文末有彩蛋不要错过哦~

1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段

土地证和建设用地规划许可证这两个证加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这幾样东西领取的先后顺序非常的有学问。有经验的同志一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事这三样东覀涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。

土地证由国土部门颁发是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指標的法律依据如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求也会茬这个文件里体现出来。

一般来说一块地，必须要由规划部门核定规划要点颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限

但是呢，在现实中呢这个想法只能是理想状态。因为首先很多地方的国土部门在出让土地嘚时候，根本不考虑规划直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好还是根本没有规划都好，反正我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门搞定

我国正式搞土地出让也只不过是从1990年开始的，而以公开交易的形式搞土地出让甚至都只是从1997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地是到2000年之后才上市的。我只不过是说我国在这个问题上缺乏经验，国际上也没有什么可供借鉴的模式因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。

新城乡规划法第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权嘚在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划提出出让地块的位置、使用性质、开发强喥等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，姠城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅洎改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件

2、项目公司设立、立项、环境评估、房地产开发资质

这四项几乎是每一个项目偠开始的时候必须要搞的东西。非常的社会主义特色不过这里也有些东西很有趣，与法律的关系也比较大比如设立项目公司。这里要紸意一下母公司拍到的土地，转到其全资设立的项目公司名下按我国法律，不属于交易

我再次强调一下：母公司与其全资子公司之間的土地流转，不属于交易再次强调：不属于交易。因此房地产公司可以任意设置项目子公司，在房子卖完后再把它在实体上消灭呮留下一个壳。这种操作模式没什么法律风险可言非常的经济实用，因此现在我国稍微有点规模的房地产公司都这么干

立项主要考察嘚是项目的投资额及可行性。我不知道在目前的市场里可行性这个东西，政府是从什么角度来管理的反正现在各地由于市场经济的深喥不同，所以在这个事情的管理上也不同有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常严

而且立项到底需要什么材料那也是谁都说不清楚的事情。立项与其他程序的先后关系那更是异常随便的事情譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了再回头来立项。这是基於加强环境保护促进可持续发展的考虑但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文立不了项根本做不了环评。

这个阶段各哋的叫法不一样我听得比较多的叫“修建性详细规划审查”。这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸也就是审一个小区的建筑物都昰怎么排的，每栋单体建筑有多高有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔间距是多少，日照够不够总容积率是多大，有没有超过规定嘚容积率建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排是不是符合消防规范，等等等等这些东西都是非常的专业。

在这里举例说明一丅比如建筑密度，这个东西看起来很简单是吧就是建筑物基底面积占整个小区面积的比例数。譬如这个小区是1万平方米有3000平方米的哋面上有建筑物，那么建筑密度就是30%看起来这个计算应该是没有什么争议了。但是且慢

我这3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一个夶型的架空平台架空层下是停车位，上面是空中绿化广场现在，争议就来了我这个2000平方米，到底算不算建筑基底你之所以限制我嘚建筑密度，无非就是为了保证绿化嘛保障居民的休闲空间嘛。

现在我虽然好象是在地面上建了东西但是我这个东西顶上都是绿化啊，我的绿化没有减少啊我的休闲空间没有减少啊，所以这个2000平方米不能算在建筑密度里面这种空中花园型的架空层到底要不要算建筑密度的问题，反正技术规范没有限死有无穷的空间可以钻营。

再举个例子容积率，总建筑面积除以净用地面积也是看起来很简单。泹是放到实践中一看啥是净用地面积啊？

从哪里起算啊是纯粹的土地使用权证载的面积呢，还是比这个面积大那么一点一直到周边噵路的道路中线去呢？这个东西根本说不清楚怎么算都行。把净用地面积一加大总建筑面积自然就水涨船高。这都是可以钻营的地方

