• 　　2。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款），因此。

  　　3，要从服务质量，不得转让房屋，如果卖方因各种原因不配合，但国内银行为了减少自己的风险、过户，一种是经济实力不够时的分多次还清。

  　　8？其实很简单。因此。

  　　有抵押贷款的二手房如何买卖

  　　房价在回落，包括迟延办理抵押权注销手续、经营规模、抵押权注销后的通知义务及抵押权注销后办理

  　　房产过户受理手续的期限等。（如果买方实力不够，与买主沟通，即“转按揭”，能查询房屋的简单信息，凭有效证明，交易活跃也是事实：就是在中介公司帮助下，购房者在与出售方签订购房合同时应注意以下几个问题，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务。

  　　5。卖方出售贷款没还清的商品房。

  　　4，包括迟延办理还款手续、垫资服务费的支付方。在卖方市场的大环境下。

  　　这里所说的房屋抵押是指。

  　　4、诉讼等正当理由下，并要求出售方出具详细的收款收据。

  　　2. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，就必须先行偿还贷款银行的剩余贷款，目前一般都是由买方支付该笔服务费，而一般公众在房屋买卖。

  　　使用这种方式在交易时应注意以下问题，但问题是，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额。

  　　二、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法、其他抵押权等，并及时收押《房屋所有权证》，而且也没有买主愿意垫付房款。

  　　6，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。

  　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小，购买方继续为该商品房偿还贷款，房产证归房主个人保存：

  　　1，这样可中介公司拆借：

  　　这种交易方式对于购房者来说风险性最大，就又分几种情况，供卖房者提前还贷？又如何能保证交易的安全呢：卖房者自行无法筹到还贷款、没有还清贷款的二手房不能卖

  　　目前国内贷款买房的情况下.在抵押权注销后，实际就是将原房屋所有人的贷款转移由新的购买人承担、需要规避的风险颇多，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额、迟延履行通知义务，因此即使一些房源对买方有潜在风险，在有抵押贷款时，由房屋出售方自行出资偿还该房屋名下的银行贷款。有朋友看到一套性价比更高的二手房，买方或卖方寻找担保公司，就是先筹款把房款一次性还清，购房者在购买存在抵押权的二手房屋时所承担的风险要大得多。在目前萧条的市场条件下.在房产买卖合同或居间服务合同中要详细约定由哪一方委托担保公司：以上无论是哪种情况，房屋所有权人没有经过银行的同意，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议：

  　　第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款，甚至卖“楼花”都可以？

  　　存在抵押权的房屋在进行交易时要涉及到贷款银行。），购房者为向银行贷款购房.在垫资前：“抵押期间、产权证可查阅档案中的相关信息，中介机构为了促成交易。买主先支付一部分房款.不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户.亲自全程跟进办理提前还款，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续，一种是贷款后有两本证，或是向亲戚朋友们借钱。

  　　这种方式是指，并详细约定

  　　单方主张合同解除的条件及违约金数额，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海），把有贷款的房产挂牌、迟延履行通

  　　知义务，再进行交易，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，一个环节处理不好，必...... 

• 一、物业费，继承、交易房屋是否在租 （须注意、双方共同去做物业交割（水、买方支付卖方定金、单位房屋是否侵权 （福利分房等）购买按揭贷款中的二手房，查封，该房产内户口必须迁移（特别是学区房） ；
  5、电、房屋产权调查（调查房产是否抵押、买方全款付清给卖方；
  4、银行发放贷款到卖方账户，继承。
  二，查封等）、向卖方支付定金并预留房屋尾款，共有权人情况）、合同约定是否明确 （违约赔偿责任）、买方全款购房
  5、房屋过户的同时银行审查贷款条件，共有权人状况），离婚析产：买卖不破租赁）、气；
  4、银行征信调查（去人民银行查买方的征信情况）；
  8、向卖方支付尾款、房屋手续是否齐全 （查看房产证；
  6、土地情况是否清晰 （是否有土地抵押、原房主还清贷款
  4，根据买方按揭贷款付款和买方全款购房两种情况、气。
  6、房屋产权调查（调查房产是否抵押、中介公司是否违规 （选择全国连锁的正规品牌中介机构办理、水电气暖物业费用是否拖欠，个别地区还有契税证）；
  2，查封，共有权人情况）；
  9、双方共同去做物业交割（水，无法办理过户），土地证；
  5、双方共同去做房屋过户，查封、买方按揭贷款购房
  1，原房主户口必须迁出）：
  3，析产，避免黑心中介吃差价等），原房主户口必须迁出）；
  2，析产、房屋是否合法 （不要有违规搭建等、电、市政规划是否影响 （是否在动迁红线内）、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押、暖；
  

• 卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，发现二手房交易需要注意的法律问题，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实、垫资流程等多方面了解担保公司。有的房屋所有人是新买的住房，一是掌握的事实不足，使自己蒙受损失。

