天利高新股票联合拖拉斯近几年嘚平均增长率为20

英国炒股： 英国的七个证券交易所是哪几个

英国有7家证券交易所其中最大的是伦敦证券交易所，他也是世界上最早的证券交易所日本有8家证券交易所，其中东京证券交易所的业务量占全国的85%美国有2家全国性的证券交易所——纽约证券交易所和美国证券茭易所，另有7家地区性证券交易所其...展开全部

其他答案:1773年，股票商在伦敦的新乔纳咖啡馆正式成立了英国第一家证券交易所并在1802年获嘚英国政府的正式批准和承认。它最初经营政府天利高新股票联合拖拉斯近几年的平均增长率为20债券 其后是公司债券和矿山、运河股票。到19世纪中叶一些非正式的地方性证券市场也在 英国兴起。

英国炒股： 在英国如何炒股-百度知道

其他答案:以胡闹二十次这样你就受的話说），是个很有理智的

英国炒股： 怎么在英国买股票 爱问知识人

私募庄家泄露黑马股票名单 揭密主力资金动向，捕捉涨停板黑马牛股為散户股票投资护航确保80%以上赢利http://www。68248com荷兰壳牌目前已超过英国石油成为欧洲市值最高的石油公司，因英国石油的产量出现下降 格林胒治时间14:55，荷兰壳...展开全部

英国炒股：英国股市是不是欧洲国际化成分最大的股市

英国股票市场是欧洲最大的股票市场，也是世界上最具有国际性的股票市场在伦敦交易所的会员公司中，有1/3是由外资控制的世界上著名的大银行和证券商大部分都是伦敦国际股票交易所嘚会员。

1．英国股票的发行市场

英国公司发行的股票往往采天利高新股票联合拖拉斯近几年的平均增长率为20取对非特定公众普遍发行方式，也有对少数特定公众分别发行的主要有以下几种方式：

(1)向社会大众晋遍发行。这是英国公司发行股票最常用的办法大体来说，这種方法可分为两种形式：公开发行与公开发售

(2)私募销售。在英国股票的私募由经纪商安排，向经纪商的顾客(多数为团体投资者)或与其囿联系的投资者销售股票而非公开向社会大众销售。私募销售一般在小型公司首次参加股票交易时采用私募销售

(3)引进方式。它是由发荇天利高新股票联合拖拉斯近几年的平均增长率为20公司向证券交易所提出准许其股票参加交易的请求经核准后，即可随时上市参加交易

(4)招标发行。在这种方式下发行公司除提出公开说明书外，还要由发行商宣布最低底价然后邀请特定投资人(多数为团体投资者)以不低於底价的价格参加投标。

据统计英国公司发行股票时，采用对旧股东发行新股的次数最多金额也最大；而利用私人销售及交易所介绍嘚方式次之；利用公开发行及公开让售发行的次数和筹集资金总额不高，只是每次平均发行的金额较大而已

与美国不同，英国的股票交噫基本上都是在证券交易所内完成虽然英国历史上存在着21家证券交易所，但是在20世纪780年代的股票进行了合并因此，目前英国只有一个證券交易所即伦敦证券交易所。

20世纪880年代的股票英国政府开始采取一些措施改革证券市场。在1986年被称为“大震”的重大改革中伦敦證券交易所开始实行计算机自动报价系统，实现24小时全球性证券交易使得股票交易不需再在有形的市场大厅中面对面地进行，而实现了無形市场间交易提高了交易的速度和效率，大大降低了交易成本

伦敦证券交易所的交易方式与其他国家的证券交易所相比，具有以下特点：①现款交易伦敦证券交易所规定，凡是英国公司股票一律在成交的第二天结算交割完毕②双营业周定期交易。即在每两个营业周后的一定结算日通过客户所开设专户办理结算的交易方法一般确定在每月月中与月底的某日为共同定期交易结算时间。至于每次定期結算日时间则在上年度9月作出决定结算日连续进行五天。

英国AIM市场的全称是英国另类投资市场(Alternative Investment Market简称AIM)。AIM市场是由伦敦证券交易所在1995年6月荿立的是第一家欧洲的二板市场。它主要为新创建的小企业提供融资服务挂牌上市的企业可以是高科技企业，也可以是传统的制造行業或者是第三产业的服务公司，而且AIM市场对公司的资金实力、企业规模、盈利状况等没有任何的要求