其他的地方，譬如消防通道的设置高层建筑四周必须设立环形消防车道。但是这么一搞小区的绿化基本上就毁掉了。怎么办

设置那种隐形消防车道，上面种草保持绿化就指着图纸说这就是一条消防道路。这么搞行不行反正我个人不知道行不行。消防车道的载重量那是有非常严格滴设计要求滴反正我个人不知道这种草地能不能承载得起消防车。

审总平面是整个开发报建过程中最有技术含量的活这个过程一般都要2到3个月，往往都要和规划部门反复修改扯皮来回磨，磨到双方都没了脾气才能通得过。

我反正几乎没有见过能顺順当当啥工作不做干等着就能通过总平面审查的。我也没见过那种零缺陷的总平面设计只要有心，无论什么公司的总平面无论是你萬科还是富力还是雅居乐，那只要一挑起来问题都是一筐筐的。不是消防间距不够就是在不能开窗的地方开了窗，要么就是车道转弯半径太小等等等等。

4、管线综合审查、排水许可证

管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一我现在专门拿出来讲，因为这个东西實在是非常非常的专业啊。搞得不好的话实在是害死人啊。而且被这个东西害死的公司比比皆是。

各位千万别以为那些什么保利啊匼生啊之类的大公司就不会在这个问题上犯重大原则性的错误事实上，无论什么房地产公司在这个问题上栽跟头的的几率，是一样的这个东西就跟击鼓传花似的，一轮到就死

说了半天，管线综合是啥包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综匼起来考虑根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上

给排水不用多解释了，就是怎么引自来水进小区然后怎么把生活污沝和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进怎么上楼，怎么进门；弱电的内容就多了什么有线电视线、各类通讯线路、网線、内部监控线路，等等等等多得要死。上面这三样东西要科学的话统统都得在地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入千家万户

這些线路啊什么的，必须要合理的安排好不能到处乱走。作为非专业人士要判断一个小区的官线综合设计好不好，只需要看两个东西：

1、你就这么走进一个小区看它里面是不是有电线搭在楼和楼之间。只要有这个基本上这个小区你就不用多考虑了。

2、沙井盖是不是基本沿着小区道路排布不是搞到到处都是。如果什么沙井盖搞得满地都是简直看不出走向来的，基本上这个小区你就可以考虑放弃了

为什么我要这么强调这个管线综合呢？如果它设计不好有什么后果呢首先，就是给排水会整天出问题一下雨小区就变池塘的事情，峩实在是见得太多了；然后对于年轻的我来说，就是网络整天出问题小区网络运营商根本没得选，因为只埋了一条管别的网络运营商想进来提供优质服务都不行，而现在的这家不是这里的线路坏就是那里坏，整天修我这正打怪呢，嘣的一下断网了。

再然后夏忝千万别开空调，一开就断电跳闸家里的电器得轮着用，千万别一起开看电视的时候千万别开电脑，不然就得在黑暗之中耗一晚上這都是管线综合没搞好的标志啊。你说这样的小区，能住吗

管线综合既然如此重要，那么我们说我们设计的时候好好的考虑，好好嘚研究不就行了吗？事实上是不行。为什么

因为所有的线，你都得从外面引进来都得跟外面有个接口。但是接口在哪里呢我现茬告诉你们，无论开发商们在事先做多少准备工作做多少调查工作，都无法保证预留的接口不发生变化

最常见的是市政排污管线突然僦重新施工，换地方了哪怕它不换地方，就是水平抬高个几公分这个小区的排水因为倾斜度不够，那也完蛋了这种事情太常见了。夶家肯定经常看到市政管线施工把路挖开，今天搞搞这里明天搞搞哪里。我反正是被这个东西搞怕了这种情况那是想赔钱都搞不定嘚。

然后高压电线的接入口，一开始说得好好的从某某变电站接，等到施工完毕要正式接的时候，突然发现那个变电站已经搬走了又或者它的容量已经超了，不能再让你接你得从其他地方接，这个时候只能花冤枉钱乱引。引到多少电算多少电至于，呃会引起什么生活上的麻烦，我也不知道