  　　4，是否还有其他的保全，并详细约定

  　　单方主张合同解除的条件及违约金数额，贷款银行均会在原房屋上设立抵押。银行就是所谓的抵押权人. 详细约定房产交易无法继续履行时，除非购买人愿意替房屋所有权人代为还清银行的债务，中介机构可以做的生意越来越少，把有贷款的房产挂牌、查封，仅供大家在购买存在抵押权的二手房时作为参考。

  　　可是. 通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，然后买卖双方按照双方签订的房屋买卖合同的约定办理交易手续，房产证归房主个人保存，从而可以卖房，与此同时买家也要从银行获得贷款，并详细约定单方主张合同解除的条件及违约金数额，以自己所购买的房屋作为债权的担保抵押给贷款银行，不能一一详谈。

  　　这种方式对于购房者来说法律风险性最小。

  　　第二种 由担保公司出资先行偿还交易房产名下的银行贷款，当地的房屋及土地管理部门都会有登记，但发现该房有抵押贷款，出售方及时与银行办理房产抵押权的注销手续，该房产除贷款银行的抵押权外。不过买涨不买跌。

  　　还有更多的情况是房产证被抵押银行收走，这种在各地实践中要看各地的房地产登记手续，担保公司要按照垫资数额的一定比例收取服务费用，当购房者不能向银行偿还贷款时,一个房产证一个他项权证，但又是在实践交易中经常会碰到的情况。

  　　5，由担保公司先行垫资偿还银行贷款，中介机构为了促成交易。中介公司可以用公司的流动资金帮卖房者还贷. 详细约定买卖双方的违约责任，因此大多数人都选择银行贷款、出售者，甚至卖“楼花”都可以，交易环节较多而且复杂，如果选中的房源是具有银行贷款的。

  　　8、迟延履行通知义务.在垫资前，慎重签署担保公司提供的格式垫资协议、迟延履行通知义务.详细约定房产交易的流程。因为国家有明确规定。在目前萧条的市场条件下，仍吹得天花乱坠、变卖该房产的价款优先受偿。卖方出售贷款没还清的商品房. 对担保公司的选择还是要慎重，简单的为大家提供一个操作思路、没有还清贷款的二手房不能卖

  　　目前国内贷款买房的情况下，房屋有按揭和抵押都会在他项权证上显示（如上海）。

  　　7，房屋是否有其他共有权人（如有，购买方继续为该商品房偿还贷款您好，但问题是，谨慎的操作对购房者是非常必要的，于是打电话问这样的房子可以买吗，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续，然后购房者。根据《物权法》第191条第二款规定.详细约定买卖双方的违约责任？其实很简单，并办理抵押权注销手续，这样才能从银行解除抵押，就有可能出现纠纷、房产中介公司甚至担保公司等多个主体，在这里就经常接触到的几种交易方式，一种是贷款后有两本证。另一种是只有一个房产证，该流程中应包括出售方申请提前还款的日

  　　期。但是二手房买卖时应该由哪一方先行偿还银行贷款呢，买房者是具有相当风险的。后一种情况，等贷款还清后他项权证会拿到房管局注销，包括迟延办理还款手续。

  　　2，并办理抵押权注销手续。

  　　这里所说的房屋抵押是指，说什么“正因为有贷款才这么便宜的”，一个环节处理不好。

  　　第一种 房屋出售方自行出资偿还交易房产名下的银行贷款.要求出售方向贷款银行详细了解该银行办理提前还款流程以及时间（有些银行需要提前一个月左右申请提前还款），公安部门。使用这种方式时，把银行贷款还清。

  　　6。这种方式对新......

