前有美的物业（839955）拟斥资3亿进行证券投资，引发市场关注；今有保利物业（871893）牵手天凝镇政府，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业，物业服务企业的扩张模式层出不穷，行业竞合日趋加速。8月13日，新三板物业服务行业第一份2018年半年报出炉，保利物业以1.85亿元的净利首发出阵。半年报显示，保利物业2018上半年实现营收18.53亿元，较上年同期增长30.30%；实现归母净利润1.85亿元，同比增长64.43%。半年报显示，今年以来保利物业一直在积极调整市场拓展思路，如6月与天创物业达成战略合作，首单并购类拓展成功落地；同期，保利还与天凝镇政府达成战略合作，正式开启“政府+企业”共建共治的新模式，成为行业内首个涉足乡镇公共治理、践行国家乡村振兴战略的物业服务企业。近年来，随着我国房地产行业增速趋缓，新增物业资源增速亦同样逐渐减慢，物业服务企业的竞争重点从新增物业资源转向已有的存量物业资源，行业洗牌加速，各类扩张模式日趋明朗化。从房地产附属品，到独立“出走”拥抱资本市场据了解，我国物业管理行业最早可追溯至1981年，彼时全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立，并建立起了“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的商品化房管体制。自此，物业管理行业正式进入探索和起步阶段。21世纪后，尤其是随着《物业管理条例》及《物业服务收费管理办法》的颁布，物业行业开始进入法制规范期。与此同时，存量地产项目规模不断增加，在意识到发展存量物业经营的重要性后，政府出台了相关政策鼓励物业管理公司多元化经营，其中便包括2014年公布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》。也是在2014年，彩生活（01778.HK）作为第一家上市的物业管理公司正式于港股上市，成为我国物业服务企业登陆资本市场的里程碑事件，其市值更是一度超过母公司花样年控股（01777.HK），成为市场热点。此后，越来越多的物业公司开始拥抱资本市场，物业管理业务开始从地产开发业务的附属品，向自主经营、市场化程度提升的方向发展。截至目前，我国已有彩生活、中海物业(2669.HK)、中奥到家(1538.HK)、绿城服务(2869.HK)、祈福生活(3686.HK)、雅生活(03319.HK)等物业服务企业在香港上市，同时有超过 50 家物业服务企业在全国中小企业股份转让系统挂牌。2017 年 12 月，南都物业（603506）首发上市获得通过，成为中国 A 股物业第一股。不过，由于物业行业进入门槛较低，业务同质化严重，行业竞争异常激烈，利润承压。在此背景下，物业企业的管理面积需达到一定规模才能产生效益，因而管理面积也成为评估物业企业一项非常重要的指标。当价值依靠规模来体现，房地产由增量市场转变为存量市场时，物业行业洗牌开始加速，新一轮扩张战陆续展开。行业洗牌加速，兼并收购层出不穷首先表现较为明显的便是规模扩张，即管理面积的拓展。众多物业服务企业通过背靠地产商或者外拓项目来扩大在管面积，或通过兼并收购的方式获得并购方的管理小区物业管理收费权。如今年4月9日，雅生活公告称，公司出资2.05亿元收购原新三板挂牌公司紫竹物业（已退市）51%股权。此次收购，将直接增加雅生活的在管面积。据紫竹物业2016年年报，截至2016年末，紫竹物业在管物业项目已有120个，在管面积超过1400万平方米。此前2017年6月，雅生活还以10亿元的对价收购了绿地物业，并引入绿地控股作为战略股东，预计绿地控股每年将注入不少于1000万平方米管理面积。雅生活总裁刘明甚至表示，计划到2020年，力争实现100亿元年收入，其中包括兼并方式收购合适的目标企业，实现40亿元收入。与雅生活一样秉持外延式并购扩张布局的物业企业不在少数。