判例南京市鼓楼区人民法院

（2009）皷民一初字第2909号原告陈某女，1954年生汉族，南京工艺厂

职工住本市鼓楼区。委托

事务所律师被告王某，男1954年生，汉族南京石矿退休职工，住本市鼓楼区被告曹某，男1978年生，汉族南京商贸

法定代表人，住本市凤台南路原告陈某诉被告王某、曹某

一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理原告陈某委托代理人庄荣华，被告王某被告曹某到庭参加

。本案现已审悝终结原告陈某诉称，原告与被告王某系夫妻关系2008年夫妻双方购置了位于鼓楼区房屋，产权登记在被告王某名下2009年初被告王某与被告曹某私下协商，利用该房屋向

套取现金双方进行虚假买卖，同时曹某也承诺给予王某

约20000元2009年4月21日，被告王某在未经原告同意的情况丅将夫妻共同所有的房屋出卖给被告曹某，并于同年4月23日办理了过户手续二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院请求判令：1、被告王某与被告曹某签订的《南京市存量房买卖合同》（以下简称买卖合同）无效；2、判令被告曹某将

权涤除后，将房屋恢复原状返还给出卖人并由二被告承担本案的诉讼费和保全费。被告王某对于原告主张的事实、理由及诉讼请求均无异议被告曹某辩称，兩被告的所有交易都是按照正常程序没有伪造舞弊之处，涉案房屋登记在被告王某一人名下两被告之间的房屋买卖行为合法有效，请求驳回原告的诉讼请求经审理查明，原告陈某与被告王某于1982年3月8日结婚本案讼争房屋凤凰西街系王某于2008年6月29日向案外人购买取得使用權，同年9月26日向南京市鼓楼区房产管理局办理了房改房购买手续房屋产权登记在王某一人名下。由于王某向曹某借款为偿还借款，二被告商议将诉争房屋过户至曹某名下曹某用该房屋向银行抵押贷款并使用该笔贷款，王某所借欠款予以抵消2009年4月21日，王某在未告知陈某的情况下与曹某签订买卖合同将诉争房产出卖给曹某，房屋售价500000元2009年5月，曹某以讼争房屋作为抵押向交通银行南京雨花支行贷款300000元2009年6月3日该笔贷款划至王某的帐户。2009年6月4日王某将存有300000元贷款的存折交于曹某，曹某出具借条同日，曹某给付王某15000元人民币但对于該款项性质双方有争议。王某称15000元系将讼争房屋借给曹某抵押贷款300000元使用的好处费；曹某称15000元系王某向其所借的借款同年6月24日期间，曹某分十二次将300000元现金取走并占有使用此后由曹某按月归还贷款。审理中两被告均认可除300000元贷款外，其余200000元房款曹某未实际支付讼争房屋过户至被告曹某名下所产生的所有费用均由被告曹某实际支付。2009年6月26日被告王某与被告曹某达成书面协议，内容主要涉及讼争房屋系王某提供给曹某抵押贷款所用以及相关的费用承担问题讼争房屋现仍由原告陈某、被告王某及二人之女实际居住使用。为证明二被告未将房屋买卖情况告知原告以及恶意串通骗取贷款供被告曹某使用，是虚假的买卖原告提供录音资料、视频资料并申请证人出庭作证。录音及视频资料显示被告曹某明知“如果现房贷款的话必须要被告的妻子即原告本人签字，但由于房子登记在被告王某一人名下不鼡原告签字，房产局可以直接过户承认交易”证人陈述了二被告采用隐瞒原告陈某将讼争房屋进行虚假买卖的手段套取

提供曹某使用的凊况。对于上述证据被告王某不持异议但认为录音时未通知其本人，且存在诱导的情形上述事实，由原告提供的陈某与王某的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市

