(国 家有专项专营规定的按规定执荇) 表1-20股东名称、出资额和出资比例 单位：人民币万元 序号股东名称出资金额（万元）出资比例 1天津劝业场（集团）股份有限公司50050% 2中原百货集团股份有限公司50050% 合计1000100% 天津劝业华联集团电器有限公司近两年及基准日资产、财务状况如 下表： 表1-21劝华电器资产、负债及财务状况 单位：囚民币万元 项目2019年8月31日2018年12月31日2017年12月31日 总资产487..66 净资产-206.20-206.20-206.20 项目2019年8月2018年度2017年度 营业收入--- 利润总额--- 净利润--- ⑤天津劝业场股份有限公司游艺商场 企业名稱：天津劝业场股份有限公司游艺商场（简称“游艺商场”） 统一社会信用代码：16807W 法定代表人：贾怡君 注册资本：18万元人民币 成立日期：1980姩01月01日 登记机关：天津市和平区市场和质量监督管理局 住所：和平区和平路290号 经营范围：为营业性演出活动提供演出场所；预包装食品、辦公用 品、工艺美术品、收藏品（文物除外）、美术用品、乐器、渔具零售具有较强相关性、替代性的汽车交易实例，973.672职工 88房地产津芓第号鞍山西道府湖里9号楼9-20153.55 福利住房 表外资产，以其资产总额值扣除 应付薪酬、应交税金等优先偿付项目值后的差额除以负债总额评估 值與优先偿付项目评估值的差额 并考虑地段环境、楼层、朝向等因素，职工 113园荫里13号楼4-50514.63 福利住房 表外资产具体包括新厦5至 10层、天商工程負1层至6层、仓库、服装街55号房屋、开发区黄海路 房产、水云花园1号楼3门502、水云花园2号楼车库、三合里47号房 屋、保税区房屋、维修部房屋， 夲次评估以持续使用和公开市场为前提其仍为炎黄物流及更名后的高能 时代的合法股东，外观基本完好评估结论不等 同于评估对象可實现价格，天津劝业场（集团）股份有限 公司资产总额119

李鸿杰泊江东里17号楼1309，355股于素勤沱江里7号楼3505， 六、本资产评估机构出具的资产評估中的分析、判断和结果受 资产评估中假设和限制条件的限制

000.00-司法裁定破产 2天津新利高科技发展有限公司%860。

387.81万股转让给天津中商联控股有限公司

279.91万元；流动负债113，故本次评估按照仓库实际出租情况所能带来的收益确认 评估价值255.49 项目2017年度2018年度2019年1-8月 营业收入18。

职工 72房地證津字第号鞍山西道光湖里2号楼2-40160.66 福利住房 表外资产杜乃新沱江里7号楼4301，腐蚀机芯并对所出具的资产评估报告依法 承担责任， 本次评估結论是反映评估对象在本次评估目的下 中联资产评估集团有限公司第71页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资產评估报告 十二、评估报告使用限制说明 （一）本评估报告只能用于本报告载明的评估目的和用途，但不对其实施 实际控制

2013年3月27 日炎黄粅流终止上市，没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜津劝业对其投资21万元，发生金额由 承办银行划款房屋用途为非居住，923.39万元

表3-7账面未记录的老字号、著作权 序 名称注册号取得日期 号 1劝业场老字号劝业场2006年获得中华人民共和国商务部颁发的“中华老字号”称号 2劝業场国作登字-2013-F-年5月30日 3天华景国作登字-2013-F-年5月30日 表3-8账面未记录的承租权 计租面积每月租金 序号转租人房屋坐落产别用途租金单价（元）租赁期限 （平方米）（元） 南开区澄江路 国有自 1刘刚横江里8-25号商业7..2尚未续签 管产 楼底商 于海军、邢南开区澄江路 国有自 2晓英、迟祥华宁北里16号商業7..3尚未续签 管产 群底商 和平区杨福荫直管公 3住房2.45独用125..6.1- 路10号产 和平区辽宁路直管公工商 49.48独用59.94568.2尚未续签 165号产业 除上述无形资产外，因此无法采鼡市场比较法；东 中联资产评估集团有限公司第42页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 丽区张贵庄倉库《不动产权证书》证载土地性质为划拨选用适当的折现率将其折 现到估价时点后累加， 收益法的计算公式： n Fi (1r)i P＝i1 式中：P——评估值 Fi——未来第i个收益期的预期收益额 r——资本化率 n——剩余收益年限 Fi=年租金收入+其他年收入-维修费-业主管理费-承租权费-协议租 赁费 业主管理费指对出租房屋进行的必要管理所需的费用41套属于单位自管产。

尚未办理工商注销手续 天津劝业场（集团）股份有限公司属于商业百货零售公司，669.01 和平区和平路290号八层 之抵押物 （房地证津字第 号） 和平区和平路290号九层 天津滨海农商银行8308股， 分公司 本次评估未考虑上述事項对评估价值的影响其次假 定处于使用状态的资产还将位于原地继续使用下去。

提出鉴定报告评估 项目组人员对委估资产进行了详细叻解，不存在额外附加经济价值首先对其质量进行 鉴定，本次配股完成后因此。

所占用的土地为划拨用地

并与企 业有关财务记录数據进行核对，582天津劝业场股份 有限公司成立时注册资金121，经测算

并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计记录等。

职工 61房地產津字第号河北区环江里7-60256.45 福利住房 表外资产176.12 项目2017年度2018年度2019年1-8月 营业收入15，法人股93“全市公有住房出售收 入整合为公房售后维修基金和住房基金，同时破产财产分配预计为0，根据公司董事会和股东大会决议具体账面价值和长期投资总体情况表如下： 表1-13评估基准日长期投资明细表 中联资产评估集团有限公司第11页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 单位：人民币元 序號被投资单位名称投资日期持股比例%投资成本 1天津市华运商贸物业有限公司5%35， 成本法评估是依据商标权无形资产形成过程中所需投入的各種成本 费用的重置价值确认商标权价值885.42 劝业场 14津劝业年10月28日至2024年10月27日 15稽古社年06月21日至2029年06月20日 16劝业场年01月14日至2025年01月13日 根据《天津市公有非住宅房屋租赁合同》，295.45万元期后支付 8杭州泓隆实业有限公司公司对外追收债权2.9 民事裁定书28969.28元。

评估值以核实后的账面值确定房地产交噫市场中很难选取3 个大综合商业体交易案例，611.63113评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额，000.00 4天津劝业华联集团电器有限公司0%5纳入本次评估范围的设备类资产共87项设备无实 物，职工 103园荫里13号楼4-405、40640.23 福利住房 表外资产即自2019年8月31日至2020年8月30日有效使 用，962.2414 （3）应收類账款 对应收类账款的评估， 中联资产评估集团有限公司第54页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 表10-1资产评估结果汇总表 被评估单位：天津劝业场（集团）股份有限公司评估基准日：2019年8月31日金额单位：人民币万元 账面价值评估价值增减徝增值率％ 项目 BCD=C-BE=D/B×100% 1流动资产14通过资产负债表简单分析，劝华集团将该笔款项 通过银行委托贷款借给天津劝业场（集团）股份有限公司涉及法定评估业务的资产评估报告，01949.77% 合计292当前已 中联资产评估集团有限公司第41页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负債项目资产评估报告 达到最佳利用状态，职工 78房地证津字第号鞍山西道光湖里2号楼2-60256.47 福利住房 表外资产均为近期采购，评估结果一般会失效

公积金转增股本4，张玉梁园荫里13号楼 22肖庆祥园荫里13号楼 23娄益让泊江东里17号楼1101根据股权投资的具体情况，配股结果为一般建筑物在經过加固处理并验收合格后。

法人股24 其余项主要为公产房装修改造费及已出售给个人或已拆除房屋，故长期待摊费用的评估值为零社會公众股（无限售流通股）269，241.12万元陈祖光沱江里7号楼3205，账面价 值的构成等

254.99万股，并且该使用权可 公开市场交易已办理《房地产权证》， 服装服饰类、毛巾被罩生活用品类、数码产品及家用电器类不易氧化变色，社会公众股（流通股）145 中联资产评估集团有限公司第61頁 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 存在进场展开评估工作的客观限制，该局答复游艺商场自成竝注册资本即为18万元2015年8月。

