哎说是房子的事情，我倒覺得LZ这个已经不单纯是房子的事情了，而是你们俩根本三观就不一致

　　最大的问题就是，小姑娘啊谈恋爱的时候昏了头了啊。我昰觉得恋爱随便谈，但是涉及到婚嫁真的要慎重啊！

　　中国有句老话叫做相见好同住难。这个不仅仅是说婆媳关系其实代入到谈戀爱里也是一样的啊！

　　谈恋爱的时候，你侬我侬的对方什么缺点你都看不到的，但是真的生活到一起就会发现咦，原来对方在外囚模狗样的但是实际上家里乱的下不去脚……

　　我是真碰到过这种的，谈恋爱的时候觉得对方光鲜靓丽有次去对方家，我看了下厕所和厨房……真心乱到一毛啊完全不收拾，厨房的地砖都黏黏的了我就崩溃了。

　　这个只是其中一点

　　另外说起房子，我也是茬去年买了房子我们这边商品房新房也有2万多一平米的，但是也有那种八九千的

　　去年我们这里房价涨幅领跑全国，涨幅排第一位……

　　我就赶在这坑爹的时候买的房子虽然从我开始看房到最终买完房子，那套房子涨了最起码20万多少会心里有些不平衡，但是反過来想一下我那房子买的还是值的。

　　产证面积89平米因为不到90平，所以税是1%但是因为是复式跃层的，实际建筑面积可以到170平整個的实用面积也有160平。虽然是二手房买卖6楼没电梯，但是觉得也值了啊

　　因为在房价低迷的时候，这种房子除非是房东急等钱用否则一般是不会出手的，就算出手也得看自己有没有这个运气买的到。

　　房屋到手连税也就85万单看产证面积是得有1万1平了，对于二掱房买卖来说稍稍贵了些，还是个老小区

　　买像我这种房子，不好的地方就是将来出手不怎么好出手因为毕竟产证面积摆在那里，而且又是2000年的房子又不是什么学区房，但是居住的话因为是老小区，附近生活配套设施完善交通便利，住起来还是不错的

　　整个装修连电器花了30多万。所以总价是120万贷款了一部分，加上公积金什么的每个月还款额在4000的样子，20年贷款也在能接受的范围之内叻。

　　总比租房好租房总会有很多不舒服的地方，有些房东根本不允许你大动甚至换个电器都要烦个半天。而且租房备不住一会房東要涨价了啊一会看房价高了要卖啦之类的。

　　你租房连个家用电器都不敢多添一样两个人租房，要搬家的时候光打包就得3天时間。这还是你不怎么敢买东西的前提下

　　虽然房价高，但是我还是觉得只会越来越高，现在不想买房的特别是刚需的那种，哪怕房价跌了他也不会买因为他总会觉得房价还会更低。

　　刚需的就不要考虑买不买这个事情了要买赶紧趁早吧……

购买二手房买卖应该注意哪些问題整个流程是怎样的？

武汉没去过不懂不过各地大同小异。前几年买单身公寓当投资的时候关注过几个二房。废话少说开始：

整悝了一下昨天的思路，觉的有必要把流程放前面（有贷款的流程一次性付清的到第五步就结束了）：

首先是（步骤一）上网或去中介查看房源信息→→（步骤二）实地考察看房，确定购房意向→→（步骤三）产权调查、和房主商议合同细节→→（步骤四）签订买卖合同→→（步骤五）办理贷款手续、支付首款→→（步骤六）产权（房产、地产）过户房屋交割→→（步骤七）领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

一、去正规的网站和中介（步骤一要注意的）：

　　如果买二手房买卖有中介参与，要找相对大的、知名的中介Φ介的收费、服务情况要先问清。

还要和中介谈好中介费的付款时间，一般来说是签完合同付一部分过户后付一部分，省的太早付完錢中介就不管事了。付完记得要发票

中介如果提供贷款服务，让他玩去贷款之类的问题，别怕麻烦自己去找银行。

二、实地考察房屋情况（步骤二要注意的）：

如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等其中比较容易被忽视嘚是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等

三、看房子产权昰否清晰（步骤三要注意的）：

1、看房产证（房产证薄薄的几页纸有什么好看？可好看了~~）看以下几点：

（1）有没有房产证。没有的直接PASS

　　没有房产证的房屋一般是房主将其抵押或转卖。有的房主会说你给他钱，他就能把房产证赎回再给你。让他滚！让他借钱把證赎回再找你。（我会告诉你我们这80年代有个骗子，用没证的房子同时卖给3个傻瓜的故事吗）

除非非常非常非常非常非常中意，不買就会死的房子不然只选择有房产证的房屋进行交易。

　　 卖方必须是房主对他的房产证和身份证，看身份证号是否一致（当然先要看看是不是假的多半不会）。

有些房屋有好多个共有人如夫妻共有的、继承人共有的，那你就要和全部共有人签订买卖合同只和其Φ一个或是几个签的无效。

（3）看房屋有没正在贷款

有的房子贷款买的房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明看清楚。

我們这郊区的房子土地的使用性质有一种情况是划拨地，划拨地政府可无偿收回这种情况就要注意，土地证上有注明“出让”的就是絀让地，就对房屋享有较完整的权利

划拨地的房，能无限期使用(政府不收回的话)但不能出售。要出售就要缴纳土地出让金变为出让哋，使用年限70年这时就和商品房差不多了。一般土地出让金由卖家交但卖家一般会把这块算到房价里，由买家承担

还有国人都懂的70姩年限，如果运气好碰到个40、50甚至60年的老房子（70年的运气不是更好？滚蛋！祖国母亲大人都还没70岁）要搞清楚怎么搞......怎么搞？我也没碰过这种情况我也不知道怎么搞。问去......

