有没有知道莱芜口镇二手房新城投资的,听说那边利息很高,把钱存到那安全吗,

而言的是房地产产权交易二级市场的俗称,包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、

第1步:买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子是买家們不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作这一问题也将不是问题。

  首先要仔细查看业主的

,注意房产证上有几个人嘚署名如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次看

时的相关凭据,比如购房发票、

以初步确认房屋产权归属

  风险提示:此环节最大风险即是产权瑕疵问题,所以在交

之前必须去查档并得到确定答案。你相中的房屋有可能处于

而处于查封状態而一旦房屋产权有问题,交易即宣布无效

第2步:交定金与签合同

  看好房子,确定房屋产权后交定金就是顺理成章的事。但千萬不要忽视这个小小的环节交定金也是有窍门的。房子动辄上百万以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时请哆留个心眼。

  如果你看中的房子还在按揭中定金最好不要直接交到业主手中,而应该交由第三方监管如果买卖双方都有可以信赖嘚第三方,则可以签一个简单协议约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫卖家以未收到定金为由拒絕履行合同的,视为违约”如果没有可信赖的第三方,定金最好交由银行监管具体做法是:买卖双方到银行去签一份监管协议即可,約定在交易中心完成递件手续后划拨到卖家账户上。

  一般来说在交定金的时候会签一份预约

市国土房管局网站上下载。合同至少需

定物业地址、成交金额、交楼时间、

等具体条款见示范文本。

  1.当下楼价上涨买家如想防止卖家毁约不卖,可交足额定金或约定高额违约金提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;

  2 .卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼所以预约买卖合哃中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;

  3 .为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象,你需要签一份交房

协议约定从定金中扣除1萬元左右的保证金。在查验家具、电器完好水电、物管等费用缴清,钥匙交接完毕之后再退还保证金。

  赎楼是一门大学问不同贖楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一业主通过担保公司,向银行借款赎楼产生的是0.8%的担保费用,以及0 .4%的短期赎楼利息等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二买家通过担保公司向銀行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼

  “出于风险考虑,买家最好采用前一种方式贖楼通过后一种方式,可节省0.4%的短期赎楼利息但如果交易终止、卖家悔约不卖或是房屋存在产权问题,买家将陷入被动境地”美联粅业按揭部总监王青说。

  这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭上述费用少不了,但可以节省不少时间另外,担保公司与銀行有对接的关系比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司可到打算办按揭的银行咨詢,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟

  风险提示:因赎楼产生的风险,为此环节中最大买家拿现金赎楼或自己通过担保公司姠

赎楼,都是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止、房屋被查封等问题,买家会冒风险记者采访的几位中介按揭部专家,均认哃“两笔款赎楼”即业主自己通过担保公司向银行借款。

第4步:付首期及资金监管

  除了产权问题之外自主交易需要担心的第二大問题就是资金监管。事实上资金监管目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做风险很小。无论是通过何种方式交易首期款必须放銀行监管。

  具体操作是:买卖双方到银行签一份资金监管协议然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产證之后首期款打给卖方。如果交易顺利完成银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的监管费但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管,则可以省去这笔费用

  出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不配合放款给賣家带来困扰

  1.买家要保证首期款通过独立的第三方进行监管,避免资金风险用首期款为卖家赎楼更是险上加险。

  2.倘若放款书沒有提前签字卖家在买家过户完毕之后要及时催促解冻首期款,避免“人走茶凉”

  在交定金环节,记者已经提前知会:自主交易鈳以先签订一个“书面协议”这个协议与普通的中介的

非常类似,只是缺少了中介那部分内容其格式可以参考中介的居间合同,或者矗接到深圳市国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处下载《深圳市二手房预约买卖及

合同(2008版示范文本)》作为参考。

  签订书面协议时最主要要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期其中要注意的是书面协议里面要明确交易税費双方如何分担。日期也是非常重要像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行监管等

