广州城中村改造的思路、模式与对策研究
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广州城中村改造的思路、模式与对策研究
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3秒自动关闭窗口广州城中村拆迁
广州城中村拆迁
广州市天河区即将拆迁那四个城中村
不区分大小写匿名
天河共有8个要拆迁：
天河：猎德、冼村、石东、林和、石牌、棠下、棠东、小新塘
　　萧岗村
　　“如果每平方米补1万元，欢迎立即拆！”
　　萧岗村位于热闹的新市墟。村民告诉记者，以前村在新市墟入口有一个牌坊，后来因为入口狭窄且车流较多而拆了。萧岗村的变化还不仅仅在于拆旧牌坊，在街道两旁建着密密麻麻的“握手楼”，回南天气下地上更是湿且脏。
　　村民汤先生与几名同姓族亲站在街角兜揽他们家里的出租屋，每逢有年轻人经过，他们就拿着“有房出租”的牌子向其推销，出租屋的月租收入是他们的主要收入之一。汤先生说，他们一般会把房子建到六层，一层自己住，其他则出租。他生了3个儿子，大家住在同一栋楼里。汤先生早年在村里还建了几栋房子，如今月租也有几千元。汤先生是白云山制药厂的退休工人，有退休金也有月租收入。
　　村民看法：在与记者谈话期间，这群汤先生尚未得知村里的拆迁方案，他们更关心超标的面积如何补。村里建有四五栋楼出租的人不少，以单层20平方米的6层宅基地房计算，一栋楼就120平方米，四五栋楼就要五六百平方米。他们笑说，“若每平方米补1万元，欢迎政府立即来拆。”对于村子即将要拆，他们没有留恋，因为周边环境太差，能上楼最好上楼，当然拆不拆全在于政府与他们谈的条件。
　　
　　杨箕村
　　“没房子出租赚钱，我们靠什么生活？”
　　从杨箕地铁站出来走进杨箕村，最让人难以忍受的是天气一热河涌散发出的异味。河涌两边分别是近10年来新建的商品住宅和杨箕村中破烂的红砖房，一涌两岸景致各异，可以说是广州市区所有城中村与繁华都市格格不入的鲜明写照。和其他城中村一样，杨箕村的街头巷尾也贴满了租房宣传，单间月租200~450元，三房700~800 元，远比同地段的小区房和房改房便宜很多。“靓女，租房吗？”和几个月前记者到杨箕村时不同的是，这次招呼记者租房的声音明显增加。
　　黄姨和另外两个村民都是长期靠出租房为生的杨箕村村民，和许多不愿多谈的村民相比，黄姨她们还算敢说的，“国家没给我们买社保买医保，没房子出租赚钱我们靠什么啊。”黄姨告诉记者，他们一家六口都住在40多平方米的房子，其余两层房子都租了给别人，“现在收益马马虎虎啦，够养家就好。”但对于具体有多少房间出租，收入多少，黄姨一概不肯说。
　　村民看法：李叔则是另一个对拆迁持抵触情绪的村民。“说是可以回迁，万一我们的房子被拆，回迁房又是烂尾的，我们岂不是无家可归？”旁边小士多的陈姨也附和：“外面都说我们有多少多少分红，其实哪有那么多啊。有钱的当然搬出去了，没钱的就只能在这待着。”
　　现在还在杨箕村里的原村民已不多，而且多是上了年纪的。狭窄阴暗的巷子里，住的大多数是外地人。
　　林和村
　　拆迁传闻令租价跌得厉害
　　林和东路上竖着一个大牌坊，上书“林和村”。村里环境相对较好，中间有一个大水塘，伴随满地的落叶，也颇有一番风情。围绕着水塘边，有很多阿姨坐在路边，身旁都竖着一个个房屋出租的牌子。记者走近仔细一看，上面差不多都写着“一房一厅带卫生间500~700元，两房一厅650~900元，三房一厅800~1100元”。记者上前询问，发现竟然还有中介加入。某中介人员表示，看房5元，成功交易交50元成交交易费。
