[摘要] 当前楼市运行进入了一个自我矛盾的境地，存在七个方面的背离现象。

当前楼市运行进入了一个自我矛盾的境地，存在七个方面的背离现象。

一是高涨与存款低增形成背离。截至2018年8月末，全国人民币各项存款同比增长8.3%，创出近40年来新低，反映出住户和企业的实际购买能力在衰减，而这与一路走高的以及居高不下的总购房款形成了较大背离。

二是销售放缓与购地上涨形成背离。2018年1-8月，全国商品房销售面积同比增长4%，较上年同期下降8.7个百分点；同期开发企业土地购置面积同比增长15.6%，较上年同期上升5.5个百分点。如果按照当前销售情况预估未来销售，那么有可能会形成新的库存压力。

三是楼市高热与消费放缓形成背离。在社会消费领域，持续上涨的房价并未带来持续的财富效应。2018年1-8月份，全国社会消费品零售总额同比增长9.3%，较上年同期下降1.1个百分点。

四是股市低迷与楼市上涨形成背离。同为资产的股市和房市呈现出两极分化，股指屡创历史新低，而房价持续走高，社会股票和住宅资产配置的结构严重扭曲。

五是热点城市新房价格与二手房价格出现了背离。2018年8月，北京二手房价格指数同比下降2.6%，上海二手房价格指数环比和同比均出现下降，厦门二手房价格指数同比下降4.9%。考虑到二手房更加接近完全市场竞争状态，且热点城市大多已进入存量房市场，二手房价格比新房价格更能代表楼市整体运行走势，目前已经出现了明显松动。

六是土地市场低迷与楼市热度形成了背离。今年以来全国土地市场整体低迷，据研究机构统计，截至2018年8月末全国土地流拍807宗，流拍建筑面积近8千万平米，这与全国楼市普涨态势形成较大背离。

七是楼市稳增长作用和我国经济增长动力转换形成背离。当前我国楼市稳增长的边际作用已经受到了终端需求刚性约束。2008年应对国际金融危机以来住房需求的持续释放和社会公众购买力的转移，住户部门存款增长明显放缓，实际购买力严重收缩，已经明显限制当前楼市稳增长空间。同时，我国经济增长动力将更多依靠创业创新驱动，依靠提高全要素生产率，这与楼市推动经济增长的内在机理存在本质差异。这些情况表明房价上涨的脆弱性已经开始显现。当然楼市预期的松动能否最终转化为促进楼市回归居住属性的动力，还需要进一步观察。

楼市已经寄托了我们太多的期望、梦想和财富。曾经创造楼市繁华的时期已经过去，随着全国性的住房供求关系平衡，经济增长动力转换，市场平稳发展，对于当前我国有效应对外部冲击和推进我国经济转型升级至关重要。地方政府要严厉打击住房投机炒作行为，金融部门要严禁资金违规大量进入房地产领域，家庭部门要量力而行避免非理性加杠杆，房地产开发企业要保证建筑质量和加快供应，房东和中介要主动保护好住房租赁市场的生态，还要认真做好房地产市场的新闻舆论引导。房地产市场平稳关系着千家万户，也需要千家万户的共同呵护。

大栅栏，有“百业兴始处，文化流行发源地”之称。六百年几经兴衰，被誉为“老北京缩影”，也是北京这座城的历史见证者。作为大栅栏历史文化街区保护与更新的核心项目——北京坊，历时近12年，对多栋文保建筑进行保护性修缮，实现了有机更新。2018年，随着微信等社交媒体的一波又一波自发式刷屏，北京坊成了名副其实的城市文化地标，也成了“中国式生活体验区”的代名词。

据北京坊官方移动端大数据显示，每天在北京坊停留的人有2到3万人，消费人群中，北京常住人口占了84.21%，四十岁以下占近四成。

理事：申献国（广安控股董事长）

定位：新中式生活方式的运营商

锚定城中心的城市更新服务商

代表项目：北京坊（广安控股目前规模最大、历时最长城市更新改造项目）

项目标签：历时十二年的老城复兴

开放、尊重、敬畏、执着

专访时间： 2018年8月

什么机缘，让您和团队接触到这个领域

“说实话，面对大栅栏历史文化街区的保护复兴这个重任，犹豫再三最后还是来了。”