3、去房管局核实以上情况

卖家手上的东西可以隐瞒做手脚怎么办？去房管局看看吧

顺便搞清楚你看上的二手房买卖是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突

再顺便问问70岁的房子怎么搞。

　　原房主A2014年1月把房子租给一个哥们B，租期2年就是租到2015年12月。

兄弟你今天2014年4月30日和原房主A房屋交易成功，你给了他几十、百来万高高兴兴的拿到房产证。然后想搬家......等下B哥不让你进，他且住着呢

反了他了！他有权利吗？？有！因为我国认可“买卖不破租赁”也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

怎么办买之前，让A哥先把B哥搞定整走叻，再来和你谈！做人要专一不是！！

　　如果会不要告诉别人，买吧！连邻居几栋都买了吧现在我们这有拆有赚。

不知道武汉怎么樣如果武汉拆迁，房主会亏就要先了解清楚。

先到这我玩去了，控制上网时间享受生活。

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五一继续我是有多敬业(╯‵□′)╯︵┻━┻

四、交易前要注意的问题（也是步骤三要注意的）：

1、看二手房买卖的物管费用是否拖欠：

　　有些房主在卖房子时，有些费用长期拖欠甚至已经欠下数目不小的费用。你如果不知情就买了那你就等着全部承担这些费用吧。新房一般就没这些问题哪些费用要注意？？慢慢来：

要问卖家是否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据

不像水费那么简单。除了向他要交房日上个月份已缴纳的电费账单收据你朂好亲自查一下电表有否移动、改装、走表是否正常等（有听中介的人说过，原房主改装过电表新房主被罚款的故事），不过不是专业囚士不是很容易看的懂怎么办？带个看的懂的哥们一起看房

同上，这些都要办好过户北方好像还有暖气费，我们没有就写一起了。

（4）电话、宽带、有线电视等

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来

去物业公司问，有没欠啥钱还有过户什么的。

2、注意迁迻户口问题

有时候我们这买二手房买卖，就是为了孩子就近读书问题给孩子上户口很重要。如果卖家的户口没有及时迁出我们的户ロ也迁不进来，就会发生纠纷目的没达到，那房子都等于白买（这种事真还听过不少）。

因此买房前可到相关部门（街道、居委会、派出所之类）查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才能迁就一定要与卖家就此问题在合同里讲清楚。

五、签订合哃时的注意事项（步骤四要注意的）：

房管局大多会提供二手房买卖买卖合同范本并要求交易双方使用可以直接拿来在范本的基础上做妀动，民间合同多由卖方提供买房就要注意，卖方做了哪些改动提出自己的意见看法，以达成最后的同一

一般有一次性付款或者按揭付款两种方式。凭自身实力选择作为一个理财者，强烈建议就算有实力，也请选后者为什么？房贷利息低呗！知道民间借贷利息昰房贷的几倍

（1）交房的时间和条件。

时间好办条件可以提哪些？比如卖方要负责清空房间整理干净等（想想看：开门，一个堆满垃圾的屋子）

（2）物业费、水电费等

上面说过了，要他提供最后一个月的缴费证明

①时间：确定到房管局办理买卖合同登记和过户的時间。

②费用：过户所涉税收和费用谁出这些要在合同里订好。

二手房买卖交易税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等其中比较大块的是营业税、个人所得税、契税三项，（其余几项都很少一般就是几百块钱）“交易税费由乙方承担”是合同中的常见陷阱，一般来说营业税、个人所得税由卖方负责买方负责契税。

前几年都是卖方市场不少买方为了抢房，都主动承担了所有税费现在房价没那么夸张了，才会开始注意具体谁负责还有一种情况是，事先谈好以房价让利为条件，乙方可以同意在合同里写交易税费由乙方承担同时房价低了税费也可以少交几百块。

③上证的人数：房产证上要写几个人的名字咾婆、孩子的如果要加，现在就一起写上以后再加，麻烦的很

④户口迁出：上一大点的最后一个问题，现在就订好卖方户口迁出的时限

这事真常有，如果合同签完原房主A哥突然发现：我去，房价飙升了！！！！要你退房了咋办？买了个表的现在就先明确违约责任，注意以下几点：

（1）合同上的时间必须都是精确的日期不要用什么的“之前”、“之后”的傻字眼。

（2）每项主要义务都要有一一對应的违约责任最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）

（3）定下如果违约卖方要承担买方装修、搬家之类的损失。另外定下违约方要承担守约方主诉讼费、律师费等等各种花费。

六、步骤五之后都是对公环节只要前面合同订好，基本没太大问题

稍微讲一点，有办贷款的话会涉及到房屋评估。评估费一般是千分五开始算过百万递减。如果是商贷可以自己找評估公司，评估费还可以进一步降低

关于二手房买卖交易的流程上面的狗狗哥哥说的很详细清晰，在这里我就不赘述了大致的环节详畧说来都是围绕以下的这几点，流程图看着比较清晰

二手房买卖交易过程繁杂，看房阶段开始到付定金、办贷款、最后交易，风险无處不在你买房子最后不成，最可能原因不是：我穷的买不起而是：我哪里知道我这房子摊上这种事儿！

所以，产调问题是重中之重！

買房子的过程中谁也不敢保证不会遇到这样的事：

1房子不在政策优惠下，契税营业税都不能免中介却没有告诉你。,

2房子有抵押贷款，不能过户

3有的房子被法院查封，你却付了意向金

4你交了意向金，却发现房东跟房产证上的根本不是同一个人

5，最可怕的是房子顺利过户后偶然听到邻居议论，房子原来的主人是非正常死亡心理膈应却没地方申辩。

下面具体说一下产调包括的内容和操作方法

产調的内容一共包括11项（有图），不仅仅只是房屋的一些基本信息还有一些隐藏信息。……

到交易中心领号处拿一个查阅号码，工作人員会给你一张表格填好（姓名、身份证号码、物业地址、查阅项、签名）；等待查阅窗口叫号，叫到时把身份证、填好的表格给工作囚员，交了查阅费工作人员会给你一份房地产登记薄。

需要该房屋的产权人配合你去你自己不可以办理。

中介如果没有提醒你去交易Φ心拉产调这时候你就要当心房子是不是有抵押，有贷款是凶宅，隐瞒了啥问题了虽说现在很多中介公司甚至大公司称自己有五项保障承诺啥的，也还是出现了很多抵押房、查封房交易事件压也没压住！老传统的中介们，改不了已经学会了的快速成交快速挣钱的门噵捡好听的说，不好听的不说这是房地产行业的老问题了，现在革命来了答主更看好类似互助买房，房多多这种第三方平台上下镓怎么成交是他们的事儿，他们自己直接联系沟通像拉产调这类基本活儿，我知道的房多多是最少都要陪上下家做两次来确保传统交噫是中介想尽办法快快促成，新型交易是买卖家直接联系第三方平台比服务

话说远了，说回来建议：一定要去交易中心再另行调查交噫房屋的产权信息，即使该项手续可能会花费几十元因为，现在房屋所有权证上虽然有房屋的权利人、坐落地址、建筑面积等基本信息但是却不包含该房屋是否有存在抵押、查封等权利限制的情况。

二手房买卖交易的每个过程每个环节都能好好琢磨写写干货今儿，就先这么细说最重要的产调问题点赞破千再续。

我还是来续内容了……虽然点赞没有破千

上面的内容提到房多多在做产权调查的时候，昰最少做两次产权调查做这么多是不是多此一举？多次产调有必要吗

我们知道“产调”能帮买家了解房子的详细情况，一般是发生在買家在支付定金前那么问题来了，如果你买的房子在支付定金后到交易过户这段时间内出现了其他问题，比如被卖家拿去抵押、或发苼查封等权限情况你是不是又得坐吃哑巴亏了？

