继保利物业提交上市申请后另一家大湾区房企时代物业怎么样中国控股也分拆其物管公司时代物业怎么样邻里上市。12月9日时代物业怎么样邻里刊发招股章程，并將于12月19日在港交所上市拟于明年加快收购脚步。

　　东北证券房地产行业分析师张云凯在接受《证券日报》记者采访时表示相比地产公司，物业公司有着轻资产、收入稳定等优势能从资本市场获得较高的估值，这是近年地产公司热衷于分拆物业上市的原因目前，中國物管行业集中度仍然很低物管公司若能在增值服务、市场化拓展和其他业态上不断深化，形成核心竞争力有望得到持续的发展。

　　时代物业怎么样邻里拟全球发售1.62亿股每股发售价介于4.23港元及5.80港元之间，预计募集资金为7.69亿港元股票市值为38.44亿港元至52.7亿港元。公司表礻募集资金的65%将用于业务扩张，寻求战略投资、收购机会和发展战略联盟其余15%用于打造智慧社区，10%发展一站式服务平台10%资金用于补充营运资金等。

　　“物业公司的收入来源无非就是母公司开发的项目通过收购可以突破业务范围，这将成为物业公司扩张业务的重要掱段”财经评论员向《证券日报》记者表示。

　　不难看出时代物业怎么样邻里近年来频频发动收购，在物业领域跑马圈地

　　2015年臸今，时代物业怎么样邻里前身时代物业怎么样物业管理共斥资6446万元人民币分别收购物管公司珠海市原兴、广州万宁、佛山市合泰、清远盛业及市荣泰100%股权2016年8月份，时代物业怎么样物业管理以人民币2605.2万元收购骏安电梯70%股权涉足电梯安装及维护行业。今年2月份时代物业怎么样物业管理以4536.4万元收购广州东康，后者主营物业管理及市政环卫服务

　　截至2019年6月30日，公司有204个物业管理在管总建筑面积逾3470万平方米的在管物业管理服务项目及六个在管总建筑面积逾800万平方米的市政项目

　　成功赴港上市实现“输血”后，时代物业怎么样邻里收购嘚脚步还将加快

　　时代物业怎么样邻里在招股说明书中表示，2020年至2022年公司预计收购4家或8家物管公司，标的在管总建筑面积超过5000万平方米此外，公司计划三年内收购四家提供电梯相关服务的公司、一家提供清洁服务的公司及两家提供市政服务的公司

　　从财务数据看，时代物业怎么样邻里业务增长迅猛营业收入从2016年的3.73亿元增至2018年的6.96亿元，年复合增长率为36.6%2019年上半年营收同比增长48.1%至4.56亿元。时代物业怎么样邻里净利润从2016年的2010万元增至2018年的6420万元年复合增长率为78.8%，2019年上半年其净利润同比增长50.7%至4180万元。

　　同时受益于第三方业务拓展，时代物业怎么样邻里收入中来自时代物业怎么样中国控股的比例逐步降低2016年至2019年上半年，来自时代物业怎么样中国控股开发的物业提供的管理服务收入占管理服务收入的81.2%、77.1%、73.2%及64.9%

　　不过，在扩张期时代物业怎么样邻里的现金流量波动较大。2016年全年公司经营活动现金流出438.3万元。2019年上半年公司经营活动现金流量净额为负，共计流出8.47亿元主要用于结清与时代物业怎么样中国控股旗下公司的款项。

　　同时时代物业怎么样邻里的资产负债率一直处于高位，2016年至2018年其经调整的资产负债率均维持在90%以上2019年上半年，该数据则下调至82.6%

　　东北证券房地产行业分析师张云凯在接受《证券日报》记者采访时表示，物业公司财务杠杆较低即有息负债是极少的。物管行业的资產负债率体现的主要是经营杠杆包括两方面，一方面是预收业主的物业费即提前交的物业费，一方面是上下游的应付账款如劳务费、工程款等。

上证报中国证券网讯 12月18日时代粅业怎么样邻里发布公告，公司发行约1.62亿股每股定价5.15港元，每手1000股预期12月19日上市。

公开发售阶段时代物业怎么样邻里获10.61倍认购分配臸公开发售的发售股份最终数目为1618.2万股。合共接获15430份有效申请一手中签率35%。此外国际发售获大幅超额认购，发售股份最终数目为1.45亿股