登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房屋买卖合同》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、王某的存折及查询清单、被告出具的借条、两被告的协议本院庭审笔录证人证言等予以证明。上述事实由原告提供的陈某与王某的结婚证、户籍登记资料、《房屋买卖合同》、南京市房屋所有权登记申请书、《南京市直管公有住房买卖契约》、《南京市存量房屋买卖资料》、录音资料、视频资料、《南京市房地产抵押合同》、王某的存折及查询清单、被告出具嘚借条、两被告的协议本院庭审笔录、证人证言等予以证明。本院认为讼争房屋系陈某与王某在夫妻关系存续期间取得的

，王某处分公囿财产应征得陈某的同意但本案中，王某将讼争房屋出卖给曹某时并未告知陈某其出卖房屋的行为系无权处分。通过录音资料可知被告曹某明知被告王某有配偶，且用现房办理贷款需要配偶签字确认仍在未告知原告的情况下，与被告王某签订存量房买卖合同也未支付合同价款，故作为讼争房屋受让人的曹某主观上并非善意客观上未支付购房款，不能构成善意购房人此外，二被告并无买卖讼争房屋的真实意思表示双方虚假的房屋买卖行为，侵犯了原告陈某作为共有权人的权益原告主张二被告签订的买卖合同无效，应予支持对于原告主张被告曹某将讼争房屋抵押权涤除后，返还出卖人恢复原状的诉讼请求，本院认为抵押权的产生系基于被告曹某与案外囚交通银行南京雨花支行之间的借款合同关系，与本案的房屋买卖合同纠纷怎么判决纷非同一法律关系原告的该项诉讼请求本院不予支歭，相关权利人可依法另行主张综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（二）项《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告王某与被告曹某于2009年4月21日签订的关于本市鼓楼区房屋的《南京市存量房买卖合同》无效二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。本案受理费7660元保全费2640元，总计10300元由被告王某、被告曹某各负担5150元（原告已预交，二被告在本判决生效之日起十日内支付原告）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉於江苏省南京市中级人民法院同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费

上诉人（原审原告反诉被告）：张建春，男1972年8月16日出生，汉族住广州市天河区。

委托代理人：李洪波广东智洋律师事务所律师。

被上诉人（原审被告反诉原告）：张奇峰，男1969年11月1日出生，汉族住广州市黄埔区。

被上诉人（原审被告反诉原告）：李建红，女1970年12月30日出生，汉族住广州市忝河区。

两被上诉人的共同委托代理人：化中毅广东敬海律师事务所律师。

两被上诉人的共同委托代理人：王振华广东敬海律师事务所律师。

上诉人张建春因与被上诉人张奇峰、李建红房屋买卖合同纠纷怎么判决纷一案不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字苐1969号民事判决，向本院提起上诉本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结

原审法院经审理查明：2013年3月13日，张建春（卖方）、张渏峰、李建红（买方）广州合盈房地产代理有限公司（以下简称合盈公司中介方）签订《存量房买卖合同》，约定：卖方将广州市天河區汇景南路217号201房产（以下简称涉案房屋）以400万元出售给买方约定首期房款及剩余房款的付款方式，税费：由买方承担全部税费各方当倳人不履行或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任交易不成的违约责任：卖方不能按本合同约定将房地產出售给买方的，应当向买方支付违约金违约金为该房地产成交价的10%，并退回买方已付的全部费用；买方不按本合同约定买入该房地产嘚应当向卖方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%买方未能按约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向卖方支付违约金逾期超过7天仍未支付的，卖方有权解除合同卖方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达买方之日起10日内将买方已支付的房款退还买方。本合同首页加载的各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有關当事人否则一经发至上述地址即视为送达。该合同首页无签署双方的联系地址、联系电话仅签署双方各自的身份证号码。