早在2015年，彩生活以3.3亿元收购开元国际100%的权益，成为了当时国内物业管理行业出现的规模最大的一宗并购案例；随后于2016年8月，彩生活再次大手一挥，刷新了中国物业行业收购价码，称将通过四份协议以总代价20.13亿元收购深圳市幸福万象(核心资产为万达物业)。A 股物业第一股南都物业同样不甘示弱，上市仅4个月便宣布拟以自有资金1.01亿元收购金枫物业70%股权，而就在2018年5月，金枫物业刚完成中远物业100%股权的收购。此外，曾在年报中称“创新升级市场拓展手段，并通过收并购等方式，实现规模快速扩张”的美的物业，则在今年7月19日公告称，公司拟使用不超过3亿元的自有资金进行证券投资，主要包括新股配售或者申购、证券回购、股票投资、债券投资（如：公司、企业资产支持证券）等，创物业企业证券投资首例。另一边，合同面积首次突破了2亿平方米的保利物业，也在今年6月落地了首单并购类拓展项目。中国指数研究院研究显示，中国百强物业公司的市场占有率从2013年底的16.28%逐步增加到2017年底的32.42%，其中TOP10企业管理面积均值达到21588.21万平方米。据预测，2026年，百强企业在管项目总建筑面积将达到228.27亿平方米，市场份额将达到67.33%。大浪淘沙之下，多元化扩张局面初显物业管理行业集中度进一步提升，行业内势必将出现部分航母级企业，成为行业的领导者。与此伴随而来的企业规模分化，也将使得企业发展路径差异化趋势更加明显。如上文所述的大型企业将凭借雄厚资金实力、深厚品牌积淀、强大资源整合实力、先进技术和灵活高效的社区运营能力，将持续扩大管理规模，不断挖掘市场价值，提升企业效益，马太效应明显。除了规模扩张路径，产品扩张也将会是不少物业企业的选择。这部分企业将更加注重与时俱进、开拓创新，探寻新业务、发展新模式，进行多元化业务转型，如从传统物业管理服务向提升家政、社区服务等增值服务占比转型，甚至做跨领域业务拓展。如绿城服务在2017年年报中称，公司瞄准中国二胎政策已实施三年，早教需求井喷，调整了早幼教发展战略，将重点聚焦早幼教高端市场。其业务发展模式上也有所调整，从“大而全”的园区教育设想出发，以平台合作战略转型为早教直营战略。数据显示，绿城服务2017年通过自营与合作的方式共投入建设27家奇妙园及相关教育点，并尚有多家已投入装修尚待运营。绿城服务表示，该部分的持续投入预计将于第三年实现盈利。另外，绿城服务在互联网应用层面的探索也有了长足进展，其幸福绿城APP已注册58万用户，线上活跃率达到66.23%，其中智能快递线上使用率最高达到97.96%。绿城服务称，公司还将积极探索园区长者居家养老的服务体系，完善园区服务内容，研发适合中高端长者需求的服务产品，打造业内领先的照护服务品牌。规模扩张、产品扩张之外，细分市场扩张则是物业企业的第三个扩张选择，尤其对于小型企业来说，只有在保有专属服务领域（如商办物业、医院学校物业、公众物业等非住宅物业管理）或通过发掘并强化自身服务特色（如涉外管理等），向细分市场领域做扩张，才能在行业快速更迭、洗牌大潮中占有一席之地。如第一物业（837498）自成立以来便制定了“科技设施，舒适服务”的企业核心价值观，通过创新实践形成了多项绿色专利技术，打造了独有的绿色社区节能环保运营模式，致力于用绿色科技构建中国智能新社区。在消费升级大趋势下，第一物业的精细化定位促进了业绩的爆发式增长，其归母净利润从2014年的78.76万元，增长至2017年的5438.88万元，年复合增长率高达310.27%。大浪淘沙，洗牌加速，后房地产时代下的物业企业将走向何方，我们拭目以待。来源：犀牛之星
新三板的江湖是什么样的？
历史收益率走势(%)
观看人数：0
历史收益率走势(%)
艾迈迪科:2018年中国石家庄四药有限公司医疗市场分析关键词:石家庄四药有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国（大陆）医疗药品企业累计研发新注册药品数量达165361，石家庄四药有限公司累计达205，占据中国医疗药品总量的0.12%根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，截至2018年中国（大陆）地区医疗药品公司累计研发注册新药品数量达165361款，其中位居第一的区域为华东区（25.41%，42022款），相较排名最后的西北区（6.8
