• 商品房买卖合同 （合同编号： ） 合同双方当事人： 出卖人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 营业执照注册号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 企业资质证书号：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 委托代理机构：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 注册地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 法定代表人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 买受人：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔本人〕〔法定代表人〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍＿＿＿＿＿＿＿ 〔身份证〕〔护照〕〔营业执照注册号〕〔 〕＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿联系电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 〔委托代理人〕〔 〕姓名：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿国籍：＿＿＿＿＿＿ 地址：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 邮政编码：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议： 第一条 项目建设依据。 出卖人以＿＿＿＿＿方式取得位于＿＿＿＿＿＿、编号为＿＿＿＿＿＿的地块的土地使用权。〔土地使用权出让合同号〕〔土地使用权划拨批准文件号〕〔划拨土地使用权转让批准文件号〕为＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 该地块土地面积为＿＿＿＿，规划用途为＿＿＿＿，土地使用年限自＿＿＿＿年＿＿月＿＿日至＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，〔现定名〕〔暂定名〕＿＿＿。建设工程规划许可证号为＿＿＿＿＿，施工许可证号为＿＿＿＿＿。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第二条 商品房销售依据。 买受人购买的商品房为〔现房〕〔预售商品房〕。预售商品房批准机关为＿＿，商品房预售许可证号为＿＿＿＿＿。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的： 第＿＿＿＿＿〔幢〕〔座〕＿＿＿＿＿〔单元〕〔层〕＿＿＿＿＿＿号房。 该商品房的用途为＿＿＿＿＿，属＿＿＿＿＿结构，层高为＿＿＿＿，建筑层数地上＿＿＿＿＿层，地下＿＿＿＿＿层。 该商品房阳台是〔封闭式〕〔非封闭式〕。 该商品房〔合同约定〕〔产权登记〕建筑面积共＿＿＿＿＿＿平方米，其中，套内建筑面积＿＿＿＿＿平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积＿＿＿平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第四条 计价方式与价款。 出卖人与买受人约定按下述第＿＿＿＿＿种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元 总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（＿＿＿＿＿币）每平方米＿＿元，总金额（＿＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整。 3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（＿＿＿＿币）＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿万＿＿千＿＿百＿＿拾＿＿＿元整。 4、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第五条 面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以〔建筑面积〕〔套内建筑面积〕（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第＿种方式进行处理： 1、双方自行约定： （1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2、双方同意按以下原则处理： （1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款； （2）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝—————————————×100％ 合同约定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 第六条 付款方式及期限。 买受人按下列第＿＿＿＿＿种方式按期付款： 1、一次性付款 分期付款 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 3、其他方式 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第＿＿＿＿＿种方式处理： 1．按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在＿＿日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的＿＿＿％向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第八条 交付期限。 出卖人应当在＿＿年＿＿月＿＿日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第＿＿种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用： 1．该商品房经验收合格。 2．该商品房经综合验收合格。 3．该商品房经分期综合验收合格。 4．该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起＿＿日内告知买受人的； 2、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第九条 出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第＿＿＿种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过＿＿＿日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过＿＿＿日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起＿＿天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的＿＿＿％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之＿＿＿（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 第十条 规划、设计变更的约 规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （5）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （6）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （7）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起＿＿＿天内将买受人已付款退还给买受人，并按＿＿＿＿＿利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十一条 交接。 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第＿＿＿种方式处理： 1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 第十五条 关于产权登记的约定。 出卖人应当在商品房交付使用后＿＿＿日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第＿＿＿项处理： 1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起＿＿＿日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的＿＿＿％赔偿买受人损失。 2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的＿＿＿％向买受人支付违约金。 3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十六条 保修责任。 买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十七条 双方可以就下列事项约定： 1、该商品房所在楼宇的屋面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 2、该商品房所在楼宇的外墙面使用权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 3、该商品房所在楼宇的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 4、该商品房所在小区的命名权＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 5、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； 6、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十八条 买受人的房屋仅作＿＿＿＿＿＿＿＿＿使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。 出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第＿＿＿种方式解决： 1．提交＿＿＿＿＿＿仲裁委员会仲裁。 2．依法向人民法院起诉。 第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。 第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。 第二十二条 本合同连同附件共＿＿＿页，一式＿＿＿份，具有同等法律效力，合同持有情况如下： 出卖人＿＿＿份，买受人＿＿＿份，＿＿＿份，＿＿＿＿＿＿份。 第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。 第二十四条 商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向＿＿申请登记备案。 出卖人（签章）： 买受人（签章）： 〔法定代表人〕： 〔法定代表人〕： 〔委托代理人〕： 〔委托代理人〕： （签章） 〔 〕： （签章） ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日 ＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日

