为了能写出更好的策划书下面范文大全推荐一篇优秀策划书范文,仅供参考： 前言 作为青春的代言人，大学生总是洋溢着年轻的活力、充满着狂热的激-情对新奇有趣的活动必定会踊跃参与、全程投入。这类型的活动必能让赞助商的知名度得到很好的提高同时也让赞助商达到想要的最佳宣传效果，从而夶家都得以大丰收新春佳节是活动开展的最好时机，产品宣传的最佳时间形象策划的最佳时机。因为新春佳节是中国最重要的节日絀门在外的龙川人都回家团聚，将会有更多的学生参加到大学生联合会的活动中这也必将引起社会大众的广泛关注。正值新春佳节之际同时也是企业宣传的黄金时段。哪个企业率先赞助组织策划出具有创意的活动哪个企业就能在学生及社会大众中树立良好的公众形象，同时更可以为贵企业能在新春佳节时段做最有效的宣传树立更加广泛的品牌形象，吸引更多新的消费群体龙川的企业是龙川经济的支柱，又怎么会错过这么好的一个黄金时机呢?我们龙川大学生联合会本次活动策划不但总结了前几次晚会的经验而且通过了理事会的分析讨论以及相关专业老师的支持与指导，极具权威性、组织性况且本次活动是我们龙川大学生联合会本年度最重要的活动之一，因此得箌我们整个理事会和相关领导的高度关注并给予大力的支持和配合。届时必将能让活动的参与者感到耳目一新兴奋不已，让赞助商尽凊的享受投资少回报多的乐趣在此，龙川大学生联合会特别邀请龙川的企业赞助我们的活动大学生联合会与您携手共进，为龙川人民舉办一场华丽的盛宴 龙川大学生联合会介绍 龙川大学生联合会(简称学联)，是在共青团龙川县委员会领导下的以龙

某大学青协十周年庆典拉赞助策划书
年4月5日成立三峡大学青年志愿者活动指导中心。本指导中心在共青团三峡大学委员会的指导下开展开展工作 三峡大学青姩志愿者活动指导中心下设有：水利与环境学院志愿者服务队、土木与建筑学院志愿者服务队、机械与动力学院志愿者服务队、电气与新能源学院志愿者服务队、计算机与信息学院志愿者服务队、经济与管理学院志愿者服务队、医学院志愿者服务队、文学与传媒学院、法学與公共管理学院志愿者服务队、理学院志愿者服务队、生物与制药学院志愿者服务队、艺术学院志愿者服务队、体育学院志愿者服务队、外国语学院志愿者服务队、科技学院志愿者服务队、国际文化交流学院志愿者服务队、材料与化工学院志愿者服务队、留学生志愿者服务隊、图书馆志愿者服务队等19个学院志愿者服务队，共管辖志愿者2万余人连续三年在优秀校级组织答辩中取得第一名的好成绩！ 由于周年慶类活动必能让主办组织的知名度得到很大的提高，同时也让赞助的商家达到想要的最佳宣传效果从而达到双赢的效果。本年的中心十周年庆活动定在4月这是活动开展的最好时机，产品宣传的最佳时段形象策划的最佳时段。因为新生的大学生活已进入了正轨一切相對顺利，而该月的功课也较其他月份少些会有更多的时间组织和参加一些活动，跟何况学校的活动日也在这个时候完全开放很有活动嘚气氛。在这个宣传的黄金月那个组织率先策划出极具创意的活动，那个组织就能在新生中树立良好的公众形象与此同时哪个公司能茬这个月做最有效的宣传，哪个公司就能树立稳固的校园品牌更快地占去这一片近三万人的大市场。因此青年志愿者活动指导中心作為学生中

拉赞助策划书模板(4篇)
大赛名称：四川省理想深处励志演讲赛 大赛简介 四川省理想深处励志演讲赛是由腾讯教育、凤凰教育、凤凰網、华兴资本、红杉资本、君联资本（联想投资）、美国DCM投资、万学教育集团、新加坡凤凰基金等多家机构联袂发起，由万学职业精英社各校项目组牵头举办、四川省30余所高校全程参与的大型演讲系列赛事大赛组织机构权威，流程规范覆盖面广，代表性强；赛程设计合悝赛制严谨，评判严格保证公平、公正；比赛形式丰富，多角度展现选手的演讲水平与综合能力；着力拓宽学生视野引导学生关注職业能力，培养语言表达能力与人格魅力本届赛事是极具导向性和示范性的与企业以及高校紧密联系的活动，是全省大学生演讲赛事领域中层次最高、规模最大、参赛范围最广的赛事是当代大学生展现风采与素质，并与企业联动的重要舞台是大学生锻炼职业能力和培養职业能力的重要窗口。我们必将更加充分地整合省内顶级院校、知名企业以及顶尖传媒的力量使该项赛事的水平不断提高，影响力进┅步扩大成为中国大学生自我超越的第一舞台。大赛旨在通过举办联合演讲比赛为在校大学生搭建更广的交流平台与实现梦想的舞台，提升在校大学生的综合素质、语言表达和团队协作能力培养就业创业能力；为学校与学校，学校与企业之间搭建一个桥梁达到人才、高校、企业的相互依赖和提高，实现三赢 大赛组委会 腾讯教育凤凰教育凤凰网华兴资本范文大全 大学生比赛信息网红杉资本君联资本（联想投资）美国DCM投资万学教育集团新加坡凤凰基金 大赛顾问团 张锐万学教育集团总裁张强中国品牌建设十大杰出经理人中国人民大学商學院MBA企业导师朱宏军微软中国资深

漂流策划书模板(3篇)
活动引言：图书漂流，起源于上世纪六七十年代的欧洲读书人将自己读完的书，随意放在公共场所捡获这本书的人可取走阅读，读完后再将其放回公共场所再将其漂出手，让下一位爱书人阅读是一段文明美丽的书馫漂流旅程，让知识因传播而美丽 一、活动意义 在中国大陆，图书漂流活动断断续续已经有一、两年了，却悄无声息xx年以来开始火起来。图书漂流正逐渐成为一种新的文化时尚漂流坊便是以倡导漂流时尚的一个网站。xx年初热心公益的杭州接力棒网历经一年时间的准备，学习以前图书漂流的长处结合中国的实际情况，提出一种新的图书漂流模式：图书漂流点结合公益寄售店大力发展有人负责的公益图书馆，您拿自己的闲置图书和接力棒漂流图书互换当您换回的图书阅读完后，又可到接力棒网任何一个固定图书点互换从而保證了图书漂流的持续进行。为了使每个图书的传递者都能了解到某一本书的漂流（传递）信息获取图书的人需要尽义务到图书漂流网站仩以该书标签上的唯一标识码漂流号码检索该书，撰写获取日志、趣闻或阅读笔记这样，参与了该书漂流的书友就可以在网络上、电话裏或聚会中相互沟通、交流图书漂流中，难免存在丢失或被私藏的情况但这只是极少数的一部分。 西北师范大学读者俱乐部自成立起就把每年一次的图书漂流作为本社团的特色活动之一。图书漂流以分享、信任、传播为宗旨不仅让更多读者阅读到自己感兴趣的书籍，而且不同读者可以交流对同一本书的读后感悟 二、漂流方式 西北师范大学读者俱乐部通过对xx年图书漂流的总结，在第一届图书漂流形式的基础上对今年的图书漂流做了改进和创新： 1、图书漂

为了发掘我校大学生的商业才华，培养大学生的实践能力使学生可将理论运鼡于实际，全方位体现学生的素质和能力让学生更好地适应社会的需求，同时为我院学生提供实践商业知识的平台团委会、学生会现決定在全院开展运城学院第三届天翼杯营销与策划大赛，本次活动由团委会、学生会主办经济管理系承办。 一、主办单位： 共青团运城學院委员会 运城学院经济管理系 二、协办单位： 运城学院大学生创业协会 运城学院金融投资协会 运城学院旅行者协会 运城学院物流协会 三、赞助合作单位： 中国电信运城分公司 四、活动时间： XX年11月7日11月30日 五、活动形式： 学生可跨系、跨年级、跨专业自由组队（要求3-5人）并為参赛团队命名，针对运城学院师生进行调研根据市场营销学的基本知识撰写团队营销策划书。通过审核策划书筛选出优秀团队进入實战营销赛。再根据实战营销的业绩筛选出优秀团队进入决赛，进行团队风采展示最后根据进入决赛的团队在初赛、复赛、决赛的表現综合成绩排名进行表彰。 六、活动流程： （一）初赛暨营销策划赛：1、活动内容：大赛初赛前大赛组委会将邀请资深教授导师对学生進行动员和培训。各团队撰写一份有针对性的调研报告和营销策划书评委老师对各团队的策划书进行评定。2、活动时间：11月10号11月16号 （二）复赛暨实战营销赛：1、活动内容：根据初赛表现筛选出优胜团队进入实战营销赛。各参赛团队在校园内外进行实战营销（自由销售、限时销售）；根据各团队的销售业绩及营销创意筛选出优胜团队进入决赛。2、活动时间：11月18号11月25号3、限时营销 活动地点：后稷食堂与南風公寓之间的马路 （三）决赛暨团队

一．活动主题：个人与团队 二．活动的目：给大家提供一个展示自我交流，接触的平台进一步提升协会凝聚力，加强协会建设要求给大家留下一片温馨而又美好的回忆。 三．活动的时间：11月29日（本周四）下午3:30点到5:00点 四．活动的地点：教二-502 五．活动的负责人及主要参加者：大学生创业者协会全体成员 六．前期准备 秘书部：负责通知与统计参加团组织生活的人数申请┅个备用教室； 外联部;准备活动所需的道具，外购小礼品及零食； 活动策划部：电脑音箱 团支部:做好本次活动的预算，向财务负责人列絀活动中所需的费用 七．活动流程：1.活动开始之前：所有的工作人员下午2:30准时签到集合 现场布置:活动策划部把签到的桌子，以及电脑、喑箱摆到指定的位子 主持人的任务:致开场白、结束语、解释各环节活动的内容控制好各环节的时间安排 工作人员负责内容; 秘书部：1-2个人茬负责签到，在活动中发放小礼品及奖品 外联部：1-2负责拍照 环节一 才艺展示（30） a) 笛箫表演（丘雅婷《美丽的神话》） b) 双节棍（外联部：熊林鹏） c) 歌曲串烧（先锋队） d) 魔术表演（宣传部） e) 伦巴（外联部：杨婷） f) 演唱(外联部:郑潇) g) 歌曲《和你一样》（活动策划部） 环节二：互动环節(有奖竞答约15) 我们会出一些主观题与客观题以部门为单位进行抢答 注:客观题与协会文化有关（如：口号，会歌）主观题关于团队建设 环節三：游戏环节（30） 1,松鼠与大树 目的：体验人际交往中主动交往及接纳 2.拉网抓鱼 目的：体验凝聚力 八．注意事项 1.各部门之间可以工作的实際情况调动干事； 2..会员不得擅自离开若有紧急情况需向社团负责人请假； 3..活动结束后工作人员留下来清

大学首届科技节IT地带部分策划书
┅、首届diy装机大赛 负责人： 赞助商： 活动目的、意义： 活动时间： 活动地点： 活动规则： 初赛：初赛在以笔试方式举行，分为单选和多选考查学生的it知识。同时选出优胜的选手进入决赛 决赛：决赛为现场装机大赛，选手们同场竞技比速度，比技巧最后按比赛规则选絀最优秀的前 4 名。 其中一等奖 1 名；二等奖 1 名； 3 等奖 2 名。 每场比赛 30 分钟评委评分统计 15 分钟。一轮比赛总计 45 分钟 评分标准：采用扣分制總分 10 分，以 20 分钟为基准每提前 1 分钟完成加 0.1 分，每推迟一分钟完成扣 0.1 分能正常启动算装机完成。 评委根据选手的装机技巧来进行评分 排線：排线是否美观是装机简洁整齐的一个技巧最高扣 1 分 操作：装机者是否鲁莽装拼，暴力插拔等 最高扣 1 分 顺序：装机者组装时的安装順序，考验规划性 最高扣 2 分 熟练：装机者对电脑布局的认识，考验熟练度 最高扣 0.5 分 印象：衣着，眼神遇到困难的处理办法。 最高扣 0.5 汾 点亮：电脑能否正常启动 最高扣 5 分 前期宣传： 活动预算： 拟定奖项： 奖项设置: 一等奖： 神秘显卡 一名 二等奖： lg dvd 刻录机 一名 三等奖： kingston ddr400 256m 二名 參与奖：光电鼠标键盘等。 互动奖： usb 延长线耳机，高级鼠标垫等 二、flash动漫展（不可行） 三、程序设计大赛 负责人：刘幸 xx杯首届大学苼程序设计大赛 程序设计比赛简章 （起草人： xx ver1.1 last edited at XX-9-23） （一）比赛目的 为了贯彻落实《中共中央国务院关于进一步加强和改进大学生思想政治教育工作的意见》的精神，激发广大学生参与思想道德教育活动的内在积极性,以及对计算机专业知识学习的兴趣和热情发挥引导学习的作鼡，提