艾迈迪科:2018年中国沈阳东新药业有限公司医疗市场分析关键词:沈阳东新药业有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国药品数量最多的区域为华东区，所辖区域注册药品数量达42022款；沈阳东新药业有限公司所在区域东北区位居第2根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，2018年中国医疗药品产品生产企业主要聚集在华东区、东北区、华北区，该三区域医疗药品企业生产医疗药品数量占中国总药品的数量的58%，其中沈阳东新药业有限公司所在的区域注册药品数量占
艾迈迪科:2018年中国上海现代哈森(商丘)药业有限公司医疗市场分析关键词:上海现代哈森(商丘)药业有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国（大陆）医疗药品企业累计研发新注册药品数量达165361，上海现代哈森(商丘)药业有限公司累计达162，占据中国医疗药品总量的0.10%根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，2018年中国（境内）医疗药品企业（国产药品）数据已达165361款，其中贡献最大的三大区域分别为华东区，东北区和华北区，三区
艾迈迪科:2018年中国上海雷允上药业有限公司医疗市场分析关键词:上海雷允上药业有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国（境内）医疗药品数量达165361，其中前三甲区域分别为华东区、东北区、华北区，上海雷允上药业有限公司所在区域位居第1根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，截至2018年中国（大陆）地区医疗药品公司累计研发注册新药品数量达165361款，其中位居第一的区域为华东区（25.41%，42022款），相较排名最后的西北区（6
赌场明天又要开门了，各位小伙伴们，你们现在恐（zhuang）慌(si）么？上周，A股在没有新的重大利空的情况下，连续大跌5天，市场低迷、人气涣散。中小板指、深成指、上证50、沪深300、创业板指周跌幅均超过5%。截至周五收盘，三大股指均创出了股灾以来的新低！上证指数收在2668点，离2016年的股灾大底2638点咫尺之遥。很多人估计想问：下周大盘会跌破2638点么？大盘能否置之死地而后生、出现暴力反弹长阳？老司基觉得，当前的市场已经恐慌到极致，与其劳心费力去预测具体的点位，不如打造属于自己的诺亚
原创：布谷有料 | 鹿鸣君美国的工人们，曾有一个至暗时刻。日，因为产品危机，美国斯图特贝克公司宣布关闭汽车制造厂，并将公司其他业务集中到加拿大去。这造成5000多工人立即失业，不久，又有2000多名工人丢了工作。而且，大部分人失去了自己的退休金。59岁的工人诺兰·米勒，在斯图特贝克工作了38年，因为还未达到60岁，以一年之差，失去了全部退休金。他说：“我们一直认为退休金是有保障的，从来没有想到工厂关闭让我们失去了退休金。这是我们一生中所听到的最大噩耗之一。一万多人的生计陷入困顿
文章概要：1.配置50%以上的债券能够确保组合稳健；2.在极度低估/高估时才逐步减仓/加仓，能确保稳健多赚。社保基金理事会成立于2000年8月，2001年7月正式开始投资股市，负责管理大家的养老金，实现保值和增值，以稳赚为核心原则。从基金运行情况看，过去18年实现年均8.4%的投资收益，累计盈利约1万亿，18年间只有2008年出现-6.79%的亏损（当年上证指数暴跌65.39%），其他年份全部盈利。该基金的投资范围及比例为：1.银行存款和国债不低于50%；2.企业债和金融债不高于10%；3.股票