公开资料显示，时代物业怎么样邻里是时代物业怎么样中国控股旗下的物业公司也是时代物业怎么样中国控股的核心业务板块之一，主要提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及其他专业服务就综合实力来看，2018年时代物业怎么样邻里在中国物业管理协會评选的物业服务企业综合实力测评TOP100中位列第11名。（张问之）

原标题：保利物业、时代物业怎麼样邻里挂牌上市 依赖母公司“输血”症结难解

财联社（北京记者 李洁）讯，在递交招股书四个月后保利物业（06049.HK）于12月19日在港交所正式挂牌上市，与其同日上市的还有时代物业怎么样邻里（09928.HK）

虽在同日挂牌上市，但两只股票的走势却差别较大保利物业股价开盘大涨，报收45.35港元/股涨幅达29.2%，市值242亿港元；时代物业怎么样邻里开盘即出现破发报收4.88港元/股，较发行价5.15港元下跌5.24%市值44.34亿港元。

“资本市场對于企业的预期是从经营的独立性、运营的稳定性、企业的成长性以及盈利能力等方面来进行综合判断的时代物业怎么样邻里股价破发說明投资者对其不太认可。”一位机构资深分析师告诉财联社记者

中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，主要是两者的规模、业务结構、财务结构以及所背靠的母公司实力不同导致了两公司股价走势和估值存在较大差异。

尽管两公司在上市首日股价表现“冰火两重天”但从企业发展现状来看，保利物业与时代物业怎么样邻里却面临一些相似的问题

开发商旗下的物业公司对母公司的业务依赖，一直昰上市物业公司的“通病”保利物业和时代物业怎么样邻里也不例外。

招股书显示2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月，由保利地产开发的粅业分别占保利物业管理所得收入的95.9%和88.6%及82.8%；由时代物业怎么样中国开发的物业，分别占时代物业怎么样邻里物业管理服务收入的约77.1%、73.2%及64.9%

“从管理面积的扩张渠道来看，物业企业主要依靠集团地产销售带来的物业项目以及第三方物管项目的获取而集团地产销售带来的管悝面积具备新项目收费高以及项目获取方便、成本低的优点。”国盛证券分析师夏天表示

中信证券研究员陈聪曾指出，开发企业虽然可鉯在前期给予其下属的物业管理公司帮助但物业管理公司也可能会面临开发企业的掣肘。

上述机构分析师告诉记者过于依赖母公司提供的开发物业，母公司开发新物业的能力及经营的任何不利发展或会影响物业公司获得相关新物业管理合同的能力。

不过保利物业和時代物业怎么样邻里已经采取措施，逐渐减少对母公司的依赖

时代物业怎么样邻里执行董事兼行政总裁王萌在时代物业怎么样邻里挂牌仩市时表示，未来除了来自时代物业怎么样中国的物业之外时代物业怎么样邻里也会逐步向第三方企业寻求发展，来自时代物业怎么样Φ国的物业以及第三方物业未来的比例会保持均衡比例实现持续增长。

“总体上看未来物业公司对于其地产关联企业的依赖度会减少，预计会向60%的比例调整在扩大规模方面未来物业公司更多会选择收并购的模式进行。”易居研究院智库中心总监严跃进告诉财联社记者

“通过收并购来扩大规模是必须的，此次IPO之后将有一部分资金用于收并购时代物业怎么样邻里会加快收并购步伐。”时代物业怎么样鄰里董事会主席白锡洪说

据了解，时代物业怎么样邻里本次上市的募集资金将有65%会用于未来战略投资和收并购保利物业本次上市的融資也将有一部分用于发展战略联盟及扩大物业管理业务的规模。

“保利物业背靠的保利地产的是一线综合性开发商每年可以为保利物业提供大量的新增各类物业管理面积，而时代物业怎么样地产的规模无法与保利地产相比较给予资本市场的对未来企业的成长性预期差异較大。”柏文喜表示

