很多市民关注自己继承的、“农转非”后在农村的房屋能否办理宅基地使用证？
很多市民关注自己继承的、&农转非&后在农村的房屋能否办理宅基地使用证？
关于&农转非&前取得的宅基地、合法继承的宅基地能否确权登记发证，日国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中有明确规定：非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在《集体土地使用证》记事栏应注记&该权利人为非本农民集体成员&。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《集体土地使用证》记事栏应注记&该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人&。鉴于这部分宅基地的情况比较复杂，我局已将其作为第二批发证对象，在第一批发证结束后，专门再对其进行审查审核，只要是符合以上政策的，都将颁发证书。&日 13:48重庆时报
[提要]昨天8点不到，江津双福怡云村二组的许代英抱着1岁多的儿子出门，她是去了解农转非政策的。“我们转成城里人了，把宅基地退了，究竟能得到好多钱。”许代英把问题丢给了江津区区长关海祥。
昨天8点不到，江津双福怡云村二组的许代英抱着1岁多的儿子出门，她是去了解农转非政策的。&我们转成城里人了，把宅基地退了，究竟能得到好多钱。&许代英把问题丢给了江津区区长关海祥。昨日，江津区，首批获得城市居民户口的农民工领到了户口簿宅基地交易所得八成归转户者&退出宅基地使用权和农房的，将获得3笔补偿资金。&是参照征地政策对农村住房给予的&次性补偿;二是给予农户构、附着物补偿，江津的标准是6000元/亩;三是购房补助，江津标准是每证3万元。我们算了&下，总数大概在8万元左右。&关海祥说，&我们会把农民退出的宅基地换成地票进行交易，交易所得的80%都归转户的人。& &如果你父母也要和你们&起进城，按规定缴纳养老保险后，如果他们今年59岁了，那么明年1月1日开始，每个人就可以至少拿到500元，&直到去世。这样老两口可以帮儿女带孩子，做家务，让年轻人可以更有精力投人到工作当中。如果年轻人没有工作或者被裁员了，就可以享受低保待遇。& 把宅基地退了，如果&时半会还在城里买不起房子，还可申请公租房及廉租房。转户后保险将提高彭光明是江津双福怡云村&组的，昨天已经拿到了新的户口。彭光明说，自己初中毕业后就到沿海打工，在外地打工，还需要当地人担保。&而且好不容易挣点钱，都花费在回来的路上了。&在2003年，彭光明就回到了老家江津。 虽然路费节约了，也能经常看看父母，但彭光明还是不理解，&为啥我们农村人的养老保险就比城里人低，我们&样是在工作。& &我们的公共服务、养老、医疗、教育全是依附在户籍上的，这成了发展的障碍。&关海祥说，他们对江津区的农民工进行了&个调查，结论是11.7%的人愿意在江津买房，36.1%的人愿意在场镇居住。换句话说，&有近&半的人愿意进城，所以我们在他们进城后，更要在公共服务上给予更多的支持。& 以医保为例。转户居民如在转户&年内，以个人身份参加城镇职工医疗保险，缴费次月即享受医疗保险，其他情况则需等待&年。而像低保户、重度&二级残疾人、低收人老年人农转非后，其享受的医疗救助特殊补助每年将增加50元。&&延伸阅读&&今天主城最高气温40℃ 昨天江津43℃全国最热焱林房地产江津分公司隆重开业新政也敢投资 3200元/平米江津区好盘展示5.33亿拿地 恒通控股集团刷新江津滨江地王
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宅基地农转非 城里人可以买
&&日，市民王先生从原平谷县村民李昌盛的手中花9万元买下了3间民宅。这3间平房是李昌盛于上世纪80年代，向村里申请宅基地建的。
&&&我按照约定，一次性支付了全部购房款，他交房后，我就对房屋进行了翻建，一直居住使用至今！&可是王先生万万没料到，2012年这一带拆迁，李昌盛竟然一纸诉状将他告上法庭。
&&诉状中称：&王先生具有城镇户口，在购房时不是村集体的成员，请求法院依法确认双方签订的《房屋买卖协议》无效，双方互相返还财产。&
&&拿到诉状后，王先生气愤不已。&明明自己住了十几年的房子，现在买卖合同怎么就突然无效了呢？再说，当时这里已规划为城镇，买的时候就已经不是宅基地了。&怀着种种疑惑，王先生找到了北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师李松。李律师详细了解了案情后，建议王先生先收集证据，主要是政府的相关文件，以证明该房屋已经不是农村的宅基地。
&&(文中当事人为化名)
&&律师剖析
&&宅基地已农转非 城镇居民可以买
&&双方买卖的房屋是不是属于农村的宅基地？李松律师认为这是此案的关键。&对于农村宅基地，相关法律有明确的规定，宅基地只能在本集体组织成员之间进行流转，不能出售给非本集体组织成员及城镇居民。&