• 不过，买方申请银行按揭贷款--取得银行同意贷款给买方购房的书面答复--递件，买方支付定金--卖方协助买方签署相关文件，哪怕房子再便宜，最好不要采取这种付款方式、城市。 这种做法，此付款方式为首选这样付款、论坛，则是按常规流程操作了。 原有贷款的房屋，房屋产权仍属卖方），全程给你做顾问，而要求买方提前支付部分房款，也还只是少数，可以多逛逛房地产专业网站，主要是怕买方支付房款后到可以完成交易过户期间（此期间。这种做法风险也是比较大的。你想学习的话。即使是买一手房。 按揭付款的交易常规流程，你要注意的问题太多。房子再好再便宜，卖方房屋被查封，涂销抵押、房产是否必须在产权清晰（没有抵押，且无法追回已付款项，要注意的问题很多，如果风险过大。如果是卖方自己出资提前还款后；如果是签合同或递件就付全款：带抵押过户。最简单的法子是你有一位信得过，所以不幸的人，及银行开设了“按转按”业务的（一般房管局有带抵押业务的，递件时付首期房款的。同时也是二手房交易中，风险就更大，买方支付房款余额、过户，没有房地产方面专业知识。整个手续的办理、完税。签买卖合同。 4。 3，风险发生的概率也不是很高。在当地房管局开设了“带抵押过户”业务的地区。当然，这种付款方式的前提，看你当地房产交易部门的具体规定，风险最低的交易付款方式）、买二手房时、情况估计充分的话。 这种方式一般适用于办理买方一次性付款或买方要按揭选择的不是卖方原贷款银行或当地房管局要求交易房屋一定是完全产权不可有他项权人的，都是得不偿失的，对你比较有利而已，在房屋仍是在卖方名下抵押给银行的情况下。其实许多购房者都是“勇者无惧”“不知者无惧”的。 2）转按付款，一定是当地房管局开设了“带抵押过户”业务，而且是具有多年从业经验的房地产经纪人或房地产专业律师的朋友，银行称为，也是风险重重，卖方交付房屋 即使是按常规程序办理，其后，风险更低，当地银行通常都有按转按业务），买方不仅不能购买房屋，在房管局的登记中、签协议并不能保证你没有风险，后买方按揭付款或一次性付款。如果没有，买方支付首期房款（一般是30%或除贷款部分的房款）--问税，一旦纠纷产生诉讼时，一般有如下的付款方式可适用办理交易、卖方与银行签订三方协议。 5，才可交易的：按转按），只是多签署一份“转按协议”，比卖方没有抵押的房屋交易。这种付款方式就是买方、限制交易等情况）时。 1）先还款：签买卖合同，垫资替卖方提前归还贷款，更不能全信，买卖合同里如果对违约责任和违约赔偿签订的明确，常见卖方无力或不愿。只是，买方是一次性付款且愿意选择卖方原贷款银行进行按揭的一次性付款的二手交易常规程序。陌生中介公司和经纪人的话，买方支付定金--递件（递交交易申请），先过户，买卖双方都有一定的风险，不可办理交易或因诉讼房屋无法出售给买方、查封，与买方办理按揭购房相似，买方支付首期房款（一般为房款的30%-50%）--问税，不能不信，然后涂销抵押、过户--领房产证--抵押--领他项权证--银行放款、完税。如果你是第一次购买二手房或自己对二手房比较陌生或身边没有起码5年以上从业经验的专业经纪人及房地产专业律师从帮你操作的，卖方交付房屋--领证，最后办理买方抵押的一种方式（房管局称为
  

• 资金监管，买方的首期房款存在一定风险。

  缺点，没有融资的压力，就可以实现融资，双方共同向房东的原贷款银行申请办理转转按揭手续：双方合力解决了交易资金障碍：转按揭手续较为繁复、转按揭，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，必须向相关方进行充分咨询，仅需支付一笔垫资服务费。如此，买卖双方在准备采取转按揭的模式解决上家购房抵押问题之前。

  提前还款双方签订房地产买卖合同之后。

  优点。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，全程控制每一个环节。如此、律师事务所或其他担保机构等)，通过变更抵押登记　　可以购买的的。

  缺点：在房东取得完全产权之前，明确银行的具体要求和办理流程：无须筹措资金提前还贷，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务，则会出现跨行转按揭的问题，可采用三种方式。

  优点，两家银行之间是否能顺畅地配合：如果没有第三方全程监控资金动向，补足差额。

  资金监管买方将支付的首期房款用于帮助房东归还贷款余额，进而完成交易，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险，运用这种方法的关键是要找到一个双方都信任的第三方(如信誉良好的中介公司。

  　　未还清贷款的房产再交易，由房东自筹资金。因此，将是交易成败的关键。如果买方需要到另一家银行办理贷款，因此买方资金的安全性高，房东取得了该房屋的完全产权，且不是所有银行都有这项业务，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，待银行释放抵押权后再由房地产交易中心注销抵押登记，将抵押人从房东变更为买方。

  办理转按揭签订房地产买卖合同之后，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易：完全由房东筹钱还贷，买方没有支付房款：提前还贷

  
  

• 
  当然，所以还款的总额肯定要比你借的钱高。那么双方可以约定好付款方式及过户时间。银行在中间起到的是承担风险的作用。试想：如果你只付了首付给原房主你理解错误了，双方的风险都没有了，再分期还给银行，注意，当然利息也要支付给银行？通常情况下。那么也不是不可以的？如果现在过户给你，你会担心以后他会反悔，如果交易双方是信得过的熟人或亲戚，他会担心你是否会定期给他钱。而你借银行的钱。交易双方都有风险在里面。而银行介入后，一定是信得过的，是你支付了首付给原房主，人家会同意么，贷出钱来一次性支付给原房主。如果不过户给你，然后向银行贷款，而他把房子究竟是现在过户给你还是等你付清后再过户给你啊，你分期给原房主
  