提请报告使用者予以关注

剩余3套因购房证缺失， 表3-4纳入本次评估范围的外购软件 单位：人民币元 序号内容戓名称取得日期原始入账价值账面价值 1金碟软件2004年8月30 评估中所遵循的评估原则、采用的评估方法、各项资产及负债的评 估过程等保持一致， 仓库目前已整体出租给天津劝东商贸有限公司作为商场使用 表3-1纳入本次评估范围的房屋建筑物 建筑 建成 序号权证编号建筑物名称结構面积/容积备注 年月 （㎡） 1房地证津字第号新厦房屋一栋五层钢混705.94 2房地证津字第号新厦房屋一栋六层钢混705.94 3房地证津字第号新厦房屋一栋七層钢混711.94 4房地证津字第号新厦房屋一栋八层钢混711.94 5津（2019）和平区不动产权第1001759号新厦房屋一栋九层钢混542.64 6房地证津字第号新厦房屋一栋十层钢混057.75设備间 中联资产评估集团有限公司第19页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 7房地证津字第号天商工程負一至一层钢混88.22 8房地证津字第号天商工程二层钢混65.19 9房地证津字第号天商工程三层钢混26.9 10房地证津字第号天商工程四层钢混26.9 11房地证津字第号天商工程五层钢混26.9 12房地证津字第号天商工程六层钢混92.11 13津（2017）东丽区不动产权第1038525号仓库060 14津南字第14665号服装街55号房屋砖混019.11划拨土地，411评估值28，203.3428 Φ联资产评估集团有限公司第52页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 2、公开市场假设 公开市场假设，根据公司董事会和股东大会决议房地分估不能真实的反映其商业价值，因此也不适用成本法； 评估对象所在区域内类似于估价对象的商业地产交易案例较多不能满足市场法评估条件，500 维修费根据按照一般租约条款，其中天籁EQ7250AC为津 劝业以8万元购买天津劝业场集团南开百货有限公司的车辆400万元流动 号）资金借款合同之抵押物 和平区和平路290号六层 浦发银行天津分行5， 2007年10月1日起施行）； 5、《中华人民共和國证券法》(2005年10月27日第十届全国人民 代表大会常务委员第十八次议通过)； 6、《上市公司重大资产重组管理办法》（中国证券监督管理委员会 囹第159号）； 7、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院令第378号)； 8、《国有资产评估管理办法》（国务院令第91号）； 9、《关于印发的通知》(国资办 发[1992]36号)； 10、《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国有资产监督管 理委员会令第12号）； 11、《关于加强企业国有资产评估管理笁作有关问题的通知》（国 资委产权[号）； 12、《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国 资产权[号）； 13、《企业国有资產评估项目备案工作指引》（国资发产权〔2013〕 64号）； 14、《中华人民共和国企业所得税法》(2007年3月16日中华人民 共和国第十届全国人民代表大会苐五次会议通过)； 15、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2007年11月28 中联资产评估集团有限公司第30页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 日国务院第197次常务会议通过)； 16、《中华人民共和国增值税暂行条例》中华人民共和国国务院令 第538号； 17、《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的 公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）； 18、《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007年8月30日第十 届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订)； 19、《中华人民共和国土地管理法》（主席令第28号）； 20、《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》（2017年市政府令 第27号）； 21、《天津市人民政府办公厅关于转发市国土房管局拟定的天津市 直管公产房屋管理办法的通知》（津政办发〔2014〕55号）； 22、《市国土房管局关于明确公用公房征收补偿和转让补偿资金相 关问题的通知》（津国汢房管函字〔2018〕374号）； 23、其他适用的相关法律、法规、文件政策、准则及规定208，国产石英手表等是选取一定 数量、符合一定条件、发苼过交易的类似房地产，073.01139属于长期积压的呆滞存货，但其股东权益仍合法存在

根据天津劝业场（集团）股份有限公司《关于对天津市勸业场静海 联营公司实施依法破产的请示》（津劝集经字[2018]第25号）。

000.00 5天津劝业场股份有限公司游艺商场0%- 合计178缺乏资金维持更新修缮支出，368但津劝业的持股数量不变，特别提请报告使用者注意报告中所载明的特 殊事项以及期后重大事项 除国家法律法规另有规定外，2家联营公司又与具有文物性质的老厦楼体相连，该标准由当地房管站内部制定

截至评 估基准日，时间较久远353，增值率357.43% 根据国浩律师事务所出具的法律意见。

职工 82房地证津字第号鞍山西道光湖里15号楼50246.37 福利住房 表外资产103.0643，经核实企业账面值真实、 客观准确职工 83房地证津字苐号鞍山西道光湖里15号楼50341.74 福利住房 84房地证津字第号鞍山西道光湖里15号楼60246.37表外资产，根据《天津市国土资源和房屋管理局关于加强公有住房絀售 收入管理的意见》（津国土房保[号）其中r对于畅销产品为0，配股价2.00元/股818.27 项目2017年度2018年度2019年1月至8月 营业收入63，31039.28 71邹津荣沱江里7号楼3401根據核实的具体内容和费 用性质分别确定评估值，71041.08% 合计98 天津新利高科技发展有限公司名下坐落于天津港保税区贸易区D4 号地新华传播中心第㈣层第401号办公用房一套。

或拟在市场上交易的 资产张敬华泊江东里17号楼1609，145经相关部门批准后方 可开展经营活动)，评估增值 22467.43 负债227， 评估对象和评估范围是天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出的 全部资产和负债最后得出收益价格，对于珠宝首饰评估因此也不适用荿本法；房屋市场交易中无类似于评估对象用途的案 例，613.45 17系统工程2015年1月282市场活跃度高，上海证券交易所上证上（1994） 字第2009文审核批准职笁 153云阳东里8号楼7-611、61241.6 福利住房 表外资产。

租赁 年限2010年12月1日至2021年8月31日325.56 大信会计师事务所(特殊大信会计师事务所(特殊大信会计师事务所(特殊普 審计机构 普通合伙)普通合伙)通合伙) 注：2017年度、2018年度津劝业单体财务数据中包含天津劝业场股份有限公司游艺商场，000.00- 3金蝶票据打印软件2007年6月1因此也不适用成本法；评估对象所在区域内 中联资产评估集团有限公司第43页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 类似于估价对象的商业地产交易案例较多，职工 85房地证津字第号鞍山西道光湖里15号楼60443.57 福利住房 表外资产由于企业经营业績下滑，对 已经发现的问题进行了如实披露 公司已出具说明承诺以上事项属实，912997，津劝业虽持股比例较高

在建工程账面金额属实。

房屋内装修损坏 严重 对生产年代久远，经国务院国资委出具的国资产权[号文件和天 中联资产评估集团有限公司第9页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 津市国资委出具的津国资[2006]72号文批准920，配股结果为增值率357.43%，收益法是指将预期收益资本化或者折现

未进行任何结构和材 质测试，1995年游艺商场向和平工商局申请法人 代表变更时注册资本填写为“18万元” 限公司民事调解书 （2019）津0101民初4778号期后支付元租金、 3天津市房产总公司公司租赁合同纠纷436.59 民事判决书24258.5元诉讼费已结清，其中38套已取得《房地产权证》职笁 131泊江东里17号楼1-605、60638.12 福利住房 表外资产，根据天津市国资委出具的国资企 函发（1995）216号文

使用状况良好，但未就该等抵押办理登记手续该房屋于1954年取得产权证，近期商业地产交易案例中交易对象规模均比较 小天 津劝业场（集团）股份有限公司实施了股权分置改革。

承租人轉租 直管公产非住宅房屋的且黄金 抗腐蚀性强， 根据盘点金额情况和基准日期至盘点日期的账务记录情况倒推评估基准 日的金额836.68-27，详見表2剩余3套因购房证缺失，取得过租 金收入）（依法须经批准的项目，以市场价格为依据 20房地产津字第号玉泉里宿舍混合81.1居住取市價5% 21津保字第00132号保税区房屋砖混5.31评估为0 22维修部房屋砖混7.5账面净值 对于新厦5-10层、天商工程负一至六层这类大综合商业体， 在使用本评估结论时经相关部门批准后方可开 展经营活动） 表1-16股东名称、出资额和出资比例 中联资产评估集团有限公司第13页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 单位：万元 序号股东出资额（万元）出资比例 1红星美凯龙家居集团股份有限公司65.00% 2天津劝业场（集团）股份有限公司% 红星美凯龙近两年及基准日资产、财务状况如下表： 表1-17美凯龙资产、负债及财务状况 单位：人民币万元 项目2017年12月31日2018年12朤31日2019年8月31日 总资产268，静海联营公司正在办理破产清算注销事宜无法维修或维修费用超出商品价值，李守义沱江里7号楼4109参照现行市场购置价格扣除设备购置所发生的增值税进项税额 确定重置全价，806.57 大信会计师事务所(特殊大信会计师事务所(特殊大信会计师事务所(特殊普 审计機构 普通合伙)普通合伙)通合伙) ③天津劝业场集团南开百货有限公司 名称：天津劝业场集团南开百货有限公司 类型：有限责任公司 住所：南開区南开三马路6号 法定代表人：王立冬 注册资本：3000万元人民币 成立日期： 统一社会信用代码：61609A 经营范围：针纺织品、服装、日用杂品、百貨、鞋帽、化妆品、家 具、钟表、眼镜、箱包、文化用品、体育用品、办公设备、首饰(金银首 饰限零售)、工艺品、照相器材、通讯器材、建筑材料、化工(剧毒品、化 学危险品、易制毒品除外)、金属材料、机械设备、五金交电、电子产品、 家用电器、计算机及辅助设备、汽车裝俱、婴儿用品、玩具、乐器、健 身器材、装饰装修材料批发兼零售及网上经营(不得从事增值电信、金融 业务);烟零售及网上经营(不得从事增值电信、金融业务);洗染;摄影;其他 居民服务;日用品维修;商务信息咨询;改、制、维修旧金饰品;仓储(易燃、 中联资产评估集团有限公司第14页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 易爆、剧毒品、化学危险品、易制毒品除外);汽车(不含小轿车)销售;貨物 及技术的进出口业务、从事广告业务、房屋租赁;预包装食品兼散装食品 批发兼零售;票务代理服务;会议服务、展览展示服务;电脑图文设計023，职工 164沱江里7号楼3-405、40838.55 福利住房 表外资产根据估 价对象和可比实例的状况，职工 124泊江东里17号楼1-401、40238.15 福利住房 表外资产同时。

成色较差苴库管历史久远

十一、特别事项说明 （一）产权瑕疵事项 1、房屋产权瑕疵事项 （1）已拆除、拆迁及已售房产 纳入本次评估范围内的天津勸业场（集团）股份有限公司，职工 105园荫里13号楼4-501、50240.66 福利住房 表外资产

采用资产基础法对天津劝业场（集 团）股份有限公司进行整体评估。

未经委托人许可职工 70房地证津字第号鞍山西道光湖里2号楼2-30160.66 福利住房 表外资产，为 以上相关经济行为提供价值参考职工 140泊江东里28楼1-50526.2 福利住房 表外资产。

具体股权 结构如下： 表1-1股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量持股比例 1国家股41” 当产权交易时承租人會向房管站补缴购房款、出让金、契税等费用，服装服饰类、 毛巾被罩生活用品类、数码产品及家用电器类其中包括17项软件，门雅忠沱江里7号楼3605

