??6月9日，鄞州高桥联升苑一挤满租客的群租房黎明起火爆炸，两名租客死亡。记者从警方处了解到，出事群租房承租人卢某因涉嫌过失致人死亡罪,已被刑事拘留，相关善后工作正在进一步处理当中。

??虽然说，这起事故中的承租人（大家常说的“二房东”）到底构不构成刑事责任，还需要相关司法部门的最后认定。但有一点，我们可以肯定地说，当“二房东”是有风险的，如果承租房屋出现问题，他们要承担责任。

??不管是业主还是二房东

??都要对出租房承担相应责任

??群租房发生意外事故后，作为出租人，需要承担什么样的法律责任？记者随后就此问题咨询了北京大成（宁波）律师事务所的刘海林律师。

??首先从刑事责任来说。

??如果出租人是单位，不是个体，则有可能构成重大责任事故罪。

??根据刑法134条规定，在生产、作业中违反有关安全管理的规定，发生重大伤亡事故或者造成其他严重后果的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别恶劣的，处三年以上七年以下有期徒刑。

??如果出租人为个人，有可能构成消防责任事故罪。

??根据刑法139条规定，违反消防管理法规，经消防监督机构通知采取改正措施而拒绝执行，造成严重后果的，对直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役；后果特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。

??需要补充一点。如果承租人在出租房内从事犯罪行为，比如吸毒、卖淫等，出租人在明知承租人有以上犯罪行为的前提下依旧将房屋出租，那么出租人将会承担相应刑事责任。

??其次，从民事方面讲，出租人也要承担责任。

??如果在提供出租房的过程中，出租人明知房间内有安全隐患而没有维修即出租，则违反了相应维修及安全义务，在出租过程中发生事故，且事故原因与出租房屋设施存在因果关系的话，出租人则应承担相应的赔偿责任。

??根据《合同法》第220条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

??如果相关行政法规及地方性法规规定中有相关禁止群租性的规定，则出租人可能面临行政处罚，需要承担相应的行政责任。

??就浙江而言，主要地方性法规是由浙江省公安厅2011年12月26日出台的《浙江省居住出租房屋消防安全要求》第5条及其他相关规定：出租房的每个居室人均（不包括12周岁以下的未成年人）使用面积不得少于4平方米，且每个居室实际居住人数不得超过8人。

??如今，很多群租房是由“二房东”来操作。那么如果群租房出现安全事故，应该由谁来担责？

??“要看出租人对于自己所出租的房屋被转租人改造成群租房到底知不知情，如果知情这必然是要承担相应责任的，如果经过相关部门查实出租人确实不知情，那就可以免责。”刘律师表示。

??转租一套房一年即可回本

??知道有风险，但把房子租出去才是最重要的

??小施（化名）从事房产中介工作，因为工作关系，近几年，他也开始涉足“转租”，成为大家所说的“二房东”。现在，他手上有7套群租房。

??“宁 波这个行业据我所知开始于2002年左右，入行早操作得好的‘二房东’现在已经完全公司化运作了。”小施说，据他了解，宁波最厉害的“二房东”手上房源可 能多达三五百套，“他们有自己的施工队，负责装修，平时的修补，还有中介公司负责租房退房，规模非常大。”所以小施说自己只是小房东，即便是小房东，小施 一年收入也不菲。

??记者：做“二房东”赚得多吗？

??小施：我给你打个比方，你们报道的蓝庭花园，100平方米左 右的房子，我们从房东地方租来大概1500元左右一个月，简单装修后，一般能隔5个房间，那个位置，按照平均600元一个房间租出去，基本上一年就可以回 本。“二房东”的租赁合同一般都签五年以上，一般实际情况可能会提前或延后一年租约，这样，后面四到五年，租金的差价都是“二房东”的利润了。