• 你好！ 购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事，因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此，在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前，商品房销售分商品房预售和商品房现售两种，现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。 商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前，将正在施工的商品房预先出售给购买者，购买者交付定金或预付款，在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。 购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节： 一、注意房地产开发企业预售的商品房应具备的条件 《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定： 1、已经交付了全部土地使用权的出让金，取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件，在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证，以确保该房屋的合法性。 2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提，房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划，领取建设工程规划许可证后才能开工建设。 3、按照预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房，避免开发商过分依赖预售款从事项目开发，防止无法如期交房损害购房者的利益。 4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记，取得商品房预售许可证明（在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明）。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下，从而保证商品房预售的合法性。 二、了解商品房预售合同基本的内容 1、主体。即房地产开发企业和购房人，应写明双方的名称地址等。 2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。 3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算，并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。 4、价款。即预售商品房的价金，包括单价和总价，如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。 5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件，如地震、洪水、恶劣天气的影响，房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。 6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。 7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。 8、房地产权属登记义务。 9、物业管理条款。 10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。 11、其他条款或当事人约定的条款。 下面说说购买现房应注意的事项： 一、注意房地产开发企业出售商品房的条件 2001年4月4日，建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件： （一）现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； （三）持有建设工程规划许可证和施工许可证； （四）已通过竣工验收； （五）拆迁安置已经落实； （六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期； （七）物业管理方案已经落实。 不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 符合商品房销售条件的，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。 二、了解商品房买卖合同中应当明确的内容 （一）当事人名称或者姓名和住所; （二）商品房基本情况； （三）商品房销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理： 1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价款； 2、面积误差比绝对值超出3% 时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 最后还要注意以下同方面： 一是开发商的五证二书,这是最重要的. 一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管. 二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字. 三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商. 四是交房时,先验房后办手续 一看房子质量 二查“两书一表” 三签《房屋验收单》 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 对所购商品房进行验收主要应注意以下几点： 第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象； 第二、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用； 第四、检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题； 第五、检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题； 第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。 索要“两书一表” 向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以便日后出现质量问题时按约维修。 《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。 按照有关规定，《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 签收《房屋验收单》 在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具备您要求的管理标准。 其后，还要了解您所买的物业公摊面积有多少，您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。

买新房最怕什么?办不了证!在记者的随机调查中，这是多数受访者给出的答案。为让业主尽可能快速拿到不动产证，年初济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，让开发商提前上交所有手续和资料，业主准备好资料自己去办证即可，不用约开发商，大大缩短了新房办证周期和等待时间。

然而业主并未得到理想中的便捷，由于开发商和银行存在担保关系，以及“贷款房”和银行之间需要“办抵押”等诸多问题，开发商和银行拒绝向业主提供所需材料。在这场便民博弈中，“贷款房”被迫出局。是谁阻碍了业主办证的便捷路?连日来记者多方调查采访，将原因一一揭开。

　　多次奔走无果的业主 无奈委托第三方机构办证

“开发商不提供资料”“银行拒绝到场”“开发商说所有材料已经给代理公司，让业主找代理公司交钱签字办证”……得知自己购买的楼盘符合自行办证条件，家住白马山路世茂原山首府的李先生和邻居相约去办不动产证，却得到这样的答案。

和李先生一样，最近正在准备给新房办不动产证的孙先生心情复杂——他在东边买了套房子，盼了好久的证终于可以办了，又赶上济南市不动产登记中心改革新建商品房办证流程，不用约开发商自己就能去办证，但看起来很快能拿到手的证，两个多月过去了，他还没有拿到。

孙先生的房子是贷款买的，虽说不用约开发商了，但是银行人员得到场，开发商要求孙先生约银行人员一起去，而他根本约不到银行人员，开发商就不愿意将房屋移交协议和房屋图纸提供给他。

“我自己去办证，开发商只要提供资料让我自己跑腿就好，为什么非要我约银行?”孙先生表示不解。多次奔走无果，孙先生只好听从开发商的意见选择了代理公司，交上代理费用后等待代理公司电话通知面签时间。“据相关规定，开发商应当协助我们办理登记手续，这明显涉嫌违规。”

