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提前还贷5方式 缩短年限最划算
建设银行营业网点内，办理提前还贷的市民络绎不绝
又快到年底了，房贷一族心里早已开始念叨：“今年已连续加息5次，从明年1月起计算的每月还款额将增加多少？总计还款额要增加多少？”
按往年惯例，每年11、12月都是提前还贷的高峰期。昨天记者从昆滇部分银行获悉，提前还贷潮在今年表现得不是非常热烈――尽管在建行等房贷业务量较大的银行，此现象仍很突出，但在其他一些银行，却因今年以来资本市场等投资渠道丰富、历次加息后的多次出现还贷小高潮分流，而表现较为冷清。
　市场表现
　　建行日均30人提前还贷
建设银行昆明市城东支行个贷中心主任王萌介绍，今年年底集中提前还贷的现象特别突出。平日每天有十多人提前还贷，近期则在30人以上，金额也从六七百万元上升到近千万元。还款人的贷款年限一般为5年以上，其中有七成左右为一次全部还清。
光大银行昆明分行零售业务部个贷中心负责人介绍，每年从11月起就进入提前还贷的高峰，主要原因是单位上发年终奖或是做生意赚了钱。今年的情况比较特殊，5次加息都将在明年体现，不少贷款者都在想办法减轻还款压力，因此该行当前的提前还款量比平时也明显增加。
本以为在农行省分行护国支行一楼的金融超市里，会看到有很多人蜂拥前来申请提前还款的贷款人，但现场却与平时基本相仿。“我们这里提前还贷的现象并不突出。”该支行个人业务部经理郎郎表情平静地说。
华夏银行昆明分行个人部的李先生表示，到年底，提前还贷的人数会有一定增加，但今年的增量并不明显。浦发银行昆明分行也没有出现提前还贷潮。
　个人住房贷款利率变化表
住房贷款年限 2006年底年利率 现行利率
公积金贷款 1―5年（含） 4.14% 4.77%
公积金贷款 5年以上 4.59% 5.22%
商业贷款 3―5年（含） 6.48% 7.65%
商业贷款 5年以上 6.84% 7.83%
　心理分析
　　提前还：投资收益缩水、担忧持续加息
“终于不用每个月都要记着存钱还贷了！”昨天下午2点，从陕西来昆工作多年的梁先生长吁一口气，轻松地走出了建行昆明市城东支行的大门――他刚把在北市区购买的一套二手房剩下的近5万元房贷一次性提前还清。“无债一身轻。”他说：“今年已连续加了5次息；若再等下去，要还的款额将很‘恐怖’！”
实际上，在做出提前还房贷决定之前，他考虑了很久。“我业余也炒点股，还买了些基金，本想把这几年攒起来的几万元投进去再炒一段时间，说不定还能获得更高的收益，至少也能‘跑赢’不断上升的贷款利息。”不料近1个多月来股市持续宽幅调整，昨天下午更是跌破5000点。“不光股票套了一部分，连买基金好不容易赚到的一点利润也几乎被洗完了，所以不敢再投了，干脆把房贷了结。”
梁先生还考虑今后想把户口迁到昆明。“前段时间媒体上都说了，只要有房、有稳定收入，落户政策已经放宽。”因此，他也想赶紧还钱，把房产证拿到手。
因为对持续加息的担忧而提前还贷者远不止梁先生1人。来自山东的曲先生昨天上午也赶到青年路的建行网点，将剩余的20万元贷款提前还了一半。他在西山区买了114平方米的房子，之前每月还款1700元，现在减少到860元。“明年1月，我还要再把还款年限申请缩短。这样，总的利息还会少些。”
对此，王萌分析，提前还贷主要鉴于3个原因：一是从明年起，贷款者将一次性消化5次加息的负担，压力太大。按照5年以上10万元贷款计算，每月将增加90元-100元，贷款额大的利息增加更多。二是近期股票、基金震荡，投资者获利难度加大，还贷避险的心态开始出现。三是年底奖金发放，贷款者手里有了余钱。
不提前还：坚信投资收益、习惯多次加息
“今年已经连续加了5次息，每次加息后都有一波还款小高潮；但随着投资渠道越来越丰富，市民的理财观念也变得越来越成熟。”郎郎认为，上述因素是导致该网点在今年并未出现提前还贷热潮的主要原因。
“往年提前还款现象比较突出，最高记录出现在2005年12月，当时提前还款量达到2000多万元，比平时增加了40%。今年3月的那次加息后，也出现了还款高潮，当时的还款量比平常增加20%左右。之后每次加息都会有人来提前还款，但增量越来越少，似乎人们对加息已比较习惯了。”他分析，去年以来股市持续向牛，投资渠道的活跃使部分贷款人不愿意将资金挪出，更愿意通过投资获得更高收益。“按现在贷款利率近8%计算，如果能做到一年收益超过8%，就意味着钱留在手上比拿到银行还掉更划算。”
而浦发银行昆明分行贷款中心的工作人员也认为，今年投资市场比较火爆，一些资金暂时不愿离场。“没有能力提前还的，不管利息怎么调也没办法；有提前还贷能力的又要算算账，看看是还贷划算还是投资划算。这就是贷款人较常见的心理，但它们却产生了相同的后果――让提前还贷降温。”
　专家支招
　　部分还款后缩短年限更划算
对提前还款，农行并不认定为违约。“只要客户提出提前还款申请，资金存进账户，就可办理。”郎郎介绍，在贷款3个月后，只要贷款人愿意，就可办理提前还贷，每年都有一次申请部分或全部结清的机会。在办理完部分提前还贷手续后，市民有两种选择：一是仍保持原有每月还款金额不变，但还款年限缩短；二是年限与以前相同，但每月还款量减少。“关键看市民自身的经济承受能力。相对来说，年限缩短后总的利息支出会少一些。”
目前建行的还款政策是不收取违约金，不限制每年还款次数，提前还贷要提前预约，每次最少1万元，每周二、四集中还款。在部分提前还贷后，客户可选择缩短贷款周期，每月还款额度不变或减少每月还款数，贷款周期不变两种方式。“如希望减轻还款压力可以选择后者，但前者能够少付一些利息。”王萌说。