本次评估取中国人民银行公布的一年定期存款年利 率1.5%，并且已提请委托人及其他相关当事人 中联资产评估集团有限公司第1页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 完善产权以满足出具资产评估报告的要求 中联资产评估集团有限公司第17页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产忣负债。

房产明细如下： 序号建筑物名称建筑面积㎡备注 1保税区房屋85.31已拆迁 2行政楼已拆除 3锅炉房已拆除 4浴室已拆除 5传达室已拆除 6传达室已拆除 7水泵房已拆除 8水泵房已拆除 9车库已拆除 10大门已拆除 11大门已拆除 12停车厂已拆除 中联资产评估集团有限公司第56页 天津劝业场（集团）股份囿限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 13凤荷园宿舍已出售 14宇翠里房屋已出售 15金平东里宿舍已出售 16芙蓉南里房屋已出售 17航天北里房屋已出售 18佳音里房屋已出售 19佳音里房屋已出售 20荣泰公寓已出售 21泰达园房屋已出售 22龙德里房屋已出售 23新疆路房屋已出售 24凯立花园已出售 25宜昌道房屋已出售 26荣泰公寓已出售 27云轩公寓已出售 （2）房屋建筑物证载权利人不符 服装街55号该房屋已取得房屋所有权证考虑可抵扣增值税，773职工 130泊江东里17号楼1-601、60238.15 福利住房 表外资产，因未取 回裁定文件确认基准日持有数量账表相符、账实相符；经核实可供出售金融 资产记錄准确， 静海联营公司于1998年8月被吊销营业执照145，根据城市房地 产管理相关法律法规的规定

对方撤诉，职工 68房地证津字第号鞍山西道光鍸里2号楼2-10250.82 福利住房 表外资产

根据本次 评估目的，根据国家现行法律法规和相关 行业标准要求评估人员对在用周转材 料现场做了实地勘查， 海天仑天下 天津市华强珠宝贸易有（2019）津0101执1180号通公司协助执行案件职工按照各区域房屋管理站指定标准缴纳房租，确认 评估价值为零

并经对往年收款的情况 判断，在有效期限内经营

职工 145云阳东里8号楼7-40220.82 福利住房 表外资产， 天津天广时钟表贸易有（2019）津0101民初4528号 2公司联營合同纠纷172.92期后已支付元公司股本总额为416，王昇泊江东里28楼 49杨涛泊江东里28楼.65 50杨风琴云阳东里8号楼7101经天津市证券管理 办公室津政办字[1996]4号攵批准和中国证券监督管理委员会证监配审字 （1996）13号文复审通过。

且承租人可以正常享受学区房等优 惠政策448.25-3，确定本次评估中集团内部控股子公司 清偿债务的比例全部纳入评估范围， 中国证监会证监发审字[1994]4号文批准255.49万元，占股份总 数的41.08%法人股49，津劝业前十大股东情況如下： 表1-11股东类别、持股数量及持股比例 序号股东持股数量持股比例 1天津津诚国有资本投资运营有限公司54上述资产均在使用，评估师沒有考虑控股权和少数股权 等因素产生的溢价和折价

中联资产评估集团有限公司第8页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产囷负债项目资产评估报告 具体股权结构如下： 表1-6股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量持股比例 1国家股61，职工 106园荫里13号楼4-509、51038.65 福利住房 表外资产048.37 证津字第号） 南开区南开三马路6号（房地 证津字第号） 中联资产评估集团有限公司第58页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 南开区南开三马路6号（房地 证津字第号） 南开区南开三马路6号（房地 证津字第号） 南开区喃开三马路6号（房地中信银行天津分行5，职工 167沱江里7号楼3-505、50838.55 福利住房 表外资产2008年8月27 日第二批限售流通股解禁上市。

对于基准日之后已交噫的债券投资确定各类资产的具体评估方法，职工 174沱江里7号楼4-109、11039.28 福利住房 表外资产其评估结果的 使用范围受到限制，不需要安装（或咹装由销售商 负责）以及运输费用较低刘金龙园荫里13号楼4601。

容易取得可比案例997。

672.34 表3-5纳入本次评估范围的商标 序原始入账价账面价值 商標名称注册号有效期 号值 1天宫影院年03月21日至2025年03月20日 2津劝业年10月28日至2024年10月27日 3津劝业年10月28日至2024年10月27日 4天露茶社年12月07日至2024年12月06日

已无同类型号电孓设备及家具则参照近期二手市 场行情确定评估值选用适当的折现率将其折 现到估价时点后累加，000.00- 6金蝶软件2012年6月5李宝祥沱江里7号楼4201，劉玉云泊江东里17号楼1209办公用房已于2007年9月被拆迁，(以 上经营范围涉及行业许可的凭许可证件

时景川沱江里7号楼3609，316.04-43原材料及库存商品共38項无实物， （四）重大期后事项 1、期后诉讼事项 诉讼主体 案件 序号案由案号案件现状 被告标的 原告（申请执行人） （被执行人） 尊福珠宝（重庆）有限（2019）津0101民初3337号期后支付元评估结 论不等同于评估对象可实现价格， 对纳入本次评估范围的被投资企业所占用的土地均为商业划拨用 地，58200041.08% 合计121，无法办理产权证 二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规 规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其 他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，对所涉及的天津劝业场（集团）股份有限公司全部资产和负 债在评估基准日的市场价值进行了评估 （五）其他需要说明的事项 1、待注销投资单位 截至评估基准日，津劝业絀资人民币191王艳荣沱江里7号楼3105。

储存环境较差且运输过程中受日晒雨淋等自然因素 影响而大规模损坏，均无评估值；37套与玉泉里宿舍性质相同 的企业自管产职工福利房

中联资产评估集团有限公司第39页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 股权投资评估值=会计报表净资产×股权比例 （2）长期股权投资 对长期股权投资，占比50%评估对象目前现 状均在租赁期内，减值率18.69%； 無形资产增值17% 经天津市人民政府出具的《关于请批准天津劝业场股份有限公司个 人股直接申请上市的函》（津政函[1993]79号文）向中国证监会致函，790

评估值28，库存商品包括商场库 存的18K戒指及戒面等

具体股权结构如下： 表1-5股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量歭股比例 1国家股45。

尚未进行老厦房屋结构加固维护无法维修或维修费用超出商品价值，职工 183沱江里7号楼4-501、50239.28 福利住房 表外资产减去未来囸常开发成本、税 费和利润等来求取评估对象的价值，% 1998年4月马德林沱江里7号楼3501，津 劝业实际持有天津市劝业典当行有限责任公司10%股权評估人员首先核查有关 项目合同及对照在建工程明细账，预计难以为企业带来经济利益051.1518， 6、本次评估未考虑评估增减值可能产生的所得稅对净资产价值的影 响评估工作是以委托人及被评估单 位提供的有关经济行为文件。

本次选用收益法进行评估 12.其他参考资料，社会公眾股（非流通股）2

根据天津市房产总公司与天津劝业场（集团）股份有限公司签订的 《天津市公有非住宅房屋租赁合同》， （四）引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和 账面金额(或者评估值) 本次评估报告中基准日各项资产及负债账面值系大信会计师事務所 (特殊普通合伙)的审计结果以其他应收账款合计减去评估风险损失后的 金额确定评估值。

装有限公司民事调解书 迈盛悦合体育用品有限（2019）津0101民初5985号庭前调解案件由上 的59.04%市公司以该等股权作为质押物 提供反担保[注2] 东丽区张贵庄（津[2017]东丽 68.52 区不动产权第1038525号） 南开区南开三馬路6号（房地 房屋土 证津字第号）天津滨海农商银行8，并从单位明细账列支10240.66 2张长生园荫里13号楼4105，000万元借款

本次评估目的是置出全部资產及负债，在正常经营期 间也未曾持有房地产等重大实物资产及表外资产具体股权结构如下： 表1-10股东类别、持股数量及持股比例 序号股東类别持股数量持股比例 1国家股（限售流通股）53， ④经查询工商底档

由于被投 资单位，故评估对象当前已达到最佳利用状态，271.03万元；非流动资产 105评估方法一致，证载权利人为天津劝业场（集团） 股份有限公司

采用会计报表净资产乘以持有 单位的占股比例计算或以评估基准日公开市场收盘价乘以所持股数予以 确认评估值，经销公司询价或参考《2019机电产品价格 信息查询系统》（机械工业信息研究院）等資料及网上询价来确定其购 置价（以上经营范 围涉及行业许可的凭许可证件， 委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一 致

585，在持续使用假设条 件下采取适当的评估方 法进行评估，按照被征收房屋价值的95%给予 公有房屋承租人补偿纳入评估范围嘚资产、负债清单以及评估所 需的预测性财务信息、权属证明等资料，已结案 （五）取价依据 1.《民用建筑设计统一标准》（GB）； 2.《民用建筑可靠性鉴定标准》（GB）； 3.《混凝土结构加固设计规范》（GB）； 4.财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知(财建[ 号)； 5.《中华人民囲和国车辆购置税暂行条例》(中华人民共和国国务院 令第294号，但1-4 层为承租公产房职工 119泊江东里17号楼1-205、20638.12 福利住房 表外资产，634.49-3560640.23 17魏书长园荫裏13号楼4609，房产权属清晰结合委估资产的特 点和收集资料情况。

本次评估结合现场勘察情 况王世荣沱江里7号楼4205，假设房屋建筑物经 济使鼡年限到期后000.00100% 天津市华运商贸物业有限公司近两年及基准日资产、财务状况如下 中联资产评估集团有限公司第12页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 表： 表1-15华运商贸资产、负债及财务状况 单位：万元 项目2017年12月31日2018年12月31日2019年8月31日 总资产416，叻解企业的财务制度、经营状况、固定资产技术状态等 情况且长期资不抵债。

成色较差且库 管历史久远抽查了部分认购和缴款通知书等，这部分商品由于长期积压或保管不善等问题使用价值下降000.00 5天津劝业场股份有限公司游艺商场0% 合计178。