　　记者以租客身份探访了三间出租屋，采光很弱，面积在30~40平方米左右，租金都在700元以内。房东阿姨表示，“以前我都是租900元的，现在便宜给你700元啦。”
　　记者问：林和村要拆了，知道吗？阿姨说：“我结婚时就说要拆，现在我女儿都20多岁了，都还没拆。”
　　村民看法：林和村人大多和他们的孩子居住在一起。他们都表示“我当然愿意回迁啦”。至于拆迁补偿问题，得到的说法五花八门。拆迁补偿会有一部分给村民在外租房子，改造完成后让村民回迁，而大多数村民都愿意回迁。补偿面积是按一比一补够面积，多出的部分按市场价交款。但也有人表示，补偿最多只补偿到四楼的，四楼以上建的就都不算面积了。
　　棠下村
　　多数村民租客尚未知情
　　元宵节当天下午记者来到棠下村。位于棠景商业步行街旁的广场上摆开几十围，晚上这里将举行棠下村颜氏宗亲的元宵庆祝宴会，广场旁是颜氏祠堂所在地。记者在棠下村采访拍照期间，棠下村醒狮队沿着村道巡游，街上洋溢着一派节日气氛，但街上来往的几乎全部是外来年轻人。不过，对于“拆到埋身”的城中村改造，知情权缺失对屋主与租客来说是一致的。
　　来自北方的张氏伉俪也带着孩子来晒元宵节的太阳。张先生不知道他所住的棠下村即将被拆，他说这里若拆掉，他会搬到更远的新市附近。他们住的是位于6楼的单间，不到20平方米月租200多元，他们骄傲地向记者介绍，他们住在6楼单间有阳台，有阳光！
　　村民看法：棠下村村民颜先生对据称已“正在动拆”的改造毫不知情，他说多年前曾说过每平方米补1000元，他已记不清是哪年的事情，总之说拆又未拆，一直等到现在。颜先生背部受过伤，领有残疾人证。村里几年前集资兴建了农民自建房，他也出钱要了一套三房单位，他向记者强调“不是村里分的，是大家出钱买水泥砂石一起建的”。由于家境不好，他自己住上了集资兴建的电梯楼，老屋却无钱加建，至今依然是石棉瓦面的单层平房，出租收入微薄。
　　三元里村
　　“补多少？看齐金桂园啦”
　　三元里村沿街的部分，已经全部成了皮具专业市场，来往如鲫的人们，没有一个是本地人。走进三元里村，大道上显得干净整洁，几乎让人认不出是城中村，仿佛是个现代化小乡村，显得生机勃勃。从同样贴满大街小巷的租房宣传单来看，三元里村的房价一定也不低于杨箕村，傍着皮具市场果然好做生意。
　　然而，走进大路旁的巷子中，城中村最让人诟病的一面也显露了出来——一线天、握手楼、蜘蛛网一般的电线和污水横流、阴暗潮湿的窄街。
　　村民看法：终于发现一家廉价家具店的老板是本地村民，她年龄约40岁，并不愿多谈对将被拆迁的看法，“没听说要拆啊。肯定不愿意拆，再多钱也不愿意，我家的房子都有70多年了，房契还是民国时代的呢。我们祖祖辈辈住在这里，哪能说拆就拆。”当记者问补多少才愿意拆时，老板并没有直接回答，“你看看周围金桂园的二手房卖到多少钱，再来问问我们愿意多少钱补偿吧。我们这里配套齐全，交通方便，怎么补偿也不能太低了吧。”可见，补偿标准不够高，仍然难以打动村民的心。
　　冼村
　　村民抱怨临迁费太低
　　“我要房子，不想要钱”，周日中午，在冼村村委门口嗑着瓜子一边跟人聊天一边看孩子的冼女士对记者表示。她所说的“要房子不要钱”，指的是冼村改造拆迁补偿方案中的临迁费。据她介绍，冼村拆迁重建期间，村民的临迁费标准是住宅每月25元/m2，商铺每月60元/m2。“我家就几十平方米，这么点钱连租房都不够用。”