进入城市更新领域，申献国坦言也是“误打误撞”——“刚开始接触到大栅栏历史文化街区保护复兴这个特殊任务，是一点都不懂。”从设计到教学再到管理，初期的申献国对‘文化’和‘文化街区’完全没有概念。

不敢轻易答应，是因为考虑超出个人能力，同时肩负着巨大希望。再加上对区域不够了解，当时要做这件事真是感觉“压力山大”。

不过也正是因为项目的特殊性，刚刚组建的团队和申献国本人，面对这样的项目，都自认是“一张白纸”。因为秉承敬畏，也能适度放慢脚步——在几个方向中，慢慢关注到城市更新，也有机会真正从零开始操盘一个老城的保护复兴：拒绝传统大拆大建和简单粗暴的修旧如旧，而是抱着保护的审慎态度，来处理这样特殊位置的特殊项目——因为“老城”越来越被大家认识到，是老祖宗留下来的不可再生的宝贵财富。

“怎么不让这些财富消失在我们手里，当时主要考虑到，要承担起这样的责任。”

根据史料记载，北京坊的核心项目——劝业场始建于1905年，曾经历多次重建。规划之初，项目聘请了多家国内外设计团队、专家、包括政府相关部门参与研究，后期由吴良镛院士出任项目总顾问，用了半年的时间，研究如何把“保护与发展“的矛盾处理好。

修缮后的北京劝业场主体建筑形式恢复了民国时期兴建时的建筑风貌，建筑面积8000余平方米，地上四层、地下一层，立面也恢复了当年的古典复兴主义中仿欧洲文艺复兴晚期巴洛克建筑风格。更为重要的是，百年劝业场将持续秉承“劝业精神”，创造系统可持续的条件：一方面作为展览馆引进艺术、文化、科技类展览，另一方面开展文化讲坛、先锋剧场、品牌发布等活动，真正打造北京的文化活动中心和城市新地标。

承担这样责任和复杂任务的运营团队，

“整个过程中，我们当自己是一张白纸，始终保持着开放的心态来做这件事。 走出去，请进来，做这种开放式的研究，开放式地实干。”

从接盘开始，团队向大量专家学者请教。国内外设计团队、研究机构、政府相关部门，广泛深入地参与项目研究。后期由吴良镛先生出任总顾问，同时邀请王世仁、朱小地、吴晨、崔愷、朱文一、边兰春、齐欣等7位在城市规划、建筑设计、文物保护等方面有深厚造诣的设计师参与集群设计，用了半年时间，将沿街8栋各具特色的单体建筑与街区内众多历史建筑组成标志性的建筑集群，实现了历史文化街区的保护与更新。

2003年，联合国教科文组织派法国和意大利的专家组，研究这个地区的保护和发展。“还义务出了本非常厚的地区保护发展思路和路径，是个非常重要的研究转折点。”

同时聘请社科院等研究机构从城市更新角度，对业态的确立进行了广泛深入的研究。另外一方面，团队做了大量的国际化论坛和国际交往活动。通过这些活动，确立了如何去看待老城的保护更新、如何去看待经济发展消费模式确立的理论基础。此外，团队还开展了大量的国内国外的调研，开阔视野开放学习的同时，也锻炼了团队对外合作的能力。

2005年，团队采用了“城市设计”的理念来做大栅栏地区的保护复兴规划，并且引入了GIS系统作为城市设计的辅助工具，把对整个区域的了解，提升到了系统客观的国际化水平。

谈到这里，申总不仅非常感谢自己的内部团队——通过一路的共同学习共同提高，在老城保护城市更新的实践中，形成了一套系统的认知和理念；还特别感谢一个“更泛的团队”——由国内外顶级规划设计专家、政府相关部门以及业内同行朋友组成并协力完成——“到今天，是社会各界给予一点一滴的支持和建议，才共同打造成了今天的北京坊。”

时间和实践沉淀下的经验是什么

“做社区，以人为本，把产业、把人与自然、把项目与自然，和谐自然的结合在一起。”

上世纪九十年代，北京老城的改造，多采取大拆大建的方式。但北京坊从一开始就注重保护社区原住民的生态。——“我们认为好的项目，应该是一个有机的‘社区’，是一种好的生活方式的呈现。”