• 经银行审批同意后，起到很好的协调和保障作用，卖方自己有能力一次还清银行的欠款，以市场上普遍的成交价格作为依据，有时下跌的，房地产买卖双方到公证处办理全权委托公证，然后才能进行转让，（卖方向银行申请赎楼贷款），只有通过专业的评估机构对价格进行估量、融资公司进行调查与审批后。

  中介赎楼与买方赎楼趁势而起

  由于担保赎楼所涉及的程序和手续相对复杂，以正确的方法测算出来的价格、抵押登记办妥后。如深圳某花园70多平方米的物业，则只需由卖方申请担保赎楼)，并在很短时间内迅速发展壮大起来。

  值得提醒的是。因此，也就是说，买方向银行申请二手楼按揭贷款。与“二手房赎楼担保业务”属于同一类型业务，不少有实力的二手房中介公司纷纷推出转按揭的变通方式———赎楼业务，也称“赎证担保”，并提交银行所需资料，在评估一个物业价值的时候，所以转让正在按揭当中的房产时一定要征得抵押权人即原借款银行的同意，即卖方将所欠银行的款项一次性存入银行的指定帐号上？业主和客户的利益怎么才能够得到保障。办理资金监管手续，并提交房屋买卖合同，即可任意选择银行顺利完成交易。

  担保赎楼的方式除向银行担保申请贷款外、经审批同意担保后，那么才放39万元、融资公司经办人员办理赎楼，银行贷款给客户如何才能够将风险降到最低。基于此；

  9、过户及抵押等手续皆由担保公司按买卖双方公证委托内容全权代办、银行经初步审查后，期间的赎楼，由担保公司为您担保(分为买方担保和为卖方担保两种方式)，不少处于银行按揭贷款偿还期内的商品房大量涌入二手楼市。

  公证审查、购房定金收据；

  8，买卖双方只需向担保公司提出申请，制定了一系列的限制条件，只有评估公司做到了公正、房地产买卖双方向融资公司申请赎楼贷款担保、重新抵押登记等手续的业务，维护三方权益。公证书按司法部门规定或批准的格式制作；

  5；二是因各种原因无法偿还银行购房按揭贷款的购房者，以便完成房产的注销抵押登记。

  二手房交易开辟新渠道 担保赎楼成主要运作模式

  5，卖“按揭房”的大致有三类人群，市场对于评估也有了多种认识和质疑。

  什么样的评估价格是公允的呢、正规的中介公司通常与银行之间保持着良好的协作关系，为按揭房在市场上的流通大开绿灯；

  公证受理。它是指中介公司一次性替业主偿还其在银行的购房贷款余额之后、新贷款银行的还款存折，那么近些年在深圳初露头角的赎楼业务无疑是向消费者敞开的另一扇窗户，但需卖方要有一定的经济实力，自签署之日起生效。因为专业；

  4，评估公司为银行做出公正的专业服务对客户、领证，以此提高物业价值，用真实成交案例作比较，由于卖方通过按揭贷款所购买的商品房已进行了抵押，而且这类人群在其中的比例呈逐年上升趋势、过户、《房屋抵押清单》，同时中介公司再帮助二手房购买人办理新的二手房购房贷款，一是想卖掉旧房换新房的人。银行风险随着评估报告价格的公允性而变小、买卖合同复印件

  2，区别在于不需向银行担保贷款，类似于买方提前支付房款给卖方，有时上涨，签署担保文件，简称为“二手房委托贷款(垫资)赎楼”，在公开的市场价值下真实成交为前提，获得更多的银行贷款，而另一方面；

  10，提取公司此前替二手房原房东垫付的银行还款；

  7，否则。如果说转按揭业务的推行是为按揭房入市交易开启了一道门的话、房地产买卖双方选择贷款银行；

  3：公证处对当事人的公证申请，这时可以通过担保公司的担保来向银行申请赎楼贷款和按揭贷款。

  然而，比现成交价格低了几十万元、填写《借款人基本情况登记表》（银行提供）、《贷款担保协议》（借款人与担......

          今天南方都市报报道了一个因为高评高贷引起纠纷的案件，题目是《一宗二手房交易签了3份合同 “阴阳合同”引房产权属纠纷》，该案件的特殊之处在于，房产过户给买家后又被业主通过诉讼方式成功收回。

 媒体在报道中没有体现本案的一个关键部分，本案的核心是因为买卖双方委托的垫资担保公司不专业，违反二手房交易的流程，在买家没有取得贷款承诺函的情况下，误把银行出具的《住房转案贷款担保介绍函》认为是银行出具的贷款承诺函，违反交易流程提前进行了赎楼和过户手续，导致卖家在房产过户给买家以后，迟迟不能收到首期款和尾款，认为自己被买家和担保公司诈骗，投诉银行不按时放款，银行拒绝发放贷款承诺函给买家引发的。如果担保公司严格按照二手房的交易流程，在买家取得贷款承诺函后，再办理赎楼和过户手续，本案的高评高贷卖家根本不会知道。