&&此案中，虽然李昌盛原始取得该房屋是基于他是本集体组织的成员而批准的宅基地，但是在房屋买卖时，该区域的宅基地已收归国家所有，整个街道已经农转非。王先生向法院申请调查取证，最终法院从政府部门调取了当年的政府文件，证明双方在买卖房屋之前，诉争房屋所在的某某街村民已经农转非，原村民集体所有的土地已转为国家所有。因此，该土地上的房屋买卖行为不再使用土地管理法关于农村宅基地禁止转让的规定。
&&王先生当时是城镇居民，可以购买该诉争房屋。同时，双方签订的《房屋买卖协议》系自愿达成的，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定。因此李律师认为：&李昌盛与王先生签订的《房屋买卖协议》是真实有效的，李昌盛的诉讼请求不会得到法院的支持。&
&&若土地性质未变更 则买卖合同无效
&&&如果诉争的房屋所占土地仍旧为宅基地，那么王先生作为城镇居民是不允许购买的，双方签订的《房屋买卖协议》将最终被认定为无效。&不过李松律师认为，考虑到双方的买卖行为已经距今多年，房屋价格已经显著增长，法院在处理类似案件时也会权衡利弊。
&&对于合同无效，一般来说双方都是存在过错的。&如果按原购房价返还，对于买受人而言是显失公平的。因此基于公平原则，考虑到土地升值的客观事实，在买受人返还房屋时，出卖人应给予买受人相应的补偿。&
&&至于补偿的数额，在司法实践中，法官享有一定的自由裁量权，法院会结合双方的实际情况，酌情判令出卖人给予买受人相应补偿。
&&律师提醒
&&出卖人毁约应三思后行
&&很多十几年前已经卖出去的宅基地，出卖人不惜花费高额的成本毁约，意图收回以获得巨额的拆迁补偿。李松律师认为：&这种违背诚实信用原则的做法不被社会所提倡，但在实践中，导致买卖合同无效确实是双方都存在过错。对于无效的合同，法院都会酌情判令出卖人给予买受人相应的补偿。&
&&此外，李松律师特别提醒广大读者，购买宅基地上的房屋一定要慎重，如果没有相应的购买资格，最好不要购买，以免今后留下隐患，到头来竹篮打水一场空。同时，宅基地的买卖也并非在任何情形下都是无效的，出卖人在毁约之前亦应三思而后行。
&&今日我坐堂
&&北京市盛峰律师事务所 李松律师
&&盛峰所房地产法律事务部首席律师。北京市律师协会房地产法律委员会委员，专注于房地产法和建筑工程领域的研究和应用，具有丰富的处理经验。
最全面的自住房栏目，快速、准确的报道北京自住型商品房信息，为购房人带来权威的自住房资讯。
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： //://://: //: //: | ：剥削是财富的转移，从被剥削者转移到剥削者，使被剥削者越来越穷。剥削没有财富的创造。可是全球最富的国家美国恰好是资本主义国家。那里的工人也是全球最富的工人。拿我国的经验来看，改革前没有剥削，工人们十几年不加工资。现在有了“剥削”工人的生活比改革前好多了。这证明所谓剥削实际是财富创造| ：慈善和政府公开透明是社会进步的标志，与社会制度无，与国情无关。只与进步、落后有关。 //:早该面对。| ：今天中午，SOHO、证大及绿城发表联合声明。| ：【男子购家具后患白血病 家具甲醛超标8倍】“一听说甲醛超标8倍，家具厂老板跑了。”李先生从家具建材市场购买了家具。入住一个月之后，他开始发烧，被宣告患急性白血病。经检测，家中的环境甲醛超标8倍。多次交涉无果，李先生将建材市场告上法院，提出索赔22万。http://t.cn/zTXr2To|户口农转非后可否享有宅基地使用权
&&&&洛阳赵女士来电咨询：&&&&我和母亲以前在农村居住（农村户口），有宅基地和房屋，但我父亲在城里工作。后来，我和母亲根据“农转非”政策随父亲进城，并把户口转为城市户口，随父亲一起生活，老家的房屋一直空着。去年的一天，老家的村干部突然打来电话，说我们的户口都转走了，应当把宅基地交回村里，我觉得我们还有房屋，且宅基地使用证也登记在我家名下，因此未交给村里，可今年村里又打来电话让我们交宅基地。请问，我们交回宅基地吗？&&&&河南国基律师事务所罗晓琼解答：农村宅基地是农村居民安身立命的基础，宅基地使用权是农村集体土地使用权的一种，是只有具备农村集&&&&体经济组织成员资格的人才能享有的权利。随着集体经济组织成员身份的丧失，该权利也会发生相应的变化。你和你母亲原是你老家所在村的村民时，应当享有在该村的宅基地使用权，而且根据我国“地随房走”原则，即使你们转为城镇居民后，基于对房屋的所有权，你们仍然对房屋所占宅基地享有所有权。但是，如果该房屋灭失，你们即不再享有房屋所有权，那么，相应的宅基地使用权也会归于消亡。原国家土地管理局的有关文件中也规定，非农业户口居民（含华侨）原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。
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