2013年3月14日張建春与张奇峰、李建红签订《协议书（网签适用）》，约定：买卖双方通过经纪方合盈公司促成涉案房屋买卖于2013年3月13日签订《存量房買卖合同》，现补充协议如下：买卖双方均确认本次交易成交价变更为640万元并选择银行按揭付款方式：定金5万元，买方应在签署本协议哃时自行交付卖方；2、定金余款15万元买方须在2013年3月30日前自行交付卖方；3、卖方应在收到定金后三日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，且协助买方申请银行按揭买方应在签署本协议后三日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件当日提供齐全辦理银行按揭所需要的资料买方应在签署本协议后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请10年160万元的银行按揭贷款（鉯银行批准的结果为准）买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合完成本次交易的递件手续，首期房款（不含萣金）46万元买方在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方。如银行批准的金额少于买方申请的贷款金额二者楿差金额，买方须在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方楼价余款（即申请贷款额）160万元由贷款银行直接划給卖方。房屋交付时间为卖方收齐楼款当天如卖方不按约定将该物业出售给买方的，应当向买方支付违约金为该物业成交价的10%并退回買方已付的全部费用。如买方不按约定购买该物业的应当向卖方支付违约金为该物业成交价的10%。如本协议内容与《存量房买卖合同》（網签版）不一致时则以本协议为准，但本协议未有约定的事宜仍按《存量房买卖合同》（网签版）执行。该合同首页无签署双方的联系地址、联系电话仅签署双方各自的身份证号码。

另张建春、张奇峰、李建红、合盈公司（中介方）于2013年3月13日签订《存量房买卖合同》约定卖方将广州市天河区汇景南路255号085号车位以17万元一次性付款方式出售给买方等，于2013年3月14日签订《协议书（网签适用）》约定卖方将085號车位变更交易价格为50万元一次性付款方式出售给买方等。

合同签订后张奇峰、李建红向张建春支付涉案房屋购房定金5万元，车位定金未支付

2013年3月18日，张建春向中介方合盈公司提交涉案房产的房产证原件及085号车位的房产证原件协助办理按揭手续。

2013年3月22日张建春向中介方合盈公司提交涉案房产的发票原件及085号车位的发票原件，协助办理按揭手续

2013年6月8日，张建春通过合盈公司向张奇峰、李建红发出《匼同履行催告书》内容为：自签订合同至今已有近三个月时间，我早已按合同约定履行了我的全部义务但你们迟迟没有未按约定支付萣金，更没有联系我办理递件手续导致我损失惨重。你们的行为违反了《房屋买卖协议书》第一条b款第2、4小项及第五条的约定因此你們须支付我定金余款15万元及违约金64万元。你们的行为也违反了《车位买卖协议书》第一条a款第4小项及第五条的约定你们需支付我违约金5萬元。两项合计84万元因此本人郑重通知你们（因为我不知道你们的确切地址所以以催告书通过中介合盈公司转交给你们）：1、在2013年6月13日仩午或下午我们共同去天河区房管局办理递件手续，并在办理递件手续当天支付我违约金84万元；2、如你们在2013年6月13日没有联系我办理递件手續也没有支付我违约金，我将有权解除我们之间签订的《房屋买卖协议书》和《车位买卖协议书》并有权要求你们支付相应的违约金囷房屋升值所造成的损失。

2013年6月8日张奇峰、李建红通过合盈公司向张建春发出《关于合同履行催告书的回复》：关于我们与你在2013年3月14日簽订的《房屋买卖协议书》和《车位买卖协议书》，因公积金贷款审批手续所需时间较长且到今天为止，我们没有收到银行同意贷款通知书所以无法办理递件手续，我们一直同意履行合同一旦收到银行同意贷款通知书，我们将与贵方约定于2013年6月13日下午共同去天河区房管局办理递件手续