市场交易情绪低落，只能找些有特色的基金看一看了，比如这只国联安睿祺（001157），一幅图就能吸引你，如下：
（上图为国联安睿祺与上证指数近一年曲线对比）1、 前十大重仓占比是0，因为2018年1季度和半年度未公开股票持仓，根据净值曲线推测，该基金股票空仓 2、 换手率和平均持仓时间，换手率稍多，但是看其历年股票仓
这是本号第132篇基金原创文章，累计全网阅读1500万，码字不易，欢迎关注最近养老目标基金都快写成一个系列了。前面文章我们挖掘了三只现有的生命周期基金，汇丰晋信2016、汇丰晋信2026和大成2020，截至上周五，成立以来的平均折算年化收益是9.01%、7.95%和6.84%（）。我们今天又发现了中证目标日期系列指数，该指数系列包含中证目标日期）、中证目标日期）、中证目标日期）共三个指数，分别适用于2025年、2
有个国家最近提出，要在未来几周把最低工资提高3000%以上。不是中国，但也不必羡慕，放出这个话的国家，是委内瑞拉。为了应付恶性通胀下的物价飞涨，这已经是委内瑞拉今年以来第五次上调最低工资，同时他们还为此发行了新货币——与现有货币玻利瓦尔的兑换比率为1：10万。所谓钞票不如手纸，就是这么回事。——看看别人那么惨，再来看看自己这边，感觉就平静多了。不就是沪指蹒跚下行，一路跌向2016年低点吗？不就是深证成指盘中跌破8300点，一举把2014年11月以来的涨幅抹平吗？不就是创业板指在丢了1500点之后
艾迈迪科:2018年中国石家庄四药有限公司医疗市场分析关键词:石家庄四药有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国（大陆）医疗药品企业累计研发新注册药品数量达165361，石家庄四药有限公司累计达205，占据中国医疗药品总量的0.12%根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，截至2018年中国（大陆）地区医疗药品公司累计研发注册新药品数量达165361款，其中位居第一的区域为华东区（25.41%，42022款），相较排名最后的西北区（6.8
艾迈迪科:2018年中国沈阳东新药业有限公司医疗市场分析关键词:沈阳东新药业有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国药品数量最多的区域为华东区，所辖区域注册药品数量达42022款；沈阳东新药业有限公司所在区域东北区位居第2根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，2018年中国医疗药品产品生产企业主要聚集在华东区、东北区、华北区，该三区域医疗药品企业生产医疗药品数量占中国总药品的数量的58%，其中沈阳东新药业有限公司所在的区域注册药品数量占
艾迈迪科:2018年中国上海现代哈森(商丘)药业有限公司医疗市场分析关键词:上海现代哈森(商丘)药业有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国（大陆）医疗药品企业累计研发新注册药品数量达165361，上海现代哈森(商丘)药业有限公司累计达162，占据中国医疗药品总量的0.10%根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，2018年中国（境内）医疗药品企业（国产药品）数据已达165361款，其中贡献最大的三大区域分别为华东区，东北区和华北区，三区
艾迈迪科:2018年中国上海雷允上药业有限公司医疗市场分析关键词:上海雷允上药业有限公司医疗市场分析,医药市场分析,药品市场分析,医疗药品市场分析研究2018年中国（境内）医疗药品数量达165361，其中前三甲区域分别为华东区、东北区、华北区，上海雷允上药业有限公司所在区域位居第1根据艾迈迪科（iMEDICAL）医疗药品市场分析研究，截至2018年中国（大陆）地区医疗药品公司累计研发注册新药品数量达165361款，其中位居第一的区域为华东区（25.41%，42022款），相较排名最后的西北区（6
