文章来源:PPP知乎
我国新城建设都是依靠地方政府和下面的城投公司以用土地收益权进行抵押从银行拿到大笔的贷款来干的。
基业是总部在河北固安的民营上市企业是没有政府信用背书的“城投公司”,它从一级开发到基础设施建设再到二级载体建设资金需求量惊人,但是对于这家纯粹的民營企业而言融资怎么解决呢?
民营企业的身份产业新城的不确定性,收益的未知性抵押物的缺乏,再加上历年来负债率过度高企和不断增加的短期偿债压力注定了
不可能过多指望银行贷款。我们来看一下
2015年财报即便这时候的
已经市值近800亿,总资产近1700亿品牌知名度如日中天的超大型企业,但是其全年银行贷款金额却只占整体融资金额的26.94%不到三分之一。
硬生生将自己修炼成了融资高手翻阅
嘚报表和公告,你会感觉这家公司就是一本“花式融资百科全书”在中国能运用的融资方式,
根据统计显示从2012年~2016年4月份这4年多间,不依靠银行贷款
一共从外部融得资金2974亿元,涉及融资方式多达16种
下面我们就简单梳理一下
眼花缭乱的产业新城融资术,希望能夠对参与园区PPP和产业新城PPP的社会资本有一些借鉴意义:
的“销售输血法”那就是众所周知的住宅销售,这也是多年来
业绩支撑和血流顺暢的关键保障
全球企业界有一句人所共知的话:“现金流比利润更重要!”由于产业新城开发旷日持久,现金流进出严重不匹配洳果没有多年来住宅销售的给力支持,别说做到如今的品牌规模就连活下去都成问题。
规模迅速膨胀和产业新城全国遍地开花的重要保證
信托借款历年来都是占
最大比例的融资形式,虽然信托融资成本是所有融资形式中最高的但由于门槛较低,选择面广数额巨夶,一直是地产公司最为倚赖的融资手段比如2015年4月,
的下属公司大厂华夏就向大业信托有限责任公司借款金额 25 亿元
信托占总体融資比例2012年达到73%,2014年和2013年也分别占到44%和43%,2015年信托融资总规模达到190亿元,为40%由此也可以看到,早期
必须更加依托于高成本、低门槛的信託融资随着规模的增加、品牌知名度的提升,融资渠道也开始逐渐拓宽高成本信托融资的比例也在逐渐降低。
第二期公司债券发行完畢发行规模30亿元,期限5年在第3年末附公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权,票面利率5.19%2015年开始房地产行业的资金面宽松,整體融资成本下降是个普遍趋势从2015年二季度开始的公司债发行大潮旧很能说明问题,很多公司债成本都在5%左右这个趋势一直延续到2016年一季度,
从2015年开始连续几笔低成本的公司债发行也成功将其平均融资成本从9.64%拉低到7.92%。这对
节省利息支出、提升利润率可是起到关键性作用嘚
什么是夹层融资?说白了就是明股暗债表面上看起来是股权转让,但实际约定未来回购并以差价作为利息或支付约定利息,甴于介入股债之间故曰“夹层”。
非常擅长这种灵活机动的融资形式例如2013年11月,由华澳信托募资10亿元投入
旗下的北京丰科建。其中姠北京丰科建增资7.6亿元向北京丰科建提供信托贷款2.4亿元。交易完成后华澳信托对丰科建持股66.67%,九通投资持股33.33%这样一来,
变成了“小股操盘”的形式
这种夹层融资最大得好处还在于财务报表更漂亮。这个怎么理解由于
成为了小股东,丰科建不再进行并表那么豐科建的负债也不再体现在
的合并报表之中,成为表外负债这样无疑就优化了资产负债表,是现在很流行的一种财务处理方式
屡试不爽。随后几年时间
又分别与华鑫信托、长江财富、平安信托等众多信托公司故技重施,把旗下公司股权转让或直接增资华鑫信托、平咹信托和长江财富等都有经营收益权,并可以在相应的时间内选择灵活的退出方式
非常擅长的融资方式,绝对的“变废为宝”名字听起来比较复杂,但一看实例大家很容易明白2014年3月,大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司以其所拥有的大厂潮白河工业园区地下管网鉯售后回租方式向中国外贸金融租赁有限公司融资3亿元,年租息率7.0725%为期两年。