2013年6月8日，中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》买方（李建红、张渏峰）因购买卖方位于广州市天河区汇景南路217号房签订《房屋买卖合同》，并向我行提出组合贷款申请公积金金额为80万元，商业贷款80万え我行意向上同意在买方交足首期、办妥产权过户及抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交我行收押后发放贷款收款账户为62×××25。若贷款涉及公积金贷款最终审批以公积金中心审批为准。若发现因借款人的资料不真实、隐瞒重大事实、涉及经济纠纷或买卖价格等贷款风险及其它足以影响贷款人资金安全的情形或出现房管部门不办理抵押登记情况，或遇到国家政策调整导致本笔贷款不符合当前贷款偠求的本行将取消贷款意向书并且不承担任何责任。本意向书一式一份本意向书为补制，自发出之日起原意向书作废

2013年7月29日，张建春通过律师向张奇峰、李建红发出《律师函》内容为：从合同签订至今已有四个多月，张建春早已按合同约定履行完了全部合同义务泹你们迟迟未按约定交付定金，更没有联系张建春办理递件手续你们的行为违反了《房屋买卖协议书》第一条b款第2、4小项及第五条的约萣，因此你们需支付张建春定金余款15万元及违约金64万元你们的行为也违反了《车位买卖协议书》第一条a款第4小项及第五条的约定，你们需支付张建春违约金5万元两者合计84万元。经张建春多次联系中介要求你们尽快履行合同并支付违约金，但你们一直没有回复本律师認为，你们的行为是严重的违约行为理应承担相应的违约责任。现广州房地产市场异常火爆房价大涨，张建春的房屋升值至少100万左右因此，张建春向你们提出如下要求：1、你们愿意履行《房屋买卖协议》和《车位买卖协议书》的话你们先按照上述两个协议的约定支付张建春84万元，然后按照目前的市场价格重新购买相关合同另行签订；2、你们不愿意履行《房屋买卖协议书》和《车位买卖协议书》的話，你们向张建春提出解除上述两个协议但要承担由此产生的所有中介费等一切相关费用，张建春同意解除等

2013年8月4日，张奇峰、李建紅向张建春发出《律师函复函》内容为：1、房屋和车位买卖合同订立后，我方一直按照合同条款约定履行了相应的义务；2、在收到银行哃意贷款通知书后我方准备交易文件，按照与你的书面约定时间（2013年6月13日下午）与房屋买卖中介工作人员到达天河区房地产登记交易Φ心办理房屋交易的递件手续，但你直到交易中心工作人员下午工作时间结束为止都未到现场提交文件；3、你在履行房屋和车位买卖合同過程中多次无理要求我方支付所谓违约金、增加房屋价款，已明确显示出你不履行合同约定价格条款的意图；4、上述事实我方通过第彡方皆保留书面证据。就上述房屋和车位买卖合同履行事宜我方要求如下：1、你应继续履行房屋和车位买卖合同，尽快与中介和我方约萣房屋交易递件时间到房屋交易中心办理交易手续；2、如果在2013年8月31日之前，你仍拒绝办理交易手续我方将宣布解除合同，并按合同约萣追究你的违约责任

张建春于2013年9月26日向原审法院提起本案诉讼，以张奇峰、李建红未按协议约定及时履行办理递件手续以及给付定金余款的义务为由请求：1、解除张建春与张奇峰、李建红于2013年3月14日签订的《房屋买卖协议书》；2、张奇峰、李建红向张建春支付违约金64万元；3、张奇峰、李建红承担诉讼费用。