交给代理公司靠谱吗?记者了解到，目前代理公司代办不动产权证的费用在300-500元之间，花个三五百元省去跑腿和准备材料的麻烦，听起来很不错。但是代理公司的弊端并不在价格，而在效率。找代理公司办证得有足够的耐心等待，为了节约成本，成百上千套待办证房屋，代理公司可能只有一两个人在忙活。“我们之所以得到开发商支持，是因为有的开发商要跟我们分成。”济南一家代理公司内部人士透露。

采访中，记者了解到，目前符合业主自行办证条件的楼盘几乎都不同意“贷款房”业主自行办证，部分楼盘允许“全款房”业主自行办证，有的甚至连“全款房”也不允许，大部分楼盘的做法是直接将资料交给第三方合作机构，通知业主联系第三方机构办证。

　　有“苦衷”的开发商 担心拿不回存在银行的“担保金”

看似约不约银行跟开发商毫无关系，但之所以“控制”着业主办证的所需资料，是因为开发商有着难言的“苦衷”——开发商在银行存有大量的“担保金”。“银行把握着我们的‘命脉’。”济南西部城区一名地产开发公司相关负责人告诉记者。

开发商为什么要在银行存“担保金”?这是因为开发商在预售房屋时，房屋还不具备抵押资格，业主购买期房时，从银行贷到款，靠的不是抵押的房产，而是开发商在银行那里的“信用”，信用如何保障?开发商只能交“担保金”来替业主担保，以此保障银行的利益。等到交房后，办理不动产权证时再给业主的房屋办理抵押，这时房屋才算真正抵押给银行。

根据新的流程，业主可以拿着所需资料自行前去办证。事实上，“贷款房”业主拿着开发商提供的资料完全可以办理“不动产证”，如果银行不到场，那就办不成抵押权证，房屋不抵押，就等于业主的房子从银行借了款没抵押。到那个时候，从法律层面讲，业主不还款银行也没办法。

“说白了，银行怎么着都不吃亏，不积极配合业主办理抵押，是因为手中有我们的‘担保金’。但我们不敢轻易给业主所有资料，万一业主不约银行去办‘抵押权证’，我们的‘担保金’就拿不回来了。”上述负责人表示。

　　拒绝办理预抵押的银行 不想承担风险也不想给自己“添麻烦”

从这个链条来看，银行作为放贷者似乎占领“高地”，开发商既然能从之前一户户陪着业主办证，到现在一次性提交完所有资料，让业主自行办证，业主少等待快拿证，那么银行可不可以事先在不动产登记中心办理预抵押，等到能办不动产权证了自动转成抵押手续?

根据我国的商品房预售制度，房地产开发企业将正在建设中房屋预先出售给承购人、由承购人预先支付定金或房款的行为，这种房屋习惯上称为期房。期房还未建成，所以无法办理抵押，但是记者了解到，银行和业主可以到不动产登记部门办理预抵押，预抵押之后，当业主再前去办理不动产证时，预抵押会转换成正式的抵押证明，只需要银行工作人员签字即可。

既然如此，那银行为什么不愿意办理预抵押?“预抵押现在很难说有没有法律效力。”一名银行工作人员透露，预抵押是有一定风险性的，一旦出现纠纷，有的法院会认为预抵押不属于物权抵押，银行的利益将难以保证。

另外一家银行的工作人员则告诉记者，他们其实愿意办理预抵押，因为现在有的开发商越来越强势，只签订担保协议，不交“担保金”，预抵押在一定程度上可以更好地保障银行利益。但是开发商不愿意配合，因为预抵押准备材料太麻烦，开发商需要给每一户业主准备，而且有的开发商着急回笼资金，办理预抵押会延长放款等待时间。

记者了解到，如果提前办理预抵押，业主在之后的不动产证办理过程中会大大缩短等待时间，“贷款房”自行办证的流程也顺了，业主能在最快时间内拿到不动产证，也不用找代理公司了。但是对于开发商和银行来说，这样等于增加了一个手续，他们“嫌麻烦”。

　　一心便民的不动产登记中心 预抵押手续“再简化”打通自行办证

“彻底改变传统的办证方式，目的很明确，就是让市民办证更快、更简便。”济南市不动产登记中心相关负责人解释，他们的出发点一切都是为了便民利民，自行办证能解决开发商办证周期长、相关营业执照出现吊销办不了证等问题，开发商一次性提交好所有资料，业主也不用担心开发商“半路撤摊子走人”。