把工业园区的地下管线卖给融资租赁公司该公司再把管線回租给
每年付给该公司租金(3亿元*7.0725%),并在每隔半年不等额的偿还本金直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些管线。
2014年5月吃到甜头的
又跟中国外贸金融租赁有限公司做了一笔几乎一模一样的买卖,以2.86亿元再次把一部分园区地下管线卖给中国外贸金融租赁有限公司年租息率则便宜了一些,6.15%依然是两年后回购完毕。
以远远低于其他融资形式的成本用没有任何现金流价值的地下管线,获得叻近6亿元的真金白银以
项目的收益率,在覆盖这些成本的基础上还能有相当不错的收成应该说是一笔十分划算的融资交易。
一种巧妙嘚玩法债务快到期了,就来个乾坤大挪移将这笔债务转让给别家,相当于延长了还款日期或者说就是又借到一笔新的融资。
2014年8朤28日恒丰银行对
子公司三浦威特享有8亿元债权即将到期,经过几方商量恒丰银行将标的债权转让给长城资管,三浦威特接受该项债务偅组债务重组期限为30个月。相当于延长了对银行的还款期限将融资期限延长了30个月。
债务重组期限为30个月长城资产对三浦威特嘚重组收益为:从2014年9月至2015年9月按照未偿还重组债务本金的8%/年计算,日利率=8%÷360;从2015年9月至2017年3月按照未偿还重组债务本金的12%/年计算日利率=12%÷360。逾期还款的逾期罚息利率按重组利率上浮30%计算。不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。
这其实跟前面的债务重组很像这昰一种较为常见的融资形式,即将自己享有的债权以一定现金作价卖给第三方相当于以一定的成本提前回收了这部分现金,加快了债权盤活和资金周转速度很多处于快速扩张期的公司都会倾向于采取这种融资方式。
2014年3月8日同属
旗下的京御地产和大厂华夏之间的债務协议就被做了这样的文章。由于京御地产还欠大厂华夏19.78亿元大厂华夏以其中到期的18.85亿元作价15亿元卖给信达资产。这样一来其中的3.85亿え就相当于大厂华夏提前收回现金的成本。
在大厂华夏提前收回现金兴高采烈地离场后京御地产日子也并不难过。因为这些债务的偅组宽限期为36个月分12期偿还,且前两次都是每3个月5000万的偿还额还比较轻松,9个月之后要还2亿元的时候已经是年底结算,全国项目都茬回款可以说节奏的拿捏让自己非常舒服。
3月14日发生了另一次债权融资京御地产拟将其持有的对天津幸福100180万元的债权转让给天方資产,天方资产向京御地产支付债权转让价款10亿元债权转让后,债务重组期限为2年天津幸福将债务本金中的10亿万元于债务重组期限届滿时一次性支付给天方资产;资金占用费由天津幸福自债务重组开始之日起按季支付至天方资产指定账户,资金占用费费率为债务重组金額的9.8%/年这与上一笔融资除了在还债期限和方式上有别之外,基本大同小异
做过两种应收账款收益权的转让。
第一种是《商品房买賣合同》项下可收取的待付购房款这个比较容易理解。2016年3月9日
与平安信托签署 《应收账款买卖协议》,由平安信托设立信托计划以信托计划项下信托资金为限购买
享有的标的应收账款中的初始应收账款,以应收账款现金流回款余额为限循环购买公司享有的标的应收账款中的循环购买应收账款现金流回款余额指扣除由监管银行按照平安信托指令将应收账款现金流回款中的相应款项从应收账款收款账户劃转至信托财产专户后的余额。初始应收账款的买卖价款为20亿元;循环购买应收账款的买卖价款为应收账款的账面值循环购买部分累计鈈超过100亿元。
听起来很复杂其实就把未来要收到的钱提前先卖给平安信托,以一定的融资成本提前回流现金与上面的债权转让大哃小异。
第二种就比较特殊了是对地方政府享有的应收账款收益权转让。2015年7月30日
子公司九通投资将其合法持有的大厂鼎鸿对大厂囙族自治县财政局享有的应收账款人民币5元8亿元,以及嘉兴鼎泰对长三角嘉善科技商务服务区管理委员会享有的应收账款人民币5元7亿共計15亿元的应收账款收益权转让给汇添富资本。九通投资拟于目标应收账款收益权转让期满12个月后向汇添富资本回购目标应收账款收益权。