光大银行昆明分行零售业务部个贷中心负责人表示，该行除和固定利率的客户有一定协议外，对于提前还款没有限制。客户可自己选择提前还贷的时间、还款额度、每年还款的次数等。部分提前还贷的客户不能缩短还款期限，只能选择降低每月还款额。
5种提前还贷方式可选择
建行工作人员说，以建行为例，共有5种提前还贷的方式可供选择。一是全部提前还贷，即客户将剩余全部贷款一次性还清；二是部分提前还款，剩余贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；三是部分提前还贷，剩余贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；四是部分提前还贷，剩余的贷款每月还款额减少，同时将还款期限缩短；五是剩余贷款总本金不变，只将还款期限缩短。
“头几年还利息”是误区
不少贷款者认为，还款的头几年还的都是利息，其实这是一种误区。郎郎解释说，目前还款有两种方式：等额本息还款法、等额本金还款法。其中，等额本息即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，前期除去需按月结清的利息，还的贷款本金就较少；而在后期因贷款本金不断减少、每月还款额中的利息也不断减少，所还的贷款本金就较多。
等额本金即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。由于本金每个月都换掉一部分，所以利息不断减少，造成还款金额逐月递减。
建行昆明市城东支行副行长祖文友认为，其实每个月的利息是本金所产生，还款前期本金占用得多，利息自然就多；到后期本金不断减少，相应的利息也就少了，并不是一些人所理解的还款前期多是在还利息。
　以租养房没必要提前还
“贷款者对于加息是最敏感的，我个人非常赞成在有能力的情况下提前还贷。”针对目前很多贷款者把资金放在投资市场，希望获得更大的收益的心态，广发银行昆明分行金融理财师鲍淳认为，按目前的投资环境，除非技术不错，否则想要跑赢房贷利率并不容易。
鲍淳鼓励自住房提前还贷；但对于投资性购房，则要看租金和银行贷款的关系。如果5次加息后租金依然高于银行贷款，就没有必要提前还贷，反之则可以考虑部分提前还款，使每月还款减少，继续以租养房。
　个人住房贷款月还款额变化对比表
贷款类别 房产总额 贷款年限 首付（30%） 贷款金额（70%） 每月多还 累计多还
公积金 60万 10年 18万 42万 92.37元 11084.4元
公积金 60万 20年 18万 42万 145.54元 34929.6元
公积金 60万 30年 18万 42万 160.86元 57909.6元
商业 60万 10年 18万 42万 216.12元 25934.4元
商业 60万 20年 18万 42万 252.7元 34929.6元
商业 60万 30年 18万 42万 282.89元 57909.6元
（以等额本金还款方式为例，以现行利率和2006年底利率进行比较）
（上述两表格由建设银行提供）
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编辑：张昱　　☆【首页推荐帖】　　　　我们是今年四月份的时候买的房，当时贷了14万，期限10年，每个月还1600元多点。说实话我们买房时很冲动，从看房到下手买前后一个星期的样子，可以说是什么也不懂。但是还款还了有两个月，在这两个月中我发现每个月还的款中利息比本金多，上网一查，哦，原来我们这种等额本息法就是贷款前期扣的利息就高。我们原来还自以为是本息均匀的扣的，这下明白了到了贷款后期想提前还也讨不了多少巧了。后来我分别在7.8月份分三次提前还了5万元。因为上网了解过，提前还贷可以选择两种方式，一种是缩短还款年限，月还款额基本不变；一种是减少月还款额，贷款年限不变。但是前者比后者节省的利息更多，就拿我的这种情况，还了5万，两者节省的利息相差达1万6千元呢。
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　　因为知道这两种的还款方式节省的利息相差这么大,所以我们理所当然的选择了前者---缩短还款年限,月还款基本不变.在银行的柜面上还钱的时候,我们提出要求选择缩短年限,当时柜面上的营业员称机子里没有选项可选,还说既然本金减少,年限肯定缩短.因为她一直没有给我们一个肯定的,满意的回答,所以接下来的二次提前还贷我再三强调我要的是缩短年限法,甚至我们还款后还带着还款凭据到银行的信贷部去核实,得到的答案是肯定缩短年限法.
　　心中存有疑虑的我多长了一个心眼,接下来这个月的还款日后我特意到银行打了还款明细,结果却是每个月的月供从1600多降到了1100.我立即找到信贷部门的负责人,在听我说了一大通的话后他表示一定想办法帮我解决,并留下了我的手机号码,说一有结果就通知我.耐心地等待了三天后,我和老公忍不住亲自又去了一趟,得到的是那个人出差了,具体情况等他回来再说.又等了两天,还是没有人主动和我联系,我打电话过去问,得到这样的回答:只有这样了,没办法调整了!我当时就愣了,这怎么能说算就算的事啊,我肯定的说了两个字:不行!无论如何请你们帮我们调整过来,因为这不是我们造成的,是银行经办的人不但不熟悉这里的程序,而且不认真不负责造成的,凭什么就让我来白白承担这些损失啊.　　
　　请快点
　　听了我在电话里的表态,信贷上的人说那好吧,我们尽量再想办法,我们向市行请示,实在不行向省行要求重大错误调整(我们在县城).听了这样的话,我还能说什么呢,只有谢谢啊,给你们添麻烦了.又是几天过去,仍然没有任何人与我们主动联系,我们想着还是赶紧催催吧,因为一晃还款日又该到了,还是在还款日之前改掉的好啊.我又一次主动拿想电话,这次说是让我们带上身份证到银行去,说是替我们改改看.