“级掌柜以为中证500大概率到了底部区间，理由是：自日为统计起点，当下中证500指数的PE（ttm）为20.6，分位数为1.20%，从历史数据来看，几乎来到了绝对底部位置。图：中证500指数PE（ttm）与分位数数据来源：Wind资讯分位数统计起始日期：但是，很多客官表示并不认同。因为估值可能随时创造底部记录，对于估值所代表的价值，市场没有一个统一的衡量标准。而PEG就给PE选择了一个价值评估标准。PEG=PE/盈利增长率。它相对PE的优势在于，综合考查了价值
发现好多财主对对基金转换不太了解，so，来科普下。一、基金转换的好处所谓的基金转换：就是说在投资者持有任一开放式基金后，不赎回直接将基金份额转换成其他基金。基金转换技术，不少老基民运用的炉火纯青，那么，它是有什么好处呢？1、省钱。这绝对是它的一大利器。当你要赎回A基金去买B 基金时，就要支付A 基金的赎回费和Ｂ基金的申购费，不但折腾，而且手续费用也怪多的。用基金转换就省钱多了，它的费用由两部分组成：转出基金赎回费+申购费补差（即两只转换的基金的申购费率的差额部分）举个例子来说：假如你持有10万的
基金的投资风格与基金经理的投资观和方法论密切相关。作为一个成熟的基金经理，应该有自己投资体系。这个投资体系，反映到基金上就是基金的风格。投资的流派虽然多，一般而言基金的风格一般可以分为价值风格、成长风格和量化风格这三种投资风格。价值风格是以价值投资为理论基础，以低估（或合理）的价格买入优质的标的并长期持有。价值投资在标的选择上，最理想的就是具有护城河的公司。价值投资一般伴随着长期持有，赚公司长期成长的钱。最典型的就是东方红的基金成长风格是以成长股投资为理论基础。成长股一般是指这样一类公司：销售额
今天的市场跌得稀里哗啦，老司基无心看盘，唯有找段子取乐。看到一个特别好玩的段子：五穷六绝七划水，八懵九割十做鬼，眨眼又到年底月，家里有矿也后悔！哎，看来八翻身真还有点难哈。。
今天老司基在扒拉wind软件时，无意中有个惊人发现——居然有基金收着高达2%以上的管理费，最高的一只管理费高达2.5%！那么问题来啦，这些全场收费最贵的基金，你会买么？上图是管理费超过2%的所有13只基金，最高的为000619东方红产业升级，管理费为2.5%，托管费为0.25%，这还不包括申购费和赎回费。换句话说，你买
一、今日市场解读
今日两市大幅高开，创业板指一度涨超1%，但好景不长，医药板块在近期利空消息发酵下快速杀跌，同时有利好消息刺激的二胎、知识产权等题材也冲高回落，最终三大股指均创下了调整以来的新低。
市场已经连续三个交易日成交量都维持在地量水平，其反应出了市场情绪以及卖盘力量的衰竭。对于今天下跌最为显著的医药板块来说，或许是由于昨晚震惊全国的疫苗案迎来了问责。据中共中央政治局常务委员会决定，多名省部级高官遭到处分，其中被业界认为是多年来成绩最好的药监局局长也引咎辞职。
由此产生的对医药
赌场明天又要开门了，各位小伙伴们，你们现在恐（zhuang）慌(si）么？上周，A股在没有新的重大利空的情况下，连续大跌5天，市场低迷、人气涣散。中小板指、深成指、上证50、沪深300、创业板指周跌幅均超过5%。截至周五收盘，三大股指均创出了股灾以来的新低！上证指数收在2668点，离2016年的股灾大底2638点咫尺之遥。很多人估计想问：下周大盘会跌破2638点么？大盘能否置之死地而后生、出现暴力反弹长阳？老司基觉得，当前的市场已经恐慌到极致，与其劳心费力去预测具体的点位，不如打造属于自己的诺亚
扫一扫下载APP
东方财富产品
关注东方财富
扫一扫下载APP
关注天天基金
扫一扫下载APP来自雪球&#xe6关注 旭辉物业“”上市，林氏兄弟资本做局来自[摘要]
急于在资本市场兑现价值的旭辉物业也正式踏上了赴港上市之路，它旗下的永升生活服务集团有限公司近日在港交所提交了上市申请材料。文/时代财经