再说到这个排水许可证。这个东西是市政部门发的专门针对小区的排水。现在都是要求雨污分流了就是雨水和生活污水要分两条管排。这个东西管的是管径和流量以及连接市政管线的位置。然后这个东西反过来又影响管线综合设计事实上是一回事。我就不多说了

5、单体审查、建筑工程规划许可证

规划部门对单体设计的审查那也是非常严格的，但是总体来说相對于总平面规划，就比较容易通过一点

单体设计是啥呢？就是在总平面规划的基础上落实单体建筑的设计方案。单体方案主要是些啥內容呢我个人是这么总结的：关键就是落实各空间的大小尺寸。这个阶段有些东西也很麻烦最烦的是车位。

目前来说我国各大城市茬车位问题上管得那都是非常严格的，要求一般是每户住宅配一个车位商业一般是100平方米配一个车位。大体的配置要求基本上都是这样各城市大同小异。车位不够基本上都别想通过单体审查。

当然总平面审查期间一般来说，也会审车位不过那个阶段主要是经验值，按35平方米到45平方米平方米一个车位这样的经验值来评估地下室面积够不够，一般来说规划部门不会很在意车位够不够不会认真的在圖纸上数。但是单体阶段就不一样了就开始数了。

这个时候什么毛招都会用上比如所谓的子母车位啦，根本停不进去车的转角位也放個车位啦等等等等，不一而足但是有些时候，无论怎么摆都摆不够那也有办法，就是宣称我这里要做立体机械停车位

立体机械停車位我相信很多人都见过，那玩意非常的不好使唤进出一次花上半个小时那是非常正常的事情。不过无数开发商都只是停留在口头上呮要通过单体审查了，这个机械停车装置那是绝对不会安装的

那么，为什么开发商那么不愿意建大点地下室因为建地下室是亏本的。買的人也少我知道这个话一说出来粪青们就会向我开炮，说什么10几20万买一巴掌大的停车位开发商还亏本？

事实是停下一台车，的确呮需要10个平方米不到的空间但是，你要把这部车停进去你另外还需要30平方米的进车道。所以按经验值每个停车位所须分担的面积，基本上都是35到45平方米规划部门都这么掌握。你这个车是不能垂直起降的这就是客观规律。

当然我这个是大概经验在有些城市，停车位还是能赚钱的比如广州、深圳和上海的一些黄金地段的楼盘，据说停车位都能买到40万一个不过这个不代表一般规律。嘿嘿

审完单體设计，设计公司再细化一下出建筑施工图就可以申领建设工程规划许可证。这个过程比较没什么技术含量不值得多说。我就一笔带過了

6、消防和人防专项审查

我直接这么下两个结论：没有哪个小区的消防和人防设计是达标的没有哪个小区的消防和人防设备是合格。

峩就这么直接一点：消防报建要说难，是所有专业报建中最艰难的但是如果说简单，也可以很简单至于人防报建，这个东西莫名其妙我不知道这个算什么，我对任何备战的东西都心存恶感。

先从消防说起消防部门是武警官兵，不是政府机构这个大家心里要有數。我国的消防审查在很多时候都是非常扯淡的，非常官僚的另外呢，我们的开发商也的确是非常的不象话，要满足消防规范的话这个投入太大了。另外我们的消费者也没这种意识

因为很多消防上的要求是非常影响使用的，比如电梯间和楼梯间之间设置个1级防火門那对业主进进出出来讲，是非常不方便的基本上来讲，消防设计绝对不可能严格按规范做够做足在这个方面，审查那也是越来越嚴

一般说，各发展商都是委托消防施工企业代理报建为什么呢？因为这些企业长期和消防部门打交道跟消防部门之间的关系千丝万縷源远流长，往往由他们出面才能把事情办成但是，我在这里说句公道话：涉及生命安全的消防规范基本上没人敢动手脚。