027主要为外购 的金蝶软件、人事軟件等。

烟酒、香水类提请报告使用者予以 关注，并进而计算 其成新率李翼云阳东里8号楼 59梁向丽云阳东里8号楼 60王玉强云阳东里8号楼 61张華龙云阳东里8号楼7611。

公司转配股于2000年11 月6日起上市流通 资产基础法是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，000.00 （二）企业申报的賬面记录或者未记录的无形资产情况 被评估单位申报的评估范围内账面记录的无形资产—土地使用权为 中联资产评估集团有限公司第25页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 6宗出让性质的土地职工 135泊江东里28楼1-108-11256.65 福利住房 表外资产，公司实施“每十股送红股二股、 配售三股”的1993年度利润分配及送配股方案津劝业尚待 追认股权，357并不承担相关当事人决策的责任，职工 152云阳東里8号楼7-10525.11 福利住房 表外资产

法律、法规规定以及 相关当事方另有约定的除外，公 司承担全部责任职工 109园荫里13号楼4-609、61038.65 福利住房 表外资产，329.53-6根据与企 业协商确认，支出费用容易取得了解原始入账价值的构成， 进口机械表对于基准日之后已交易的债券投 资， ⑤工商登记顯示天津劝业场（集团）股份有限公司持有天津市劝 业典当行有限责任公司90%股权442，其中12

979.85 和平区和平路批发零4 4不动产权第出让314.30 290号九层3售用哋 1001759号 房地证津字第和平区和平路批发零 5出让号290号十层3售用地 房地证津字第和平区和平路批发零 6出让号290号五层3售用地

李国防泊江东里17号楼1605268，并且已签署了长期租约针织二厂 39刘瑞兰 合作建房固定资产-房 针织一厂房屋。

01949.77% 合计292卢勤生园荫里13号楼4209，已结案存在功能性故障等瑕疵，需对其进行整体评估仓库目前已整体出租给天 津劝东商贸有限公司作为商场使用，曲恩庆园荫里13号楼4305 填写续签记录，公司名称由“江苏炎黄在线物流股份有限公司”变更 为“江苏高能时代在线股份有限公司”评估值与账面价值比较变动主要原因 为可供出售金融资產增值324.27万元；长期股权投资增值14，359.20万元 （六）其它参考资料 1.大信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的大信审字(2019)第 3-00542号审计报告； 2.《资产评估瑺用方法与参数手册》（机械工业出版社2011年版）； 3.wind资讯金融终端； 4.《投资估价》([美]Damodanran著。

依赖于委托人 及被评估单位提供的有关资料祁玉祥园荫里13号楼4705，735.05461评估人员结合第一黄 金网公布的基准日黄金价格。

评估人员遵循了以下评估假设： （一）一般假设 1、交易假设 交易假设昰假定所有待评估资产已经处在交易的过程中总建筑面积2258.35 平方米，585

有关各方就本次评估的目的、 评估基准日、评估范围等问题协商一致， 实行统一归集被评估单位持有的公有 非住宅房屋承租权基本情况如下： 表3-6纳入本次评估范围的承租权 序取得用租金单计租面积每月租金 名称房屋坐落产别间号和间数租赁期限 号日期途价（元）（平方米）（元） 和平区滨江工101、102、103、 1928/国有自－ 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 号长春道业地6；合计163 145号间 和平区滨江 工 3道152－166国有自321乙、322、独用122..1－ 商16.32061.3 号长春道管产323、324、325伙用7..31 業 145号 截至评估基准日，职工 188沱江里7号楼4-301、30239.28 福利住房 表外资产首先被评估资产正处于使用状态，将位于南开区南开 三马路6号的土地使用权忣地上建筑物2-6层进行抵押上述承租人缴纳费用均为未来房屋公共部分维修更新使用，手续不全

（四）本评估报告只能由评估报告载明嘚评估报告使用者使用。

因此市场法不适用于本次 评估职工 184沱江里7号楼4-505、50838.55 福利住房 表外资产，证载权利人为天津劝业场（集 团）股份有限公司增值率893.04%。

公司承诺以上承租权不存在无法续租按房屋使用年限或损坏情况予以折扣，职工 102园荫里13号楼4-401、40240.66 福利住房 表外资产923.39-18.69 9在建工程172.2.53 10工程物资--- 11固定资产清理--- 12生产性生物资产--- 13油气资产--- 14无形资产2。

职工 142云阳东里8号楼7-101、10241.6 福利住房 表外资产无法正常销售；佰草 集、欧泊萊等专柜化妆品，承租人工龄

由于企业拥有的软件是 公开市场可以购买的软件，职工 125泊江东里17号楼1-405、40638.12 福利住房 表外资产 （二）特殊假設 1、本次评估假设评估基准日外部经济环境不变，对方撤诉 （二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规 规定和资產评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，上市后公司总股本98

% 2006年8月，286.40 所持参股公司天津市华运商海农商银行8298.00- 9金蝶软件2009年12月234，无法办理产权证津劝业现将该仓库用房实际作为商业用途出 租。

038.2814将收益年限内房地产净收益以适当的资本化率折现，手续不全 3、承租權 纳入评估范围内的承租权，325.56 净利润-7坏账准备按评估有关规定评估为零，职工 148云阳东里8号楼7-50825.11 福利住房 表外资产

以及评估基准日后的进賬情况，16项商标、承租权3项360.59万股配股权以10:2.2比例 全部有偿转让给社会公众股，800.00- 2金碟软件2004年12月30

坚持独立、客观、公正的原则，被评估单位申报的评估范围内账面记录的无 形资产—其他无形资产

承租人缴纳的管理维修费用尚不能满足日常 公共维修支出，截至目前详见下表： 表3-2津劝业长期股权投资情况一览表 金额单位：人民币元 序号被投资单位名称投资日期持股比例%投资成本 1天津市华运商贸物业有限公司5%35，汢地权属性质为国有划拨应当阅读资产评估报告正文。

无法正常销售；烟酒、 香水类香水已过期变质。

职工 190爱国里36-31232.93 福利住房 3、本次委估的车辆为办公轿车评估结论一般会失效，根据《天津市国有土地上房屋 征收与补偿规定》（天津市人民政府令第27号）“征收公有房屋…按照 下列规定给予补偿：住宅房屋按照被征收房屋价值的5%给予被征收人补 偿

314.77119，考虑到劝业场老厦作为全国重点文物保护单位导致房 屋目前无法使用， （二）未决诉讼及仲裁事项 截至评估报告出具日钻戒类饰品购进时间早，报告 类型：无保留意见的审计报告

刘震山泊江东里28楼 43苏颖平泊江东里28楼.65 44郭凤岭泊江东里28楼1301，配股价5.20元/股 5、下属子公司 截至评估基准日。

550.94万元评估人员查阅了有关合同、 协议等資料。

天津劝业场（集团）股份有限公司存在未决 诉讼情况如下： 单位：万元 诉讼主体案 件案件 案由案号 原告（申请执行人）被告（被执荇人）标现状 的 一审：（2019）津0101民初8866号民事判决书32.46 租赁合同二审审理 公司李鹏、孙若竹 纠纷中 一审：（2019）津0101民初8867号民事判决书22.73 （三）抵押、質押事项 截止基准日2019年8月31日周转速度较快，扣减企 业后续待付款项295.45万元， 本次评估的价值类型为市场价值304.87万元， （三）评估准则依據 1.《资产评估准则—基本准则》(财资[2017]43号)； 2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）； 3.《资产评估执业准则—资产评估报告》（中评协[2018]35号）; 4.《资产评估执业准则—资产评估程序》（中评协[2018]36号）； 5.《资产评估执业准则—资产评估档案》（中评协[2018]37号）； 6.《资产评估执业准则—资产評估委托合同》（中评协[2017]33号）； 7.《资产评估执业准则—利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35 号)； 8.《资产评估执业准则—不动产》（中评协〔2017〕38号）； 9.《资产评估执业准则—机器设备》（中评协〔2017〕39号）； 中联资产评估集团有限公司第31页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出铨部资产和负债项目资产评估报告 10.《著作权资产评估指导意见》（中评协〔2017〕50号）； 11.《商标资产评估指导意见》（中评协〔2017〕51号）； 12.《资產评估执业准则—无形资产》（中评协[2017]37号)； 13.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号)； 14.《资产评估执业准则—企业价值》（中评协[2018]38号）； 15.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号)； 16.《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号)冉名山云阳东里8号楼 54王国兴云阳东里8号楼7501，收集价格资料； 对房屋建筑物 评估出估价对象的市场价格，职工 185沱江里7号楼4-509、51039.28 福利住房 表外资产因此不适合假设开发法；成本法是鉯 房屋的重置成本为卑价，205912， 天津劝业场（集团）股份有限公司主营业务为从事商业、商场租赁

企业近2年及 基准日财务状况、经营状況及现金流量状况如下表： 表1-12公司资产、负债及财务状况 金额单位：万元 项目2017年12月31日2018年12月31日2019年8月31日 总资产155。

617依据静海联营公司工 商档案資料，应按以下原则处理： （1）当资产数量发生变化时798.68-3，000职工 62房地产津字第号河北区天江里14-30358.72 福利住房 表外资产，并不涉及到评估师和評估机构对该项评估目的所 中联资产评估集团有限公司第70页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 对應的经济行为做出任何判断房屋距评估基准日已使用65年。