开业5年来，先后有570家公司上市融资总额达50亿英镑。其中有72家企业因为业绩的扩大已经在主板市场挂牌上市截至2002年10月，共有上市公司646家股票总市值达到93．27亿英镑。

二板市场附属于伦敦证券交易所但二板市场有其独立的运作规则和管理机构，交易所主要提供各种“硬件”设施在二板市场中，高技术產业(尤其是信息技术产业)的公司占据了其中的主要的地位

(3)未挂牌股票市场和第三市场

未挂牌股票市场又称为未上市股票市场，它建立于1980姩是为满足那些规模较小、较不成熟、还不可能成为申请完全上市的公司的需要，为这些公司的证券提供一个正式的、合理的市场这個市场被看作是过渡到证券交易所正式挂牌的台阶，因此被称为第二市场或二层市场

第三市场在1986年设立，主要交易尚未能进入未挂牌股票市场的更年轻的公司这些公司的股票交易记录更短，相对来说未经考验第三市场使更广泛的公司能进入有组织的资本市场。在第三市场中公司是由发起人来管理的，而不是由证券交易所管理

1990年年底因为第三市场与未挂牌股票交易市场的区别趋于模糊，因此取消了苐三市场其中的大多数公司转入未挂牌股票交易市场。

1．英国股票市场的国际性

英国是最早完成产业革命的国家并有世界工厂之称。茬很长的时期内英国资本市场的投资主要是海外投资第一次世界大战以前，在伦敦证券交易所上市的证券中有80%是国外证券，充分显示絀证券市场的开放性和国际性1929年至1933年世界经济危机和第二次世界大战期间，由于英国经济力量的削弱伦敦证券交易所的这种国际性特點虽然有所变化，但它仍是经营外国股票最多的股票市场1989年共有526种外国股票在此注册，与之可以相题并论的只有法兰克福股票市场但紸册的外国股票只有310种。而在苏黎世、巴黎、东京、纽约股票市场注册的外国股票只有219、217、112和77种伦敦股市占世界外国股票市场营业额的1/2，1988年为700亿美元比纽约多150%，是东京的10倍由此可见，英国股票市场的国际化特点是很显著的

2．英国股票发行市场的业务专业化

在英国，存款业务和证券业务历来分开的普通银行专营信用业务，证券金融业者专营证券买卖业务交易所与证券买卖机构是各自分别承担专业任务。英国股票发行市场有证券银行、信托及金融公司、发起业者、经纪人等发行机构它们各自具有独特的职能，分担不同的专业任务有明确的业务范围。这种业务专业化的特点使英国股票发行市场缺乏统一性割裂了证券业之间的联系，限制了股票筹资及交易的发展

3．团体投资机构在英国股市中起重要的作用

英国的团体证券投资家除了金融机构外，还有人寿保险、养老基金、联合托拉斯、投资信托等人寿保险公司从19世纪起就成为最大的证券投资机构，在50多年前人寿保险公司将其1/2～1/3的资产用于持有上市证券，尤其是二次大战以后为了平衡运用资产的急剧增长，人寿保险公司增加了对普通股票的持有已经其总资产的1/5用来购买普通股票。同时由工会组织经营管悝的养老基金，将其大部分资金用于股票投资约有500亿英镑的金额，占上市股票总金额的1/3左右在英国，企业职工的养老金是从职工的笁资中扣除的，由工会统一负责管理职工年老退休后按月发放。在通货膨胀率不断上升英镑连年贬值的情况下，将部分养老基金用于股票投资实是货币保值的主要措施。联合拖拉斯近几年的平均增长率为20%左右今后将增长得更快，公司型投资信托在内的大团体投资机構对证券的持有率也很高1963年底，它们持有普通股票的24%公司债的79%和优先股票的42%，这种股票今后还有持续增长的趋势

英国最早完成产业革命，股份公司发行股票也历史悠久16世纪中叶，英国商人组织起专营海外贸易的公司这些公司就是利用发行股票的办法筹集资金。后經政府许可这些股票可以自由买卖。这些被允许自由买卖的股票和债券就成了英国早期证券市场的基本元素[2]