也就是说名为转让,实为抵押了解
模式的人都知道,这些应收账款主要是地方政府应该支付给
招商落地投资额45%的产业发展服务費用约定是最多5年支付,实际上什么时候还或者说到底还不还就真不清楚了。
用这两笔不知道什么时候能还的应收账款换来15亿真金白銀用一年绝对也是一笔超级划算的买卖,汇添富资本也不在乎这笔钱到底还不还反正有的利息赚也很开心。
值的一提的是这么恏的交易,
这5年来只做过2笔分别是2012年对东莞信托的一笔,以及2015年对汇添富的这一笔在总体融资规模的比例可谓九牛之一毛。2015年底
报表裏的应收账款已经高达72亿元是个非常危险的存在,
肯定也希望能够多抵押一些但是很显然,金融机构也非常担心这些“隐雷”的威胁一旦爆炸破坏力非同小可,因此多年来敢于刀口舔血者寥寥无几
资产支持证券(ABS)
自2014年11月11月资产证券化备案制新规出台以来,交噫所资产支持证券发行规模2015年呈现明显加速增长由于在降息周期和金融市场“优质资产荒”的大背景下,各类投资机构对资产支持证券需求旺盛
也希望能够在其中分一杯羹。
2015年11月23日上海富诚海富通资产管理有限公司拟设立“
物业一期资产支持专项计划”,以专项計划募集资金购买幸福物业所享有的物业费债权及其他权利以基于物业费债权及其他权利所获得的收益作为支付资产支持证券持有人本金及收益资金来源。此次专项计划将于上海证券交易所挂牌上市
此次专项计划发行总规模不超过24亿元,其中优先级资产支持证券面姠合格投资者发行发行对象不超过二百人,规模不超过23亿元;次级资产支持证券由幸福物业认购
发行期限方面,专项计划优先级資产支持证券拟分为五档预期期限分别为1年、2年、3年、4年及5年,次级资产支持证券期限为5年
表示,此次募集资金主要用于补充流动资金幸福物业签署《差额支付承诺函》,对专项计划资金不足以支付优先级资产支持证券持有人预期收益和未偿本金余额的差额部分承担補足义务
为幸福物业在《差额支付承诺函》项下的义务提供连带责任保证担保。
这其实与平安信托的那一笔商品房应收账款买卖协議如出一辙但更规模更小更直接一些。2014年6月19日大厂华夏、大厂京御地产、京御幸福、京御地产、香河京御、固安京御幸福分别与信风投资管理有限公司签署《特定资产收益权转让协议》,约定转让方向信风投资转让特定资产收益权特定资产为转让方与付款人已签订的《商品房买卖合同》项下除首付款外的购房款项,转让价款分别为6300万元、1300万元、5200万元、8400万元、2200万元、8600万元
2015年7月16日,建行廊坊分行以 5.5 億元的价格受让九通投资持有的三浦威特 30.9%股权的股权收益权九通投资拟于该股权收益权转让期满 24 个月后,向建行廊坊分行回购标的股权嘚股权收益权这种融资本质上与上面的债权转让、特定资产收益权转让等等都是一样的,是一种预期收益权的抵押借款无非是标的物嘚区别而已。
战略引资不是简单的财务性融资,入资方是要实实在在参与经营管理并按照持股比例享受经营收益的。比如2013年10月資产管理公司天方资产就向
旗下的孙公司九通投资其中注资30亿元,13.9亿元进入注册资本16.1亿元进入资本公积。注资后
的子公司京御地产持囿其55%股权,天方资产持有其45%股权
天方资产进入后,不仅派人进驻董事会参与经营管理,并享受九通投资的投资收益、利润分红
屢屡利用这种让渡股权和收益的模式增强资本实力,能够实现更快地扩张
还有几个重要的关联方,都是银行系统的这也给自己开辟了┅条更便利的融资渠道。2014年
的两个间接控股子公司三浦威特和大厂鼎鸿分别向廊坊银行营业部借款人民币5元 5800万元、3400万元,借款期限均为1姩借款利率均为9%左右。而廊坊银行正是
的关联方:公司董事长王文学担任廊坊银行董事公司董事郭绍增担任廊坊银行副董事长。
哃样的借款还有很多次比如2015年9月9日,三浦威特向廊坊城郊联社借款人民币5元1亿元借款期限为1年,借款利率为6.955%公司董事郭绍增任廊坊城郊联社理事,因此廊坊城郊联社同样是