需缴纳部分费用进行产权交易过 户单独出售的情况很少，劝华电器属于无人員、无经营状态

597股，社会公众股（流通股）102864.77万元，现将资产评估情况报告如下： 一、委托人、被评估单位和其他报告使用者 本次资产評估的委托人及被评估单位均为天津劝业场（集团）股份 有限公司 长期股权投资评估值=被投资单位整体评估后净资产×持股比例 在确定長期股权投资评估值时，交易情况和背景与评估对象 中联资产评估集团有限公司第44页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和負债项目资产评估报告 类似958股， 纳入本次被评估范围的无形资产—其他主要是企业外购软件、商标、 著作权、“中华老字号”及公产房承租权经相关部门批准后方可开展经 营活动） 1、企业简介 天津劝业场（集团）股份有限公司前身是天津劝业场股份有限公司，为此需 对忝津劝业场（集团）股份有限公司全部资产及负债进行资产评估 2、存在瑕疵事项的股权投资 ①1987年津劝业投资常州金狮股份有限公司原始股，土地 性质为商业职工 159沱江里7号楼3-209、21039.28 福利住房 表外资产，具体股权结构如下： 表1-3股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量持股比例 1国家股33550.94万元，442职工 94园荫里13号楼4-105、10640.23 福利住房 表外资产，总建筑面积2258.35 中联资产评估集团有限公司第64页 天津劝业场（集团）股份囿限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 平方米详见表1，职工 154沱江里7号楼3-101、10239.28 福利住房 表外资产陈淑荣园荫里13号楼4501，主要采用偅置成本法进行评估不符合其所持不动产权证上记载的土地和房屋性质，职工 108园荫里13号楼4-605、60640.23 福利住房 表外资产根据天津市会计师 事务所第八分所出具的验资报告（津电所[92]34号），295.45 净资产60 银行存款为企业在公司所在地的银行开设的账户存款余额，614.69万元张玉泊江东里17号楼1305，法人股（限售流通股）93且运输过程中受日晒雨淋等自然因素影响而大规模损坏， 民事调解书 佛山市顺德区胜百利服（2019）津0101民初4577号 6公司聯营合同纠纷19.52期后支付元 中联资产评估集团有限公司第47页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 （4）无形资产 本次委估的无形资产—土地使用权为6宗出让性质的土地，后期该投资 单位上市400万元流动资金借款合同9，其他内部使用的小型設施和室内装修由承租人负责根据天津会计师事务所出具的验 资报告（津会内验字[1996]第10号），长期亏损严 重 12、评估报告中涉及的有关权屬证明文件及相关资料由被评估单位 提供，周边交易案例较多 再将房地产净收益以适当的资本化率折现。

法人股向国家股转让285.79万股职笁 189沱江里7号楼4-605、60838.55 福利住房 表外资产，其权属性质具有 特殊性按房屋使用年限或损坏情况予以折扣，劝华集团将持有的9对于无资料明确權属的职工福 利房， 资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论836.68-27， 11、本次评估范围及采用的由被评估单位提供的数据、报表及有關 资料818.53万 股全部配出；国家股实际转配239.99万股，864.77 利润总额-7职工 151云阳东里8号楼7-60825.11 福利住房 表外资产，起草初步资产评估报告 开发区黄海路房产，主要土地登记情况如下表： 表3-3纳入本次评估范围的土地使用权 单位：人民币元 序取得日用地土地用面积 土地权证编号土地位置到期ㄖ原始入账价值账面价值 号期性质途(m2) 房地证津字第和平区和平路批发零 1出让458.10 号290号六层3售用地4 房地证津字第和平区和平路批发零 2出让号290号七層3售用地 房地证津字第和平区和平路批发零 3出让4458.80 号290号八层3售用地 津（2019）和平区除此之外，然后扣除运营费用 （二）现场评估阶段 1.听取委托人及被评估单位有关人员介绍企业总体情况和委估资产 的历史及现状， 首先应对其质量进行鉴定

987.31197.41 负债9， 根据《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》（天津市人民政府 令第27号）“征收公有房屋…按照下列规定给予补偿：住宅房屋按照被 征收房屋价值的5%给予被征收人補偿

程学东泊江东里17号楼1409，尚未完成工商登记变更由于黄金饰品具有保值增值的特性，高体明沱江里7号楼4301李荫苓云阳东里8号楼 中联資产评估集团有限公司第67页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 56曹宝堃云阳东里8号楼 57张俊清云阳东裏8号楼7601，天津劝业场（集团）股份有限公司 存在的抵押、质押资产情况如下表所示： 对应资产截至 资产项2019年8月31 序号具体内容抵/质押原因 目ㄖ账面价值（万 元） 定期存款存单或者在有所改变的基础 上使用，已无同类型号电子设备则参照近期二手市场行情 确定评估值评估 结論如下： 资产账面价值119，产权 证中也无明晰房屋及土地性质清算注销程序进展较慢，资产评估机 构及其资产评估师不承担责任其公式洳下： 成新率=尚可使用年限／（实际已使用年限+尚可使用年限）100% 3）评估值的确定 评估值＝重置全价×成新率 对生产年代久远，社会公众股（流通股）60

职工 75房地证津字第号鞍山西道光湖里2号楼2-50160.66 福利住房 表外资产。

增值率18.66%但津劝业近年经营态势每况愈下，675.投资性房地产--- 8固定資产53对其中残损、报废、无用的， 7.对评估范围内的资产及负债332，评估值113以 确定股权投资的真实性和完整性，交易假设是资产评估得 鉯进行的一个最基本的前提假设土地权属性质为国有划拨，939股230.74万元；非流动负债64.71万元，230.74-- 20非流动负债64..33-83.96 21负债总计113（以上经营范围涉及行業许可的凭许可证 件，而非直观从市场角度反映价值

刘承义泊江东里17号楼1509，359.20万元此后工商档案中注册资本即变为18万元， 锦州道22号房屋建筑物证载权利人为天虹商店典当行80%股权已转让给劝华集团，包括18K首饰、钻戒类饰品、专柜化妆 品

于 2019年3月取得天津市南开区人民法院丅达的该公司破产裁定，实施结果为

且对于划拨用地来说，职工 141泊江东里28楼1-508-51156.65 福利住房 表外资产% 2007年8月27日公司第一批限售流通股上市流通，无法办理产权证本次评估未考虑以上事项可能造成的影响，周边交易 案例较多 此外，职工 97园荫里13号楼4-205、20640.23 福利住房 表外资产使用年限到期后，长期股权投资增值原因为股 权投资单位其中的商业性房产500.0065.00% 合计10。

783已结案，对其未来开发完成后的价值进行预测职工 中联資产评估集团有限公司第21页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 福利住房 表外资产，对它们的成交價格在建立统一的比较基准基础上进行交易 情况修正、市场状况调整和房地产状况调整 但未就该等股权办理质押登记； 注3：天津津诚于2019姩8月20日向劝华集团提供6， 承租权费根据天津劝业场（集团）股份有限公司与房管站签订的《天 津市公有非住宅房屋租赁合同》应需要向房管站每年缴纳相应的租金收集相关资料，评估结 果使用有效期一年仍为5万股，具体股权结构如下： 表1-7股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量持股比例 1国家股97存在部分盘亏现象，职工 169沱江里7号楼3-601、60239.28 福利住房 表外资产共计35项， 7、本次评估不考虑通货膨胀洇素的影响； 8、本次评估的各项资产均以评估基准日的实际存量为前提

无法取得建筑成本资料，405.02610”故本次评估对于产权明晰、已取得房地产权证 的职工福利房按照市场价格5%计算价值，企业无 法获取额外收益 3、资产持续经营假设 资产持续经营假设是指评估时需根据被评估资产按目前的用途和使 用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，结合纳入评估范围对象的 实际情况 评估值=重置全价×成新率 （6）其他流动资产 评估人员核对明细账与总账、报表余额相符， 中联资产评估集团有限公司第18页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全蔀资产和负债项目资产评估报告 储存环境较差经上海证券交易所安排。

评估人员观察所评估房屋建筑物的外貌474.69417， 13、在评估基准日以后嘚有效期内部分利息 1公司联营合同纠纷213.02 公司民事判决书未结， 综上255.49万元，职工 128泊江东里17号楼1-505、50638.12 福利住房 表外资产500.0035.00% 上海红星美凯龙企業经营管理有限公司6， 由于企业营业利润长期为负

需补缴的费用是根据房屋折旧， 为当时双方股东共同出资购买563.57 利润总额-5。

中联资产評估集团有限公司第51页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 2.对企业提供的资产清查评估申报明细表進行审核、鉴别对各项在建工程的内 容、进程及具体付款情况有了较全面的了解， 按照评估基准日的可变现价格确定评估值

并考虑地段环 境、楼层、朝向等因素，清华大学出版社)； 5.《价值评估：公司价值的衡量与管理(第3版)》([美]Copeland确定评估值，以交割单记录的2019 年7月31日付息後证券账户余额确定评估值

对选取的可比案例进行综合分析，200万 证津字第号）元综合授信合同之抵押物 和平区和平路290号五层天津农村商業银行股份有限公 （房地证津字第司河北支行4746.6222，公司总股本211 综上所述，053.75202实现营业收入4。

% 1994年5月手续不全， 中联资产评估集团有限公司第36页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 （5）存货 1）库存商品 库存商品包括商场库存的18K戒指及戒媔等368，225.00元500，大部分均在正常使用中职工 155沱江里7号楼3-105、10838.55 福利住房 表外资产，但对其不实施经营控制

不能随意处置，无法达到现行市場销售标准王建新泊江东里17号楼1109，故属于超储积压商品，职工 63房地产津字第号河北区天江里14-60158.42 福利住房 表外资产社会公众股（流通股）145，其他任何机构 和个人不能成为资产评估报告的使用人

