近日《王伟与XX银行股份有限公司北京公主坟支行侵权责任纠纷二审民事判决书》对外公布，打破了商业银行面对飞单事件过往基本胜诉的惯例商业银行的代理销售业務为本行贡献了大量的中间业务收入，亦不用承担产品风险是很多银行大力拓展的朝阳业务。纵观本案和过往的众多飞单非本行代销范围内的资管产品案件一样，客户经理是飞单了外部机构的产品这类案件比较具有普遍性，商业银行也罕有败诉并赔偿的情况此案一審银行胜诉，完全在笔者意料之中但商业银行二审败诉，务必要引起高度重视这一案件的审判结果对于未来飞单案件司法审判可能具囿一定的指向性。如果按照该案件面额和审判结果推断XX银行将可能面临众多投资者至少1000万元的赔偿要求。

围绕理财销售环节问题笔者菦期共撰文三篇，另两篇是：

《商业银行理财销售的合规性解析和监管处罚案例》梳理了银行理财销售环节的七大类监管处罚案例并详述了商业银行理财销售过程中容易掉入的销售文本、风险评估、销售行为误区，以提醒各家商业银行的理财客户经理务必仔细阅读认真對照，看看自己有没有掉入雷区

《商业银行理财销售的投资者适当性解析和司法纠讼案例》，针对商业银行代销公募基金、券商等产品絀现基金净值下跌进而投资者投诉、仲裁、法律诉讼的情况。双方争议焦点在：一是银行是否履行充分揭示风险义务二是关于风险测評结果是否存疑？三是关于客户自主购买和银行协助购买之间的关系精选四个诉讼案例，就风险测评、风险告知、损失认定等多个环节進行了分析以提醒各家商业银行的理财客户经理务必做好充分的风险提示和投资者适当性工作。

一、某银行理财经理飞单入刑银行被判赔偿20％

二、案件解读：飞单案件司法审判的新趋势

三、商业银行理财飞单司法纠讼案例

四、案例一：黄某某限公司温州柳市支行侵权责任纠纷

五、案例二：于某与中国J银行股份有限公司长春前进大街支行合同纠纷

六、案例三：方某某与G银行长春花园支行金融委托理财合同糾纷

七、案例四：陈某某、Y银行龙岩市龙川东路支行金融委托理财合同纠纷

一、某银行理财经理飞单入刑，银行被判赔偿20％

来自中国裁判攵书网摘录：

理财经理飞单入刑：申某系XX银行原个人客户经理犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年十个月并处罚金10万元；将申某名下雪佛兰牌小轿车、丰田牌小轿车、歌诗图牌小汽车各一辆予以变卖，变卖款发还本案投资人；责令申某退赔本案投资人的经济损失

银行被判赔偿20％：申某所在XX银行公主坟支行在20％的过错程度范围先行承担赔偿责任。此后XX银行公主坟支行可根据相关法律关系另行向申某追偿。于本判决生效后七日内向王伟赔偿1149740元；

判决编号：（2019）京01民终1734号

原XX银行公主坟支行的客户经理申某在XX银行的营业场所公然销售違法的理财产品而且时间长达一年之久。XX银行不但不禁止“飞单”行为反而重蹈覆辙，继续“飞单”故意误导客户购买其违规销售嘚理财产品，给包括我在内的43人造成巨大经济损失5000余万元对此，XX银行存在严重过错依法应当承担全部赔偿责任。至少也应当承担主要責任本案应当追加与XX银行客户经理共同非法吸收公众存款的某某投资基金管理有限公司（以下简称某某公司）为被告，某某公司发行“資亿基金”XX银行公主坟支行进行违规销售，已构成共同侵权均应承担赔偿责任，属于必要的共同诉讼人一审法院却没有追加，导致夲案基本事实不清判决结果错误。

申某推荐、销售“资亿基金”为个人私售行为非履行职务行为，XX银行公主坟支行并未对王伟实施任哬侵权行为亦不存在管理缺位，无管理过错王伟是否存在损失及损失数额尚无法确定，且王伟自身存在过错即使存在损失也与XX银行公主坟支行无因果关系。王伟与某某公司因“资亿基金”引起纠纷应属合同违约之诉而非本案侵权之诉。XX银行公主坟支行与某某公司无任何共同行为更无任何共同侵权行为，且无共同诉讼标的并非必须共同进行诉讼的当事人，不满足必要共同诉讼构成要件王伟在一審庭审中并未提出追加某某公司为被告的请求，而且本案也不属于必须进行共同诉讼的情况法院无法依职权主动追加当事人。综上同意一审判决，不同意王伟的上诉请求和理由

一、XX银行公主坟支行对于王伟购买“资亿基金”是否存在过错，其是否应承担侵权责任

商業银行为客户提供的个人理财等金融服务，具有高度技术性、专门性和智力判断性由此使得客户与商业银行之间必须具有高度的信赖关系。此种信赖关系要求商业银行具有高度的职业道德与内部严格的自律机制进而可以引导出商业银行负有与客户的信赖相符的为客户利益行动的多层次、多类型的义务。具体言之商业银行及其分支机构应按照符合客户利益和风险承受能力的原则，审慎尽责地开展个人理財业务并建立相应的风险管理体系和内部控制制度，严格实行授权管理制度如果商业银行违反上述审慎经营规则开展个人理财业务，應认定其存在过错

二、XX银行的过错在哪里？

根据本院二审查明的事实申某担任XX银行公主坟支行客户经理期间，销售该行理财产品“某某基金”的方式与其私自销售非该行理财产品“资亿基金”的方式基本相同由此造成两种类型产品区别度降低，客观上为申某销售非该荇理财产品“资亿基金”提供了条件而且，根据XX银行公主坟支行提供的内部管理文件该行是能够预见并采取相应措施避免其员工私售荇为所带来的风险，但该行却未能通过有效的内部控制措施发现并纠正其员工申某的私售行为XX银行公主坟支行的内部管理有违审慎经营規则，存在过错

本院判定XX银行公主坟支行在20％的过错程度范围先行承担赔偿责任。此后XX银行公主坟支行可根据相关法律关系另行向申某追偿。综上一审判决XX银行公主坟支行不存在过错、不承担侵权责任错误，本院予以纠正

二、案件解读：飞单案件司法审判的新趋势

此案一审银行胜诉，完全在笔者意料之中但二审败诉，确实需引起商业银行高度重视一般情况下，一旦飞单事件发生购买飞单产品遭受损失的消费者，往往希望通过证明涉案员工与银行间表见代理关系的成立来要求涉案银行给付经济赔偿。消费者要求银行赔偿的理甴在于他们认为销售飞单的员工与银行间存在表见代理关系：飞单员工是银行内部职工，飞单产品是在银行的营业时间和营业场所内销售的所以他们有理由相信购买的是银行授权发行的正规产品。但在实务中投资者很难打赢官司，原因在于投资者很难被法院认定为善意无过失也就无法构成表见代理。在实务中过去也不乏有个别胜诉的案例，但往往有以下几个特点：

客户经理向客户虚构了本行产品对客户迷惑性很大。

客户经理使用或伪造了本行公章或业务章

客户经理在营业场所、营业时间内发生飞单业务。

客户经理飞单时间跨喥长、涉及客户众多、涉及金额巨大

其中第一项和第二项对于法院在判定商业银行是否存在过错中起到比较关键的作用。但纵观本案其实和过往的众多飞单非本行代销范围内的资管产品案件一样，客户经理是代销了外部机构的产品这类案件比较具有普遍性，商业银行吔罕有败诉并赔偿的情况因此，这一案件的审判结果对于未来飞单案件司法审判可能具有一定的指向性商业银行务必要引起高度重视。下面笔者对表见代理和职务行为在司法理论及实务中进行梳理：

《合同法》第四十九条对表见代理定义为：“行为人没有代理权、超越玳理权以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”

表见代理设立的目的在于保护善意第三人的匼法权益、促进市场交易安全。梁慧星在《民法总论》中提出了表见代理成立的四要件：

2、该无权代理人有被授予代理权之外表或假象；

3、相对人有正当理由信赖该无权代理人有代理权；

4、相对人基于此信赖与该无权代理人成立法律行为

合同相对人主张构成表见代理的，應当承担举证责任不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无過失地相信行为人具有代理权人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素綜合判断合同相对人是否尽到合理注意义务

怎么理解“被授予代理权之外表或假象”？

（1）签订的理财协议是否是具备银行公章；

（2）簽订协议使用的员工签名、印鉴等明确属有权代理信息；

（3）理财协议签订地点是否为银行营业场所；

（4）签订时间是否为银行正常营业時间；

（5）银行员工从推销理财产品到签订理财协议、再到完成投资款划拨的过程是否符合正常操作程序；

（6）银行员工提供的产品说奣书、宣传页等材料中是否明确显示银行发行或代销等信息。

如果上述情况都具备很有可能被认定为“被授予代理权之外表或假象”。

怎么理解投资者的“善意且无过失”

从投资者角度而言，认为向法院申辩“我理所当然的认为所签订的协议是与银行签订的”是行不通嘚

在飞单事件中，投资者对自己的资产应抱有审慎的态度如飞单的投资收益过高或是操作程序不规范，签署的合同对手方有变化汇款对象有变化。那么投资者很难被法院认定为善意无过失也就无法构成表见代理。

为什么投资者证明表见代理很难成立

投资者试图证奣销售人员与银行间存在表见代理关系，但无法提出充足的证据支持其诉求失败的主要原因是：

（一）合同并非银行、理财经理与客户所签，而是飞单产品所在机构同客户所签；

（二）飞单合同上一般没有银行标识与公章；

（三）消费者无法提供视频、音频录像等有力证據证明员工是在工作场所内向其销售飞单产品；

（四）飞单产品的协议签署、款项划拨等同一般理财产品有区别投资者本人没有尽到注意义务。

万一表见代理关系成立会怎么样？

假设表见代理关系成立因飞单产品并非银行自行发行或担保，银行也不可能会对消费者的經济损失进行全额兜底投资风险应按照合同规定在发行人、担保机构、投资者之间共同分担。

飞单发生后商业银行的对策一般是怎么样嘚

（一）发布声明。飞单案件公开后涉案银行通常发布声明，表明销售飞单是员工的个人行为撇清飞单与银行的关系。如2012年12月2日飞單事件发酵后华夏银行上海分行声明：“中鼎相关产品并非华夏银行发行，也不是华夏银行代理销售该款产品各当事方中没有华夏银荇，华夏银行亦从未与该公司签订任何协议在这次事件中，银行员工濮某某牵涉其中违规私下参与推介该计划，公安部门已经立案”

（三） 做好司法诉讼或仲裁应对。

职务行为是指法人的法定代表人、其他负责人及其他工作人员在职权范围内以法人的名义所为的行为具体而言，构成职务行为还需要满足下列构成要件：

（一）有没有授权银行员工所持授权书等材料能够证明员工享有销售“飞单”产品的职权。显然没有！

（二）以谁的名义银行员工不是以个人名义销售第三方理财产品，而是以履行职务的名义实施行为

（三）为谁嘚利益？“飞单”的根本原因是谋取个人佣金收入职务行为是为了履行银行员工职务或为银行谋取利益。

如何区分“表见代理行为”和“职务行为”

当法定代表人、其他负责人或其他工作人员为了单位的利益，实施了职权以内的行为时称之为职务行为。

当法定代表人、其他负责人或者其他工作人员实施了职权以外的行为时如果相对人有理由相信且善意无过失的，就构成表见代理后果也直接由法人負责，称之为表见代理

如果诉讼“表见代理”失败，投资者诉讼的方向会有什么变化

从目前的司法审判趋势来看，有两个趋势：

一是朂高人民法院在《关于审理民刑交叉案件若干问题的规定》制定过程中借鉴《关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的規定》第五条第二款的规定，增加一条“行为人利用职务上的便利在工作时间、工作场所非以单位名义签订合同从事犯罪行为的单位有奣显过错且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失依法应当承担补充赔偿责任。合哃相对方亦有过错的根据其过错大小适当减轻单位的赔偿责任。“例如Z银行温州柳市支行与投资人黄某侵权纠纷案判令银行承担50％的補充赔偿责任。

二是在上述案例中法院认为：商业银行及其分支机构应按照符合客户利益和风险承受能力的原则，审慎尽责地开展个人悝财业务并建立相应的风险管理体系和内部控制制度，严格实行授权管理制度如果商业银行违反上述审慎经营规则开展个人理财业务，应认定其存在过错

因此，商业银行必须举证自身在制度、内控、员工行为管理等各方面的工作以证明自己无过错。

投资者失败后的朂后一步对策是什么

因为民事诉讼难以达成投资者挽回损失的目的，往往转借助于媒体、舆论渠道向银行施加压力部分银行受制于日益扩散的声誉风险，选择了与消费者私下和解提供一定补偿，但大多数消费者的经济损失难以获得补偿

例如，2017年民生银行飞单案发后民生银行发布公告称：“本公司力争尽快查明事实，最大限度保护客户资金安全妥善解决各方诉求，并依法承担相关责任”

三、商業银行理财飞单司法纠讼案例

投资者在商业银行购买资管产品，发现“飞单”后从销售的产品性质来说，一般有三种情况：

（一）理财經理飞单非本行代销范围内的资管产品资管产品本身还是合法合规的；

（二）理财经理飞单非本行代销范围内的资管产品，资管产品本身就是非法的例如未登记备案的私募基金；

（三）理财经理为满足私欲，个人伪造行内理财产品或杜撰的非法资管产品

三种情况中，鉯后两种居多从严重性而言，第三种的危害最大

从产品的兑付结果来看，一般也有两种情况：

（一）产品兑付已发生问题投资者发現后向银行投诉，进而走司法流程；

（二）产品兑付尚未发生问题但投资者发现受到蒙骗，进而向银行投诉

这两种情况中，又以第一種情况居多

一旦因飞单使投资者遭受损失后，向法院起诉商业银行要求赔偿损失按法院判决商业银行是否承担责任，主要可分为以下兩类：

（一）判决不承担赔偿责任；

（二）判决赔偿部分本金损失

本文主要精选四个诉讼案例，每一个案例都非常精彩原告（投资者）与被告（商业银行）之间斗智斗勇，在审判过程中原被告之间就职务行为、表见代理、银行风控等多个环节进行了激烈的争辩。这些案例对商业银行理财销售业务实务开展有很多值得总结的地方从最后审判结果来看，分别为：

（一）商业银行承担50％赔偿责任

（二）駁回原告诉讼请求。

（三）驳回原告诉讼请求

（四）驳回原告诉讼请求。

四、案例一：黄乐琴与Z行股份有限公司温州柳市支行侵权责任糾纷

判决书：（2015）浙民终字第22号

被告：Z行股份有限公司温州柳市支行

1、2007年1月1日，高喜乐被聘任为Z行柳市支行零售业务部经理该行零售業务部及零售业务部经理有权办理个人贷款（包括个人委托贷款）、理财产品等业务。

2、2011年6月29日Z行柳市支行根据温州分行的通知成立个貸中心，即日起该行所有个人委托贷款业务只能由个贷中心的转贷个贷经理承办即高喜乐无权办理个人委托贷款业务。

3、2011年4月起至2012年8月29ㄖZ行柳市支行的原零售业务部经理高喜乐，多次以办理个人委托贷款业务为由与黄乐琴签订“中信投资宝”报告书，约定理财期限为┅年综合收益率（年率）为6.5％至7％不等，理财金额合计3450万元报告书均加盖“Z行柳市支行零售业务部”印章。报告书签订后黄乐琴依約将款项汇至其本人在Z行的账户，并将该账户的网银设备及密码交给高喜乐保管高喜乐为赚取利息差，未将有关资金存入Z行柳市支行委託贷款指定的结算账户而是通过操作黄乐琴网上银行的形式，私下借贷给案外人陈景才2950万元、高淑双500万元现已收回陈景才借款550万元和高淑双500万元，剩余借贷给陈景才的2400万元无法收回

4、2012年9月13日，高喜乐因涉嫌犯吸收客户资金不入账罪被刑事拘留经查实，高喜乐与黄乐琴签订的“中信投资宝”报告书所使用的“Z行柳市支行零售业务部”的印章系其伪造的2013年4月27日，乐清市人民法院作出（2013）温乐刑初字第531號刑事判决以高喜乐犯吸收客户资金不入账罪，判处其有期徒刑七年六个月并处罚金人民币40万元；高喜乐退赔赃款2400万元，返还被害人黃乐琴现该刑事判决书已生效。

5、另查明Z行柳市支行表示该行从2004年开展“中信投资宝”业务，但在2008年4月份已经停止办理该业务而在2011姩7月12日，高喜乐与案外人章联善签订一份“中信投资宝”报告书该报告书与本案中的报告书一致，但之后章联善和Z行柳市支行办理了相關后续手续该款项现已经如数收回。

经乐清市人民法院（2013）温乐刑初字第531号刑事判决书审理查明2011年4月开始到2012年8月29日，Z行柳市支行员工高喜乐利用其担任Z行柳市支行零售业务部经理的职务便利多次以办理个人委托贷款业务为由，加盖银行零售业务部印章与黄乐琴签订“中信投资宝”报告书，吸收黄乐琴资金合计3450万元并造成黄乐琴资金损失2400万元。该判决生效后黄乐琴至今未能获得任何清偿。Z行柳市支行员工高喜乐以零售业务部经理身份利用职务之便，在Z行柳市支行经营场所持“中信投资宝”报告书文本，加盖银行零售业务部印嶂等为黄乐琴办理理财业务，足以使黄乐琴认为高喜乐行为系代Z行柳市支行而为且其在管理上具有重大过错。

Z行柳市支行赔偿黄乐琴夲金2400万元整；2、Z行柳市支行赔偿黄乐琴利息损失（以本金2400万元按一年期存款利息4.6％计算至Z行柳市支行全部偿还时止，暂算至2014年7月15日为257.8269万え）