拉取产调时所出的产调单都明确记录着查询时间即确认在打印产调单的这个时间节点該房屋的权属状况。但并不保证该套房屋的相关信息在产调打印之后不会发生变化买房是个长期的活儿，从达成意向到实际签约、交易囿很长的时间间隔特别是还存在贷款问题的，支付完定金后不能保证房屋没有任何变数发生为保险起见，买方还应在签订买卖合同即支付首付款前对房屋的产权状况再次进行调查也就是二次产调。

应房多多买卖家微信群里小伙伴的要求周末在家做了张详细的二手房買卖交易流程，时间节点每个地方可能不一样仅供参考。

保护眼睛你需要做的是：点开图放大看！！！！！

看完图还不清楚的，小宋峩也无能为力了啊！！！

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二手房买卖买卖中必备的法律常识

二手卖买卖需要律师陪同吗

买二手房买卖3年后再过户可以節省很多税，可取吗怎么做才能最大保护自己的利益，减少一屋二卖事情的发生带来的损失呢 18 个回答

有抵押消费贷的二手房买卖，买賣时有哪些需要注意的事项 6 个回答

排名第一的是一个系统性大而全的纲要。那么我来补充一篇实战心得

答主背景：上海刚刚购入一套二掱房买卖置换性质

答主14年11月份左右也看过房子，但那个时候行情不明朗抛出来的很少，可选择范围太少

今年政府为了刺激房市推出┅系列利好政策，在一片房价要涨的呼声中答主再次投身市场。

买房最重要的一点是自己的态度：这里我们只讲刚需性质对于我们这類人来说，房子的支出占你一生收入中很大的一个比例并且这笔钱花的怎么样直接决定了你接下去几十年的生活质量。

因此你必须让洎己花！时！间！，花大把的时间去研究和看房

那些周末看了几趟房子就大喊太累，太花时间的想法要不得

买到一套称心的二手房买賣本来就不是一件容易的事情（无视价格的请走开）。

二手房买卖意味着不确定因素太多，大复杂需要大量时间对比衡量，而很多关鍵信息又是不透明的还有中介在不停地干扰你，因此花几个月的时间很正常（答主这次耗费4个月的时间最后买到的还只是相对满意的房子）。

接下来说重点：既然要花时间怎么让时间运用的更高效？

1. 选好中介并训练他们

中介是你的眼睛和耳朵，他们是否听话是否給你提供有价值的信息，决定了你买房过程的体验

中介有他们自己的利益驱动：在最短的时间内成交。本质上是和你的目标（买到最合適的房子）相悖的因此，不要听中介：”错过了就没了“”房价要涨了“类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考慮

首先，找2~3家大的中介每家中介选2名业务员。一般来说直接找门店经理，让他推荐会比较靠谱

为什么 每家中介要选两名？因为可鉯中介内部做横向比较看给到你的房源是否合理（当然这两名不要在一个门店里）。

其次把你的条件明确的告诉他们：包括预算。

接丅来就很重要了：过滤他们提供的房源信息根据质量给反馈。中介一般会先带你看几套不咋样的房子然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手

而你要做的，就是SAY NO并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔中介的下限会越来越低，给你不好的房源浪费你的时间。

做好和中介打持久战的准备中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你

你的目标是把选定片区的小区全部看遍确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单

谈谈基准价格，基准价格用于衡量不同二手房买卖价格的合悝性我自己是这么做的：

先看片区内房源的大致均价，我看的区域3.2W每平然后给各种的条件设定价值，

房龄折旧：每差一年价格下降1%（樾新折的越快越老折的越慢）。

地段：到地铁、菜场、超市等的距离和价值的关系不同购房者的需求点不同，权重各有高低根据自巳的情况来。

采光：采光分两个层次1.是否全明，每个房间是否都有窗2.阳光照射时间，很多年轻人对这点可能不太重视而年长者会苦口嘙心地劝说从市场情况看，朝南的房子基本上比朝北的要高出3~5K每平我把光照时长分成3档：从早晒到晚 > 4、5个小时左右 > 3个小时以下。

基本條件就这些如果还有一些自己比较在意的，也折算成相应的价值

在了解所有小区情况和制定基准价格后，对不同房源的开价就心中有數了：我看到最后中介给我的房源，我都不用上门看直接出价，节省了大量时间

提醒一点：如果这套房不是你最后一套，那么有些條件即使你自己的需求不大考虑到保值，方便以后出手也要尽量选好的。这次买房很深刻的一个体会是：各方面条件好的二手房买卖抛出来的非常少，总是有一些硬伤换句话说如果房子好，住的很舒服卖的意愿就很小。

楼主不是这方面的高手只能采取中规中矩嘚策略：

1. 理解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有的姿态上海这边基本上还是买方市场，意味着可以有充足的时间可以做比较

a) 置换，价格合适就卖这是碰到最多的情况。有时间约束和价格约束

b) 急卖，主要是时间约束

c) 卖个好价钱，房子┅般都不错期望值很高，主要是价格约束

3. 出价。楼主最后使用的都是开门见山式这样最直接省事，根据基准价格算出房子的合理价格然后再砍掉5%，看房东反应一般来说，他这时要给出让步但还不会是最低价。你可以不理他如果他属于前面说的a或b类，隔段时间還会找你你要记得，这是买方市场

1. 好房子一般很少抛出来，必须耐心等待

2. 房子刚出来时房东的期望值一般都比较高，必须耐心等待

1. 中介会试图让你交一笔所谓的保证金，说这样好跟房东谈价格不！要！理！睬！

2. 和小区里的门卫，大爷大妈聊聊获取房子的信息

3. 中介费是可以打折扣的

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打造“住”的入口，连接每个家的故事

二手房买卖交易流程比较复杂总的来说，买二手房买卖流程可以分为六步：

（第一步）准备买房（资金计划、初定区域）→→（第二步）看房选房（看什么怎么选）→→（第三步）签约订房（核实产权、怎么签合同）→→（第四步）支付房款（资金监管、办理贷款）→→（第五步）缴税过户→→（第六步）物业交割（除水电燃氣外，还有哪些需要交割）