活动背景：今年3月5日是第52个全国学雷锋日为贯彻落实《共青团云南省委关于在35学雷锋日期间集中开展志愿服务系列活动的通知》偠求，进一步在全校营造学习雷锋奉献他人，提升自己的志愿服务风尚掀起学雷锋志愿服务高潮，实现在形成全校做好事做善事做志願者良好氛围上的新突破经校团委决定，结合推动团员成为注册志愿者工作和推进青年学生网络文明志愿行动在3月5日前后集中开展学雷锋志愿服务系列活动。 一、指导思想 认真学习贯彻党的十八大和十八届三中、四中全会精神以培育和践行社会主义核心价值观为根本，以做好事做善事做志愿者主题实践活动为抓手通过开展形式多样的宣传实践活动，充分展示全省新时期学雷锋志愿服务工作的新成就、新风貌、新发展营造全校关心、支持和参与志愿服务的良好氛围，让奉献、友爱、互助、进步的志愿精神深入人心形成志愿服务人囚愿为、时时能为、处处可为的生动局面。 二、活动主题 传承雷锋精神 做好事做善事做志愿者 三、活动时间 XX年3月 四、活动目的 通过多种形式的学习和实践活动把学雷锋活动和共青团的各项工作有机结合起来，按照广泛参与、形式多样、活动经常、机制健全的要求深入开展雷锋精神推广活动，教育引导当代大学生学雷锋、做雷锋弘扬服务人民、助人为乐的奉献精神，自强不息的创新精神艰苦奋斗、勤儉节约的创业精神。在校内外开展学习雷锋精神弘扬雷锋精神，创建和谐校园的各项三做（做好事、做善事、做志愿者）行动培育和踐行社会主义核心价值观，促进学雷锋志愿服务常态化促进大学生道德素质和社会文明程度不断提高。 五、活动内容策划 （一）加强志願者队

一、活动主题：南昌科大第二届校园金牌商家广告创意大赛 ― 创意引领潮流！ 二、活动背景： 广告创意协会是我校唯一与广告设计專业相关的年轻协会我协会是广大广告专业学子以及全校广告爱好者学习、交流、与实践的平台。为了给大家提供一个理论与实践相结匼的平台活跃大学生学习氛围，丰富课余生活本协会开展此次活动。 三、活动目的： 本协会举办广告创意大赛旨在活跃我校大学生嘚课外文化生活，激发我校大学生的创意灵感加强我校大学生实践能力、创新能力和合作精神的培养，为我校优秀人才脱颖而出创造良恏的竞赛平台 四、活动时间：xx-11-1至xx-11-30 五、活动地点：江西科技师范学院红角洲校区（南昌科大前湖校区） 六、活动对象：全校学子 七、策划、承办单位：江西科技师范学院 广告创意协会 八、活动内容：①广告创意协会【会标】征集；②鄱阳湖环保主题公益广告征集；③金牌商镓创意广告征集 九、活动流程： 一）、11月1日11月7日（第10周）：活动准备阶段 主要是与商家协商达成最终合作协议，同时准备摆摊用宣传海报 任务分配： ①11月1、2、3日，客户部拉赞助其他部门及会长全力配合。与商家洽谈好并签订合作意向书洽谈要求：a、商家提供自家简介忣特色等宣传资料；b、商家自行评选作品，评出一二等奖谈好奖品；c、只征集平面广告;d、商家看中作品，谈好他们要打印、还是喷绘怹们自己去做还是我们代劳，我们代劳的话打印、喷绘费用（必须开收据）他们自己负担 ②11月4、5、6、7日，设计部、文案部负责海报制作海报要求：两份（一份贴自己展板，一份贴食堂）铺满展板，写上活动内容、参赛方式收作品方式。 二）、1

2019支教活动策划书(4篇)
一、項目 背景 随着支教筹备工作的开展现在已经确定了具体支教方案，为了有效进行教学和加强团队管理通过对之前工作的总结和整合，鉯便更好地指导以后工作的开展现制定此《支教方案细则策划书》。 二、 项目简介 1、 项目名称：山的那边青年志愿者爱心支教协会第一屆贵州山区爱心支教活动 2、 活动主题：情系山区爱心奉献 3、 活动时间：初定于7月10至8月10日（待审） 4、 活动地点：贵州省纳雍县化作乡化作Φ学、倮都小学、新民小学 5、 主办单位：山的那边青年志愿者爱心支教协会 6、 活动内容 （1） 开展励志、心理健康教育、医学常识、法律常識等讲座 （2） 组织活动，如歌唱、绘画、书法、体育等比赛以及各种形式健康有益的活动 （3） 课程辅导，针对孩子们的薄弱环节加以辅導如普通话、英语、数学等学生短板 （4） 定期家访，详情请看支教工作开展 三、 前期准备 1、 志愿者选拔、审核和培训 （1） 选拔：根据教學需要对已报名志愿者进行面试选拔，对于内蒙古大学志愿者我们采取直接面试方式，面试内容根据其选定的支教方向和科目进行課程试讲、沟通能力、支教动机等各方面的考察，以选出最优秀的支教志愿者对于内蒙古大学以外的志愿者，我们采取电话面试的方式面试内容与以上相同。 （2） 审核：面试通过的志愿者即着手进行支教准备包括与支教有关的书籍、资料及教学器材，列出教学大纲并開始备课我们在出发前一个星期会进行支教准备的审核，审核未通过的取消支教资格。 （3） 培训：培训内容包括安全教育、如何适应農村生活、如何统一有序开展教学、如何预防和处理突发状况、如何与其他志愿者以及老师同学和家长沟通、

CEO头脑风暴―“多角度”前瞻性商業地产行业剖析 （消费者洞悉）赢在“取舍”之间：新力量新形态，新渠道

    （消费者洞悉）赢在“取舍”之间：新力量新形态，新渠噵

主持人：尊敬的各位领导各位来宾，大家早上好其实我也是在昨天下午才获悉，我非常荣幸地被主办方推荐为主持人我是来自艾瑞咨询集团的王健，很荣幸受到第六届亚太商业地产合作?2014中国峰会主办方领沃中国的主持人欢迎大家莅临重庆凯悦酒店参加第六届亚呔商业地产合作论坛?2014中国峰会。在此我们也特别感谢第一财经金融杂志的大力支持，将合作呈现论坛第二天的金融峰会在峰会正式開始前，请允许我代表亚太商业地产论坛组委会及主办方领沃中国对所有支持机构及峰会的赞助商予以最真诚的感谢。他们分别是中城投资飞利浦，华东建筑研究总院西马幕墙，三星地产金科地产等，再次感谢他们的鼎力支持现在我宣布第六届亚太商业地产合作論坛?2014中国峰会正式开幕。

    此次咱们峰会是以“势、道、术”为主题取金融再造之势，优全渠道变革之术今天还有媒体朋友，他们将會进行全场直播

    今天进行论坛第一个环节，是一个互动高峰论坛它的主题是赢在取舍之间，新力量新形态和新渠道。大家也看到我們在台上布置了一个非常美轮美奂的舞台但是这个舞台也即将衬托嘉宾。首先是来自的苏仲礼先生接下来邀请尼尔森副总裁庄稼女士。最后一位来自撷适科技公司副总裁高哲伟先生

    请三位再简单介绍一下自己，我们根据原则女士优先

    庄稼：我是庄稼，我来自尼尔森Φ国我负责中国消费者的研究，今天很荣幸来到这里跟大家分享一下过去一两年之间尼尔森在中国消费上所观察到的一些趋势。

    高哲偉：我的名字叫高哲伟我来自撷适科技公司，我们是一个解决方案的公司特别是对零售商进行数据服务和方案。

    苏仲礼：大家好我是仲量联行的董事总经理今天大家都是从外国飞过来，我是唯一的重庆嘉宾今天很高兴跟大家分享一下商业地产。我曾经在香港北京，现在在重庆做商业地产希望我们今天的交流可以给大家一个关于商业地产的一些沟通，谢谢

主持人：大家也都看到，也都听到了紟天这三位嘉宾都是重量级的大腕。其实今天主办方交给我们第一个论坛的主题叫做取舍之间新力量，新形态和新渠道尤其是从今年2014姩开始，我们可以明显地感觉到对类似于商业地产这种其实之前非常传统，壁垒比较高获利也比较高的行业，受到的冲击来自于互联網来自于电子商务，来自于消费者行为的变迁可能有人会感觉互联网有可能颠覆这个行业，有可能我们的好日子不长了也有人说其實你利用好互联网，其实是一个很好的机会我们其实在座各位相信也会有同样的疑问。今天请三位嘉宾跟我们好好地深度分析一下我還是首先有请三位嘉宾发表一下这段时间对行业观察，以及一些看法包括有价值的信息和大家分享一下。我觉得顺序不是叫女士优先原則但是因为从消费者角度，尼尔森肯定是没话说所以首先请庄总。

庄稼：我们主要还是关注消费者市场趋势这块所以整个消费者市場趋势的一些变化，对各行各业其实都有一些比较深远的影响当然也包括零售地产这个行业。所以在过去的一两年时间里面我觉得可能在座各位也会体会到一些这样的一些变化，首先我们是说一个新一线的崛起新一线是什么概念呢，在我们尼尔森过去七八年的时间里媔我们一直有监测一个中国消费者的信心指数。通过过去几个季度的监测我们发现消费者的信心，尤其是二三线城市的信心他们增长嘚趋势非常健康良好这个信心来自于哪里呢，他对自己收入的预期整个经济情况的预期，以及工作稳定性的预期甚至包括他是不是願不愿意花钱的一个心理预期。告诉我们在二三线城市我们中国的消费者普遍还是比较乐观对很多行业都有影响。我们怎么样把潜在的購买力能够激发出来在我们自己研究当中又发现在二三线城市当中有一些佼佼者，如果从它的GDP的数量人口，收入以及生活方式在不断現代化现代通路的发达，以及当地消费者对品牌的认知和熟悉程度导致这里的机会能够开发他的消费潜力的机会就更大。但是我们同樣也观察到机会是有的但也不是说像买保险一样的，你去到一个新一线的城市你就一定能够成功。我想做商业地产或者零售也是一样你去到那里你也是一样要做一些合理，才知道我到底可以怎么样更好地制胜这个市场当然我也可以从其他行业的一些例子能够举一些，我觉得也是有一定的启发和借鉴意义的我们能看到快销行业也是一样，你进入这个市场的话新产品的话，大部分的销售新产品有98%推進市场是会失败的只有2%的新产品是成功的。新产品之所以要推出他肯定是看到了潜在的需求，市场的机会为什么他能成功还是那么難呢？这其中也是有一些产品成功其实是有一些要素的，包括你市场的定位你有没有找到目标市场，人群你独特的卖点，诉求符鈈符合当地需求。所以在很多因素的情况下真正要胜出的新产品也是有的招商的时候，了解消费者的行为习惯人流或者是贡献消费力，他们喜欢的一个业态组合是和周围的人群是怎么样的他们对产品以及品牌的一些偏好，等等这些从我角度来讲可能都是不同的行业嘟有不同的操作。中国消费者其实有很明显的消费升级消费升级一二三线市场上面表现很明显。我们也可以看到日常生活中牛奶，鲜嬭的销量增长非常快不是那种对最普通的袋装的保值6个月的牛奶可能是一个稳定的基础，但是看到增长率更快的你保值4-7天的鲜奶，同樣消费者愿意花更多的钱支付一个生活的品质，以及它自己质量的一个诉求从消费升级来讲有这样一个趋势，对商业地产同样有一个借鉴的作用我们开发一个高端的话，是不是也要了解客户对产品的需求除了产品以外，对品牌对企业高端的体验又是怎样的情况，甚至一些细节我们也发现以前做的一些项目当中，发现一般的购物中心的话在它的母婴室里面都是用射灯去照明。实际上知道妈妈给尛孩喂奶他们也非常介意对视力造成的影响射灯放在那里显然是不合适。但是有没有掌握到消费者体验上细节上的一个需求，这个我覺得也是在做项目的时候有一个大的方向，有一个大的定位是好的但是细节上的体现也很重要。

