实现了营业税改征增值税。这是我国货物和劳务税收制度的又一次重大改革，也是一项重要的结构性减税措施，营业税改征增值税对优化税制结构和减轻企业税收负担具有重大意义。
??2015年税制改革的重头戏就是房地产开发企业和建筑施工企业的营业税改征增值税。建筑及房地产企业实行营改增，延续增值税的抵扣链条，可以避免重复征税，可以降低建筑业及房地产业的整体税负和开发产品的成本，可以促进房价的合理回归，可以规范企业的纳税行为，避免偷漏税。
??日财政部、国家税务总局印发了《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），明确了企业在改制重组过程中涉及的国有土地、房屋权属转移暂不征收土地增值税，此项政策不适用于房地产开发企业。该文件对房地产开发企业的土地增值税纳税筹划会带来较大冲击，同时，也预示在营改增的过程中，土地增值税依然征收，必然推动各地税务机关对土地增值税的清算。
??为宣传普及营业税改征增值税的税法知识，协助房地产企业尽快掌握营业税改征增值税的操作方法，提前做好营改增的准备工作。帮助房地产企业理解和掌握土地增值税清算疑难问题，化解涉税风险，我们特安排此次专题培训，主要内容如下：
‖专题收益‖通过2天学习，您将有以下收获：
? 了解房地产企业营改增的基本政策，纳税人身份选择、计税方法，税率和征收率，销项
税额与进项税额的计算方法和法定凭证，纳税时间与地点，以及在建项目、竣工待售项目、
商业地产的过渡性政策等知识，为即将到来的营改增提前做好准备。
? 讲解土地增值税清算的各项规定，使学员掌握土地增值税的清算项目、条件、清算方法，
以实例讲解土地增值税清算时开发产品的成本计算方法，土地增值税的纳税筹划技巧，以及
项目清盘后企业所得税的清算。
‖主讲专家‖刘玉章：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。金旭红公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授。长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。
出版有《房地产企业财税操作技巧》（第4版）、《房地产企业财税操作难题精解》和《土地增值税清算大成》（第3版）等房地产企业财税实务专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任中央直属机关高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、冠城大通等多家大型房地产企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产企业财税操作技巧》、《房地产业涉税风险规避与疑难问题解答》、《税制改革对房地产业纳税的影响》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》、《房地产企业所得税汇算清缴》等专题。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。
‖专题内容‖
篇：“营改增”相关文件解读与前期准备工作（第一天）
一：增值税纳税人和扣缴义务人
1．营业税改征增值税试点纳税人范围包括哪些？
2．如何确定境内与境外的应税服务？
3．单位采用承包、承租、挂靠经营方式经营的怎样确定纳税人？
4．试点纳税人如何分类？划分标准是什么？
5．哪些试点纳税人必须认定为一般纳税人？哪些纳税人不认定为一般纳税人？
哪些纳税人可以申请一般纳税人？
6．怎样办理一般纳税人的认定手续？
7．怎样确定增值税的扣缴义务人？
8．两个或者两个以上的增值税纳税人怎样合并纳税？
二：应税服务和劳务
1．房地产业营改增的征税范围包括哪些？
2．哪些劳务和部分现代服务业不属于应税服务？
3．房地产业的视同销售如何判断？视同销售的税务处理方法。
4．房地产企业如何确认销售收入？怎样计算销项税额？
5．委托境外设计单位或个人进行规划设计如何扣缴增值税？
三：税率和征收率
1． 增值税的税率：
⑴ 租赁服务，税率为17%；
⑵ 交通运输业、建筑业、销售不动产和转让无形资产，税率为11%；
⑶ 现代服务业，税率为6%；
⑷ 零税率。
2．增值税的征收率为3%。
3．哪些应税服务适用增值税零税率？怎样办理退税、免税？
4．哪些应税服务免征增值税？
四：应纳税额的计算
1．增值税计税方法分几种？基本公式？
2．一般纳税人的计税方法，具备什么条件可以选择简易计税方法计税？
3．房地产企业怎样计算销项税额？怎样把含税销售额换算成不含税销售额？
4．什么是进项税额？房地产企业在采购和接受劳务过程中如何核算进项税额？
5．营改增后，增值税专用发票的管理、使用、抵扣以及增值税发票风险的控制方法
6．增值税扣税凭证的认证和申报抵扣期限有何规定？哪些凭证没有规定认证期限？
7．哪些购进货物、接受劳务或者应税服务，其进项税额不得抵扣？
8．如何计算兼营业务不得抵扣的进项税额？
9．已抵扣进项税额的购进货物、接受应税劳务者应税服务发生不得抵扣进行税额的业务，如何扣减进项税额？
10．销售方因服务中止或折让怎样扣减销项税额？
11．购买方因服务中止或折让怎样扣减进项税额？
12．符合一般纳税人标准不申请办理一般纳税人有何惩罚性规定？
13．哪些情况适用于按简易计税方法计税？
14．增值税价外费用的范围？哪些价外费用可以不计税？
15．营业税改征增值税哪些应税服务可以差额征税？
16．纳税人兼营不同税率的应税劳务和服务怎样核算？纳税人兼营营业税劳务的应
怎样核算？
17．纳税人兼营免税、减税项目的应怎样核算？
18．何谓商业折扣？纳税人发生商业折扣的应怎样开具发票？