英国的证券交易所起源于17卋纪末期。当时因英格兰银行成立发行了大量的政府债券和银行股票当时英国政府设立了皇家交易所，专门买卖政府债券而民间的股票交易活动大都在咖啡馆内进行。此时欧洲一些国家为了开发美洲，扩大对亚洲的贸易进行了海上争霸的战争。英国为了战争的需要發行了大量的政府债券和股票使股票交易十分活跃，交易形式逐渐完善在此基础上，伦敦证券交易所于1773年在新乔纳森咖啡馆正式宣告荿立1802年伦敦证券交易所获得英国政府的正式批准。交易所成立后分散的证券交易集中于交易所经营。为了加强对交易所的管理天利高新股票联合拖拉斯近几年的平均增长率为201812年英国颁布了第一个证券交易条例。当时在证券交易所上市的有价证券主要是国债、外国公債、矿山、运河股票等。

19世纪初英国开始大规模地修建运河、铁路、开采矿山、利用股票的形式筹集建设资金遂使矿山股、铁路股成为主要的交易对象。19世纪380年代的股票至480年代的股票纺织业和重工业得到显著发展。19世纪后期一大批由家族经营的工厂企业，为了扩大生產和加强竞争而改为股份公司，也发行了大量的股票在这一阶段，以产业股的股票发行和流通占主要地位股票交易也越来越兴旺了。在曼彻斯特、格拉斯哥、利物浦等地先后建立了许多地方性的证券交易所主要经营国内股票和债券交易。伦敦证券交易所则成为海外投资、世界金融的中心交易场所1890年英国证券市场协会成立后，开始对一些天利高新股票联合拖拉斯近几年的平均增长率为20小型的分散的證券交易所实行合并

20世纪初期，英国的世界霸权地位受到来自美国、德国的挑战英国经济增长步伐开始放慢，国内进口的很大部分是靠海外投资所得的股息和利息收入来维持两次世界大战期间英国的股票市场发生了冲突。第一次世界大战以后英国的海外投资停滞不湔，资金逐步转向国内1929年至1933年的世界经济危机，使英国的股票市场同样受到严重冲击于1931年9月21Et，英国政府宣布停止银行券兑现．立即引起股票市场的混乱伦敦证券交易所不得不宣布停业两天。复业以后记帐、特约及掉期交易均被停止。第一次世界大战前大伦敦证券茭易所上市的证券中有80%是海外证券，充分显示了英国证券市场在国际证券业中的作用而到了1929年至1933年问，新发行的证券中海外证券仅占17．4%，国内证券上升到82．6%第二次世界大战后，英国在资本主义世界中的地位进一步下降680年代的股票的英镑危机又使英国已经衰退的经济陷入混乱，国际竞争力减弱世界金融中心已经从伦敦转移到了纽约。

第二次世界大战以后英国为了医治战争的创伤，推进产业的现代囮需要大量的建设资金，股票的发行与买卖又开始活跃了起来一些机构投资者踊跃购买股票，股票的成交额与日俱增

20世纪780年代的股票，欧洲债券市场发展迅速英国金融界看准了这一点，大力推行新的金融政策想借此来活跃证券市场。

进入880年代的股票英国经济有所回升，民间企业设备投资增大国内企业发行的股票和债券增加，尤其金融、商业、不动产以及耐用消费品部门的新证券增加更为迅速另一方面，证券构成也发生了变化880年代的股票以前。普通股票占相当大的比重尽管如此，880年代的股票后从股票成交额和人均股市徝来看，伦敦证券交易所都远远落后在东京证券交易所之后其人均股市值未进入世界前5名。这日趋落后的局势使英国政府痛感改革股票市场管理的重要性。只有通过改革才能扭转被动的局面保持其在世界股票市场的重要地位，于是880年代的股票开展了大规模的股票市场管理改革工作进入980年代的股票后，英国股市开始以崭新的形象出现在世界股市之中

英国炒股：英国股市创历史新高，A股重回牛市有希朢吗

这次英国股市创历史新高，不止单独它这一家还有法国，挪威芬兰，荷兰葡萄牙这些国家的股市指数也创了历史新高。做为A股市场的投资者除了羡慕嫉妒恨之外更是对咱大癌股哀其不幸怒其不争！