　　这一次老公一听说向班上请了假,就先去.他这个人比较老实,那种不喜欢多话的人,但是也是因为这种性格,好多问题都弄不明白.他打电话给我说没改成,系统里不让改.我不死心,一天天就这样拖着,我的问题到底什么时候才能解决啊.我立即骑车赶到银行,到门口看到老公正要走,我说我进去问一下什么时候能替我改啊.到了柜面上,前面有两个人在存钱,我们两个耐心排队等着.到了我时,看了一眼我老公,营业员(前几次提前还贷时经办人)问什么事啊?我说:我就是买**房的,提前还贷....她说知道了,现在没办法改啊.我说我只是问一下,那具体什么时候能给我们解决啊,我们也跑了好几趟了.她一听不高兴了,脸偏向一边也不看我们说:你们去问*主任吧.我说我就问你行吗?
　　这个女营业员不回答我,叫了她称做*主任的来了,这是个女主任,应该是她的上级主管吧.隔着玻璃窗对我说:你们的问题不是说现在不好改吗.你们怎么....我说我只想问什么时候能改啊,而且从什么时候纠正,是我第一次提还贷时你们弄错的时间还是.我还没说完,这个女主任抢着对我说:谁替你弄错了,请你注意没有人帮你弄错.我当时就蒙了,我说我要求缩短年限,你们替我选成减少月还款额,这不是你们的错吗?这个女主任说:&你当时向银行贷款是签了合同,现在你要求提前还是违返了合同,我们银行有权利要经过审批才能同意你的要求.&
　　天哪,我说我还的5万不是一次性还的,是分三次,你们明明已经同意我提前还贷,但是替我还款方式弄错了,现在倒反过来说这些,那还款前你们怎么不说啊?接下来她又强词夺理的说了一通,大概意思就是叫我不要说是他们银行的错.我说好好好,我来也不是想和你分是谁错的,你只要告诉我哪天才能帮我解决问题.她还是那句话回答我:他们这里系统里没去纠正.我说好,请你告诉我,我的事情哪个部门哪个人能管,我就去找他,行吗?这下她的态度很干脆:没有人管.
　　我们家里人上次提前还贷，还找朋友找了行长，唉
　　如果你想缩短期限，向信贷部门提出申请，信贷部门同意后交会计部门修改，有必要提醒你的是你现在缩短期限，利率仍是旧利率。只要你提前还款，月还款额就会必然减少，从你所述，此农行是常规操作，我这里是上个月上级行才明确可以缩短期限的，以前我也不做。
　　在农行提前还款相对来说比较松，我们这里工行提前还得正常还款一年后不说，还要提前预约，一个月后还款，如果你是每个月20日还款就得是20日提前还款。我看你那个农行估计不发达，所以业务没人管，我这里很重视房贷业务，竞争很激烈，不方便的银行客户都不来！
　　好像上了贼船
　　关于提前还贷的程序我非常清楚,因为我的同事和我在同一时间买房,不同的是她在市里买的.也正是我们两个在班上经常聊到有关贷款的事宜,才发现提前还贷能节省好大一部分利息,所以两个人几乎又是同时去申请提前还贷.她正好也是在市农行做的按揭贷款,我想县里跟市里应该是同一系统吧.我也向县农行的信贷部门提出要申请,他们找了半天说是没有这样的申请书啊,让我们就手写个申请吧.后来到柜面上还款时也没有任何人要求我出示过申请,这也是县城的不规范之处吧.更好笑的是我向银行的工作人员指出两种还款方式节省的利息相差很大,有一位信贷部门的主任竟问我这个相差的数据从哪来的?我晕.我说网上计算公式多呢,我们自己算的啊.他竟然不懂,还是装的.
　　关于提前还贷的时间在我们的借款合同里没有明确例出,当初贷款前我就询过,银行里有人说是一年后可以还,有人说是半年后可以还,反正好几种答案吧.总的来说,这些都没有硬性的规定,是可以视情况而定的,所以我们在第三期还款日前就开始还的.　　　　今天下午,那位回答我没有人管这件事的女主任终于第一次拨打了我的手机.说是在机子偿试性地替我改了一下,具体成没成功还得等明天的结果.她在电话里解释说是这个系统是新的,我是第一位使用新系统里的提前还贷的人,所以她们也有许多不懂的地方.我就问,那你们从什么时候改起的啊?她说只能从现在,以前的就算了,也没有什么损失啊.听了这句话我真不高兴了,原先我一直也是这种想法,对银行信贷部门的人说你们只要这个月能替我调整过来就行了,以前的两个月就算了,但是听了她用那样的口气说出来我真的恨不得要她从前两个月起调整.你们想想,如果是错给我们钱,哪怕是一元钱银行也是要扣下来,他们是不可能蒙受一点损失的,但是现在造成我的这些就这样轻飘飘说没就没了,我们的钱活该被他们多扣.心里虽然是这样不爽,但是我们又能怎么样呢,只能想只要你现在起能替我改过来就OK了,我真的是经不起这些折腾了,我们嘴小,他嘴大,我再怎么说没他的理多啊.我认输行了吧.