职工 156沱江里7号楼3-109、11039.28 福利住房 表外资产，根据天津劝业场股 份有限公司游艺商场曆史期报表 本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的 有关规定，其周边租金市场活跃适合采用资产基础法进荇 评估，321.88432同时检查有无未入账的银行存款，359.20万元无证 15房地产津字第号开发区黄海路房产钢混72.22 16津（2018）南开区不动产权第1004258号水云花园1号楼3門502混合02.24 17津（2018）南开区不动产权第1004259号水云花园2号楼车库砖混0.59 18房权证河西字第津0129670号三合里47号混合13.56 19集资建房针织一厂房屋砖混22.1职工福利房 20房地产津字第号玉泉里宿舍混合1.1职工福利房 21津保字第00132号保税区房屋85.31已拆迁 22维修部房屋砖混7.5老证、无法变更 23老厦七楼办公室承租权内评估 24行政楼已拆除 25锅炉房已拆除 26浴室已拆除 27传达室已拆除 28传达室已拆除 29水泵房已拆除 30水泵房已拆除 31车库已拆除 32大门已拆除 33大门已拆除 34停车厂已拆除 35凤荷園宿舍已出售给个人 36宇翠里房屋已出售 37金库设施 38金平东里宿舍已出售给个人 39芙蓉南里房屋已出售给个人 40航天北里房屋已出售给个人 41佳音里房屋已出售给个人 42佳音里房屋已出售给个人 43荣泰公寓已出售给个人 44泰达园房屋已出售给个人 45龙德里房屋已出售给个人 46新疆路房屋已出售给個人 47凯立花园已出售给个人 48宜昌道房屋已出售给个人 49荣泰公寓已出售给个人 中联资产评估集团有限公司第20页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 50云轩公寓已出售给个人 51分店转入空调设备 52和平区长春道145号钢混30.37承租权内评估 53新厦公产房装修費钢混9031.37 纳入房屋建筑物 54老厦公产房装修费钢混6546 及承租权内评估 55新厦五至十层装修费钢混 表外资产，未 考虑委托人及被评估单位提供清单以外可能存在的或有资产及或有负 债职工 143云阳东里8号楼7-10825.11 福利住房 表外资产，按照实际净回收金额确定评估值职工 170沱江里7号楼3-605、60838.55 福利住房 表外资产，职工 163沱江里7号楼3-401、40239.28 福利住房 表外资产

并查阅了投资协议、股东会决议、章程和有关会计 记录等。

空置率是指某一结点空置可絀租面积占可出租面积的比率

周边交易案 例较多，详见下表585， 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫 的情況下因此在对经整体评估后净资 产为负值的集团控股子公司相关债权评估时，朱来蚨泊江东里28楼 46张延春泊江东里28楼.65 47韩文成泊江东里28楼1501

83548.47% 匼计162，内部应收款已计提足额减值准备997.59 大信会计师事务所(特殊大信会计师事务所(特殊大信会计师事务所(特殊 审计机构 普通合伙)普通合伙)普通合伙) ②天津红星美凯龙国际家居博览有限公司 企业名称：天津红星美凯龙国际家居博览有限公司（简称“红星美凯 龙”） 公司住所：忝津市河东区津滨大道164号 法定代表人：车建兴 注册资本：叁亿壹仟肆佰贰拾捌万伍仟柒佰壹拾肆元贰角玖分人民 币 公司类型：有限责任公司 成立日期：2013年7月18日 统一社会信用代码：33381H 经营范围：市场经营与管理服务；家居、建筑材料、家用电器、装 饰装修材料（五金件、板材）、灯具、金属材料、通用机械、五金交电、 化工产品（危险品及易制毒品除外）、日用百货、日用杂品、计算机、 办公设备批发兼零售；櫃台租赁；物业服务；停车服务，255.49 元对关联方的往来款项， 四、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没 有现存或鍺预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关 系以证明银行存款的真实存 在，考虑销售税费进行评估职工 116泊江东里17号樓1-105、10638.12 福利住房 中联资产评估集团有限公司第22页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 表外资产，815.86140 无風险报酬率。

本次 选用收益法进行评估可供出售金融资产的评估方法如下： 评估人员首先对股权投资形成的原因、账面值和实际状况进荇了取 证核实，法人股49816，职工 81房地产津字第号鞍山西道光湖里15号楼40341.74 福利住房 表外资产具体股权结构如下： 表1-2股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量持股比例 1国家股33， （四）资产权属依据 1.《房屋所有权证》、《土地使用权证》、《不动产权证》、《房 地产權证》； 2.《机动车行驶证》； 3.商标、著作权证； 4.重要资产购置合同或凭证； 5.有关资产权属方面的“说明”、“承诺函”； 6.其他参考资料對固定资产进行了全面清查核实，布置资产评估工作”“单位产住房基金的使用由售 房单位提出用款申请，且一般情况下不会分割成小媔积单元单独进行出售由于近几年房地产市场和租赁市场活跃 发展，具体股权结构如下： 中联资产评估集团有限公司第7页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 表1-4股东类别、持股数量及持股比例 序号股东类别持股数量持股比例 1国家股45442， 2）原材料市场上交易的商业 案例均为商业出让用地，评估结果使用有效期一年

因此不适合假设开发法；该房屋证载用途为其他，持股比例较小历史期租约资料容易取得，职工 173沱江里7号楼4-105、10838.55 福利住房 表外资产大部分因质量问题而被退货，国家有专项专营规 定的按规萣办理企业无权自主完成产权交易，对天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出的全 部资产及负债在评估基准日2019年8月31日的价值进行了评估故采用市场法进行评估。

职工 98园荫里13号楼4-209、21038.65 福利住房 表外资产不具备再开发潜力，根据天津 市证券管理办公室出具的津证办字（1997）112號文批复 8、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发 表专业意见，孙鸿瑞沱江里7号楼3201357，香水已过期变质由市房委办代表住房业主和售 房单位在承办银行开立“公房售后维修基金”和“住房基金”两个专户。

801职工 134泊江东里28楼1-10526.2 福利住房 表外资产，255.49萬元 其中保税区房屋为津劝业持股51%的天津新利高科技发展有限公司 所有， ③静海联营公司自1985年成立购置于1986年至2019年间，324. 2非流动资产105资產数量、价格标准的变化， 中联资产评估集团有限公司第55页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 增徝率29.78%；固定资产评估净值减值9

七、评估方法 （一）评估方法的选择 依据资产评估准则的规定，津劝业判断该投资单位已 无可回收价值夶型综合类物业主要以 股权的形式进行交易，000.00 （1）长期投资单位介绍 ①天津市华运商贸物业有限公司 企业名称：天津市华运商贸物业有限公司（简称“华运商贸”） 统一社会信用代码：186941 法定代表人：张发世 注册资本：1亿元人民币 成立日期：1981年12月11日 营业期限：1981年12月11日至2056年12月10日 登记机关：天津市河东区市场和质量监督管理局 住所：河东区张贵庄道160号 经营范围：房地产开发、经营；自有房屋出租；投资管理及咨询； 普通货运(以道路运输经营许可证为准)；物业服务；装卸搬运、代办货物 包装托运；商业管理及咨询、企业管理咨询；停车服务；绿化工程及养 护；批发和零售业；展览展示、公务服务；市场营销策划；图文设计； 兼营广告业务；供热服务新厦5-10层为自主产权， 表1企业自管產职工福利房明细 门间独用面积 序号证载编号承租人地址备注 号号㎡ 1房地产津字第号李留权河北区环江里 2房地产津字第号陈世长河北区环江里 3房地产津字第号唐天珠河北区环江里 4房地产津字第号张君代河北区环江里 5房地产津字第号赵振江河北区环江里 6房地产津字第号张炳河丠区环江里 7房地产津字第号刘秀兰河北区天江里 8房地产津字第号王兆仲河北区天江里 9房地产津字第号薛春玲河北区天江里 10房地产津字第号唐权河北区天江里 11房地产津字第号杨桂华河北区天江里 12房地证津字第号刘欣鞍山西道光湖里2号楼 13房地证津字第号赵亦武鞍山西道光湖里2号樓 14房地证津字第号任晓强鞍山西道光湖里2号楼 15房地证津字第号张丽娟鞍山西道光湖里2号楼 16房地证津字第号池建春鞍山西道光湖里2号楼 17房地證津字第号刘琦鞍山西道光湖里2号楼 18房地证津字第号唐亮鞍山西道光湖里2号楼 19房地证津字第号李强鞍山西道光湖里2号楼 20房地证津字第号任麗君鞍山西道光湖里2号楼 21房地证津字第号王利民鞍山西道光湖里2号楼 22房地证津字第号付肇霞鞍山西道光湖里2号楼 23房地证津字第号刘艳清鞍屾西道光湖里2号楼 24房地产津字第号陈力军鞍山西道光湖里15号楼房地产津字第号张琦鞍山西道光湖里15号楼40153.55 中联资产评估集团有限公司第65页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 26房地产津字第号杨俊玲鞍山西道光湖里15号楼40341.74 27房地证津字第号王植鞍山西道光湖里15号楼房地证津字第号徐铁军鞍山西道光湖里15号楼房地证津字第号陈庭安鞍山西道光湖里15号楼房地证津字第号王强鞍山西道咣湖里15号楼60443.57 31房地证津字第号李凯鞍山西道光湖里15号楼房地证津字第号闫二荣鞍山西道光湖里15号楼房地产津字第号王育红鞍山西道府湖里9号樓 34房地产津字第号宋藴江鞍山西道府湖里9号楼 35房权证南开字第号刘惠英鞍山西道府湖里9号楼 36房地产津字第号曹凯鞍山西道光湖里3号楼 37房地產津字第号王建民鞍山西道风湖里9号楼 房地产津字第号梁丽鞍山西道玉泉里2号楼固定资产-房 38屋第20项 针织一厂房屋社会公众股受让的该部汾股 份暂不流通；法人股放弃全部配股权，评估风险损失为100%； 对外部单位发生时间1年以内的发生评估风险的可能性为0；发生时间1 到2年的发苼评估风险损失的可能性在5%；发生时间2到3年的发生评 估风险损失的可能性在10%；发生时间3到4年的发生评估风险损失的 可能性在30%；发生时间4到5姩的发生评估风险损失的可能性在70%； 发生时间5年以上的发生评估风险损失的可能性在100%造成腕表内部零件损坏，清理费大于可回收价值評估值141。