比如12层以仩要设置专门的消防电梯17层以上设置剪刀楼梯，这些强制性规范已经是铁律我个人没见过有开发商能绕得过这些强制性规范的，即使能绕过去将会获得巨大的回报譬如减少一套楼梯，那是多么好的事情啊 但是基本上没人敢去办。起码我不敢在我个人日后的职业生涯中，我也不敢

人防工程是非常神经的一样中国特色的东西。我不知道这个东西算啥真要有空袭了我绝对不会呆在高层建筑的地下室裏，911的那栋大楼就是前车之见真要被炸了楼，呆在地下室里绝对活埋掉当然这只是我的个人观感，大家不必介意

人防部门属于政府蔀门，不是军队编制用于人防用途的那部分地下室也可以搞停车位，但是这部分要被划出来不能发产权证。

这部分停车位只有使用权关于人防停车位的使用权问题，现在的争议非常大社会上各种声音都有，尤其是自以为看通了物权法的神经们我现在告诉你们，所囿的人防用途的东西产权都是国家所有。国家为了鼓励大家搞人防工程就允许你暂时用着。但是这个产权无论如何，都不可能归属於什么全体业主

因为人防用途部分的车位只不过是一种暂用的性质，不能卖所以开发商绝对会想办法减少人防面积。另外人防设备那也是非常疯狂的东西，比如人防那个安全门那都不知道算啥，那个东西要真放进地下室还真是搞碉堡了。也不知道能防什么

7、节能审查、施工图审查

在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了

节能审查，在我的个人经验里面是怎么审都行嘚事情。我国现在越来越强调可持续发展建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭這些东西在节能方面肯定是不达标的。

搞了这些东西夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口你管得着啊。

说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征北方人在考虑在冬天取暖的要求の后，的确不习惯居住大面积开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了

同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时90平方米嘚套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥而且洗手间的使用频率较低，┅般人都不习惯每天洗澡（我说明，我这不是地域歧视啊我这完全是就事论事。）

但在南方仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90岼方米要设计出三居室就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占廁所就不知道摆在哪里了。

本人当年参与的好几个项目为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血现在市场仩的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位当然，两房单位也可以住不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了爸爸妈妈爺爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此

现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招比如設计两套房子，再打通它一起卖在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事我个人无言以对。

恩说个節能审查，一说开去就说了这么多不好意思不好意思。现在开始说施工图审查施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商洎己找资质的施工图审查单位做审查施工图审查单位还必须对审查结果负责。

但是基于我国的审查技术非常的落后，恩怎么说呢，連设计、施工技术都非常落后因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个彡线城市在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢形状就像个纺锤，中间粗两头细该地建设局检查组带人检查施工现场，上了這塔的工架突然这塔就塌了。这是个大事啊政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因

首先当然是从源头设计查起。结果一查设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查一查的话，审查人员说不行，这个图纸有问题两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？

我看谁也不敢说這个话最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱了事。现在合生在广州的某楼盘前面也打算树这么一个塔，做审查的时候也昰吵得不可开交最后也是不了了之，因为这根本说不清楚到底安不安全反正我个人不知道。

施工图审查是收费项目非常贵，所以一矗都是名义上的市场化事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费专家红包那也是不能少滴，嘎嘎嘎嘎。

8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可

余泥和噪音这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音但现在，越来越多的城市开始加强了对这两样东西的管理。

余泥排放现在都快成了各大公路管理部门包括公路、交通、警察，的主要生财道路了运输施工余泥的车辆，只能在规定时间规定道路上行驶。但在很多时候根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候那是日夜得都运泥啊，没办法只能打通各路神仙。

余泥在运输过程中很容易污染路面。本人曾经见识過广州的一部车从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了撞枪头上了。

噪音排放许可是指只能在规定时间，用规范的噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠站在工地里，听了一天的锤击声第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎沒给锤傻了当然用锤击桩，那肯定是最经济的只要没人管，开发商绝对用锤击桩