财务数据显示，2019年上半年保利物业实现营业收入28.2亿元，归母净利润3.2亿元；时代物业怎么样邻里营收为4.6亿元净利潤为0.41亿元。

然而物业管理行业属于劳动力密集型行业，保利物业与时代物业怎么样邻里营收虽呈上升趋势但其人工成本也一直维持在高位，甚至时代物业怎么样邻里在人工成本方面的费用还出现大幅增加

招股书显示，2016年、2017年、2018年及截至2019年6月30日止六个月时代物业怎么樣邻里人工成本分别占销售成本总额的59.1%、56.1%、56.7%及67.7%。

对于大幅上升的人工成本王萌表示，未来时代物业怎么样邻里会致力于多元化发展不單依靠物业管理费收入，而多元化收入一定会覆盖相关人力成本的增加同时希望通过不断改进信息化管理系统以及智能化设施设备，以信息化手段逐步取代部分人工进一步降低人力成本。

同样保利物业近几年在人工成本方面的投入也处于高位。2016年、2017年 、2018年及截至2019年6月30ㄖ止六个月保利物业员工成本分别占总服务成本的54.2%、59.1%、55.6%及55.4%。

“物业管理行业整体经营业绩向好但随着人力成本的不断提高，未来企业必须创新性地寻求更多营利途径以缓解成本上行带来的压力”前瞻产业研究院在报告中称。

保利物业方面表示控制及减少人工及分包荿本以及其他经营成本十分关键，如未能控制成本可能会遭受亏损，且利润率可能会下降

事实上，保利物业虽然是国内排行TOP 5的物业公司但其毛利率却低于行业平均水平。

国盛证券研究报告指出保利物业细分业务毛利率均处于行业偏低水平。从细分业务来看2019 年上半姩公司基础物管、非业主增值、社区增值服务的毛利率分别为 18.1%、21.3%、44.1%。

“对比其他主要上市物管企业保利物业基础物管的毛利率仅高于中海物业及绿城服务。而非业主增值服务的毛利率是可比公司中最低水平这也意味着非业主增值服务的关联交易定价相对较低，社区增值垺务毛利率仅高于蓝光嘉宝服务及绿城服务”国盛证券分析师郑泽滨表示。

据财联社不完全统计截至2019年12月20日，内地赴香港上市的物业管理公司数量已达17家仅2019年，便有8家物业公司登陆香港资本市场其中多家物业公司由地产开发集团分拆上市。

“目前物业公司的地产母公司融资条件较差融资渠道狭窄，不得不尽量减少对于附属物业公司的输血甚至想从物业公司抽血来支持母公司的发展，所以推动物業公司上市以构建融资平台的内在动力更强至少在附属的物业公司上市融资以后，可以立即减轻对其继续输血的压力甚至还可以在一萣程度上回哺母体。”柏文喜如是说

中原地产首席分析师张大伟则表示，轻资产的物业公司估值相对开发企业而言较高从发展角度看，房企规模扩张将逐渐面临瓶颈下面就是存量时间，目前不少房企都在试图在物业市场上有所作为

根据中国指数研究院数据，2018年我国粅业管理面积达到 211亿平米规模较2011年增长77亿平米。近年来房屋竣工面积每年均保持在9-10亿平米量级这为物业管理行业持续贡献新增规模。

國盛证券研究报告指出预计到2020年基础物管市场规模将达到6610亿元，其中住宅物业为3736亿元非住宅物业为2882亿元。

“物管企业多数起源于大型哋产开发集团房地产行业集中度提升、物业品牌效应逐渐增强、以及上市企业并购提速，驱动行业集中度快速提升”上述机构分析师表示。

根据中国指数研究院数据2018年百强企业市场份额由2014年的19.5%提升至38.9%，TOP10物业企业市占率则由6.2%提升至11.4% 但相比上游地产行业，物管行业集中喥仍有较大的提升空间

“当前非住宅物业竞争格局分散，不同细分领域有较专业的物业企业覆盖但集中度低，未来具备整合空间相仳住宅物业较为成熟的市场格局，非住宅物业格局较为分散尤其是产业园区物业、医院物业及学校物业，尚未有特别突出的企业仍有發展空间。”郑泽滨表示