从近十年郑州首位度的变化，揭示房价暴涨背后的可怕原因_地盘-慢钱头条
从近十年郑州首位度的变化，揭示房价暴涨背后的可怕原因
2016年第三季度，郑州房价上涨幅度在全世界城市排名中列第八位；作为人口大省的省会，郑州在河南具有带头作用在情理之中。
就经济发展水平来说，郑州在全国的城市中排名并不靠前，是什么原因促使郑州房价上涨这么快呢？
■&撰文&|王毅敏&? 知名人
解读郑州变化
怎样来判断一个城市的变化呢？最直接的变化是城市面积的扩大，街上车辆拥挤、停车困难、吃饭排队等。
这是显性现象，还有一些东西是需要数字来呈现的，下图是这组数据是自2006年至2015年郑州市主要数据的变化。（注：本文所有数据均来自年郑州国民经济和社会发展统计公报，该数据是大郑州数据——包含下面的县市）
为了更加清晰的看出来，十年来的变化，我们分别以图表表示， &
十年城区面积总人口及GDP的变化：
我们看到，十年中城区面积从282平方公里到平方公里，增长了55.32%。
人口从724万到956万，增长了32.00%；而GDP则从2002万元到7315万元增加了5313，增长了265.38%。
GDP增速远远高于城市面积及人口的增速。是面积增速的近五倍，而人口增速的8.29倍。
在上图中，无论是固定资产投资还是都是比较平稳的增长，而商品房的销售面积则是出现起伏不定的变化。
这主要是受到政策影响比较大，由于2008年遭遇金融危机，所以销售面积大幅度减少。
虽然，2009年各种救助措施使得商品房的销售面积出现快速回升，但依然没有达到2007年的水平。
从2010年出现了急速的增长，而日郑州实施限购、限贷政策，又开始出现下滑，2012年再次到达谷底。
在上图所显示的四个数据中，除了财政收入变化较大之外，其余三个项的变动都是比较平稳的。
那么郑州这十年的变化，在全省的首位度变化怎么样的呢？
郑州在全省的
十年首位度数据变化
诚然，单独纵向比较无法完全呈现郑州的变化，下面我们把河南省的一些指标拿过来一起衡量：
一、GDP的变化。
我们现在把各个项做一个横向对比，首先看GDP数据：
为了更加清晰地对比郑州在河南省GDP数据所占的比例，我们做出如下图示：
在上图中，我们看到郑州市及全省的GDP都在同步增长之中，并且增幅非常的一致，几个关键的节点是：
2008年的金融危机对于GDP的影响其实在当年并没有完全显现，到了2009年才出现了增幅极具下滑；
2011年房地产形势不妙之后随之而来的2012年，无论是全省还是郑州的GDP都出现急速下滑，由于基数增大近年来GDP增速呈下滑趋势。
通过图中我们看到，郑州市GDP所占河南省的总体一直没有较大的变化，仅仅是从16.06%增加到19.76%。经济总量的集中度并不高，而且集中速度相当缓慢。
二、人口变化。
人口增速方面，在2010年发生了巨大的变化，尤其是郑州增幅达千分之一百四十七，这源自于当年对计划生育原来的黑户进行统一入户，加上郑州放开人口入户政策，只要是在郑州有固定工作的，租房都可以入户。
仅从数据看，这些年郑州人口的集中度不高，增幅只是从7.37%到8.92%，仅增加了1.55%。
而实际上集中度要远远高于这个数据的，原因是很多人虽然在郑州安家、落户并有了工作，但是户口没有迁移到郑州。
这个从今年房地产销售套数外籍所占的比例就可以判断出来，9月非郑州户籍买房已经达到了82%，虽然十月推出了限购、限贷政策，但是11月非郑州户籍依然占据69%的比例。
由于2010年郑州放开入户管制，所以当年郑州人口出现激增。