自从公元2018年3月23日，美国突然抛出一份针对我国的贸易法案在這份深刻会影响到世界经济秩序的法案打击下，当天欧美主要股市都大幅下挫运行都在大家认为股市会完蛋的时候，欧洲股市却从这一忝以后清晰清丽，清楚的走出了自己单边上扬的行情来

英国富实100指数从6866.75点开始很有规律的进5退1的步数涨到了7903.50点，涨幅达到了12.53%而且是茬短短的2个月时间完成。

相反我们大A股在贸易战极有可能胎死腹中的情况下，这段时间走的可以说是胆颤心惊半死不拉活的样子。再┅次证明目前的A股股市还是极度不成熟：别人家大涨A股微微勃起。别人家大跌A股屁滚尿流的暴跌

那么A股这样还有希望会重回牛市道路嗎？我牛小二经历了数次牛熊经历的股民，个人认为A股还会有牛市的这段时间折磨人的行情，极有可能在构筑牛市起点每次行情启動时都是在出乎人意料之外展开的，当你绝望时希望也在悄然降临！

全则必缺，极则必反盈则必亏。这句来自千年前吕氏春秋的话深刻诠释了事物发展的必然规律所以无论英国股市以后是否还会创新高，都不会影响到咱大A股自身的走势是牛是熊，只要投资者能够在這市场保住本金就是了不起的胜利

【我是牛小二，喜欢骑马找好股的散民一枚谢各位朋友的阅读，谢谢你们宝贵的赞和关注】

1.  20世纪以来世界风云变幻，国际關系格局不断变化、调整；世界经济飞速发展也影响着世界局势的发展、变化。根据提示和所学知识完成下列探究任务。

探究一：回放历史画面了解世界政治格局发展。

探究二：眼下经济危机撼动全球世界各国正联手抗击经济危机。通过探究上个世纪美国、西欧、ㄖ本经济发展的历史照亮未来的行程。

【寻访美国经济成长之路】

1933年底著名经济学家凯恩斯在给美国总统罗斯福的信中写道：“如果您成功的话，新的和更大胆的方法在各处试行而我们将以您就职的那一天作为新纪元的第一页。”

雨果曾说过“（总有一天）所有的欧洲国家……都将紧紧地融合在一个高一级的整体里”

“大约在150年前，（一个）位于太平洋西岸的岛国在西方殖民者坚船利炮的胁迫下遭遇了巨大的生存危机。出人意料的是它将此作为自己弃旧图新，迎头赶上的历史机遇并最终使自己成为东方世界第一个摆脱西方大國的欺凌，顺利实现现代化的国家”

京津冀中北京排名第二，而作為全国第三大直辖市的天津排名只在第13名北京当然是人口、资金和信息的集聚中心，肯定是值得关注的重点投资城市但西部地区的成嘟排名第6，重庆第12西安第14，因此这些“点”的房地产投资机会也非常值得关注。

最近携程创始人梁建章的一篇《后浪没了怎么办——中国面临的少子化危机》非常火，2019年出生率跌至有记录以来历史最低水平仅达10.48‰——对于人口老龄化的趋势，应该没有任何争议那麼，房地产的未来前景如何究竟有没有后浪呢？前期写了一篇《疫情让泡沫更刚性》的文章，也引发了大家热议近期媒体邀请了我與《刚性泡沫》的作者朱宁教授对话，复旦管院也邀请我与宜居集团CEO丁祖昱博士对话为此，我整理一下我与他们两位对话的主要观点

從五个维度考证房地产“后浪”

决定房价的因素很多，人口变化确实是决定房价最重要的因素之一因为房子主要是用来住的，人口老龄囮、少子化会降低对房地产的需求流动人口减少，会导致城镇化进程的放缓进而减缓城镇房地产需求的增速。

我之前也多次提到：判斷中国城市化率将达到多少水平不能只看我国城市化率与发达经济体的差距，还得考虑人口老龄化水平年纪越大，越不愿意流动中國经济的特征之一就是“未富先老”，因此我对城镇化的发展空间并不太乐观，例如从2011年起，城镇化速度明显放缓过去城镇化率每姩平均提高1.4个百分点，2018-19年就降到1.06个百分点

2021年后我国将步入深度老龄化

从经济周期看，我国GDP增速自2010年出现反弹高点后便开始回落，至今巳经持续回落了10年明显是处在下行周期中。而房地产开发投资增速的回落也与GDP增速同步在2010年达到33%的高点后，持续回落但跌至2015年接近零的水平后，2016年开始反弹不过幅度不大。今年估计为负增长到今年3月末，房地产房地产开发企业房屋施工面积71.8亿平方米房地产广义庫存持续上升。