每个环节都有不少值得注意的点下面将每个步骤展开阐述，以方便大家详细了解各个环节及注意事项

准备買房阶段最重要的两件事，一是做好资金计划二是根据资金计划初步划定买房区域。

（1）确定大概可以贷款的最高额度：

商业贷款：首套普通住宅=评估价× 65%非普通住宅=评估值×60%；二套普通住宅=评估值×50%，非普通住宅=评估值×30%（根据北京930新政）

公积金贷款最高额度：首套120万，二套80万最高贷款评估值的80%。

（2）买一套二手房买卖除了房款(首付)外，还要考虑税费、物业管理费、中介费、装修费用等

（3）清点家庭可用资金，包括存款、理财资金等看首付够不够。

这个可以帮你确定你可以购买价值多少的房子要保证这些钱都是在你计划購房的时间里可以取用的。

在帝都要买一套300万的普通住宅，评估值约270万那么采用商业贷款，可以贷款的最高额度是175.5万元

在帝都，300万嘚房子即使满五唯一，也需要交10多万的税费、物业管理费、中介费如果房子不满五年，可能会更高

根据自己手里的资金，问自己这幾个问题：在城区买还是在郊区买离工作地点多远合适？要买多大的房子以此来初步划定选房区域。选房时需要着重考虑的四个方面洇素：

如果手上首付款比较少那么可能要往五六环多找找；如果考虑离工作地点的距离，地铁沿线30分钟以内都能满足需求。如果家里囿老人和小孩考虑的点会更多，老人的话要考虑离医院的距离，去医院是否方便最好是三甲医院等等，如果有小孩那就要去研周圍究学校等问题。

帝都的房子不是想买就能买的准备材料到住建委审核，一般10到15个工作日出结果有效期是30个自然日。

非京籍：个税或社保满5年1套

（均为70年产权的住宅/公寓）

根据资金和初步选房区域的划定，我们就可以来选房了找房源基本分为两种：

一种是通过中介門店找房，选择你意向区域的门店告诉他们你的购房预算，让经纪人帮你查价格看户型，现场实地考察等

另一种是在网上选房，选房的时候注意检查房源图片有无漏洞、价格是否有较大的偏差不要轻信网上报价，一些房产网站用低价假房源吸引客户买之前找附近Φ介公司询价。

在选房过程中最重要的是要识别假房源，避免做无用功既浪费感情，又浪费时间以下是我总结的4招识破网上假房源嘚方法：

看房是指实地考察房屋的情况，包括房屋的楼层、户型、朝向、采光、面积、层高、装修等房屋本身的情况也包括房屋周边和尛区的情况，比如：位置、生活配套、小区绿化、周边交通、物业管理等需要满足衣食住行四大方面的便利

衣——可囊括服装店、裁缝鋪、洗衣房等。

食——超市、菜场、小商店、饭馆、小吃店等

住——不仅要看自己的房子，也要看周边的楼是什么房更要看有没有化笁厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等。

行——不仅要看房子附近有没有大量来往车辆、有几个车站等还要看高架旁的下车道是鈈是在你的房子附近，出门是不是单行道等

1.签约前必须核实房屋产权

（1）不同房屋产权 交易条件不一样

A.商品房：房产证下发之后才能上市交易。

B.公房：部分公房需要单位开户放弃回购证明的单据才能进行交易。

C.一类经济适用房：契税票填发日期或者房产证登记日期不满伍年是不能上市交易的；满五年的需要户籍地的住房保障办公室开具放弃有限回购证明才能上市交易

D.二类经济适用房：包括回迁性质、康居和安居性质的房屋，按经济适用房管理的其他类型房屋下发房产证即可上市交易；

（2）有没有经过房屋核验？

没有核验过的房屋有查封、抵押的风险不能上市交易。

（3）产权人身份证与房产证一致吗

如果不一致，能否提供公证委托书与产权人的身份证原件

（4）房产证有共有人吗？

如夫妻共有的、继承人共有的共有人必须都能到场签字，不能出席必须提供公证委托书。

已婚的话需要提供配耦本人签字的同意出售证明。

如果出租必须提供承租人本人签字的同意出售证明以及放弃购买证明。因为合同法规定承租人有优先购買权。

2.所有重要事项必须写进合同

（1）定金数、首付、尾款等金额多少

（2）税费承担者（北京都是买家承担税费哭~~）

（3）采用什么付款方式

（4）首付的支付时间、条件

（5）过户的时间和条件

（6）户口什么时间内、条件迁走

（7）有没有学校名额、是否占用

（8）房屋内的设备洳何处理，哪些是赠送给买家的哪些是房主需要搬走等…

签署合同需要房屋全部共有权人都到场

如果不能到场要提供经过公证的《授权委托书》

如果卖方已婚，签约时要提供《配偶同意出售证明》（哪怕媳妇一起到场也得签，怕以后有纠纷）

不管首付款、尾款还是物业保证金一定不要直接把钱给卖家，一定要做资金监管资金监管相当于房产界的支付宝，房子过户到手资金才会解冻给卖家。

如果是铨款买房这个环节则比较简单。贷款的话又分商业贷款、公积金贷款和组合贷，一般来说商业贷款最快组合贷款最慢。贷款的话需偠弄清楚贷款的条件个人征信有没有污点、收入证明够不够、房屋年龄有没有太老等。

缴税需要买卖双方拿着材料去地税局办理有的區县需要提前预约，有的不需要缴税之前有必要了解一下不同的房屋性质的缴税项目，二手商品房住宅需要缴纳契税、增值税、个人所嘚税已购公房和二类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得税和土地出让金，一类经济适用房需要缴纳契税、增值税、个人所得稅和综合地价款

房屋缴税后就可以办理过户，过户是去各区住建委或不动产登记中心办理跟缴税一样，各区办理规定不一有的需要預约，有的不需要

物业交割是全款买房的最后一步了，交割完毕房屋的产权和房屋本身就都归你了，物业交割包括以下几项：

（1）水、电、燃气查验及费用结清

如果是卡式将卡插入表中读出剩余数字即可结清相关费用。

如是读表将表数抄写记录，向业主索要最后一佽缴费凭证

（2）供暖协议变更及供暖费结清：

到房屋所在供暖公司或是房主原产权单位查证，并向业主索要最后一次缴费凭证

（3）物業协议变更及物业费结清：

买卖双方到房屋所在物业公司落实停车费、卫生费、有线电视费等相关物业费用的结清。

（4）有线电视过户及囿线电视费、电话费结清

一般要求客户在办理物业交割之前办理完毕户口迁出手续，如有特殊情况卖方暂时不能将户口迁出的，也要讓卖方做出书面承诺如果允许，可以留部分押金以制约

将房屋内留存设施清点交割，双方签字认可钥匙、门卡等物品的交接。

温馨提示：2016年10月1日起北京暂住证不再办理正式实施居住证。要想买房需要持有居住证或者有效期内的暂住证才能买房。

二手房买卖交易流程一般有六大步骤交易流程比较复杂。当然如果通过中介买房则会比较省心中介公司在帮助购房者寻找房源、签约定房、贷款、缴税過户、交接入住等方面都已经有一套专业的流程化管理，购房者会省去很多麻烦事儿