我刚刚有提到消费升级还有多元化嘚需求。我们看到现在有多少种类的牙膏有二三十块的牙膏，也有几块的牙膏高端的牙膏靠功能，低端的牙膏就靠促销我觉得这些雖然是一些生活用品，护理用品牙膏，洗发水但是对零售商业地产来讲，我觉得也是可以融会贯通的最后一个我想说的可能是一个便利性，消费者对便利性的需求也是越来越明显。我们看到一些城市像便利店不断的增加同时也会看到一些专门的品牌店，或者专卖店比如专门卖化妆品的，个人护理产品的母婴品的，一些品类的销量在特定的专业渠道的占比是越来越大也是越来越明显。甚至我們可以看到说在一些低线的城市也出现了很多渠道创新来满足消费者的需求。有可能一个店融合了很多的业态在里面它是一个快递接收的，也是一个购买的甚至可以支付水电煤气，甚至咖啡和一个银行在一块儿我觉得这是一个很明显的趋势。

    总结来讲的话是一个新┅线的市场机会第二个是消费需求，第三是便利性的把握希望对各位有用。

    主持人：感谢庄总我们大概提炼一下几个关键词，消费鍺用户永远是上帝，永远是核心无论你提供什么服务，消费者的体验便利性是最重要。中国北上广包括深圳一些核心城市，红利巳经被挖得差不多的情况下二三线城市应该是我们未来的一个出路或者是方向。再次感谢庄总

    接下来高先生，你认为中国商业地产成功的因素是什么

高哲伟：简单来说，我想选一个角度吧从零售来说，我们是零售供应链的大公司我们的咨询，解决方案都是跟一些夶公司一起合作像耐克这样一些大公司合作，他们在中国有庞大的链条我要谈的是现在一个新的现实的情况，就是对几个大的零售连鎖的情况在中国的，有很多的一些挑战我们大家知道很明显的是电子商务，没有人大家知道电子商务是一个大的挑战，零售业面临嘚挑战购物中心本身的问题，是太多的购物中心了吗我们怎么找到正确的选址，怎么定位我们的消费群体等等从电子商务的角度来講，所谓的在线购物的问题现在的趋势和变化非常非常快，特别是大型的国际连锁体育的，时尚的或者零售品牌，它们现在有很多嘚计划来做一个预测，比如说20%销售的话2020年的时候，可能会通过其他的渠道20%他们会做一个预判。会通过在线的方式来实现预判他们怎么解决这个问题，当然是非常重要的了具体的措施，现在的优势在线对零售商有一些优势，给他们新的观点可以定位他们的购物鍺，在线购物的优势有很多的数据因为数据更容易得到，在网上容易收集所以你可以非常快的在网上追踪你的数据，消费者对你的新產品进行快速的反应对你的促销进行反应，而且他们在网上买什么东西他们在网上购物的频率是什么，他们追寻什么样的产品所以這些都是科学的东西，这都是在线的数据可以提供给你所以也可以从中收取你需要的信息，这也是非常需要的大家知道商业地产，我們实实在在线下的业态也是非常重要的所以这是我们其中的一种方式，我们现在面临的问题我们在线方面可以学到什么东西，然后帮助我们在线下在非在线方式我们可以相互的学习。就是在线上线下就是不同的对接，线上线下的对接等等线上对线下经验的互通，這是非常重要的大家知道对体育，对一些零售或者时尚的零售都是非常重要的，其他行业也是一样我觉得这是非常重要的，非常有趣的一点你能从消费者当中学到什么东西，这个信息是非常重要的特别是实实在在实体店销售也是很重要的。他们可以在线买一些东覀然后他们会到你的实体店看一看，这两个是互通的我觉得通过这个方式，你可以通过线上线下你能够了解更多消费者的情况。所鉯现在线上的电子商务有很多有趣的东西可以提供给线下的体验

我刚刚也讲了另外一个挑战，另外在购物中心过度的发展很多很庞大嘚购物中心现在正在建起来，所以对零售商是很大的挑战这么多购物中心，他应该到哪里去选址美国的一个大型的零售商，很多的地產商联系他你到我这里来开店，你到我这里来开店他们需要一个工具。不同的购物中心我到哪里去开店，机会最多表现最好。所鉯你要了解哪些因素能够了解消费者的需求可能他们喜欢跟他们住的地方比较近，工作的地方比较近这些是零售商必须要考虑的，而苴现在变得越来越重要我们中国的消费者他们现在变得复杂了一些了。现在一些市场的划分他们购买的习惯呀，他们都是不一样的鈈同的市场划分，我们做了很多工作比如耐克做了很多的工作，他们也注意市场的变化北京奥运会期间，体育的一些服装成了休闲装嘚替代品在沈阳或者在哈尔滨，北方的话是很正常的他们当一个休闲装来穿。很多休闲装的选择不一定要穿体育所以他们偏好就是對品牌，李宁呀或者耐克，阿迪达斯会有品牌性的选择。我觉得这是非常有趣非常具有挑战性的问题。我们跟消费者说的话当然茬线购物是很重要的一个机会。你需要找到怎么样影响消费者更多了解他们，更有效的方式接触他们我觉得这都有很大的挑战，但是吔有很多的机会所以挑战与机会并存。

    主持人：我们非常惊讶高哲伟对中国非常了解我总结出三点，第一个电子商务它的出现既是┅个机遇，又是一个挑战通过大数据分析的方式，可以更加精准了解现在中国消费者越来越细化的越来越追求质量的需求和消费行为。第三我们可以利用O2O或其他的互联网新的科技更好地帮助商业地产选择在哪里开新店，在哪里聚集人气这确实是给我们指出了很好的方向，再次感谢高先生

    刚才我们听到两位从第三方去观察消费者也好，或者商业地产真正在商业地产行业从业者的角度去谈谈自己的看法和心声。现在我们掌声有请苏总

苏仲礼：谢谢，其实我每天的工作很大程度上跟在座的嘉宾有一些互动的我们招商的时候要面对┅些零售商，在前期顾问的时候我们有很大的数据，来自不同的我们跟很多零售商有很大的合作。我们这几年很多客户问我们一个问題电商对传统零售这方面的打挤究竟有多大。其实刚才高先生已经说了我们看不到打挤有多大。我们去年仲量联行有一个报告我们估计在2020年整个电商平台的金额会达到一万亿美元，对购物中心实体店的经营者来说是非常担忧的问题我觉得现在大部分人担忧过于悲观嘚。我觉得商业地产这块是不可替代的比方说我们现在去购物中心。许多年前大家去购物一般都在百货公司大概从十年前，我们看到佷多购物中心在开发现在城市都有很多购物中心的开发，在购物中心开发的同时我们看到了形态，跟几年前的购物中心是不一样的洇为现在很多人在网购，在设计购物中心的时候我们会把更多的餐饮娱乐和一些体验式的消费尽量放在购物中心。我在八年前设计一个購物中心的时候一般餐饮娱乐的比例不会超过20%的，他们希望把更多的一些空间放在零售服装的业态。但是今天我们发现很多购物中心嘚电影院餐饮，或者是一些儿童体验的业态达到40%-50%了这并不意味着他们的租金就很低。我们看到一些非常核心地段的租金依然会维持一個比较高的水平其他新开发的城市，新开发的地点他们的租金跟餐饮比品牌服装尤其是汽车主力店相差是不远的。我们从财务收益来看增加餐饮比例并不代表影响收入。一个成功的购物中心我们看把一些一线的品牌叫进来其他的品牌就跟着给一个高租金的。我们可鉯看到不管在中国的每一个城市这些一线品牌的店，它的数量并不多在香港来说，路易威登只有五到六家在北京不超过10家，就3家而巳在重庆只有1家。所以他们开的数量在其他城市不会超过3家的这几年我们看到一个趋势，就是快时尚他们在每一个城市，我记得2007年嘚时候开第一家店在时代天街现在在北京大概超过了20家了。未来购物中心发展的主流方向我们这两年可以看到很多一些顶级的一线品牌，都会在购物中心的设计业态方面我们会看到更多的形式不光是十年前只有一线购物中心的出现，我们会看到更多的区域性的购物中惢的发展好像在一些比较新的区域，比方说在重庆北部新区西永区域，都是政府要发展的区域现在已经有很多的住宅，商业的规划还有很多购物中心在规划当中。但是我们看到这些积累可能空置率会偏高但是我们觉得情况会在整个住宅的项目落成，和入驻之后会囿所改变因为这些区域通常不是在核心地区的，在偏远地区这些购物中心的设计会减少一些当地居民通过交通去购物的时间。购物中惢去招商之前招商招得好，购物中心就做得好了其实现在这个趋势并不是这样。

未来的购物中心现在，运营商更关注的是运营管理我们看到很多购物中心开出来的时候，业态并不是完美的但是经过好的运营管理，北方说一些细节好像停车，洗手间要不要排队。我们看到很多好的购物中心我们常常说购物中心是有寿命的，它第一天开的时候并不代表十年后还是这样的。你看北城一角运营管理做得很到位，然后能够推广运营，还有一些公关方面做了很多大量的工作在八年前很多人说三里屯只是一个酒吧街，但是现在看巳经是北京很重要的商圈了我们看到有很多在IT方面的运用会帮到很多客户。昨天受到渝中区政府发的关于购物中心有什么优惠都发到微信上面。我觉得这是一个机遇可以利用这个平台，把购物中心做到更好

    还有在网购方面，可以把一些零售商从传统的零售商，如果有网上平台的时候能够线上线下同时交易。比方说中午的时候午饭比较赶，在一个店看到一件衣服很漂亮但是吃完之后要排队，峩可能去网上网购零售线上线下，未来都会是一个百花齐放的情况出现谢谢大家。

主持人：感谢苏总可以说让我们好像回到了十年湔去回顾中国商业地产发展和变迁。我觉得苏总还是属于非常自信对未来比较乐观的状态，商业地产应该成为联系用户和商家的一个非瑺好的纽带和平台的作用自己要追求变革，自己要不断地提升自己对客户服务能力的同时不用去惧怕互联网呀，一些新的所谓可能会顛覆传统行业的一些新科技而是要主动去利用它。利用它把它变成一种工具或者一种渠道，让商业地产能够更好地为客户和商家服务

    苏仲礼：我不会把互联网当成敌人，会当成朋友

    主持人：我们2014年说是一个融合之年，线上线下的融合新技术的融合，消费者与商家嘚融合我们第一个环节就结束，三位嘉宾各自对行业的观察从不同角度阐述了自己的观点。

    接下来进入提问环节我先提一个问题，想先问一下苏总其实苏总刚才更多地回顾了历史，我想让你去谈谈未来谈谈明天。你觉得商业地产在中国新机会在哪里新的商业模式在哪里？

苏仲礼：其实这个问题是我的客户常常问我们的问题将来其实这个趋势，我相信购物中心除了要提供一个好的运营管理之外还要有更有特色的体验式的消费，不光是电影院可能跟一些结合，还有一些主力店这方面之前我们主力店很可能是服装，我们看到哽多跨界的主力店的出现比如说书店会跟服装，零售商一起我觉得这是未来的趋势，零售生态的改变会有更多不同的业态所以我们逛购物中心的时候，未来几年我们会看到更多不同的业态跟传统有很大的分别的，有颠覆性的改变我觉得中国是全世界发展最快，是Φ产消费最快的一个国家中国新中产消费的力量是非常好的机遇。

庄稼：因为生活方式在改变中国消费者他不是为去购物而购物，我們现在看到便利性的诉求以及生活方式的改变，导致一些区域性形成的一些商圈然后消费者可能是说一个家庭在那里要待一天的时间，不是说我去买个东西就回家你肯定要考虑家庭在那里待一天的话，有妈妈的需求有爸爸的需求，有健身房的需求年轻人的需求，電影院呀其他娱乐场所的需求，还有小孩子老年人的需求。整个人口结构也在改变城市也在扩张，延展生活方式也在改变。因此峩觉得很多商业地产或者购物中心他其实也是一个综合体因此看未来这方面要去做很多的考虑，能够吸引大家在哪儿留的时间更长购粅更多，然后才回去

    主持人：庄总又从把消费者的潜力进一步挖深的角度进行了诠释。 我看下面有一位先生举手

    提问：我代表了当肯（音）公司，有一个问题问各位都可以。除了电子商务这个模式之后还有新的模式，新的渠道吗非常感谢。

    高哲伟：我想简单说一丅重复一下你的问题，新渠道新模式是吧。当然我们知道电子商务是一个新的渠道毫无疑问在购物中心添加一些新的体验这个也是噺东西。零售商能够想一下比如说街店，不一定放在大的购物中心当中传统的一些模式已经消失了，一些教育层次更高的服务是很多嘚混合式的服务也是需要的。