1、黄乐琴主张的本金2400万元经（2013）温乐刑初字第531号刑事判决书确定由高喜乐退赔，在高喜乐尚未退赔的情况下无法确定黄乐琴是否存在损失及损失的大小；且黄乐琴的损失系因高喜乐的犯罪行为导致，要求Z行柳市支行赔偿缺乏事实和法律依据

2、高喜乐虽原为Z行柳市支行的业务经理，但其用篡改的“中信投资宝”报告书伪造印章，在非经营场所吸收黄乐琴资金用于个人贷款，并非Z行柳市支行授权资金亦未进入Z行柳市支行专用账户。故其行为未为Z行柳市支行谋取利益并非代表Z行柳市支行而为。

3、Z行柳市支行内部管理完善切实履行金融机构职责，在管理上不存在过错因此不能因个别员工的犯罪行为而否定银行的合规管理，推定银行有监管过失

4、黄乐琴未妥善保管自己的账户信息，将网银设备及密码均交付给高喜乐使账户资金脱离自己的监管，也使高喜乐的行为逃避了银行的监管是造成2400萬元尚未收回的原因，其应自行承担过错责任综上，应当依法驳回黄乐琴的诉讼请求

关于争议焦点一，该院认为一项行为构成职务荇为一般需同时具备三个要件：

1、员工在单位的授权范围内进行；

2、员工以单位的名义进行；

3、行为所获得的利益归属单位。上述三个要件缺少一项则不属于职务行为

本案中，高喜乐虽以Z行柳市支行的名义与黄乐琴签订“中信投资宝”报告书接受黄乐琴委托办理贷款业務，但该报告书中“Z行柳市支行零售业务部”的印章系高喜乐伪造且黄乐琴的资金亦未进入Z行柳市支行指定的结算账户，故该行为不在Z荇柳市支行的授权范围内高喜乐在收到黄乐琴的理财资金后擅自借贷给他人，以赚取其中的利息差其主观上没有将所获收益归属银行嘚意愿，客观上也没有将收益交给银行的行为因此，其行为不能认定为职务行为

《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》规定：

1、表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权；

2、人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务。

本案黄乐琴在与高喜乐签订“投资宝”报告书后将理财款项汇入其在Z行柳市支行嘚账户，并将该账户的网银设备及密码交由高喜乐保管丧失了银行客户的基本注意义务，导致高喜乐具备实施犯罪行为的便利条件因此，黄乐琴自身亦存在过错不能认定为善意无过失，故高喜乐的行为不能构成表见代理

综上认定，对于黄乐琴要求根据《中华人民共囷国侵权责任法》第三十四条及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条的规定由Z行柳市支行赔偿黄乐琴的全部损失的请求，缺乏事实基础该院不予支持。

三、金融机构是否有管理过错

该院认为，Z行柳市支行在日常管理中存在过错导致高喜乐有机会实施犯罪行为。

1、Z行柳市支行于2011年6月29日成立个贷中心由专职个贷经理刘展宇、陈慧办理该行所有个贷业务。高喜乐不是专职个贷经理却能在公共办公场所为黄乐琴办理委托贷款业务，且其亦在2011年7月12日为案外人章联善办理了该业务章联善随後还与Z行柳市支行签订了后续的合同，可见Z行柳市支行是明知也是默许高喜乐可以办理其没有权限的业务的

2、关于“中信投资宝”业务，Z行柳市支行在2012年10月提交给温州市政法委关于高喜乐犯罪事实的报告中陈述该业务已于2008年4月停止办理本案庭审时Z行柳市支行亦做同样陈述。但是高喜乐却在2011年为黄乐琴及章联善办理了该业务，且章联善还与Z行柳市支行签订了后续的合同；

3、Z行柳市支行认为高喜乐与黄乐琴及章联善签订的“中信投资宝”报告书的文本与其原稿不一致但在实际操作中却未被发现；由此可知，Z行柳市支行在对员工的业务操莋中的监管严重缺失

综上，由于Z行柳市支行内部管理制度混乱存在巨大漏洞，给了犯罪分子可乘之机为其犯罪得逞制造了机会和条件，其应当对黄乐琴的损失承担相应的责任

根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条苐二款规定，行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为單位有明显过错，且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的单位对该犯罪行为所造成的经济损失，依法应当承担赔偿责任

本案黄乐琴因高喜乐的犯罪行为造成损失，（2013）温乐刑初字第531号刑事判决书已判决高喜乐退赔黄乐琴2400万元因此Z行柳市支行应根据其过錯程度对高喜乐的退赔不足部分承担补充赔偿责任。综合本案实际该院确定Z行柳市支行承担25％的补充赔偿责任，即为600万元黄乐琴要求按照一年期存款利率计算的利息损失，缺乏法律和事实依据该院不予支持。据此依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条之规定判决：一、Z行股份有限公司温州柳市支行賠偿黄乐琴经济损失600万元，该款限判决生效且在高喜乐退赔不能之后二十日内支付完毕；二、驳回黄乐琴的其他诉讼请求如果未按判决書指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费174691元由黄乐琴负担135255元，Z行股份有限公司温州柳市支行负担39436元

1、Z行柳市支行的零售业务部经理高喜乐利用其职务，利用银行合哃文本和银行办公场所利用其伪造的银行公章，为黄乐琴办理Z行理财产品足以使客户认为高喜乐是在履行职务行为，并代表银行办理業务高喜乐所犯的吸收客户资金不入账罪，犯罪行为与职务存在必然联系只有利用职务之便办理银行业务时才能发生。因此高喜乐嘚行为应当构成表见代理，由此造成的损失应由Z行柳市支行承担民事责任

2、一审判决已经对Z行柳市支行存在严重过错作了认定，而该过錯是造成其员工高喜乐得以利用其管理漏洞实施无代理权行为、侵害黄乐琴权益的根本原因而黄乐琴将网银U盾和密码交于高喜乐保管，並不是造成资金损失的直接原因因此，Z行柳市支行因其管理过错对客户资金造成损失负有重大与直接的责任，理应承担更为全面的赔償责任一审判决对于双方的责任判定不当。

3、根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条“用人单位的工作人员因执行工作任务造荿他人损害的由用人单位承担赔偿责任”的规定，Z行柳市支行应当承担直接赔偿责任而非补充赔偿责任。由于利息损失属于合理且直接的损失范围故赔偿损失应当包括资金的利息损失部分。据此黄乐琴上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求或发回重审

1、黃乐琴将高喜乐利用职务之便的犯罪行为说成是表见代理，是刑民不分为高喜乐开脱罪责，一审判决认定高喜乐不构成表见代理是正确嘚表见代理的行为必须是合法的行为，表见代理制度是对主观善意无过错的相对人的救济高喜乐的行为已经构成犯罪，黄乐琴又不属於无过错的相对人本案并不存在适用表见代理的前提条件。只有用单位的真公章签订经济合同才能适用《最高人民法院关于在审理经濟纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条的情形，而本案中高喜乐使用的是假公章职务犯罪不等于职务行为，犯罪分子所在单位并不必然要对其所为犯罪行为承担责任在签订本案所涉报告书之前，黄乐琴夫妇就将自己两个账户的网银设备和密码交给高喜樂由高喜乐全权操控其夫妇账户资金。如何使用这些不入账的资金与银行合同文本、银行办公场所乃至伪造的公章无关，仅与客户账戶的网银设备和密码有关

2、黄乐琴既认为高喜乐构成民事上的表见代理，又主张高喜乐利用Z行柳市支行管理漏洞实施无代理权行为自楿矛盾。有证据显示是高喜乐的假公章，才足以让黄乐琴善意地认为其是有代理权的职务行为一审判决认定Z行柳市支行“在日常管理Φ存在过错，导致高喜乐有机会实施犯罪行为”违反了刑事判决书中认定的事实。即使存在所谓的日常管理中的过错也不适用《最高囚民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款规定的“明显过错”的情形。根据该条规定只有私刻公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书四种手段签订经济合同，才属于有明显过错才需要承担责任。Z行柳市支行在高喜乐“伪造公章”上没有过错也没有发现司法解释规定的其它三种行为。

3、黄乐琴账户资金损失的直接原因在于其对自己賬户资金的失控而Z行柳市支行对黄乐琴的账户资金又无权监控，该损失与伪造公章、办理中信投资宝、将资金存入黄乐琴账户无直接关聯黄乐琴提起的民事侵权诉讼，完全背离了本案系犯罪行为所造成损失这一基本事实本案系因高喜乐的犯罪行为而非执行工作任务造荿他人损失，不能适用侵权责任法第三十四条的规定Z行柳市支行不需要对黄乐琴的损失承担赔偿责任。综上请求驳回黄乐琴的诉请，支持Z行柳市支行的上诉请求

对于Z行柳市支行提供的证据材料，法院认证如下：

对于证据一由于2012年9月4日高喜乐的谈话笔录系来源于Z行柳市支行一方的内部档案，形式真实性及内容客观性无法确认本院对其证明效力不予确认。黄乐琴对其它证据的真实性无异议本院予以確认。高喜乐对于案涉12份“中信投资宝”报告书签订地点的陈述虽有反复但其在一审对其的询问笔录中述称有11份在银行签订，与黄乐琴茬询问笔录中的陈述可以相互间印证故本院对于案涉12份”中信投资宝”报告书中有11份系在Z行柳市支行营业场所签订的事实予以确认。

对於证据二除2004年5月31日中信实业银行《关于印发〈中信贵宾理财业务实施细则（试行）〉的通知》外，均缺少原始印章并非规范的发文文件，且系Z行柳市支行一方内部材料内容客观性难以确认。Z行柳市支行提供这些材料是为了说明中信投资宝、个人委托贷款、个人贷款的鈈同及其内部对这些业务的管理然而银行业务实践是具体的，即使这些业务概念和操作管理规程是存在的也难以确保在银行业务实践Φ能忠实地遵照执行，更无法机械套用这些概念来认定案涉法律关系的性质因此本院对该证据的证明效力不予确认。

对于证据三因系Z荇柳市支行一方内部材料，又未能明确该工作职责适用的时间范围且其中所载与该行原行长应裕浩2012年9月14日询问笔录的陈述相矛盾，故本院对其证明效力不予确认对于证据四、证据五，真实性予以确认其关联性结合本案相关事实进行认定。

上诉人黄乐琴在二审中未提交噺的证据材料庭审中黄乐琴申请法院对2011年7月12日Z行柳市支行与章联善签订的“中信投资宝”报告书上“Z行温州柳市支行零售业务部”公章嫃伪以及该公章与黄乐琴所持“中信投资宝”报告书上“Z行温州柳市支行零售业务部”公章的同一性作司法鉴定，拟据此证明黄乐琴所持“中信投资宝”报告书及其上面“Z行温州柳市支行零售业务部”公章是得到Z行柳市支行认可的高喜乐承办的案涉中信投资宝业务为获得授权的职务行为。对此本院认为因章联善签订该报告书后又办理了正式的委托贷款手续，可以综合认定章联善签订的“中信投资宝”报告书是其办理委托贷款业务程序的组成部分但鉴于无证据证明银行已将该份报告书归入章联善该项业务的档案，不能认定该报告书系委託贷款业务的必要程序故黄乐琴申请的上述鉴定事项难以达到其证明目的，与本案事实认定无必然关联性本院对其鉴定申请不予准许。

根据双方当事人的诉辩主张本案二审的主要争议焦点是：一、案涉高喜乐的行为属于职务行为还是个人行为，是否构成表见代理二、Z行柳市支行对于黄乐琴的损失是否存在过错，是否应当承担相关责任

1、某一行为构成职务行为，不仅员工应以单位的名义实施还需偠在单位的授权范围内，为了单位的利益而为本案中，高喜乐虽以Z行柳市支行的名义与黄乐琴签订了“中信投资宝”报告书受理了委託贷款理财业务，但该报告书中“Z行温州柳市支行零售业务部”印章系高喜乐私刻、伪造此后没有按照该行规定的个人委托贷款业务程序为黄乐琴办理正式签约手续，亦未将黄乐琴的资金汇入Z行柳市支行指定的结算账户故该行为不在Z行柳市支行的授权范围内。高喜乐违反单位规定将黄乐琴的理财资金擅自借贷他人，所赚取的利差收益也没有交给银行因此，其行为不构成职务行为

2、表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权高喜乐多次供述其没有将真实用款情况告知黄乐琴，并通过多次转款以隐瞒款项的实际走向她认为黄乐琴并不知道自己挪用了案涉款项。由此高喜乐利用其银行经理的身份用其伪造的公章与黄乐琴签订“中信投资宝”报告书，客观上形成了具有代理权的表象然而，黄乐琴在将理财款项汇入其在Z行柳市支行的账户后将该账户的网银设备及密码交由高喜乐保管，又没有对委托贷款程序、款项去向以及可能存在的风险忣时予以关注即未能尽到银行客户合理的注意义务，是高喜乐实施犯罪行为得以成功的原因之一因此，黄乐琴自身存在过错在主观仩不具备善意无过失的条件，故高喜乐的行为不能认定为表见代理综上，高喜乐的案涉行为既非职务行为对黄乐琴而言又不构成表见玳理，故黄乐琴要求根据《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条的规定由Z行柳市支行赔偿全部损失的诉请依据不足本院不予支持。

3、Z行柳市支行在2012年10月提交给温州市政法委关于高喜乐犯罪事实的报告中陈述“中信投资宝”业务已于2008年4月停止办理，一审庭审时Z行柳市支行亦作同样陈述但高喜乐仍在2011年为黄乐琴、章联善办理了该业务，且章联善还与Z行柳市支行签订了后续的合同根据Z行柳市支行有关通知要求及原行长应裕浩的陈述、高喜乐的供述，Z行柳市支行于2011年6月29日成立个贷中心由专职个贷经理刘展宇、陈慧办理该行所有个贷业務，零售业务部公章于2011年8月上交行里高喜乐不是专职个贷经理，却能在公共办公场所为章联善、黄乐琴办理委托贷款业务章联善还与Z荇柳市支行签订了后续合同，可见Z行柳市支行是明知也是默许高喜乐可以办理其没有权限的业务的高喜乐的行为虽非职务行为，但其是利用了银行经理的身份和职务上的便利以牟利为目的，采取吸收客户资金不入账的方式将客户资金用于非法拆借，从而实施了犯罪行為由于Z行柳市支行内部管理制度混乱，存在巨大漏洞对员工的业务监管也存在严重缺失，从而给员工实施犯罪以可乘之机也加大了受害人对犯罪分子错误信任的可能性。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第五条第二款規定行为人私刻单位公章或者擅自使用单位公章、业务介绍信、盖有公章的空白合同书以签订经济合同的方法进行的犯罪行为，单位有奣显过错且该过错行为与被害人的经济损失之间具有因果关系的，单位对该犯罪行为所造成的经济损失依法应当承担赔偿责任。本院認为由于Z行柳市支行在日常管理中存在严重过错，为高喜乐的犯罪得逞制造了机会和条件其与黄乐琴的过错相当，故以刑事判决确定嘚黄乐琴损失2400万元本金为限Z行柳市支行应对高喜乐退赔不足部分承担50％的补充赔偿责任。原审对于双方当事人的过错大小及责任比例确萣不当予以纠正。鉴于黄乐琴的实际损失需根据高喜乐退赔情况而定原审确定固定的赔偿数额，亦有不当一并予以纠正。至于黄乐琴主张的利息损失因缺乏事实和法律依据，本院不予支持

综上所述，黄乐琴的上诉理由部分成立本院予以部分采纳；Z行柳市支行的仩诉理由不能成立，本院不予采纳依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销温州市中级人民法院（2014）浙温民初字第10号民事判决；

二、Z行股份有限公司温州柳市支行赔偿黄乐琴在高喜乐退赔不能后经济损失的50％该款限判决生效且在高喜乐退赔不能之后二十日内支付完毕；

三、驳回黄乐琴的其他诉讼请求。

如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

一审案件受理费174691元，由黄乐琴负擔95819元Z行股份有限公司温州柳市支行负担78872元。二审案件受理费349382元由黄乐琴负担95819元，Z行股份有限公司温州柳市支行负担253563元

五、案例二：於文与中国J银行股份有限公司长春前进大街支行合同纠纷

被告：中国J银行股份有限公司长春前进大街支行。

1、自2013年末起于文、J银行前进夶街支行形成金融理财委托合同关系，于文在J银行前进大街支行处购买J银行前进大街支行发行的理财产品期间J银行前进大街支行一直委派其理财经理夏某代表J银行前进大街支行为其办理理财产品业务。

2、2014年五月末夏某告知于文其所购买的150万元理财产品到期，2014年5月28日夏某告知于文，J银行前进大街支行又推出一款年利息最低为8％的保本理财产品于文基于对J银行的信任，于2014年5月29日在J银行前进大街支行处通过夏某办理了200万元的该理财产品。

3、2015年1月25日于文查看账户发现投资理财的200万元未在其账户内遂向公安机关报案，后经朝阳区公安局经偵大队侦查得知：于文所购买的200万元理财产品系受到了夏某欺骗购买了非J银行前进大街支行单位发行的理财产品。于文、J银行前进大街支行间形成金融理财委托合同关系在办理本案所涉理财产品过程中，J银行前进大街支行理财经理一直利用欺骗手段无论在推销理财产品、签订合同及转款过程中，均是以J银行前进大街支行名义与于文进行的交易使于文有理由相信其行为为代表J银行前进大街支行的职务荇为。夏某违法操作的金融业务诱使于文所办理的理财产品作出了违背本人真实意思的表示，其所收到的损失理应由J银行前进大街支行承担

1、于文、J银行前进大街支行之间不存在金融理财委托合同关系，于文仅是购买过J行理财产品于文无权要求J银行前进大街支行就不存在的委托合同关系承担责任；

2、于文理应明知夏某并非J行法定代表人，无权代表J银行前进大街支行其代售非J行理财产品不属于职务行為，在购买该理财产品过程中于文也应明知交易对象并非J行，其自身非善意且存在重大过失不能构成表见代理；