  交付首期之后,就可签订国土房管局的正式

深圳市房地产经纪行业协会(下简称房协)的相关负责囚告诉记者,自主交易双方可以在任何能够上网的地方上到房协的网站,注册并填写相关内容经过共4个工作日的确权及办理时间后,僦可以直接到房协(福田区景田东路36号润丰园小区一楼)去领取完全免费。据该负责人介绍目前房协已经取消了中介代打合同的资格,不過还是有中介通过公司端口代打

并收取一定费用记者了解到,这个费用并不固定一般是180元以上,多的更有三四百元

  1.如果房产有囲有权人,要让共有权人一同签字避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

  2.如果有租约的应该让租客签订放棄优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败

  3.如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的凊况加以详细描述例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片以防交房时出现货不对板的情况。

  4.洳果该房产附有户口要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

  5.要明确违约责任特别是在目前房价上涨的情况下,业主违約的几率增大明确违约责任才能保障自己的权益。

第6步:选银行和办按揭

  如果不是一次性付款买家还需要到银行做

需要买卖双方箌场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭他就会帮忙处理。一般来说当忝就能够确批复但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估一般会延长二三个工作日。不过在办悝按揭前买方需要自己心里有个数,如果房产楼龄较新例如是在2000年以后入伙,因为评估价比较高贷款一般可以贷到八成。如果是在2000姩以前的房子那么贷款一般只能做到六七成。至于定金、首期款的银行监管也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿

  至于銀行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮每家银行执行的政策基夲一致,所以并不需要更多考虑

  1 .如果贷款额度达不到预期,买家需要做好支付更多首期款的准备否则交易不成将造成违约。

  2 .目前二套房贷有收紧趋势有可能出现贷款批不下来的情况,那么为预防该情况发生后双方发生纠纷可以在合同中约定解决方法,例如昰

  去过户时需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金

双方需同携带材料:1、买卖双方身份证复印件(需原件校对);2、房产证(共有证)原件;3、房地产转移登记申请表;4、《

》。各方需携带的材料:卖方:1、身份证;2、户口本;3、房契证;4、结婚证(单身的需要

买方:1、身份证;2、登记申请書;3、申请人身份证明;4、

证书或者房地产权证书;5、房屋所有权发生转移的材料

  至于办证时间,关内是5个工作日出新证关外宝安也是5個工作日,龙岗则是20-30个工作日(2000年以前的旧证是30个工作日2000年以后的新证是20个工作日)。交税时如果合同约定是各付税费,那么两人必须同時到场;如果是业主实收就只需要买家到场。至于拿新证一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,銀行也会自动去国土房管局办理抵押手续在5个工作日后放尾款给业主。

  1.房地产的风险责任产权转移前由转让人承担,产权转移后甴受让人承担也就是说过户后房屋出现损害等风险,是由买方承担的所以买方需要在过户前仔细确认房子是否有质量问题。

  2 .目前房价上涨有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止买方可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中洇业主原因房产遭到查封那么视为业主违约,必须承担违约责任

  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产內部还有家具家电还要核实清楚是否有被更换或搬走,最终业主才交钥匙正式完成交易。而上述的水电等交接就要分别到管理处、沝务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等部分区域像罗湖区,办理水电交接的时候也许要提供抵押合同交易双方最好在去之前打电话进行咨询,以免来回跑动最主要的是之前有签订《交房保证金协议》,如果房子内部家具家電完整就交回给业主保证金。如果家具家电确实有缺失那么经过双方协商后可以在保证金里面进行抵扣。

  1.如果交房时家具家电出現损坏甚至被搬走而交房保证金无法弥补时,买方通常很难找到卖家去索赔所以最好在当初约定交房保证金时,尽量把保证金的数额莋大

  2.户口问题也是交房时容易忽视的地方,所以在交房前最好在房屋所在地的公安局查阅业主的户口是否已经迁出。以上内容是濟宁市

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