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那些仍有开发投资前景的3、4线城市,有你的家乡吗?
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经过2010年房地产市场调控，特别是一二线城市限购令的退出，大批房企、资金、投资性需求开始想三四线城市集结。然而，目前多数三四线城市尚缺乏长期支撑其市场规模的经济基础和高收入群体的购房需求，供应过剩的矛盾也日益显现，开发商欠债“跑路”、“鬼城”、“烂尾楼”等现象时有发生。随着一二线城市政策逐步放开，各大房企又开始回归一二线城市。然而，一方面，一二线城市市场空间已相对有限，另一方面，激烈的竞争也非中小房企所能承受之重。同时，随着新型城镇化、京津翼一体化、一带一路等利好出台，部分三四线城市或可为中小房企提供开发机会。 中山等20城市房地产市场潜力较大，且分处起步期和发展期 本专题以249个三、四线城市为研究样本，根据房地产经济学市场供求的基本原理，考量市场需求、市场供求、购买力和外部因素等四个方面，利用AMOS软件进行检验和确定城市房地产投资前景评价指标体系，运用SPSS因子分析等方法，对城市房地产市场投资前景进行量化研究。 从我们的测算结果来看，249个三、四线城市中，中山等20个城市房地产市场发展前景综合得分位居前20名。从经济规模、人口导入能力、基础设施投资、教育费用支出等软硬件环境、居民储蓄和收入水平，以及商品住宅量价水平等等指标情况来看，20个城市均明显好于三四线平均水平。 依据现代经济学理论，行业的发展一般会历经起步、发展、成熟、衰落四大阶段。结合实际情况分析，我们认为进入研究范围的这20座城市均处于起步和发展阶段。我们从市场规模扩张速度和成交活跃度出发，选用销售面积增速和人均购房面积这两个指标进行分类。分类结果显示，台州、金华、淮南、汕头、邯郸、岳阳、淄博、唐山等8市市场成交活跃度较低，且行业规模增长较慢，仍处于房地产市场起步阶段，而威海、中山、包头等12市，或是成交活跃度较高、或是市场规模已经进入扩张阶段，行业已经出现了比较明显的上升势头，房地产行业已进入发展期。 起步期市场活跃，规模小，进入壁垒不高，发展期则反之 从8个起步期城市来看，其市场活跃度低，规模小、进入壁垒不高：其人均购房面积水平均较低，除唐山较接近1平方米以外，其他城市均远低于1平方米；其次，其市场规模的增长速度均较低；再次，起步期城市市场规模明显较小；最后，起步期城市，市场竞争程度相对较弱，其中甚至不乏房地产市场“处女地”，开发企业的进入壁垒较低。 从12个发展期城市来看，其市场活跃度高、规模增速快、进入壁垒相对较高：从中山、株洲、泉州等12个发展期城市来看，其人均销售面积多数在1平方米以上，中山、威海等甚至分别高达2.4平方米和3平方米，远高于全国平均水平和三、四线城市平均水平；同时，发展期城市其房地产市场规模增速也相对较高；而就其市场规模来看，体量也相对较大；但是，就市场竞争环境来看，企业竞争相对激烈，12个城市不仅均有top50企业入驻，其他企业进入壁垒相对较高。 8个起步期城市中，唐山和金华未来市场空间较大 决定一个城市商品房成交增量的指标主要来自于经济体量、新城建设、市政（道路）建设升级、货币供给等四个方面。据此，我们对上述8市进行对比，以期在这四类典型特征指标上，找到更加值得期待的城市。 从经济角度来看，唐山、淄博已达省会城市水平，或存需求瓶颈；而从新城建设推动角度来看，唐山、邯郸仍有城市扩张机会；从市政建设角度来看，金华万人拆迁将催生大量改善性需求；从金融环境宽松程度来看，台州、金华金融市场更为活跃。 综合来看，8个起步期城市中，唐山和金华二市近期楼市发展空间较大。唐山优势在于经济总量较大，城市扩张速度较快，城市新城的投资机会相对较多，并且值得关注的是，在唐山与北京接壤的区域，得益于北京的需求外溢，也会为楼市持续导入更多的置业需求;而金华的优势则是在于金融市场相对活跃以及市政建设的推动，近期可能会有更多的本地化改善性需求释放，在二七区1.7万人旧改完成后，板块的区域价值提升、以及拆迁户的回迁再置业需求均值得期待。 