可理想很美好，现实却曲折。全款购房者执行起来畅通无阻，“贷款房”业主却遭遇了重重阻碍。“贷款房”关系里，银行握着开发商的“担保金”，开发商握着业主资料，强迫业主约着银行一同前去办理抵押权证明，业主约不到银行，最终不得不放弃自行办证，依旧交给代理公司。

“我的不动产证办了半年了还没办完。”这是不动产登记中心工作人员最怕听到的话语，在去年的行风评议中，“办证慢”是市民反映最多的问题。不动产登记中心办证真的慢吗?记者了解到，目前新建商品房国家法定办证时间是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺10个工作日，二手房国家法定办理期限是30个工作日，济南市不动产登记中心承诺5个工作日。

记者了解到，目前万科地产的项目均要求采取预抵押登记，这是一个很好的示范，也将为业主办证带来很大方便。记者还从济南市不动产登记中心得到消息，为进一步方便银行和业主办理预抵押登记，他们将进一步简化程序和材料，特别是在办预抵押时，由银行和贷款购房人提前签字确认将预抵押登记转现房抵押的手续，这样就可以在有预抵押的购房人自行办理不动产证时，不必受银行和开发商制约，由不动产登记机构在系统中自动予以确定转现房抵押登记，而且银行也不用跑腿，系统远程查询，需要把预抵押证换为抵押证时，自行前去换证即可。

　　记者手记 各方共同付出让业主更方便

“麻烦”是记者采访过程中听到最多的话，准备材料太麻烦，跑手续太麻烦，一户户通知太麻烦……

是的，谁都不愿意麻烦，可现实反映出的问题是：开发商和银行不愿意麻烦，最后麻烦的就是业主。让业主花个三五百元交给代理公司确实很方便，开发商省心、银行省心，可业主很闹心。钱花了，等来等去，半年一年还是毫无动静，只能感慨一句：买房办个证时间太长了。业主口中的“办证时间”是哪来的?其实，大部分业主把在开发商、代理公司、中介甚至缴税环节全部视为办证时间，这个“锅”不动产登记中心背得有些冤，市民等待了半年或一年的办证时间，资料或许还在第三方机构那里。

“打造四个中心、建设现代泉城”，大家应该一起为建设现代泉城而努力，让市民有幸福感。打通业主自行办证这个通道，需要各个单位各个环节一起提速，所有的改革都需要大家一起付出，开发商麻烦点，银行麻烦点、不动产登记中心麻烦点，业主就不麻烦了!

[责任编辑：杨凡、何树晓]

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　　【导读】太原市泰和怡园小区开发商卖房时宣称“在售大红本楼盘，首付30%，月供900元，拥有大两居”，购房人和开发商约定按揭买房，但在交清首付后，却被告知不能按揭。之后开发商多次以提高首付比例才能办理按揭为由，多次重签合同推迟交房时间，等待5年直到交房仍无法按揭，有人为入住借钱付清全款，但入住后仍麻烦不断，“大红本”迟迟办不下来，水电暖的价格高得离谱，有些业主的房子还被二次买卖。《天天315》本期聚焦：按揭买房承诺成空，买房人成待宰羔羊。

　　央广网北京5月19日消息 据经济之声《天天315》报道，按揭贷款买房是很多普通家庭首选的购房方式。一般情况下，买房人都是在广告中或从销售人员口中得知一些项目可以办理按揭贷款，然后就付款买房并委托开发商办理相关手续。这样做其实存在很大风险。

　　太原市泰和怡园小区的业主们现在就因买房5年后仍无法按揭贷款，而被开发商以断水断电等方式催缴剩余房款而头痛不已。

　　业主们告诉记者，他们都是在2009年买的房，当时开发商卖房时宣称"在售大红本楼盘，首付30%，月供900元，拥有大两居"，售楼中心展示有住房模型和相关的审批文件。当时销售人员还介绍，这个楼盘所在地原来是航天耐火纤维厂厂址，属于杏花岭区中小企业局管辖，现在楼盘土地用途已经变更，出让金也已经交清，正在办理相关证件，可以按揭买房，买房后保证能拿到大红本，也就是房产证。一听是国有企业改制土地，保证能拿到大红本，当时业主们就放心和开发商签订认购协议书并约定按揭买房，但在交清首付后，开发商却迟迟不办理按揭手续。

　　业主：“当时我们交了30%的房款，买房首付30%，剩余的房款按揭，当时这些按揭手续都是委托开发商去办理的，但是就一直没有找我们去进行按揭的配合工作。”