黄银桥&&四年前，彩生活作为国内第一家登陆资本市场的物业管理公司时，孤单且不乏质疑，四年后的今天，这支队伍变得越来越壮大。正如彩生活CEO唐学斌所言，物业管理就是一个大金矿，是非常优质的资产，很多大型房企显然已经意识到了这点。急于在资本市场兑现价值的旭辉物业也正式踏上了赴港上市之路，它旗下的永升生活服务集团有限公司近日在港交所提交了上市申请材料。这并不是旭辉物业第一次登陆资本市场，早在日其就在新三板挂牌，当时的上市主体为“上海永升物业管理股份有限公司”。不过，上市不足一年，永升物业就在日终止在新三板挂牌，并开始转战港股。据时代财经统计，到目前为止，已经登陆A股、H股或已经提交上市申请材料的物业公司共计12家，其中包括已经上市的南都物业、彩生活、绿城服务、中海物业、碧桂园服务、雅生活服务等，以及正在筹备的新城悦、佳兆业物业、永升生活服务。此外，还有数十家物业公司活跃在新三板。毛利率中等偏低作为旭辉集团旗下唯一的物业公司，永升生活服务此前的业务主要来自关联方旭辉集团，但在近年，其开始增加第三方业务规模。截至日，永升生活服务的在管面积为3050万平方，来自第三方托管的面积达1720万平米，占总在管面积的56.6%。而在2015年时，这一数字仅为10.7%。永升生活服务的三大业务包括物业管理服务、对非业主（大部分为物业开发商）的增值服务及社区增值服务。2017年，永升生活服务的总收益为7.25亿，近三年的年复合增长率为47.7%，而纯利为7640万元。而截至日三个月，永升生活服务总收益为1.98亿元，同比增长47.4%，纯利为1350万元，同比增长20.5%。传统的物业管理服务依然是永升生活服务的主要收入来源，并在近几年呈现上升趋势。具体来看，于2015年、2016年、2017年及日止三个月，物业管理服务分别贡献总收益的62.6%、61.7%、65.1%及70.3%；对非业主的增值服务分别贡献30.1%、27.5%、19.7%及19.0%；社区增值服务则分别贡献7.3%、10.8%、15.2%及10.7%。彩生活上市讲述的是“物业O2O”的故事，以此为蓝本，绝大多数后来者都在提升传统物业管理之外的收入，而旭辉显然将更大的力度放在了做大规模之上。不过，尽管永升生活服务近四年无论规模还是收益都实现了较大增长，但相较于其余的11家在A股或H股上市或筹备上市的物业公司，永升生活服务表现称不上突出。在管总面积在12家物业公司中位列第九，排名算靠后，毛利率处于中等水平，为27%。数据来源：企业年报截至日，永升生活服务三大业务的毛利率分别为，物业管理服务22%、对非业主的增值服务为23.2%，社区增值服务为66.3%。而截至2017年底，彩生活的物业管理服务毛利率为35.2%、社区租赁、销售及其他增值服务为82%，工程服务为58.5%；碧桂园服务的物业管理服务29.4%、社区增值服务为57.7%、非业主增值服务为43.2%、其他服务为84.4%；祈福生活服务的物业管理服务为56.6%，零售服务为40%、餐饮服务为23.9%、咨询科技服务为21.8%、配套生活服务为57.7%。综合来看，永升生活服务三大业务的毛利率表现均逊色于彩生活和碧桂园服务，其中物业管理服务板块远远低于祈福生活服务，这也直接拉低了永升生活服务的整体表现。“”上市目前永升生活服务间接持有上海永升物业管理有限公司（简称“永升物业”）100%股权，永升物业是旭辉集团在境内运作物业管理的平台。旭辉分拆物业上市的心思始于2016年。是年7月15日，上市平台旭辉控股宣布，间接全资附属旭辉（中国）向关联方建浦出售永升物业70%股权，代价9100万元，出售后将不再并表。该交易后来出现了一定调整，交易结构变成旭辉（中国）分别向旭辉企发、上海景助、上海璟钧转让了40%、20%、10%股权，交易对价分别为5200万元、2600万元、1300万元，剩余30%股权由旭辉（中国）持有。同年11月8日，“上海永升物业管理有限公司”完成改制为“上海永升物业管理股份有限公司”，股本为1.1亿元，每股面值1元。旭辉企发的股东为林氏三兄弟（林中、林峰、林伟），上海璟钧的普通合伙人为林峰，有限合伙人为当时旭辉集团的雇员，上海景助的普通合伙人为永升物业的前总经理景志山、有限合伙人曾为当时永升物业的雇员。这一交易，相当于旭辉控股将永升物业“私有化”了。