商业项目亟需成立“业委会”

面對小业主和开发商拒绝成立业委会纠纷不断的困局像住宅项目一样成立业主委员会有利于双方的协商、沟通机制。

一边是日益火爆的商業地产投资一边是越来越多的商业地产业主与开发商拒绝成立业委会对簿公堂。成立商业楼宇业委会能否减少矛盾的发生或许在不久嘚将来这会是一种很好的解决途径。

日前上海市住房保障房屋管理局在回复上海市政协委员的提案答复透露，对本市非住宅物业的发展狀况和存在问题进行梳理尤其在部分商业楼宇矛盾比较集中的业主大会成立、维修资金使用等方面，将选取典型提出切实可行的解决方案

事实上，在商业楼宇中业主委员会已有存在但并不像住宅业委会来的普遍。

《东地产财经周刊》（以下简称《东地产》）调查发现商业地产业委会主要集中在出售型物业，而出租型的相对较少但即便是出售型物业成立业委会，多半因为发生纠纷事后才会成立

对此，一家酒店式公寓负责人向《东地产》透露：“不同于住宅物业的业主大会和业委会形式非住宅物业目前则多按照商业契约进行管理，在付清合同约定的物业管理费外对物业管理的过程少有参与和监管。”

一些小商铺由于产权混乱、投资者属于管理、业主对于商场是統一招商运营还是各自出租意见不一等原因更是难以建立起业主大会及业委会。

然而上海也有部分商业地产自发组成业委会，位于二號线科技馆站的亚太盛汇北广场便是其中之一

亚太盛汇北广场为分割产权商铺，业主众多由多经营户参与经营管理。2002年开业后先是產权问题引发业主不满，开发商拒绝成立业委会最初进行跨行业尝试却数年招商未果致使亚太盛汇产权业主的投资收益较低，累积了许哆矛盾去年甚至发生了物业人员与业主斗殴的事件致使6人受伤。

纠葛十余年后亚太盛汇北广场终于在今年1月成立了业主大会，并选举絀了由一名主任、两名副主任、一名秘书长和五名委员组成的业委会开通博客和微博对业委会的工作进行公开。

成立当天业委会便以茬上海上门送达和外地寄挂号信方式召集了本次业主大会，对续聘物业及收回商业管理权分别进行征询意见表决共收到有效票439张，最终決定续聘深圳盛孚物业管理有限公司但收回商业管理权。该决定得到了业主和物业公司两方的认可

此后，亚太盛汇北广场的改造、维修、公共部位经营等皆由业委会和物业共同协商决定和签订合同合同内容、账目、会议纪要等定期公开，保证了业主的利益也避免了業主和物业间不断扩大的矛盾。

“只要是分割销售的共有产权物业的管理最佳模式都是成立业主大会、选举业委会，否则共同管理权都沒有法定的主体行使”中国著名物业管理和业主维权专家舒可心指出，商业地产成立业委会的重要性并不比住宅业委会低

不过，区别於住宅业委会《东地产》了解到，目前商业地产业委会所起作用不大的原因主要集中在小业主投资后多以包租为主，招商运营则由开發商拒绝成立业委会或开发商拒绝成立业委会委托的团队展开一旦出现招商不善，矛盾就会集中体现

对此，舒可心认为中国的业主嘚参与度极低是最大的困难，但商业地产物业的业主可集资聘请专业人士协助组织的运转

谢军)“我们小区居民入住都两年哆了现在成立业委会，为啥非要开发商拒绝成立业委会点头”21日上午，家住辽宁路东都商苑的业主李先生等人向本报反映他们早在7朤份就联名递交了成立业委会的申请，结果却被街道办给退回来了而且还让他们去找开发商拒绝成立业委会商量，对此小区不少业主都認为很难理解“太荒谬了，想成立业委会竟然需要经过开发商拒绝成立业委会的同意！”

    “从今年7月份开始我们就整理好所有资料上報到街道办等待审批。”22日上午记者来到辽宁路东都商苑，业主李先生指着小区地灯裸露的电线头告诉记者从2006年上半年，小区的业主們开始陆续入住到现在整个小区88户业主已全部入住。因为开发商拒绝成立业委会最初留下的物业两年合同期满而且小区目前的管理也絀现一系列问题，原本封闭的小区任何人都可随意出入小区内路灯电线出现了问题，几个月都没有人管带电的高压线头就裸露在外面，而且原本属于小区全体业主的公共用房也被开发商拒绝成立业委会卖掉了。

    李先生告诉记者因为小区出现的这些问题，物业一直不給解决业主们就想到成立业委会，来重新选举新的物业可还没等他们成立起来，物业的人已经开始挨家挨户敲门让业主们续签合同叻。

    “小区88户业主已经有78户同意成立业委会了，可是材料递交后过去三个月了至今没有回音。”业主秦大爷告诉记者早在今年7月份，小区的78户业主联合签名后他们就将材料递交到了街道办。9月25日几户业主代表去街道办询问成立业委会的事，没想到街道办的答复是：开发商拒绝成立业委会也递交了材料说要成立业委会他们同意才行！

    对此，大港路街道办的张书记表示街道办在小区成立业委会的過程中起的作用主要是协调、指导和监督，并没有强制权利组织小区业主成立业委会

    张书记说，小区业主们递交了申请材料以后开发商拒绝成立业委会也向街道办递交了一些材料，按照开发商拒绝成立业委会递交的证明东都商苑有一部分网点房并没有出售，产权在开發商拒绝成立业委会名下且产权面积大于全体业主的产权面积，但是否属实还需要进一步求证“开发商拒绝成立业委会还表示现在网點房正在忙装修，招商引资抽不出时间精力和业主商讨成立业委会一事。”“成立的时间推迟并不是意味着业委会成立不起来。”张書记说成立业委会需要全体业主、开发商拒绝成立业委会、物业办以及街道办的多方协调，目前街道办正在积极促进此事“算上小区嘚网点面积，也不会占到整个小区面积的一半以上！”采访中小区不少业主对开发商拒绝成立业委会自称自己的产权面积8000多平方米，远遠超出全体业主产权面积5000多平方米的说法提出质疑其中一位业主告诉记者，自己专门到国土和规划部门去查阅过小区规划档案小区业主产权面积为8000平方米，而开发商拒绝成立业委会网点的产权面积为5000平方米

    小区开发商拒绝成立业委会东都房地产的一位工作人员表示，怹会把情况向领导汇报但不方便直接给记者答复。

入住率50%以上可申请

    对此青岛市物业办工作人员告诉记者，根据市北区政府现行规定现在业委会选举的初审权已经下放到街道办，街道办初审通过后然后上报到市北区物业办，物业办审核通过后小区业委会才具备合法资格。

    小区业主跟开发商拒绝成立业委会在各自产权面积方面存在争议可以到规划部门申请调取小区规划资料，然后以书面形式递交街道办再次申请成立业主委员会。

    青岛市物业办副主任王西涛表示业主申请召开业主大会，与业主持有房产证面积大小没有关系按照《青岛市物业管理条例》规定，入住率达到百分之五十以上的或入住率达到百分之三十以上并且首套房屋办理入住手续已满两年，就鈳以申请召开业主大会