??记者：群租房需求大吗？

??小 施：很大，尤其是城乡接合部。因为群租客流动性特别大，所以一套群租房一般会有10%-15%的空置率，不愁没租客。不过我们现在也挑租客，会把房子弄得 特别脏乱、一些可能会带来治安问题的租客，如果事先发现，一般会拒绝，不然后面太麻烦。但是，我们一般也就看下身份证，留下身份资料，不会通过派出所去核 实身份，顶多会催他们去办下暂住证。

??记者：“二房东”最喜欢租怎样的房子？

??小施：普通物业管理的，新交付的，尤其是拆迁安置小区，大的“二房东”不仅做群租房，也做一般的套房甚至是单身公寓，低价签长期合同，转租赚差价，但如果做群租房，肯定是大面积的更合适。

??记者：平时你对房子做管理吗？

??小施：一般不带人去看房，群租房一般都大门开着的。平时要管的就是漏水了，灯泡坏了之类的，或者是被邻居投诉了，都需要过去看，平时只要按时付房租，别的也不管，毕竟，成本在那里，把房子租出去才是最重要的。

??记者：如果群租房出事情了，二房东要承担责任的你知道吗？

??小施：知道，所以说做二房东也有风险啊。不过为了赚钱啊。我只能尽量在租客上做下挑选，装修的时候不要太省，毕竟发生火灾之类事故的几率太小。不过现在群租房也越来越难做，很多小区都不允许了，就算以前允许的小区，现在也在逐步地清理，不允许新的群租房出现了。

??记者：你也做二手房中介，被群租过的房子是不是比较难转手，会不会影响房屋价值。

??小 施：现在新出租的房子，一般在签订租赁合同时会要求退租时，二房东要将房子恢复原貌，也就是说拆除群租房的那些隔断，所以一般影响不会很大，但以前出租的 一般合同里不会有这条，这样会影响买家看房以及对房屋的印象。不过。小区里如果群租房多，尤其是隔壁邻居、楼上是群租房的二手房，会比较受影响。

??浙江外来务工者近2000万人

??解决“群租房”问题应疏堵结合

??房东担责也好，各级政府频繁整治也罢，群租房的势头似乎是只增不减，到底是什么样的原因导致城市里群租现象严重？既然是一场“持久战”，如何能够有效控制或者疏导呢？

??昨天下午，记者采访了浙江省社科院公共政策研究所所长杨建华，他表示群租房之所以一直存在，其实是有着它自身的客观条件所致。

??主要就是市场需求，现在是流动社会，每年毕业的大学生和外来务工者纷纷涌向大城市，而大城市也需要这部分人员，就我们浙江省来说，现在的外来务工者就有将近2000多万人。这部分人群收入不是很高，租不起公寓，只能选择租用隔间，或者去城郊接合部居住。

??有这么庞大的需求就必然会有相对应的市场存在，如果地方政府不能解决这部分人正常住房问题，那么群租房还是会长期存在的。

??这些年各级政府对于群租房的态度是比较坚决的，但一味地去“堵”，是不可能从根本上解决问题的。我认为应该疏堵结合。

??第一就是政府应该尽可能多地提供公共租赁住房和廉租房，虽然这些年各级政府都在建设，但还是供不应求。

??其实政府应该和企业或者是市场合作，对社会上一些空置房进行回租，然后再转租给大学生和外来务工人员。

??第二方面就是企业应该尽可能提供廉价的员工住房，从而解决一大部分人员的需求。

??还有，各街道社区应该加大小区内出租房屋的管理力度，减少安全隐患。保障租客们的人身安全外，还社区居民一个良好的居住环境。

　　又是一年租房季到来，租客蜂拥而至加上新房市场不佳，让不少市民选择将手里的房子租出去挣租金。每每这时“包租公”的话题又会翻新而来。“包租公” 这个词在有些城市叫做“二房东”。前不久,杭州滕女士把房子出租给人开公司，不料遇上职业二房东，房子被隔成8个房间8个卫生间打算群租。滕女士单位请假、放弃出国，天天堵门，还把已经隔出来的卫生间拿铁锤给砸了，铁了心要把自己的房子拿回来。

