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近年来，部分企事业单位（甲方）由于资金不足，往往以提供土地使用权与投资方（乙方）合作建房，并约定以“以物易物”的方式分配房屋。有的人认为，在这一交换过程中，甲方以地换房和乙方以房换地的应税营业额不好确定，有关文件也没有明确征税对象和如何计算其营业额。有的人认为，乙方交换给甲方的房屋要按市场商品房销售价确定其应税营业额。笔者认为，在房、地交换过程中，甲方用于交换的是部分土地使用权，而乙方用于交换的是部分房屋所有权，甲方以地换房的应税营业额，应是其用于交换的土地价格，而乙方则是用于交换的房屋价格，即用于交换的房屋综合建筑成本（或称投资额），并作为乙方销售不动产的应税营业额，不应按商品房销售价确定。
& & 上述应税营业额的确定，要弄清两个问题：一是按国税函发［号文件关于《营业税问题解答》第十七条第一种方式中的第一种情况的规定，“以物易物”合作建房交换的标的是甲方的部分土地和乙方的部分房屋，双方不通过货币结算取得的仅仅是部分所有权的土地和房屋，即甲方在自己的土地上分得了乙方建造的房屋，取得了该房屋的所有权，而乙方在甲方的土地上建房分得的房屋，取得的是该部分房屋的土地使用权。在这一交换过程中，对甲、乙双方征税的对象应该是交换的标的，而不是甲方含房屋的土地和乙方含土地的房屋。二是甲方转让给乙方的是部分土地使用权，其应税营业额是该土地的价格；乙方转让给甲方的是部分房屋，其应税营业额是乙方支付的综合建筑成本（或称投资额）分摊的部分。甲、乙双方从理论和实际上说，属等价交换，甲方以地换房的土地价格与乙方以房换地的房屋价格应相一致。如果对乙方以房换地的房屋按商品房市场销售价征税，就包含了甲方未转让的土地价格；甲方以地换房的土地价格，也包含了乙方的房屋建筑成本（或称投资额），这显然不符合上述文件的精神。所以，在这一交换过程中，乙方的计税营业额，应是其用于交换的房屋综合建筑成本（或称投资额）。至于这一交换过程，甲、乙双方应税营业额大小的认定，如纳税人申报的价格明显偏低而无正当理由的，税务机关有权按《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定其应税营业额，即核定乙方用于交换房屋的建筑成本（或称投资额）和甲方用于交换的土地价格。至于同一占地面积上建造结构规模相同的房屋。在不同的地段，甲方用于交换的部分土地使用权的税负应是一致的。如在土地价格偏高的地段，甲方约定分得的房屋多，乙方用于交换的房屋也就多，那么，乙方建筑成本（或称投资额）分摊的部分就会增加，其税额相应也会增加。根据甲、乙双方等价交换的原则，甲方用于交换的土地税额也同时增加，不会出现税负不公的现象。
& & 甲、乙双方分得的房屋分别对外进行销售时，则又发生了销售不动产的行为，应分别对其销售收入按“销售不动产”税目征收营业税。
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