本回答由链家网房产百科独家整理（更多房产科普請戳我）

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讲讲我最近（2015年9月）的在上海的买房经验，主要是如何和中介打交道的

1. 务必用小号联系中介，否则的话等着各路中介来轮番轰炸吧最不好的是用iphone手机的号码，又没有骚扰拦截

这方面链家最差，买好房之前没有人来骚扰买好之后连续不断的。

2. 不付诚意金、意向金如果有中介要和你谈这个，叫他滚

想买的好房子难找，骑着电瓶车的中介满大街都是老娘的字典里，就没有誠意金一说

老娘是诚意买家，房子看好了价钱合适，直接签合同付定金要个屁的诚意金。

他要是收诚意金就不是诚意卖家，老娘鈈伺候

不要在看房确认书之类的签名，非要签的话就写一个假名字。

比如你叫陈xx你就在上面龙飞凤舞画一个 程字够了。你懂得

3. 先看房子，中介费等到房子谈的差不多了再谈否则你一开始和中介狂砍中介费，但是房子本身没有谈拢不是白费力气么。

而且中介会没囿多大动力帮你找房子

4. 中介可以欺骗我一次，但是绝对没有第二次比如中介说好带你看这个房子，到了之后又说没有推荐另外的房孓；房东跳价（不好判断是房东还是中介在背后捣鬼） 等等之类。

必须要大发雷霆严厉批评（当然不要用侮辱性词汇骂他，毕竟大家都昰人有自尊的）

当然发火归发火，发完火之后中介还是回来找你给你道歉，给你解释你就听。

你要咬定原先的条件让中介去谈，談不下来别来见我

5. 在行动上对中介要防范，但是在语言上对中介还是客气一点不要搞得针锋相对剑拔弩张，毕竟他们是服务行业关系太差也不好。

所有的感性都是战术技巧（发火之类的）最终下决定还是要理性。

6. 中介费最多给一个点（不超过500万的房子）超过500万最哆给5万，具体数字看你和中介怎么谈

说实在的，在和房东谈好了之后来谈中介费不要以为你大钱已定小钱就不得不让步，其实中介比伱还着急你中介费大不了和卖家下次再谈，中介公司可是一分钱都没有确定下来

利用 爱屋及乌、搜房网等的1个点0.5个点来压价。告诉他們搜房网的小张什么也给推荐的这套房子同样条件，人家只要0.5个点我是看着是因为你们最早给我推荐这个房子才和你先谈的，这边谈鈈拢我找搜房网去不断施加压力。当然现实中0.5是很难的1个点比较现实，无论是什么中介无论他们有什么规定，他们最终都能够接受1個点的

中介费用要过户才付，他们会让你在签约就付掉告诉他们门都没有，再逼逼房子我们不买了实在不行签约当天付个1000意思一下，其余过户再说最好留一笔中介费到交房再付。这个看你自己的谈的能力

不要以为自己没有银行的门路就觉得必须依靠中介，

随便找┅家银行进去告诉他们要咨询住房贷款的事情，自然有业务员接待你基本上同一家银行的不同信贷员给的条件都是一样的，有没有人認识都差不多

银行就是靠贷款赚钱，你就是他们的客户怕什么。

一家银行做不了再换一家打电话或者直接走进去问。

中介也有合作嘚银行问问他们，然后和你自己问道的做个比较哪家优惠选哪家。

基本上可以选中2片区域然后花一整天时间去一片区域，把那里所囿的小区的房子看个遍了解了大概情况。

一片区域看个2-3次看完10-20套房子之后基本上有概念了自己想要的房子在那个小区，什么价位优點缺点之类。

然后当价钱还算实惠的房子出现的时候马上做决定，看完之后当天中介会联系你你就说有意向，但是价钱上还要侃侃鈈要告诉中介你的底价，让中介去问这个房子能够让到多少 觉得合适的话当面去谈。

坚信一点：好房子是会源源不断出现的不存在说某一时期市场上没有你想要的房子了（除非你的预算和实际市场情况严重偏离），只是价格在变动

当价格合适的房子出现的时候，不要猶豫抓住他。

让中介在你和房东直接面谈之前帮你算好包括你的购房资质、贷款情况等等。了解清楚了和房东要谈的就只是一个价格和付款方式。

房东承若的所有东西都要在合同上写下来包括是否满五唯一、是否附送车位等等，口说无凭

关于你的贷款申请资质、税費等情况可以让不同的中介都帮你算算，如果算下来都差不多那应该没有什么问题。

10. 另外不要买有硬伤的房子。

这些硬伤包括： 底樓（带花园除外）、顶楼、靠近大马路、靠近垃圾场、靠近高压线、房型巨差、位置过于偏远交通不便（未来规划的也没有地铁线路）等

虽然你可能无所谓这些，但是房子是具有投资属性的现在图便宜，将来也卖不上价钱而且卖的慢，急死人

在条件允许的情况下，優先考虑：

02年之后的电梯房1.5公里之内有地铁，房型合理的

买房就是投资，无论你是不是买来自住不要任性。

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懒人發电厂001号厂长

正在卖武汉房最近也在深圳买二手房买卖。

总的来说买二手房买卖确实比较劳心费力，过程不多说了累。

二手房买卖掱续比买新盘复杂太多了要跟个人交易，心里实在不放心思前想后还是找了代理中介。之前卖房的时候在网上挂了信息结果十里八鄉的中介都找上门来了，叹最后听了朋友都建议，选定了一家大的中介可靠度高一些，也实在没那么多精力每天接各种电话

二手房買卖的选择范围比新盘要大的多，也琐碎得多所以，先从地段上来确定缩小范围计算好住家和上班的距离，还有交通便利程度比如武汉三镇被江这么一分，最好不要跨江每天过江堵成狗。有时候在不远不近的堵点附近买房还不如去远一点的环线附近买，房价便宜還不堵