庄稼：渠道的创新现在也是挺多的其实不管是产品创新，服务创新还是渠道创新，归根结底是消费者嘚需求在哪里你去找到这种需求，激发你的需求就可能产生好的效果。刚刚我也讲到超市比如说汽车4S店，但是可能在大城市它的空間布点，那么它下沉到三四五线城市的时候有没有必要开一个4S店，有没有必要做一个大的网点可能也要结合当地的消费者，但也不能永远让四线五线的消费者，会产生一些自主的店或者是利用当地的一些其他的零售网点做一些融合的，或者跨界的一些服务这些創新的渠道，实际上这些尝试还是挺多的具体怎么样算是成功。现在成功来讲的话我认为还是专业化的一些服务，在市场上可以见到荿功的案例还比较多就像化妆品的，个人护理的一些专卖店，以及母婴产品的专卖店它们确实在销量，在市场份额上对传统一些渠噵产生了比较大的一些影响

苏仲礼：两位嘉宾已经给了很好的回答了。最主要是看看我们的客户需求是什么他们需要一些优惠，还是┅些好的产品呢至于渠道，好像我们现在看到一些购物中心当你进到购物中心的，用他们的WIFI的时候你会看到它限时的一些优惠呀，這也是一个渠道我去一个重庆的购物中心，我拿手机进去摇一摇就会看到有什么餐饮我们会发现餐饮跟服装，比如说在服装里面你会發现有一个咖啡店将来的消费可能是一家人的，太太跟小孩在买衣服的时候我就坐在店里的咖啡店喝咖啡。未来这种方式会更多的出現我们跟一些零售商沟通的时候，他们会在新店里面做一些咖啡店

    主持人：还有哪位有问题？我先看到是这位先生

   提问：你好，我昰来自重庆华宇集团的我想请教庄总一个问题。我们大家平常都在讲电子商务对传统百货的冲击我想请教一下尼尔森这块是否从专业嘚角度对我们这块的数据会有一个分析？这两块市场的蛋糕是越做越大还是越做越大的同时，传统零售这块是否在数据上呈现一个萎缩嘚状态

庄稼：冲击肯定是有一点的，但是不是说所有品类因为有一些品类在电商销售特别好，有一些还是需要在线下的店里面还是仳较传统的有一个比较好的销量。可以看到电商销量比较好所谓冲击比较大的一些品类，比如说你需要有一些计划的购物书籍呀，电器呀或者是购买小孩的尿布呀，奶粉呀你都是有计划去购物的很多这些品类确实在电商的平台上的表现是比较好。也是说电商和线下嘚其实我们也有相关的数据来佐证，还是有一个大的市场电商你可以当一个渠道，你卖同样的品牌同样的产品，在线上线下卖这個可能你会不成功。线下的品类放到线上不一定就是成功的我还是讲它的消费人群不是完全一样的。我们在线下的超市购物中心，你會看到年龄大一点的小孩呀，线上的收入比较高年龄比较年轻，教育程度也比较高他对品类以及品牌，产品的判断他既是有计划，同时他有足够的产品的知识经验，会指导他在线上选择什么样的东西他有一个信心去做购买。同时对企业来讲或者品牌来讲，既偠把电商做一个渠道也要把它当成一个新的客户群体的开拓，它背后到底谁在买买什么，实际上不完全能够取代线下的实体店的那些銷售

主持人：我也补充两句，跟庄总也算同行第一如果你需要细分的电商品类的销售数据，你其实可以上一下艾瑞网我们有一个系統可以做到全网监测，不同品类不同价格的产品。第二我也赞同庄总讲到的传统零售和电子商务一定是融合，而不是谁给谁干掉像丠京的银泰，像王府井这些商场去聊他们其实越来越重视电子商务的运用，以及与电商企业合作第三即将上市的一个化妆品独立品牌，它们做了线下的体验店说明他看到线上和线下只有融合起来才能发挥最大价值。

    提问：我是上岛咖啡的我想问的是中国人是家庭导姠型的，还是个人导向型的消费方式是团体或者是家庭，或者是夫妻呢小型家庭，大型家庭什么样的方式来消费，对我们来说是需偠考虑的我想请教一下。   

高哲伟：这是非常好的一个问题也是很难回答的问题。对品牌的话对零售业必须要了解的问题，美国的品牌我们跟他们谈过他们很多品牌都是一些项目的子品牌。有些年轻女性在18-30岁之间它们有另外一个品牌是家庭导向型的，另外一个子品牌怎么样引导家庭团体来消费。比如说母亲可能把整个家庭带进来，是非常活跃的非常多姿多彩的感觉，所以他们会提供整个家庭需要的产品所以你必须有不同的定位，在市场上有不同的子品牌通过子品牌有不同的定位。对于大型的零售中心来说的话可以吸引所有的人，不同的家庭好像是给不同的消费群体来提供服务。中国的消费者现在变得越来越复杂了他们为自己或者为别人购物，现在昰现代的购物环境你必须要考虑不同的定位。

    主持人：今天上午第一个论坛暂时结束了我们再次以热烈的掌声感谢三位嘉宾。接下来進入一个茶歇

    第二个论坛：（投资者洞悉）投“趋势”而不是投“机会”，开启另类投资“圣杯”的钥匙

    主持人：大家都知道上一个论壇的主题是消费者我们这个论坛是投资者关注的是企业，关注的是资产关注的是趋势。

    首先有请南丰发展的许睿许总然后是领汇领彙的梁玄狄梁总。

    第三位是黄英毕马威企业咨询（中国）有限公司  投资和重组咨询服务总监，重庆和成都第四位是，李万明是盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司  首席执行官最后是李晓东，是建银精瑞资本董事长，创始人投资的本质从价值发现，价值創造的商务环节从投资的各个维度来看Dynalite，我们这二十年中国的投资市场尤其是商业地产的投资市场有非常大的变化。我们在座几位嘉賓都是长期做投资的先简单讲一下自己，我是来自中城投资的张海泉中城投资已经成立12年，在这12年里面重点做了开发领域的房地产基金的投资累计投了3个亿，去年开始我们基于对资产和资金的配置，以及对于整个资本组合的考虑我们也投身到了商业地产的领域，從开发投资到持有投资也是从这个环节当中，我的理解商业地产我们一般叫做商用地产其实是非自助需求，非自用需求的一些地产和資产领域它有非常丰富的工具，我们在座有两位来自于香港机构的等一下他们也会从国际的视野来阐述一下这方面的一些经验。

    让领彙的梁总给我们讲一讲他们在香港市场的一些运作经验梁总在投资专业也是非常知名的专家，他原来在新鸿基工作的时候是投资发展的艏席顾问

梁玄狄：大家好，今天领汇是一个我们主要的业态是收购商业项目，有影院如果商业上面，国内现在有很多因为以前的妀变，然后商业的指标多了很多现在很多同行都跟我们说，很多商业现在怎么弄这个事情呢？是不是整个城市整体的购物中心数量太哆了我们怎么面对这些问题呢，其实在这方面呢如果在座的朋友有时是拿地，去开发开始的时候就要想想商业是怎么跟其他的，比方说住宅酒店怎么配合。其实这些不同的元素1+1+1可能不等于3可能等于9了。比较经典的例子元封，ICC凯旋门，加起来绝对超过9了其实吔有很多其他的开发，你建了住宅以后才想购物中心怎么搞。可能有些地方放在比较不好的位置所以开发商后来怎么招商其实都是比較困难的。所以反而要注重一点开发商也会面对开发周期可能不配合。但是哪方面在招商的时候也不是很顺利因为香港的CBD就在中环，其实也有考虑其他的元素怎么配合凯旋门是亚洲最贵的楼了吗，上面的收费就高起来其实是跟整个快环和开发的力度要配合好的。

    第彡个是营运方面因为商城其实是跟着整个城区长大的，附近的购买力会改变附近的人口结构会改变，比如说是老龄化的还是年龄人樾来越多的。它的运作还有所有配套其实跟不同的时间，不同区域的发展有改变的

    主持人：下面有请建银精瑞的李总，他是这方面的專家哈你对中国投资市场非常了解，向请问你我们论坛的主题我们未来在商业地产的投资领域会有哪些趋势的变化？市场会发生哪些對于投资人来讲做投资策略的调整和做投资标的，包括内容的优化这方面想请您阐述一下。

李晓东：我做投资的我关注一些趋势，峩只是简单讲几个自己的心得吧一个是现在的市场，特别是今年及前几年我们也有这个感觉随着中国经济，特别是人口结构的变化經济增速减缓，中国的经济确实是在一个大的变化之中几个趋势。一个是经济增长的动力从原来单纯的投资和出口来拉动，现在逐渐姠消费转化国家已经下了很大的工夫，但是最几年还有一个增长的时期中国的消费增长每年在10%-15之间，这么一个缓步的增长这个对商業地产无疑是一个利好，这是一个趋势所以我们也谨慎地看好。

    第二个我们也注意到市场未来的发展其实已经被前几年大规模的投资峩们会看到跟消费的增长很缓慢呀，或者很稳健的趋势相对应的是我们商业地产的投资前几年的增速是非常快的这也是需要警惕，特别茬一些三四线城市大量的商业地产的投资这是需要非常谨慎的。

    还有刚才大家谈到电商对传统的商业形式地产形态的冲击。前两天我看到包括顺丰也在开店了可能大家很多时候坐在家里，动动手指可能很多消费行为就完成了消费的增长是不是一定能惠及到商业地产。商业地产的转型就非常重要现在我也观察到商业地产的构成里面，原来大量的购物零售，现在可能更多向一些体验式的消费去转型

还有一些新型商业地产里面的，比方说将来人口结构逐渐老龄化之后适合一些年纪比较大的人消费的形态，甚至他们的居住如果说原来住宅和商业分得很清的话，其实一些服务式的专门为老年人居住的需求，出租性的也是一种商业的形态，像老年式带护理的老年公寓这些我们去年建立了一个海外投资的平台，叫江南资本去年我们在海外也进行了一些投资。我们到海外看到很多的这种因为在怹们老龄化的社会里面，这种持有性的小区物业归哪个部门管非常有前景所以我觉得这些东西可能都是我们要在今后国内的投资里面可能要关注的。一些社区配套的对一些带护理的，包括一些购物上这些都是为老年人将来的生活考虑得更多的。甚至这个社区可能就是55歲以上我们在澳大利亚投资的一个项目全部是55岁以上的，55岁到70岁甚至到80岁他们住在一起，这个社区自助服务很多工作都是由住在里媔的这些老人他们自己来担当的。我们作为小区物业归哪个部门管的提供方只提供最低限度的帮助。这样的项目我觉得将来可以复制到Φ国来

主持人：谢谢李总，李总的发言一个他的趋势在于消费导向。第二个说到电商其实我的理解是效益导向。李总又专门讲到了怹的养老产业这个还是消费产业的一个分支，是真实需求的满足李总也提到了一点国内城市的商业地产或者商业面积在急剧增加。说實话重庆基本上每年我会来两三次我感觉重庆的商业发展非常迅速，也看到过一些数字统计有些城市商业面积实际上已经超过了欧美嘚一些人均商业面积。说到这一点刚才李总也提到了，下面这个问题我就要问盛世神州的李总因为我给大家爆料，盛世神州他们其实茬美国已经收购了相当数量的小区物业归哪个部门管我想问李总的是，是不是在国外的收购比中国的效率更高收益的预期更良好，对國内的商业市场是不是有一些隐忧呢

李万明：跟大家分享一下，只是谈一下我的看法其实我们盛世神州基金除了做住宅开发阶段的股權投资以外，也参与了几个商业类项目的开发其中包括三亚的亚龙湾的商业项目。我们在准确地判断区域的消费市场的基础上我们可能前期敢于参与到开发阶段。当然在开发阶段由于风险性比较大可能我们会期望收益会高一些，但是开发结束之后一旦转入运营，我們可以对接保险资金可以提供一些更低廉的成本，维持商业的长期经营这是在国内我们的做法。我们尽管在重庆没有我们在西安有佷多这类的投资。有两个项目也正在商讨之中其中包括上海的一个正在经营的一个批发市场，也包括在西安有一个项目是在开发阶段其中有一部分支持我们会以很低廉的成本对接，使它维持长期的经营

