2010年的房地产关键词无疑是调控，一年之内两次调控前所未见，除了业内公认的最后的王牌——房产税，各种调控的政策手段也几乎倾巢而出。然而，房价却并未想人们想象中的开始走下坡路，甚至“越调越涨”。中国社科院最近发布的经济蓝皮书指出，2010年全国房价预计上涨15%。对此，本次来到163视点的大部分嘉宾认为，调控对房价的影响本来就弱于其他宏观等因素，而明年的房价总体将保持平稳。
本期“锐”嘉宾：
·胡港文 DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事
·施宏叡 汉宇地产董事总经理·薛建雄
中房信分析师
2010年的房地产关键词无疑是调控，一年之内两次调控前所未见。
&&& 然而，房价却并未想人们想象中的开始走下坡路，甚至“越调越涨”。中国社科院最近发布的经济蓝皮书指出，2010年全国房价预计上涨15%。
　&&& “如果调控放松，明年房地产市场可能迎来报复性的反弹。”报告最终给出了这样的结论。调控的有效周期似乎越来越短，而房地产市场对调控的“免疫力”却越来越强。
本期163视点邀请诸位业内人士来共同总结刚过去的2010年，并预测2011年的房地产市场又会有哪些变化。
DTZ戴德梁行综合住宅服务华东区董事 胡港文
对于2010年的楼市，参与这期163视点的嘉宾都认为，如果不是多次调控，上海乃至全国的房价可能会涨得更加厉害。
“经历一年不同宽度、深度的调控，我们上海二手房指数价格得到的结果是上涨了15.28%，跑赢了GDP，也跑赢了CPI。”施宏叡认为，目前投资房地产已经被认为是效益最高的投资项目之一。
胡港文也表示，从2007年全国的楼市来看，最近几年房价有涨有跌，但相比宏观的经济环境和一些心理因素，反而是政策对房价的影响最为轻微。
薛建雄则认为，现在房价是被抑制住了，如果政府抑制一旦放开房价会重新暴涨现在新房被压住了导致二手房也有压抑，如果说一旦政策放开新房价格必然上涨20%到30%，他会带动二手房价格再往上涨。因为必须长期采取调控政策。
汉宇地产董事总经理 施宏叡
随后嘉宾们还谈到了关于“十二五规划”中房地产的问题，和目前中国房地产的现状。
薛建雄首先提出了中国房地产缺乏系统研究的观点，他表示，中国的房地产一直在学习其他国家的模式，之前是美国的完全的市场化，到后来学习日本德国的模式，再到十二五有人提出的香港和新加坡的模式，他觉得这些模式在今后中国房地产的发展中还需要接受进一步的考验。而学习新加坡和香港的模式引入大量保障房的话，保障房也不会影响目前的房价。
“房价十年涨十倍，这点我认同”施宏叡指出，中国的房地产不能照搬其他国家的模式，但是政府目前表现出来敢于调控，及时调控的态度，值得肯定。
中房信分析师 薛建雄
至于2011年的房地产走势，胡港文认为，将以平稳为主。“我自己认为最好明年楼市还是平稳。平稳是大家愿意比较看到的，包括投资者也好，包括政府也好。”
施宏叡则表示，明年市场产生报复性反弹的可能性很低。他希望把上涨的幅度在可接受范围内，时间尽量往后面拖，经济另外一个元素实际上把房地产过多的泡沫挤走。明年整个经济适用房的量会多一点，综合来说明年整体房价还是健康的。
对此，薛建雄认为关键是政府不能放开调控，否则房价上涨的速度还将会非常惊人。
如果这样看，在这几年外围经济的影响，一些心理因素的影响，你看到政策的影响对房价的反映几乎是最轻的。
我们看到一个什么现象，政府现在调控及时，敢调，我不等，看到你复苏的迹象就调。
你说我们现在市场的资金绝对是最充裕的，我们不像美国在乱印钞票，我们政府还在上调准备金率。
经历一年不同宽度、深度的调控，我们上海二手房指数价格得到的结果是上涨了15.28%，跑赢了GDP，也
跑赢了CPI。
首先我觉得有几样政府确实是在用中药而不是用西药，如果用西药他也知道一下子对症下药我也保证房价真的不会涨，很有可能西药太猛了一下子把房价完全压下去。如果讲政府的政策我用用心良苦四个字来形容。