　　那么在南京租房市场，有没有这种职业二房东的现象存在呢？媒体调查发现其中还真有不少猫腻。

　　160平米的房子 隔成8房间8个卫生间

　　杭州滕女士在古墩路，有一套160平方米的房子委托中介出租，滕女士称中介告诉自己是租给开公司的人，一开始滕女士还有些犹豫。但对方马上提出每季度加价500元，每月4666元，滕女士看对方蛮爽快，没多想就签了合同，租期5年。“结果发现他们是搞群租的，把我的房子隔成8个房间8个卫生间!我现在放下所有工作和他们对着干!租我房子的人要我补偿10万块，还要退还所有押金。但合同里说了不能群租的，是他们违约在先。”最后，滕女士把已经隔出来的卫生间拿铁锤给砸了。

　　跃层被隔成14间 房东愤怒断水断电

　　此前就在同一小区,一房主将一跃层公寓出租,结果被二房东租去改造成14个隔间，房东发现后找二房东，对方根本不管，没办法，房东就把公司员工叫来轮番堵门，又找人把房间的电线剪了，二房东就叫来电工，从外面接线进去。房东斗不过他们，就到法院，法院判房东胜诉，最后申请了，耗了一年多才解决，房子早已经被弄得一塌糊涂。

　　太仓两居室房 硬生生改为了群租屋

　　最近，来自江苏太仓市的一个房东发帖求助称，将一套两室一厅的房子租出去，房客说是一家三口居住并预付了3个月房租，合同签约为5年。然而，半个月后，发现房客把房子分割了，准备群租出去，顿时火冒三丈，他在网上求助称，现在将房子要回来算不算违约，自己该怎么办。

　　南京“二房东”的几种手段

　　媒体了解到，不少房东将房子租出去，被二房东群租，想收回房子吧，二房东就以各种理由拖延时间，甚至换锁、闭门不见。被群租不仅给原房东自己带来麻烦，还让邻居们烦不胜烦。房东在网上发帖心情焦灼，因为房客已经在拿到房子时粉刷了墙壁等，肯定不会轻易搬走，又害怕这些二房东会是团伙，担心会惹来麻烦。

　　以住宅名义租下 结果变成了员工食堂

　　一中介市场部经理胡某称，她的员工曾经手一套丹凤新寓60多平方米普通住宅的租赁，租客与房东讲明只是做住宅用，并与房东在中介签订了三方协议。但没料到生出大变故。

　　这个租客也是个个体老板，不过他并没把房子改成员工宿舍，而是改成了员工食堂。为了适应需求，他将厨房扩大，房间里摆上成排的桌椅，还擅自改动了下水设施。每天楼里进进出出的食客多扰民先不说，在老小区改下水设施，直接造成楼下房间漏水。楼下的邻居通知后，房东才知道自己心爱的房子已经变成了食堂。

　　房东立刻找到租客理论，要求搬走并恢复屋内原状，不然就赔偿损失。“可没想到这次遇到的是个无赖。”胡某说，虽然双方此前在中介中对房屋用途做了约定，但这个租客根本不理这一套，无论中介怎么为双方居间调解，他就是拖着不配合。最终房东只能走法律途径，向法院提起诉讼，才赶跑了这个“食堂包租公”。

　　90多平米塞进十几个人 人数太多引邻居不满

　　曾在中介做店长的王静说，她接触过一个租客，租下了湛江路汇贤居的一套90多平方米民宅。这位租客是个体户老板，提前跟房东打过招呼说会租给自己的员工做宿舍，大概6-7人。房东觉得人数还能忍受就答应了下来。没想到签完合同后，租客把房子隔成三间，放入高低床，一下塞进十几个人住。开始房东并不知情，后来因为住在楼下怀孕的女主人实在不堪其扰而报警，房东才知道这事。