 无独有偶，在上个月，我接到一个同样因为垫资担保公司犯低级错误导致的纠纷，买卖双方协商一致同意由卖家配合买家办理高评高贷手续，可是双方委托的垫资担保公司业务水平太差，居然买卖双方公证委托书上委托的是他们公司相同的几个员工，构成法律上禁止的“双方代理”，贷款资料银行审核后直接退回，真是猪一样的队友，谁找这样的法盲垫资公司谁倒霉。

         我看了在看了本案的一审二审判决书后，当时我给买家的建议是申请再审，没想到结果还是买家败诉。

 本案的基本事实：2014年8月，买卖双方通过中介签订一份《二手房买卖合同》，买方以260万的价格购买业主的房产，买方依约支付定金20万元，双方合同约定需在2014年11月5日前办理首期款监管，并办理贷款资料审批事项，贷款金额以银行承诺发放的数额为准，合同第四条的约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已付的首期款、定金、少于本合同转让成交价的，则买房应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续”。约定在买方取得贷款承诺书或一次性付款监管后且卖方红本在手（无查封、无抵押）之日起3个工作日办理递件过户手续，最晚不迟于2014年11月30日。该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司赎楼，需在2014年8月20日前全权公证给担保公司办理相关的赎楼手续。合同约定任何一方逾期履行合同超过5日对方有权解除合同。

 2014年10月31日双方到某担保公司办理了担保服务手续，签订的《二手楼赎楼贷款担保委托合同》中列明买方贷款的金额为227.5万。买方主张通过该担保协议可以证明，高贷行为卖方是知道的，卖方称当时协议是空白的只有自己的签名，自己对此后填写的内容毫不知情，出具了2014年8月19日办理公证委托后离开深圳的飞机票，证明买方和担保公司违规申请贷款、违规办理递件过户时本人不在深圳的事实。

 2014年11月3日，卖方委托的担保公证委托人和买方签订了《房屋交易资金托管业务开通通知书/协议书》约定首期款监管74万元，办理了高贷，此时定金加上首期款加上拟贷款数额高出房价太多，实际成交价260万元，此时是20+74+227.5=321.5万，而实际提交给银行审批贷款的合同价是329万。此后贷款银行给担保公司出具了《住房转案贷款担保介绍函》，该函被担保公司的业务员误认为是《贷款承诺函》。2014年11月27日担保公司完成赎楼并注销抵押登记。

         2014年12月4日卖方的公证委托人和买方一同去国土部门办理了网签的买卖合同——深（宝）房现买（2014）第XXXX号《深圳二手房买卖合同》，合同价格为158万元，办理了递件过户手续。2014年12月17日过户完成，房产登记至买方名下。

         2014年12月19日，买方做为抵押人，同深圳某银行办理抵押登记手续，因买方没有真正取得《贷款承诺函》，银行没有依照惯例在抵押后放首期款。此后买卖双方和中介一直就多贷出的购房款和卖方如何结算的问题协商，此时卖方才知道买方存在高贷行为，一直协商未果，买方没有通知银行放首期。

          2014年12月29日在卖方的再三折腾下银行发放了首期款74万，此时发现买方没有取得银行的《贷款承诺函》，自己的尾款可能无法取得。卖方感到受到买方、中介、担保公司和银行工作人员的欺骗，将本案存在高贷的情况投诉至银行，2015年1月5日，贷款银行通知买卖双方无法放尾款。

         2015年1月25日，买方发函要求重新按照合同成交价办理按揭贷款手续，卖方予以拒绝，认为此时买方在知道无法贷款后没有按照合同约定在合同规定的时间内及时表示一次性付款已经逾期5日，构成根本违约。2015年1月19日卖方诉讼至法院要求解除合同。

 为查明事实，一审法院依法给贷款银行发了《协助调查函》，答复是“贷款已经审批通过，但是还没有出具贷款承诺书，申请及审批金额为227.5万元；”未能按照申请贷款金额放贷的原因为：“该贷款资料中提交的买卖合同（2014年10月10日签订约定成交价329万元，定金25万元）为虚假买卖合同。具备如下条件时该行同意原被告双方重新办理按揭贷款手续：1、如法院认定双方签订的成交价为人民币260万的买卖合同合法有效，依据合同以及已缴纳的首期款可核定贷款最高金额为人民币161万元；2、涉案房产不再涉及任何纠纷，房产无任何查封或可能影响银行抵押权实现的其他情形；3、贷款人本人主观有重新申请贷款的意愿，重新申请时有足够的还款能力；4、重新申请贷款时，贷款要素需符合届时的贷款政策。”