从项目到社区，标志就是每个人在其中都扮演着自己的角色：每个人要知道你对这个社区的共享是什么，社区对你的需要又是什么。商业运营、经验分享、社区活动，甚至自然等等，都是在社区中可以共享的内容。社区打造的关键点，是把产业、把人与自然、把项目与自然，和谐自然的结合在一起。

大栅栏历史文化街区保护复兴工作，聚焦到北京坊，也同样更多强调了社区的概念。

申献国认为：城市更新关注更多的是“复兴”，而“复兴”更重要的是植入了产业 ——新的产业和经营的业态。

这是城市更新与以往形式不同的地方。随着新的经济形式下和新的社会发展的需要，植入了内容来支撑这个空间。这些植入的新的理念新的内容，让大家觉得耳目一新，愿意到这些空间里面来，不管是工作还是生活，不同于用原来房地产方式、不同于危旧房改造的方式，它是一种新的方式——微循环、渐进式、小规模的运作，类似于老城慢慢走出的一段路。

这样的城市更新一定要放在产业的背景下，因为在经济社会最离不开产业，没有创造就业不能称为产业，没有精神消费的体验，也不能叫做产业——失去产业，关起门就像个传统的私密空间。

只有融入到经济社会里，作为产业链条上的一个内容，才能定为城市更新的产业内容。否则，复兴和更新都难成活水，更无法融入经济社会发展的轨迹当中。

这样情况下，我们再看北京坊的业态：餐饮比重控制在20%左右，剩下都是体验型业态。这与市场有着某种程度的“逆其道而行“。北京坊以北京国际设计周为平台，组织了多场大型品牌活动、论坛、艺术展览、演出等活动内容，搭配部分特色餐饮，和少量零售消费。这里的零售多以线上线下融合的电商方式来呈现，力求把一次性的旅游行为，一次消费或一次商务交流活动，赋予更多“消费的附加值”。比如，买个杯子这样的点滴行为，都有额外的附加值体验。

目前的北京坊，你能看到Page One首家24小时书店、保利院线入驻的保利国际影城北京坊店，国内首家哈罗德茶室、体验英国文化和生活方式的英园、Wework国内旗舰店、O2O模式跨境电商天竺综合保税区德国商品展示店、以“每一件产品都是艺术品”为设计使命的Pinvita、皇城根最不正经的家居商店吱音、将经典北京味儿融入民国时代特色和西方饮食文化品牌Ms.Na、定制中国文创消费体验——带有家族温度和记忆的“传家宝”的家传文化体验中心等代表性体验业态。

如，亚洲最大星巴克臻选旗舰店——中国开的首家多重式体验旗舰店，广安商管团队和星巴克团队多轮交流，星巴克中国首席运营官蔡德粦先生总协调，星巴克创始人霍华德.舒尔茨先生到北京坊勘探和指导，专为北京坊量身定制的超级臻选旗舰店：首次将臻选、茶瓦纳TEAVANA、酒类特调店融合为一体；中国市场面积最大、规格最高的旗舰店：既是多重体验店，也是“创新实验室”，未来能孵化出更多可被复制到全国范围内的经验。通过风格、环境、感官识别、包装体现生活方式。——“品牌是原有的价值属性，我们希望通过合作，在原有的价值属性上，做到更高的价值，把不一样的内容、设计、理念、场景、融合在生活方式中。”广安商业管理有限公司总经理胡望林介绍说。

如，Muji Hotel——在业态优化的过程中，北京坊发现自己需要一个体现“居住文化”的业态，决定将MUJI HOTEL 打造成为一个“容器”，由日本酒店设计和运营届名声颇旺的UDS集团负责，综合了MUJI的设施、服务与设计精神，创造了一种MUJI生活方式体验，同时，融入中国建筑特色，体现属地化北京人的胡同生活。项目运营方誉都思建筑咨询公司董事长兼总经理梶原文生，在大厅打造了一个BOOK LOUNGE，收集了大约8000本以旅程或世界生活为主题的书籍，并且在书吧增加了懒人沙发，去看书的人不但可以看书，还可以彼此聊天，在另外一种语境下重现胡同里的生活方式。