房地产开发投资与GDP增速均在2011年开始下行

那么为何开发投资增速回落而房价依然坚挺呢？因为影响房价的因素很多除了峩提及的五个维度外，还有消费升级、土地投资偏好等因素此外，还有时滞效应如美国房地产开发投资增速是在2000年见顶的，但房价是從2006年才开始下跌

很多人看好房地产的一个重要理由是货币超发，但实际上我国M2增速在2009年达到26%的高点后，持续缓慢回落尽管回落，增速还是不低而且高于居民收入增速。当然居民收入也出现了分化，例如根据国家统计局的统计公报，年高收入组的人均可支配收叺累计增长29%，而中等收入组的累计增长只有19%绝对收入和相对收入之间的差距均在扩大。

城镇中等收入户可支配收入增速低于M2增速

但是Φ等收入群体应该是刚需和改善型需求的主体，中等收入户的收入增速持续下降不仅低于M2增速，还低于GDP增速这对于房地产的需求端而訁，并不是利好例如，从新增房贷规模看2016年达到高点后，过去三年都没有超过2016年的水平估计今年会更低。

2016年后居民新增房贷规模下降

当然2016年以来高收入群体的收入增速显著提升，这也是支撑高端房产价格坚挺的重要因素而且，按我们的估算高收入群体的官方统計收入存在一定低估，因此用房价收入比来衡量房价估值高低，会存在偏差而用租售比则更加客观些。

不可否认的是目前我国各大城市居民住宅的租售比很少能超过4%的，大部分都在1-2%之间如果再扣除折旧等其他费用，则租金回报率更低从投资角度看，大城市住房的租售比逼近1%租金回报率如此低，何言投资价值从消费角度看，小年轻每月租房支出要占到消费总支出近50%不堪重负。这种高房价与居囻收入严重不匹配的扭曲现象给未来经济发展带来很多弊端。

但不可否认的是国内居民对于房地产的偏好却胜过其他大部分国家和民族，这是否与中华民族的祖先为农耕民族有关如根据央行的最新调查报告，拥有一套住房的家庭的总资产中住房资产的占比为64.3%有两套住房家庭的住房资产占比为62.7%，有三套及以上住房家庭的住房资产占比为51.0%但我国城镇居民家庭金融资产占总资产的比重偏低，比美国低22.1的百分点

此外，住房市场经历了20年的上涨实属全球罕见，这与我国经济模式依赖“土地财政”有较大相关性首先的房地产发展，直接加上间接贡献占GDP的比重在20%以上，对地方财政收入的贡献也很大因此，防止房价大起大落已经成为一大国策地方政府也希望借土地增徝获得更多收入。

在房住不炒、不搞大水漫灌和防止房价大起大落的大政方针下今后维持房价稳定的政策导向应该不会变，房地产作为Φ国经济增长的重要支柱及居民家庭的主要资产配置也决定了房地产市场不能接受大动荡。

不过这不改变房地产周期的下行趋势，也僦是所谓的“后浪”不会比前浪更高而是“一浪更比一浪低”。这不仅是因为少子化现象更是由于家产传承原因，因为房子不是一次性消费品也不像汽车那样需要更新，它属于不动产当老人们过世之后，把房子传给了下一代代代相传，那么“后浪”还得经受“湔浪”的反扑，更使得供大于求

相较于管控较多的房地产市场，A股市场更能反映投资者预期从A股市场上房地产板块的估值水平看，其岼均市盈率从2007年最高时的90多倍下行至目前的6.9倍（前50大房企的房地产作为主业收入占比更高），处在历史PE的2.2%分位说明投资者对房地产板塊的配置越来越少。

A股房地产板块的估值水平持续下移

配置同样大幅下降的是银行板块目前的平均市盈率也只有6.5倍，2007年最高的时候达到60倍银行与地产密不可分，这两大板块估值水平的大幅下降还是反映出投资者对于中国经济增速以及房地产前景的谨慎预期。相比之下医药生物、通讯、电子、计算机板块的估值水平则处在历史的高位，反映了投资者对新兴行业的乐观预期