2011年我个人还是有一个大胆的预测，会出现供略大于求的情况，而不一定说一定封顶。
我们最后去研究的时候发现我们整个国家没有很认真研究过房地产。我们回顾我们大陆30年的经验，通胀每10年就是10倍。
在政府调控下他可能保持20%的上涨是正常的，但是一旦政府放开用不了一年应该是50%以上
【主持人】：今天主要请各位聊一聊2010年的市场行情，进行一下回顾，然后展望一下去年的情况。2010年的房地产关键词无疑是调控，一年之内两次调控前所未见，除了业内公认的最后的王牌——房产税，各种调控的政策手段也几乎倾巢而出。
然而，房价却并未想人们想象中的开始走下坡路，甚至“越调越涨”趋势。中国社科院最近发布的经济蓝皮书指出，2010年全国房价预计上涨15%。
“如果调控放松，明年房地产市场可能迎来报复性的反弹。”报告最终给出了这样的结论。可是，今年4月份首次调控后楼市在8月份反弹，而9月底的二次调控后成交量却再11月底又开始“翘尾”，调控的有效周期似乎越来越短，而房地产市场对调控的“免疫力”却越来越强。
今天请各位聊一聊2010年房价为何越调越涨？调控对遏制房价还能起到多大的作用？明年房地产市场又可能呈出什么样的局面？今天我们网易会客厅有幸请来戴德梁行综合住宅服务华东区董事胡港文先生，汉宇地产董事总经理施宏叡先生和中房信分析师薛建雄先生，欢迎三位的到来。
首先想请各位聊一聊，各位觉得2010年房地产是怎样的走势，是不是有比较大的上涨趋势？
【胡港文】：其实我自己觉得你刚才讲的我们今年的现象已经都说明了，首先我自己觉得大家有一个感觉，调控房价为什么好象你刚才所说的越调越涨，最近我也做过一些报告，我们必须要看他的背景跟现在推动房地产市场的因素。首先我们发现上海房地产市场的房价有一个有趣的现象，从2007年看，2007年到现在的房价经过四次左右很短暂的调整，第一次是在2007年年底第四季度左右，2007年美国次贷风波爆发了之后，美国的次贷风波是下半年左右就开始了，但是外围经济的导向我们上海有反应的话已经到了第四季度。当时是
（下跌）8%左右的调整，但是这个调整是很短的时间，可能是两三个月左右。2008年上半年反弹达到了59%，第二次在2008年第二季度或者年中左右，主要是512地震之后的心理因素影响到房价的调整，大概总体下调了22%，但是过了一段时间它又开始走平，房价有3%左右的反弹，但是这个发展的时间比较短，一个危机过去之后到9月底美国华尔街的金融风波，这个时候房价受了外围经济的影响下调了9%。2008年底使得全世界的央行都采取所谓货币宽松的政策，所以你可以看到整个2009年到今年年初的时候都受资金流动性过剩的问题，整体的房价差不多反弹了一倍。直到今年10月份我们第一次调控，房价才下调了16%。但是很短，到8月底我们明显看到房价开始有所回升。所以，到了10月份调控的时候，我们在房价上面几乎看不到有多少变化。唯一我们看到的是这些政策的调整，包括一些心理的因素，房价在调整的时候无可避免的是交易量下滑，相信施总的统计数据比我们更及时。如果这样看，在这几年外围经济的影响，一些心理因素的影响，你看到政策的影响对房价的反映几乎是最轻的。我们在地震之后那种心理影响的调整幅度，我觉得几年的调整之后政策究竟对房价有多少影响力，这真的使得大家去想象。但是关键的问题我觉得房价在最近这两年的时间，他已经脱离了基本的供需，或者我们在研究房价的基本因素更多的是这几年全球性的资金流动性从过剩到收紧。因为金融海啸，央行采取一个货币宽松政策之外再加上大家对于通货膨胀的预期，你手上现在有钱，你放在银行还是要把他投资，在中国很缺乏投资渠道的局面，如果你不放在股票市场，你就放在楼市，中国的房地产市场包括政府可能面对一个很大的难题
。可能施总有不同的看法。