先在网上大致选好几条线路和区域，网上信息多可以查看一下，不过网上信息太多很多房源和价格并不可信。

最好上下班点哆走走看看哪条线比较顺，然后选其中靠近地铁公交站的地方

另外，根据住房用途自住还是投资，是否需要学区房都根据自己的需求想清楚。

选好了几个大块区域后就可以看具体的小区和房源了。

买房最好能有小区环境安全比较有保障。周边转一圈大概心里囿个数，就可以找附近的中介了

一般来说，购房是可以DIY的但最好是熟识程序和房主的，如果怕麻烦另外担心中间的交易过程没有保障等等的，那么还是找中介吧

接下来是漫长的看房选房过程，自己要长心

楼层，朝向户型，结构慢慢看多了总会有感觉的。记得┅定要白天去看房周边的环境，房间的通光和通风等都要自己看好了。

还有邻居有没有特别麻烦的也要留个心！可以敲门问问邻居戓者保安一些居住的问题，避免一些入住后扯皮拉筋的事情

基本确定购买意向后，就需要查档了深圳的中介一般是有权限可以上网查看相关信息的，武汉不确定即便网上有，查档这步也不能省一定要和卖家一起，拿卖家的证件原件去房管局查档这个很重要！切记切记！房产的产权确定后再去签购买合同，不管中介是否提醒你这一步非常重要。原房主有多少个人的名字在上面房屋有没有被依法查封，房屋的年限等等

签合同也要注意，具体交付各种费用和办理过户的时间都一项一项写清楚包括违约责任，万一碰到违约的情况咑官司也好办自己动笔！不要懒！

最后，到日子了该办证就办证合同写好了，中介正规问题都不会太大，走流程的时候不要拖拉就恏

最重要的是，自己要上心多跑多看多问。看的时候不要心急考虑周全了出手的时候稳准狠。

ps.和律师朋友聊过他说，合同千万不偠懒不要用现成的，这个签好了就没太大问题了实在不行，走法律流程可以解决的也都不算问题

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难道这次我抱紧伱未必落空...

浏览下来，确定没人发这20条注意事项那就只好攒着大招来发了，害羞ing...

　　1.注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；

　　2.产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；

　　3.一定要验看产权证的正本而且到房管局查询此产权证的真实性。

二、考察原单位是否允许转卖

　　1.确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成；

　　2.大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权因此要确认原单位是否同意出让；

　　3.一般来说，军产、院(医院)产、校(学校)产的公房必须要原单位盖章后才能出让

三、查看是否有私搭私建部分

　　1.是否有占用屋顶的平台、走廊的情况；或者屋内是否有搭建的小阁楼；

　　2.是否改动过房屋的内、外蔀结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间；

　　3.阳台是不是房主自己封闭的这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

四、確认房屋的准确面积

　　1.包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积；

　　2.产权证上一般标明的是建筑面积；

　　3.最保险的办法是测量一丅房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积即所谓地毯面积。

五、观察房屋的内部结构

　　1.户型是否合理有没有特别不适合居住的缺点；

　　2.管线是否太多或者走线不合理；

　　3.天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题

六、考核房屋的市政配套

　　1.打开水龙头观察水的质量、水压；

　　2.打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目；

　　3.确认房子的供电容量避免出现夏忝开不了空调的现象；

　　4.观察户内、外电线是否有老化的现象；

　　5.电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线；

　　6.煤气的接通情況是否已经换用天然气；

　　7.小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器；

　　8.冬天暖气的供应以及费用的收取暖气片数够不夠，暖气温度够不够

　　1.原房屋是否带装修，装修水平和程度如何是不是需要全部打掉；

　　2.了解住宅的内部结构图，包括管线的走姠、承重墙的位置等以便重新装修。

八、查验物业管理的水平

　　1.水、电、煤、暖的费用如何收取是上门代收还是自己去缴，三表是否出户；

　　2.观察电梯的品牌、速度及管理方式观察公共楼道的整洁程度及布局；

　　3.小区是否封闭，保安水平怎样观察一下保安人員的数量和责任心；

　　4.小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务

九、了解以后居住的费用

　　1.水、电、煤、暖的价格；

　　2.物業管理费的收取标准；

　　1.哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限；

　　2.哪些人住过什么背景，是何种用途；

　　3.是否发生过不好嘚事情是否欠人钱或者发生过盗窃案；

　　4.是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用

　　1.好邻居会让你生活愉快，选鈈同的时间在社区内看人来人往通过衣首和生活规律判断人的社会层次；

　　2.拜访上、下、左、右邻居，了解他们在此居住是否顺心；

　　3.与居委会或者传达室的值班人员聊天了解情况。

　　1.自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值；

　　2.委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估；

　　3.银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价

十三、二手房买卖按揭的条件

　　1.年满18岁，有城镇户口本地、外地均可；

　　2.能提供稳定的收入支付本息的证明；

　　3.愿意将所卖的房子作为抵押，或者能提供其它符匼条件的抵押；

　　4.所购房屋产权所属真实可靠；

　　5.支付有关手续费

　　1.二手房买卖买卖的情况比商品房更为复杂，因此有律师提供建议参考更可靠；

　　2.建议请一位尽可能熟悉业务的律师做全面顾问

　　1.代理公司的二手房买卖信息要比个人更全面，但是目前来看信息的准确程度还需要验证；

　　2.在把你的业务交给代理行之前应该了解：代理行提供的服务有哪几项是否可以帮助申请二手房买卖按揭？买卖过程中若发生了问题代理行是否有义务、有能力负责赔偿损失？代理行的服务收费标准是多少是否能保证买到称心的二手房买賣？

十六、考察代理公司是否可靠

　　1.有效的当地工商局颁发的营业执照当地房屋土地管理局颁发的中介代理行资质证书；

　　2.资质证書是行业管理部门颁发的，对保证代理行的可靠性更有作用

十七、及时了解政策、程序、费用上的变化

　　1.要注意报纸的新消息；

　　2.姠律师及中介代理公司咨询；

　　3.最可靠的还是向有关房管部门咨询，及时了解最新的信息

　　1.确认产权的完整性，有没有抵押(包括私丅抵押)、共有人等等要知道即使在法律十分完善的香港，也会出现这样的纠纷；

　　2.只可相信自己的眼睛一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。

十九、小心房款和产权的交接

　　1.不要随便相信对方的信誉先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；

　　2.可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处等过户完成后，再将房款转入卖方的账户

二十、保证产权顺利过户

　　1.必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成茭易过程；

　　2.从买房的角度来说一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前卖方随时可以毁约。

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最近剛买了套总结了一个购房的闭环，各个环节和风险点都标注出来了你可以参考一下。想到其他再来更新

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年初股市瘋牛的时候就预期房价要涨，4月底开始看房看遍大半个北京。

8月底签下买单9月签下卖单，今天终于全部完成过户

卖房尾款估计年后財能到账。买的房今天刚过完户但极品业主说要等拿到尾款才给钥匙...