A股银行板块的估值水平持续丅移

而作为必需消费品的食品饮料行业，虽然属于传统行业但估值水平却仍在抬升。因此当我国经济步入到存量主导阶段后，人口老齡化伴随消费升级医疗卫生、文化教育、休闲娱乐等需求上升，与发达经济体的行业发展的差异化特性越来越同步了

结构分化：既是風险，也是机会

当房地产的牛市持续那么长时间后越来越多的人形成了对房地产的“信仰”，即相信房价只会涨不会跌然后罗列上涨嘚理由：通胀、货币泛滥、改善型需求等。但为何股市却总是跌跌不休呢

1996年时我在深圳，当时我也想买房子但很多人跟我说千万不要買房，为什么呢因为深圳房价走势与香港一样，新房买了之后都是高开低走的买了就要套住。所以那时候买房的人很少大家宁可租房也不买房。

故从逻辑上讲这世界上没有只涨不跌的资产，也没有只跌不涨的资产只要把历史拉长了，各种现象都会出现但人们往往是根据过去和现在的套路来演绎未来，这在行为学里叫“思维定势”看看日本房地产泡沫的破灭，土地价格下跌了26年；看看美国房价丅跌引发全球性的金融危机说明凡事皆有可能。

但是从2018年后，日本的土地价格又开始上涨了而美国房地产复苏得更早。因此房地產行业随着周期起伏，机会总是存在的对于中国而言，这些年来经济增速依然名列全球各国前茅，但经济结构的分化却在加速人口鋶、资金流和信息流等的流向变化与产业集聚，都会对不同区域乃至同一区域不同地段的房价带来显著影响

例如，我国东部面积只有国汢面积的20%却创造了全国54%的GDP，因此规模经济的特性就是集聚。未来城市集中度会进一步提升根据世界银行的案例归纳研究得出的结论，经济密度增加一倍生产率提高6%，而与中心城市的距离扩大一倍利润就下降6%。如今中国经济增速已经持续10年下行，粗放经营已经难鉯为继需要通过集聚和产业配套来降低成本。因此各类生产要素的集聚以寻求最佳配置是大趋势，人口有导向性流动正是顺应这一趋勢

从2019年的数据看，山东省净流出人口为20万；河北为零增长天津、北京也是净流出，辽宁人口继续为负增长那么京津冀及周边区域还能继续看好吗？我认为京津冀不同于长三角和珠三角，前者看北京在发挥虹吸效应，导致“环京落差”后者则出现辐射效应、协同發展，形成城市群

即便如此，在“一体化”的区域也存在分化现象，如长三角地区2019年浙江人口净流入85万江苏只流入2.5万，安徽净流入量为4.5万珠三角各大城市中，只有深圳、广州、佛山、珠海、东莞等人口净流入较多其他大部分城市人口净流出。而且深圳净流入人ロ数量也首次被杭州超越。

因此从人口流向看，应该相对更看好“线”而非“面”即更看好三条线：粤港澳湾区、杭州湾湾区和长江經济带，因为人口是在向这三条线上的核心城市集中而非向更大的“面”上弥散。

最近看了一下我微信公众号的“关注者城市分布统计”这应该也属于“大数据”了，按关注人数排序其中排名前40的城市中，属于杭州湾湾区的有：上海、杭州、苏州、宁波、嘉兴；属于粵港湾大湾区的有深圳、广州、佛山、东莞、珠海；属于长江经济带的有成都、南京、武汉、郑州、重庆、长沙等

京津冀中，北京排名苐二而作为全国第三大直辖市的天津排名只在第13名，北京当然是人口、资金和信息的集聚中心肯定是值得关注的重点投资城市。但西蔀地区的成都排名第6重庆第12，西安第14因此，这些“点”的房地产投资机会也非常值得关注

今后，人口一定会朝着“新经济”发达的城市集中去年浙江净流入人口超过广东，杭州人口流入规模超过深圳就是一个非常有说服力的案例，因为杭州信息产业更加发达而荿都、武汉、西安等高校资源集聚的中西部省会城市，在发展新经济方面也具有较强的竞争力会吸纳更多的人口流入。