【施宏叡】：其实整体我想在2010年房地产走势大家还是有目共睹的，如果以行情的一句话来总结我用一波三折。如果说回顾整个2010年的市场走势，我们可以先从成交量方面来看。从1月、4月、9月三轮调控政策，5月第一次调控之后，10月的沪十二条，接下来我们又看到3月，8月和10月份的回升，这让市场回归到一个平均线，大家在15000套每个月的数量。市场调整的时间又与政策的覆盖度和力度有直接的关系。我们看到了1月份，9月份和10月份的政策在不同的时间，我们看到成交量只下滑了1个月马上止跌回升。而4月份由于力度较大，当时我本人对于4月份的调整我们有一个看法，短至6个月，长则一年甚至两年，我们把4月份的力度看上去非常大的，但是却给我们的答案是只调整了3个月就开始回升。如果整体来说不论是1个月还是3个月真正对市场成交量的影响已经不是很大，无论政策力度有多大，概括面有多广，二手成交量让我们有一个感觉，基本上就是在三个月内反弹成为了我们无论是客户，市场甚至各个中介、代理、开发商的一轮新的尝试。
再来看一个成交价，从2010年的1月份我们得到的均价是13966元，到目前站稳在16100元的整数关口，也就是说经历一年不同宽度、深度的调控，我们上海二手房指数价格得到的结果是上涨了15.28%，跑赢了GDP，也赢了CPI，这无形之中再一次证明投资房地产作为获利最为丰厚的途径。如果单从这样的走势看，2010年我们回顾说虽然经历重大宏观调控，上海二手房市场量依然稳健高速发展，这是我们对2010年整体房地产市场得到的情况。
【主持人】：薛建雄这边对于一手放有没有一些什么样的数据？
【薛建雄】：我们一手房反映出的书记跟施总二手房的差不多，今年二手房的成交量是一手房的一倍。我们市场上新房每一年都在减少，如果说我们今年还维持跟2008年差不多，意味着今年的市场比2008年好很多。现在从房价表现来说也是比2008年好的这是市场的总体表现。今年总共调控是三轮，第一轮来自于1月1号，当时2008年经济危机国家放宽了政策，优惠的税，优惠的贷款政策，在号是2009年全部收紧，但是没有起到任何作用，到了三四月份又暴涨，然后采取猛烈的紧缩政策，这个紧缩政策对市场产生很大影响，因为没有操作细则市场不知道如何规避，所以有比较长的盘整期，因为4月份，5月份国家不断出补丁政策，但是这些政策出台之后，银行就告诉客户说怎么绕过政策可以获得第一套的贷款，大家都绕过后8、9月份政策就不起作用了，市场又回暖，所以这就回答了我们9月份的调控根本没有起到作用。这个政策已经很明白，前面都能够绕开，你现在再加严也没有用，可以通过类似的方式绕开。房价真正下跌的情况很有意思的，我们自己手上代理一个盘，我们年初做了规划，本来在4月份要开，去年底卖22000，年初定25000，但是这家开发商缺钱，去年拿地拿的特别多，所以直接把价格降到1万8，最后全是我们自己的同事在买。大家买的话逼着自己去买假离婚证。这也就说明了这一轮调控为什么一个月又回暖了，这次的调控只是加严而已，大家只要通过类似的方法绕开就可以了。也就是说政策没有起到作用，政策唯一能够起作用的就是首套房的首付比例。这样导致市场上很多低端房的购买力马上降下来了，就是因为首付从两成提到三成。
另外一块贷款利率，贷款利率打折相当于加息和降息。现在虽然国家提到了八五折，我们了解实际银行是七五折最低，国家通过另外一个财政杠杆，明年总的信贷规模控制住了，允许银行用1.1倍和1.2倍做的话，现在所有的银行都愿意把资金放到房地产这块，因为他是一个30年长期贷款，他给企业三年五年的贷款来说成本来的多。所以银行更愿意做房贷，银行其实一直支持房地产发展的。所以在这个时候国家的调控只能采用提高首付比例，但是提高利率的话他只能在整个金融体系的杠杆上采取措施。我们知道不管如何调控，大家怎么去绕开，实际上还是对市场有很大影响。现在有些一手房和二手房价格差不多，但是一手房品质高很多，但是价格跟二手房差不多。