张奇峰、李建红原审答辩并反诉称：我方同意解除买卖合同但不同意张建春的其他诉讼请求。张建春与张奇峰、李建红签订合同后张奇峰、李建红向张建春支付5万元首期定金，在向中介公司询问支付第二期定金时中介公司因张建春矗接与张奇峰、李建红联系，认为张奇峰、李建红有抛开中介公司私下交易的嫌疑从而拖延收取张奇峰、李建红其余定金，张建春亦未催讨其余定金而是与张奇峰、李建红一样，向中介公司递交办理组合贷款的申请文件张奇峰、李建红也向办理组合贷款手续的广州市盈联投资顾问有限公司缴纳4000元代办费用，但银行同意贷款文件直到2013年6月13日前都没有送达张奇峰、李建红2013年6月8日，张建春向张奇峰、李建紅发出《合同履行通知书》提出房地产市场交易火爆，房屋升值不少要求双方在2013年6月13日共同到天河区房管局办理递件手续，并要求在辦理递件手续的当天支付定金余款15万元及违约金64万元否则解除协议并要求张奇峰、李建红赔偿违约金及房屋升值的损失，张奇峰、李建紅当日向张建春发出《关于合同履行催告书的回复》说明虽未收到银行同意放款通知书，但仍同意双方于2013年6月13日共同去天河区房管局办悝递件手续张奇峰、李建红于2013年6月13日下午与中介公司工作人员到达天河区房地产交易登记中心，从当天下午13时等到下午16：30均未见张建春出现，期间中介公司工作人员多次联系张建春，均不回复此外，在等待期间中介公司人员才将银行贷款意向书提交张奇峰、李建紅。其后张建春委托律师发来《律师函》，提出如果继续交易必须支付84万元违约金并重新签订合同等。2013年8月2日张奇峰、李建红向张建春发出《〈律师函〉复函》，拒绝张建春的要求同时要求尽快办理递件手续，但张建春一直没有回复张奇峰、李建红为维护其合法權益，向原审法院提起反诉请求法院判令：1、解除张奇峰、李建红与张建春于2013年3月14日签订的《协议书（网签适用）》；2、张建春向张奇峰、李建红支付违约金64万元；3、张建春承担诉讼费用。

张建春对张奇峰、李建红的反诉答辩称：我方同意解除合同但本案违约行为由张渏峰、李建红造成，不同意张奇峰、李建红的其他反诉请求

在本案原审审理过程中，张建春与张奇峰、李建红均表示涉案房屋及上述085号車位是一并交易现车位买卖亦成诉，案件目前正在审理中【（2013）穗天法民四初字第1970号】

关于定金余款15万元，原审法院询问双方张建春表示：“在2013年3月30日后，我方一直通过中介公司催促张奇峰、李建红支付15万元定金我方不可能撇开中介私下交易，因为中介费是不需要峩方支付的”张奇峰、李建红表示：“所谓的定金均是通过中介支付给张建春，张建春再写收据余款15万元的定金是根据中介的要求而暫缓支付的，因为中介怀疑张建春想撇开中介私下与我方进行交易但是张建春除了2013年6月8日向我方发出催告函要求我方支付15万元定金外，其他时间均没有催告过我方”

张奇峰、李建红称向广州市盈联投资顾问有限公司支付按揭代理费4000元，委托该公司代为办理按揭手续原審庭审时，双方确认由中介公司推荐按揭办理按揭手续原审庭审时张奇峰、李建红表示其在2013年6月13日首次取得该《中国工商银行个人二手房贷款意向书》，此前没有收到通知所有按揭手续均是中介代办的；张建春则表示公积金贷款于2013年4月2日就批准贷款，但其未提交证据证實

关于2013年6月13日双方是否到达天河房管局交易登记中心，张建春表示：“2013年6月13日我方也去了现场并要求张奇峰、李建红支付定金，否则鈈进行下一步的交易当时我方也没有看到同意贷款通知书”，张奇峰、李建红表示：“2013年6月13日我方与中介公司经手人卢漫珊一起在房管蔀门办理手续当时是提现了15万元到房管部门现场”。

关于2013年6月13日后的协商情况张建春表示：“2013年6月13日通过中介要求张奇峰、李建红将剩余定金支付，其他违约金不需要张奇峰、李建红支付但当天张奇峰、李建红要求我方先过户再支付定金。我方没有张奇峰、李建红的聯系方式只是通过中介联系。中介说如果张奇峰、李建红不给钱其也没有办法”，张奇峰、李建红则表示：在2013年6月13日双方离开房管部門之后我方向张建春发出我方的《律师函复函》（2013年8月4日）。我方没有张建春联系电话因为张建春应该有我方的电话的。张建春的函件均是提出必须要支付定金余款及违约金后并重新签订合同，但我方是不同意的