　　E111111
　　同情楼主，银行确实有时很贱的。
　　这银行的做法从头到尾都不正规，真是乱阿
　　作者：沙坑男　回复日期：　9:04:23　
　　　　这银行的做法从头到尾都不正规，真是乱阿　　　　不仅是乱，他们的业务知识真是差啊，他们不是一个人不知道两种还款方式节省的利息不一样。今天早上打来电话告诉我昨天在机子里改失败了，把我的月供从1100又降到了1040了，真是晕啊！不错的是虚心地向我询问我同事拿贷款的农行在哪，我同事的名字，说是要向市里讨教如何操作呢。昨天信贷部门的人说我现在的问题是就算改了之后我的月供很难回到最初的1600元左右，只能以上次提前还贷后的月供作为基础，也就是1100上下。现在还在等消息中。。。。。
　　　如果你想缩短期限，向信贷部门提出申请，信贷部门同意后交会计部门修改，有必要提醒你的是你现在缩短期限，利率仍是旧利率。只要你提前还款，月还款额就会必然减少，从你所述，此农行是常规操作，我这里是上个月上级行才明确可以缩短期限的，以前我也不做。
　　像你这么多事儿的人银行应当要你赔偿违约责任　　
　　合同上面都写着：　　提前还款后按照剩余期限，剩余本金继续还款的，你bk的是不是不懂啊　　
　　　第二十八条借款人按月还款满1年（12期）后，可以申请提前偿还贷款本息： 　　　　　　（一）提前归还全部贷款本息。借款人可以在归还当期贷款本息后，提前结清剩余贷款本金。 　　　　　　（二）提前归还部分贷款本金。借款人可以在归还当期贷款本息后，提前归还部分贷款本金。次月起月应还本息额按照剩余本金、剩余期限重新计算。第七章附则 　　　　　　第二十九条各县（市、区）住房公积金贷款管理由市住房公积金管理中心授权各县（市、区）管理部依照本实施细则执行。 　　　　
　　一点也不懂
　　我准备还一部分，MMD，再也不贷款了。
　　我也碰到过类似的事情，提前还贷后要求缩短还款期限，工行答复我也是机子里没这个程序，改不了。不过我没坚持了就。　　后来回去跟同事一说，就说被骗了，是可以改的。　　不过我同事更狠，他看到另外一家银行给的贷款利率低又有很多优惠措施，干脆就改银行了。　　
　　嗯，麻烦呀
　　如果你想缩短期限，向信贷部门提出申请，信贷部门同意后交会计部门修改，有必要提醒你的是你现在缩短期限，利率仍是旧利率。只要你提前还款，月还款额就会必然减少，从你所述，此农行是常规操作，我这里是上个月上级行才明确可以缩短期限的，以前我也不做
　　我这里是上个月上级行才明确可以缩短期限的，以前我也不做　　
　　.............................
　　银行计算利息的依据没错（使用一分钱使用一天就得支付一分钱\天的利息）　　目前还款方式通常有二种：等额本息还款法和等本金还款法；　　第一种的好处在于每月还款额相等（不调整利率的情况下），第二种势必造成月还款额不等。　　至于提前还款，客户吃亏的地方在于确定的利率档次上，如当时定的十年期，但因其他原因提前还款，实际只三年，那么，吃亏了。　　提前还款是未完整履行合同的，肯定会减少银行预期收益（当然，不是现实收益），另外，银行有资金计划（我们对短中长期存款得相应找短中长期贷款）将被打乱，再有，增加了银行工作量。
　　还有就是，提前还款并未“节省”什么。因为你不使用钱了，那当然不会承担利息（这就是你所理解的省）　　二种还款法的利息总支出有差异，那是与资金使用多少有关。月等额比等本金要多使用，故而要多支付利息。
　　农行是最烂的银行，找它贷，算你倒霉。我买房子只要一听到农行办按揭，直接就走人
　　长了知识了。。
　　作者：绿雨入横塘　回复日期：　13:33:11　
　　　　还有就是，提前还款并未“节省”什么。因为你不使用钱了，那当然不会承担利息（这就是你所理解的省）　　　　二种还款法的利息总支出有差异，那是与资金使用多少有关。月等额比等本金要多使用，故而要多支付利息。　　　　===========这个说得倒是明白了　　比方说可以是投资,有本事从银行贷到了钱,利率假如是7个点,用以投资,不说股票,就是基金,只要高于7个点就赚到了~~7个点相对来说还是容易的,所以提前还贷并不见得是省　　
　　我买房是从建行办的贷款，签订合同时的利率要比实际放款时的利率低，我在办放款手续时，建行的放贷员连问都没问，随手拿笔就把合同里的利率改了，合同都是打印的耶，他用笔在原来的利率上划了一下，在上面重新写了新利率，把月还款额也改了，合同？什么是合同？我老公还是个法律硕士呢！在建行的眼里，我们这些购房的人注定只能是房奴的命吗？最后他还理直气壮地告诉我这是规定
　　农行是最烂的银行，找它贷，算你倒霉。我买房子只要一听到农行办按揭，直接就走人　　　　正解！
　　我们也是在农行提前还贷，已经还完了。　　我们也是强烈要求缩短年限，不用脑袋想也是年限缩短了合适呀，每月少还多还的能有啥差别，但我们也挺纳闷的，当时银行确实强烈建议我们年限不变，我是说啥也没同意。他们让我们签单子的时间，特别让我们标注了。是不是那个变更协议上你们没标注呀，这两种还款方式协议不同的
　　这是我在天涯上发的第二个贴子，没想到还是☆【天涯经济频道()首页推荐帖】，心里的美的像小时候得了奖状似的：）　　　　买房我们是第一次，对于贷款我们也是第一次，提前还贷更是一点不懂。楼上有人提醒我提前还贷未必上算，这个道理我也是明白的，关健是我们即没炒股也没买基金，可以说是没有任何形式的投资。用我们短浅的目光只能看到同样的金额，不同的还贷方式不仅可以缩短近三年的贷款期，还可以少支付银行1万6左右的利息。与银行之间的矛盾是在我提前还贷时要求缩短贷款年限，但是银行柜面的操作员因为不熟悉机子里的新系统错误的一路确认键敲下去（机子里默认的是减少月款额方式），把我的还款方式搞错。我认为造成今天的麻烦是不应该是我吧，因为我作为还款人不可能站到她的身边去指导她如何操作吧。呵呵，现在我自己发现了他们工作上失误（比错误好听），要求他们纠正过来难道就是多事吗？　　　　
　　我在徐州工行按揭的，想提前还贷，他让我先排队，都排到明年11月份了，真坑人，怪不得工行在门口挂条幅写着“热烈庆祝江苏工行个贷超200亿”呢。　　大家千万别到江苏工行按揭
　　找个熟人去，一下就搞定了．．
　　农行就是差
　　还好不是房奴
　　LZ真倒霉
　　作者：daluke　回复日期：　15:59:02　
　　　　找个熟人去，一下就搞定了．．　　------------------------------------------------------　　同意