　　村民看法：据冼女士表示，冼村很多村民都不愿意拆迁，除了是临迁费标准较低外，更是担心拆迁后的生活着落问题。“现在很多人是靠房子吃饭，拆了以后怎么办？”旁边一位阿姨说。当记者表示，按照“拆一补一”的标准，很多人应该能拿到好几套房，到时不是照样可以出租么？这位阿姨表示并没有这么简单。据她介绍，村里的确有房子比较大的人能补偿多点，但是基本上都是一个大家族的，分摊下来也没多少。“而且要那么多房子干吗，还要交管理费，房子多一个月管理费都要好几千呢。”冼女士也表示，以后都是高楼大厦了，房子没现在这么好出租，更重要的是那些商铺的收入以后都没了。因此很多村民连补偿安置方案都没去领，“领的时候要签字，我才不愿意签字呢。”
　　拆迁的消息令冼村的出租屋租金也大幅降低。一位阿伯表示，以前一间屋租金能有500元，现在300元都难出租。
　　猎德村
　　新房快建好 盼着住豪宅
　　上周日元宵节，也是猎德村新祠堂落成一周年的日子，祠堂门口摆满了聚餐用的圆桌，来来往往的村民正在为晚上的庆典做准备。“拆迁？我们早拆完了，现在就等着入住新屋呢”，其中一位老伯向记者表示。说起拆迁，这位老伯并不愿多谈。“拆都拆完了，新房子都要建好了，大家都想着早点能搬进去。”据他介绍，原来村里说今年春节能入住的，现在的说法是亚运前能搬进新居。
　　三年前，猎德开始拆迁改造，从此也拉开了广州城中村改造的序幕。由于猎德村开创了一条卖地融资的路子，猎德村改造也一直被视为广州城中村改造的典范。如今，猎德村改造已进入尾声。在猎德大桥东面的安置区，近40栋安置房已经拔地而起。
　　村民看法：“说是搬进那边后，这里也要全部拆了”，目前住在桥西临时安置区的李先生对记者表示。其实当初猎德村也并没有全部拆除，在猎德桥西南还保留了一片老房子，主要安置拆迁后的老人和有病人的家庭。“我们村拆迁安置、补偿都是前几年就定好了的，也没什么好说的了。可惜的就是老房子都拆没了，以前的氛围都没了”，李先生惋惜地说道。谈起以后的生活，他则既期待又担心。“新房子毕竟住得舒服些，干净也安全，但是以后房子能有多少拿来出租，心里就没底了。”
　　据他介绍，以前的房子自己住一层，出租三层，每月租金收入3000多元。现在补偿了200多平方米的新房，除了自己住，剩下的用来出租，不知道能不能达到以前的水平。
　　小新塘村
　　位置很偏 进度很慢
　　亚运会前改造的天河4个城中村中，小新塘村是位置最偏的。该村位于广州东部，村子南面就是亚运场馆广东奥林匹克中心体育馆。而且在天河即将改造的4村中，小新塘村改造进度是最慢的。此前新塘街也组织新塘村改制公司和新塘农工商联合公司等单位召开了城中村改造动员大会。不过据记者了解，目前小新塘村只完成了基本的土地测量工作，改造面积约4万平方米、2700栋楼房。
　　村民看法：当年不少村民并不看好今年能完成改造工作。首先是小新塘村远离市区，土地价值没有猎德、冼村、林和村那么高，所以相应的拆迁补偿可能较低，村民未必能接受。其次则是时间紧迫。据悉，原先按照时间表，新塘村将在今年6月前完成拆迁任务。现在则是要求尽量在亚运前拆迁，由于补偿方案、改造方案等目前均未公布，因此要在亚运前完成拆迁工作难度较大。
　　琶洲村
　　6月前要拆完
　　看保利如何啃硬骨头