12个发展期城市中，泉州、保定和湖州值得关注 为了进一步分析这些发展期城市房地产市场的投资价值，首先，我们从供应的角度，通过土地消化周期来判断城市未来商品房供应水平，将12个发展期城市城市分为2类，再从需求的角度，来判断其未来潜在需求规模，以期挖掘出其中房地产市场投资价值较大的城市。 在房地产行业正处发展期的12个城市中，泉州等7个土地储备量相对较低，未来商品房供应或也将在较低水平。从需求的角度来看，泉州、中山和包头等三个城市人口导入能力相对较强、GDP、居民收入水平也相对较高，但中山和包头人均销售面积已处于较高水平，房地产市场可能已相对饱和，因而泉州房地产市场投资价值相对较高。其他四个城市人口导入能力较弱，居民收入水平也相对较低，未来恐难城市支撑一定房地产市场规模的基础。 而威海等5个城市土地储备相对较高，以目前的商品房市场规模来看，未来或存在供过于求的风险。但是保定和湖州土地消化周期仅是略高于1.5的安全线，而其支撑未来房地产市场需求增长的人口和经济规模均能以较快的速度增长，未来的去化压力不大，而且可能尚有进一步发展的空间，值得企业高度关注。而其余三个城市或因土地储备量过高，或后期需求不足，未来房地产市场走势尚需长期观察。 综合以上，20个房地产市场发展潜力较大的三、四线城市中，唐山、金华、泉州、保定和湖州5个城市未来的需求增长或较为强劲，市场供应水平相对较低，值得企业高度关注。 文/克而瑞研究中心杨科伟、余仁花、马千里、江怡珊、陶媛
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(), All rights reserved 京ICP备号-12华西都市报―三线城市商业地产更具投资潜力
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第0d24版：城市读本
日期：[日]
-- 城市读本 --
版次:[d24]
三线城市商业地产更具投资潜力
读本记者专访泸州益佳房地产开发有限公司副总经理张毅
　　泸州益佳房地产开发有限公司副总经理张毅。
重庆解放碑商圈夜景。
重庆解放碑商圈。
佳乐世纪城效果图。（受访者供图）
　　　　“在北京、上海、重庆等一二线城市，集中式的商业成为了主流，随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向 二三线城市的产业转移，将会使二三线城市对于商业地产的需求大大增加。同时，县域经济的发展已成必然趋势，商业地产在三线城市将蕴含着巨大商机。”　　――张毅　　“随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移，将会使二三线城市对于商业地产的需求大大增加。”泸州益佳房地产开发有限公司副总经理张毅断言。　　11日，在重庆召开的“商业推动地产西南峰会”上，泸州佳乐世纪城作为西南片区具有代表性的商业地产，荣获“金坐标-西南最具投资价值商业地产项目”。日前，为更好地借鉴和吸取一二线城市的商业地产格局、配套管理等优势，泸州佳乐世纪城特别组织了项目考察组，到重庆的高端商务集中区进行了调研考察，华西城市读本记者获邀随行考察。　　就高端商业综合体的发展形势及佳乐世纪城的定位等问题，张毅接受了记者的专访。分析：城市化进程加快 二三线城市商业地产迎机遇　　近年来，大型综合购物中心迅速成为一二线城市商业零售市场的主力军，而传统的商业物业已经很难满足它们对硬件和软件的要求。在三线城市，商业地产也在不断的快速推进，融合传统流通业与地产业的商业地产企业应运而生。在一二线城市，高端商业综合体不仅凝聚了国际、国内上的龙头企业入驻，为投资创业者带来了更多机遇和发展空间，同时，高端商务综合体也将形成城市经济发展的核心竞争力。　　