　　通过这件事，让我明白好多事情真的是要自己争取的。最初我要求银行方面替我修改，他们回答我是不好改，以后就这样了。如果我当时同意，那他们就算了。在一次次等待和推诿下，我坚决地要求他们替我改，也就是昨天中午的那次隔着玻璃的争执后银行才勉强偿试去调整。如果这次我自己怕麻烦，或是不这样的追赶他们修改，他们能积极、热心、主动地帮我调整吗？　　
　　。。。
　　天，还这么多麻烦？我们也准备年底提前还一部分。银行都是好黑的。
　　什么我也不会
　　郁闷　　
　　这年头提前还贷的人都是不明智的　　正为提前还了5w后悔中。。。
　　这个要支持！　　准备买房子鸟啊~
　　怎么贷款才能省利息,其实只要把握住一个原则就可以了,那就是还款的速度越快越省利息.常用的两种还款方法,等额本金与等额本息,前者之所以省利息,是因为前期前者还的本金相对后者要多,也就是说还款速度要快于后者,所以省利息,当然如果贷款的时间比较短,那这种差别并不明显.　　提前还贷是不是一定明智呢?当然不是,如果你把提前还贷的资金投资在其它的领域,只要同期的收益超过银行的贷款利息,那么恭喜你,不需要提前还贷了.同期银行的的利息不过7%,如果用来投资基金什么的,那年收益率...　　
　　农行最烂
　　作者：sungh　回复日期：　19:51:38　
　　　　怎么贷款才能省利息,其实只要把握住一个原则就可以了,那就是还款的速度越快越省利息.常用的两种还款方法,等额本金与等额本息,前者之所以省利息,是因为前期前者还的本金相对后者要多,也就是说还款速度要快于后者,所以省利息,当然如果贷款的时间比较短,那这种差别并不明显.　　　　提前还贷是不是一定明智呢?当然不是,如果你把提前还贷的资金投资在其它的领域,只要同期的收益超过银行的贷款利息,那么恭喜你,不需要提前还贷了.同期银行的的利息不过7%,如果用来投资基金什么的,那年收益率...　　------------------------------------------------------------　　同意!我们的还款方法是等额本息,当时签订贷款合同时银行就只有这一种还款方法,所谓的等额本金方法还款快,省利息,但是银行霸王条款容不得你选择.到了提前还贷时又出现了两种方法,但我们又失去了选择的权利.　　
　　这个问题，确实很难弄。
　　没有绝对的，你能保证基金赚的一定能超过7%么，翻翻历史就知道，有的基金一年下来甚至是赔的。所以最好配置一下，一部分提前还贷，一部分用来投资。　　　　　　
　　国有银行很正常的
　　　　　　作者：binyouhe　回复日期：　19:52:01　
　　　　农行最烂　　－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－　　同
　　目前，个人住房贷款的还款方式主要有两种：等额本息还款法和等额本金还款法。许多人由于不了解银行的利息计算原理，误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事。 　　　　一、贷款利息的多少由什么因素决定 　　大家都知道，钱在银行存一天就有一天的利息，存的钱越多，得到的利息就越多。同样，对于贷款来说也一样，银行的贷款多用一天，就要多付一天的利息，贷款的金额越大，支付给银行的利息也就越多。 　　　　银行利息的计算公式是：利息＝资金额×利率×占用时间。 　　　　因此，利息的多少，在利率不变的情况下，决定因素只能是资金的实际占用时间和占用金额的大小，而不是采用哪种还款方式。这是铁定不变的道理！ 　　　　不同的还款方式，只是为满足不同收入、不同年龄、不同消费观念人们的不同需要或消费偏好而设定。其实质，无非是贷款本金因“朝三暮四”或“朝四暮三”式的先还后还，造成贷款本金事实上的长用短用、多用少用，进而影响利息随资金实际占用数量及期限长短的变化而增减。 　　　　可见，不管采取哪种贷款还款方式，银行都没有做吃亏的买卖、客户也不存在节省利息支出的实惠。 　　　　二、等额本息还款法和等额本金还款法的比较 　　　　1、等额还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。 　　　　由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；而在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。 　　　　这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择！ 　　　　2、等额本金还款法，即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。 　　　　由于每月所还本金固定，而每月贷款利息随着本金余额的减少而逐月递减，因此，等额本金还款法在贷款初期月还款额大，此后逐月递减（月递减额＝月还本金×月利率）。例如同样是借10万元、15年期的公积金贷款，等额还款法的月还款额为760.40元，而等额本金还款法的首月还款额为923.06元（以后每月递减2.04元）,比前者高出163.34元。由于后者提前归还了部分贷款本金 ，较前者实际上是减少占用和缩短占用了银行的钱，当然贷款利息总的计算下来就少一些（10年下来共计为3613.55元），而并不是借款人得到了什么额外实惠！ 　　　　此种还款方式，适合生活负担会越来越重（养老、看病、孩子读书等）或预计收入会逐步减少的人使用。 　　　　可见，等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。 　　　　总之，对比的基础不同，对比本身就没有什么实际意义。如果硬要将两种不同的贷款还款方式加以比较，得出支付的利息哪一种方法比哪一种少，那么只会对借款人产生误导、混淆视听！
　　我商业贷款原来贷了8万，后来一算要还接近14万，想了想凑钱一次还清了。
　　楼上所说的，值得慢慢看。
　　干嘛要提前还贷啊，我就算有足够的钱也不会去提前还贷的。手中有钱，才不会捉襟见肘。提前还了，如果突然遇到要用大钱或是有好的投资，那就傻眼了。
　　你有多的钱
　　是的，好多事情要自己争取！
　　长见识了
　　　　学习
　　mark 支持一下
　　今年初贷款二十九万，明年过完年后准备还十四万，月供从二千一变为一千多。其实这样这好，月供少了每月存的钱也就多了，下一次就一次性把其余的贷款全部还掉，大家觉得这样做行不？银行肯不肯呢？
　　了解一下.