19．纳税人发生销售退回、销售折让、开票有误等情况如何进行税务处理？
20．正在开发的在建工程如何进行营改增？
21．已经竣工验收的待售房地产如何进行营改增？
22．房产和建筑物租赁如何进行营改增？
23．销售使用过的固定资产如何缴纳增值税？
24．原增值税一般纳税人兼有应税劳务的，截止到试点实施之日前的增值税期末留
抵税额如何处理？
25．扣税凭证丢失如何处理？
26．一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额可否抵扣？
27．房地产租赁如何实行营改增？
五：纳税、扣缴义务发生时间和纳税地点
1．怎样确定增值税纳税义务发生时间？
2．怎样确定增值税的纳税地点？
3．纳税人发生增值税应税行为，纳税期限、税款缴库期是如何规定的？
4．扣缴境外单位和个人的增值税在哪里纳税？何时纳税？
六：税收减免
1．营业税改征增值税的免税项目包括哪些？
2．增值税的应税项目哪些实行即征即退？
3．纳税人可否放弃免税、减税？有何规定？
4．增值税的起征点有何变化？小微企业的增值税有何特殊优惠政策？
5．纳税人购置增值税税控系统专用设备和技术维护费用如何抵减增值税税额？
七：征收管理
1．营业税改征增值税之后对于跨期业务应当如何处理？
2．适用零税率的应税服务怎样办理退（免）税？
3．哪些应税服务不得开具增值税专用发票？
4．小规模纳税人提供应税服务，接收方索取增值税专用发票的应当怎样办理？
八：增值税的会计核算
1．增值税会计科目的设置
2．小规模纳税人增值税的账务处理
3．一般纳税人进项税额的会计处理
4．一般纳税人销项税额的会计处理
5．增值税视同销售业务的会计处理
6．增值税返还、应缴增值税的会计处理
篇：土地增值税严格征管的应对策略（第二天）
一：土地增值地清算的基本规定
1．怎样确认房地产销售收入总额？合同面积与实测面积不一致如何进行调整？
2．计算土地增值税的“扣除项目金额”包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
3．土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额？
4．土地闲置费可否计入“房地产开发成本”？在计算土地增值税时可否扣除？
5．计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5％扣除？
6．向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除？
7．扣留施工企业的质量保证金如何扣除？
8．怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行清算的项目和要求纳税人进行土地
增值税清算的怎样划分？
9．土地增值税核定征收的条件和程序是怎样规定的？
10．土地增值税清算时，补交以前年度税款是否征收滞纳金？
二：土地增值税的税收优惠
1．何谓普通标准住宅？有何税收优惠？如何计算免税临界点？
2．新建的商品房装修费用可否计入房地产开发成本？怎样利用增加装修成本的方
法降低土地增值税？
3．如何转让土地使用权可以降低土地增值税？
4．转让土地使用权与房地产合作开发在纳税上有何区别？
5．企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
6．怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
7．新设立的房地产企业如何确定“筹建期”？
8．企业进行公司制改造有何税收优惠？房地产企业是否适用？
9．企业合并、分立有何税收优惠？房地产企业是否适用？
10．单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资有何税收优惠？房地产企
业是否适用？
11．国家征用的房地产有何税收优惠？怎样可以享受？
12．利用美化小区环境进行土地增值税筹划的案例分析
13．房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税？
三：土地增值税清算时开发产品成本核算
1．土地增值税清算时，对开发产品要求分类清算还是综合清算？
2．房地产开发产品分类的方法和原则
3．开发产品成本项目核算的具体内容是什么？土地增值税的成本范围与企业所得
税的成本范围有何差异？
4．直接成本如何计入开发产品成本？
5．间接成本、共同成本如何分配计入开发产品成本？
6．开发产品成本核算方法有何刚性规定？
7．如何利用层高系数法分配建筑安装成本？
8．实例分析开发产品成本分配计算的程序
9．搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
10．房地产开发企业注销前如何对企业所得税进行清算？
‖培训对象‖各房地产企业领导，项目负责人、财会税收主管领导、财务总监、税务经理、
纳税经办人员及税务、会计师事务所和各财务咨询公司的人员。
料‖本次专题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
‖培训时间‖日至26日（4月24日全天报到,25-26日两天课程）
‖培训地点‖成都◇人口宾馆（成都市青羊区东城根下街24号）
‖相关费用‖人民币2980元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘ 如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
联系我时，请说是在列表网栏目上看到的，谢谢！
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