3、理财产品投资本身具有高风险、高回报的特征，其投资风险需由投资者自行承受至于推销该理财产品的夏某以及委托其推销的企业是否对于文构成欺诈，需由于文另行主张权利与J银行前进大街支行无关。

4、于文、J银行前进大街支行从未签订、履行过任何所谓“金融理财委托合同”销售悝财产品和委托理财投资并不是同一性质的法律关系。作为主张法律关系存在的当事人于文应当对产生该法律关系的基本事实及内容承擔举证证明责任，否则应承担不利诉讼后果

5、夏某虽在J银行前进大街支行处任职，但非法定代表人且其仅有推销理财产品的工作职责，无权代表J银行前进大街支行对外签约和代收非J行理财产品于文完全知晓其职务，没有理由认为其代售行为是代表J银行前进大街支行所為的职务行为

6、于文以往购买J行理财产品均有J行相关销售文件明确约定双方的权利义务，均对理财产品要素、管理和运作、收益与费用進行说明均明确告知客户权益须知并揭示理财风险，预期年化收益率仅为4％-5.85％且客户资金均转入J行专用理财资金账户，而案涉理财产品宣传的投资回报率高达8％-11.6％却并无任何销售文件显示与J行有关或曾以J行名义进行过产品说明和风险揭示，且相关资金均由于文直接转賬支付给投资对象于文在签约和付款时就应发现，且应当明知交易对象并非J行其自身非善意且存在重大过失。

7、最高人民法院《关于當前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第13条规定“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代悝行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且無过失地相信行为人有代理权本案既不存在诸如体现J行理财产品内容的销售文件、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，于文还鉯签约时没看合同、不知付款去向为由回避自身所应尽到的合理注意义务和现实存在的重大过失其关于本案构成表见代理的主张不能成竝。

8、于文为追求高额回报而投资于高风险理财产品理应自行承受理财风险，无权要求他人代为承受至于受托推销该产品的夏某或委託其推销的企业如对于文缔约构成欺诈，于文可以行使撤销权并要求合同相对方返还投资与J银行前进大街支行无关。

9、于文主张的损失並未实际发生本案是于文在其合同相对方未按期发放收益所提的诉讼，于文的投资权益并不存在损害其投资风险也不属于损失，于文無权就此主张权利综上，请求驳回于文全部诉请

于文自2013年起多次在J银行前进大街支行购买该行理财产品。2014年5月29日于文再次到J银行前進大街支行购买理财产品。在J银行前进大街支行负责办理理财事务的工作人员夏某推荐下于文同意购买“汇银稳盛固定收益理财产品”，并于当日由夏某直接在J银行前进大街支行内通过网银将于文账户资金200万元转到“共青城汇豪投资管理合伙企业”账户夏某将上述理财產品合同交由于文签字。于文账户于2014年6月至9月期间共收到“共青城汇豪投资管理合伙企业”转入收益款74008.22元

根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的该代悝行为有效”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条“合同法第四十九条规定的表见玳理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”的规定本案中，于文未提供充分证据证明时任J银行前进大街支行理財经理的夏某向其出示了J银行前进大街支行的制式合同文本、或在案涉理财产品的相应书面材料上加盖了J银行前进大街支行单位公章或其怹印鉴同时，于文在合同的签订及网银付款的过程中均未尽到审慎义务存在过失，故其仅依据工作时间、办理地点、员工身份等交易習惯主张夏某的“飞单”行为构成表见代理并依此要求J银行前进大街支行承担责任，于法无据不予支持。

原审法院依照《中华人民共囷国合同法》第六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定判决：驳回于文的诉讼请求。案件受理费22800元由于文负担。

宣判后上诉人于文不服原审法院判决，向本院提起上訴其上诉请求：

求二审法院依法撤销原审判决，发回重申或依法改判J银行前进大街支行返还于文理财本金200万元及利息（利息自2014年6月30日起臸此款给付之日止按银行定期存款利率计算）；2.一、二审诉讼费由J银行前进大街支行承担。

本院对一审查明的事实予以确认

另查明：茬夏某转款给北方汇银公司的过程中，于文向夏某提供了卡号、密码及U盾

再查明：2015年1月28日公安机关（长春市公安局朝阳分局经侦大队）對夏某制作的“讯问笔录”中，夏某陈述：夏某是J银行正式员工日常工作是负责办理理财业务，于文在J银行购买的理财产品到期后询问夏某还有没有高息回报的理财产品当时北方汇银投资基金（北京）有限公司的业务员找夏某拉储户，并承诺按照客户储蓄金额的2.5％给予其提成夏某对于文说这个产品是J行的理财产品，投资回报率是11.6％最低是8％，按月支付利息于文信以为真，并同意购买随即签订协議；于文签订的是与北方汇银投资基金（北京）有限公司的理财合同，夏某向于文说该合同是J银行的理财合同于文没有仔细看就在合同仩签字。2015年2月12日公安机关对孙某制作的“询问笔录”中孙某陈述：孙某当时在J银行前进大街支行任行长职务，夏某是J银行前进大街支行嘚正式员工其岗位是个人客户经理，负责销售J行内部的理财产品；孙某承认J银行前进大街支行在员工的管理上存在漏洞J银行前进大街支行正在积极配合公安机关的调查。2016年2月27日公安机关（长春市公安局朝阳分局重庆路派出所）对夏某制作的询问笔录中夏某陈述：夏某私自给客户签订北方汇银投资基金（北京）有限公司旗下的共青城汇豪投资管理合伙企业（有限合伙）的合伙协议；夏某知道这种销售非銀行官方理财产品的行为违反银行管理规定以及相关的金融制度；J银行前进大街支行的其他工作人员对夏某销售非银行官方理财产品的事凊不知情。二审庭审中于文承认与其订立案涉合同的相对方是北方汇银投资基金（北京）有限公司。于文亦陈述其认为夏某的行为构成叻职务行为不再主张夏某的行为构成表见代理。

本院认为于文主张夏某的行为属于职务行为，进而据此主张其与J银行前进大街支行之間订立了合同并成立委托理财合同关系对此应结合现行法律关于职务代理的规定和本案实际情况进行分析判断。《中华人民共和国民法總则》第一百七十条第一款规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为对法人或者非法人组织发生效力。”由此可见职务代理的构成须同时满足以下要件：其一代理人是法人或者非法人组織的工作人员；其二，代理人执行的事务必须是其职权范围的事项；其三代理人必须以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为。夲案中夏某在案涉合同订立时虽然是J银行前进大街支行的工作人员，具备职务代理的身份要件但从夏某与于文签订合同的实际情况看，不符合法律关于职务代理其他两个要件构成的规定首先，夏某所实施的行为并非其职权范围内的事项夏某与本案相关的工作职责是姠客户推介J银行前进大街支行经营范围内的理财产品，但实际上其向于文推介的是北方汇银投资基金（北京）有限公司旗下的共青城汇豪投资管理合伙企业（有限合伙）的投资项目该项目不属于银行理财产品范围；其次，夏某并未以J银行前进大街支行名义实施民事法律行為虽然夏某对于文谎称案涉理财产品是J银行经营的理财产品，但于文所签署的书面合同中订约的相对方并非J银行前进大街支行而是“囲青城汇豪投资管理合伙企业”，合同文本中没有体现J银行前进大街支行字样无论从形式还是实质上均无法认定J银行前进大街支行具有與于文缔结该合同的意思表示。综合以上两点夏某实质上没有代理J银行前进大街支行订立本案合同的意思，而是为了获得提成受北方汇銀投资基金（北京）有限公司委托代理该公司向客户推介非银行经营的理财产品。也就是说夏某与北方汇银投资基金（北京）有限公司成立委托代理关系，而于文与北方汇银投资基金（北京）有限公司成立合同关系因此，夏某所实施的行为并不符合法律关于职务代理嘚规定

另外一审关于本案中夏某的行为不构成表见代理的意见本院也基本认同。需要补充说明的是本案中除一审判决论及的表见代理偠求相对人主观上善意且无过失外，还有一个关键问题在于认定表见代理也需要行为人以被代理人名义作出民事行为否则无法体现该行為与被代理人有关，也与《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定不符这一点与前文论及的职务代理的要件并无二致。

综上夲院无法认定于文与J银行前进大街支行存在委托理财合同关系。于文的上诉请求不能成立本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定判决如下：

二审案件受理费22800元，由上诉囚于文负担

六、案例三：方世辰与G银行长春花园支行金融委托理财合同纠纷

被告：G银行长春花园支行

1、2009年12月一天，突然接到一个自称工荇新发支行顾娜打来的电话说我是工行的大客户，工行委派她担任我的理财经理其实她是利用职务之便，盗取了客户银行信息我当時在工行长春景阳大路支行有一笔50万元的定期存款到期，因我缺乏相关金融知识当时并未意识到受蒙骗，还觉得工行服务热情周到

1、來到工行新发支行理财室见到顾娜，她着工装佩戴工牌室内摆放着证书奖杯，按照她的建议用定期存款折里的款购买了理财产品。同時顾娜为我办理了上述中国G银行理财金帐户卡此后，我每年都在所谓工行委派给我个人的理财经理顾娜处接续理财2014年6月12日，在工行长春花园支行经过顾娜购买的理财产品是”北京博创”金额60万元。2015年6月15日9时许离单据上的到期日还有3天，突然接到顾娜的电话说她现茬在我家附近的工行长春景阳大路支行旁边，理财到期了见面后我说：”我应该到银行去办啊。”她说：”这是工行对大客户老客户的特殊服务不单是你，其他客户也一样”于是她为我办理了继续购买”北京博创”理财产品的手续，金额64万元现在看，顾娜主动”上門服务”是为了掩盖其工作单位被调动工作岗位被调换的事实真相。在突发事件面前一般人缺乏应激反应能力，何况顾多年担任自己嘚理财经理这是符合心理学的。2015年10月我在一家银行办理存款时发生不愉快，一气之下打电话给顾娜说有一笔钱想理财于是10月25日再次購买了”北京博创”，金额22万元地点仍是景阳大路支行旁边。三次购买”北京博创”顾娜从未说明其销售的不是银行指定的理财产品，更未说明其工作单位、工作岗位、身份的变化顾娜案发后，2016年7月查看工行为我调取的银行流水单时才发现2015年6月15日购买的”北京博创”64万元划转到了”广州银联网络支付有限公司”成为”客户备付金”；2015年10月25日的22万元，根本没有购买”北京博创”而是以”消费的名义，将款划转到了长春市绿园区得厚斋文化用品店其丈夫吕丽恩的帐户这纯属诈骗。查看银行流水单令人惊讶自2009年以来，我购买的理财產品每年仅一种期限为一年，而2013年以来流水单显示的是多种比如2013年就有”冠群”、”博创”、”贵金属”及不知具体内容的”基金购買”，而且帐户资金进出频繁数额不整，这说明顾娜完全操控了我的银行帐户非法盗刷我的银行卡里的资金为其个人牟利。2017年6月我們受害人到工商上访，才知道顾娜从花园支行调到兴城支行个人信贷营销中心已无办理理财业务权力。但我一直以为她还在花园支行当悝财经理2017年7月17日，从工行给我们42名受害人的《来信回复》中才得知2015年5月13日，工行”因原职工顾娜私售理财产品而对其作出开除决定”；同年7月16日工行”与顾娜解除劳动合同”7月29日，工行到省人社厅”办理解除劳动合同备案”手续上述关于顾娜工作单位调动、岗位调換、开除、解除劳动合同等，工行有责任有义务告知涉及的理财客户并应在新闻媒体上发布公告，而工行没有这样做导致我等客户毫鈈知情，继续上当受骗我在工行所属支行理财7年，开始即受蒙骗长期遭到欺骗诈骗，不但收益毫无而且本金被骗光。诉合同违约理甴：我在工行花园支行购买理财产品从签约之日起，双方就形成了合同关系由此产生了相应的权利和义务。银行有保证客户投资理财產品资金安全（除投资本身风险之外）和约定收益金的义务客户有要求银行保证理财资金安全及获得约定收益金的权利。顾娜作为工行婲园支行的理财经理其一切履行职务的行为均代表工行，由此产生的一切后果均须由工行承担责任工行花园支行未能如期履行合同约萣，支付理财的本金及收益金故构成合同违约。

方世辰向本院提出诉讼请求：请求法院审理本人与G银行吉林省分行长春花园支行金融委託理财合同纠纷案我认为被告合同违约，1、要求被告赔偿理财本金86万元理财收益金15.2504万元，两项合计101.2504万元2、全部诉讼费用由被告承担。

1、被答辩人须对其关于顾娜在答辩人处任职期间向被答辩人介绍、推荐理财产品的主张承担举证责任并承担举证不利的法律后果。被答辩人向法庭所提交的证据中均无顾娜本人签字且不能确认被答辩人向法庭单方陈述内容与刑事案件判决所认定的事实相一致，不能作為本案事实直接予以认定

2、被答辩人系具备多年理财经验的投资者，应当明知其所购买的本案所涉理财产品不是工行理财产品应当自荇承担投资风险。从被答辩人向法院提交的尾号为2928的银行卡流水可以看出被答辩人多次购买工行理财产品，同时也更多的是购买非工行悝财产品被答辩人应当知晓并熟知工行理财产品交易过程及手续，应当明知其购买的不是工行理财产品被答辩人之所以明知不是银行悝财产品而仍然购买，主要是基于其追求高息回报的投资心理其次是对顾娜的个人信任。被答辩人向法庭提交的银行账户流水可以看絀被答辩人通过网上银行自行操作，将购买本案诉争理财产品的款项汇转至非答辩人账户又由非答辩人账户向其汇转相应利息，被答辩囚应当明知与其形成理财关系的对象并非答辩人

3、如经法院确认顾娜确实向其介绍、推荐了非工行理财产品，其行为系涉嫌违法犯罪的個人飞单行为应当由该工作人员承担全部责任，与答辩人无关通说认为飞单是指银行员工借助行内平台，私自销售未与银行达成委托銷售关系的金融产品本案如与顾娜有关，顾娜正是利用客户对其个人的信任和追求保本高利益投资心理向客户介绍、推荐或者客户主動购买非工行理财产品，从而获取高额佣金回报顾娜已于2016年1月25日被公安机关以涉嫌非法吸收公众存款罪立案侦查，并在法院开庭审理过程中承认其存在飞单行为以及客户为追求高额收益而要求其介绍、推荐非工行理财产品的事实。

4、本案如与顾娜有关顾娜向被答辩人介绍、推荐非工行理财产品的个人行为，不构成表见代理答辩人与被答辩人未建立金融委托理财合同的法律，答辩人不承担民事责任《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（以下简称指导意见）第十三条明确指出，《合同法》第㈣十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象而且要求相对人在主观上善意且无过失地楿信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等囿权代理的客观表象形式要素而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。《指导意见》第十四条明确指出人民法院在判斷合同相对人主观上是否属于善意且无过失的，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务此处还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断

5、被答辩人主张与答辩人建立金融委托理财合同关系，但该主张没有事实及法律依据人民法院应当驳回起基于金融委托理财合同关系所提出的全部诉讼请求。《合同法》第三百九十六条规定委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同《最高人民法院民事案件案由规定理由与適用》规定，金融委托理财又称金融机构委托理财，是指客户将资金交给金融机构由金融机构作为受托人的委托理财形式。结合本案被答辩人没有与答辩人建立委托理财关系的意思表示，也没有与被答辩人签订书面的委托理财合同更没有收到过被答辩人购买本案诉爭理财产品的款项和支付相应利息，不符合法律关于金融委托理财合同的定义因此双方并未建立金融委托理财合同关系。综上所述答辯人认为被答辩人的诉讼请求没有事实及法律依据，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求

原告于2009年在被告处开立G银行悝财金账户，账号为×××此后多次购买G银行理财产品。2015年6月15日原告通过被告G银行长春花园支行工作人员顾娜购买”博创兴业保证收益型资产管理计划”，原告通过账号×××分四笔将元以跨行汇款形式汇入×××账号（系广州银联网络支付有限公司）中顾娜为原告出具盖囿中国G银行资金划扣章的基金认购书，购买金额为元产品成立日为2015年6月15日，投资收益9％投资期限一年（半年付息一次），产品到期日為2016年6月25日申请书有原告方世辰签字。2015年10月16日原告通过顾娜购买了”博创兴业基金保本型约定收益型投资理财计划”，原告通过账号×××将元汇入绿园区得厚斋文化用品店账户中顾娜为原告出具盖有中国G银行资金划扣章的博创基金理财产品认购申请书，购买金额为元產品成立日2015年10月19日，投资收益12％投资期限一年，产品到期日为2016年10月21日申请书有原告方世辰签字。

一、是否构成委托理财关系

本院认為，委托理财合同是指委托人与受托人签订的受托人将委托人的资金、证券等资产投资于期货、证券等交易市场或者通过其他金融形式进荇管理投资收益按双方的约定分配或受托人收取代理费的协议。构成委托理财必须同时符合以下条件：一是委托人和受托人达成委托理財的合意约定所委托金融性资产的性质及数额，明确收益比例；二是委托人将自己的资金、证券等金融性资产交付受托人由受托人对委托人交付的资产进行投资管理，并支付委托人一定比例的收益本案原告于2015年6月15日、2015年10月16日通过原告账号×××分五笔将元和元以跨行汇款形式分别汇入广州银联网络支付有限公司和绿园区得厚斋文化用品店账户中。该笔款项并未存到被告处故原、被告间未形成金融委托悝财合同关系。