实际的刚性需求买房子肯定会去买二手房，这个时候新房跟二手房竞争同时吸引投资者进来，必然在价格上给出一定的优惠。我们现在卖的新房价格都是偏低的，相对于周边的二手房来说是偏低的。这些给投资客和改善的人给他一个两年的空间。所以实际上现在新房相对比较便宜的，这就是调控带来的效果。基本上我们说一句，现在房价是被抑制住了，如果政府抑制一旦放开房价会重新暴涨现在新房被压住了导致二手房也有压抑，如果说一旦政策放开新房价格必然上涨20%到30%，他会带动二手房价格再往上涨，然后就会进入一个互动，这就是政策必须长期抑制的作用。
当然我们说到另外一个问题，现在宏观经济面的问题，宏观经济面2008年政府新一轮经济刺激以后回升，经济过热状态通胀压力比较大，所以今年抑制不住房价的原因也在这里，去年一轮大幅上涨房价是略有透支的，但是今年房价上涨没有调控的话应该是30%以上。现在我们对购房者的建议是在新房市场跟周边二手房跑几套就知道，我们现在卖房子不需要跟以前一样，以前我们要在周边守着，避免中介来抢我的客户，但是现在不一样了。
【胡港文】：今年2010年调控发生另外一个有趣的现象，好象我刚才说，我认为我们房价脱离了一些基本的房价因素去考虑它的价格，这几年从2007年，2008年看，每一年市场变化你可以看到那一年市场的流动性资金是过紧还是过宽，这是对房价影响非常大的问题，但是这不是单单房地产市场解决的问题，这好象刚才薛建雄所说的牵涉到整个宏观经济的问题。举一个例子2009年货币宽松政策大量的货币经过各种各样的途径流到市场里面，但是我们也看到有不少的资金不是流到实体经济，因为出口很难做，生产很难做，出口生产的利润也不容易赚，所以有不少钱也流到其他的股市和楼市，所以你看到今年10月份的时候我们发现两个有趣的现象，10月份以后越大的房子越好买，因为有了限购令之后，他们就买大的房子，上海有限购令，他们就到没有限购令的地方去买，因为怕那些地方也有限购令。从我们的项目看到，今年不需要按揭贷款是一次性付款的比例比往年都高，现在不是投资者缺钱，只是说今年的这些政策出台，要不然今年的交易量会达到另外一个高峰。
【薛建雄】：我们了解下来的情况一半是现金付款，一半是贷款，现金付款其实我们要给他一个月或者两个月的时间，他的现金是通过企业的方法去融资的，他融了资以后再来买，他之所以买，我们是在他价格里面一定可预期的空间，比如说我5万5的房子给他4万8，所以他才说虽然我身上只有三百万，但是我可以通过其他的方法融资，然后再来买。这是一个大的宏观经济的问题。
在我们国家的经济阶段，或者在日本60年代到80年代的阶段采用了什么样的经济背景，就是高货币供应量，低利率，积极的财政政策，为什么这样做，因为国家需要执行经济扩张，同时它又要使得老的经济体转移出去，让新的经济产业诞生出来，他就要用货币通胀跟货币宽松来刺激，通过在政府的带动下，但是这些原因会产生什么样的情况？就是通胀，积极的财政政策也是通胀，货币政策宽松也是通胀，低利率也是通胀，所以说我们回顾我们大陆30年的经验，通胀每10年就是10倍。80年代初的时候我们大陆叫万元户，到90年代初你可能有1万块钱你可以在上海买一套，但是那个时候10万块钱就是富豪了，在2000年初你有100万的话，我们都是以10倍来算，有100万你还是可以买几套房子，但是今天你现在1000万你只能在市区买一套还可以的房子，在未来10年20年里面还是这样，积极的财政政策和宽松的货币政策和低利率政策一定要产业，因为我们要刺激整个经济的活力，刺激整个经济的活力政府必然会采用这三个东西。日本那个时候也是一样的道理。日本过程中出现一个什么样的问题，他受到美国的控制，这个时候他产生一个什么问题，经济转型只要放慢下来整个就会很难受，因为它处在城市化过程。日本人口是两个亿，本身只有几千万，每年有好几百万人进场，所以一旦放下来日本经济就很难受。