　　在民警的建议下，三家找到中介公司协商解决，中介只能作为居间角色进行调解。因为当初租客只是口头告知房东，房东并未要求其在合同中注明；因此租客不同意无条件搬走，房东也不愿承担这个责任。最后楼下的女主人为了能安静养胎而选择妥协，提出承担楼上租客搬家找房期间所需的费用，这才解决了这个事情。

　　群租者把新房搞糟 没签合同房主只好认栽

　　媒体从一位朋友那里听到年轻的王女士的遭遇，她将家人给自己在主城买的一套简装新房租出去，本来打算拿租金来还月供，结果租客在未告知王女士的情况下，把这套三居室的房子用石膏板连厅分割成了五间，每间又招租进4个人，一共住进了20个。

　　三个月左右，王女士去自己房子，才发现屋里住了这么多人，屋里不但多了石膏板，一些原本白亮亮的墙壁还被弄脏弄破。王女士找最初的租客理论，却想起当初自己只是在校园及同城网发布的租房信息，没有通过中介，也没签合同。最终王女士只能选择忍气吞声，自己找人来重新装修。

　　二房东如何“骗租”?

　　第1步：网上找房源，目标是100平米以上的新房，这样方便隔间；

　　第2步：联系房东签约，租金不还价。不少房主说，如果你想细看租房合同，他们就会信誓旦旦地没问题，然后天南海北地乱扯，分散你的注意力；

　　第3步：拿到房后迅速装修，有人来查就声称是员工宿舍，之后住进自己人冒充，二房东开始玩消失；

　　第4步：待房东主动提出协商，或以装修费为名狠敲一笔，或继续让他们租下去。协商不成，会一直跟你耗下去。

　　有的中介也会变脸成二房东

　　一位已经从南京某房产中介的小伙小季告诉媒体，二房东和房东的合同一般签三到五年，或者五年以上，拿到房子后对房屋进行改造。“这样的做法，有的房东事先知道，并允许其这么做，也有一些之前并不知道，然后到店里去维权，各种闹。”小季告诉媒体，在自己从事中介行业短短一年时间里，单是自己工作的门店，就遇到了几次这样的情况。

　　“二房东和一房东签订后，经过简单装修便通过中介将房子挂出去，和租客签订合约时，提供的不是房产证明，而是与原房东的租赁合同。”

　　中介小季还表示，有些同行也会转行成为“包租公”，他们在与大房东签订合约时，会在合约中明确“二房东”可以转租，在争取到大房东同意后，有的会允许大房东每年适当地涨房租。对于大房东知晓用途的情况，很少会出现冲突。

　　那么，房主该怎样保护自己?

　　据地产数据统计，今年三四月南京租房市场客源量环比大增了56%和33.5%。租房季从5月末就开始到来，那么出租房子的房东该怎样保护自己权益呢?

　　中介的胡某表示：签订详尽的合同是保障自己权益，避免产生纠纷而耗时费神的最佳办法。她表示：一般在与客户签订三方合约时，作为中介会尽量提醒房东要与租客商定最多租住几人，并在备注中写明。胡某表示，包租的行为一般都要通过改变房屋格局来实现。他们提供的合同文本中，也会注明不得擅自改变房屋结构布局，如果要改变须经过房东同意。入住人数、房屋结构这些约定在平时租赁时房东都应该注意。

　　此外，“二房东”其实并不是贬义词，如果信守承诺，并得到了房东的同意，包租公也可光明正大地去出租自己做二房东。

　　据了解，在南京特别是新街口珠江路一带，其实活跃着不少包租公，他们都有三四套房子。而且这类职业包租公也怕与房东产生纠纷，因此在挑选房子时多会选择毛坯房或者装修已经破败不堪的老房，并与房东约定会群租给多少人，房间改成什么样子。作为中介，也会督促他们在合同中写明。