　　琶洲村位于海珠区琶洲新港东路，在琶洲会展商圈的东侧。记者来到琶洲村，村里的内部环境尚算干净、整洁。沿路都贴着“有房屋出租，请打××电话”的“牛皮癣”。记者询问得知很多村民房东早已不住在村里，居住的大都是租客。
　　记者上前询问发现，一房一厅月租约300元，和市中心的城中村相比，这个价格更便宜些。现在还出现了很多家日租型的住宿点，每晚30元。记者碰到一位日租型房屋的房主陈小姐，询问：“能住多久？是否要拆迁？”她相当谨慎地表示：“你们住就是了，拆迁的事问那么多干吗。”
　　深入琶洲村内，记者还发现一个有趣的现象，在村里有不少“违章抢建不得人心，抢建拆迁没有补偿”的大型标语。众所周知，保利地产于去年拿下琶洲村改造项目，根据相关要求，保利地产要在2010年6月底前完成琶洲村全面改造拆迁工作。复建安置住宅房屋应当于2011年12月底前完成主体施工，2012年6月底前完成住宅房屋回迁安置。而记者从保利地产相关人员处获悉，目前这项工程进度不详，很有可能要在集团公司下成立专门的项目公司来主抓琶洲村改造。
　　村民看法：住在东村、在西村经营一水果摊位的黎小姐表示，目前对于拆迁补偿、暂时租住地以及是否回迁、如何回迁等问题，村里面都没有通知。正在打扫卫生的阿叔告诉记者，村民们都愿意回迁，但具体的补偿费用还在洽谈中，目前还没有落实。
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广东领域专家主办：中共广州市委宣传部
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网上广州广州要闻
“金融风暴将我吹回城中村”
日 09:59:28来源: 广州日报
朴圣彬在去中大轻纺城的路上。
　　“最少是2600元一个月，价钱不能再低了!”昨日中午记者见到朴圣彬时，他提着一个黑色塑料袋，正在打电话与人讨价还价。
　　不到30岁的朴圣彬是朝鲜族人，精明干练，在广州已经待了4年多了，专门从事对韩国的服装出口贸易生意，他的公司除了接订单、做贴牌之外，也拥有自己的服装品牌“JZY”。不过朴圣彬刚才却不在谈服装生意，而是正忙着把他那套珠江边上的住宅租出去，“一个人住三室一厅太浪费了，租出去缓解一下金融危机。”
　　文/图记者李立志
　　早上9时，住在滨江东路下渡村旁边一个名为“潇雅轩”公寓的朴圣彬，起床的第一件事就是打开电脑看外汇牌价，“今天的美元汇率又降低了。”这意味着手中的钱袋又瘪了一点，朴圣彬懊恼地走进洗手间开始洗洗漱漱，随便抓起一件衣服就出了门。
　　不到30岁的朴圣彬是朝鲜族人，精明干练，在广州待了4年多，专门从事对韩国的服装出口贸易生意，他的公司除了接订单、做贴牌之外，也拥有自己的服装品牌“JZY”，好歹也是一个老板，但现在朴圣彬却潇洒不起来。
　　当务之急是缩减开支
　　上午朴圣彬在中大国际轻纺城转了一圈，去买一种布料与其他一些东西，要在几天之内按韩国客户的要求，做好一件服装样品，以便与其能顺利签单；下午则要赶到番禺洛溪新城的一家工厂送样板。而这一切在两个月前，都是公司员工的工作，不过现在他的公司只剩下他一个人了。
　　中午与记者见面时，他还忙着另一件业务：租房。他要把原来他那套珠江边上的住宅租出去。“美国的金融风暴对于我们做外贸小生意的人来说，影响实在太大了，1万韩元昨天还能换60元人民币，今天就只能换40元人民币了，一转眼就把所有的利润都吞进去了。”朴圣彬比方着说，“裁员、换房都是因为要压缩开支应对这场金融危机。”