一个要保持产业经济，一个又不敢控制房地产，今天内地房地产业占宏观经济GDP的5个百分点，五年前是1万亿投资规模，今年可能达到5万亿。我们宏观经济只有30万亿，今年可能是35万亿。日本当时之所以不敢对房地产采取一个很严厉的调控，因为他日元升值过快，这样导致低端产业淘汰过快，所以产业经济增长比较慢，产业经济增长比较慢就需要靠房地产拉动。今天中国把人民币控制住就可以保证我自己的产业有一个很好的上升，这个时候我就可以有更多的空间调控房地产，避免我们的房地产增长过快，这是我们今天碰到的国际大背景和经济背景。日本的泡沫是必然，香港的泡沫有一定的偶然性，是因为他当时回归大陆，整个社会发生一个比较大的转变，加上当时碰到亚洲金融风暴，就导致香港在那一轮从6万8跌回到4万块。但是我们大陆没有这样的背景，下一轮香港的房价往15万发展就很贵了，我们觉得还不一定。
【胡港文】：我觉得我同意薛建雄他刚才讲前部分从80年代走到今天的状况。如果我们看一些经验，我们也不能对现在的房价掉以轻心，第一，我们看1997年香港的房价回调的时候，还有一个公益的因素，当时我们一年要供应8万亩，政府对供应政策上面的调控，其实我们经常说政府如果能下定决心增加供应是有机会可以把房价调下来的。现在是我们也看到有这样的现象，今年的调控其中一个关健词是
经济适用性住房的供应，虽然知道这个问题说了好几年，但没有看到实际的成果。这次说了这么长，究竟在未来几年我们经济适用房供应是否能实现，如果能实现我还是认为如果在结构性供应上面有实际成果的话，房价一定会有所反映。但是如果还是像前几年的说法，只是说说，没有做到还是没有办法。
【薛建雄】：香港做了50%，新加坡做了80%，房价怎么样？刚好国家十二五规划有我们易居下面的公司撰写的，这十二五规划聊到整个国家住宅产业发展历史，我们最后去研究的时候发现我们整个国家没有很认真研究过房地产，我们中央智囊机构之前一直研究的是国际上就像日本和德国，还有法国怎么样通过国有企业跟中央财政投入拉动整个国家经济的产业升级，国家一直研究是这一方面。另外是研究政治体制，政治体制避免过于民主，最后会导致几个国家被富人控制。国家在研究政治体制的时候也是去研究怎么样像日本和英国那样形成一个政治良好的过渡，我们国家一直在研发这方面，对于具体方面研发不足，所以导致今天房地产控制不住，或者说房价过高，这聊到过去几年的产业，实际上我们在历史上的住宅产业政策是非常对的，从50年代到98年之前住宅产业是非常对的。今天实际上回到那个状态。我们原先所用的政策是什么样一个概念？中国需要大规模城市化，农民需要先有城市才能住，这个时候安居乐业之后才能消费房子，通过国家的投资建了工厂和房子你来住，等10年20年之后以经济适用房的价格卖给你。1998年的时候国家开始房改的时候把所有的经济推向市场化，市场化就是类似于美国的现在产业概念，美国的产业通过200年发展进入今天的成熟概念。今天一个经济刚刚起步20年的国家把房地产推向市场的时候导致供应不足。当国家发现2003年房价上涨过快的时候，我们又采取一个错误的政策，就是我们学德国的政策，德国二战以后采用的政策就是大量的建房，同时他在二手房上采取不让你交易来控制房价，但是他们有一个本质的不同，德国二战以后虽然他经济低迷但是城市化已经超过70%，我只是在城市里面建一个房子就可以了，但是中国在过去5年里头实施下来发现这样不行，最后为什么都是潜力部门拿房子，这些农民进城以来，我用经济适用房的价格卖给他他根本买不起。我们十二五规划，包括实际上从中央政府来说，从2008年就已经改变了2003年的政策，决定采用类似于新加坡和香港的政策，就是我们要先建城市，回到50年代产业化的政策。现在跟宏观经济产业经济外包起来，我们在上海做的是什么？