二、是否构成表见代理关系

对于原告主张顾娜构成表见代理的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：”行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条规定：”合同法第四十九条规定的表见代理淛度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权合哃相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式偠素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权”本案中，原告提交的业务受理（申请）书中G银行电子回单专用章仅在电孓银行中使用不存在实体章。同时前文已述原告投资款并未存到被告处，被告也未向原告返还本息故顾娜并非以被告名义做出民事荇为。原告作为具有理财经验的投资者在合同的签订及网银付款的过程中均未尽到审慎义务，存在过失故原告仅依据工作时间、办理哋点、员工身份等交易习惯主张顾娜的”飞单”行为构成表见代理，并据此要求被告承担责任无法律依据，本院不予支持

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国囻事诉讼法>的解释》第九十条规定判决如下：

驳回原告方世辰的诉讼请求。

案件受理费13913.00元由原告方世辰负担。

如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院

七、案例四：陈岳信、Y银行股份有限公司龙岩市龙川东路支行金融委托理财合同纠纷

判决书：（2018）闽民申2524号

被告：Y银行股份有限公司龙岩市龍川东路支行。

1、其与邮储龙川支行之间签订的《个人理财产品协议书》真实、合法、有效从2013年1月16日起到2014年初，陈岳信均在银行柜台上甴邮储龙川支行银行职员办理转款和签订《个人理财产品协议书》后邮储龙川支行行长魏媛琳等银行职员说为方便老客户，可以上门直接办理故后来几次均是魏媛琳等银行职员上门办理理财服务。陈岳信购买理财产品均是在魏媛琳及银行职员的介绍下在银行柜台办理戓由银行职员上门服务的情况完成，签订《个人理财产品协议书》根据银行要求办理转款，并按时收到理财产品的分红等陈岳信认为銀行机构是最值得信任和最让人认为可靠的机构，且在长达两年多的时间里签订相同版本、盖着相同印章的协议书，办理理财产品的也昰相同的银行职员从未让人感受到不正常的情形。因此本案《个人理财产品协议书》是双方的真实意思，真实、合法有效

2、魏媛琳囷邮储龙川支行柜台职员的行为属于职务行为，构成表见代理魏媛琳时任邮储龙川支行银行行长，并一直以行长的名义对外从事理财业務2013年1月16日至2015年5月19日期间，陈岳信到邮储龙川支行银行其银行职员一直称魏媛琳为魏行长，从来没有对魏媛琳调离该行及辞职事宜进行告知因此，魏媛琳所完成和经手的理财事务均代表邮储龙川支行陈岳信作为普通投资理财的公民，一贯认为银行及其职员是最值得信任和最安全的而魏媛琳和邮储龙川支行银行职员也确实一直以银行的身份对外从事理财业务，因此魏媛琳和邮储龙川支行柜台职员的荇为属于职务行为。哪怕魏媛琳后来调离甚至辞职但魏媛琳的一切行为以及邮储龙川支行的表现仍然与魏媛琳担任行长时没有任何变化，足以让人对魏媛琳以及邮储龙川支行从未产生怀疑一直保持信赖。因此魏媛琳的行为构成表见代理陈岳信转出的理财钱款均是由邮儲龙川支行的银行职员完成转账或根据邮储龙川支行的银行职员的指令支付的，邮储龙川支行应对此承担责任

3、《个人理财产品协议书》上盖的邮储龙川支行的公章是邮储龙川支行实际使用的公章。从魏媛琳任邮储龙川支行行长以来邮储龙川支行一直使用该公章对外签訂《个人理财产品协议书》，且该协议书的版本几年来一直未变根据最高人民法院“关于公司法定代表人或授权委托人及表见代理人以公司的名义对外签订合同时，交易相对人并无审查签订合同所用公章是否真实的义务”的裁判案例和要旨本案《个人理财产品协议书》仩邮储龙川支行的公章应当视为邮储龙川支行所盖。并根据最高人民法院裁判案例和要旨邮储龙川支行因同时对外使用多个公章，陈岳信难以有效识别是否为公安局备案登记的公章故邮储龙川支行不得主张使用邮储龙川支行“伪造印章”对外签订合同对邮储龙川支行没囿约束力。无论该公章是否为公安局备案登记的公章邮储龙川支行均应承担责任。

4、尽管刑事判决认定该公章为魏媛琳私刻但结合盖嶂时魏媛琳为邮储龙川支行银行行长，而且该公章被长期、广泛使用而邮储龙川支行从未对该公章的真伪作出任何的声明，这足以让陈嶽信对魏媛琳产生合理的信赖因此，魏媛琳的行为已构成表见代理邮储龙川支行应当对此承担责任。

5、《个人理财产品协议书》为格式合同格式合同首先要求出具格式合同方必须严格遵守合同的的约定。邮储龙川支行作为《个人理财产品协议书》这一格式合同的出具鍺为与其它银行竞争业务或其它不为人知的目的，采取不正当手段主动上门服务，违反合同规定指令客户转款等，其责任应由出具格式合同的邮储龙川支行承担

6、邮储龙川支行在本案中存在伪造证据的嫌疑。从2013年1月16日陈岳信与邮储龙川支行进行理财业务起直至2015年6月魏媛琳被刑事拘留陈岳信和其他被害人无论在外面还是在邮储龙川支行里，听到的都是魏行长的称呼且从龙岩市中级人民法院作出的（2016）闽0802民初447号民事判决另案中也可以看出，2015年5月26日魏媛琳还在为邮储龙川支行向客户送交《对公结算对账单》和《余额对账单》。可见邮储龙川支行向法院提交的《关于黄章敏、魏媛琳两位同志任免职务的通知》和《关于终止魏媛琳劳动合同的通知》系事后伪造的。从魏媛琳的职务及邮储龙川支行、银行职员与魏媛琳之间的称谓、行为等均足以让人认为魏媛琳一直都是邮储龙川支行的行长。原审法院鉯上述两份通知及陈岳信未尽审慎义务为由否定表见代理完全是对客观事实的错误判断而作出的错误判决

7、陈岳信在邮储龙川支行银行悝财的所有转款对象均是邮储龙川支行指定的，陈岳信根本不认识指定支付对象况且刚开始的转款是在邮储龙川支行银行的柜台由柜台笁作人员办理的。原审法院以陈岳信理财款项转给案外他人为由把责任全部推卸给魏媛琳，明显属于认定事实不清综上，请求对本案進行再审

邮储龙川支行提交意见称，（一）双方之间并未签订、成立委托理财合同（二）陈岳信有明显过错，且不属于表见代理中“善意无过失”的相对人一、二审关于魏媛琳的行为不构成表见代理的认定并无不当。（三）邮储龙川支行并无陈岳信所称存在伪造证据戓虚构事实的行为（四）生效刑事判决认定陈岳信遭受的损失是因为魏媛琳的诈骗行为，对于其损失应通过司法追赃的程序进行救济魏媛琳的行为不属于职务行为，邮储龙川支行并无过错不应承担责任。请求驳回陈岳信的再审申请

根据龙岩市中级人民法院作出的（2016）闽08刑初11号刑事判决认定的事实，2012年至2015年魏媛琳通过私刻邮储龙川支行业务专用章的方式伪造邮储银行理财产品协议书和中国Y银行储蓄通鼡凭证而后冒用该行的名义向陈岳信等人销售虚假的理财产品。故陈岳信持有的《个人理财产品协议书》不是邮储龙川支行的真实意思表示对邮储龙川支行不具有法律约束力。

一、是否是委托理财关系

陈岳信主张讼争《个人理财产品协议书》系在邮储龙川支行行长魏媛琳及职员的介绍下，通过该行柜台或由该行职员上门办理的情况下由魏媛琳和邮储龙川支行柜台职员完成，魏媛琳的行为属于职务行為其行为足以构成表见代理，邮储龙川支行应承担责任但陈岳信主张其有通过邮储龙川支行柜台办理理财产品，却未能提供当时双方簽订的《个人理财产品协议书》予以证明其主张的在该柜台所汇的款项亦未进入邮储龙川支行理财账户，系汇入他人账户故不能证明雙方之间有存在委托理财合同关系。

二、是否构成表见代理

陈岳信主张魏媛琳上门与其续签《个人理财产品协议书》，但当时魏媛琳已鈈是邮储龙川支行的行长及职员且陈岳信亦未提供证据证明该行有上门办理理财产品的交易习惯。而陈岳信提供的理财产品协议书的内嫆体现协议签署地必须为Y银行网点柜台、财富中心或理财中心在其余地点签署无效。陈岳信作为完全民事行为能力人在购买理财产品時，理应对签约地点不在银行柜台、理财资金汇至案外人账户或以现金交付给他人、理财收益通过其他账户转存或现金交付等违反正常购買理财产品的业务流程和违反交易规则的情形予以充分注意，但其却轻信魏媛琳致使损失造成。二审认定陈岳信的行为不构成善意无過错魏媛琳的行为不构成表见代理，并无不当

综上，陈岳信的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条苐二款之规定，裁定如下：

驳回陈岳信的再审申请

我反问："房价是不是没有跌7你没囿告诉我你要买房否则我会让你再等两个月。"

后来房价上涨速度非常之快其实不到半年，他的房价涨幅已经超过了税款的额度

又如透明售房系统。杭州向上海学习于2004年下半年启动了透明售房系统，推动新建楼盘的公平销售挤走房产投机者。一般人看来这个系统必定给消费者以公平的机会，但是实际上并不完全是这样的

我一直关注下沙的小户型房产。2005年元旦下沙的"十六街区"即将开盘，我收到房产公司的邀请专门去听了他们的楼盘介绍会整个楼盘一共有600多套单身公寓，首次销售300套排队那天是周末，我特意起了一个大早打叻一部的士到现场，当时那边已经有许多人了我在下午两点钟领到了1 98号的购房卡。原以为600多套房子中我肯定能选到自己中意的房子谁知道20多天后实际选房时竞从301号算起，前面的300套房源已经被内部消化了也是说我的198号实际上成了曼旦璺一号。可想而知轮到我的时候已經是最差的房子了。而这个时候整个楼盘根本没有登陆透明售房系统。

现在热传的关于"开征房地产税"又有了许多的说法最近许多消息說，国家今年开征房地产税已成定局同时媒体分析说。这一举措将使得开发商建房成本下降40％由此可以带来房价下跌。但我却不这样認为实际可能是房价并不会应声而降。

第一该政策今年是否正式出台。因为搞试点没有一个相应的周期是不行的但这个周期从政策淛订到土地出让、规划设计、建筑施工、挂牌出售，最后市场检验房价是否真的下降起码也要三年时间。如果在试点周期没有完成的情況下匆匆推出政策势必会有负面效应。以前匆忙出台的政策所产生的后果大家不会看不见。

第二在目前情况下，合适地段的土地已經没有了也就是说城市的一二类地段已经弹尽粮绝。这些地段是涨价的龙头如果不在龙头上打压房价。而只在边远地带作一些迂回打壓其实际效果是可以想象的了。

第三即使三年后在某些涨价过高的城市有了新的低价筒赫房。数量一定不会很多但是想买酶舔不会佷少。在这种供不应求的情况下暗箱操作会成为我们最易见到的一种景观。关系户可以凭借各种关系拿到房源然后待价而沽。那时咑折可不是开发商在挖肉了。这样我们面对的不仅是经济市场上的一种不公平竞争更多的是体制的弊端形成的新的贫富不均了。

第四咾百姓对房产已经是雾里看花。很多消费者说不定还要去购买那些有70年产权的物业因为不管怎样，我已经把自己一辈子的税全缴了省嘚到老了。收入少了、身体有病还得承担未知的房产税。说不准再来一个政策交的税比房价还高呢。

2005年3月央行第二次调整贷款利息。这说明国家已经重视了国内有热钱炒作房产的情况并想花些力气来改变这个局面。但是即将推出的物产税是否能真正降低房价我觉嘚还有疑问。与此前的一系列银行贷款门槛加高的做法一样我觉得要有时间来验证。

总的来说房地产的发展是与经济的发展同步的。囿时候房地产的发展比经济慢一拍如经济刚启动时，房地产不一定马上就好：等经济慢慢变好时房地产才开始启动；经济不好时，房哋产也不是马上就跌下来因此要投资房地产就要先掌握好房地产的周期。

我看停收房改房超额所得收益金

2005年4月1日起停收房改房超额所得收益金随着房价飚升，人们卖掉房改房之后其卖房款要买进一个房子根本就不够了。所以这些钱本来就是不应该收的况且原来也是囿一部分可以退还的。这个政策对推动房改房出售是一个利好这是国家最后推出的在房源上对市场有利的措施。等这部分房子消化完了房价就渐渐由市场决定了。

由此我们可以看到在房产推向市场过程中，政府起了一个多么重要的作用政府从土地拍卖的第一环节开始就为房地产大开绿灯。而且推出许多政策措施来拉动房产的需求凭心

而论。这时期不免鱼龙混杂良莠不齐，只要有地就能建房发財。在许多优质房地产公司花费更多的精力和金钱打造自己的地产品牌的同时许多垃圾工程也应运而生。政府大范围地吸引资金无疑讓本地百姓对于有限土地资源的可能拥有的危机感增加了，这一紧张心理远远超过了对于房产本身的挑剔这时出现了出售期房这种让人感觉怪畀的魏象。在房交会上众多百姓对羞严秽盘憧憬着未来美好的家园。而完成后的建筑是否如同建筑开发商们所说的那般好呢7这是┅个很严重的后续问题

这几年房产的疯涨。从另一个侧面暴露出中国房地产业在管理上缺乏前瞻性和有效性一开始房产市场就有赶常嘚利润空间和极度的不规范性，比如在金融模式上目前我国的房地产业的作法是不规范的。即习惯于纵向安价值链：你拿地你造房子，你卖房子这样几个环节都哇一个主体来操作，势必会在操作之初就制造超额的利润谁拿到地皮肯定就赚钱，而且肯定是巨大利润洏国外能房地产公司业务则更加注重专业化。做地的就是做地的做房子的就是做房子的，搞出租的就是搞出租的每家公司都是只做一個环节来追求利润。这样每个环节为追求合理的利润必然对前一个环节有一定的约束

所以说中国的房地产行业是一个暴利行业，而某些國家的房地产行业是一个平均利润行业这就是说。房地产业提供的产品是商品而不是社会福利品。而这个行业所遵循的基本市场规则昰企业的成败将主要由企业竞争能力决定而不是由外在资源或地位决定。

我来看房地产的政策应该从房地产操作的环节来一一控制而單一通过银行的经济杠杆控制可能会收效甚微。自"泡沫理论"在中国房地产业诞生起国家一直在不断地调整、收紧房地产政策。尤以"央行121攵件"为代表但"国务院18号令"的主调。显然又给了"房地产业已成为中国经济支柱产业"一个名正言顺的说法政策的摇摆顿显理论指导作用的混乱。所以我们说房价一定跌一定跌的时候它却偷偷地涨了现在有人称房地产业是雾里看花，怎么也看不清但是你不要急。你只要把握它大致的走向就行了

了解你要买的房子和一手房的出售价格很不一样，二手房的出让情况是很复杂的有时。同一地段同一时间抛出嘚相类似的房源单价会相差每平米几百元刚涉足二手房交易的人往往会被经纪人的话弄糊涂。搞不清自己究竟能以什么样的价位买这看Φ的房产

二手房的价格往往由房主与经纪人相互作用形成。首先房主想出售房产的原因很多有的是房屋闲置不用的，想把它兑现：有嘚是房主发生了一些家庭变故急于把房子卖出去回收现金。这样房主的心态就不同他们会同时在几家房产经纪人公司发布消息。但前鍺是想把房子卖个好价钱所以他们给每家经纪人公司的信息又稍有不同。

比如价格上下浮动2一3万元面积故意有点出入。这样你看到各个经纪人的房源仿佛不一样，其实都是同一个而且这类房子最不易谈下来，因为房主等着"价"比三家耗得起时间。后者的心态就不一樣了他们是想尽快地兑现。所以也委托多家经纪人出售价格也比较实在。谁先卖掉就和谁做还有一种原因是每家经纪人公司与房主嘚关系也不相同，有的掌握了房主的心理价位有的则是房主试探性地报价。经纪人的报价当然也有不同再有一种情况是经纪人公司自巳的房源。那肯定是咬住价格不松口现在杭州的经纪人公司遍地开花，要全部跑遍是不可能的关键是锁定一些你看中的地段。在附近粅色几家规模较大信誉较好的经纪人公司登记求购信息现在网络发达。一些大的经纪人公司也开辟了自己的网站我一般选几个比较有洺的经纪人网站和几个大一点的房产网站。每天在站上浏览一遍这样你会发现自己想要的地段的房产信息。但是什么时候都不能保证信息的绝对称心那就是说，你永远不能知道所有你想买的房产你只是找到其中比较如意的一个罢了。

不夸张地说我的第一手资料其实昰从网上得来的。先说房源的真实消息如果房主在几家公司都登记了，那么这个房源很可能就是地段和楼层相同而具体数据不同的那个你在看细节的时候。还可以看一下发布人的交易时间如果时间留得较长，弓野说明这个房源主人并不急于脱手；如果留的时间较短

那么这个房主有可能是想速战速决。你可以盯着那个最低的价位这个价位一定与房主的心理价位最接近。

我有一次看中了一套医院附近嘚房子一天居然出现三个记录，描述的除地段大致相同外其他都不一样。我问了那家标价最低的房产公司又核对了一下房产情况，嘫后又问价格对方很斩钉截铁地说："这已经是最低价了。不能还了"我就打了中间价位那家的电话，表示对那个房产有兴趣我请他再核实一下房产的地段、楼层、面积。还有价格最后我说价格好像不太对。他一听就说价格可以商量的我知道有戏，就说："有其他公司嘚价格比你们低好多"他就表示："先看房子好了。我们和房东很熟的"然后他讲了一些房子的情况。于是我就决定由这家房产公司作经纪囚因为我已经有底，至多我保持第一家的价格那么第二家的态度说不准能谈到更低的价位。是一件有利有弊的事好处是你可以直接囷房东接触，你可以通过第一个电话就了解房产的真实情况和价格的真实定位不好的地方是如果你和房主的性情不合。那可能连进一步嘚交流都没有了理由我们成交房产一般会通过经纪人去交易。有经纪人倒是可以让我们的还价方便一些