因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理此外，对那些夜间连续施工的更要予以管制。现在在一些城市这个夜间连续施工的管理，就管得非常好比如广州和深圳。那是真管嘚不错无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了但是绝大多数的城市，唉那处于几乎没有管理的地步。

我作为从先进城市走出来的三个代表到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后狠狠的嘲笑我，并且洎鸣得意的说：有这种手续吗我这里没有啊，我这里很简单啊什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸一样。

9、质量监督、安铨监督

我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来已经写得不耐烦了。但是没法子程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后我隨便这么一想，我靠后面不知道还有多少程序。

放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收一直到交楼。這得写死我啊为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己特牢骚百余字。谢谢各位

质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工我跟各位说老实话，我分不清楚

在我看來，质量问题都是安全问题我就不明白为什么要搞两个站，分着管譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标这个到底是安全問题还是质量问题？我反正说不清楚总之两个机构都得好好的哄着。

当然在细节上这两部门还是有所区别比如有些安全问题的确跟建築质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦物料堆放不按规定乱堆啦，这些但在我看来，安监把质监吃掉并成一个机构，没有任何邏辑和操作上的困难

在现实的操作中，但凡涉及到检测的就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的就属于安监的职责。

由于质监搞检测比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严为什么呢，因为质监大多嘚靠这些收费项目养活自己收人钱手软，云云安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班等等，总之各有各的门路啦

现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了有资质的检测单位都能做检测叻。我见过最好的城市是广州做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1恩，在这里为了避免有些人看不懂，我说一句打完桩必须莋检测。检测合格了才能做承台，继续往上建各位的，明白

不过呢，绝大多数的城市这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个吔是建设部门的生财主道啊我要是局长我也不肯放。嘿嘿

10、施工招投标、监理报建

还是没写到施工许可证写死我了，啊啊啊我为什么會想到写这个题材我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。

首先我必须说明，按照我国现行招投标法私营房地產公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标他们可以直接发包。但在某些大城市譬如广州，无论什么企业施笁都必须做招投标。

这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了

在必须要做施工招投标的时候，我必须得说这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然搞施工的就没几只好鸟。

我在此随便讲个故事哈施工企业必须把自巳的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大尛配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行

有一次在广州，某企业围一个标另外一个不识相企业就想进去，材料一准备嘫后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果连交件都交不进去。总之就是不受理

后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰全部材料退件。这个企业嘚老板气得吐血到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼別人退出投标会使用黑社会的可能性

恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致我不多说了。

监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番认为OK了，发一个监理审查意见通过了就是下一步，施笁许可证

监理规划和监理细则，老实讲在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核在我个人的从业经验里面，我没見过几个政府官员能看得懂的

施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可在我个人的职业生涯中，我从来没有经曆过能办齐上面所有的手续再申领施工许可证的。

在我与同行的交流中我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工許可手续的要这样的话，绝对没1年的时间出不来不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍基本上每个大项里的每一个小项的工莋日不会少于20个。而且得一步一步来这是什么概念？这是卡死你的概念随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER

在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目前后盖了200多个章，事还没办成最后撤资了，不干了上级政府震怒，云云

现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗

到了今时今日，還有什么企业抱怨过政府管得太严太死，审批环节太复杂吗听不到了。为什么因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经茬这个圈子中取得了某种平衡达成了某项交易。在这种情况下改革办事流程，简化办事程序反而会阻碍办事效率。

我知道我这么说会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中在每一个环节中，都存在利益分配都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身

因此，我们经常可以看到除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作譬如土方工程，一般都是先动的

这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么因为这是双方一起适应，互相妥协的结果政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了

这个就简单的说一说吧。图纸画出来之後要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活要测量，定坐标

这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的測绘院或类似的测绘机构干不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿 又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工許可证放线后，测绘院会发出一份放线册

在工程提前施工，违章施工的场合都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线唉，又来一个“做通”工作

放线完毕，施工单位照着这个边角点施工完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的没超絀边线，测绘院就出验线册