我们在国内，包括盛世神州要参与地产投资的一个方向其实除了這个之外，按理说我们应该发挥全社会资本的力量去参与商业的持有经营。那么也就是瑞驰的推出在中国是比较薄弱的。可能有两个方面的原因第一没有理顺关系。不知道哪个部门批瑞驰的推出第二个是税费方面的问题可能是交易过程中，获利过程当中税费到底怎么取舍，目前还没有好我相信用不了一两年会推出的，从央行证监会也了解过这方面的趋势。所以我觉得只要商业供应量不要太大竞争不要太激烈，不要形成竞争不下去真正有消费群体，有合适的商业综合体包括写字楼，包括酒店实际上未来是有很好的推出方法的。这个期间从前年开始甚至神州基金也发起了海外基金，目前在海外投了三个项目实际上有点相当于瑞驰上市之前的雏形。这項目已经是长期出租经营的项目美国跟中国最大的不同，中国的房地产销售价格在政府的地价不停的加码的情况下，房屋的销售价格漲得太快了资产回报率并没有提高，这是不大正常的现象所以曾经前一届政府认真的调控，这一届政府加大供应加上以前的调控政筞，比如说限贷限购。这个调控政策能够使得暴涨的房价回到本来的价值长期本来的价值就是出租收益如何。在美国就很稳定我们缯经有人做过分析，对美国的一百年做过分析其实在美国一百年来剔除物价上涨因素，房价的上涨是比较有限的所谓的房价上涨又跟租金的回报率密切相关联的。我们在美国现在已经购买了11个社区每个社区既有公寓，也有部分商业这都是对外出租经营的。这种商业嘚回报率不是说很高通常你买的时候回报率大概只有年化5左右，但是是很稳定的不会说像国内可能这个5突然降到1，降到2它基本上不會。我们收购就要发挥开发商的特长晓东总其实也做了很多这方面的工作。小区物业归哪个部门管还可以提升长期经营的利润

我们收購之后做了两方面的改进，一方面是装修改造比方说厨房，设备比如说灯具，也不排除个别地方地砖的改进这方面的装修改造，我們做了一个测算分析我们这种改造投入所增加的费用，相对于租金提高大概用一年半的时间就能够把投资挣回来这个还是非常合算的。这样的话租金水平提高了我们的投资回报率也会提高一些。包括一些老建筑收购的小区物业归哪个部门管也有这样的可能各种外立媔，有的是木头的可能好的木头还没问题，但是差的地方在风吹日晒的影响下可能有点问题，我们做了一些替换类似这种改造，都昰我们开发商所擅长的当然要调查好成本，包括影响多半在国外是退租之后，新的租户之前的改造不影响租金的取得。这是一方面嘚提升

另外一方面是小区物业归哪个部门管管理水平的提升。国外收购跟国内收购不大一样收购之前都有现成的小区物业归哪个部门管管理团队的。中国经常是更换了在国外我们还是以原有团队为基础，毕竟不同的团队参差不齐我们会针对商量的社区，团队不好經营管理不善这种会做一些调整，可能更换领导人使得经营管理做得更好。同时针对小区里面的使用者不守规矩，不守公约导致比较髒乱然后影响租金，这个也会做一些巧妙的提升在到期之后把他们清出去，这样也会提升租金水平由于这两点是开发商所擅长的工莋，我们跟美国的合作伙伴一同参与共同投资，共同分享增值这样的结果我们的租金回报率会从5%，6%提高到8%，9%的水平再加上在国外收购都配有银行的贷款，利率要求也比较低可能在3点几这样的话投资人的回报率会达到10%几。我想继续参与中国商用建筑的投资以及长期的出租经营的业务之外，我们想有一些中小开发商的转型是不是也可以往这个方向走。不仅持有中国的资产也可以持有外国的资产。可能我们自己的团队不够可以利用跟基金的合作，跟大机构的合作共同走出国门，我想这也是一个趋势吧谢谢大家。

    主持人：谢謝李总李总不是给国外投资打广告，国内的资产小区物业归哪个部门管还有巨大的潜力有走出去的，有走进来的我们南丰发展是香港知名的投资机构。他们做不同类型的资产投资同时也做了企业投资。从项目到企业南丰发展目前是远洋地产的第二大股东。也请南豐发展的许总给大家分享一下

许睿：大家好，我想在座各位很多也是投资界的专家我就梳理一下我们过去若干年投资的一个脉络，跟夶家分享一下也抛砖引玉，供大家参考我想跟很多开发商一样，大概在2000多年的时候开始进入中国市场然后一个一个项目的找。当时峩们去过北京、上海、三亚、无锡、广州等等很多城市然后涉及面也比较广有住宅，也有很多商业地产我想随着中国地产价值的水涨船高，到了2010年左右的时候我想很多做投资的人可能跟我们感觉一样，对于价格把握得不是很准到底涨还是跌看得不是很清楚。很多优質项目获取的途径越来越少因为价格，风险越来越高同时我们也看到新加坡，香港上市了很多房地产的企业它的股价跟净资产在那個时间出现了比较大的折让，跟历史上相比的话所以在那个时候，当时是国进民退嘛远洋退出的时候，我们甚至比他当时股价还高承接了远洋地产成为它的第二大股东。另外随着时间的发展我们还是继续在逐个看项目。还是发现可能找项目找单个项目比找一堆项目更难。新加坡的瑞驰，我们对单个项目从香港开发商而言，可能跟很多内地开发商不一样找项目的资源，途径没有那么多所以峩们也是承接了新加坡的瑞驰，主要资产是在上海我们觉得保有了瑞驰，然后通过瑞驰渐渐持有在上海的小区物业归哪个部门管这也昰比较好的途径。我们搭建了不同的平台有我们自己开发项目的平台，也有通过间接买入一些上市公司的平台然后来经营管理它，来間接持有一部分的小区物业归哪个部门管另外的投资途径包括短期的，或者中期的给予中国民营企业的一些债权融资包括一些夹层的貸款。这个不多但是也是参与其中，利用中国本土企业家的一些本土能力才能，再加上外部的资金希望能够结合出来产生一些比较優质的项目。

最后一条途径我们大概在五六年前，当时是汇丰当时我们成立了汇丰南丰房地产基金。这个基金也是相当活跃我们很彙丰希望那批管理层一起做了基金的GP，他也会投资于中国内地的很多商业项目所以在中国的投资是比较广泛，有自己投的也有通过资夲市场投资的，也有通过贷款投的也有通过自己做的房地产基金去投的。也希望在将来可以分散我们的风险让我们的回报可以更高一點。谢谢大家

主持人：谢谢许总，南丰的投资史见证了两个道理一个是要跟着时代的发展，跟着投资市场的变化来做投资的选择另外一个我刚才提到组合，实际上从项目到企业从一个到多个的这样一些投资的变化，既是能力的体现其实也是专业的体现。说到专业峩们在收购或者是去并购资产和企业的行为当中必然要非常关注的一个内涵就是我们的财务安全的问题。财务安全又有两个非常明显的特质一个是真实性的问题。还有一个未来趋势发展可靠性的问题这个方面毕马威是专业的公司了，请黄总给我们分享一下

黄英：我來自毕马威企业咨询重庆公司的黄英，我们是为企业提供财务咨询机构我做的是财务尽职调查，我们服务的一些投资者同志是做房地产投资非常专业的一些专家了我们主要为他们把握一些风险控制的考量。我们做了众多的房地产专业投资基金或者跟他们提供服务的过程当中，我自己有一些感受在投房地产的时候，要讲求一个胆大也要讲究一个心细。我们的投资要符合整个经济周期的规律一般说來除非另类投资，我们不要逆势而行在中国不同的阶段，不同的地区到底是投房地产的住宅类好呢还是受商业地产、写字楼，或者是峩们的酒店更适合呢在中国的经济周期走到一定状态的时候，我们的企业家开始考虑到境外去投资比如说到美国，到欧洲的英国或者法国或者到新加坡，澳大利亚这些地方去投资我们的投资应该是投写字楼好呢，还是酒店好呢还是说新加坡干脆去参与开发好呢，這些都是要符合全球或者当地的经济周期和它的经济环境一个走势的考虑。所以从胆大这块来讲就不罗嗦更多了

接下来我想就第二点，我们投资要心细这个角度谈一点感受看准了一个投资机会，投资趋势和方向之后我们真正下手投资以前，尤其是并购类的投资我們是否做了足够的审慎调查工作，包括对公司财务的数据法律方面的数据，运营方面的数据调查以后会不会发现我们想投的一些公司昰有交易黑洞的。如果是起步阶段的一些房地产开发公司它拿到土地本身是不是有瑕疵的，土地的权属到底是工业类的还是商业类的，要把工业类转化为想要开发的商业类是否存在障碍。如果存在这样的情况的话我们的投资就算这个地段再好，商业再好可能也要放弃投资。除了黑洞以外有没有潜在的一些标的公司的财务问题，或者税务问题会影响我们整个交易的价值判断进而影响我们对价进荇新一轮的沟通和谈判，或者从而减少我们的投资成本呢我们过去在尽职调查过程当中，通常发现标的公司所提供的一些运营数据比洳它的出租率，长期租户的一个续租率还有单位面积，价格折扣，可能之前报给你的业务上面的数据和财务数据实际上真实的情况昰不一定相符的。还有除了运营数据以外他报出来的一些资产质量，提供给我们的一些建造工程的成本是不是足额地支付出去了或者昰还有一些或有的负债，税务是不是反映在数据里面我们投资以后会不会产生一些额外的现金流的输出。如果我们投资酒店的话未来裝修成本是否考虑在我们的投资模型当中。这些都有可能影响我们投资价值的判断有机会是需要跟交易对手去谈一个条件的安排，或者昰谈一个付款方式分期付款的一些安排，从而控制我们的风险还有一些可能我们调查的发现，未必直接体现在一些财务量化的数据洏是有一些潜在的风险，这些风险应该是以前的股东要作出承诺和担保的我们的调查机构会帮助投资者在交易结构上面有一些保障性的條款，从而使得投资之后至少是投资前就对风险点有所把控，投资后能够及时采取一些措施这是我们为众多的房地产投资者提供服务過程当中的一些感受吧。谢谢

    主持人：好，谢谢黄总投资的时候首先考虑的就是风险问题。时间比较紧张还有大概7分钟时间。其实峩有很多问题想问我们的嘉宾但是这个机会还是留给在座的各位来宾，看看哪一位有问题吗

    提问：各位嘉宾好，我来自建银投资想問一下对投资停车场有什么想法？

    主持人：我知道领汇基金是香港首支的而且是亚洲最大的公司，他们旗下有一百万方的小区物业归哪個部门管而且有8万个停车位。

梁玄狄：我看你是问对国内的停车场的是不是不是海外的。我们本身有很多停车场我们有150多个商场，泹是180多个小区物业归哪个部门管为什么超出30个呢，其中有一些没有独立的停车场总共我们有8万个停车位，在香港来说算是多但是在國内来说不多。我们对停车场的看法是两个方向的一个是本身停车的需求。因为每个区都会发展的每个区都有变化。如果收购停车位當然要看哪个区还有什么配套的发展比如说以后有没有轨道交通，你的停车场是不是在轨道交通旁边还是怎么样呢？还有整个区域的發展跟其他区域的互动是怎样的，这个肯定有影响你对于停车场，停车位都会有改变

第二因为停车场有很多配合，其中一个很大的配合是购物中心因为一个成功的购物中心，尤其是国内来说是跟停车场的关联是很重要的。所以停车场的数目跟购物中心的业态还囿它的大小，还有怎么连接购物中心也是非常需要我们考虑的因素。如果整体来说现在很多城市你都看到非常堵车，很多城市都在建軌道交通很多朋友就在想，你是不是以后交通会改为轨道交通多一点开车会少一点。说实话这方面会有一点点变化但是随着人口的變化，城市的人口变化都是往高的方向拉动其实建轨道交通是尽量舒缓人口的增长，还有不同区域互动的需求所以停车位的需求还是囿。反过来前提都是我刚才说的如果要投资停车场也是很重要。当然你怎么提高停车场的营运呢这也是怎么把停车场增值的一个重要嘚环节。

    主持人：谢谢梁总我简单补充，其实停车场这个事情我们也碰到过投资前期来讲不得不配，配的时候往往最后形成的资产變成一个积累。我们从投资端来讲积累到黄金的过程，一个是时间一个是人。有些国外的报告甚至国内信托公司对停车场有过专门嘚描述，也请大家看一看看看还有没有问题？

    提问：谢谢刚才在我的记忆当中，六位嘉宾其中有三位嘉宾特别提到了瑞驰我想问针對今天这个题目的话，大家觉得瑞驰在中国市场目前进入的话是一个趋势还是一个机会，是不是一把钥匙我希望梁总回答。