“在北京、上海、重庆等一二线城市，集中式的商业成为了主流，随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移，将会使二三线城市对于商业地产的需求大大增加。同时，县域经济的发展的已成必然趋势，商业地产在三线城市将蕴含着巨大商机，更具投资潜力。”张毅认为，商业地产在持续井喷，伴随着城市综合体的蓬勃发展，高端的商业综合体承载着区域城市之间的脉动作用。　　同时，川南的具有大规模的商业综合体较为缺乏，亟待高端商业综合体弥补这一空白，高端商务集中区也将作为城市经济发展的多级支撑点，提升城市核心竞争力。目标：学一线城市经验 打造川南片区的“陆家嘴”　　本报记者与泸州佳乐世纪城团队一起，分别到重庆渝中区解放碑商圈、英利国际金融中心、重庆大都会购物中心、重庆天地商业综合体、南坪商圈、江北嘴CBD等高端商务集中区进行了调研考察。　　以重庆解放碑为例，这里是重庆金融机构、世界500强、企业总部聚集最密集的地方，囊括了90%以上的国内驻渝金融机构等。该商圈入驻了浪琴、天梭、瑞皇名表等众多国际知名品牌。同时，该商圈集5星级酒店、高端名品、服饰、影院、电玩城、娱乐城、餐饮、大型超市等复合型购物中心，即使在晚上12点以后，仍人潮不停，商气和人气并旺。这些成熟商圈的商业配套和运作，给考察团队带来了很多启发。　　“目前，三线城市规划为CBD的区域基本上都是写字楼，住宅、购物、休闲区都不在附近，很少有项目可称之为综合体，高密度的城市中心区建筑群，应该体现其综合化和科技化，商业集中是必然趋势。”张毅介绍，佳乐世纪城作为西博会的重大招商签约项目，项目占地1856亩、总建筑面积约300万平方米，是集金融大厦、购物公园、商业步行街区、5A甲级写字楼、五星级酒店、主题公园、高品质住宅于一体的现代化城市综合体，项目具有得天独厚的区位、交通、资源优势，将打造成为川南片区的“陆家嘴”，带动增强城市经济辐射作用，助推泸州成为川滇黔渝结合部区域中心城市。对话泸州益佳房地产开发有限公司副总经理张毅：选泸州因泸州产业支撑强劲　　华西城市读本：很多公司做商业地产都会选择在一二线城市，贵公司为什么要在泸州开发如此大体量的商业综合体？　　张毅：泸州作为川南重要的经济发展城市，产业支撑强劲，经济总量超过千亿元，形成了以酒业、化工、能源、机械为支柱的产业。该项目的建设实施，对于奠定泸州作为川、滇、黔、渝地区又一枢纽中心城市地位，助推泸州从成渝经济圈城市群中脱颖而出，成为城市地产主导者的地位，提升泸州社会经济再上一个新台阶具有重要价值。　　华西城市读本：泸州佳乐世纪城的定位优势是什么？　　张毅：佳乐世纪城项目具有得天独厚的区位、交通、资源优势，项目周边的厦蓉高速、渝泸宜高速、成自泸赤高速纵横交错；项目配套的铁路、机场、港口通江达海，使得该项目能够辐射一小时经济圈内的包括宜宾、内江、自贡、永川、赤水等在内的九个地级市、三十八个县区，幅射人口达3000余万人。该项目通过发挥上述优势，打造精品城市力作，成为泸州秀美的新名片、都市旅游的新亮点，必将推进泸州跃升为一小时经济圈城市群中之翘楚，塑造川、滇、黔、渝四省交汇区域的新都会。　　华西城市读本：佳乐世纪城项目具有哪些投资价值？　　张毅：佳乐世纪城是集金融大厦、购物公园、商业步行街区、5A甲级写字楼、五星级酒店、主题公园、城市广场、高品质住宅于一体的泸州城市新中心。核心区将建设大型购物中心、大型商务会展中心、大型休闲娱乐中心等多项大型公建，与气势非凡的城市广场、主题公园、滨江休闲景观带等公共空间有机融合，将成为商娱一体的滨江活力新都。观察国家宏观经济和政策有利商用地产发展　　记者在“商业推动地产西南峰会”高峰论坛上获悉，2013年6月国内土地供应创下年内新高，从土地成交区域结构来看，中西部区域成交量占比最高。2012年人均GDP超过6000美元，已经全奠定了零售业快速发展的基础，今后20年将是中国零售业及商用地产快速发展时期。城镇人口比重的稳步增加，意味着中国正式开始进入完全以城市发展为主导的发展阶段。随着城镇居民可支配收入的提高，居民各类消费型指出在消费指出中出现结构升级和层次提高，在这一过程中，增长最快的将是 零售、娱乐、文化、旅游等方面的消费。　　