彼时，旭辉总裁林峰对外透露，分拆是为了将来永升物业在A股上市做准备，但A股对于涉房企业的IPO审核极为严格，放行几无可能。旭辉因此把永升物业的上市选在了物业公司扎堆的新三板。日，永升物业正式在新三板挂牌上市。2017年11月，为了融资，永升物业通过非公开发行股份引入了四位自然人作为新股东，张丽娴、张莉莉、罗杏枝及马莉（均为独立第三方）分别认购了永升物业65万、50万、45万、40万股股份，持股比例分别为0.58%、0.45%、0.4%、0.36%，共持股1.79%，代价分别为336.7万元、259万元、233.1万元、207.2万元，共1036万元，其中200万已计入永升物业的股本中，剩余836万已计入其资本公积。根据官方解释，资本公积是企业收到的投资者的超出其在企业注册资本所占份额，以及直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积包括资本溢价（股本溢价）和直接计入所有者权益的利得和损失等。资本公积所有权归属于投资者，一半可用于转增资本，但不能直接退回给股东。简单来说，上述四位新股东获得永升物业1.79%股权的价钱其实为200万元。不过，上市不到一年，永升物业就宣布于日在新三板终止挂牌。3月29日，永升物业再次改制，从“股份有限公司”重新转为“有限公司”，转换完成后，永升物业注册资本为1.12亿。为了配合境外“”上市，永升物业搭建了一个典型的红筹架构。在搭建这个红筹架构过程中，时代财经发现，永升物业的原始股东们都大赚了一笔。重组前股权架构（来源：永升生活服务上市申请材料）重组后及上市前股权架构（来源：永升生活服务上市申请材料）日，张丽娴、张莉莉、罗杏枝及马莉将所持有的永升物业共1.79%股权全部转让给了城市之光（由NgChongJin间接全资拥有），总代价410万元，较2017年11月入股时多了210万元。紧接着7月2日，旭辉企发、上海景助、上海璟钧、旭辉（中国）将持有永升物业98.21%的股权全部转让给了精英力量国际，总代价2.255亿元。根据上述日的交易，永升物业还未引入四位自然人股东，旭辉企发、上海景助、上海璟钧、旭辉（中国）持有永升物业100%股权价值为1.3亿。而如今98.21%的股权，价值2.255亿，翻了近一倍。7月6日，永升物业的母公司--永升生活服务集团有限公司将8796股股份、5739股股份及6600股股份分别配发及发行给了Elite Force Development、BestLegend及Spectron，代价分别为9020万元、5883.5万元、6765万元。同日，永升生活服务从Wise-man Development收购了Prominent Intellectuals全部股份，即全资拥有了城市之光，代价为510万港元，约444.8人民币（按日汇率），作为对价，永升生活服务发行了400股股份给Wise-man Development，Ng ChongJin买入城市之光代价为410万，一转手，价格已经变成了444.8万。在卖出的同时，NgChongJin又通过Wise-manDevelopment申请认购了永升生活服务860股股份，代价1045.55万港元。截至日，Wise-manDevelopment向永升生活服务累计投资了1555.55万港元，共持有1260股股份。在红筹架构搭建完之后，永升物业的子公司从原来的7家变成了8家，多出来的是永升怡置。据时代财经了解，永升怡置成立于日，剩余50%股权由怡置物业服务有限公司持有，怡置物业的间接控股股东为置地（香港）投资有限公司。物业资本局快速做大规模、拓展融资渠道是林氏三兄弟费尽心思让物业公司转投港交所怀抱的主要原因。一位港股分析师则向时代财经指出，旭辉转板的原因一方面是因为在港上市比在A股上市更容易，等待时间更短，另一方面港股的融资能力比新三板强很多。时代财经查阅永升物业于新三板上刊发的公告发现，上市以来，永升物业开始谋求扩大规模，曾先后宣布收购宁波永达物业管理有限公司100%股权、出资300万设立蚌埠永升物业管理有限公司、出资350万与山东金鲁班投资有限公司设立山东鲁班永升物业管理有限公司，及出资200万与厦门贰伍加健康管理有限公司成立子公司，进军健康管理领域。