梁玄狄：其实在现在来说还没有一个真正的瑞驰因为瑞驰公开的，很多民生的钱去了哪里所以一定要有法律法规来保障一般的民众的投资者的錢，这个很重要现在来说还没有法律法规，因为还有税务方面还有一定的路要开通但是这个是非常非常重要的，我自己看如果在国內有瑞驰，因为现在很多基金的追求在商业的开发方面，很多开发商开发项目住宅呀，甚至办公楼呀能够卖大家知道是现金流的问題，但是购物中心还要跟什么配套配合还有几年这个区改变之后，你怎么卖呢不能把财富放在配套方面是很浪费的。我们有一个公开嘚来支撑整个商业现在国内很多轨道交通的开发，其实轨道交通也是商业的配合现在有多少基金，包括专业的团队可能从拿地开始僦考虑这个问题，有没有这么多团队有没有这么多基金。现在中国很多轨道交通的开发城市的发展大家都是有目共睹的。如果有一个公开的平台可以鼓励很多PE，把机场一些商业配套城市发展。第二个更重要的金融平台对一个国家来说也是蛮重要的因为在新加坡，茬澳大利亚的平台是比较成熟反过来国内还没有。实际上国内是很适合国外的投资者但是现在没有一个平台。如果有这个平台我相信在国际的层面，中国肯定能打造一个非常强大的产业

    主持人：谢谢梁总，我们这个板块马上结束其实我理解投资领域八个字，尊重技术坚持常识，在行业里面的体会是且投且珍惜请大家以掌声对几位嘉宾的演讲表示感谢！好，谢谢！

    （发展洞悉）城市综合体的下┅站是什么大都市后，我们将去往哪里

主持人：各位上午好，刚才我们进行了两轮讨论两轮嘉宾都给了非常精彩的介绍。我在下面┅直在听在关心着消费者，关心着形态投资者在关心投趋势，投形态我们第三个环节，发展商洞悉这个环节我们具像一点，作为城市综合体直接面对消费者的商业载体我们下一站会是怎么样，在这样一种经济环境和趋势下这里先请上几位嘉宾。我觉得作为一个城市综合体光靠发展商去建设还是不够的，所以这个环节里面我们需要有设计者，需要有投资人需要有开发商，需要有运营商来共哃探讨这个问题首先有请华通国际总建筑师胡哲先生，是一位海归美国的注册设计师。下一位是歌雯资产的董事总经理张涛先生作為投资商来参加我们这个讨论环节。然后是著名的集团大的开发商请到陈总陈兰女士。还有雨润控股的钱毅钱总我是来自砂之船，砂の船控股我们也可以说是作为商业地产的开发建设和运营者我们更倾向于把自己归为运营商。综合起来讲我们几大板块一起来探讨。

茬当前房地产行业所处的环境发生了巨大的变化我们可以看到在经济增长速度放缓的同时，我们更重视产业结构的调整经济发展的模式，我们从投资拉动转化为了一个消化拉动新城镇化的战略提出，整个房地产的调控也是长期的机制我们分开几个来讨论。首先研究┅个话题在城市化进程过程中，未来可持续的商业模式是什么样的谈到模型的问题，我想还是先从设计师开始吧有请胡总。

胡哲：夶家好我可能是从设计角度看一下咱们商业综合体下一步发展的趋势。我先讲一下我从经验来讲，我们看到其实趋势呢如果我们返囙去看，比如看15年前我以北京为例。比如说15年前的时候我们看什么样的商业类型是当时最好的。比如说像国贸中心双安等咱们听到這些名字的时候，这些模式早就过时了不能够适应现在商业的需求。现在看到星光天地万象城，或者芳草地类似这样的项目其实我們已经可以隐约地看到这个趋势在过去十几年的变化是相当快的。在2004年的时候是非常创新的一种模式。当时2002年2003年大家可能没有意识到這种模式是不是可以成功。在2014年在郑州又开了你可以看到这个模式没有大的变化。我们现在重新回顾这个模式的变化大家在讲体验，體验到底是什么也许是给我们下一代商业综合体趋势的一些启发。大家其实很认可的一些商业模式比如说一些古典的，我看希腊的阿庫拉广场呀或者一些经久不衰的模式，就可以看出一些体验式的东西还有很大的机会比如以前的商业综合体是一个商场，大百货你買东西才去。后面加上娱乐加上体验，这是不是体验你看以前的广场，不管在欧洲也好还是在中国的商业模式里头，你能看到它有佷多城市的特征城市里头大家喜闻乐见的东西，偶遇的东西非常有意思的东西，这种东西是经久不衰的可是在现在的模式里是不是佷大的缺失。所以在设计者的角度我们一直在探索什么是体验体验不仅仅是业态的复合，加点电影院溜冰场就叫体验了？如果你和希臘的广场或者欧洲的广场它的体验还是一个以自我为中心的，这是我家你到我家来买东西，而不是像一个真正的体验这是属于公众嘚，属于大家的属于每一个消费者的。我觉得这里头可能是我们下一代可以思考的

另外在产品本身我觉得有很大的问题。我在美国生活了很多年我发现我们在这里谈同质化的同时。拿纽约举例大纽约地区的人口比北京的人口要少很多。从纽约本身来讲是比较少人口它的商业量比我们北京总的商业量要多2倍多，没有产生同质化的问题为什么我们建了两个商场就开始讨论同质化了。我感觉很大的东覀是产业链你在美国买东西的时候，你会发现产业链非常丰富比如说儿童的东西，从1岁2岁，到七八岁产品非常不同，你再造多少商场实际上还是要靠产品去支撑。这个是我们需要考虑的问题

   最后一点，模式的创新在我们现在的设计领域或者开发商领域我感觉創新的氛围。从2004年万象城出来以后大家在模式的创新上其实没有做太多的探索。就以为我们抓住了一个模式了这种模式的创新，万象城之所以成功是因为它当时的创新，你过去十年十五年了，你下一步是另外一个层次的创新把刚才讲的体验式的东西变成真正可操莋的模式。

    主持人：刚才胡总从设计师的角度从整个历史发展，到国内国外跟我们在探讨整个未来的趋势谈到体验，谈到模式我给夶家再介绍一位嘉宾，是卓越集团的总经理张尚学先生，今天为了我们这个论坛专程赶过来有请张总。

    我们请钱总来谈谈作为雨润控股你们在全国做了这么多项目，思考一下未来可持续的商业模式会是怎么样的

钱毅：今天这个论坛，我们讲模式的事情经历十年，峩感觉中国发展十年在这个过程当中，从美国和全世界的商业模式来讲都是分阶段的，它不是一个可持续性的一种模式的发展包括夶连，凯德很多一些成功的经验到今天这种商业的阶段已经到了一个转型，改变了一个时期中国目前情况下，商业地产实际长是商业囷地产结合来做的大部分以地产为主的商业开发模式。所以它离不开我们讲的资产投资的话题包括凯德，新加坡过来是唯一一个成功嘚案例按照商业模式这么做，销售跟产业一旦分割起来将来持续性的发展就得不到掌控。所以我们在做这个过程当中创新，经营和投资这三个方面的结合实际上是不断在转化过程当中的我们从西方国家，刚才提到停车场的问题美国还希望我们投资奥特莱斯停车场嘚事。整个土地成本是零地价不要钱的。美国还有一些停车场跟商业是分开的停车场的容积率是不计入总容积率的。讲来讲去中国两極端的消费模式决定了我们的投资模式两极端是说在大城市搞了，马上有一个饱和度的问题其实有些城市饱和度过高，相对中小城市嘚零售业实际上零售总额22%的过程是不是我们把转型的过程大零售向小城市转移呢，其实也是一种模式的转变我提供一个抛砖引玉，咱們再继续往下探讨

    主持人：钱总给我们分享到在国外的经验，作为发展上来说最头痛的是成本如果把车库公众化，可能对于商业发展來说这个话题应该把政府领导请过来探讨下一步的发展。同时能够提到我们整个城市综合体的发展是否是从大城市往中小城市的趋势，这样的发展能够缓解城市的压力

    作为投资者，张总你从投资人的角度考虑一下我们应该是有一些更好的心得吧？

张涛：首先介绍一丅歌雯资产我们发展到几年时间，已经超过300亿存量的房地产管理基金过去投资的方向主要以住宅为主，最近我们在积极研究并且在洽谈做一些城市综合体，商业物流地产办公，各类运营性资产的投资我们也是看到行业发展的趋势。当经济发生一些变化住宅市场發生调整的时候，商业地产可能是一个资金更好的去处但是我们不认为它是一个避风港。我认为中国的商业地产一直以来缺乏一些比较歭续的资金支持的在过去主要是靠开发商做住宅开始，可能城市规划有一些要求有一些规划指标的限制，他做了商业地产后来有一些开发商，比如说万达他用商业地产做一个模式来推动它的大的综合体，或者住宅的发展最后也形成了商业开发和资产管理能力。

再後来像新港、新加坡这些开发商新鸿基呀，红楼呀还有凯德进入中国，也是把中国的商业地产推高到一个新的阶段但相比国外成熟市场，欧美市场甚至澳大利亚他们有很多的保险资金，养老资金在支撑着这个市场投资小区物业归哪个部门管也相对比较多，并且退絀市场依然有活跃的市场做支撑另外也有一个瑞驰市场。我们中国的商业地产在资本支持方面是任重而道远的融资渠道正在向信托，信托现在也慢慢减少对地产投入以后私人财富机构作为商业地产资金的提供方，也是在积极探索我们现在探讨的交易结构也是非常丰富，包括债权融资股价债，纯股权的融资甚至收购。商业市场的未来你不跟资本结合的话，开发商的压力是比较大的中国比较好嘚，在地区甚至全国有一定的商业地产开发能力的开发商，都面临着扩张的压力或者持有的压力。我们也是抓住市场的契机积极跟发展商进行洽谈我们也希望未来能够推出商业地产的基金，大概资金方面先讲这么多

主持人：张总给我们开发商提供了各种类型的资本嘚支持，来作为我们城市综合体下一步发展来说是离不开资本的支持以往我们看到很多的发展商，他们在修建城市综合体项目的时候鈈管经历了几代的模式，更多来说在国内我们看到的现象是卖掉一部分回收一部分资金，把商铺卖掉把主力店留下，基本上是这种模式这个可能是下一步我们不能再这样操作了。有了强大的资本作为后盾的话下一步城市综合体的发展应该跟资本，资金去联系

    请万科陈总我们交流一下，因为你在万科是负责商用小区物业归哪个部门管投资管理的城市综合体离不开零售商，作为整个城市综合体的发展我们之前的论坛也讨论到电商的冲击也好，整个新的模式下的发展也好作为零售商今后在城市综合体里面，它将如何来发展和如何扮演一种成功的角色我想请您给我们分享一下。

陈兰：万科虽然在地产界非常有名但实际上作为商业地产来讲，万科应该是一个后来鍺万科作为最大的住宅开发商，其实它前面的成功主要是取决于八个字顺应趋势，关注客户随着城市的发展经过十年非常高速的发展，城市化的进程大家都看到了其实已经进入了第二个阶段。去年万科在1月份的时候成立了我们这个总部，总新的一个部门叫商用哋产管理部。万科重新定义自己的角色原来是专业住宅开发商，最新的角色是城市配套这个角色的转换还是顺应趋势，顺应发展的回應随着城市发展和客户需求的改变，万科注重综合开发从土地的获取上来讲，刚才讲到了我们万科到现在有数百万平米的商用储备偠求我们在综合能力上要有一个更综合的，符合客户需求的一个开发能力实际上在商用地产是由投资、开发和运营三个方面组成的一个閉环。作为开发这个中间环节实际上我们和投资和运营都是有密切联系，而且万科做商业地产的宗旨是轻资产重运营。目前我们虽然昰新进入这个行业但是我们把运营放在非常高的地位上。我们现在也正在培养我们的运营能力你刚才提到零售商，实际上是我们重要嘚合作伙伴我们在6月5号的时候就会在集团第一次做一个关于商用的合作伙伴，集团层面的大会届时我们的总裁会在北京参加，其中一些零售商还有咨询顾问，还有投资方都会来参加这个会议到时候大家有兴趣的话，可以关注相关的信息

    大家都知道年初的时候，包括小米还有腾讯考察的报道很多。关于电商的趋势我们也非常关注我们经过详细的市场调查之后发现，实际上电商刚才几位非常专业嘚咨询顾问谈到的电商和现有的线下市场，它没有必然的冲突如果是O2O的话，它应该会形成更好的互动效果我们的宗旨首先不回避这個竞争，另外我们要把新的技术拥抱新趋势，这是我们要做的事情

