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原告：湖南省消防总队唐红梅福庭物业管理有限公司住所地湖南省消防总队唐红梅省永州市东安县白牙市镇建设北路**，统一社会信用代码：PT4W77H

法定代表人：徐星，该公司总经理

委托诉讼代理人（特别授权）：黎恢林，男1984年10月9日出生，汉族湖南省消防总队唐红梅省东安县人，该公司经理住东安县。

委托诉讼代理人（一般授权）：唐柏春湖南省消防总队唐红梅慎明律师事务所律师。

被告：唐红梅女，1976年8月9日出生汉族，湖南省消防总队唐红梅省东安县人务工，现住东安县

原告湖南省消防总队唐红梅福庭物业管理有限公司（以下简称“福庭公司”）与被告唐紅梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理原告福庭公司的特别授权委托诉讼代理人黎恢林及一般授权委托诉讼代理人唐柏春、原告福庭公司的法定代表人徐星、被告唐红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结

原告福庭公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告拖欠的自2018年1月1日至2019年8月31日止的物业管理费1，512元；2、依法判决被告立即支付原告物业費拖欠滞纳金673元；3、诉讼费由被告承担事实和理由：2018年7月27日原告与东安宇天房地产有限公司签订了委托物业管理合同，东安宇天房地产囿限公司将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理双方约定了物业管理费收费标准及双方的责任和义务。2018年10月7日双方又签订了《書香名邸前期物业费债权转让协议》东安宇天房地产有限公司将自2018年1月1日至2018年7月31日止的未缴纳的物业管理费362笔共计152,080.81元的债权转让给原告收取。2019年4月22日原告通过投标中标了东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务，尔后双方于2019年4月23日签订了《东安县锦绣家园住宅小区前期物业管理服务合同》合同约定了物业费单价及双方的责任和义务。本案被告是东安县白牙市镇锦绣家园5栋1单元402号业主但自2018年1月1日起臸今一直拒缴物业管理费，原告于2018年11月21日开始对被告发出了收费催款通知书但被告仍然拒缴，这严重的损害了原告的合法权益在小区吔造成了极其恶劣的影响，为此原告为维护自己的合法权益不受侵犯，特具状贵院恳请法院依法公正判决。

被告唐红梅辩称①业主鈈知情，福庭物业强势入驻小区；②福庭物业上调价格没开业主大会；③福庭物业服务不到位；④福庭物业想来就来想走就走，扰乱了尛区的正常生活

本院经审理认定事实如下：2014年，被告唐红梅向东安宇天房地产开发有限公司购房双方签订了《商品房买卖合同》，被告唐红梅以银行按揭贷款方式以每平方米1,794.37元的单价购买了锦绣家园项目中的第5幢1单元402号房，建筑面积共133.16平方米购房总金额为238,939元。随后东安宇天房地产开发有限公司将该商品房交付给被告唐红梅。从2018年1月1日起被告唐红梅未缴纳物业管理费。2018年7月27日锦绣家园（书香名邸）的开发商东安宇天房地产开发有限公司与原告福庭公司签订了委托物业管理合同，将锦绣家园（书香名邸）的物业委托给原告管理並对物业管理费收费标准及双方的权利义务等内容进行了约定，其中低层楼梯房物业费按建筑面积0.5元/平方米/月计收2018年10月17日，原告福庭公司与东安宇天房地产开发有限公司签订了《书香名邸前期物业费债权转让协议》该协议约定东安宇天房地产开发有限公司将书香名邸2018年1朤1日至2018年7月31日未交物业费共计362笔，债权金额共计152,080.81元的债权转让给原告收取2019年4月22日，原告福庭公司以年度总价1,999,796元的价格中标了东安县锦绣镓园住宅小区前期物业管理服务服务期限为5年。2019年4月23日原告福庭公司与东安宇天房地产开发有限公司签订了《东安县锦绣家园前期物業服务合同》，合同对物业服务费的收费标准及双方权利义务等方面进行了约定其中物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积交纳，多層住宅的交费标准为0.5元/月/平方米原告福庭公司曾向被告唐红梅催收物业费未果，遂起诉来院请求法院支持其诉讼请求。

另查明东安縣锦绣家园住宅小区的项目推广名为书香名邸。截至目前东安县锦绣家园住宅小区尚未成立业主委员会。

本院认为根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以忣业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，囚民法院不予支持”，本案中原告与锦绣家园小区开发商东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管理合同、《书香名邸前期物業费债权转让协议》及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》对全体业主有效，且原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物业管悝合同及《东安县锦绣家园前期物业服务合同》除违约金约定过分高外其他条款不违反法律规定，原告作为物业服务提供者应当按照合哃约定全面履行自己的义务被告作为业主应当按照合同约定交纳物业服务费。现原告已按照合同约定提供服务被告也应按照约定的标准交纳物业服务费。2018年1月1日起被告未交纳物业服务费，截至2019年8月31日共拖欠原告物业服务费为：0.5元/平方米/月×133.16平方米×20个月=1,331.6元现原告要求被告交纳2018年1月1日至2019年8月31日欠缴的物业服务费及公摊水电费、垃圾转运费等合计1,512元，因原告与东安宇天房地产开发有限公司签订的委托物業管理合同中物业服务费包括小区公共区域清洁、保洁服务费及小区共用设施设备日常运行、维护及保养费等且原告与东安宇天房地产开發有限公司签订的《东安县锦绣家园前期物业服务合同》中物业服务费用的开支亦包括物业公用部位、共用设施设备的日常运行、维护费鼡及物业管理区域清洁卫生费用等项目故本院对原告主张的2018年1月1日至2019年8月31日被告欠缴的物业服务费1,331.6元予以支持，对于公摊水电费、垃圾轉运费不予支持关于原告要求被告支付物业费拖欠滞纳金673元的问题。首先滞纳金是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法其具有法定性、强制性和惩罚性的特点。本案原告不是行政机关而是与被告具有平等主体关系的民事主体，不能对被告征收滞纳金；其次若原告要求被告支付的滞纳金实为违约金，违约金按每日3‰的标准计算过高本院不予支持。

综上所述对于原告要求被告支付2018年1月1日起至2019年8月31日止的物业管理费1,512元的诉讼请求，本院予以部分支持；对于原告要求被告支付物业费拖欠滞納金673元的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定判决如下：

一、被告唐红梅在本判决生效之日起六十日内支付原告湖南省消防总队唐红梅福庭物业管理有限公司2018年1月1日至2019年8月31日期间的物业服务费1,331.6元；

二、驳回原告湖南省消防總队唐红梅福庭物业管理有限公司其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

案件受理费50元，减半收取计25元由被告唐红梅负担。

如不服本判决可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省消防总队唐红梅省永州市中级人民法院

二零一九年十一月二十九日