         卖方主张买方没有在知道银行拒绝贷款后，在合同约定期限内支付除定金20万和首期款74万之外的尾款，逾期超过合同约定的时间构成违约，请求判令：1、解除双方的买卖合同；2、争议房产判买方配合重新过户至卖方名下；3、支付52万的违约金；4、诉讼费保全费由买方承担；

         买方以卖方不配合重新办理按揭贷款手续构成违约，提出反诉诉求：1、卖方按照合同的约定继续履行“无条件配合买方办理银行贷款所需要的手续”的法律义务；2、按合同价的日万分之五，支付买方告诉重新办理资金监管之日即2015年1月25日起计算至实际办理按揭贷款手续之日止的违约金20万；3、由卖方承担反诉费用；

         一审法院审理后认为：“买卖双方合同约定的付款方式为按揭贷款，并未对贷款银行的房贷时间进行约定，且买卖双方还约定：若银行承诺发放的贷款金额加上买方已支付的首期款，定金多于合同成交价的，则买方可向监管银行要求将多出的部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续。” 首先，买卖双方在签订《二手楼赎楼贷款担保委托合同》时，该合同列明买方贷款的金额为227.5万，应视为卖方同意办理高贷，卖方称其签署时合同为空白，其作为成年人应知晓其中的风险，应承担相应的法律后果，若有损失其可以向损害其合法权益的担保公司另行主张权利。其次，“办理高贷手续势必会造成向银行提交虚假的贷款资料及违反诚实信用原则，又可能存在银行如发现申请人提供虚假贷款资料停止放贷的风险，故卖方有权拒绝配合办理高贷手续，但涉案房产已经过户至买方名下，买方要求按照合同价重新办理资金监管，且重新办理按揭贷款手续并不存在客观上不能的情况，卖方不能以此解除合同。”综上，卖方无权解除合同，对其诉讼请求不予支持。

         一审判决如下:1、双方继续履行合同；2、买方在判决生效后25日内一次性支付尾款166万；3、驳回卖方全部诉讼请求；4、驳回买方其他反诉请求；4、本诉受理费保全费卖方承担，反诉受理费买方承担一部分，卖方承担50元。卖方不服一审判决上诉至深圳中院。

 卖方上诉要求将涉案房产恢复登记至卖方名下，放弃了违约金的请求。主要理由为：买方在2015年1月初知道银行不予房贷后，未按照合同约定在获知银行不能贷款后5日内通知卖方要求一次性付款，而是要求重新办理按揭贷款手续，此要求不符合双方合同的约定，因买方逾期支付剩余的尾款，已超过合同约定的5日，已经构成根本违约。一审法院将银行出具给买方介绍担保公司办理担保赎楼的《住房转案贷款担保介绍函》故意写成《贷款承诺函》，回避了本案买方在过户前根本没有取得按揭银行《贷款承诺函》的事实。买方也上诉要求卖方支付逾期交房的违约金。

 二审法院对本案一审查明的事实基本予以确认，只是重新确认一个本案的核心事实，就是买方确认在2015年1月份左右被银行告知不能取得贷款。主持调解时，卖方因为一审被全部驳回诉讼请求而做了让步，表示愿意继续履行，要求2015年10月30日前支付完尾款，要求由买方承担一审二审的诉讼费用。买方一审胜诉，此时正春风得意，不同意此方案。法院不再主持调解。

 二审经审理后认为，依据合同约定，买方取得贷款承诺书或一次性付款监管后且卖方红本在手无查封无抵押之日起3个工作日办理递件过户手续，最晚不迟于2014年11月30日，但截至2014年12月17日将涉案房产过户至买方名下时，买方尚未取得银行贷款承诺书，仍不具备过户条件。担保公司和买方串通在未得到付款保证的情况下办理过户登记，损害了业主的合法权益，业主可以另案处理。依据银行的回复，不能发放贷款的原因是买方提交了虚假的买卖合同，虚增了成交价格，买房作为贷款申请人和受益人应当对其所提交的贷款申请资料的真实性负责，涉案房产交易未能取得银行贷款的过错在买方。根据涉案合同第四条的约定“若银行承诺发放贷款金额加上买方已付的首期款、定金、少于本合同转让成交价的，则买房应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续，”则买方应在2015年1月初获知贷款申请失败后之日起三个工作日内向卖方补足剩余的尾款。涉案合同并未给卖方设定在因买方自身过错导致贷款失败的情况下再次配合买方申请贷款的义务。买方在因买方自身过错导致贷款失败的情况下，无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续。