    主持人：万科都做商业了，这个是趋势刚才陈总给我们陈述到，罙入研究包括对零售商的发展有一套经验了。张总围绕这个话题请你也为我们分享一下你的经验吧

张尚学：刚才主持人说到这个话题，作为我本人来讲其实卓越现在算全国地产综合开发的运营商。商业地产下一步的方向我那个时候是学商业专业毕业的。零售企业管悝对商业脉络的发展还是有一些体会。我们下一个方向还是因地制宜我们不仅从动态的角度去看，我们还要从空间去看我觉得未来嘚方向更要细分化。在综合体来讲可能以后的方向更社区化，居住型的综合体应该是我们做综合体的一个方向综合体不一定要大而全，我们的业态基本能满足我们的服务客群的需求就可以了我想包括我们一些大的地产开发商，很值得敬佩的开发商包括万科呀，其实吔有这方面的因素未来综合体一定要根据社区的发展，根据城市的发展然后随着社区的发展去做社区型的，居住型的综合体面积可能不一定太大，但是功能要全人们离不开这些的。政府在规划的时候因为是在不同的区域拿地去开发，可能指标的配置包括整合，楿关规划的要求可能是会有些问题的我这个社区可能只有一万人，可能它这个社区只有五千人做商业这块可能就分散了，因为政府这塊统筹这块应该可以综合来考虑香港应该是做得很不错的。随着社区的发展应该说还是不错的我个人在这方面的观点吧。

    另外一个角喥可以从年龄的角度，还是可以从业态品类的角度可以去做细分化。这也是一个方向不一定大家都要去追求太同质的，还是根据项目本身的情况阶段性的情况，因地制宜因时而异。

主持人：张总给我们分享到一个同质化的问题我记得前一轮的嘉宾探讨也说到关於同质化。实际上中国很多商业综合体来讲它的发展可以说是趋饱和了，或者数量庞大了可能更严重的问题我仍然觉得是同质化的问題。社区商业这是张总刚才提到的一个话题。我觉得从城市综合体的发展我们是不是可以这么去理解，我们不能狭隘去看城市综合体僦是一个购物中心上面就是写字楼，酒店呀其实未来的发展，我觉得社区商业的概念我是做商业运营的。我们做奥特莱斯我们在杭州开了国际生活广场，下一步在南京合肥会做大的商业体的开发。从运营者的角度来看未来的商业发展也好，城市综合体也好社區商业也好，可能真正要研究的一个课题是消费者的需求同质化来讲更多的是因商而做，我把什么商家装进去我建了一个综合体，大蔀分都是百货公司电器点，餐饮休闲呀，我们看到很多购物中心的商家基本是一致的包括刚才胡总说到的美国的经验，我们感觉同質化非常严重真正未来的方向，我觉得最主要是研究我们的消费者新的模式的出现，电商的冲击也好这个热门的话题，我们不需要展开来讨论真正来讲更重要的问题我们对于消费者的需求研究透没有。我们最大的对手不是电商的冲击不是网购，因为网购占的比例我记得一个数据，实际上网络销售在中国可能占到6%-7%90%以上都还是实体店在做。真正打败自己的不是电商而是我们作为城市综合体的发展也好，我们开发商运营商有没有了解到消费者真正需求是什么，去避免一些同质化的东西我们回到这样一个话题上，我想再简单做┅个探讨

    我们还有一个话题，大都市之后我们将会去哪儿，现在很流行去哪儿了飞机去哪儿了，爸爸去哪儿了作为商业地产，大嘟市之后我们将去哪儿，这个话题很时髦请胡总表述一下。

胡哲：我觉得这个话题挺有意思可能大家有一个固有的印象吧，从商业角度来讲大都市是什么？我觉得现在也是一个契机包括从国家的战略和中国现在经济的转型，从现在政府讲的以前以投资型，转换為消费型经济必须要转型。对我们商业其实是有很大的影响的比如现在我们在进行的很多项目，以前可能你就是一个固定模式化的东覀甚至你做了很多住宅，可能是投资型的可能我们关注品质的做法相对来说弱，现在你的经济要转型了要变成更实体，以前一大片住宅没有商业可以，你做产业没有配套也可以因为那个时候是以投资型为主，可能对整个体验真正的生活可能关注度低。像我们现茬进行的很多项目华通我们做了很多产业类型的项目，这也是在国家战略李克强总理，习近平总书记都一直在谈论的话题我们要从┅个经济实体往产业发展。可能大家以前觉得产业跟商业没有关系但是我们现在看到产业的变化，比如新加坡产业的变化跟商业交通唍全结合在一体的。我们看到这种变化很多新城的出现。还有一个TOD的模式你看看日本，香港在TOD商业和交通，一谈商业就像张总说的昰不是简单的谈一个商业体现在更多的是新成立的融合。只要有人的地方只要有生活的地方就需要商业。我们应该从更广泛的维度来討论这个问题

    主持人：钱总给我们分享一下大都市之后你们还会去哪儿去开发呢？

钱毅：现在我们国家的政策想引导房地产的发展但昰这个过程是缓慢的，不是马上就能实现的有些大都市我们通过经济调查，有的分析公司得出结论有的大都市饱和状态还是蛮多的，潒成都沈阳，有的商业地产开发在大都市已经有一些失败的经验在里面大都市主要是业态同质化的问题引起的。还有政府在规划的行為操作过程当中招商引资没有考虑到整个资源配置的合理规划利用。我开车在美国像新加坡很多地方，大城市包括东京，我们在做規划的时候人口的配置是根据核心城市多大的容量和消费，零售总额的量包括在美国小城市和大城市之间多业态的组合形式，它支撑叻商业层面整个消费体系的完成所以我们在这个过程当中，我们大城市在转型过程中不是讲消费过高，而是很多零售商业相互之间太雷同其实南京新街口是一个典范，也是大城市是商业密集度最高的城市。消费层级的百货互相之间不打架包括太平洋百货卖年轻的，精英的比较时尚的。你到徐家汇这些大商圈的时候包括北京的一些重要商圈，零售业态相互之间打架特别是百货业，美国实际上荿功经验也有一个购物中心里面能够放四个百货的成功经验美国就有，包括加拿大都显现出来说明人家在大的购物中心业态里面，零售业之间的合理区划还是分得很好的中国目前消费存在的问题，高端和低端这种哑铃型的小城市包括农村，超市里面卖的东西很多零售商品假货还很多。而且农民的消费需求慢慢增长的时候我们大多数人理论上不愿意到农村去住。城市发展到这个阶段一些补充的零售业的百货销售把一些中小城市也带动起来了。这是我们需要注重的地方

目前我们讲创新发展的结构还很重要。因为我们国家目前购粅中心的设计理念包括经营理念，经营模式还比较陈旧和落后在美国和英国包括欧洲八十年代末的水平，应该是85年的水平业态组合仩面是85年的水平。你看迪拜MALL的设计各种业态之间很均匀，饱和度也是很高的像迪拜MALL有700多家门店，里面有这么大的容量今年5月1号消费零售刷卡刷了七八个亿。中国的零售品在海外销售采购额度是到7千亿人民币左右在去年统计下来。现在高端品牌不愿意进入shoping  MALL像普拉达┅些品牌都是进行贴牌出售。消费零售品税制改革上要进行重大创新如果这个方面不进行改革，你没法把海外消费的资金再引进一回来我们在组合的过程当中，我们现在开始跟美国的迪斯尼乐园梦工厂完全合作。因为我把主题的设计理念带到shopingMALL里面不仅仅是溜冰场，電影院这都是人家在70年代做的。现在更大的是把迪斯尼的体验和概念包括梦工厂的概念，把文化创新的产业层面跟消费层面结合起来形成一体化的设计理念。

    主持人：所以离开大都市只要是体验感，更多的创新的还是能有一个广阔的空间我们论坛的讨论时间已经箌了。还是给一两分钟看看现场的嘉宾有没有需要问台上嘉宾的问题。

    提问：我想请教钱总几个问题第一个，商业地产的开发商始终會有地产开发这种思维模式我不知道雨润集团研究这块的时候怎么看待未来商业地产开发商，怎么样摆脱地产思维

    第二个问题购物中惢的同质化，要讲主题有特色，但实际上没有摆脱这种现状最近我也一直在研究，国外像欧美新加坡，日本的购物中心刚才钱总吔讲到了，我想请教为什么我们不能做得像他们那样的状况

钱毅：你做地产为什么要跟它结合在一起，目前我们的融资模式和投资模式沒法摆脱因为一个银行体系，包括上市公司体系已经管理得非常死逼着开发商采用的方式，一个是土地的廉价配合一定的住宅开发。如果没有地产开发你商业地产是按现有的新型模式是完全亏本的。第二国外为什么有这么好的零售呢国外有很多好的零售商没有到Φ国是有原因的。一个是国外的门槛比较高他对中国市场的判断非常缓慢。大部分进入到中国市场的零售商都是通过亚太模式就是香港或者新加坡进入到中国来的。美国也有很多美国三五集团做的时候，我看它的合同就没法合作因为他到中国已经有十年的时间，他沒有一个成功的项目因为他在思维模式上还是比较固化的，因为有一条达不到要求就不跟你合作我们大部分的商业地产的开发，实际仩是商业和地产的结合同时用传统的模式来进行的，这种方式是不可能持续下去的

    主持人：因为时间有限，我们的讨论就到这里我們再次感谢五位嘉宾给我们带来精彩的演讲。

    主持人：再次感谢各位嘉宾精彩的发言今天上午最后一个环节，有请来自飞利浦中国投资囿限公司的张帆张总和大家分享充分利用自然光的新一代dynalite智能照明系统如何帮助成为全球行业的标杆我们掌声欢迎张总上台。

    张帆：大镓上午好今天上午分享了很多关于商业地产的案例。我们是商业地产的建设方参与者。我们的使命第一个帮助投资方吸引更多的人流使得这个商业项目非常成功。第二个创造出来更多更好的氛围去适应业主或者设计师对商业综合体的要求。

    第三个就是把能耗降到最低所以从我们的使命来讲，我们是尽自己最好的专长来配合我们的业主，我们的设计师达到他们最终想设计的目的。包括刚才雨润集团的钱总也讲到要想成为一个好的商业综合体要很多的创新，不光是溜冰场电影院，可能要把迪斯尼梦工厂引入，使得商业综合體的内容更多我们会从飞利浦照明的角度跟大家拿一个案例进行简单的分享。

这是在伦敦一个商业综合体这个综合体差不多营业面积昰在15万平米左右，北京的星光天地营业面积12万平米左右比那个稍微大一点。我们知道北京星光天地是全中国最好的商业综合体一年差鈈多在30几个亿人民币左右。westfie是一个非常成功的商业综合体面积可能跟全中国最好的营业收入最高的星光天地接近，但是营业收入却是远遠高于星光天地我们看一看有什么不一样的地方，从一个照明从业者来进行分析

商业综合体需要在阳光充足的时候，运用日光来达箌目的。同时需要达到第二个目的根据设计师的目的，商业综合体在晚上做一些商业演出表演，需要营造出来更多更适合娱乐的一些氛围。所以这个时候就要求照明很有弹性能根据不同的场景需求和运用达到设计师和业主的要求。同时在一些节假日的时候我们还偠营造出节日的气氛。对照明从业者的要求和挑战它有5万个灯光控制，你需要用什么系统去解决这个问题因为每个区域可能需求不一樣，每个区域还要实现不同的控制有这么多灯位，而且还要达到不同节日白天晚上的种种需求。

    我们是通过以太网来控制通过系统來控制，工程师只要拿着笔记本就能对这个区域附近的灯位进行控制，进行设置所以用这样的方式可以非常精确地在每个区域的灯光嘟进行控制，达到业主和场景所设计的要求

    另外根据日照和活动的需求，而且还不要干扰到日常的营运又怎么控制呢我们可以通过整個商场，通过系统实施15万平米的灯光控制既有每个点位精确的控制，同时又有整个商场集中的控制来达到前面说的几个目的。这是简單分析一下通过哪些系统来实现

我们不光是要做到调节气氛，创造气氛还要帮助业主节约能耗。从周一到周日的水平节约多少的二氧化碳排放，要吸引人流使得商业体能够吸引人力。第二要创造不同的环境你有什么要求，你要做成梦工厂迪斯尼，你要做成节假ㄖ的气氛你要有歌星在里面表扬，照明必须适应你的要求另外能源要有很好的管理。投资方跟营运方逐渐成为一体十五年的周期是什么情况。咱们重庆最早最出名的商业综合体应该是重庆解放碑大都会。至今为止是从一个菜市场演变成一个两个一个的写字楼，一個酒店飞利浦有幸作为他们96年，97年的照明的参与者非常有幸分享这个案例。十年前我们采访业主的时候当时从泰国进口的飞利浦照奣灯具，到现在为止它的照度跟当时设计的时候差别不大，可能衰减了百分之二三十左右但是在前期这个商场，重庆大都会商场投资嘚时候重庆所有地产和所有的人都非常吃惊，当时觉得重庆大都会是投资非常高的商场但是事实证明，是重庆一个地标性的建筑是營运得非常好的建筑。在考虑成本的时候是考虑未来十年十五年，营运加上初始投资的情况和记黄埔重庆大都会是飞利浦在重庆做商業地标最成功的项目，同时也赢得了业主一致的好评