　　直到2011年7月认购协议上约定的交房时间，开发商才通知业主们可以办理按揭贷款了，但又告知按银行要求，首付必需达到40%，才能办理，同时还提醒业主交钱同时要重新签订一份认购协议。业主们为尽快办理按揭，都补交了10%的首付款，这时才注意到新认购协议上的交房日期变更为2012年7月。业主们又继续等着，这次等来的是，开发商接连多次以提高首付比例才能办理按揭为由，多次重签合同并推迟交房时间。一直等到2013年底楼盘建好交房，仍不能按揭的情况下，开发商又提出每平米加价500元才能收房。

　　业主：“每平米要涨500块钱，向相关部门去反映这个问题，和开发商协商以后，大家都退一步，都交到55%。”

　　大部分业主在2014年年初交清55%首付款后，收房入住，入住后仍麻烦不断。

　　业主：“相关的配套设施啥也没有，我们猜测估计就没有验收就交房了。到2015年，相关楼盘的任何手续仍然没有，但是开发商要催着缴纳剩余的房款，也就是将近45%，他要全款。没有钱交，他们通过断水断电的形式逼着你们去交剩余的房款。”

　　业主们提供了一段录音证据资料，这是他们到物业询问断水断电事宜的录音。

　　业主：“你为啥断我水电？”

　　物业：“领导通知的。”

　　业主：“把领导通知的文件拿出来。”

　　物业：“俺是口头通知。”

　　业主：“口头通知算数？”

　　物业：“俺就是口头通知。”

　　业主：“你们这就是承包房地产的物业，水电想卖就卖，不想卖就不卖了，没有任何理由。”

　　物业：“我给你做不了主。”

　　紧接着2016年，2017年，除了断水断电外，开发商又想出另一招催要余款的方法，那就是收取高额利益，之后又开始安装门禁系统，从单元门到大门都安装上了门禁系统。

　　业主：“2016年4月16日，大部分业主接到物业电话，找物业经理商谈余款问题。去了之后物业经理告诉业主，余款按月2%收取高利息，按2%计征。这根本就不是商量，所有的条款都是人家单方面规定的，人家叫你多少交钱就得交多少，如果不交，余款就按这个高利息执行。4月25日以后，物业部门又打电话叫我们交，看到利息的起始时间就制定了，电话通知五一后缴款的利息是多少，告知如果不交利息甚至返款，开发商拒收也就不要了，将强制收回房子。然后到了2016年12月份，开发商开始更换门禁设施，没有交全款的业主就不给配发钥匙，业主就有家回不成。2017年4月份，开发商看到大部分业主已经配了门卡，但不是通过开发商领的门卡，就是外面配的门卡，然后他又开始升级他的门卡，保密强度更高了，居民们又回不了家了。现在有的人出去租房子，有的人就没办法，有钥匙的人下来趁人家没关门再进去。”

　　有业主选择搬出，也有业主选择借钱付清全款，但付清后就后悔了，首先“大红本”迟迟办不下来，其次是水电暖供应不稳定，还有业主发现自己的房子竟还被二次买卖。

　　业主们也向当地相关监管部门反映过小区开发商的种种违规行为，但最终都以业主需交齐全款而告终。

　　为进一步核实清楚相关问题，记者致电宸光房地产开发有限公司的负责人梁亚强，但电话一直处于无人接听状态。在这之后，记者又登陆太原市房地局信息网，在商品房项目信息公示栏内，根据界面内容提示，分别输入项目名称、项目座落、开发企业等信息，都没有显示出任何备案登记。

　　记者发现山西当地媒体在2015年就关注报道相关事件，当时记者就已经无法联系到开发商。当地记者从太原市房管局监察大队处了解到，只要在房管局的网站上查不到信息的楼盘，基本属于违规销售。