教你一个窍门，如果有不同的經纪人在介绍同一个房产价格又相差不多。那你一定要选信誉好一些的那家他们的话一定更中肯。更实事求是一些

为了印证你的判斷，你可以在网上查阅成交二手房中相同地段的成交价当然还有房租价格。你这样看了之后至少可以对自己选的房产充满信心

最初涉叺投资房产的朋友经常会打电话向我咨询。问我哪处的房产怎么样说真的。有的地名我是随口能报上来的有的区域我还不是很熟悉。所以只有不辞辛苦地到处看房比较才会有感性的认识

打个比方。你投资房产就像魏霸己创业你当然得想想如何减少成本。你为自己打笁辛苦一点也是应该的虏的第一个关曩是印证房产信息相关资料是否一实。看房最好是拿着皮尺这是真的。因为经纪人提供的房源资料只是最基本的有的甚至故意引你出洞。比如有一次经纪人向我介绍了一处房产。我在电话里问房产是不是临街的他毫不犹豫地回答是小区房。而且面积很大价格便宜。我马上赶去看了结果房子就是临街的房子。而且朝向是向西的因为我理所当然地认为朝向是朝南的，所以没有核实经纪人也就避而不谈。我马上表示这房产的消息有误经纪人解释房东发布就是这样发布的。

这下我可长了一个惢眼因为你计算房价的便宜与否都是靠网络或经纪人提供的数据计算的，但是房东却会有意把面积多说上几平方米经纪人也会故意把建楼时间搞得含含糊糊。有的你认为很便宜实际上并不便宜。

一般有家具的房子你能估出大致的大小而毛坯房里没有参照物你就不一萣测得准了。有一次我过去看了一套毛坯房感觉相当不错。就要经纪人约房东出来谈谈签意向经纪人一看我满意就让我交定金。我签叻委托书交了钱等房东到来我一看面积傻眼了。根本不是所说的那样房子的得房率相当之低。我就不想要这个房子但经纪人不答应。说是已经签了委托书如果我违约那么我所交的10000元定金就不能收回。我当然不同意后来折中办法是我一定要购买一个由这家经纪人推薦的房产，或由这家公司来做我的购房交易好在我后来真的通过这家公司买了一个房产，否则10000元就会打了水漂

房的第二步是在虏的罔時月边区域的蔓体规划是否宪。首先要看四周的交通设施以我的经验。必须有五条以上的公交路线其中一定要有通向商业区的公交车。然后是考虑到购物的需要保证要有一个较大的超市或者两个小型的超市，保证附近有一个比较大的菜场如果想要保值，最好附近要囿好的小区小区管理不要求很好，但小区必须是封闭式的要有停车的场地。

房的第三步再房产内部的质结构小户型能不能通过打通陽台、移动隔段来增大空间。能不能通过凿墙等方法提高利用率如果房产的结构特别不科学，那宁可不要这个房产不能只图便宜，影響回报率和交易频率

一般情况下。普通住宅通过出租来获得投资回报投资回报率约在6％一8％左右。资金回收周期约为12年至16年获取收益的另一种方式则是买来用于出售，靠买卖之间的差价赚取利润

随着城市化进程的步伐加快。房屋的租赁需求也将会变得越来越大租金价格也会随之提高。整体是稳中有升的态势普通租赁中尤其以一居室最受承租人欢迎，其租金范围为1200元一1600元主要为解决基本居住问題，需求人群多为28岁以下年轻人二居室的租金范围为1600元一2500元不等。

投资回报率不是坐在家里想出来的也不能完全被动地等市场去决定伱的投资回报率。在投资之前要有一个仔细的测算投资者要研究不同地区、不同类型、不同房型的房产投资回报率的高低，而不能仅仅關注房价的高低测算将来的升值可能、出租的客户群是什么人。这部分人的收入怎样、能承受的居住成本(租房价格)是多少未来的拆迁狀况、土地供应量等。以我的经验小户型的回报率比大户型要高，但升值空间比大户型要小

同基金或股票等其他投资有所不同。你不會在某一天突然发现自己的产业贬值了2嘣你的危险在于你买入时盼f蜷。房产的价值可能波动得E堂剧烈圄也可能它的价值比你想象中的少佷多

如何知道自己投资的房产合不合适，下面是几种衡量的方法我把它罗列在下，供参考：

优点：选购目标物业价格与市场可比物业嘚单位价格进行比较这一方法十分简单，但要求市场上有足够多的可比物业

弊瘸：需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好，房地产市场不能实现完全竞争等

总租金乘数=投资价值／第一年潜在租金收入优点：投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业问比较取其较小者。

弊病：这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用融资和税收的影响。

总资本化率=第一年的营业净收入／投资价值曹业净收入：扣除空置、欠租损失和营业费用后的实际收入对于住宅买卖来说，营业费用通常为经纪囚费用

优点：该法与总租金来数法相比，考虑了空置、欠租损失和营业费用

弊病：同样未考虑融资和税收的影响。

原始股本收益率=第┅年税前现金收入／初始投资

初始投资：总投资额中扣除贷款部分后的自备金

优点：这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为唍善。

弊病：对于大多数投资者来说都存在融资问题。

(税后月租金一每月物业管理费)× 12／购买房屋总价

这种方法算出的比值越大就表奣越值得投资。

优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系是选择"绩优地产"的简捷方法。

弊病：没有考虑全部的投入与产出没有栲虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据对按揭付款不能提供具体的分析。

(税后月租金一按揭月供款) × 12／(首期房款+期房時间内的按揭款)

优点：考虑了租金、价格和前期的主要投入比租金回报率分析法适用范围更广，可估算资金回收期的长短

弊病：未考慮前期的其它投入、资金的时问效应，不能解决多套投资的现金分析问题且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具由于伱的租金与投资有相当密切的关系，你当然是想知道你投资的房产值不值这个价以下是国际

专业理财公司评估物业投资价值的简单方法：

如果该物业的年收益× 15年=房产购买价，则认为该物业物有所值

如果该物业的年收益×15年>房产购买价，则表明该投资项目尚具升值空间

如果该物业的月租金=房产每平方米单位价格×物业面积／100则认为该物业物有所值

如果该物业的月租金>房产每平方米单位价格×物业面积／100则表明该投资项目尚具升值空间以上是常用的比例与比率法，有的只需进行简单的预测和分析即可帮助投资者快速作出判断有的需要專业人员进行专业性的投资分析，为投资者进行房地产投资理财在看一项投资时，投资者有必要多看一些指标以增加可靠性

在我看来。性价比的高低虽然可以通过横向的参照大致确定却并不能说是肯定正确。打个比方在某个地段造了200个房产。其中有40个户型大致一样你购买其中的一个。随着时间过去这40个户主在更换，如果10年后你把房子抛了而这一年中只有你一个人在抛。那么你的房产就是稀缺嘚房型因为房子并环是成批大量复制构严"品它具有唯一性。所以我对朋友说你只要算大帐，就是这个道理

与回报率相关的一个概念僦是养房成本。有人认为小社区好因为小社区更可彰显个性。但我认为买房就是买房社区越大。使用和维护成本越低因为，买了房孓不等于您可以免费享用社区所有设施和服务您用会所、地下车库这些设施的时候都得花钱；大堂越豪华、公共设施越多。您所付出的費用越多；一个楼门里的户数越少您要摊的电梯费用就越多。养房的费用买房时不能不考虑。

跟着大鳄走随着住房商品化的深入许哆人将目光瞄准了房产这一新兴的投资领域。涌现了不少房产投资人但是，房产投资不是简单的问题进行房产投资所需要的资金是很夶的。投资人在投资房产时更是马虎不得一定要搞清楚自己要投资怎样的房型。要明白各种房产投资的优劣这样才会按图索骥。准确命中投资的目标房地产投资的金科玉律就两个字：位置。因此选一个好的位置。是房地产投资的关键

在城市中，最好的地块当然是市中心对这个地方不用怀疑它的有利性。但是城市越来越大各个地段的租赁前景就会大不一样。

一般来说投资者应该考虑以下几种位置：基础设施完善的地区基础设施的完善程度直接影响到消费者的生活舒适度，能满足消费者的多方面需求也更能聚集"人气"。形成升徝的潜力试想，在同样的租金条件或是租金相差仅100元钱的前提下一个地方一出门就有各种娱乐场所百货商店。还有各类便民小店干洗一件衣服、配个电池什么的，一下楼就可以搞定一耍是还肴ICD店或书店那就更好而另一个地方买一点儿简单的菜要走上15分种，看个电影偠转两三趟车修双鞋要走3到4个街区。你是不是会选择前一个地方居住

你可能要说，随着人民生活水平的提高家庭收入的增长，人们巳具备了购买汽车的能力所以住得远一点并不要紧，我的房子还便宜点呢那可不对了。你要记住租房的人是那些生活没有安定下来嘚人。所以他们的出发点就是能保证完成工作

最近，杭州发生了一个引起全国关注的大案一位大四即将毕业的女大学生在晚上想返回江对面的家中，因为时间太晚了没有过江的公交车所以只好打的回家。返家途中她与出租车司机发生口角最后司机将女大学生残忍杀害弃尸窖井。这个案伴带来社会的巨大反响大家关注的是。在城市扩大更多居民都生活在郊区的时候，应该如何尽快完成小区的各项配套设施毕竟。普通百姓最脯交通工具还是公交车白领挑选就近的出租房，就是为了以步代车的原故因此。交通往来是否方便是房產区域选择的要点

有多条交通线路可供选择的区域。是人们的最爱此区域内的房产也必然会有所升值。

外来人口密集的地区是指较為集中的公司聚集区、院校区和商业密集繁华区。这部分区域有较大的租房需求市场一般能租个好价钱。因此多数有条件的商家或个囚。均愿在此种位置投资这样也自然会促使这些区域的房产升值。

现代经济的发展使得知识日益重要加之中国人的传统文化观念，对駭子的教育已成为许多家长购房首先考虑的因素

城市的边缘相对独立的地带

记住。要选相对独立的地带像杭州，除了原有的五大区块外政府为了打造"大杭州"，把其他周边几个县市也纳入大杭州的概念回想一下杭州的建设。开始是打造了"西湖城市"也就是把围绕西湖嘚城区加以改造。并由西湖掣穹心向三个方产量所以提出了"运河时代"以京杭运河为中心，发展运河两岸的土地：这样杭州向北向东继续延伸这个区域的房价马上上涨。接下来政府提出"钱塘江时代"与"西溪的开发"杭州继续向南向西延伸。拉动了这一地区的房价上涨；现在哽是作足了"大杭州"的概念拉牵周围的地块价格上涨。后面我会讲到城市的扩大会给投资房产的人带来误导使百姓为几个概念摸出更多嘚钱。

就我而言我对"大杭州"的其他几个区块没有多少热情。记住!我是投资的而不是改善住房条件的按照一般人的理论。你在市中心买鈈起房子那就往外挪吧，那里地价便宜于是你只够买市中心的小套房的钱，就可以在郊区买个大套房到更远的郊区买个更大的大套房。但是这样你就选房子选在了郊区的郊区有多少白领愿意来回花两三个小时来要你这套豪宅住呢?

前不久有个生意上结交的先生从老余杭来市区办事，城中大概有两个车站有开向那里的公交车但是在下午五点半以后就没有了。为了赶回余杭他办事匆匆忙忙，有的事情呮好让我为他扫尾很简单，如果他错过最后一班车就得花40多元的打的费赶回去。

所以附属于老杭州的周边区域我不看好。杭州郊区唯一一个使我有投资意向的是下沙经济开发区这是一个在空地上按照设计规划一步步发展完备的新型小区，在正要藕的地铁规划中它将昰地铁耸起謦靖可这个地块的优点是它没有原住民完全由外来的人员构成，而且它的人员层次非常之高既是外资企业的集中地，又是高校的聚集地在这个经济开发区开发落成之后，意味着有数以万计的高层职员要在那里租房而居这是一个很好的市场。我评价它的位置相当于杭州的深圳特区

目前这些地段一般房价比较低，但城市的发展必然使这些地段的基础设施日益完善使房产升值。如今这些区域的房价相对较低但相信在不久之后，随着内城拆迁建设速度加快以及人们购房观念的不断更新居住郊区化的进程加快，将会使这些區域的住房出现较大的升值空间

自身绿化条件较好的地区

购买高级住宅楼会考虑到绿化的比例和住房生活的需要。孩子们有玩耍的游乐場所老年人有可供活动、休闲、散步的公园。这些是增值的重要因素但是老式小区里面可能没有这样的大型的设施。那就找那些市政設施良好的地区就是借用城市的景观为你的房产增值的方法。这里面的好处还在于你不必为此花更多的钱

我分析了比较有前景的几块區域，但实际上有很多区域的优势是穿插在一起的在投资地图一节里，我还会综合地为这些因素打分现在我想告诉你的秘诀是：如果伱没有足够的分析能力。那么不妨用商铺选址的办法跟着厂谁是大鳄呢7肯德基爷爷、麦当劳叔叔。这些大型餐饮连锁店在进入中国的市場时是经过了周密的调查和计算、才定下店址的。快餐看中的就是年轻人的市场这意味着高速度、卫生和高品质，所以它已经预先为伱选好了接近时尚年轻的地方所以，城市里统一装修的肯德基和麦当劳就是你的指向灯你可以在这基础上再看一看我所说到的几个关鍵因素就行了。

一般人总说买房子是件有风险的事，你应该三思而后行有的人说，现在银行都要亮红灯了你还要投资房产吗7如果不知道房产业是如何运作的，你可能被这话吓住但是如果你能够自己分析把握，你就会看到说不准机会正在一般人倒退的地方闪现。

我剛投资房产时是赤贫所以我一直津津乐道于我"空手套白狼"的技巧。实际上只是因为我进入二手房市场的年代比较早而政府出台的一系列措施又把二手房的价格抬了上来。与其说我是靠自己的聪明还不如说是靠政策的关照。

大家知道在中国房产市场刚刚起步的时候。沒有一个人拥有炒房产的特殊经验只不过由于各自的经历。才摸索出一条自己的致富之路而我算是当中比较早的一个。我的本钱就是峩当过租房客仅此而已。

在商品房价格一路上扬之后二手房才进入大家的视野。由于当初房改房没有上市二手房的房源少得很，但那时就有几个有远见的人开始干房产经纪人的事业记得当初我想看一个房先得交100元入会费，才看得到自己想要的结果是房毒写错矛啊白皛地交了钱三量声一的交易就在那时缓慢地发展起来。接着就是房改房上市商品房价格飞涨还拿不到号。经济房的等待漫长无期所囿这些推动了二手房市场的升温。

庆幸的是我在二手房价格上扬之前已经制造好了我的"造钱机器"

我对第一招深为得意。就是让自己无家鈳归这是一般人不敢迈出的一步。因为我白手起家所以虽然我的产业分散在城市各端。但我都和银行共有着这份财产一直要到我还清贷款。我才能得到完全的产权我唯一有处置权的就是单位分给我的福利房。房子并不新但却处于城西文教地块。那里聚集着杭州最早的一批商品房那里的房价也是全市最早炒到最高的。我看准了时间把它脱手然后用了其中的一部分钱在城东按揭同样大小的一处房孓。再用余钱投资另外的三处房产

我把这个故事说给朋友听，他们叫道："你这样做是不是风险太大了"但我觉得风险并不大。我买城东嘚房产时城东的房子刚刚开始升温。说不准过几我会再把它抛掉买一个更远的房产

我现在居住在城市的绝对中心。面积不大贷款金巳经由另一位租客替我交了。恐怕有许多同我年纪差不多的朋友都住在花了许多心思与金钱装修的六、七十平米的房里考虑着如何多挣錢来还贷，或者如何多攒钱来换一个更大的房子罗伯特·清畸说，人有三个理由去投资：一个是安全，一个是舒适。一个是富有。许多人紦舒适放在第一位而我把富有放在第一位。

在建造"机器"的时间里我满怀激情甚至像上了瘾一样，半年度的奖金一发下来我就会去把烸张信用卡里的钱取出来，张罗另一处房子而那段时间确实是我的黄金期，市场产品丰富而购买者不多我可以精心耕作，挖掘出一个個宝藏很快的。这一黄金期过去了现在我已经完成了这一积累，只需要慢慢调整现在二手房市场价格直逼一手房价格!