　　留个记号　　
　　俺是穷人，近来溜溜，不知道什么时候才“有机会”还房贷呢？
　　今天银行上调利率了，可怜咱们的房贷啊。。。原来的那点银子已经不够了，还得再掏点儿垫上，不然，银行就得给咱们好看。。。
　　你难道不知道现在银行是老爷，什么可能当孙子，，我日垃圾银行。。。。。。
　　　　您是优良贷款，不怕你坏帐，慢慢还把　　
　　长知识了
　　期限10年，每个月还1600元多点。
　　不说股票,就是基金,只要高于7个点就赚到
　　误以为采用等额本金还款法就可以节省利息，实际上根本不是那回事
　　一直我都认定农行是差中之最,没想到他还是害人这么深,我在农村信用社办的贷款,不知道到时候提前还贷会不会碰到楼主这情况,担心中......
　　现在通货膨胀这么厉害，怎么还有人会想去提前还贷哦，笨死了，多的钱随便拿去买基金放20年也盈利啊，真的受不了，这么笨，想想10年前的10w块现在去还多轻松啊！默有看见各个国家都喜欢发行国债吗？为什么呢？就因为过几年通货膨胀一下，还钱容易啊！
　　记号 有用！
　　mark　　
　　上过当了。
　　记号啊
　　现在银行的人都是这样子的　　假借电脑问题或者行规　　来欺骗贷款人　　贷款人明明要求缩短年限　　却说做不到　　借机收多利息　　　　即使周折万般　　缩短了年限也照样被骗　　还款利息按照原来的利率来计　　缩短年限后　　明明借了5万元3年还清　　却按照5万元15年来计利息　　　　银行就是这么卑鄙无耻下流的　　
　　作者：毛毛的ALBUM　回复日期：　15:03:51　
　　　　农行是最烂的银行，找它贷，算你倒霉。我买房子只要一听到农行办按揭，直接就走人　　　　　　　　正解！　　＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋　　既然农行那么烂，大家以后就别去农行了，现在银行网点那么多，又不一定去农行才行！！！　　　　谢谢楼主的经验分享，我也来跟大家分享了一下我的炒股经验、　　　　　　　　　　自己炒股有一年了，资金就几十万，也不算少了，现在非常时期，想跟大家分享一下：　　　　　　　　我一直觉得炒股不能随便听别人的，关键还是自己肚里有货。所以要增加自己的炒股知识和经验。　　　　　　　　　　　　刚开始我都是听朋友推荐的，50万的本金，一个月下来虽然没亏，但是就赚了2000块钱，太少了。　　　　　　　　后来看了一本书：《炒股赚钱一本通(完全版)》：http://www.taoke.　　　　com/courseware/1933.htm　　　　觉得挺好的，关键是学会了很多炒股方面的知识。可以自己来判断该什么时候买，什么时候卖，该看哪些股市信息等等。　　　　现在股市里面的钱已经124万了。推荐炒股的朋友们看看！　　　　
　　学习一下
　　银行就是要赚你的钱的。。。
　　弱肉强食，有啥生气的，谁让咱们是穷人呢。
　　天上掉包子啦！　　－－－－－－－－－－　　提前还贷可以选择两种方式，一种是缩短还款年限，月还款额基本不变；一种是减少月还款额，贷款年限不变。　　－－－－－－－－－－　　LZ何必如此计算，自己弄个excel用递推法演练一遍不就行了，根本不用怎么算计或用公式。
　　为什么要提前还贷啊？股市这么好，人家还去银行套钱买股票和基金。你7/8月份还的10万块如果买基金的话，不知道已经赚几万了。
　　哪那么麻烦啊.　　　　我同事也是这样的情况,她当天就要求改,那银行人还想糊弄她说改不了,我同事马上说,如果改不了我就改银行!那女的立刻给改了.　　　　
　　破除风水禁忌，才能升官发财啊　　/htm/article//040000.shtml/#20
　　你在”农民银行“办业务该你亏的，
　　偶有钱也不想提前还贷
　　　　JUHAO
　　银行现在这是老大！，唉，可悲！
　　看不懂......收藏!买房的时候再看......
　　偶也不打算提前还，不过支持楼主，现在社会就这样，有些人你不对他强硬他就不给你办事。人移动赚钱至少服务好，银老大这作风什么时候才能改改？
　　我今天才明白，上个月我也提前还了些，问银行里的工作人员，她说都一样，我就选了减少每月还款额，哦，，现在明白了，可是更改好像很难阿。
　　现在通货膨胀这么厉害，怎么还有人会想去提前还贷哦，笨死了，多的钱随便拿去买基金放20年也盈利啊，真的受不了，这么笨，想想10年前的10w块现在去还多轻松啊！默有看见各个国家都喜欢发行国债吗？为什么呢？就因为过几年通货膨胀一下，还钱容易啊　　　　　　利息也在变呀.　　再说银行有这么蠢么!!!!!!!!!
　　小心了
　　我也是在农行办按揭的,两种还款方式,一种是缩短年限,月还款不减.另一种是不缩短年限,但月供减少. 　　我这边好几个人都是选第二种,也就是楼主不希望的那种,好像这一种还款方式,全部利息一开始是不计算在内的,第二种是是一开始就全部计息.　　所以如果不打算还款,是第一种合算,如果要提前还贷,还是第二种合算.　　　　我一直是这样理解的,请问高人对不对?