未来在松江新城，嘉定新城，通过政府的招商引资产业进来，招商引资进来之后功能给你四金，然后可以住我政府提供的房子，通过政府的做法我的城市可以建起来，让未来10年里头，让20年里头让5亿的农民进城，我们先把城市建起来，然后再采用德国的政策，我就可以让已经在城市里头生活5年10年的人有一定的经济基础，然后再过渡过去。在这之后再国一个20年过渡期然后才能过渡到美国完全市场化的市场，未来20年走的是类似于新加坡和香港的模式。也就是说在40年以后，50年以后才像美国一样市场化。为什么我们之前发现建保障房没有用，那个时候工资2千块钱，完了你不但买不起，你如果住到那里怎么进城。我们今天先把城市建起来，除了建房子还要建工厂，建学校，要不然先去建保障房没有用的，这是国家大的转变。就算保障房建起来对房价也不会产生任何影响，现在类似于德国和美国，他们是一个收入稳定，底子比较厚，他可以去买商品房市场，现在把中高端市场放到商品房市场，在这个概念中从来不认为对商品房市场的价格造成影响。我们说到另外一个三个30年，三个30年他们中间叠加起来是50年的概念，三个30年是我们从大的经济没有发展的时候，前年一个30年主要是做生意，我们知道刚开始的时候，你去做一个小生意，基本上投资回报是一年一倍，前年10年回报非常高。成熟期的回报率只有3%到5%，这是一个完全市场化的回报率。第二轮是做投资，做资产投资，像房地产之类的资产投资。资产投资同样有一个30年过渡期，早期投入基本上是三年可以翻一倍，也就是说10年8年翻一倍跟欧美市场一样。后面还有一个重叠的30年，这个30年是资本市场股权投资。从今天上海来说只是刚刚开始，资本市场做投资现在做VC和PE基本上5年做一辈。现在很多的资金会朝PE市场，朝VC市场过渡。然后这个过渡完了以后预期未来10年房价会有一个比较大的空间。我们从总的GDP跟社会的产业状态来看，今天的上海类似于80年代末的香港，像88年左右的经济状况，上海未来10年要发展的状态从88年到97年的发展状况。但是保障房跟他没有任何关系，不管在郊区建多少的保障房，让5亿农民城市进城，他改变的只是一个机制。这个时候说到房价比较大的趋势，第一个趋势是人均GDP向一千美元过渡的时候，是一个初步供应的时候，没有房价只有几百块像3千块钱过渡，第二个阶段是人均GDP一千美元向3千美元过渡的时候，房价从两三千块钱向五六千过渡，第三个阶段人均GDP3千美元向5千美元过渡的时候，房价是5千块钱从1万块钱过渡。人均GDP1万美元向2万美元过渡的时候，房价是7万块钱左右。我们国内经济差距很大，一线城市基本上现在人均GDP1万美元，房价已经在2万块千人民币。现在二线城市中间相对比较弱的是从3千美元向5千美元过渡的状态。还有我们说很落后的城市，还有一些叫不上名字的县城，这些GDP在一千美元之内的话房价是1千块钱，现在他们的房价向五六千涨，但是我们说到顶了没有，今天的香港房价也没有到顶，香港今天的房价是10万左右。但是香港下一步会朝5万美元会走会形成类似于英国的伦敦。印度就像俄罗斯的这种富人，他们富了之后会到伦敦做生意，总部会放在这里，伦敦只有世界性的富豪在这里，他的房价是20万30万一平米。
【主持人】：说到香港这一块我们施总最有发言权。
【施宏叡】：本来讲上海，现在讲到香港去了。香港如果说泡沫的形成要讲从1985年联合声明开始讲，当时英国政府跟中国政府签了联合声明，从那个时候开始从1997年回归，英国政府也奉行了高房价政策，当时的泡沫其实从1985年泡沫已经在形成，而且他们没有做调控，也就是12年的泡沫一直到我们换届了，我们又把他做了一个限制性的保障房再加上当时的亚洲金融风暴以及非典，当时的资产变成了负资产，房价最高回调了65%，一直到2003年6月才冲出谷底。这个情况在2007年，也就是说反弹四年之后大部分房价跳回到百分之八九十，个别的豪宅比97高峰期还高峰。所以历史告诉我们，房价如果每10年一算，房地产价格上升还是比较认同的。我还是想把今天的话题从过去某些城市，因为过去的历史，无论是日本历史还是香港历史毕竟是历史，我相信没有一个地方完全跟另外一个地方一模一样，但是我们可以作为参考。