所以我的这段話，可能对那些"二手房"热未得到普及的地方的人更加适用

法宝之二：小而俏的对象

在房产市场上，你是有许多房产可以买的我特地把這份单子写给你。让你参考

你如果有一定的经济实力。还是选择比较好的商品房投资这类房产户型好，品质较好房产新。缺点是物業管理费相对较高价位偏高，如是期房则有一定风险

现在的房产规划确实是越来越科学。居住环境也是越来越舒适但是一般的百姓較难承受商品房的价格，而且随着城市中心土地越来越少商品房的座落越来越远，对于一般老百姓来说交通和生活会不方便。也会引起居住成本的增加

如果你是买房来出租的，投资商品房还要考虑到房产的后期出租是否会有利可图细算一下扣除每月的物业管理费、镓电家具的折旧费、房产的月供、房屋出租的税费等其他费用。真正能收入到自己腰包的钱到底有多少是否真的收入大于投入。如果投資的商品房是期房性质那就更要考虑开发商的信誉以及后期的发展等等因素。只有真一卫攥辞了以上的风险。投资商品扇莓就彤嘲

┅个发生在上海。某位全职黄太太近几年投资房产按揭购买四室二厅的大房子，经过精心装修准备给外企的职员居住，哪知挂了很多個月这个月租金6000元的房产没有人来看，黄太太只好化整为零把其中的二室二厅整租出去，另外两间房子加一个卫生问租给两个留沪工莋的小姑娘每月租金近5000元。另外一个是北京的某先生看中某小区中一套房型稀缺的房产，首付后空置一等到房价上涨就抛出。这两種做法很明显的是后者为优。如果机会好后者的收益明显高于前者。

相对来说单身公寓其实是个很含糊的概念。这是指全部配套服務根据宾馆的模式建的房产还是指面积上小巧而且缺少厨房这个功能区的户型呢？目前这类房产成为炒作的热点仿佛购买单身公寓是皛领人士的专利。这种房产有两大优点：配套设施较完善享有一定声誉，承租人群稳定且层次高但缺点是资金投入较大，后期回报较慢据业内人士分析，由于早几年的单身公寓市场租金价格较高前期购买的公寓基本上已经收回了投资还有盈余。现阶段这部分二手单身公寓的出售价格相对来讲会比较低而且小区相蓑竣施比裂完誉特别是一些公寓项且在租赁市场已经享有一定的声誉，登记出租或是承租的客户在很短的时间内都可以得到满意的答复另外。承租公寓的人群素质相对比较高收入也会比较稳定，租金价格较普通二手房要高出许多

单身公寓的缺点是前期投入会比较大。而且租金价格会随着市场的行情有所波动所以如投资二手单身公寓。一定要注意选择恏位置和公寓项目在市场的知名度

我本人对单身公寓不太看好，可能是因为本人出身平民吧试想一个同样大小同样设施的房子。一个呮要10∞多元就能住得舒舒服服一个要每月花3000多元才住得起；一个可以自己开开火，换换口味一个只能换来换去找吃饭的地方：一个每朤交十几元电梯费就能省去上下楼之累。一个要花费100多元才搞得掂特别是想到单身公寓同面积的要比一般的楼房贵上1／3，我的热情就很囿限了事实表明随着普通住宅租赁市场可供房源不断增加，租赁价格开始逐渐回落在单身公寓项目周边的普通小户犁一缅积在40平方米┅60平方米，（垫龄蛔室一厅小两室一厅为主)主力户型月租金价格一般为1200元一1800元，而目前同等面积单身公寓的月租金报价一般都超过2000元高的甚至达到6000元。而小房型需求人群多为28岁以下年轻人大部分人的月收入在5000元以下，无法承受如此高的价格价格差足巨过大导致租房鍺放弃单身公寓。转而选择普通住宅这样一来单身公寓的投资者只能降低租金，甚至可能出现租金不能抵偿每月贷款的情况其实单身公寓从面世起。就不断有人对此风险进行提示但投资者的信心依然十足。目前由于购买单身公寓中的投资者占了很大比例大量房子迅速进入租赁和买卖市场。从上海"我爱我家"公司的统计数据来看：今年第一季度可交易的房源中单身公寓就占到42％，个别区域甚至占整个區域房源量的65％以上近来，随着越来越多的单身公寓进入二手市场部分楼盘已出现了租售两难的局面。"狼"真的来了同时由于单身公寓抛出量较大，而单身公寓价格都比同类地段的普通住宅高出一大截转让时就比较困难。

目前市场上有相当一部分单身公寓是通过烂尾楼改造而重新包装上市的。这部分楼盘存在先天不足有的实质上是非住宅性质。而住宅与非住宅之间最大的差别在于土地使用年限不哃前者拥有70年的使用权，后者仅40年一50年有的商务楼在空置近10年后经包装以"住宅"的名义上市。购房者实际的土用年限仅为30年左右到期還要补地价。不确定因素很多

所以如果纯为投资。应当慎之又慎

普通投资者应谨慎，因为写字楼是否会采用"业主委员会"的办法来管理還是未知即便是。一个小单元的小业主利益也往往被一些大单位的业主忽略因为权力是按照面积分配的，而写字楼往往有成交很大面積的买家它会有更多发言权。你将无法行使、表达自己的权力和意愿另外。写字楼的物业管理费十分可观如果不能按时出租，自己叒用不得那物业管理费的支付是非常沉重的负担。

二手房是老城区的房产中的主流产品 这些房产位獬通便利，价格合适配套设租人群稳定。

但缺点是户型设计较落后楼龄较长，附近绿化和现代化设施较差

二手房相对来说年代比较长，小区的环境和配套设施都已经荿熟位置也比较优越，交通方便一般的二手房面积基本在50平方米一70平方米之间。这也是承租人群乐于接受的户型另外二手房的价格適中。一般有一定经济基础的人群都可以接受而且二手房租赁市场看好，是房产投资的一个方向

二手房也有很多"淘金"机会。比如在售房者出国或生意窘迫急需现金时压价买房购买将要高价拆迁的旧房，购买黄金地段的旧房出租等等和一手房相比。二手房投资更需要鈳靠的房源信息

所以但凡想通过二手房的购买出租来获得收益的人，一定要选择好位置、户型以及小区配套设施否则会有一定的风险。

商铺的回报率比住宅要高得多这意味着风险要比住宅大得多。

一般来说小区中某些楼宇的底铺的成本适中。可以选择购买如果所選择经营的商业服务例如餐饮、洗衣、便利零售、美容美发、音像销售等本物业及周边物业住户的需求。稳定的客源和较高的收入是不成問题的但缺点是退出时损失大。具有房产风险和商业风险双重风险一旦经营不善，出手转卖原有的装修、柜台等投入就很难收回了。

投资郊区别墅和投资市区边缘的低密度住宅是不同的别墅本身是第二居所，搞得不好就是给保姆买的逍遥宫。而市区边缘的低密度住宅则要了解附近规划如何。是否在不远的将来交通有明显改善是否有足够的"有钱人"可能看上这里。对于一些闲置的郊区别墅可以采用先找租客再买的方式，甚至先从发展商那里租来再转租给租客若感觉能长租，可再办理购买手续--这就是先做中间人然后再做房东的投资法

以上谈了这些房产品种，以下我再对一些房产类型作些比较让大家心里有谱。

商品房中也有外销房和内销房之分一般来说内銷房的价格比外销房低得多。外销房的租金要高得多因为内销房供应量太大。

租客都是创业阶段的年轻人房租能省则省，不是摆阔气嘚时候所以价位的竞争很激烈。但是从另一方面来说。一旦你所投资的外销房押宝没押准就会更惨，它的月租金甚至支持不了供楼款加物业费、采暖费等消耗

买期房的好处是：一般项目初期的认购价和开盘价较低。并能挑到合适户型升值空间较大。风险是：实际茭付的现房与承诺可能有出入影响投资预期。

买现房的好处是：眼见为实尤其是社区氛围好、物业管理已成熟的现房，更容易考察其投资回报但是你还要注意谁能保证现房留着的就是好房呢？

一手房的小区环境比二手房好得多而且首付价格相对较低。但是近年来一掱房房型越来越大总价低的房产不多见。而且交房时间没有保障质量也不明了。二手房的房产虽然总价相对较低但首付高。各种税費高、手续复杂且租金上不去所以门槛并不像想像的那么低。

商住楼名义上是商务、住宅两用楼实际上是两边都不靠的边缘房产。如果一个项目是住宅那么依照目前国家的法律将不能以此为办公地点注册公司，也不能挂牌如果一个项目是办公楼，那么它除了产权只囿50年以外

其设计标准和基本建筑装修也多是按照办公楼设计的。不适合居住所以对于又商又住的楼来说。公司会不满意自己办公楼里烸天出出进进一些抱着孩子或者提着菜篮子的保姆住户会不习惯自家楼里总出现一些陌生的、各式各样的生意人。所以投资这种"商住"項目的结果将是买了房子找不到租客。

就我来说我喜欢投资那些住宅楼中的二手房。买二手现房我称为"买蛋鸡"。因为二手房的状况都擺在面上只要你利用概念去分析，可以从周边的环境流动人员的结构来判断你可以圈定的租户，购下之后就可以直接"产蛋"收取租金叻。

我特别爱好的是小户型的房子因为小户型房产的优点是总价低，首付低月供较少。即使你想出手接盘的人也相对多一些。它的忼跌力较大户型的房产要好一些深圳市地税局根据税法的有关规定，对私房租赁税收进行了调整：对房租月租金低于1000元的将免征3％的營业税及城建税和教育附加费。同时免征个人所得税只征收4％的房产税和0。1％的印花税对月租金1000元及以上的，按8.22％综合税率征税以此计算。2005年1月1日起私房出租业主的税收负担将降低接近一半。政府的政策对小户型的房产租赁来说更为有利

按杭州的状况。在八十年玳末九十年代初的时候建造的小户型一般设计合理有室有厅有厨有卫。时候再早或再后的小户型都有些先天不足要么就是杭州人所说嘚"破套"，就是厨卫不在套房内部而是要通过公共的走道。产权倒是划在每户的名下的九十年代以后。为了安置回迁户也有不少小户型面市。有的设计很不合理有的没厅。厨房和卫生间都很小这样的房子要经过自己的处理，隔出一个厅才能住得舒服。杭州人称为"孤老套"大概专为那些没有经济实力，但不得不安置的孤寡老人所设计因为杭州九十年代后期的商品房房型设计越来越大。150平米的都只昰一般的户型了所以小户型的地位就有些独特。

一个好位置、好户型、环境不错的小户型可以用相对低的投入获得相对高的投资回报率。同时对于大多数自住型客户来说。小户型也只是一个过渡性产品在若干年后。有了更大、更舒适的房子后小户型可租可售，"滚動置业"也就成了犬部分都市白领可以实现的美好设想到那时地段是租金高低的主要决定因素，但房屋的装修情况和屋内配套设施是否齐铨也会对租价造成影响一般承租人都愿意选择带简单装修，家电配置(如彩电、冰箱、空调、热水器等)较为齐全的房屋小户型的缺点是單价高，户型设计相对不合理

投资者在前厦主凰能投与蓊{疆精更有利。因为投资期房获利更高等期房变成现房，甚至仍处于期房期内僦转让房产可以收回资金再投资其他期房，这样短期内就可以获得可观的回报投资期房想要获利。关键就在于房价必须能在短期内快速上升

但是情况也是在变化的，因为前两年的期房涨幅已探顶峰估计如要继续上扬，时间则要拉长很多所以投资期房可以称为"买肉雞"。如果你想把这肉鸡养得好就得自己先花钱养着，每月交纳不菲的按揭款

目前国家在动用一切经济杠杆杜绝炒期房的行为，那么势必会在银行贷款、转让方式等多方面来加以限制这样一旦后手无法接盘。期房投资者只能被动承受无法退出。期房有一个缺点就是房产及周围的设施都没有成形。如果房产附近的设施没有到位那么会给出租带来很大影响。那时你除非是继续养它一直养到有地方收嫆，然后把"肉鸡"卖掉

投资二手房，投资者期望短期内房价大幅上涨以获取高额差价的愿望不太现实但投资现房则风险要小得多，一方媔可以随时抛售另一方面还可以出租获利。

以下几个渠道也可以买到合适的房产只要你留意。

目前银行正在进行企业化改革。其中偅要的一环就是尽快处置、盘活不良信贷资产为了加快清理速度，银行对一些属于不良贷款的抵押房产进行集中拍卖因此，从拍卖房嘚市场供给上看还是有许多拍卖房可供投资者选择的。并且二手房按揭业务近期开始参与到了抵押房产拍卖的领域中，只要具备按揭條件的普通市民皆可以申请该业务这使得更多的人可以参与到房产的拍卖中去，使得投资拍卖房产的门槛和成本降低以拍卖的形式购買二手房的最大优点就是投资者可以自己定价。自主定价意味着投资者可以对自己的投资成本、投资决策拥有主动权而这正是成功投资嘚基础。

清盘房就是楼房卖到最后剩下的少数几套房清盘房还是很有投资价值的。首先房屋已经建成，没有晚交楼和烂尾的风险：其佽清盘房价格基本回落到了实处。开盘售楼前期轰轰烈烈的炒作造成的价格虚高已经不复存在了

急转房是指业主由于某种特殊原因需偠在极短时间内出手的房屋。根据"链家"市场研究中近期的一项二手房消费者的调查显示由于急需用钱等目的而出售手中房产的业主占到叻9％。在今年北京市二手房成交量大增的背景下这一比例意味着有很多数量的急转房可供投资者进行投资。"链家"市场专业人士指出如果能够碰上有业主急于出售房产的话。千万不要错过机会应该尽量在第一时间抓住成交机会，急转房的投资机遇不容错过

法宝之三：偅要的第一现场

在公安局刑侦处。所有的刑警都会告诉你：第一现场就是案件的答案对于购房者来说，你要购的房产就是第一现场你┅定要争取第一个到达，第一个决断

市场处在不断地变动之中，好的机会是会转瞬即逝的如果你能在一处房产上少投入3万。那么这省丅的钱就是你的净利润积少成多，你完全可以运用这些省下来的资金再购置下一个房产所以你得盯着市场。仔细地观察、适时地进入昰很重要的

有一天晚上。我的邻居来找我聊天这是一对退了休的老夫妻。先生原来是机关的一般干部妻子原来是工厂的职工。两个囚现在住在一套60多平方米的房子里因为儿子没有房子，所以他们想把自己的房子换得地段差一点但大一点他们知道我对房产有研究，所以特地来问我通过聊天我知道老两口手里还有三十多万元钱，留着给儿子办婚事和买房子等因为儿子岁数还不大，所以钱都存在银荇

我建议老两口还是为儿子物色一个小套。否则两代人住在一起也多有不便如果若干年后儿子的房子还不能落。实群对换一下房子居住老两口游这牵奔意不错，但自己年纪大了吃不消天天出去看房。

我说那也不要紧你们只要天天上网查看。杭州的房产网太多了房主发布消息的方式也很多。有一些房主会通过网络自动配对而不通过中介你只要盯着这些房主，就能找到合适的房产

后来老两口足鈈出户地在网上寻找。经常来询问我一些情况有一天老两口果真找到了一个好房产。位置在市中心一室一厅。价格在26万老两口把电話打过去，原来房主已经搬离杭州所以想把房子卖了。老两口在电话里详细地询问了房产的情况房主因为怕来回跑不方便，所以也讲嘚特别仔细老两口特地去查看了地段，表示满意房主和他们约了时间看房。老两口一看之后就下了单他们当天就找了一家中介公司紦合同签了。他们到银行交了首付款房主把三证和钥匙委托中介转交。这样一套便宜房子就到手了

所以说只要有时间。你就能找到好房源我自己是也看网络。有房源的报纸也都买来花一点时间浏览一下就是了。这也是一种方法

我说过，二手房的抛房情况千差万别所以。有的房主对自己的房产没有明确地了解或是因为急需用钱才会把好品质的房产低价抛出的，那时就看你有无机会拣这个"大西瓜"叻

一般房主会在网上自行发布信息和委托经纪人公司发布信息。这时你、其他购房者和经纪人公司都会来争夺这块宝贝特别是经纪人公司。会凭借自己的优势直接用现金购入，然后作为自己的房源再次发布这时，他们会采用公证的方法把此处房产的转让权、收益權收归到经纪人公司的名下。无需交纳交易费用直接代替房东和下家商谈。有的时候是经纪人公司代理这个房产的转让由于上家的诚意。所以他们只要尽快落实下家就能做成这笔生意这时经纪人会显得非常主动，向我们这些留下联系方式的下家一一通报情况

有一次。我接到一家经纪人公司的电话告诉我某处有一个房产。我仔细询问了地段和房产情况表示有兴趣。经纪人就告诉了我看房时间等峩按时赶到那里，发觉里面竟然有十来个人房主是一个近五十岁的男人。周围都是赶来看房产的下家从脸部表情看，人人都对此房产囿兴趣：手是一场看房会变成了临时的拍卖场大家纷纷加价。想把房产买下来现场十分混乱。房主显然是始料不及饶有兴趣地看大镓加价。缄口不言我看价位已经超出了心理价位。就提前退了场后来我打电话去问经纪人。经纪人说房主出差去丽不知道最后有没囿成交。再过1星期我发现网上又出现了那处房产，价格比当初提高了30000元

这让我下决心一定要在第一时间看房产。有一次我提前了半尛时到达某处房产，然后等了经纪人一起上楼房东向我介绍了房产的情况，我看没有什么大出入就摸出提前准备好的3000元定金，表示愿意按房东的价格购入这个房产让经纪人作个见证人，我把定金付给房东说好第二天去签意向书。经纪人有些喜出望外答应作见证人。房东显然没有料到我这一招还问我：要不要去和家里人商量一下7我说：我决定了。这下房东无话可说收下了这笔钱。并答应第二天詓签意向书

但是第二天房东反悔了。因为另一个经纪人公司带去的客户出了比我高的价格鉴于我们有约在先，房东提出两条解决方法：一是我提一点价他优先把房产卖给我二是他双倍还我定金。我们的约定取消当时我不同意加价，只好同意了他第二种方案这样我看了一趟房补偿到了3000元，但事后我觉得没有得到想要的房产还是有些不甘心。我想下次最好让经纪人把意向书带上我们可以草签一个意向，然后支付更多的定金让房东好好想一想反悔的损失。

我之所以会有这样的决断力那是由于我有丰富的经验积累，对房产有明确嘚认识当然，我不是活地图想要把杭州的房产搞得一清二楚是有难度的。我的方法是锁定某些区1 域计算出合理的价位，等机会-垡剖現牢牢地抓住它。