　　又是一年租房季到来，租客蜂拥而至加上新房市场不佳，让不少市民选择将手里的房子租出去挣租金。每每这时“包租公”的话题又会翻新而来。“包租公” 这个词在有些城市叫做“二房东”。前不久,杭州滕女士把房子出租给人开公司，不料遇上职业二房东，房子被隔成8个房间8个卫生间打算群租。滕女士单位请假、放弃出国，天天堵门，还把已经隔出来的卫生间拿铁锤给砸了，铁了心要把自己的房子拿回来。

　　那么在南京租房市场，有没有这种职业二房东的现象存在呢？媒体调查发现其中还真有不少猫腻。

　　160平米的房子 隔成8房间8个卫生间

　　杭州滕女士在古墩路，有一套160平方米的房子委托中介出租，滕女士称中介告诉自己是租给开公司的人，一开始滕女士还有些犹豫。但对方马上提出每季度加价500元，每月4666元，滕女士看对方蛮爽快，没多想就签了合同，租期5年。“结果发现他们是搞群租的，把我的房子隔成8个房间8个卫生间!我现在放下所有工作和他们对着干!租我房子的人要我补偿10万块，还要退还所有押金。但合同里说了不能群租的，是他们违约在先。”最后，滕女士把已经隔出来的卫生间拿铁锤给砸了。

　　跃层被隔成14间 房东愤怒断水断电

　　此前就在同一小区,一房主将一跃层公寓出租,结果被二房东租去改造成14个隔间，房东发现后找二房东，对方根本不管，没办法，房东就把公司员工叫来轮番堵门，又找人把房间的电线剪了，二房东就叫来电工，从外面接线进去。房东斗不过他们，就到法院，法院判房东胜诉，最后申请了，耗了一年多才解决，房子早已经被弄得一塌糊涂。

　　太仓两居室房 硬生生改为了群租屋

　　最近，来自江苏太仓市的一个房东发帖求助称，将一套两室一厅的房子租出去，房客说是一家三口居住并预付了3个月房租，合同签约为5年。然而，半个月后，发现房客把房子分割了，准备群租出去，顿时火冒三丈，他在网上求助称，现在将房子要回来算不算违约，自己该怎么办。

　　南京“二房东”的几种手段

　　媒体了解到，不少房东将房子租出去，被二房东群租，想收回房子吧，二房东就以各种理由拖延时间，甚至换锁、闭门不见。被群租不仅给原房东自己带来麻烦，还让邻居们烦不胜烦。房东在网上发帖心情焦灼，因为房客已经在拿到房子时粉刷了墙壁等，肯定不会轻易搬走，又害怕这些二房东会是团伙，担心会惹来麻烦。

　　以住宅名义租下 结果变成了员工食堂

　　一中介市场部经理胡某称，她的员工曾经手一套丹凤新寓60多平方米普通住宅的租赁，租客与房东讲明只是做住宅用，并与房东在中介签订了三方协议。但没料到生出大变故。

　　这个租客也是个个体老板，不过他并没把房子改成员工宿舍，而是改成了员工食堂。为了适应需求，他将厨房扩大，房间里摆上成排的桌椅，还擅自改动了下水设施。每天楼里进进出出的食客多扰民先不说，在老小区改下水设施，直接造成楼下房间漏水。楼下的邻居通知后，房东才知道自己心爱的房子已经变成了食堂。

　　房东立刻找到租客理论，要求搬走并恢复屋内原状，不然就赔偿损失。“可没想到这次遇到的是个无赖。”胡某说，虽然双方此前在中介中对房屋用途做了约定，但这个租客根本不理这一套，无论中介怎么为双方居间调解，他就是拖着不配合。最终房东只能走法律途径，向法院提起诉讼，才赶跑了这个“食堂包租公”。

　　90多平米塞进十几个人 人数太多引邻居不满

　　曾在中介做店长的王静说，她接触过一个租客，租下了湛江路汇贤居的一套90多平方米民宅。这位租客是个体户老板，提前跟房东打过招呼说会租给自己的员工做宿舍，大概6-7人。房东觉得人数还能忍受就答应了下来。没想到签完合同后，租客把房子隔成三间，放入高低床，一下塞进十几个人住。开始房东并不知情，后来因为住在楼下怀孕的女主人实在不堪其扰而报警，房东才知道这事。