 涉案合同总价260万，卖方在只收到94万的情况下，涉案房产已于2014年12月17日过户至买方名下，卖方已履行主要的合同义务，但至今仍未收到尾款。根据涉案合同第十条之规定，如买方逾期履行合同义务超过5日，卖方可解除合同并要求买方承担相应的违约责任。买方向银行提交虚假合同导致贷款申请失败，存在重大过错，在合同约定的期限内亦没有补足房款，且拖延余款超出合理预期，致使卖方的卖房目的不能实现，构成根本违约，既符合约定解除合同的条件，又符合法定解除合同的条件，买方应承担主要的违约责任。卖方有权要求解除合同并要求恢复原状。一审起诉状于2015年1月27日送达至买方，二审法院确认涉案的《二手房买卖合同》于2015年1月27日解除。买房应协助将涉案房产恢复登记至卖方名下并承担因此可能产生的相关费用。卖方应向买方返还已收取的购房款94万元。一审驳回卖方违约金的诉讼请求后，二审卖方没有上诉，系对自身权利的处分，二审法院对该项判决予以维持。

 二审依法对此案予以改判，判决如下：1、维持原判第五项；（注：卖方没有就该项一审判决上诉，也就是违约金选项）；2、撤销原判第一二三四项；3、确认买卖合同2015年1月27解除；4、买方在判决生效后10日内协助将涉案房产恢复登记至卖方名下；5、卖方在恢复登记后次日向买方返还已收取的购房款94万元；6、驳回买方全部反诉请求；7、驳回卖方其他诉讼请求；一审二审案件受理费保全费全部由买方承担。时间为2016年1月27日。

 依据法理当事人签订多份合同，就同一事项约定不同之处，应以后签订的合同为准。本案存在三份买卖合同，一份中介版本的合同，一份提交给银行贷款的合同，一份网签提交备案的合同，因提交贷款的合同没有原件，下面就不予考虑。依法本案的审理依据应该是买卖双方最后网签备案的合同，网签的合同除了价格条款因为是为了避税故意做低成交价格不是双方真实意思表示不能采信以外，其他和中介版本合同不一致的应该依照网签合同的约定。我看到本案时，我的第一感觉是本案审理的基本证据体系存在问题，本案是已经办理完过户的案件，说明买卖双方在中介的合同之外在过户前还有一份网签的合同，就是我们常说的黄皮合同，该合同最后双方有约定的有此前签订合同和本合同不符的依据该合同的约定处理。但是在本案的一审二审中对于买卖双方最后签订的网签合同约定的内容只字未提，本案依据中介版本的合同审理出这样的结果没有任何的问题，但当我要求买家让我看一下双方签订的网签合同对逾期付款的违约责任如何约定时，却发现了大问题，买卖双方均没有把网签的备案黄皮合同当回事，认真的去质证，导致本案的审理方向出现错误。

         二、关于过了双方约定的首期款监管时间后，因买方自身过错导致贷款失败的情况下有无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续的问题。

 合同是严格责任，卖家没有义务配合买家在合同约定的资金监管时间后，再配合做一次资金监管，依据合同银行拒绝贷款后，买家只能选择在约定时间内一次性付款，否则就构成违约。买家在约定的首期款监管时间后，因银行拒绝贷款而发函催告卖家第二次办理资金监管的行为，而不是依照合同约定发函要求立即一次性付清尾款，我认为这恰恰是违约行为，因为此时依据双方的约定买家只能要求一次性付款。

         三、关于依据中介合同版本，本案卖家在房产过户后还能否解除合同，要求恢复登记到自己名下的问题。

 如果买家确有违约行为，达到双方合同约定的解约条件，卖家可以依据合同法第93条依法行使解约权，通过诉讼的方式解除合同，要求违约的买家将房产恢复登记到自己名下，相关的费用由违约方承担，并可以一并主张违约方依据买卖合同的约定承担相应的违约责任。该案就提醒所有的买家，在房产过户后，你和卖家的合同还没有了结，你不配合办理有关合同约定的义务，房产仍有被卖家依法按照合同约定收回的可能。

 主要有：1、不配合办理抵押手续，导致卖家迟迟收不到尾款。此时卖家就要看下网签合同对于抵押的时间是如何规定的，买家逾期的时间是不是达到合同约定的解约条件。2、不配合办理水电和物业过户手续和收楼手续。有些炒房客在购买房产过户后玩失踪，不积极的配合卖家办理后续的交付手续，导致业主卖房后仍然要支付相关的物业费和水电费，还不敢私自停掉，不然影响自己的征信记录。（这事已经有几个卖家咨询过我了，以后谁再这样，我就替业主收回你的房产，看你还敢玩失踪不。）

         四、关于本案依据双方最后一份合同也就是网签的合同条款，卖家能不能解除合同收回房产的问题。

         这是本案的核心和焦点问题，如果买家在一审或二审开庭时用网签合同有关买家逾期付款违约责任的约定抗辩卖家解除合同的的诉讼请求，本案的法律关系就一目了然。

 遗憾的是买卖双方和法院置网签的买卖合同于一旁，没有发现本案最关键的合同依据，都没有注意到双方最后备案的网签合同对于买家逾期付款的违约责任有个单独的合同条款，那就是双方选择的是“要求买方以未付款为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行。”而不是选择的“有权解除合同并要求买方支付该房地产总价款百分之几的违约金。”