的两家下属公司三浦威特对廊坊华夏享有3亿元债权,三浦威特以这3亿元债权作为基础资产委託西藏信托设立信托计划,信托项目存续期预计为12个月西藏信托同意受让标的债权,转让对价为3亿元三浦威特承诺将于信托终止日前嘚任一核算日按《债权转让协议》约定支付标的债权回购款项。
非常擅长和资产管理公司达成这种资管计划来进行短期的融资。2015年
及兩家下属公司京御地产、华夏新城与大成创新、湘财证券这两家公司签署相关文件,涉及大成创新发行的专项资产管理计划向华夏新城增資4亿元, 湘财证券管理的集合资产管理计划或推荐的客户将认购大成创新发行的专项资产管理计划大成创新有权自出资日起满12个月后,与京御地产签署《股权受让合同》退出华夏新城
资管计划的整体形式与上述的战略引资模式相似,本质也是一种夹层融资类似这种資管增资,仅2015年一年时间
就运用了15次之多涉及资管公司包括歌斐资产、金元百利、平安大华、恒天财富等。
渴盼已久的定向增发完成了資金的募集最终为
拿到了69亿元的真金白银。定向增发这种股票类融资没有利息成本支出增加了净资产规模,又能够快速填补资本缺口堪称“一本万利”。
委托贷款名为贷款却不是银行贷款。说直白一些就是“私人借款”但经过银行这一道口使得借贷合法化。仳如A给B钱有2种方法,一种是A委托银行放贷款银行找到B,银行收取中间业务费和账户管理费A拿到高于银行的利息,B拿到钱;另一种是AB委托银行成为中介人以使借贷合法化银行收个手续费,A拿到协定利息B拿到钱。由于这些年委托贷款屡屡用于地下融资、助推股市和楼市泡沫自身也蕴含着很多潜在风险,故而一直受到银监会的强烈打压
较少使用这种贷款形式,但随着2014年资金需求量爆发
也开始频频使用委托贷款,如2015年11月大厂孔雀城与金元百利、
股份有限公司北京分行签署《人民币5元单位委托贷款借款合同》,借款金额7亿元
銀团贷款是一家或数家银行牵头,多家银行与非银行金融机构参加而组成的银行集团(Banking Group)采用同一贷款协议按商定的期限和条件向同一借款人提供融资的贷款方式。对于产业地产商而言这些抱团银行对你的信心,往往比成堆的黄金更值钱
银团贷款在海外融资市场仩比较常见,不得不说
又开了产业地产商的一个先河。2014年10月
间接控股子公司三浦威特从固安县农信社、廊坊城郊农信社、永清县农信社、大城县农信社及三河市农信社组成的社团贷款人贷款1亿元,期限为 1 年借款利率为8.5%。
在2015年新开发出的一种融资手段也称为“银承”戓“银票”,英文叫做“Bank's Acceptance Bill”
在2015年一共用了3次,如2015年3月11日
下属公司三浦威特与沧州银行股份有限公司固安支行签署《银行承兑协议》,票面金额共计 2 亿元承兑金额 1 亿元。
和银承一样都是短期融资的利器2015年5月26日,
控股子公司九通基业投资有限公司拟向
间市场交易商協会申请注册发行不超过人民币5元28亿元的短期融资券发行期限1年。
严格来讲这个股票质押和对外担保都不算
的融资行为,前者是咜的控股股东华夏控股的行为后者是华夏系公司之间为了融资而进行的担保行为。但是由于这些行为都与
的融资息息相关我们也在最後把它们列入进来。
及其下属公司的很多融资中华夏控股以及实际控制人王文学都附有连带担保责任,再加上华夏控股自身的产业和投融资也需要大量的质押融资和各类担保拿什么担保?主要靠华夏控股与王文学手中持有的
在融资高峰时期如2015年1月,华夏控股将持囿
股票中的88%都质押了出去当时也正是处于
股票的高峰期(约50元/股),在5月份之前的整个大牛市中华夏控股的这个质押比率一直处于80%以仩,道理显而易见股价越高,就越应该质押更多的股票以套取更多的真金白银
而到了2016年3月,
的股价处于低谷期(约23元/股)再加仩大量公司债发行与定向增发的完成,现金充沛华夏控股也明显减少了股票质押的规模,持有
股票的质押比例只剩下40%
由此,也不能不佩服
掌门人王文学游刃有余的精湛财技