　　楼主,你去中国银行的网页上有提前还贷计算器,会算出你提前还贷可以省多少利息,不知道农行网上有没有?你可以去找找看,刚才我还去中国银行上面算了一下的
　　看晕了，记一下，反正我现在也提前还不起，
　　作者：wyjalex　回复日期：　20:08:34　
　　　　我也是在农行办按揭的,两种还款方式,一种是缩短年限,月还款不减.另一种是不缩短年限,但月供减少. 　　　　我这边好几个人都是选第二种,也就是楼主不希望的那种,好像这一种还款方式,全部利息一开始是不计算在内的,第二种是是一开始就全部计息.　　　　所以如果不打算还款,是第一种合算,如果要提前还贷,还是第二种合算.　　　　　　　　我一直是这样理解的,请问高人对不对?　　------------------------------------------------------------　　具体的计息方法我也不懂,我只是在网上搜的计息计算器,自己填上数据自动就计算出结果,真是和银行计算的结果是100%一致哦.这两天也有人问我在哪可以算,我在这里就把它贴出来,让需要的朋友可以真接用.　　.cn/283/.html　　　　这个也是我们在网上直接搜索来的,还有很多网站上都有,都差不多吧.　　
　　这玩艺就跟医生看病一样，是行业垄断的一种方式，明摆着骗钱还就是没辙~~社会的悲哀
　　utedhj
　　见了世面，长了见识……
　　作者：爱笑土狼　回复日期：　11:24:41　
　　　　现在通货膨胀这么厉害，怎么还有人会想去提前还贷哦，笨死了，多的钱随便拿去买基金放20年也盈利啊，真的受不了，这么笨，想想10年前的10w块现在去还多轻松啊！默有看见各个国家都喜欢发行国债吗？为什么呢？就因为过几年通货膨胀一下，还钱容易啊！　　------------------------------------------------------------　　这位同学还真幽默。有谁能保证基金肯定就能赚？通货膨胀倒是个事实，不过照你的说法，银行的钱是膨胀了，难不成你手中的钱留着就不膨了？　　手里头有闲钱拿去还贷本就是一种理财思路，至少比存银行强几倍。把钱放到基金里而不是去还贷，和把房产抵押了去买基金完全等同。这两种投资思路不一样，风险差距天远。　　到股市狂跌，基金赎回困难的时候，说不准你就得羡慕这些提前还贷的人的英明了。
　　楼主有道理!
　　如果是银行工作人员态度不好你就录音下来，如果是银行有问题，你就把整个过程都录下来。然后让天下的人都知道！！！ 　　公众的压力才是无穷的！　　　　另外，虽然存贷款利率不断提高，提前还贷的做法是好处不多的！　　如果你有钱还贷，还不如拿这些钱再去买一套房子，或者去买股票，如果感觉这些风险大，就去买基金，一年后赚的钱肯定比银行的利息多的多。 现在通货膨胀基本已经出现，这是政府逼迫我们去投资，不然你的钱就贬值！！！
　　BS垃圾银行
　　银行都这样，无奈呀！
　　作者：iblessgod　回复日期：　0:46:53　
　　　　这位同学还真幽默。有谁能保证基金肯定就能赚？通货膨胀倒是个事实，不过照你的说法，银行的钱是膨胀了，难不成你手中的钱留着就不膨了？　　　　手里头有闲钱拿去还贷本就是一种理财思路，至少比存银行强几倍。把钱放到基金里而不是去还贷，和把房产抵押了去买基金完全等同。这两种投资思路不一样，风险差距天远。　　　　到股市狂跌，基金赎回困难的时候，说不准你就得羡慕这些提前还贷的人的英明了。　　　　============================================================　　拜托iblessgod同学！楼主现在是提前还贷，最少也在15年以上吧！也就是说楼主至少15年不需要动用这笔钱！如果是2、3年，偶不敢说基金一定赚，不过15年嘛，倒是可以和你打赌的！最差的话也可以在15年之内的某一个牛市时候把基金赎回，肯定比这个提前还贷好多了，再说现在不正是牛市吗？最差也先把资金拿去买基金投资啊，别人还贷款买基金呢！　　有闲钱拿去还贷是在默有任何投资途径的前提下才采取的一种方法，现在投资途径这么多，不是浪费是什么？
　　嗯，漏看楼主说是10年期限了，不过偶想中国经济再高速增长10年应该默有什么问题吧，长远看还是会比提前还贷好，偶一个同事不懂理财，去年刚提前还贷10w，今年后悔的不得了，说早知道基金是怎么个回事的话就好了，现在想买基金却默有资金。
　　楼主和我开始想的一样　　一般来说大家都认为,等本还款,开始压力大,后来压力小,而且利息少很多,划算,　　可是别忘记了,　　银行愿意贷款给你,你就是老大啊.　　给你钱花你还不好么?　　当然如果你只是存银行当然是提前还贷好啊,　　那你如果第二天就还贷不是以后都不用利息了啊 　　中国经济在发展,除非发生经济危机,不然贷款总是划算的.　　也许10年后的1千元只是相当于现在的300元了,　　好比10年前的1千元相当于现在的2000元一样..