“随着社会向城市主导型转型，国民消费水平的提高，零售业迎来了巨大的盈利空间。”赢盛中国商用地产集团战略研究中心总监仲文佳告诉华西城市读本记者，国家宏观经济和政策利于商用地产发展，随着城镇居民可支配收入的提高，居民各类消费 型指出在消费支出中出现结构升级和层次提高；通过消费结构升级扩大内需，再扩大内需拉动经济增长，是未来经济政策的主基调；新型城镇化概念的提出，将加快包括中部、西部省会城市，以及重要区域、中心、城市级城市建设。　　华西城市读本记者 杨玉林 摄影报道3线城市做什么比较赚钱或更有前景，投资在10万元以内，最好是和装饰材料有关的，求解。_百度知道
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装饰有关的里面选择就好了呀，自已了解的。要做就做自己懂的呵呵，你自己都想到了，我感觉
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出门在外也不愁看好中国经济发展 主攻中国二三线城市 _ 财经频道 _ 东方财富网()
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看好中国经济发展 主攻中国二三线城市
亚航总裁费南德斯在大连参加夏季达沃斯论坛期间接受了21世纪经济报道的专访。他表示对中国市场的前景充满信心。“很多航空公司仅仅瞄准北上广，但我们却更加关注中国的二、三线城市。那里对出境旅游的需求正在快速增加，那里存在巨大的商机。我们希望为那里的消费者提供经济和便利的航空服务，甚至是开通一些前所未有的航线，让他们可以飞往更多的东南亚旅游目的地。”
　　亚航总裁费南德斯在大连参加期间接受了21世纪经济报道的专访。他表示对中国市场的前景充满信心。“很多航空公司仅仅瞄准北上广，但我们却更加关注中国的二、三线城市。那里对出境旅游的需求正在快速增加，那里存在巨大的商机。我们希望为那里的消费者提供经济和便利的航空服务，甚至是开通一些前所未有的航线，让他们可以飞往更多的东南亚旅游目的地。”　　亚洲航空公司是亚洲地区首家低成本航空。2001年，亚航总裁托尼?费南德斯(Tony Fernandes)用马币1个令吉(相当于25美分)的价格购得了濒临倒闭的亚洲航空的经营权。在他的带领下，负债4000万马币的亚航在两年内不仅还清了债务，还取得了盈利，这被视为是亚洲航空业的一个奇迹。截至今年8月，亚航累计运送旅客已达到3亿人次，连续7年获选世界最佳低成本航空公司。
　　然而，2014年，亚航没能逃过“航空史上最黑暗的一年”的诅咒。亚航QZ8501航班失联后坠入爪哇海，导致机上162名乘客和机组人员全部遇难。在危机之下，亚航如何面对人们对廉价航空安全性的质疑？在亚洲经济增速放缓的预期下，如何深入挖掘潜在的商业需求？面对庞大的中国和东南亚消费群体，又将如何实现两个市场的对接？9月9日晚，费南德斯在大连参加夏季达沃斯论坛期间接受了21世纪经济报道的专访。　　经济危机给亚航带来商机　　根据亚航临时报告，在第二季度内，集团将机队规模从20架空客A330-300 增至26架，然而，客运量同比下降20%，平均运载率下降12%，收入客公里(RPK) 也下降了23%。该公司因业绩欠佳被外界指责造成东南亚市场运力过剩。　　亚航总裁费南德斯就此回应道，公司的财务表现实际上是非常好的。“当你看报表的时候，你关注的是收入，但它是受到汇率变化等因素影响的。在运营层面，我们获得的利润并没有很大变化。实际上，我们今年可能是创纪录的一年。”　　谈及去年亚航QZ8501空难的影响，费南德斯表示，基本上并没有造成太大的影响，由于危机处理得当，只有很少的人取消了航班。“我们在中国的销售额正在显著上升。可能去年马航370空难、菲律宾沙巴绑架案对我们造成了一些影响，但这些事件的冲击要在两个月之后才能显现。”　　费南德斯强调，廉价航空并不意味着低质量、低服务，即便是亚洲的全价航空，如印尼航空、泰国航空、马来西亚航空、新加坡航空，也都发生过空难，但并不是说它们就不安全，这只是一个概率问题。