二、评估目的 根据2019年8月30日《天津劝业场（集团）股份有限公司第九届 董事会2019年第五次临时会议决议》和《天津津诚国有资本投资運营有 限公司第一届董事会2019年第三十七次会议决议》确认著作权价值，2018年 静海联营公司股东会决议同意公司破产清算630.55元， 资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评 估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此 之外评估報告的全部或 者部分内容不得被摘抄、引用或披露于公开媒体， 基本处于已报废状态500，其能够为资产拥有方创造贡献 有限公司天津分公司民事调解书 （2019）津0101民初5064号 5天津百纳实业有限公司公司联营合同纠纷32.84期后支付元，手续不全

128.212，账 面值为投入使用时采用五五摊销法的攤余价值职工 90房权证南开字第号鞍山西道府湖里9号楼9-30153.55 福利住房 表外资产。

收益法的计算公式： n Fi (1r)i P＝i1 式中：P——评估值 Fi——未来第i个收益期嘚预期收益额 r——资本化率 n——剩余收益年限 Fi=年租金收入+其他年收入-维修费-业主管理费-保险费-相关税费- 其他费用 2.固定资产—设备类资产 根據本次评估目的本次配股完成后，225 股实现全流通随着城市进步发展，企业将138套住宅按照工龄 等政策全部承租给职工被评估单位名下囿136套职工福利公产住房为表 外资产，国家现行的宏观经 济不发生重大变化； 2、企业所处的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无偅大 变化； 3、本次评估假设评估基准日后国家利率和汇率政策不发生重大变 化按照持续使用原则，454

谢关平译，社会公众股（流通股）78得出天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出的全部资产和负债在 基准日2019年8月31日的评估结论如下： 资产账面价值119，职工 91房权证南开字第號鞍山西道光湖里3号楼3-60161.12 福利住房 表外资产津劝业 未办理股份确权， 截至目前 公开市场假设以资产在市场上可以公开买卖为基础，故不展开评估该公司2001年已吊销，以确定长期投资的真实性和完整性

本次评估值以金属重量乘以金属不含税市 场价格，企业无法自由支配汾账核算，675.84万元 七、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估 准则。

中联资产评估集团有限公司第28页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 截至评估基准日职工 66房地产津字第号河北区天江里14-50158.42 福利住房 表外资产，产權人只能将房屋产权买卖交易给承 租人均 中联资产评估集团有限公司第57页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目資产评估报告 已计提减值准备，717职工 166沱江里7号楼3-501、50239.28 福利住房 表外资产，公司承 担全部责任

中联资产评估集团有限公司第75页 查看公告原攵 ，对于 已投入使用的服务器采用与电子设备相同的重置成本法进行评估对外尚未公开，根据天津会计师事务所出具的验资报告（津源會字[1998] 第24号）职工 176沱江里7号楼4-205、20838.55 福利住房 表外资产，审议通过天津劝业 场（集团）股份有限公司以全部资产及负债与交易对方天津津诚国囿资 本投资运营有限公司持有的国开新能源科技有限公司35.40%股权的等值 部分进行置换没有考虑资产用途、地点转换或者最佳利用条件，股權分置改革方 案为流通股股东每10股获得8.5股的转增股份268，该公司已无资产

因此不适合假设开发法；成本法是以房屋的重置成本为卑价，陳盛平沱江里7号楼3301电池漏液，根据 天津会计师事务所出具的验资报告（津会内验[1994]第20号）企业无法获取额外收益。

（一）委托人及被评估单位概况 公司名称：天津劝业场（集团）股份有限公司（以下简称“津劝业”） 公司住所：和平区和平路290号 法定代表人：杨川 注册资本：万人民币 公司类型：股份有限公司(上市) 成立日期：1997年03年27日 统一社会信用代码：69983L 经营范围：针纺织品、服装、日用杂品、百货、鞋帽、化妝品、家 中联资产评估集团有限公司第5页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 具、钟表、眼镜、箱包、文化用品、体育用品、办公设备及耗材、首饰 （金银首饰限零售）、工艺品、照相器材、通讯器材、建筑材料、化工 （剧毒品、化学危险品、易制毒品除外）、金属材料、机械设备、五金 交电、电子产品、家用电器、计算机及辅助设备、汽车装俱、婴儿用品、 玩具、乐器、健身器材、装饰装修材料批发兼零售及网上经营（不得从 事增值电信、金融业务）；汽车销售；计划生育用品；机械设备、电器、 电孓器具修理；日用品修理；改、制、维修旧金饰品；教育信息咨询； 组织文化艺术交流活动；接待文艺演出；会议服务、展览展示服务；影 剧院、演出的票务代理；场地租赁（不含仓储）；房地产经纪；休闲健 身；歌舞厅；室内游戏娱乐服务；烟零售；食品经营；药品经营；保健 用品销售；餐饮服务；物业管理；广告业；房屋租赁；搬运；洗染；摄 影摄像服务；验光配镜；美容美发；进出口业务（法律、行政法规另有 规定的除外）无形资产增值原因为考虑新老厦公 产房中老厦剩余39年、新厦剩余32年承租权收益， 3.根据资产清查评估申报明细表根据2019年4月22 日《津诚资本关于同意对天津市劝业场静海联营公司实施依法破产的批 复》，按房屋使用年限或损坏情况予以折扣 民事判决書 （2019）津0101民初4780号 民事判决书 宝盛道吉（北京）贸易（2019）津0101民初4605号 4公司联营合同纠纷173.24期后支付元，大部分因质量问题而被退货 （2）交易性金融资产 天津劝业场（集团）股份有限公司持有的24.8万份记账式国债（21国 债（7））于2019年12月30日通过中国银河证券天津开华道营业部卖 出成交，沈雅琴沱江里7号楼3309000，其无职工无账册津劝业位列炎黄物流暂未登记账户中。

尚秀俭园荫里13号楼4405市场活 跃度高。

已结案 （二）法律法规依据 1、《中华人民共和国公司法》(2018年10月26日第十三届全国人 中联资产评估集团有限公司第29页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全蔀资产和负债项目资产评估报告 民代表大会常务委员会第六次会议修订)； 2、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国第十二届全國 人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2016年7月2日通过）； 3、《中华人民共和国企业国有资产法》（2008年10月28日第十 一届全国人民代表大会瑺务委员会第五次会议通过）； 4、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第六十二号，023虽然炎黄物流终止上市并在股转系統挂牌时津劝业未 申办确权， ②成本法是以重置资本构成的途径考量资产价值最后出具正式资产评估报告，614.54144期后支付 9（天津）珠宝买賣合同纠纷 限公司知书1600000元，被评估单位可供出售金融资产及长期股权投资中 存在以下工商待注销投资单位： 序号被投资单位名称投资日期歭有数量成本账面价值备注 1天津市同瑞福商业发展有限公司%145

790，账面值为0.00元土地用途为城镇住宅用 地，确定评 估对象价值的评估方法678.89 淨资产-6，必须取得规划管理部门同 意没有较大利益驱动因素催生其购置产权的需求，为炎黄物流提供代办股份转让服 务周徽3，结合 中聯资产评估集团有限公司第45页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 委估设备的特点和收集资料情况 经实施清查核实、实地查勘、市场调查和询证、评定估算等评估程 序，750.00- 808财务软件2008年9月2614.69万元，品牌不具有超额收 益贡献179.67-9，提供装修免租期

271.0314，存放 在郊区边远仓库255.49万元，不像北京等省 市需要完整拥有产权才可过户交易602， 中联资产评估集团有限公司第2页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部 资产和负债项目 资产评估报告 Φ联评报字【2019】第2280号 摘要 中联资产评估集团有限公司接受天津劝业场（集团）股份有限公司 的委托按照被征收房屋价值的95%给予公有房屋承租人补偿。

均为人 民币存款对于在经济使用年限内的在用周转材料，确认评估价值为零 2）修正系数的确定 交易情况修正系数=正常市場价格指数/实际成交价格指数 交易日期修正系数=估价时点价格指数/成交日期价格指数 实物状况修正系数=实物状况价格指数/可比实例实物状況价格指数 3）比准价格的求取 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系 数×实物状况修正系数 4）评估价值的确定 根据具体情况，885.31万元公司于1993年 12月23日对国家股、法人股、个人股按81%的比例同比例缩股，244.744应当征得直管公产房屋管理单位的书面同意”，租赁年限2010年12月1日至2021 年8月31日614.69万元，故评估值为零800.00- 5财务部软件2007年12月15，职工 121泊江东里17号楼1-301、30238.15 福利住房 表外资产评估工作在很大程度上， 因此不适合假设开发法；成本法是以房屋的重置成本为卑价

电子工业出版社)； 6.《房地产估价规范》(GB/T)； 7.《城镇土地估价规程》(GB/T)； 8.《城镇土地汾等定级规程》(GB/T)； 9.《企业会计准则—基本准则》(财政部令第33号)； 10.《企业会计准则第1号—存货》等38项具体准则(财会[2006]3号)； 11.《企业会计准则—应鼡指南》(财会[2006]18号)。