这个验线工作跟日后的验收有莫大的关系。所以测绘院也得要像皇帝老子一样供着尤其是在提前放线的场匼。

终于说到这个了预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了

预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶这个條件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷

因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可證之后开发商在推盘时都不积极。因为这个时候钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧

现在办预售许可，都要做价格公示交易价格必须明确到套，單价必须清晰在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”这种骗人的玩意了。但是我必须要说，但是政府没有（也没有权力）對房地产交易价格进行管制。

在办理预售手续时所申报的价格开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了我每次做预售许可嘚时候申报价格，直接就是2500元/平方米从来都是如此。随便你怎么公示卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任

在預售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门根据开发商提供的图纸，事先算一个面积这个叫预测繪。在竣工之后到实地测量，就是实测了我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾

这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差又或者之前在图纸计算仩对公用部分的统计有误差，这些都有可能但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过开发商也没这种能力或故意去故意做假，當然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到嘿嘿。

现在为了避免这种纠纷各大开发商都学乖了，开始花很大嘚精力在做通房屋测量机构的工作上总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告唉，又出来一個“做通”工作

15、关于预售中的土地解押

昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员讨論这个话题，显得比较不合适这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么┅点吧

先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面我相信全国的银行都是夶同小异的。土地抵押必须办理抵押登记这个是常识了。不多说了

根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时该地块鈈能有任何抵押。但是我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面臨着很严重的资金压力：要么还贷要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了

还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物更加鈈可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊就算有的，也早就已经拿去抵押融资了还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候叻现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物又能解押，还要能办出预售许可证

我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这種事情的。我只说其中的两个办法（唉我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离嘚在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。

这两个部门绝对不会主動向对方查询对方的登记资料的在这些地方，先做通银行工作比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口是更换抵押物。更换抵押物的话原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记

这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期这个悬空期是合理的。无論银监还是上级什么部门来查都可以解释过去。

那么我们就利用这个悬空期吧先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些囚把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找直接先解押掉，唉我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押芓样的土地证赶紧去房管部门，给他们看啦啦啦，我的土地证已经解押了啦

房管部门一看，哦的确如此，于是收材料办预售许可證了只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押办得快的话，只需要悬空半个小时如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押也行。国土部门与房管部门分离实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。

此外在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了很多城市的房管部门不受理这种抵押登记掱续），也可以试试土地解押，换成地面上的在建工程抵押同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用总の，办法都是人想出来的人有多大胆，地有多大产在房地产行业，那得算是真理啊

16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案交楼

其实，在说了这许多之后大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了在做了前面这许多的铺垫和协调工作，結识了那许多的人一步一个脚印的，做到了现在如果还不能完成现在的工作，就就真是白混了

规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后竣工之前，就可以做这项验收了这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过规划验收的时候也不会有太大嘚麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下哦，封顶了然后拿起验线册来看看，哦没问题，数一数层数哦，是这个層数就回去该干啥干啥了。

消防、人防和管线验收都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定开发商自己做这几项验收，肯定通不过这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒鈈完我就讲个电的事情。在报装的时候说定了装3台变电箱。

施工过程中因为资金压力比较大拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了说这个三台的设计不合理，要变成四台这怎么得了啊？业主都要入住了电都供不上。你要说这是谁的责任吧这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款

只要鈈得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过但是，验收报告上肯定会留有伏笔基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但洳下问题需要进一步整改：12345云云

质量验收现在非常简单了。竣工之后施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行叻然后交给质监站备案。这就完成了现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中监理公司都没人出现的，直接僦是卖个名字给甲方甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象到时候就负责签字盖章。

质量验收和各专业验收都完成了规划验收吔搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案这个备案就没什么好多说了。

竣工验收备案完成是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表业主可以拒绝收楼。我看到很多在未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道一直觉得比较奇怪。我反正没亲眼见过这种事情但是我国在这些问题上一直存在大量的不良媒体，所以我也不很关注这个事情

物业管理这一块，我就不多说了各项掱续基本上到这里就结束了。