　　按揭买房承诺成空，买房人成待宰羔羊，该怎么维权？中闻律师事务所律师李斌和北京潮阳律师事务所律师邵桐针对今天案例涉及的相关的问题做出了分析点评。

　　经济之声：业主们告诉记者，现在不是不想交余款，业主也盼望尽快交清，安居乐业，但是开发商不具备交清房款的因素实在很多。按揭贷款无法办理，到底谁该为此负责？

　　李斌：“首先我们要明确一下为什么没有能够办理按揭，因为在买方和开发商之间存在着商品房买卖的法律关系，当我一次性付清全款有困难的时候，那我就要求按揭贷款的方式来付清首付款之外的余款。这里面开发商必须先和银行签一个项目合作协议，也就是意味着你的楼盘必须是合法的，是有完整的审批手续。这个时候买房人和开发商签了商品房的预售合同，交了首付款，开发商给他开一个首付款的缴纳凭证，买方就可以到跟开发商有合作协议的银行去申请按揭贷款。银行还要对买方进行授信审查，审查相关的信用资质，看能不能具备还款能力。如果银行认为OK，可以发放贷款了，银行和买方会签订贷款协议。这个时候，买方把他的房屋在将来办产权证之后抵押给银行作为借款担保，而开发商也要对买方向银行的借款债务的本息偿还负一个阶段性的连带保证责任。

　　如果手续不合法，银行没有办法和开发商签订项目合作协议，你就要区分责任到底在谁。如果是开发商，他没有提供真实的情况，没有和银行签订合作协议，这是开发商的责任。如果说由于买方自身的信用没有通过银行的审查，那就是买方的责任。银行不会承担什么责任，因为银行作为贷款人，是一个平等主体的合作行为，我有权利和你签订合同，也有权利不可你签订合同。

　　没有办按揭，往往在我们分析的案例中，应当是开发商承担全部责任。这个案例当中，开发商的楼盘开发根本就不合法，没有取得相关的五证，怎么能和银行取得项目资金合作的协议呢？我想银行是不会跟这样的开发商就这种违法楼盘销售达成合作协议的。”

　　经济之声：对于这样的现状，业主们应该怎么办？

　　邵桐：“从本案的相关情况来看，目前开发商五证不全，又无法办理房产证，也无法和银行合作与业主办理按揭贷款手续，因此，我认为现在业主的合法权利受到了侵犯。这是由开发商导致的，那么他和消费者或者说业主之间所签订的房屋买卖合同的目的就无法实现。在这种情况下，我建议业主以这个合同目的无法实现来解除与开发商之间所签订的房屋买卖合同。同时，还可以向开发商请求返还已付的房屋购房款以及赔偿损失，并且可以要求开发商承担不超过已付房款一倍的相应的赔偿责任。”

　　经济之声：如果能够拿到这样一大笔赔偿，对于消费者来说肯定是一件好事，但是因为这个数额巨大，拿到的难度是否也是很大的？

　　邵桐：“没错，根据开发商现在的状况来看，他的给付能力我觉得肯定存在问题。另外一定要强调的是，开发商给付业主赔偿是不超过已付房款的一倍，也就是说，也许不是这个房屋的总价的一倍。”

　　经济之声：在一个资质不健全的开发商那里购买的房屋，如果我们付了全款，房产证就能够拿下来吗？

　　李斌：“这当然不是了，所以说现在如果付清全款，他将承担一个巨大的风险。我们知道房产证的办理需要经过两个登记：第一个是开发商必须具备五证，也就是建设用地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证，还有商品房预售许可证，缺了哪一个都不可以的。如果五证齐全了，房屋竣工验收合格了，经过实测以后住建部门可以办理初始登记，也就是开发商的大产权。这个登记办成之后，才有可能为业主办理第二次过户登记，也就是我们所说的‘大红本’产权证。

　　现在的问题在于，假定我把全部房款交清了，我作为买房人的合同义务都已经完毕了，我没有违约，但问题在于你能不能请求法院支持你的诉讼请求，就是让开发商协助我办理过户登记。法院审理之后，他要判断一下在客观上房屋过户登记能不能够履行，如果由于开发建设的楼盘本身存在违法性，也就意味着没有合法的审批手续，没有办法实际履行。那么虽然交付了全款，你仍然拿不到产权证。

　　我想提醒各位业主，可以先去相关的比如规划部门、国土部门、住建委去了解、查询一下，目前这个楼盘有没有可能取得合法的审批，如果能够取得，将来有条件办理过户登记，那你再交房费不迟。如果不能够取得相关的审批手续，意味着你拿到了房屋的使用权，但是你永远没有所有权，所以建议大家不要再去交齐全款。钱交给人家了，房子产权没拿下来，最后你两手空空什么都没得到，这是最大的风险。

　　可以考虑一下邵律师所提到的，现在房子我不要了，我要求你返还赔偿，把钱拿回来再去别的地方购买一个合法楼盘，这样可能是明智之举。但是前提在于，他得有钱能还给你才行，所以需要查询财产线索。”