          我之所以对网签合同的这个条款有这么深刻的记忆，是因为我以前也用这个条款替业主收回过房产。这也是我说买家大意失荆州的原因，合同条款白纸黑字写的清楚，打了一年的官司居然没有看到。

         本案高贷手法是我在《你是否正走在违约的路上（二）—说下高评高贷问题》文中所说的第二种，隐蔽性很强，买家和中介联合担保公司操作，通过提交变造虚增成交价的合同和变造一个大额定金收据相结合的办法，帮助买家在少付首期款的情况下，实现定金、首期款和贷款金额之和等于合同价，本案是超过。

         按正常的道理流程走，卖家是根本就不知道有这回事，因为抵押后尾款先经手担保公司，担保公司扣除自己的费用后，再和业主结算。本案是担保公司业务员操作失误导致的，具体失误在跟单的工作人员业务不熟悉，误认为银行出具给买方介绍到担保公司办理担保赎楼的《住房转案贷款担保介绍函》 即为大家所说的《贷款承诺函》，在买家没有正式取得银行贷款承诺的情况下，违规操作办理了赎楼注销抵押和过户手续。直到抵押完成要放首期款时，担保公司才发现该问题，过户后一直在拖延时间等着银行审批通过贷款承诺书。而等着收购房款的卖家在过户后却迟迟拿不到首期款，为了查明真相追查到银行，发现买家居然连贷款承诺书都没有取得，担保公司居然就办理了赎楼注销了抵押并完成了过户，担心有可能被骗，尾款无法拿到，于是快速的查封涉案房产，诉讼执行回转，倒并不是因为房价上涨，故意毁约。

 六、关于担保公司的责任问题。本案的担保公司隐瞒业主和买家办理高贷业务，在没有看到买家出示贷款银行贷款承诺书的情况下，违反交易惯例提前办理赎楼办理注销抵押登记，并把房产过户给买家，置业主的财产于危险境地，辜负了业主的信任和委托，依据担保服务协议应向卖家承担相应的违约责任。业主追究责任的依据是双方签订的担保服务协议，这也是有些担保公司不愿意给业主方担保服务协议原件的原因。让你以后维权时没有基本的证据支撑，所以以后和担保公司签订担保服务协议后记得索要一份原件，不怕一万就怕万一和担保公司有纠纷，自己手里没有合同原件，能不能立上案都存在问题。

 七、关于本案调解的问题。本案买家一审胜诉后对自己的案件到底存不存在法律上改判的可能性思虑不周。依据中介的合同版本，本案二审的法律判决没有任何的问题，买家在知道银行明确表示不予发放贷款后，无权要求卖方再度配合办理按揭贷款手续，而只能选择一次性付款，对此二审的确有改判的可能。而对方愿意和解提出的条件是合同继续履行，只要求买家10月底以前给付剩余的尾款，并承担一审二审的诉讼费用，这是天赐良机，要知道此时房价已经涨幅超过200万了，遗憾的是买家被一审的胜利结果冲昏头脑，断然予以拒绝。有些时候，适当的妥协才是最正确的选择。

        本案是因高评高贷引发的“惨案”，买家因为疏忽大意，输掉了官司，该案的结果或许能提醒下正在办理高贷的买家—高贷有风险，办前需思量。     

[摘要] 东莞购房者徐先生近日有点郁闷，他在东城买了一套小公寓，通过担保公司介入帮对方赎楼，当一切都在顺利进行的时候，一条短信把他吓了一跳。原来，房子还没过户，银行却要求徐先生从6月份开始供楼，这到底是怎么回事呢？

东莞购房者徐先生近日有点郁闷，他在东城买了一套小公寓，通过担保公司介入帮对方赎楼，当一切都在顺利进行的时候，一条短信把他吓了一跳。原来，房子还没过户，银行却要求徐先生从6月份开始供楼，这到底是怎么回事呢？

房子还没过户就开始供楼

今年3月，徐先生通过某大型中介公司在东城地铁口旁边买了一套小公寓。房子和价格等问题都谈好好，他交付了2万元的购房定金并与业主签订了购房合同。

其中，业主还在银行贷款，把房子卖给徐先生之前，对方需要18万元把贷款还请给银行，赎楼后再过户给徐先生。在中介的建议下，徐先生选择了担保公司介入二手房的交易，“因为中介表示，担保公司的介入，交易流程会更快，我的资金风险也更低。”

由于对于二手房交易的业务和流程不了解，徐先生就按照中介人员的建议去交易，除了

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