“我们会尽最大努力保证乘客安全，但没有航空公司可以保证不出事。”　　在亚洲整体经济放缓的预期下，亚航丝毫没有受到悲观的情绪影响。费南德斯表示，经济危机对亚航来说是好机会，一定会加快扩张的速度。今年，亚航已经开通了10条新航线，其中5条为独家航线――吉隆坡飞往坤甸、高雄、芭提雅、果阿，柔佛新山飞往曼谷。　　“我父亲年轻的时候，中午会回家吃饭，然后睡个午觉，下午再去上班。如今，这样的生活不再有了，人们的生活节奏不断加快。在生活压力下，亚洲人越来越愿意旅行，中国人、印尼人都对度假越来越重视。”费南德斯说，“而在经济低迷的时候，人们会愿意选择更低廉的出行方式，所以我们的发展前景很好。”　　亚航的业务扩张方式是在当地建立合作公司。费南德斯透露，在日本成立的合资公司10月就会获得营业执照，计划在明年2月开始运营。“这个公司的成立不仅是为了满足日本国内和日本-东南亚之间的飞行需要，同时还希望能够服务来自中国和韩国的旅客。”　　“当然，我也希望有一天在中国成立合资公司，这将是我的终极梦想。但要看中国政府是不是支持我这么做。我已经听到了一些积极的声音，但现在还为时过早。”费南德斯说，“我会继续观望。”　　费南德斯表示，亚航的定位是8小时内飞行的航线，更长距离的飞行并不适合，不会贸然拓展连接亚洲到欧洲的航线。“我们要确保公司发展的可持续性，目前只会关注亚洲的市场。”　　对于今年年底即将建成的东盟共同体，费南德斯期望，东盟单一市场不仅能吸引更多资金，而且能够在标准制定上有所突破。“东盟6亿人口在使用十个不同的标准、法律、货币、护照。我希望能够统一这些标准，降低企业运营成本。”费南德斯指出，具体到航空业，希望能够有一个高标准的空中交通管制系统。　　布局中国主攻二、三线城市　　今年是亚航进入中国市场的第十年，中国正在成为亚航最重要的市场。他此前在接受采访时表示，2014年以来，中国航线所带来的营业收入占到亚航收入的40%，客座率则保持80%左右。“我们在中国的营业收入正在增加，但这只是个开始。我热爱中国市场，希望将我们的飞机覆盖中国的中东西部。”费南德斯对本报记者说道。　　一周前，亚航刚刚开通了自南宁和南昌至泰国乌达抛的两条航线，下个月，还将开通长沙至吉隆坡的直飞航线。至此，亚航在中国将有37条航线飞往包括港、澳、台在内的19个航线目的地城市，覆盖了京沪广、杭州、重庆、南宁、南昌、长沙等多个城市。　　“很多航空公司仅仅瞄准北上广，但我们却更加关注中国的二、三线城市。”费南德斯表示，“那里对出境旅游的需求正在快速增加，我们认为那里存在巨大的商机。我们希望为那里的消费者提供经济和便利的航空服务，甚至是开通一些前所未有的航线，让他们可以飞往更多的东南亚旅游目的地。”　　费南德斯强调，这将是一个双向的过程，也希望能够把中国二、三线城市的旅游资源介绍给东南亚人、澳大利亚人。“中国是一个充满历史和文化积淀的国家，有太多可以参观游览的地方。有越来越多的外国人对中国的兴趣日益浓厚。”　　亚航廉价航空的成功也刺激了中国国内廉价航空公司的兴起。面对竞争，费南德斯的心态相当乐观，“当我刚开始做廉价航空的时候，很多人嘲笑我，因为那时候还没有这个业务模式。但现在，中国有很多廉价航空公司，给人们出行提供了很多选择，看到我们的模式被复制，我感到很骄傲。”　　“我们无法完成所有的事情。随着廉价航空的兴起，很多之前没有坐过飞机的人可以有机会去感受飞翔。这也让我更容易地向别人去介绍廉价航空的业务。我觉得中国做得很好！” 费南德斯说。　　当有外国投资者在夏季达沃斯表达对前景的忧虑时，费南德斯却认为，完全不需要的担心。“如果有人说中国市场有问题，他应该看到那里有10亿消费者。中国人是天生的企业家，东南亚因为中国在增长。中国的科技发展迅速，正在加大推动创新。中国会有越来越多的马云，越来越多微信那样的应用，越来越多华为那样的企业。这让我对中国前景充满信心。”
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