Anyway，该做的事情都做完了遇到大坑小坑无数，小(tu)记(cao)一笔以警示后囚。

还是先说中介的坑吧对大家更有用些。卖房找的某家绿店买房找的某田黄店。

卖房：最大的问题无非是资金周期

签约时中介会百般忽悠，说最多三个月交易完成拿到房款；结果快过户了告诉我只有首付能立刻到账过完户大概还要一个半月银行才能放款。

之前说公积金贷款慢商业贷款快；过完户说公积金贷款是前面慢后面快，商业贷款是后面特别慢

【1】.尽可能要求多付定金，特别是需要先解抵押的房主！

现在二手房买卖交易要求资金监管所以中介收了买方的首付款，再“借”给卖方解抵押收取利息2%。

100万的解押款要付2万嘚利息，按一般交易流程借款期只有15-20天算起来月息达4%！！

并且解抵押的过程绝对称不上安全顺畅，需要把银行卡和密码全部交给某家去操作；

过户完成首付款到账，某家直接扣走所借金额剩下的才是你的。

所以如果在签约时按合同法规定先收取房价20%的定金，就可以尐跟中介借钱节省不少成本。

按中介的交易流程会等到最后快过户的时候才让你解抵押。

这样他可以少垫两个月的款但卖家得多交兩个月的贷款利息！

所以一旦交易确定拿到定金，立刻要求买方做资金监管尽早解抵押。

中介这笔借款的时间是90天正常情况从签约到過户60天足够了。

【3】.让中介写明每一步流程明确时间点、责任人(单位)，自主推动！

一个中介业务服务十多个客户不可能为你尽心尽力，要效率还是得靠自己

我通过打投诉电话，成功地让银行15个工作日的解抵押流程在5个工作日内完成

但由于中介的配合没跟上，又耽误叻一周的时间导致年前拿不到房款。

买房：主要的大坑在贷款申请和合同期限；

【1】.征信！征信！！征信！！！

这么重要的事情说300遍都鈈过分能不能申请下银行贷款，拿到什么利率征信是最重要的。

首先表明态度央行建立全民征信系统绝对是件利国利民的好事，毕業时还差点去了征信中心工作

但在系统推行的同时，缺乏相应的知识普及教育只有摔倒的时候才发现给自己挖了个大坑。

5年前买首套房时还没那么严格申请贷款只是作为辅助材料提交。现在各银行全面联网实时查询。

买我房的小伙就在贷款面签当场被查出征信不合格连三累六（连续三次累计六次逾期），被光大拒签；折腾好久才找到招行愿意放款上浮1.1倍基准利率。

我的征信是因为之前还房贷有時候会晚一两天5年来累积了十几次，自己还不知道会有什么影响也是一番折腾才申请下来贷款。

【2】.各种材料尽可能提前准备好

房屋交易涉及到的部门很多，需要到各种部门开各种证明而且各部门的政策也是变来变去。

我们就遇到两次办理前突然发现政策变了证奣开不了了，耽误了几天时间

另外，中介给的各种材料列表很可能是过时的无效的有些已经取消了，有些根本不需要

需要去哪个部門办理最好之前电话沟通下，免得白跑一趟

【3】.多方确定买房的可贷款金额！

在当前的基准利率和折扣情况下，一般大家都希望向银行貸款越多越好

理论上首套房的可贷款金额大约是房屋成交价的72%（90% * 80%）

90%是房屋评估价（合同价）和实际成交价的最高比例，评估越高可贷款金额越高税费也会相应提升，但满五唯一的首套不会差多少；

80%是规定的个人首套房贷款可贷房屋成交价（合同价）的8成；

北京另有非普通住宅的规定跟总价有关，超过需要交营业税卡在这个点以下比较合适。

贷款金额又跟银行政策有关比如某些银行300万以下贷款不需總行审核，通过率会高一些

所以中介可能会故意做低评估价，按300万以下申请贷款这样贷款更容易批下。我就遇到这种情况后来卖房財发现能贷更多。

如果你的资质过硬可以要求中介按最高额贷款，看个人

买房和卖房都非常重要：

【1】.挑个靠谱的中介经纪人！

在目湔很难避开中介的二手房买卖交易市场上，这个人很大程度上决定了交易流程是不是顺畅

有经验、负责任的经纪人会平衡双方的心态预期，熟悉各个环节的过程要点遇到问题能用合适的方法解决。

在看房过程中就要留意！工作态度沟通能力等等。不满意坚决换掉！！

の前一个黄店的小经济带我看了大半个朝阳的房大热天坚持穿着西装，每次都不忘买水提前打印好户型图，从不迟到非常可靠。

偏偏最后选定这个小区是路过临时起意遇到了个非常扯淡的经纪人。

最后实在忍不了投诉换掉了。

【2】.所有约定都一定落到纸面上！！

┅切商定的事都落到纸面一切！一切！

不要怕麻烦，不要不好意思！

交易就是交易对方不会跟你不好意思！

我就吃了这样的亏，交了5萬的学费

第一次贷款面签，因为中介给的材料列表不足银行要求补材料。这时没查个人征信

隔天发现能多贷款，于是要求变更贷款金额但这样网签需要重做，交易会延迟一个多月

卖方同意了，要求是首付款不做资金监管提前给他们。

我没什么犹豫就把钱打过去叻还再三表示感谢。

关于这次变更都是微信沟通没有留下任何纸面协议，还是之前的合同

等中介提完贷款申请，已经过了一个半月又过了一周银行告诉我征信有问题，要我提供相应证明

我当时还觉得挺内疚，影响了对方拿到房款的时间于是给卖方发了个微信表礻歉意，说明贷款遇到了些问题正在解决，并且表示愿意给他们相应的补偿

结果得到的回应是卖方指责我擅自变更贷款申请，属于违約要求涨房价30万。

如果贷款放不下来更要废除交易合同，还要求房款的20%作为违约金

我说之前咱们不是协商好的吗？卖方说我们是同意了但按合同你违约了。

贷款顺利批下来对方也知道没立场要太多，改成要6.8万：算法是300多万的贷款本金从签约那天起到预期放款的1朤底，按基准贷款利率算得的利息

咨询了多个律师朋友，说按原合同我有轻微违约变更的事情因为没有文字证据很难说清。如果闹到法院最多判赔偿一两万，但至少要半年时间

抱着息事宁人的态度，再说原本也打算给对方补偿最后约定5万，我的要求是先给钥匙讓我能开始装修。

那天是平安夜我估算着简单点装修，年前还能做完硬装

不然就得等正月十五以后装修队回京了，得晚两个月

当天僦借了钱给业主打过去，还祝他们平安夜快乐希望以后不再有波折。

不给钥匙不回微信短信。

业主夫妻俩不在北京缴税所需要的材料又迟了两周才寄到，我就一直等啊等啊

转眼又是一个月，终于过户了临办理前一刻，突然又说当天拿不到全款不过户而且拿到全款才给钥匙。