所以我也想把香港也好，日本过去的历史也好，焦点要放回到我们的上海甚至国内。今年虽然在刚才第一轮我有说过，大家把调控作为一个家常便饭，一个月三个月就进行一个调控。今年让我有一个驱动的感觉是我认为在我们最后一次宏观调控，特别是9月29号这一次国家展开调控特别有意义，原因在于我们回顾过去的调控，给我们有一个感到，调控一出市场疲软，然后是反弹。我们今年4月出台之后，五六月再低迷，8月回暖之后，我们却在9月没有等他反弹的时候我们出了一个再次调控，把本来八九月准备上升的，那之前我们应该准确的抑制它上涨，这样已经把很多原来调控后会有一个大幅报复性的反弹完全改变，一出台之后10月，11月的价格跟成交量明显得到一定压制。我觉得政府的调控改变了我们过去的心理，我们不是像以前所说的调控一定会有报复性反弹。
【胡港文】：今天有一个现象就是起码一年两条，我们看到一个什么现象，政府现在调控及时，敢调，我不等，看到你复苏的迹象就调，所以我觉得今年跟2005年、2007年，给我们最大的感觉是他调控及时，敢调。
【施宏叡】：就算9月调完，刚才薛总也说了，11月有一个火头又要出来，政府还没有出台，12月有人发话是不是有第三轮的调控出台，所以哪怕还有一些投资者抱侥幸的心态，但是有另外一波人给了一个信号，如果继续暴涨的话，这个调控肯定会出的，这会有一个信号，就是我们所说的改变。
【主持人】：前面聊了2010年整个情况，对于明年的楼市怎么看？
【胡港文】：如果我们看今年，今年市场主调是政策，2010年走哪个方向关键在政策，当然我跟施总我们都是在市场的，我们也不是在政府里面，我们知道明年楼市方向取决于政策，如果经济面我们中国在全球的经济上面还是最好的。你说我们现在市场的资金绝对是最充裕的，我们不像美国在乱印钞票，我们政府还在上调准备金率。所以我们也不缺钱，如果单纯从市场的层面，从经济层面看看不到市场会调整或者萎缩的问题，但关键是政府好象我刚才所说的，今年给到我们最大的感觉是政府敢调。政府把房价当成一个民生和社会问题处理的时候，如果再出现以前几年调控之后房价还会报复性反弹的话，政策肯定会出台了。所以我自己认为最好明年楼市还是平稳。平稳是大家愿意比较看到的，包括投资者也好，包括政府也好。
【主持人】：施总觉得呢，一旦有调控的现象政策会不断的去出台，去完善？
【施宏叡】：最近让我们关注的是刚刚社科院的报告，说要不就下调，另外一个很可能是说报复性反弹，我对于报复性的反弹在明年出现这个可能性我是偏低的，因为你这样报复了政府也会来报仇的。首先我觉得有几样政府确实是在用中药而不是用西药，如果用西药他也知道一下子对症下药我也保证房价真的不会涨，很有可能西药太猛了一下子把房价完全压下去。如果讲政府的政策我用用心良苦四个字来形容。政府把今年新建楼盘必须出结构然后才预售，这样供应量会减少导致房价紧张。我们又从另外几个面可以看到，先说从调整动迁房上市，从五年变三年，这改变了把高端房价变成出台很多低端房价，经济适用房来充当市场需求，已经把这个数字从10月下旬，我们汉宇研究部得到出这一招比没出招的时候看房量上涨了很多。这里面对于整体房价的报表跟实际成交量的对冲来说是非常好的一个数字。第二个我想我们必须要从翻翻这两年历史，2011年我个人还是有一个大胆的预测，会出现供略大于求的情况，而不一定说一定封顶。我们要从2009年开发商的土地购置量都非常大，而这个量在2009年由于市场很好，大家都在加快开工，这些盘会在2011年做出一个推盘，价格就像薛总所说的可能价格并不像抢价格的高度，反过来抢量的销售，会导致2011年从政府的调节上面量我们已经看到它不会因为完全的封顶才卖。在充当一些动迁房的量，我觉得还是在供应量已经有足够的数字支撑市场，就是跑量不跑价。再加上现在预期心里受到市场的传言，房产税也好，对于2011年政府的绝招还是会从贷款着手，而不会在政策面下重药。政策面下的肯定是西药，但是如果从金融政策类，他像一个水龙头今年我能多放一点水，明年我紧一天，限购一套，把贷款的层数提升都是重要的成分。我想政府也不应该出这样的重药，让整个房地产反过来进入不健康的交易市场。