　　亚都空气净化器、亚都加湿器、亚都装修卫士，朋友在淘宝上开的商铺，***厂家直销的***，大家都去看看上面的产品，　　价格比商场便宜很多！/
　　三分……
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　　小丫，你的问题最终得到解决了吗？　　我在中行贷的款，和你一样提前还了部分房款，在要求缩短年限方面遇到的情况如出一辙。我就不明白，如果上级银行规定不可以缩短年限的话，银行在我们提前还款时为什么不明确说明？无论你强调多少遍要缩短年限，他们还是同意后不办理，为什么呢？　　我看这里也有几个银行的朋友，你们能帮忙说明下吗？
　　作者：纯粹的蓝　回复日期：　11:19:56　
　　　　小丫，你的问题最终得到解决了吗？　　　　我在中行贷的款，和你一样提前还了部分房款，在要求缩短年限方面遇到的情况如出一辙。我就不明白，如果上级银行规定不可以缩短年限的话，银行在我们提前还款时为什么不明确说明？无论你强调多少遍要缩短年限，他们还是同意后不办理，为什么呢？　　　　我看这里也有几个银行的朋友，你们能帮忙说明下吗？　　　　------------------------------------------------------------　　现在是银行已经帮我在机子里从这个月调整了，月供基本不变，贷款年限从2017从缩短到2012年，但是具体修改是否成功还要看这个月的还款日后才能知道。
　　银行按揭是满足客户提前消费的信贷方式（当然，银行本身也得羸利），同时对开发商而言也促进其房子销售，本质上三方各取所需。由于对公信贷（法人贷款诸多因素使银行坏帐大面积增加，故而现在各商业银行争相将法人贷款转向个人信贷，无可厚非。）　　个人贷款一个特点是（相较于公司/法人而言）对象千差万别，个人一般不做帐（但银行目前笨蛋的地方是对个人贷款也完全参照公司业务，使该贷款在程序上繁琐并增加了客户借款成本），另一特点是量大。如果按公司业务来管理，肯定增加了管理成本。而提前还款在于它增加了客户经理的工作量，俗话说与人方便自己方便，我一般在与客户签借款合同时都提请他们认真仔细阅读合同条款，但遗憾的是，没有一人阅读过，而往往在最后出现对条款认识不一致时才有异议，对银行而言，很不公平。比如楼主，当你的收入增加时或银行利率调高时要求提前还款或缩短还款期（缩短还款期当然会增加每月还款额），这就会让银行发生一笔业务，并在客观上增加业务量而银行预期收益减少（你当时为啥不那么理性？）　　我是农行个贷客户经理（信贷员），管理了近400余户个贷，总的感觉是客户对银行运行机制基本不了解，这里既有银行自我宣传不够的因素也有银行行政化管理体制因素。（基层员工与管理一线方方面面的脱节）　　对于善于和银行打交道的人而言，他们基本是善于做生意的。银行贷款利率加上借贷成本如果高于他们的生意时，他们都乐于借款，反之亦然。　　利率上调或下调是央行的事，各专业银行只能执行（利率浮动权限极有限）　　最后需说明的是，银行计算利息方式绝无错误，客户应当根据自己的还贷能力进行理性分析；举个简单的例子：假如1月1日你借款10万元，分三次分别以6万（8月1日）/3万（10月1日）/1万（12月1日）在一年内清偿，这和你每月连本带利逐月清偿（等额本息还款法）以及到期一次性连本带息清偿，利息负担绝对不一样。　　
　　“银行贷款利率加上借贷成本如果高于他们的生意时，他们都乐于借款，反之亦然。”不好意思，打错了，更正为“银行贷款利率加上借贷成本如果高于他们的生意时，他们都不会借款，反之亦然。”
　　银行的一帮垃圾，连系统都不会使用，搞什么搞！　　利息也不会算，真他妈的是混饭吃的！
　　现在贷款都是分三种年限的，　　　　一至三年（含） 7.47 　　三至五年（含） 7.65 　　五年以上 7.83 　　　　那假如说我一开始选择贷款7年，那就是按照7.83再还，　　　　那如果我提前换了一部分贷款，我把年限缩短到了4年，　　　　那是不是就应该按照7.65来执行捏？　　　　那如果我缩短到了2年，那是不是应该按照7.47来执行捏？　　　　 　　还有正常还贷情况夏，如果是一开始选择的是7年贷款，在正常还款2年以后，贷款年限也变成了只需要还贷5年，那是不是应该按照三至五年（含） 7.65 这个利率执行捏？　　　　还是银行不管你还了多少年，只要你签合同一开始选择的是5年以上贷款，银行就始终是按照五年以上 7.83 这个利率来执行捏？
　　　　　　作者：风提案　回复日期：　21:42:34　
　　　　现在贷款都是分三种年限的，　　　　　　　　一至三年（含） 7.47 　　　　三至五年（含） 7.65 　　　　五年以上 7.83 　　　　　　　　那假如说我一开始选择贷款7年，那就是按照7.83再还，　　　　　　　　那如果我提前换了一部分贷款，我把年限缩短到了4年，　　　　　　　　那是不是就应该按照7.65来执行捏？　　　　　　　　那如果我缩短到了2年，那是不是应该按照7.47来执行捏？　　　　　　　　 　　　　还有正常还贷情况夏，如果是一开始选择的是7年贷款，在正常还款2年以后，贷款年限也变成了只需要还贷5年，那是不是应该按照三至五年（含） 7.65 这个利率执行捏？　　　　　　　　还是银行不管你还了多少年，只要你签合同一开始选择的是5年以上贷款，银行就始终是按照五年以上 7.83 这个利率来执行捏？　　　　 把银行的贷款合同仔细读一遍,以上的问题都解决了.
　　我是建行贷的，2个月前提前还了10万，还有不到5万，后来专门去问他们的主管，他们解释的是不改的话仅多几百元的差额，所以也就没当回屎。
　　我是建行贷的，2个月前提前还了10万，还有不到5万，后来专门去问他们的主管，他们解释的是不改的话仅多几百元的差额，所以也就没当回屎。　　　　--------------------------------------------------------　　你上网算一下就知道了,如果快到期了也许相差是不大,但是我们是刚贷的,相差是两三万,你说我能让吗?
　　作者：风提案　回复日期：　21:42:34　　　还是银行不管你还了多少年，只要你签合同一开始选择的是5年以上贷款，银行就始终是按照五年以上 7.83 这个利率来执行捏？　　------------------------------------------------------　　是的,你再缩短年限,贷款利率是不按新的年限调整的.
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