以美国为例从詓年3月至今，亚特兰大房价涨幅为全美第一已成为炙手可热的科技港湾，多元化的人口构成和以创新为动力的生态系统吸引了很多高科技企业和人才流入该城市。而美国西海岸围绕着硅谷发展起来的那些高科技和信息产业所在城市其房价也位居美国各大城市前列，如舊金山的房价超过纽约为全美最高，此外排名第三到第五的，分别是圣地亚哥、洛杉矶和西雅图均超过传统的东部金融业发达波士頓。

在19世纪后期到20世纪初期在货运主要依靠河流的年代，美国中西部和东北部（密歇根州俄亥俄州等州）因为交通便利、矿产资源丰富，成为了重工业中心是当时的“世界工厂”，涌现了诸如汽车城底特律、“钢都”匹兹堡和东北工业重镇代顿市等繁荣地带但从上個世纪70、880年代的股票开始，美国经济转型升级新技术产业的兴起，这些地方的工厂被大规模废弃蜕化为“铁锈地带”。

对中国而言東北人口大量且持续地流出，其背后的原因还是在于中国重工业的繁荣期已过我们似乎没有必要去过度反思东北的衰落，因为在存量经濟下此消彼长是铁律。或许正是由于东北的衰落才给了珠三角制造业的崛起契机。总体看中国人口的流向已经从过去的从西到东，演变为从北到南东南、中南、西南的发展机会大于东北、华北和西北。

历史的演进都是伴随着科技发展和进步而来在工业革命之前，沝运的便利性决定了城市发展前景；蒸汽机的发明和铁路建成让矿产资源发达的地区出现大城市；如今，科技、金融和信息流越来越多哋左右城市的命运人口的集中度在提升，区域发展的不平衡性和差距都在拉动房地产投资想必也要循这一逻辑展开。

从我国城市化进程的特征看整体城镇化已经步入后期，而大城市化则方兴未艾尤其要看好与时俱进的大城市。例如虽然长期以来深圳的房价收入比總是全国最高的，但已经从2009年的36倍略降至2019年的35倍，但全国的房价收入比却从2010年的12.5上升到了13.3倍。

这说明深圳十年前的房地产“市盈率”雖然高市盈率却没有再上去，但房价仍涨了十几倍说明深圳经济发展速度超乎想象。买房子和买股票其实是一个道理即贵有贵的道悝，A股中不少市盈率高的股票反而涨幅高，市盈率低的股价反而会越来越低核心逻辑还是在于对“未来前景”的预期。

为何新经济成汾高的城市或与时俱进的城市房价就能上涨呢？因为房价与居民收入水平相关信息技术、高科技产业的从业人员平均收入水平高，而夶部分传统产业由于出现产能过剩等从业人员收入水平相对低。例如刚公布的美国4月份失业率为14.7%，而4月份的从业人员时薪同比增速却達7.9%这是因为失业人员大部分是酒店、批发零售和建筑业，薪酬水平较低

最近国内也有类似案例，如数据显示我国4月份土地市场量价齊升，300城土地成交均价创2018年以来新高；40个典型城市土地成交建筑面积和土地出让金收入环比涨幅均超100%同比涨幅超过20%；宁波、南宁、厦门、昆明、福州、佛山、徐州、绍兴等城市平均成交溢价率超过30%。

从逻辑上看交易量飙升是因为一季度交易清淡，属于报复性反弹；而成茭均价创新高不见得是土地拍出新地王，而是三四线城市、差的地段不好卖“头部”土地反而好卖。就像白酒销量下降、品牌白酒销量上升是一个道理疫情加速分化，穷者越来越穷富者越来越富。刚需购房减少、改善需求购房增加这与茅台、五粮液股价创新高的噵理是一样，即高收入阶层更加偏爱消费高端品牌商品但中低收入群体却减少了对可选消费品的消费。

因此今后恐怕要防范三、四、伍线城市的房地产投资风险，从2019年数据看三线及以下的大部分城市人口出现净流出，不少这类城市或许会面临住宅供给过剩而需求减少嘚风险因为人口在流出、资金在流出、企业在迁出。通过这次疫情不难发现，不少传统产业打击很大但新兴产业、高端制造业、品牌类产品（服务）厂商却反而受益。

我们正经历当今这样一个分化时代人口在分化、居民收入在分化、行业在分化、企业在分化，此次疫情则加速分化带来新的风险和新的契机。

风险提示：全球政治、经济及金融动荡加剧