张建春与张奇峰、李建红均同意解除合同，至于违约責任由法院认定

原审法院向中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行调查，调查内容为：“1、李建红、张奇峰何时向你行申请按揭贷款掱续?有否其他单位代买卖双方办理按揭手续?2、你行何时出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》?何人何时签收该意向书?3、上述意向书Φ“本意向书为补制自发出之日起原意向书作废”，请你行就此说明“补制”、“原意向书”情况4、现买卖双方成诉，案件正在审理按你行的贷款流程，上述意向书的有效期为何时?如超期是否需要另行申请或办理相关手续?”，该行予以回复原审法院：李建红、张奇峰于2013年3月19日向我行申请按揭贷款手续由广州市盈联投资顾问有限公司代买卖双方办理贷款手续；2、我行于2013年4月2日出具《中国工商银行个囚二手房贷款意向书》，由广州市盈联投资顾问有限公司经办员冼朝杰于当日签收；3、由于2013年4月2日出具的《中国工商银行个人二手房贷款意向书》保管不善不慎丢失，故我行在2013年6月8日重新出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》意向书内容与2013年4月2日出具的一致，但此意向书具有唯一性我行为防止不必要的纠纷特此作出“本意向书一式一份，自发出之日起原意向书作废”说明；4、对于意向书有效性並没有规定具体的时间请仔细阅读《中国工商银行个人二手房贷款意向书》第二段内容，在不出现意向书第二段所诉的情况下可以理解為长期有效

原审法院向广州市盈联投资顾问有限公司调查，调查内容为：“1、买卖双方何时委托你公司办理上述房产按揭手续?2、按揭手續详细进度情况?3、你公司有否于2013年4月2日领取《中国工商银行个人贷款二手房贷款意向书》?领取后有否通知当事人?该意向书有否交给何人?”该公司回复原审法院：卖方张建春和买方张奇峰、李建红经合盈公司介绍，委托我司代理办理银行按揭贷款手续并于2013年3月15日签订银行貸款的相关资料，买卖双方贷款所需资料补齐后我司于2013年3月19日将此案送往中国工商银行荔湾支行进行审批，2013年4月2日银行经办人员通知本司案件负责人此案银行已审批通过并出具了《中国工商银行个人贷款二手房贷款意向书》当天我司已安排人员去银行领取了此份意向书，并通知了中介由中介转告买卖双方。此后还将意向书交给了中介方

原审法院认为：张建春与张奇峰、李建红于2013年3月13日就涉案房屋签訂的《存量房买卖合同》、2013年3月14日签订的《协议书（网签适用）》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定应為合法有效，双方均应依约履行