　　在民警的建议下，三家找到中介公司协商解决，中介只能作为居间角色进行调解。因为当初租客只是口头告知房东，房东并未要求其在合同中注明；因此租客不同意无条件搬走，房东也不愿承担这个责任。最后楼下的女主人为了能安静养胎而选择妥协，提出承担楼上租客搬家找房期间所需的费用，这才解决了这个事情。

　　群租者把新房搞糟 没签合同房主只好认栽

　　媒体从一位朋友那里听到年轻的王女士的遭遇，她将家人给自己在主城买的一套简装新房租出去，本来打算拿租金来还月供，结果租客在未告知王女士的情况下，把这套三居室的房子用石膏板连厅分割成了五间，每间又招租进4个人，一共住进了20个。

　　三个月左右，王女士去自己房子，才发现屋里住了这么多人，屋里不但多了石膏板，一些原本白亮亮的墙壁还被弄脏弄破。王女士找最初的租客理论，却想起当初自己只是在校园及同城网发布的租房信息，没有通过中介，也没签合同。最终王女士只能选择忍气吞声，自己找人来重新装修。

　　二房东如何“骗租”?

　　第1步：网上找房源，目标是100平米以上的新房，这样方便隔间；

　　第2步：联系房东签约，租金不还价。不少房主说，如果你想细看租房合同，他们就会信誓旦旦地没问题，然后天南海北地乱扯，分散你的注意力；

　　第3步：拿到房后迅速装修，有人来查就声称是员工宿舍，之后住进自己人冒充，二房东开始玩消失；

　　第4步：待房东主动提出协商，或以装修费为名狠敲一笔，或继续让他们租下去。协商不成，会一直跟你耗下去。

　　有的中介也会变脸成二房东

　　一位已经从南京某房产中介的小伙小季告诉媒体，二房东和房东的合同一般签三到五年，或者五年以上，拿到房子后对房屋进行改造。“这样的做法，有的房东事先知道，并允许其这么做，也有一些之前并不知道，然后到店里去维权，各种闹。”小季告诉媒体，在自己从事中介行业短短一年时间里，单是自己工作的门店，就遇到了几次这样的情况。

　　“二房东和一房东签订后，经过简单装修便通过中介将房子挂出去，和租客签订合约时，提供的不是房产证明，而是与原房东的租赁合同。”

　　中介小季还表示，有些同行也会转行成为“包租公”，他们在与大房东签订合约时，会在合约中明确“二房东”可以转租，在争取到大房东同意后，有的会允许大房东每年适当地涨房租。对于大房东知晓用途的情况，很少会出现冲突。

　　那么，房主该怎样保护自己?

　　据地产数据统计，今年三四月南京租房市场客源量环比大增了56%和33.5%。租房季从5月末就开始到来，那么出租房子的房东该怎样保护自己权益呢?

　　中介的胡某表示：签订详尽的合同是保障自己权益，避免产生纠纷而耗时费神的最佳办法。她表示：一般在与客户签订三方合约时，作为中介会尽量提醒房东要与租客商定最多租住几人，并在备注中写明。胡某表示，包租的行为一般都要通过改变房屋格局来实现。他们提供的合同文本中，也会注明不得擅自改变房屋结构布局，如果要改变须经过房东同意。入住人数、房屋结构这些约定在平时租赁时房东都应该注意。

　　此外，“二房东”其实并不是贬义词，如果信守承诺，并得到了房东的同意，包租公也可光明正大地去出租自己做二房东。

　　据了解，在南京特别是新街口珠江路一带，其实活跃着不少包租公，他们都有三四套房子。而且这类职业包租公也怕与房东产生纠纷，因此在挑选房子时多会选择毛坯房或者装修已经破败不堪的老房，并与房东约定会群租给多少人，房间改成什么样子。作为中介，也会督促他们在合同中写明。