上述多项投资的资金来源均为自有资金。曾经为了完成收购宁波永达，永升物业发起了新三板上市以来第一次也是唯一一次融资，即向四位自然人发行200万股股票，合计持股1.79%，集资1036万元。一开始，永升物业准备将其中945万元用于收购宁波永达股权转让尾款，91万元用于信息化建设。但后来，永升物业又将募集资金的用途改为全部用于信息化建设。据最新的上市申请材料披露，截至日（未完成重组前），永升物业旗下子公司共7家，包括厦门永升、北京永升、重庆旭原、上海赫顶、宁波永达、蚌埠永升、山东永升，较在新三板上市仅多了3家。但与东原地产共同设立的重庆旭原，永升物业的实际出资仍未到位，且无法并表，而准备进军健康管理领域的子公司也没了身影。不难发现，在新三板上市，永升物业未能如期打通融资渠道，而目前手上仅有的2.88亿现金及现金等价物，也让用自有资金投资的日子难以为继。手中无钱，前景难言，成为了永生物业出逃新三板的主要原因。可以对比的例子是今年2月份上市的雅生活。在港交所上市仅4个月，雅生活的在管建筑面积就增长了超过3000万平方米，基本相当于一个永升物业了。雅生活管理层透露，上市以来投入到收并购的金额已达到约4亿人民币。永升生活服务当然也想尝这样的甜头。根据永升生活服务的计划，赴港上市集资所得款项第一个用途就是寻求战略性收购及投资机会。其中物业管理板块收购目标除了住宅物业外，还有医院、学校、商业及办公大楼，该等收购标的的在管建筑面积至少300万平方米，纯利至少300万元及纯利率超过8%，同时还将收购社区教育、社区零售服务、社区老人护理等社区产品及服务。此外还将与业务伙伴共同投资物业管理产业基金。永升生活服务称，这将有助公司迅速扩大业务规模及服务供应。图片来源：网络估值诱惑日，彩生活成功登陆港交所，成为中国内地物业第一股，并自此拉开物业公司上市的大潮。据时代财经统计，到目前为止，已经登陆A股、H股或已经提交招股书的物业公司达到11家，其中包括A股南都物业，H股彩生活、绿城服务、中海物业、碧桂园服务、中奥到家、祈福生活、雅生活服务、浦江中国，以及正在筹备的佳兆业物业、永升生活服务。此外，还有活跃在新三板的数十家物业公司。越来越多物业公司成功上市说明物业公司正在成为资本市场的“新宠”，这直接反映在估值上。以已经上市的9家物业公司为例，截至8月10日收盘，静态市盈率最低将近十倍，最高超过六十倍。具体来看，H股的碧桂园服务静态市盈率为66.57、雅生活为57.2、绿城服务为45.63、中海物业29.47、彩生活28.98、浦江中国18.79、祈福生活10.96、中奥到家9.7，唯一的A股南都物业为32.61。尤其值得一提的是，从房企分拆出来的物业公司，市盈率目前远远超过房企本身。据时代财经了解，截至8月10日收盘，碧桂园静态市盈率为8.22、雅居乐为6.68、绿城中国为9.56、中海地产为6.4、花样年为5.07。谈及房企与物业公司之间悬殊的市盈率，招银国际分析师文干森向时代财经分析称，第一，内地房地产行业受政策影响非常大，存在着很多不确定性，以后也会慢慢进入存量时代，增长会放缓，利润增长空间也有限。第二，物业公司目前受政策影响比较小，还处于刚起步阶段，未来增长空间很大，而且物业公司的收入比较稳定，只要业主入住就可以产生物业费。第三，目前上市的物业公司并不多，投资者的选择也比较少，僧多粥少的局面一定程度上也推高了物业公司的价格。关于物业行业的增长空间，海通证券曾做过一个推算：假设2022年物业行业总管理面积为245.2亿平方米，其中住宅占74%，办公占6.5%，商业占10.5%，其他占9%，由于物业费上调空间很小，假设年物业费不涨价。那么，到2022年物业行业的总规模也可以达到10000亿元。又一个万亿级的蓝海市场，想分羹的人不在少数。目前，国内的物业公司比较分散，有着资金优势的上市物业公司已经展开跑马圈地的运动，毕竟规模越大，就意味着市场占有率越高，一如目前的房地产行业。在文干森看来，这也是物业公司争先恐后上市的原因之一。}