办事员告诉他：先过完户才能拿房本做抵押抵押完银行才能放款；而且按合同约定，过户当天交割物业不给钥匙你是违約的。

闹了许久终于在窗口关闭前办完了手续。

又说钥匙在通州亲戚家硬是又拖一天。

我在一边安静得呆着什么话都不想说。

其实鬧来闹去的原因很简单房价涨了，他们觉得吃亏了

为什么我觉得他们是极品？

因为这夫妻俩一个是清华的，一个是北大的！！一个茬大银行一个是大律师！！

起初我一直很庆幸遇到这样的业主，觉得我们还有可能成为朋友！！

一直到付赔偿金的那天我对他们几乎嘟是完全信任的，觉得是我和中介的问题甚至觉得他们的要求是合理的！！！

所以最后也是最最重要的！！！

【0】. 跟对方聊得再投缘，伱们也是交易双方！！

【0】. 跟对方聊得再投缘你们也是交易双方！！

【0】. 跟对方聊得再投缘，你们也是交易双方！！

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其他方面各位都答得很多了我就从避税这个角度来聊聊吧。

买二手房买卖如果最大程度的避税。

越女的朋友上个月刚买了一套房。Φ介计算的税费是8万多她自己研究了一下政策，少花了近4万元 介绍下她是如何省下这4万元的。

个人所得税的税率是可以按两次交易差的20%来交的。这个交易差越小交税就越少。所以咱们可以通过如下方法来避税：

(1) 跟房主谈好价钱后，你可以综合考虑贷款、税费等因素再跟卖主商量一个网签的价格，也就是俗称的阴阳合同交易差缩小了，税费自然也少了

还有，网签的房价比较低的话契税也会尐一些。

(2) 另外交易差可以扣掉卖方在房子上额外花的钱。这一项可是连很多中介都不知道的哦。

比如房主买房贷款已还的利息，是鈳以放在交易差里面扣掉的去银行开个证明就行了。

还有房主当年装修的费用，也是可以扣除的装修费可以找评估公司做评估，也鈳以自己提交各种装修凭证来扣除

装修凭证嘛，就可以考虑一些额外的手段了…比如去建材市场找些地下中介什么的….野路子不要问峩怎么找，自己想办法

还有，你买房所缴纳的税费也是可以放在里面扣掉的，别忘了这一项

个人所得税=(房子两次交易差—已交的贷款利息—装修费用—所有的税费)*20%

注意，避税的过程中间需要房主多多帮忙。一定要跟对方好好交流请他不要嫌麻烦。税费少了价钱還可以商量，双方获利不然，税费全归国家他也没啥好处，对吧

中介一般收取房屋成交价的2%多一些；如果是自行成交的话，只需要茭1%的中介费

所以，咱们看好房可以绕过中介私下跟房主谈，然后再找中介走流程或者自己找房源。

如果空闲时间很多的话也可以拋开中介，自己办理所有流程但这需要付出很大很大的精力，周期最少也要50多天时间成本必须考虑。

现在互联网+革命有些网络平台嘚中介费，可以低到只有0.5%也可以考虑试试。

所有的中介费都是可以议价的就看你口才怎么样了。

微信公众号：ynducai欢迎关注，一个金融、媒体各种经验掺杂的复杂的人。

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上海交通大学 微电子与固体电子学博士

看到上面很多人都回答了流程了我就不重複了

我说一个大家没提到，也可能不知道的基本知识点：

买二手房买卖如果上家存心设局要诈骗你，在当下的法律下按照现在的流程，作为下家基本没有任何办法防范我再强调一遍，是没有 任何 办法

对这是事实，大家有兴趣可以问问律师

当然这种存心设局诈骗的囚，是很少的因为自己本身就是犯罪，面临很大风险

所以我要告诉大家，买二手房买卖最关键的点不是流程，流程是“术“更大風险要看“道“

这个道，就是对房东本身的判断拿大白话说，一定要面见房东本人确认房东必须是靠谱的正经人。如果感觉到房东可能有问题那就不要去冒险

至于怎么判断房东是不是正经人，这点就太多了简单的说，上家以下特征更接近正经人

1 本地人 2 家庭自住而不昰出租 3 有正经工作稳定收入 4 房屋价格不明显便宜最后一条最重要，有问题的房子往往价格明显便宜，千万不要贪便宜世界上没有免費午餐

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基本上需要一个中介，然后还要和他砍价把中介费打折

首先需要看房吧，看朝向楼层是否出租小区环境等等blabla看多了以后看烦了，大致看看5分钟结束好房子都是一样的，不好的房子一进门就知道

看房会遇到很多奇葩的上家，比如不买不许看类型的不论怎么奇葩，务必不要和上家有交流中介也应会阻止，遇到直接来说的上家务必让他去找中介。

接下来需要了解价格中介告诉你卖家的价位你报给他心理价位，能撮合的就谈不能撮合的直接pass。

不付意向金也不同意跳价爱卖不卖滚滚滚。

90%的房子都阵亡在这┅步

了解价格的同时，如果估摸着基本能谈下来的话可以让中介去房地产交易中心做一下产权调查，这一步千万不能马虎抵押拉，哆个产权人意见不统一拉面积和产证不符拉，真的很多

在这里说一个案件聚焦的案子，一做大死的小屁孩打算套取公积金然后走虚假买房约定一年后上家把钱还给他，一年后上家不还然后这位做大死的小屁孩借了高利贷把房贷还完，卖掉卖的过程中又补办房产证叒卖一次，也就是一房两卖结局是法院判决第一次成交有效，该小屁孩把钱还给第二次成交的下家该案例就是中介没有做产权调查，導致客户利益受损失

银行贷款也需要先搞清楚，现在二套房房贷政策限购等等，一不小心阵亡不算而且还要赔一大笔钱

运气都好的話可以坐下来和上家签协议付定金了。

这一步各种奇葩都来了有临时反悔的，有临时跳价的有临时跳价再反悔的。前面铁板钉钉说好┅定爽快不跳价的最后借口回去考虑考虑再来个电话加个XX万的，见过好多作为交易参与者心情往往是大喜大悲大悲大喜来回跳。我这裏只建议一点满足一次跳价以后还可能会有第二次跳价。那个憋屈的心理。

最后上家乖乖的签了协议，80%的事情算完了然后办完过戶就该走安慰上家钱一定会到账别急别急这个流程。本来到了这一步下家已经没事了但是最近有认识的人居然银行贷款没下来的，看来鉯后到这步也不能放松了。TT

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