【薛建雄】：我们几位都是香港的朋友，我后面说的东西会让你们来上海投房子，新鸿基的房子，他两个项目出台可能是五万吗，他们两个项目是15万到30万以上，他们一出来市中心楼盘会怎么样，大家做一个很简单的预计就知道，这就是我对市场的预期，现在我们外滩九里他们是10万块钱，他们卖的很吃力，香港的龙头新鸿基开的话肯定是15万20万，现在来卖一个卖8万一个卖8万很累的，新鸿基他卖12万很容易。
【施宏叡】：我对薛总的提问我给一个答案，如果对于新鸿基也好，嘉华也好，我对于他们最后的产品不要说12万，15万甚至更高20万，我都觉得市场有一定的承建力，但是我刚才所说的我对于2010年做出的是整体格局的分析。第二我对于明年他们最后是否决定在明年推我抱一定的怀疑，因为我本人就住在凯旋门的后面，明显最近的工程比以前，以前是几个灯火都在敲，最近晚上敲慢了，我对于他卖20万我也支持，但是对于明年是否马上急着卖，对于有实力的开发商我觉得应该会选择更好的时机，2011年我个人觉得不是一个太好时机。
【薛建雄】：很简单不会拖三年五年，明年不出来后年一定也会出来。
【施宏叡】：我对整体房地产上升的格局我不怀疑，但对于是否明年有一个上涨还抱很大的怀疑，为什么叫中药调节呢？我只希望把上涨的幅度在可接受范围内，时间尽量往后面拖，经济另外一个元素实际上把房地产过多的泡沫挤走。明年整个经济适用房的量会多一点，综合来说明年我们整体房价还是健康的。当然后年如果经济更好，有某些楼盘他卖的价钱非常的有市场接受力，但是我们同样调控的力度加强，在市场多推一点低价给老百姓，2011年各方市场都能接受支持，我没有说房价一定跌，但是我觉得房价应该有序发展我投赞成的。
【薛建雄】：在政府调控下他可能保持20%的上涨是正常的，但是一旦政府放开用不了一年应该是50%以上，政府放开是什么概念？现在GDP增长跟CPI同时过快，CPI上涨会导致PPI上涨，PPI上涨意味着企业成本没法往下转嫁，企业经营就会收缩，企业经营收缩收入就会收缩，一旦出现泡沫破裂房价会有微幅的调整，但是调整之后肯定和2009年一样暴涨起来。我们前面说的总供应量上升，我们说的是全国供应量，全国供应量像四个梯级城市一样，上海最高峰的时候开工量是3千万，出现在2003年和2004年的时候，现在是1700万和1500万，这中间还有一个量，每年动迁房在600万到800万，你减去这个之后每年商品房不到1千万。今年商品房开工量其实只有700万而已，700万的量放到市场上是什么样的，全国供应量上升为什么呢？因为一线城市到顶往下回落，二线城市达到上海年的状况，但是三四线城市刚刚爆发，一年只有三个盘五个盘的供应量现在变成30个盘和40个盘。所以导致全国供应量大幅上升，现在GDP在三千美元向五千美元过渡的城市，这种城市他的开工量会呈翻倍，这个时候他会出现房价上调，他们的开工量在2008年达到顶峰，这两年他们大量的房子交到市场上，会导致这些城市有所调整，上海这些城市不会有大的调整。像现在二线城市也不会有大的调整，因为他们的供应量也到了一个顶峰处于下降的阶段。现在三四线城市涨的非常快，合肥房价去年低6千块钱，年底开盘一万五，他们必然要进行调整，他们出现的状况类似于像上海的年。
【主持人】：各位都谈了关于2010年的看法和明年2011年的展望，今天也聊了很多，谢谢三位给我们分享这一年房地产市场的经验，我们今天的节目就到这里，谢谢各位！
主持、制作：沈侠 &&时间：2010-12
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