　　手中订单减少三分之二
　　朴圣彬的最主要的危机感来自于手中掌握订单，“样板定下来之后，但客户的订货量大约只有300件，最多不会超过500件，每件赚5元的加工费，这个单只能赚这么多了。”
　　朴圣彬说，去年或者再早一点时间，每年加工的订单能达到20万~30万件，“那时候客户发过来服装的样品，一个款式的量如果没有千件以上，我基本不接这样的订单。”但今年每款衣服的订量很少有超过1000件的，一般就是200~300件，最少的甚至有三五十件的，利润太小了。那时一年的业务量超过了100多万元人民币，但今年估计不到30万元。“我有好些朋友今年的业务量都不超过10万元。”
　　这个最多只有500件的订单目前是朴圣彬手中唯一的生意。“主要是维持与客户的往来联系，这层关系很重要，生意好时你与客户打得火热，生意不好就不理人，那是做不长的。”朴圣彬期望用这种联系支撑他渡过目前这场“危机”，患难见真情，以后客户就会将大生意放心地交给他做了。
　　公司如今剩下“孤家一人”
　　从年初开始，朴圣彬已经感觉金融危机的影响了。“原来在广州的韩国人至少有两万多人，与我常联系的至少有十几家客户，到现只有两家还保持联系，其余的都回到韩国去了。”
　　而直接感受到“风暴”来临是两个月前。在生意最好的2007年，朴圣彬的公司招聘有5名员工，5个人忙得团团转，不过两个月前，朴圣彬把公司5名员工陆陆续续解散了，因为手中的订单实在太小了，没有办法养活这么多人，如今公司只有朴圣彬一个人在苦苦支撑，不能开源，那只有节流了。
　　也有非常大的单，朴圣彬告诉记者，也有客户一下子订几十万件的。“要是往年肯定会接下来，但今年却不敢接了，因为风险太大，很多外国公司说破产就破产，而他们事前只会付三成的订金，一旦破产损失就会由你承担了。”
　　朴圣彬告诉记者，现在工厂为了降低风险，已经把订金提高到了35%至40%，并且不包料，以往材料都是由工厂垫付的，这无疑是“雪上加霜”。
　　不赚钱也要维持生意
　　裁掉了公司的员工之后，朴圣彬下一步压缩开支的计划就是搬离他滨江东路蓝色康园的“豪宅”，并将其租出去，以缓解自己的“财政赤字”。
　　10月中旬，朴圣彬在滨江东路下渡村旁边一个名为“潇雅轩”的公寓重新租了一个面积约为10平方米的单间住了下来，一个月的租金不到1000元。“我一个人住足够了，公寓在城中村的边上，环境还可以，设施也齐全，原来的房子租金差不多要3000元，现在一个月能省近2000元还挺合算的。”朴圣彬对记者说。之所以选择这个地方，是因为这里离中大国际轻纺城很近，做服装生意的离不开服装面料、纽扣等各种辅料。“需要这些材料时，有时走路过去也行。”
　　不过在几个月之前，朴圣彬对中大国际轻纺城还不算太熟悉。很多时候都是叫员工去买各种面料，设计好服装样板之后，自己打电话与有业务往来的服装加工厂联系好之后，让员工去处理相关事宜，多数时间主要联系客户，但现在这一切都是朴圣彬亲自去做了。
　　不过朴圣彬倒也没有完全灰心丧气，下一步，朴圣彬准备找一个稍微体面的地方，弄一个服装设计室，“只要坚持一段时间，即使不赚钱也要将生意维持着，这可是东山再起的资本。”对朴圣彬而言，此举是开始准备存粮过冬了。
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