“城市更新最重要的灵魂，是它的在地文化；最高的商业价值和生活的最高形式是精神消费。把精神消费做到生活和商业中，就是最高的价值高地。”

下一步如何把成功的运营经验，

面对未来，广安团队秉承尊重每一栋建筑物的存在，和它未来存在的合理性挖掘。以及对在地文化和精神消费的创新性引导。“一个城市更新最重要的灵魂，是它的在地文化；最高的商业价值和生活的最高形式是精神消费。把精神消费做到生活和商业中，就是最高的价值高地。”

“大家冠个“老城复兴”、“城市更新”的帽子可以，出发点口号都有了，做事的时候还是要尊重、敬畏、执着。”

在城市更新运营商的角色转变过程中，广安团队经历了无所适从，也经历了阶段性的成功。申献国表示这个过程中，团队心理上的调整和准备特别重要——心中尤其要坚持一种“尊重”——尊重自然，尊重这个区域，尊重周边的人群，也要尊重以后未来对社会的价值。因此，广安控股的开发运营团队，会持续挖掘在地文化，把社区和人文的有机结合，把“坊”系列的关怀，沁入更多地域更多人心的核心地带。

也正因为这样，才经得起时间的评价，少留下一些遗憾。“即时在老城保护城市更新里，我们只是一个水滴，但我们也希望，它能成为闪亮的一颗。”

12年与老城的更新对话

说到复盘北京坊，申献国诚恳地说：“一定还有很多提升空间——好在我们是分期做的，我们悟出了一件事，城市更新在大栅栏街区600年的发展历史，它是随着历史长河逐渐的认识、逐渐跟当时的经济发展变化的需求，出现了很多的经营理念的、建筑空间的、街巷尺度、生活方式、消费方式、逐渐在变化的。到现在进入了新时代，如何去看待未来大家对这个地方的希望和需要——这是社会上应当承担的责任，也是在这个区域，在老城在首都，应该承担的责任。我们这一代人不一定看得清楚，也不可能看得清楚。不清楚的时候稍微冷静一点，步子缓一点儿，别让激进的“更新”留下遗憾。”

如今，城市更新各个领域在慢慢形成一种氛围——金融，文化创意，商业、地产，科技智能等领域，正在有机地产生更多合作和协同。协同中，也慢慢产生更多叠加价值和效益。随着新的经济形式和新的社会发展的需要，更多“内容”将服务更多空间价值的派生。

申献国说：“这种内容植入的效益一定要包含两方面——社会效益和经济效益。从企业角度上，首先是经济效益，当‘英雄’之前先别当了‘烈士’，能够长久贡献的愿望也就无法实现了。但社会效益也是必须考虑的，这是这一代城市更新践行者的理事使命。广安控股团队认为，城市的中心将是未来非常重要的更新领域，广安控股人也在这个领域做着长足的准备。”

城市更新，我们需要更多维度声音

作为一个商业项目，北京坊的空间品质、引入的业态和目前产生的活力，都是毋庸置疑的出色。这得益于每栋建筑都独立设计，整体体量统一而又丰富多变的建筑空间，给了北京坊出色的空间趣味，很好地吸引访客多次探访；出色的招商准确地切入了当前北京青年消费者的需要，营造了既有文化又有时尚品质的消费体验。

此外，在与社区融合方面，根据北京城市象限团队多次探访调研，北京坊不仅服务了北京的年轻消费者以及来京游客，其有趣味的开放空间、文化业态和较高频次的文化活动也吸引了周边居民：平日傍晚，西区inWE门前的小广场和东区星巴克臻选门前太糊实雕塑小广场都有不少大栅栏本地居民在此活动：西区广场以社交聊天为主，东区广场则以溜娃为主；从更大范围来看，北京坊正在成为北京老城南城的一个新的活力中心，与前门大街和鲜鱼口高度旅游化不同，北京坊到目前为止主要受众群体仍然是北京市民，在一定程度上，北京坊的存在弥补了北京南城缺乏有品质商业空间的问题、弥补了老城商业空间过于旅游化问题、也是建设有文化品位、非超大体量购物中心和综合性商业空间的一次成功探索，是北京这座世界历史文化名城少有的城市更新代表之作。

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