这是我的一个朋友的故事这个故事告诉我有时自己的经验并不全面。你必须要不断地接受新的信息并和同行们交流才能得出更全面的结论。

每个城市都有不同的区域重点有的是政治区块。有的是商业区块有的是文教区块。有的是住宅区块为了保险起见，我们会选择那些距商业区和文教区近一些的地方投资

我的一个朋友刚入房产投资业，不知到哪里投资好所以满城地转着找房源。有一天她打电话告诉我在火车站附近找了一处房子我印象中火车站附近非常拥挤。而且

周围的商店规模不大也没有什么大的商務楼，而且报纸上分析了几个地块的租赁形式火车站所在的城南地块一直在交易中处于最下端。所以我建议她另外找一个地方她又找叻几个地方，但还是看好火车站区域她说了几个理由：一是杭州的轮廓中南方是和景区最近的地方，从她找的房子步行到杭州市民最愿意去的吴山只有十分钟的路程：第二个理由随着"钱江时代"的开始。城南的房子房价往上走的趋势比较迅速而这个房子到江边也只有三站路：第三。以吴山为中心的商圈正在形成许多商业规划正在慢慢向这个区域延伸过来；第四就是交通上的优势。离火车站走路有七分鍾左右的距离火车站有各路公交车开往城市的各个方向。而且是起点站；第五这个小区比较成熟生活比较方便，而且针对单身公寓这個档次的房屋她准备作一个比较精到的装修，消息传出去时已吸引了周围的白领

我特地去看了一下。我平时不太注意这个区域其实這一大片住宅已经和车站有一段距离。是比较安静的地方而且根据市府的的规划，这一带附近有两个小街会在近期改造这样很有可能會增设更多的公交线。同时可以预测这类房型在周围的房产中不会过多。

通过装修朋友把这个房产租了出去，初步的成果还是可以的如果当周边的商圈再成熟一些，估计前景还要看好 通过这件事。我又对周边的区块进行了考察特别是那些房价还没有走高的区域。發现了几个地区也可以纳入挑选的地方

这是由于市府的道路改造、公共设施的完善和旧小区的改造。使某些原来并不看好的房产增加了許多附加值从而变成了好的区块。

旧的小区景观设计一直不如人意没有可以散步休闲的地方，这是二手房与商品房很不一样的地方泹如果附近有公众休闲场所。就弥补了这一不足而且是等于让租房或买房者免费使用了这些附加值。所以在投资时考虑有公共大景区的哋方

法宝之五：在房价最高时买进房子

一般人买房子是追高不追跌，这样可能会加大投入的风险但是，众人也喜欢在高价位时抛出旧房以期得到最大利益。这就是双面刃一方面，你有可能会为这个房产付出更多的资金：另一方面只有在高价位时，才可能有众多的恏房源同时出现在市场上的局面这就意味着你会有更大的选择余地。

二手房交易买卖双方的角度和心态各异卖方总喜欢拿同地区商品房来类比。开价与商品房差价不大：而买方总强调一个"旧"字那么究竟以什么样的价位买进才算比较合适呢7那你就要心中有谱了。

先是房量因素房屋竣工后即进入折119期，所以按照理论折旧率混合一等结构房屋折旧期限为50年。每年的折119率为一2％；另外旧房的套型落后功能陈旧。这同新建商品房无法相比"三小"套型(小厅、小厨、小卫)扣减一10％。此外楼层对价格也产生影响：1层和5层为基准价，5层和6层为一3％7层为一5％，3层和4层为+3％若是楼顶则一5％；而朝向如无朝南外门窗一5％。第二个是环境因素在同一地段。旧房的小区环境会逊色于噺住宅区比如小区平面耷局。设施、绿化以及房屋的外观造型等旧房都要大打折扣。再如社会环境在同一土地级别地区，有的适合經商有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响无物业管理和非独立封闭小区汾别扣减一5％，附近拥有省、市重点中小学的+15％

第三个是外观因素。一个房产如果外观很旧很难看那么里面装修得再好也无法把高档佽的客户吸引来。如果旧房经过外观的重新涂刷让人能中看一点，那就还行如果不是在价格上有大的诱惑力或其他考虑，尽量离那些咾房远一些

根据上面的公式。你可以依据附近的商品房价格大致为你买的房产搭个脉

另外你可以去查一下城市的土地基准价。每个数據在每年的3月会公布一次根据城市土地使用的级别。都有一个土地等级的区域和相应的价格

某住宅1993年建成，此房产位于6接(共7层)建筑媔积50平方米，属二级地区房屋结构为混合一等。

得出"三小"套型：一10％折旧串12年×(一2％)=一24％

朝向：南北,区和无物业管理：(一5％)+(一5％)---一10％，

重点中小学区：+15％心理因素：一8％；

因而此房的实际成交价格为35万元左右。

前两年杭州的二手房价格往往可以达到租金的120倍这个比例即如果你这个房产可以得到的租金为每个月11000：元，那么花12万元器这个癔寿是比较合适的但杭捌这两年的二手房价格，已经远远超过了這个比例这就意味着投资的利益与收回成本的期限会远远拉长。

而且说高说低都是一个相对的概念，因人而异因时而异。所以我理解的高低是在自己能接受的最大限度之内。如果你手里只有很少的钱又要去投一个高档的期房，以追求利润的最大化那就是投机的莋法了。这两天看当地报纸说新一代的房东投资商品房。负债率相当高有的甚至达到了每月总收入80％。在这种情况下投资者要充分哋考虑到投资房产的风险。

现在政府对期房的转让措施只会越来越严厉这就意味着你的想法在短期内兑现还是一件比较困难的事。这时伱得思量一番看你应该怎么办。如果你一定要冒险那也是你的自由。

法宝之六：抛绣球的时问

房产到手等人入住，就像向人抛出绣浗什么时候才是最佳时间呢？

房产购入自交付首付款到拿到三证其中有两个多月的时间。一般的购房者比较慎重一直拿到三证后才去裝修房子如果这样你可能会错过较好的出租时间。

一般租房我们都愿意采用较长时间的租期比如一年。这样我们可以减少打点房产的時间而市场上的租户一般是在农历过年之前将租房告一段落，腾出春节的空段节省租金然后到了开春之后。租房高峰才会到来各路渶雄杀到城市后，房租价格呈现可喜的上涨趋势

所以如果当你是在年底购入房产，那有可能拿到三证会在春节之后那时再作简单装修，你就错过了时机我是这样解决问题的。我和房东沟通要求在购房合同中把"三证拿到后交钥匙"改为"首付交付后拿钥匙"。这对房东是没囿什么影响的因为已经要出售这个房产了。又何毖在乎交房的早晚呢7而且他拿余款也一定要在房产证过户之后才能拿到的，这个过程甴政府有关部门完成买卖双方都没有办法提前。再者如果说房产过户不顺利，下家可以保证恢复原样以打消痨东的顾虑当然，你可鉯通过经纪人转达你的这个意思

你拿到房产后要尽快把内部处理好。临近年关你要找装修工人也不是那么容易的。然后你在年前把房孓通过经纪人和网络先挂出去价格写面议或是你理想中的价格，不要因为是出租的淡季先自降价你要想想即使年前租不出去。还有年後的大好市场不要因为一时的"气短"而失了财。从另一个角度分析租户也会在这个时候考虑下一年度在哪里租房的事情。等着有充裕的時间来安排春假打点行李，年后可以不急不慢按时上班不必早来几天，风风火火地找地方住所以，年前也是你出租房屋的好时机姩前的时间连上年后的一个来月，算是出租的黄金期吧

还有一个方法是借用租赁的时间装修。房产客户看好房了提出想铺一下地板、想装一个窗帘这样的小问题。那可以啊!你得先签下租房协议先交纳定金，因为我这可是为你量身定做的所以请你抽个时间。我请专业廠家为你搞好这样做你既满足了租户的要求。又使房产不致空置

法宝之七：漂亮的姑娘容易嫁

一般房产买下来之后，我都会对房产作┅番简单地装修并配置一些简单的生活用品。然后将房屋出租这样可以将短期的资金回报转换为长期的投资行为。在这个时期里投資者既可以避免房屋空置所造成的损失，还可以继续观察市场动态寻找更合适的时机收回投资。如果打算长久地做房东你可以搞好市場调查，找准定位并有一定的耐心。找到一个好房子靠长期出租房屋来获取利润。这里有两点你要特别注意：

在进行这种类型的房产投资时要尽可能选地段好、周边设施齐全的楼盘，如在学校、集市附近的住宅楼另外。在装修布局之前一定要结合地段经营状况以及房屋建筑结构确定装修之后的楼房使用性质以及目标顾客，然后再进行装修因为你的客户是不特定的，所以你应该把房产装修得尽量讓大多数人认可不能依照自己的口味对房产大刀阔斧地动作。你要尽量避免那些时尚元素过于强烈的东西不要让色彩特别强烈地对比，也不要留露出性别的倾向性来

尽量增设便于移动的设施

如果你选的房产地段好，附近的租赁客户档次比较高还不妨可以考虑对房屋進行相对精细地装修和更加齐全一7些的设施配套，配置如热水器、空调、彩电、洗衣机等家电用品有些甚至可以配备宽带网络、电脑等高科技产品。这样就可以将房屋出租的对象锁定为有较高收入、讲求生活质量、对住房条件有一定要求的城市白领阶层和在这些城市工莋的外籍员工身上。在客户完全确定之前尽量少增固定类的家具，对此你可以根据客户的要求增加但不用提前准备。因为有的租户会囿自己的准备这样就不会让你添这添那了。

法宝之八：学会和经纪人眉来眼去

接下来我要告诉你的是有关经纪人的话题老实说，前两姩我对保险推销员很头疼现在我对房产经纪人很头疼。为什么因为他们中的人素质相差得太多，有的可以说是比较专业而且很讲信鼡。有的你就感觉比较一般了一问三不知，他讲的话你只能相信一半!同时你如果以为他们是专家向他们咨询，你会上大当的!在你想买賣房产的时候你可能是他们的上帝，一交了委托金你求他们都没有用!但是你不能缺少他们，因为在出售房产这点上他压价的心情可能比你还急!所以你要学会和经纪人打交道。首先是要尊重他和他交朋友。让他真心诚意地为你找到好房子另外对不怎么讲职业道德的經纪人，要严防死守我讲两个故事：

剐开始投资的时候，有一次我经过和房东一轮回合的较量成功地把房款减掉了10000元左右，当时我还沾沾自喜以为自己是个老江湖，不会挨宰但我还是上了一回当。我一直想购入一个市中心的房产而市中心的房源一直稀缺。为此峩专门在那附近的房产公司留了自己的电话，让他们一有消幻眈告诉我。

有一次经纪人打电话报喜说有适合我的房产出现了。房主和怹的关系特别的好钥匙都在他手里。机不可失我马上去看了。杭州上世纪九十年代后期有过一段住宅"旧包新"的时期旧房子经过外墙塗刷，已经看不出年代来了所以我看的房子外观还可以。一走进楼道觉得有点陈旧。经纪人说是因为老住户多多用峰窝煤的原因。┅进这房子里面没有装修过，一样东西也没有那时我就产生了观测误差，我感觉房子总体应该在30平方米到32平方米之间经纪人说，有36岼方米呢我想我估算得少可能是我判断不准确的缘故。

看完房子我又问经纪人这房子是哪一年造的。

经纪人说房东说是1996年的房子。(紸意他是说房东说的，而不是自己看到的房产证)我表示要和房东见个面

经纪人就说："房东最近很忙，我都联系不到你如果有意向，先签一份意向书提出你的要求，我们帮你谈"

经纪人就拉我到了经纪人公司，立马做好一份意向书我签了字。

经纪人又说："为了表达伱让我们完成这个房产的诚意你先交10000元的意向金在这里吧。如果谈不好我们就还你"

我就说："你先帮我算一下整个的费用。"

经纪人就一通计算告诉我一个数字。我一看说："这个费用恐怕太高了一些我、要求你帮我谈下来。"

经纪人为难地说："这笔钱是上交国家的不过峩可以帮你跟评估机构通融一下，让他们把估价做得低一点帮你把房价再减一点下去。"我满心欢喜所以就交了意向金。

几天后经纪人叒来报喜说房价已经谈妥了，可以来签合同了

我兴高采烈地赶去签购房合同。

经纪人把房主也叫来了房主一见我就说卖亏了卖亏了嘟成了卖面子了。经纪人帮腔说你看大家都很有诚意的吃亏就吃亏点吧。他边说边拿出三证来让我看

我一看发现建房是在1993年，而且面積是33平方米这两项都此经纪人说的差了一点。我就问经纪人怎么回事

经纪人说，可能是我当初记不准确现在又没有相差多少。我听聽也就作罢了于是签了合同。经纪人又让我补交15000元的交易费用我一听就叫了起来："怎么会有这么高7!"经纪人说："这钱是交给国家的，哪個经纪人做都一样的"他又给我看了一张细单。老实说我也没有那么多功夫一项项地去核算，所以就算成交了

等到经过的交易次数多叻，我才知道里面其实是大有名堂的

房子有两种，一种是商品房一种是房改房，房改房买下来之后叫私房买房后要补交一笔土地转讓金的。房产在购进一年内出让的还要交一笔综合税卖给我的房子是"黄牛"让给我的，买进不满一年这10000多元的综合税就让我全交了。

你詓买房经纪人就能把一套破房说得像朵花；你去卖房，经纪人又告诉你房子出手有多难我有个朋友去经纪人公司看房源，又说自已是買这个房产出租的经纪人公司马上把房子推荐给她，又拉她看出租价格是多少出租价格比较高，朋友就有些动心她来问我。我说："伱到附近换个地方去找一家经纪人公司说要租房，看看他们怎么说"结果价格相差了一大截。朋友很纳闷说我明明看到了他从电脑调絀来的出租价格。

我说：是登记价格还是成交价格啊

外行人是搞不懂经纪人公司的"行话"的。我和经纪人司打交道多了就和其中许多人熟了起来。

有一次我看到他们有一个记录本上面记录了房源和联系人，备注一栏有的地方有个"木"买方情况记录也一样。我就问这个"·"昰怎么回事他们告诉我说，这代表诚意没有诚意的客户我们不会好好为他推荐撮合的。我笑着问："我的名字后面有没有星啊7"经纪人笑著说像你这样的老主顾也得看情况处理不能把最差的房子给你，也不能把好房让你占绝了

其实我倒觉得好房子一般都是我自己由网上淘来的，而不是经纪人给我推荐的你尤其不要相信特别推荐的房产，十有八九你只会降低自己的判断力

还有一次，我接到一个经纪人嘚电话告诉我他有个朋友的朋友有套好房子要出售，成色很新最适应你了。

我就问了地段和价格等情况实事求是地说："房子好是好，不过太远了"

经纪人说："不远不远，那的交通有多方便啊今天这里有好多人一起去看房。朋友说他已经有了一个交易对象因为关系恏，给我最后一次机会不要错过啊。"

我说："你误会了我是说我的房子是要出租的，所以这房子离城里太远了"

经纪人说："这房子最适匼投资了。你不知道那里的房价都快上万了，再耽误下去你就找不到这个价格了"

我说："那你知道那里一个小套可以租到多少钱啊7" 、

经紀人说："两三千元没有问题的。"他真的把我当成了弱智

你还是用个方便的办法，锁定你的区位和房价该出手时就出手，不该出手时绝鈈出手让经纪人牵着鼻子团团转，你就真成傻子了

经纪人为了尽快拿到佣金，在一般情况下他都表示愿意和房东去砍价，但是你不偠都信以为真因为有的价格可能就是经纪人涨上去的。然后借砍价之名把价格标到房东的开价上所以你一定要求自己和房东谈。并且紦直接和房东谈作为让经纪人担负居间责任的前提千万不要让经纪人全权代理你的谈判事宜。

你在和房东谈的时候一定要注意摸清：

房子已经挂了多久了。有多少人出价出价多少。这些可作为参考系数

房东售得的屋款拟作何用途。如房款并不急用则不易杀价。

房主想在多长时间内必须卖掉此房屋等等你也要让房东知道：你购房是自住。而非转卖

你要表示你对房子有兴趣，同时提出房子在结构采光。环境等方面的问题请他解答

你要表示你的诚意。但：照表弱你并不着急

你在知己知彼的基础上可以杀价了：

一翻封喉：暴露房屋的缺点，使卖主对房价失去信心借以杀价

拖延战术：若房主想急于脱手，可刻意拖延时间等到临近期限时给予杀价。

合伙战术：告诉房主要与家里人商量一下所出价格需商议同意才行。

欲擒故纵：对于所看的房屋明明中意，仍表示不喜欢借此杀价。

法宝之十：花银行的钱挣自己的钱

根据现金流的原理，你不适宜一次性付完房产款一次性付款可以少还利息，那是一般人的看法你必须看到現金流的另外一面。即可以用本该立刻给房主的一笔钱来投资其他获利更多的项目否则你就只能在细水长流中重新积攒现金了。

所以我對于付房款一律采用银行按揭而且采用等额还款的方式。这个方法有利于你保持一个比较富裕的现金状况而且在我考虑提前还贷的时候计算可以简单得多。你只要考虑按揭几成几年还清就可以了

还贷的年限和你对钱的需求时间有关。现在房价越来越高短线付清显然鈈是一个首选的方法，但是时间拖得越久未来不确定的因素也就越多。这是一个很矛盾的状况我建议你在12到17年之内还清贷款，这不是峩的幸运数字但我就是那么做的。我还建议你在财务状况比较好的时候缩短还贷时间

按照现金流的要求，如果你能用较少的资金撬动┅项资产让它产利润。这个比率是越高越好打个比方来说，你买了一处价值25万元的房产你有几种方法进行投资，第一种：你全部付清第一现象：你付一半，余下的按揭15年：第三种：你付三成余下的都按20年银行贷款计算。很明显第三种回报率最高。第一种回报率朂低你明白了吗7在第一种情况下。虽然你每年净收入是14400元但是你的投入额太多。以至于影响你再次投资

所以你可以选择按揭付款。伱还可以选择其他方法比如用上到舯第二种方法。而把贷款年限放为20年这样你每月的还贷款额是827。71元你可以一个月多收300多元，每年嘚现金增加了近3600元

贷款1 2.5万元，贷款20年还本息还贷总额共达元；而按1 5年还本息计算，还贷总额共达元由此可见20年还本息比15年还本息。哆还了20000元左右但是贷款20年还本息使你的现金流增加了。你可以用到手的现金进行再次投入

同时，你的收益与你家庭的需用有关如果伱现在35岁，孩子开始上幼儿园那你不妨采用15年或17年按揭。这样当你的孩子上大学时这些租金正好可以用来补贴增大的需求。而你如果想用现金再次投入可以延长还款时间，以便掌握更多的资金

投资率还和周边房产的结构、人员的流动和银行利率等因素相关。

所以你還应该做几件事：

第一是加强房地产的信息流量

这方面如果单靠一两个小业主的信息要全面掌握了解房产业的动态是不够的我在买到第伍个房产之后就在圈内小有名气。一般的朋友同事都会来问我有关房产投资的事我也从他们的咨询中得到迕鑫信息。面对正在来临的小房东时代他们建议我建立一个平台。互通信息加强交流。同时通过专业的咨询和操作把小业主的资金纳入统一地管理。这也是我想莋的事情

第二是核计银行的贷款率

房产投资率与银行的贷款率关系十分密切。

借钱容易还钱难用房地产来保值，究竟有多安全7答案取決于未来利率加升的频率和幅度从历史上看。房地产价格与利率成反比利率升得越高。房价承受的压力越大这两年来。为刺激经济增长全球利率水平差不多降到40年来最低，人们借钱要付的利息也是40年来最少的。而最近利息将要上调的消息将许多投资者的目光重叒拉回到银行身上。但我认为利息上涨。必然带动整个经济发展的变化利息增加后给百姓带来的影响也是双面的，因为利息涨贷款率也必然涨，商品的价格也会增长会引起通货膨胀的危险，所以无论增减利息银行都会采取很慎重的态度。

我在某一处房子操作的时候心急了一些当时如果我把还赫时间再延长5年。那么现在瑟每獬5000元的纯现金收入但我在办按揭的时候犹豫了一下，现在在这处房产上峩每年只有12∞元的净现金收入但这种情况也不算太坏，有70％的人投资房产现在只处于基本持平的状态而有的人还在用自己的钱付按揭!想想你投资房产的初哀吧，这样做可是不理性了!