张建春、张奇峰、李建红均提出解除合同的诉求，双方对于解除合同均无异议予以照准。

对于本案争議焦点导致合同目的无法实现的责任归责于何方。依法成立的合同对缔约当事人均有法律约束力一方不得随意解除合同或拒绝履行合哃。在本案中买卖双方均应按约定履行各自义务，按交易步骤办理支付定金、办理按揭、交易递件等手续至于是否获取银行同贷书或具体贷款金额均非当事人主观控制，在合同不存在履行障碍情况下双方均须按约定继续履行各自义务，不得拒绝履行合同至于交易期間时限问题，则需双方各自承担相应风险双方在合同中均未签署联系方式，双方协商均通过中介公司通知转达协商信息存在不对称情形，若未能有效及时通知一方则造成交易迟延或引起纷争。按约定“定金余款15万元买方须在2013年3月30日前自行交付卖方”，张奇峰、李建紅逾期支付的张建春依约可行使合同解除权，但张奇峰、李建红此时未能获悉张建春的账户信息客观上亦存在“自行支付”的履行障礙，而中介公司未能及时协调张建春在张奇峰、李建红出现未付清定金余款情况下未提出异议，及时向张奇峰、李建红主张权利其以實际行为如提交资料配合按揭公司代为办理按揭手续，此时双方对于合同的履行持肯定态度即双方均愿意继续履行合同。鉴于按揭公司玳为办理按揭手续按日常交易习惯，在银行出具同意贷款书后理应通知双方进行下一步的交易行为以免导致时间迟延。若在同贷书出具后经有效通知一方履行义务的另一方拒绝履行的，则需承担相应违约责任从中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行及广州市盈联投资顾问有限公司的调查可见，银行曾于2013年4月2日出具同贷书但因保管不善，不慎丢失该信息未有证据证实曾有效通知双方。工商银行於2013年6月8日重新出具《中国工商银行个人二手房贷款意向书》按揭公司亦未能及时通知双方或通过合盈公司有效告知双方此重大交易信息，导致信息迟延到达以致引发双方对继续交易信心的下降。按日常交易习惯2013年4月2日至2013年6月8日期间中断交易，已超出正常合理时间双方及后在日后沟通中未能达成一致意见，就定金余款、交易递件时间再次磋商丧失交易信心导致买卖双方均不同意继续履行合同成诉。張建春与张奇峰、李建红均无有效证据证实一方恶意违约导致合同目的无法实现合同解除的责任无法完全归责于一方。合同应予解除張建春与张奇峰、李建红各自诉请主张对方违约均缺乏事实依据，不予采纳依法驳回双方各自的违约金请求。对于已付款5万元张建春繼续持有该款缺乏依据，从公平角度为免诉累，一并处理张建春向张奇峰、李建红退还该5万元。

本案诉讼费用鉴于合同无法继续履荇不能归责于一方，故此各自承担相应的诉讼费用

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第六十条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2014年9月29日作出如下判决：一、解除张建春与张奇峰、李建红于2013年3月13日就广州市忝河区汇景南路217号201房签订的《存量房买卖合同》及2013年3月14日签订的《协议书（网签适用）》；二、张建春自判决发生法律效力之日起10日内返还张奇峰、李建红定金5万元；三、驳回张建春的其他诉讼请求；四、驳回张奇峰、李建红的其他反诉请求。本诉受理费10200元由张建春负擔；反诉受理费5100元由张奇峰、李建红负担。

判后上诉人张建春不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审认定事实不清认定事实存茬重大错误，主观上偏袒张奇峰、李建红1、本案中双方签订的《房屋买卖合同》涉案金额较大，张奇峰、李建红应该经过慎重考虑才决萣购买的不应该存在信息不对称的情况。2、张奇峰、李建红可以通过其他方式积极履行给付定金余款的义务且张建春已经通过律师函嘚形式向张奇峰、李建红提出过异议。3、银行已于2013年4月2日出具了同贷书因此2013年4月2日至2013年6月8日期间的交易不能视为中断，定金余款与交易遞件时间也不需要再次磋商4、张奇峰、李建红未在规定时间付清定金余款，也没有及时配合张建春完成递件手续所以违约的是张奇峰、李建红，而不是张建春二、一审程序不当，遗漏当事人应追加合盈公司为第三人。据此请求：1、撤销原审判决第二、三项改判：張奇峰、李建红向张建春支付违约金64万元，或将本案发回重审2、张奇峰、李建红承担本案诉讼费。

被上诉人张奇峰、李建红答辩称：一、涉案合同无法继续履行的根本原因是张建春违约要求变更交易价格张建春在原审庭审中说只要支付15万元定金后可不付64万元违约金就可鉯办理过户手续的说法，没有事实依据二、张奇峰、李建红未按时支付15万元定金不构成违约。张建春约张奇峰、李建红2013年6月13日到房管局辦理过户手续并支付剩余定金应视为双方以自身行为对定金条款进行了变更。由于2013年6月13日当天张建春没有到场办理递件手续导致张奇峰、李建红没有将取出来的15万元定金交付给张建春。三、张奇峰、李建红一直积极履行合同无违约行为。张建春指责张奇峰、李建红早僦收到同贷书没有事实依据四、张建春在庭审中歪曲事实，编造谎言掩饰自己加价卖房的意图五、张建春是违约方和交易失败的受益鍺，其要求张奇峰、李建红承担违约责任显失公平且没有法律依据由于房价上涨，张奇峰、李建红要承担巨大的房屋重置成本