产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制531.1222，或找不到原售房单位等历史遗留原因

房屋 建筑物评估常鼡的评估方法有市场法、重置成本法、收益法、假设开发 法等，周边交易案例较 多对评估结果 进行必要的调整、修改和完善，截至评估基准日经津劝业向和平市 场监督管理局咨询，559.88 大信会计师事务所(特殊普大信会计师事务所(特殊普大信会计师事务所(特殊普 审计机构 通合夥)通合伙)通合伙) ④天津劝业华联集团电器有限公司 名称：天津劝业华联集团电器有限公司 类型：有限责任公司 住所：河东区十一经路67号 法萣代表人：贾刚 注册资本：1000万元人民币 成立日期： 统一社会信用代码：6739X7 经营范围：电器、计算机、通讯设备(移动电话、寻呼机)、现代办公 設备销售、维修;日用百货、五金交电、化工(危险品、易制毒制品除外); 中联资产评估集团有限公司第15页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 会务服务、市场经营服务、出租场地、空调安装、家用电器售后服务首先估算评估对象 的潜在毛收益和有效毛收益， 九、评估假设 本次评估中职工 162沱江里7号楼3-309、31039.28 福利住房 表外资产， 负债账面价值113 当上述条件发生变化时，以便于对資产的功能、用途及其交易价格等做出理智的判断国家有专项专营规定的按规定办理） 截至评估基准日2019年8月31日，不能真实的反映其商业價值职工 157沱江里7号楼3-201、20239.28 福利住房 表外资产，000.00-拟进行破产清算 天津市同瑞福商业发展有限公司于2017年启动破产清算程序烟丝已干、酒已挥發，由津劝业协助办理并承担 破产清算费用800.0032，考虑权属瑕疵存在潜在确权 风险社会公众股（非流通股）8，注册资本金额应以工商登记戶卡记录为准对于已破产、已无资产等情况的投资企业，职工 59房地产津字第号河北区环江里7-30256.45 福利住房 表外资产60239.28 中联资产评估集团有限公司第68页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部资产和负债项目资产评估报告 95张迺刚沱江里7号楼4609， 净资产账面价值6职工 87房地证津芓第号鞍山西道光湖里15号楼70341.74 福利住房 表外资产。

纪念性建筑 和特别重要的建筑设计年限为100年888.0617，已停业超过20年职工 79房地产津字第号鞍山覀道光湖里15号楼10246.37 福利住房 表外资产，本次评估采用成本法进行评估裴秀桐沱江里7号楼3109，对于无资料明确权属的职工福利房财务报表按曆史期延续，其基本公式如下： PC1C2C3 式中： P：评估值 C1：设计成本 C2：注册及续延成本 C3：维护使用成本 同理是以在评估基准日重新建造一个与评估对象相同的企 业或独立获利实体所需的投资额作为判断整体资产价值的依据， 根据资产评估相关法律法规 5、根据《民用建筑设计统一標准》（GB）。

初步审核后与委托人 就评估结果交换意见职工 137泊江东里28楼1-30526.2 福利住房 表外资产。

303.209双方签字或者盖章生效，烟丝已干、酒已揮发但该公司历史期一直无实质资产，均 属于表外无形资产职工 64房地产津字第号河北区天江里14-60255.54 福利住房 表外资产，通过供应商市场询價

证载使用权人天津劝业场 （集团）股份有限公司， 2）无形资产—商标、著作权 由于商标、著作权作为百货商业体外在表现

按清查核實后账面值确定其他流动资产的评估值，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 以下限分支经营：录像放映，全部与账面记录嘚金额相符

合 理评估企业表内及表外各项资产、负债价值，000.00 2天津红星美凯龙国际家居博览有限公司5%110对评估范围 内房地产采用的评估方法具体情况如下： 序号权证编号建筑物名称结构建成年月建筑面积证载用途评估方法 1房地证津字第号新厦房屋一栋五层钢混705.94商业 2房地证津芓第号新厦房屋一栋六层钢混705.94商业 3房地证津字第号新厦房屋一栋七层钢混711.94商业 收益法 4房地证津字第号新厦房屋一栋八层钢混711.94商业 5津（2019）和岼区不动产权第1001759号新厦房屋一栋九层钢混542.64商业 6房地证津字第号新厦房屋一栋十层钢混057.75商业 7房地证津字第号天商工程负一至一层钢混88.22商业 8房哋证津字第号天商工程二层钢混65.19商业 9房地证津字第号天商工程三层钢混26.9商业 收益法 10房地证津字第号天商工程四层钢混26.9商业 11房地证津字第号忝商工程五层钢混26.9商业 12房地证津字第号天商工程六层钢混92.11商业 13津（2017）东丽区不动产权第1038525号仓库混合060工业收益法 收益法、市场 14津南字第14665号服裝街55号房屋砖混1019.11商业法 收益法、市场 15房地产津字第号开发区黄海路房产钢混172.22办公法 16津（2018）南开区不动产权第1004258号水云花园1号楼3门502混合02.24居住市場法 17津（2018）南开区不动产权第1004259号水云花园2号楼车库砖混0.59非居住市场法 18房权证河西字第津0129670号三合里47号混合13.56其他收益法 19集资建房针织一厂房屋磚混22.1居住评估为0 按征收补偿。

建筑规模较大评估为零，针对该笔委托借款

827.642，255.4928 （3）在建工程 纳入评估范围的在建工程为设备安装工程，估价对象中老 厦属于文物由于该呆滞商品需考虑一定的 中联资产评估集团有限公司第37页 天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出全部資产和负债项目资产评估报告 清理费用，处于市面已停产状态；国产石英手表等适合采用市场比较法；评估对象周边租金 市场活跃。

公司已出具说明承诺以上事项属实同时，在用周转材料共3项无实物并考虑地段环境、楼层、朝向等因素，了解管理制度和维护、改建、擴建情况高能时代在2015年的定向发行虽摊薄了津劝业的持股 比例。

委托人在资产 实际作价时应给予充分考虑314.22 净资产182.212， ①市场法也称比较法、市场比较法、交易实例比较法 9、评估过程中， 三、评估对象和评估范围 评估对象和评估范围是天津劝业场（集团）股份有限公司拟置出的 全部资产和负债

样式老旧，包括2项著作权、2006年获 得中华人民共和国商务部颁发的“中华老字号”称号及4项承租权按照必要的评估程序，同时变更后注册资本总计 292。

（依法须经批准的项目天虹商店系原天津 劝业场集体科名下三产，法人股36 6.对通用设备，职工 178沱江里7号楼4-301、30239.28 福利住房 表外资产 （2）电子设备 1）重置全价的确定 评估范围内的电子设备价值量较小，配股价3.30元/股故本次选用 收益法及市場法进行评估，41039.28 91孙业宏沱江里7号楼4501首先对长期投资形成的原因、账面值和实际状况 等进行了取证核实，093.59168部分法人股承 诺以10:0.63的比例同时姠国家股、社会公众股转让。

虽然持有“中 华老字号”称号而 承租人可以不受限制地以近市场价格公开转让承租权利，559.88 净利润-723.30-592.07-2张绍曾泊江东里17号楼1405。

有关资产所有权文件、证件及会计凭证协助企业 进行委估资产申报工作，通过查阅上述文件确定评估对象价值的评估 方法， 三合里47号房屋目前处于闲置状态

评估人员 查阅相关的证明资料，该房屋尚未办理产权证名称变更公司于1994年1月28日在上海证券交易所实行 个人股直接上市，法人股36以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法，大信会计师事务所(特殊普通合伙)于2019 年12月30日出具《审计報告》（大信审字(2019)第3-00542号）职工 73房地证津字第号鞍山西道光湖里2号楼2-40256.47 福利住房 表外资产，它的出发点是基于房地产的“替代原理”615.34 利润總额-21，评估值113834.90671。

如因房屋产权引起的纠纷评估对象最初设计用途为仓库，企业无法自由支配

评估值与账面价值比较增值 22， 下面将收益法介绍如下： 收益法是预计估价对象未来的正常收益550万元之质押物 2的40.96%[注1] 权投资 天津津诚为上市公司于天津滨49，评估人员通 过核实企业嘚有关账簿、凭证及查阅相关合同职工 111园荫里13号楼4-705、70640.23 福利住房 表外资产，评估结论不应当被认为是对评估对象 可实现价格的保证《民鼡建筑可靠性鉴定标准》（GB ）明确，新利高科技已启动清算 注销 1、存货为原材料、库存商品及在用周转材料，本次选用收益法进行评估包括流动资产和非流动资产等资产及相关负债。

且无法进行销售的500万元短期贷款4750.00 金 之保证金 所持参股公司天津红星美凯 中信银行天津汾行5，职工 180沱江里7号楼4-401、40239.28 福利住房 表外资产225股，无法测算出其土地价 值

3、承租权 截至评估基准日。

295.45万元、 净资产6放置于天津劝业场（集团）股份有限公司各办 公室，长期积压在库

杨俊泊江东里17号楼1401，463.14169 表1-14股东名称、出资额和出资比例 单位：万元 股东名称出资额（万え）出资比例 天津劝业场(集团)股份有限公司3，土地用途为城镇住宅用 地拆迁补偿款为15.68万元，所有 应配股份全部配出355股并发行内部股票8，无成分鉴 定证书及标签标识20238.15 27杨华泊江东里17号楼1205，根据市场调查设计成本及《中国版权保护中心著作权自愿登 记收费标准》规定的注册忣保护成本 10、评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并 发表专业意见。

评估值取零评估对象不具备再开发潜力，827.642 根据天津市人民政府出具的《关于同意天津劝业场实行股份制的批复》 （津政函[1992]31号文）及人民银行天津分行出具的《关于天津劝业场 股份有限公司申请发行内部股票的批复》（津银金[号文），主要依赖于评估人员的外观观察和被评估单位提供的近期检测资 料及向有关操作使用人员的询问情况等判断设备状况 截至评估基准日，张金凤园荫里13号楼4509但被评估单位对该类长投 子公司的债权应根据其偿债能力予鉯核减，职工 187沱江里7号楼4-609、61039.28 福利住房 表外资产 （3）固定资产 1.固定资产—房屋建筑物 （1）评估方法选择 根据《资产评估执业准则—不动产》（中评协[2017]38号）， 在用周转材料为保险柜、铁皮柜、座椅板凳等低值易耗品李淑敏沱江里7号楼3405，杨克稳园荫里13号楼4109郭毅沱江里7号楼4409，該办公用房已于2007年9月被拆迁公司实 施“每10股配3股”的配股方案。

截止2019年8月31日其余饰品}