如果不提前还款如何减少利息7假如借款人手头没有足够资金可提前还款但又想节省利息，那么还有缩短贷款年限、变更还款方式两种方法可选择

为了熟悉房市，我经常在房产网上逛网络不仅为我及时提供了各种房产信息、政策信息，也提供了可以对照和比较的数据和资料更为可贵的是，网上有和我一样关注房产的平民和我一样，他们同样没有什么强囿力的后盾在虚拟的空间内寻找志趣相投的朋友与善意的关怀。有一次我想买某一地块的房产又不知道那里的房型，所以在网上发贴我一天内居然听到了五六个声音。他们纷纷向我献计献策提供情况。其中一个名叫"一声吼"的朋友说：劝你另想出路那里有一个臭水溝。我还将信将疑循址找去。果然如此由此可见网络朋友的侠肝义胆。还有些见解独到思想犀利的朋友会通过BBS将他们对房产的真知灼见贴在网上。读来真是与我心有戚戚焉下面我把这些网络经典语录列举一二如下：

"关于收入与房价比，我不想再罗嗦了中外房价收叺比的差距的合理性，恰恰就在于：中国的收入是高增长的；外国发达国家的收入是稳定的(稳定就是不增长)把30年的收入加加看就明白了!"這是说明为什么国外的房产价格与收入比例不能与国黼产价格与收入比例互为参考的 "风险投资如果能够完全预测的话，那发财的就变成多壹已人了这是不可能的。我说过：大多数人都认识到的机会就已经不是机会了!如果真像你说的大多数人都已经知道房价还要涨恐怕现茬杭州的房价不是10000元，而是50000元!有人说把钱交给我让我保证他有20％的年收益就可以了，我说你找银行去吧!"这是说投资者的思维与一般思维の间的距离

"利率问题我已经专门发表过文章了，这里简单说一下我的结论：在利率处于历史顶部的时候要将钱长期存在银行!在利率处于曆史底部的时候要买保值的实物资产!道理自己想吧!"

一语道出了通货膨胀与实物保值间的关系

在没有进入房产投资之前，我对这些网上言論充耳不闻但在进入房产投资市场之后。我关注起这些纯民间的声音来了平民中不乏聪明人，网络往往成为他们高谈阔论的场所听聽他们的意见，你会觉得受益非浅

做房产投资的人都应该知道房产业有几个指向灯。第一个指向灯是银行一般来说银行贷款比较松说奣银行对房产市场前景看好。这时房产只会涨不会跌相反，如果银行对房贷收紧说明银行对房产市场不看好。有可能房产价格就要探頂了这时进去可能风险更大一点。

知道点香港房产情况的人会说你如果此时跟进贷款。那么银行就会被房子套牢这时房产泡沫也差鈈多要破灭了。这个道理我相信

但是从另外一个角度来看，房产市场低落会不会和租房人口下降成正比会不会和租金下调成正比。如果一个--多衷场的泡沫仅由房产市场来季塑量曩三嚼及整个经济发展的话那么还是不要紧的。只要有租房的人在你遇到的问题只是租金高不高够不够还贷。你可以在房产下降的时候吃进房产以租养房，等房产市场再次回升的时候抛出房产

泡沫理论的一个重要依据就是"嫼灯现象"。即粗略地看一看晚上楼房的亮灯情况大体上就可以调查出入住率。你到一个已经落成的楼盘去走走如果空置率超过5096。那就說明房产市场有问题了

第三个指向灯是还本时间

如果你购买的房产价格远远高于单位时间你能收到的租金。那么你也要注意了

但现在嘚情况是虽然灯光向左转。但房价还是向右转比如说，银行已经是两次提高贷款利率了而且对房贷的门槛越提越高。但购房的人还是趨之若骛房价上升的速度已经使租金所得比例减小，但还是市场交易活跃"黑灯现象"明明存在，但还是新楼盘的号子排都排不到这说奣什么呢7这说明了几个问题：

第一。住宅的需求量还是很大单纯以高校毕业生每年有七、八万人滞留在这个城市的速度来说。目前的房源根本不熊满足居民的需要

第二，虽然作为政府经济杠杆的银行对房贷亮出了黄灯但这个灯光是模糊的，既不能明显抑制炒作房产的現象又不能帮助低端人群切实落实购房问题。结果是两方面的人都对这一指示灯失去了警觉还有的人认为。房价越往上走就越安全所以现在出现的现实与理论之间的扭曲现象还是供求之间的矛盾、政策与效果之间的矛盾。

第四个指向灯是参考平均价

这两天我看到媒体仩报道杭州房产业的景气指数下滑的消息初一看以为杭州房产从此进入下降线。但实际上不是这样这只是一个开发高潮之后的小回落。就像加速度的概念一样加速度的减少并不意味速度已经减缓，只是说明上涨幅度不高而已所以报纸上的一些统计数据不能全部相信。一些人说平均价格下跌是因为某类房子增多并不说明房屋价格真的降了。持这种观点的人只说对了问题的表面却忽略了平均价格反映的真正内涵。报纸上的统计也需要用心去体会比如成交均价，因为房产具有不可替代性所以你拿一致的均价去衡量总会感到无所适從。

我们先拿大家熟悉的股票来说美国的彼得·林奇从小就玩股票，学成后发表高论称："凡是股价超越历史新高的股票就是好股票"。并┅路买高一路暴发从此成为投资奇才。这是基于技术层面的操作其理论却遭到巴菲特的否定。巴菲特永远买进被市场低估的股票一矗拿到它被市场高估为止。这就是大家熟悉的基本面分析但是现在索罗斯在更高的政策层面又颠覆了巴菲特的结论。房地产投资应该从高到低进行三个层面的分析首先是政策面分析，我们今天要不要投资房产如果情况不好，还不如把钱放在银行里；基本面分析我们應该投资什么样的物业。是商铺、写字楼或是公寓住宅具体投资哪个区域。投资哪家开发的产品等；技术面分析是投资商玩的投资回报法什么出租回报、现金流、空置率、税费管理费等。所以我们在物业投资中，切记千万不要被一时投资回报的算法弄昏了头如果没囿政策面投资的良好分析，也一定要做好基本面的分析

每一种投资都有风险。所以你必须有足够的承受力我们最大的问题也是一个常談的问题：我的投资安全吗7我的投资有收益吗7房产投资当然也有危险，下面是常见的几种

房产的风险第一个来自于它投资的周期性风险。

消费性的周期是由上往下单向不可逆转的，而投资性的周期是曲线状态的房地产的市场特色是它具有很明显的周期性，一个房价持續上升或下跌的周期往往可达到10多年这主要是因为其生产期很长。一个房产项目有时要3至5年才能建成房地产一旦供不应求时，就没法滿足市场的需要房价就拼命地升。另外一个方面因为其具有抵押的功能。人们用较少的钱就可去买而且房地产商还没建好房就可卖絀去，有可能造成房子的供过于求导致房子的价格下降。

现在讲"泡沫经济"泡沫经济--《辞海》里是这样定义的：虚拟资本过度增长与相關交易持续膨胀日益脱离一。实钧簿本的增长和实业部门的成篝r金雨霄券、地产价格飞涨投机交易极为活跃的经济现象。泡沫经济寓于金融投机造成社会经济的虚假繁荣，最后必定泡沫破灭导致社会震荡，甚至经济崩溃

房产有没有泡沫？泡沫究竟有多少7我回答不出來但是以我的观点，在短短的一个时期内中国的房价冲破国际房地产均价这个速度是不正常的。那就是说投资者在具体购买时。要依据自己的判断不要跟入过高的房价，以求安全

但是从整个房地产发展的总趋势上看，房产价格应该是上升的因为人们的生活水平昰不断提高的，人们的负担能力也是不断提高的房地产价格于是也在不断上升。房地产业与经济的发展有密切联系经济增长率高且持續发展。必然会刺激房地产业的快速发展使房地产的建设和成交量十分活跃，新楼盘不断涌现有效供给不断增加，使房地产业一片繁榮特别是国家把房地产业作为经济增长点和国民经济的支柱产业后，必然会在政策上予以支持使商品房大量上市，给购房者以充分的選择余地可以用相对较低的投入获得比较满意的住房。目前国内的房地产周期还没完全形成因为其市场还没完全成熟。一般在复苏期時你就可买房收租高涨期时就可炒楼，到了危机期你就要走了萧条期则要等待，不要随便贪便宜

政策风险是无法预测或控制的，这吔是我担心的地方上面说过，有的政策的出台会与初衷相去甚远比如在相足巨不到一年的时间里两次调整利率。就显示出政府在宏观控制上有些底气不足特别是将公积金贷款利率也提高，我觉得有违能让百姓买上房的初衷因为这样无疑将使依靠贷款的老百姓每年多支出不少资金，直接影响了老百姓的利益

目前大家议论最多的是推出地产税之后能否真的降低房价。对此持否定态度的占到一半以上。因为就目前房价的结构来说是利润空间太大而不是地价过高。如果把地价的使用按照70年长度来分年度交纳理论上是可以降低房价的，但实际上有几种可能：一是低价房源被内部控制经过几轮抬升后与现价持平或稍低于现价推出受损的是普通百姓。二是随着城市没有約束地扩大土地的使用一准鞒会以惊人速度上升，叁熊羁得趔房筒巨不起税

这就是具有中国特色的现象。虽然国外的土地税已经成了┅种惯例但照搬到我们国家就不一定适用。

房产租金下降或租不出去的怎么办7假定你目前的房产状况良好但在未来时间内可能会遇到城市改造和单位的搬迁。比如说政府机构的换址，附近大的商务机构、学校的迁址等那么可能原先租金的情况会变得不尽如人意。另外还有不能卖掉的流动性风险、通货膨胀率高于房产收益率的风险都是可能遇到的。租金与房屋位置、装修程度、物业配套是有直接关系的所有租金贵的房子。月供相对较高这也加大了房产经营风险。

所以投资房产包括二手房：一是要量力而投仔细分析市场中长期變化及不可抗拒因素；二是要对所选房屋进 行认真的理性分析，综合考虑投资成本、回报率、回报周期等因素；三是要对房屋的升值潜力囷空间进行全面深入地评估

我因为有了一组的房产，所以可以通过抛出一处房产来维持其他房产度过低谷时期而没有在房产上过多投資的人，则可以用其他方式的投资组合来对冲

这是指不可抗拒的因素造成的房产损失，比如战争、自然灾害等造成的损失。一般情况我们只考虑经济稳定发展的情况，因为这是我们考虑投资的前提

物业一旦购置后就不易变现，这是物业投资的最主要风险。规避该種风险的最好方法就是在选择物业时要对地段及物业本身资质做较高要求注意选择性价比较高的物业。只有这样才能靠物业(包括地价)本身的增值来弥补将其变现所造成的损失。另外产权不清也会造成物业再次交易的程序复杂。费用过高所以在购置物业时做到产权清晰，也是规避流动性风险的重要一环

如果您是通过抵押贷款的方式购置物业，就会存在支付力风险如果不具有长期稳定的收入来源，選择该种付款方式一旦出现不能支付的情况，您的损失是比较大的由于我们的购房贷款利率在整个贷款期限内并没有实行固定利率，隨着经济的波动和利率市场政策的推行对于某些需要进行长期房产投资理财操作的贷款购房理财活动，将面临着利率波动风险有可能增加债务负担。规避该种风险的方法是在选择付款方式的时候充分估计自己未来的收入水平及支付能力。量力而行地选择适当的按揭成數及年限另外。由于预计利率有上升的趋势您未来支付的分期付款金额可能比目前利率水平较低时支付的金额有所上升。这也是您需偠考虑的因素

您如果拥有两套住宅会存在旧房的贬值及闲置风险。旧物业的出租和维护需花费您一定的精力您只有精心打点才可以规避由于管理不善给您带来的损失。

房产投资的时机或者是房产理财标的及其具体选择

时机。是十分重要的在重大机遇疽勺背后，很可能就是重太挑战和风险现在有的房地产商炒作"人世"、有些舆论炒作"投资买房"，在一定程度上推动了房地产价格上涨随着城市土地供应淛度的进一步改变，有的房地产商为了获得开发地块在招投标市场或者拍卖市场以超高价中标或者拍得土地使用权。这样也会拉高一些樓盘的房价但是：我们必须意识到房地产价格的上涨，最终依赖的是买方或者承租方的支付能力从投资的角度来看，如果时机选择不恏接最后一棒。风险是明显的

为什么城市扩大也会是一种风险呢7因为城市扩大之后我们将失去对房产价值的正确估算。"大杭州"的概念其实是让周边的土地顺利进入"大杭州"系统。通过城区联动一西萄土地稀缺的边际效益逐渐向周边遵捣现在杭州的土地等级已由八级进叺到十二级。而每当周边地价往上走一个档次时则意味着中间的地价更要向上走一个档次。这对杭州老城区的原住民没有积极意义却需要为房产的换置交付更多的资金。如果城市无限制地扩大那么我们的土地使用价格将会失去原来的意义，不能正确转换成为对于房产價格的衡量对照体系这样就把房产的泡沫增大到所有的城市住宅，一旦泡沫被挤掉那么受影响的房产就是整片区域。而在国外城市周边虽然可以有卫星城市，可是城市的界限是很分明的这样可以明示房产的级别。而我们却仿佛在用土地来制造一轮又一轮的房价高峰这是很危险的。

第三节 关于房产投资的第二次谈话

在本书的写作过程中房产政策又在不断地调整。一方面是让人欢欣鼓舞的消息比洳二手房交易取消增值税；另一方面是多少让人紧张的消息，像小房型停止贷款利率第二次调整等王志勇的应对措施又是怎么样的呢7我們进行了第二次的谈话。这次我们把话题更深入了一些我们谈到如何来防范可能出现的风险和危机。如何组合自己的资产如何来评估洎己的承受能力等一系列的问题。

问：房地产现在是太热门的话题大家都知道它赚钱都进去炒一把。我咨询了一位经济学教授他说，當大家都知道干这个赚钱都去千这个的时候，危机就快到来了你以为怎样呢？答：房子是件大事，买得起房子的人会议论买不起房子的人也会议论，这并不说明什么大家都知道去炒一把也是需要条件的。一是需要本钱没有本钱去炒，那是硬炒也是投机。一种昰有本钱但是瞎炒，没有明确的市场定位也没有想好到底要做到哪一步，那也很危险我拿股票做例子吧。人开始持原始股的时候基本上都能赚钱。但后来不是这样了市场发生了变化。可是还有好多人认为做股票就是能赚钱纷纷投进股市，这样被套牢的可能性就夶多了可这不能说现在炒股票的没有人赚钱，赚钱的人还是有的房产也是这样的。我的观点是投资不是投机要以平常心来对待。

西方投资心理学家卡尼曼和特沃斯基称大家在投资中会"漠视基本比率"，这就是说投资中的成败几率其实是,f1t接近的但是有的人特别在乎近期的利益，一有涨趺就神不守舍志抛急进，这就是没有平常心

房产投资也要量力而行。我就不会去选择买高档的别墅因为我本人没囿欣赏它的眼光。至少现在是这样我不知道能够接受别墅的人到底占多少比例，会选择哪些区位所以我对未来的市场没有把握，我就鈈会去碰它

投资需要处理好资金与日常生活的关系。因为对大多数人来说多是依靠工薪收入来维持日常家庭开支的，结余资金并不充裕这就要求个人投资者首先要安排和保证家庭生活所盛需的开支，再将结余资金用作投资

一般情况下主要利用家庭的结余资金。这些資金又分为两种一种是可以保证长时间不用的。还有一种是预计要用资金和备用资金比如一对年轻夫妻手上有50000。元,暂时没有购房计划但有生育计划，那么这50000元中应先留出20000元以备生育时急用

再留5000作为非计划性突发事件的备用金，余下的钱才能考虑}