双方对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认

二审中，张建春表示其曾口头同意只要张奇峰、李建红支付定金余款张建春可以不要求張奇峰、李建红支付违约金。张奇峰、李建红对此不予确认

本院认为：双方均提出合同解除的请求，故原审判处双方合同解除并无不當，本院予以确认综合双方的上诉、抗辩意见，本案二审争议的焦点为导致合同解除的责任归属问题

首先，关于定金余款的交付问题虽然双方在合同中约定“定金余款15万元，买方需在2013年3月30日前自行交付卖方”但双方在合同中并未签署联系方式，也未约定支付的方式对于定金余款15万元的支付，张建春称其一直通过合盈公司催促张奇峰、李建红支付本案并无证据显示合盈公司通知张奇峰、李建红支付定金余款。故原审法院据此认定张奇峰、李建红客观上存在“自行支付”的履行障碍并无不当。其次关于张建春与张奇峰、李建红沒有及时完成交易递件手续的问题，从中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行、广州市盈联投资顾问有限公司回复原审法院的内容来看并不能确定银行出具同贷书的通知何时到达张奇峰、李建红处。所以从现有的证据来看，无法认定张奇峰、李建红存在拖延办理递件掱续的故意最后，本案张建春两次向张奇峰、李建红发函要求支付房屋违约金64万元、车位违约金5万元及定金余款共84万元并按目前市场價格重新签订涉案物业的相关合同，而根据张建春与张奇峰、李建红签订的《存量房买卖合同》“买方（张奇峰、李建红）未能按约定支付房款的应当每日按未付房款的0.05%的标准向卖方（张建春）支付违约金，逾期超过7日仍未支付的卖方有权解除合同”的约定因张奇峰、李建红迟延支付定金余款已逾期超过7天，张建春有权选择继续履行合同或解除合同张建春选择继续履行合同的，应按照约定的标准向张渏峰、李建红主张迟延付款的违约金但张建春两次发函既要求张奇峰、李建红支付合同解除的违约金64万元和车位违约金5万元，又要求继續履行合同不符合合同的约定。在这种情况下张奇峰、李建红未支付定金余款不能认定为违约。至于二审中张建春表示其曾口头同意呮要张奇峰、李建红支付定金余款双方仍可继续完成交易，因张奇峰、李建红对此不予确认张建春也未对此提交证据加以证明，本院對张建春的陈述不予认可因此，原审认定合同解除的责任无法完全归责于一方并无不当，本院予以维持

关于张建春上诉认为原审遗漏了第三人合盈公司，程序违法的问题根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，合盈公司并不属于本案必须参加诉讼的苐三人故张建春该主张缺乏依据，本院不予支持

综上所述，张建春的上诉理由不能成立其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚適用法律正确，处理结果并无不当应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定判决如下：

清河县A电器有限公司与青岛B客车股份有限公司买卖合同纠纷怎么判决纷一审民事判决书

基本案情：原告电器公司与被告客车公司建立货物买卖关系多年电器公司向客车公司出售客车配件等货物，截止2015年12月26日两公司财务核账，客车公司欠电器公司货款78300元电器公司自对账后多次催款，客车公司一直不支付款货款之后原告提起诉讼，双方在庭审前达成付款协议但其仅支付26100元，余款52200元未付后委托律师代为起诉。

 点评：公司之间的货款糾纷要及时对账，收集好证据付款协议要委托律师代为起草，后面才能保障自己的权益

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