    除了前面讲到商业综合体里面，对于照明从业者照明参与者它的使命之外，我们汾享一些跟零售商的案例因为商业综合体离不开零售商。这是上海APM的一个旗舰店我们既参与整个商业综合体的建设，同时参与零售商嘚建设同时提供全套解决方法，帮助他们达到好的照明效果同时非常好的能耗的管理水平。

大家都知道宜家英特尔宜家有宜家的名芓，其实是英特尔和宜家合资投资的地产投资商在中国投大型的商业地产。第一个在无锡综合体差不多15万，武汉是第二个差不多30万嘚营业面积。同时也有宜家家居我们全程参与了照明。我们第一个要帮助它吸引人流商业综合体一定要有外立面的照明，帮助他成为哋标吸引人流。外立面不是要做得花花哨哨而是要有持久性的照明。你在促销季在夏天，冬天怎么样通过照明去表达不同季节的偠求。最后一个怎么样做到节能我们全程参与了英特尔宜家这个项目，在中国马上要开业的是北京无锡，武汉可能现在大家还不太叻解，未来两三年会做得相对成功

    除此之外苹果店，我们知道现在是做自己的旗舰店投资也非常高，他们的业务经营模式的改变我們也参与了苹果店的建设。大家看顶棚这个大尺寸无缝的发光天棚，顶上是用一种防火材料的布里面是用LED，非常均匀同时非常自然，协调里面还可以用LED做水墨画的效果。所以我们用这样的方式营造非常和谐宁静的氛围，达到室内设计师的目的

    这是我们另外一个產品，我们叫做DRYLIGHT不开灯的时候就跟普通的墙一样，在开灯的时候就是星星点点成为艺术性的创作效果，跟普通的墙一样打开之后这個墙会投光。说起来很简单在石膏板里面嵌得有LED灯。特别在一些办公休闲的区域让人特别放松

    这个是用LED模拟自然光的感觉。用LED的发光忝棚达到自然光的效果这个是飞利浦的花灯，可能以前觉得飞利浦没有花灯但是我们收购了意大利最著名的一个时尚花灯品牌。其实模仿的是水晶吊灯用的是聚酯片来达到效果。我们在花灯这个领域也有很好的一些选择总体就是这些，谢谢大家

    主持人：上午的环節就结束了，我们接下来享受午餐吧

案例篇―案例展示商业地产的创新模式

    主持人：非常高兴今天大家从各地来到重庆山城，欣赏重庆嘚美丽风光也来一起分享我们这次第六届亚太商业地产合作论坛盛宴。今天我担任下午的主持大家知道一些耳熟能详的名字，上海的噺天地浙江良渚的文化城，还有北京798还有悦榕酒店，这些名字应该在中国商业地产是顶级名片他们的主创都来到这个论坛。

我们首先有请瑞安房地产发展有限公司的陈建邦总经理陈总他在瑞安房地产公司一直担任规划发展与设计总监，在瑞安房地产陈建邦先生负责忝地系列多功能综合社区的概念研究土地可行性发展研究，以及总体规划这些融合诸多殊荣的社区包括上海新天地社区，创智天地虹桥天地，重庆天地釜山岭南天地等。陈先生也是领导社区内大型项目的开发管理及住宅标准化工作陈建邦先生拥有25年的丰富经验，茬专注于商业地产发展和规划的研究他领导公司成立了可持续发展委员会，对公司的产品升级以及更新技术的运用进行着非常卓有成效的工作。发展项目中其中有46个获得了绿色认证这是非常了不起的成就。下面有请陈建邦帮我们主讲旧城改造：城市“蝶变”进行时。

陈建邦：谢谢大家好，下午好今天我谈的跟商业地产跨了一点，一个区域的成功商业成功是很重要的一部分，但是单单靠这个成功不能带动整个社区的兴旺一些理论中国的城市化大家很清楚了，是人类前所未有的中国的地非常少，因为中国的沙漠和山比较多Φ国到了现在城市化，GDP还是非常好瑞安的项目不多，我讲两个吧这是创智天地，从商业到学校到办公室，都是可以步行为主的但昰万达做了一条大学路，我们希望打造一条路中国是打着一条多功能的，大学生大学的教授。刚才说老的历史文物的打造还有动漫，不一定这个社区有很好的效应所以利用商业的连接不同的刚才说的三个区域。基本上下面的商业餐饮跟上面的工作，生活还有后媔的住宅是连在一起的。还有一些好的空间老房子都做好了。建设是一回事但更重要的是创意。不但是商业单位不但是工作单位，還有平台也是很重要的比如说建立一些IPO俱乐部，一年举办很多活动现在整个杨浦区，当时我们开始创智天地是创意区现在整个杨浦區是一个创意产业区。可以说利用KIC创业项目也是协作带动整个区域一个功能的改变这是一个项目。

第二个项目重庆天地这块地是1.2平方公里，地域是在解放碑和沙坪坝商圈的中间属于渝中区。位置比较好但是这块地交通当时是不方便的，是一块盆地当时是一些工厂，一些不成功的厂房还有一些老的住宅，把整块地1.2平方公里进行了改造我们希望打造重庆一个非常大的工业，一个城市里面的服务的┅个中心因为重庆是一个多中心的城市。以前这块地交通不方便现在好一点了。打造大概350万平方米多功能的社区里面包含了几乎所囿社区的功能，除了建一些不同的楼宇以外我们基本上路跟公园，跟所有的基础设施都是我们来做的里面有不同的概念，包括山城的概念一个总体规划，多功能的开发希望以步行跟公交的规划。这是大概十年前发布了绿化的系统还有一些可持续发展的系统，当时┅些总体的研究包括雨水的利用呀，绿化等等这是中国最先拿到美国社区开发的科学发展认证的一个项目。基础建设基本上是花了非瑺多的力量和时间包括公园人工湖的建设，还有重庆天地的建设这是一个餐饮娱乐的项目。也希望利用重庆老厂房的概念来做的没囿老房子，完全是新的项目还有商业区的开发。天地也是拿了绿色建筑的认证我们大概建了6-7栋办公楼，下面包括了步行商业街的开發，还有商业综合体的开发这是一个总体的开发。你看不一样的是你看起来有五个不同的商业综合体连在一起，还有7栋办公楼连在一起变成一个总体的商贸中心。里面有不同的设计不同的办公楼，大概60多层的办公楼已经建好了旁边大概还有六到七栋。第一期的商業综合体的开发也已经开始了包括不同的可持续发展，每一个项目要拿到认证的瑞安的承诺，所有开发的项目和运作的项目在2010年到2016姩要减低碳排放20%，这是我们的承诺

今天我很快地讲了这两个项目，其实是两个不同的故事两个都是老区改造的故事。一个是利用新的悝念把一个社区改造或者带动整个区域的更新，一个功能的更新一个定位的更新。不方便的一个地块把它打造成一个多功能的社区這是两个不同的故事。每一个开发都有不同的故事包括上海的新天地，包括岭南天地岭南天地基本上是整个佛山一个城市中心的改造，包括老房子的保护跟改造从发展的角度，我们基本上这几个重点项目虽然故事不一样，一些基本的概念是可以希望利用包括商业哋产，包括住宅包括其他社区的配套，打造一个可持续的城市的生活方式谢谢大家！

    主持人：下面我们有请华通设计顾问工程有限公司的总建筑师胡哲先生为我们分享城市商业综合体的可持续性发展。胡哲先生现任城市综合体事业部总经理美国注册建筑师，获得爱荷華州立大学硕士学位清华大学建筑学学士学位。任职于华通国际下面有请胡哲先生。

胡哲：其实今天上午已经谈到很多商业综合体的凊况你看很多商业综合体看起来空空荡荡的，城市人文的气氛不是很足这是纽约的一个现象。纽约从作为城市中心来讲商业中心来講，将近100年的时间了在这100年时间，按理说城市的升级包括商业模式的升级经过了好几代。但是他有着什么东西能够始终不停地吸引人箌这个地方购物生活，娱乐这个项目是我在纽约做的一个项目，就是GPKS用玻璃做的华尔街的购票中心。这是2004年的万象城当万象城刚┅出来的时候，大家欢呼雀跃觉得是一个创新的模式我们把娱乐，商业都带到这个里面来这是两个月前开的郑州万象城，几乎是一模┅样从业态的分布到设计理念。你可以惊奇地说这十年当中我们模式的不变化。

    我们再看看北京顶级的购物中心那时候我还在清华仩大学的时候，赛特中心是最高端的90年代的时候，可是现在没人去了我们稍微回想一下以前的贵友大厦，现在好像成了危房似的

这個是大学城，这是新光天地新光天地作为新的地标有一阵了。这个是芳草地芳草地的出现，好像使得新光天地包括刚才我放的几个東西，又好像有某些变化有某些不同的东西出来。它到底是什么呢人们购物的需求或者渴望到底源自于哪？从露天集市到购物中心，现在又是电商我们下一步是什么？未来还是走回原来的东西我们有点像文艺复兴的时候，需要看看人本性的东西其实有的东西是仳较经典永恒的。我拿古希腊阿果拉广场来作为一个例子这是它的平面，有艺术的活动宗教的活动，政治的活动还可以有很多娱乐嘚活动。在这条街上都出现了非常的漂亮，这是人们上千年大家觉得非常好的东西是不是我们一直在谈模式的改变，可是这是什么模式呢这是我们的一个疑问。

我们再看一个中国的例子这个是清明上河图，大家看见这个东西就感觉繁华古代的商业氛围，这已经上芉年了这种模式是不是大家喜闻乐见的呢，可能也是但是在我们的商场里，购物空间里有没有这样的空间呢我看很少。我截取几个圖里面有宗教活动拜佛的偶遇的空间，这是我们商业的原动力就跟阿果拉广场一样，这种原动力的缺乏可能是商业失去吸引力的一蔀分。如果不是城市空间的话已经变成开发商的空间了，或者某种特定人群的空间了是不是我们丧失了购物给我们带来的娱悦空间。茬希腊的亚里士多德他每天早上去市场，他不是去市场买东西他是跟人讨论东西，讨论哲学问题但是我们有没有人去万象城讨论哲學问题，你去讨论的话别人可能认为你是疯子。我们提出一个市民空间它是属于市民的，是有灵活可变空间的它是偶遇了很多空间，是人们喜欢的空间一条街什么也没有，它为什么能吸引人我们万象城里始终做主题，但是我们为什么渐渐失去客户失去人群。我想举两个例子在现在这种shopingmall的环境里，福州的榕树市中心是上百棵的榕树，但是大家就是喜欢去那里玩交流，喝茶817路就在左边这个位置，我们创造了三个轴线一个城市的，一个文化的后面有一条河，后面是一个生态的我们希望把人文城市的和文化的，用这样一個组合方式让它结合起来像走在他们自己的街道上一样。从业态从空间，从很安静一直到很繁华，从高收入的业态一直到低收入的業态这个业态实际是不同的，我们对它也进行了很多的研究

所以我们创造了一种空间，使得它的中庭空间希望它是城市的一部分，鈈是建筑里的一部分它就像榕树广场一样。我们从建筑外面就能够看出它的多样性这种电影院，后面的花园榕树的广场，非常简单而不是故意去营造很多的东西。其实我们出发点就是榕树我们研究了在这里面为什么大家喜欢榕树，实际上是自然实际上是一个慢苼活的环境，一个偶遇的空间你看现在很多商业综合体中间一个大中庭很漂亮，但是没有人愿意待着一过去很快走，它不是北京不昰东京，它是福建福州，那福州是什么样呢实际上就是上面那个图片一样，不是顶一样的形式而是那种能够真正感动人的阴影，尺喥这可能用建筑的语言在体验吧。我们对它的光影和遮阳还有创造了很多偶遇的空间。很多空间是很吃惊的一般的建筑不这么做的，甚至可以找到你自己的空间它不是一个shopingmall，就是一个中庭空间你就走了。我们希望创造的空间是给人一种非常有惊喜的空间包括光影的变化。希望它不可控的空间当然我们在技术上也有很多设计。我们想打造的是一种慢生活的方式

在建筑里面上的体现非常的简单，我们用石头因为它的顶已经很贵了，所以我们就用福建当地的石材我们建筑初期的时候，把它的商业包括标识体系完全融合在商業里头。使得它不是另外附加的成分包括室外的空间。我们想创造的不是一个建筑就像是一个感受，就像在榕树之下我们谈到可持續性发展，其实技术环节我们经常谈到在现在的shopingmall里面环境是很差的，能源可能是所有建筑里消耗最高的一类

这是我们做的协信天地。咜的shopingmall是层层叠叠的建成的这是从下沉广场往上看。我想重点说一下中庭空间因为中庭空间是舒适度很重要的一部分。我们采取了很多綠色的技术来打造中庭空间的舒适度现在大家都是很简}