即便如此，郑州所占河南人口并没有突破9%，这与单核城市尤其是和西安、成都、武汉相比还是少了很多。
三、人均可支配收入。
就统计数据来看，郑州的人均可支配收入虽然高于全省平均水平，但是其收入一直没有超过全省的1.2倍。且呈现出匀速趋势。
这也就是说郑州的人均可支配收入比全省的人均可支配收入的差距并没有拉大。
四、商品房销售面积。
郑州的商品房的销售价格在不断地攀升，郑州商品房的销售面积在全省商品房销售面积中的比重怎么呢？
我们以更加直观的图表来看：
拿郑州市商品房销售面积的增长与全省的增长对比来看，全省的增幅并不比郑州的增幅小太多。
除2013年郑州处于强势上弹之中，而全省的增幅在下降之外，郑州增幅与全省的增幅几乎是同频的。
那么，郑州市每年商品房销售面积在全省的比重是否有极大的增加呢？
除了2008年和2012年外，其余年份全省的销售面积都在增长；而郑州在、年都是呈现下降趋势的。
同时，郑州每年销售的面积占全省销售面积比重也在降低，从2006年占35.76%降低现在的22%左右。
由此可见，全省房地产发展并不比郑州差，并且比郑州增幅还要快。
五、社会商品零售总额。
社会商品零售总额是反映社消费能力的一个重要指标。那么这些年郑州的社会零售总额的变化是怎么样的呢？
我们看到，不论是郑州还是河南省在社会商品零售总额上都处于增长的趋势。
可能是与这些年的房价上涨过快有关，增幅呈现收窄现象。房价占用了太多的家庭收入，所以会令社会商品零售总额增幅有所下降。
从这张图可以看到，郑州的社会商品零售总额在全省所占的比重不但没有增加反而出现了稍微的下降，虽然下降幅度不大，但是一直处于下降的趋势。
近十年郑州市人口从724万增加到了956万人口，净增达232万。增加了这么多人之后，社会商品零售总额不增反降说明三个问题：
1）地市的商业越来越发达了。
原来郑州人民路丹尼斯主要靠乡下土豪们在消费，去年最新的全国商业统计数据显示郑州人民路丹尼斯同比营业额下跌22%，这与地市土豪光顾少有关。
2）郑州高房价在消弱消费能力。
3）旅游消费在增加。
那么，在其它方面情况如何呢？
六、本外币存款情况 。
在郑州市及全省本外币存款余额中，郑州的比重是在不断上升的；虽然这样的上升幅度不是直线上升，但始终处于上升通道：
上面是总的存款余额，那么余额方面怎样呢？
下面是全省居民余额及郑州市的十年存款余额、每年及涨幅：
我们先看全省居民存款余额变化：
&再单独看郑州方面的变化：
再看郑州所占比重的变化：
居民存款余额所占的比重，在这十年中不但没有增加，反而出现下降。从更加详细的增加值看：
我们看到，郑州的人均收入水平是全省的1.2倍，而社会零售商品总额在这十年中却没有变化。
同时，居民存款余额在全省中所占的比重，不但没有上升反而也在下降，那么郑州人赚的钱都到那里去了呢？
或许，下图能够说明问题：
十年之中全省的居民存款余额增加了4.14倍，而郑州的居民存款余额仅增加了3.12倍，这远远低于全省的居民存款余额。
同时，郑州商品房销售总额从231.3亿增加到了1224.4亿，增加了5.29倍，这就充分说明郑州人赚的钱都买房子了。
下图是全省居民存款增加额、郑州增加额与郑州房地产销售额之间的关系：
如果我们做一个假设，假定这十年郑州居民不购话，把用于购买房子的钱全部存起来的话，郑州这十年每年居民存款增加额占全省的比重会怎样呢？
我们通过这个假设可以看到：如果这十年郑州市不买房子的话，郑州居民存款增加额将会最少占地全省的34.7%最高年份已经占到51%多。那么这十年合计占比会是多少呢？42.66%。
郑州人的财富都变成了房子
十年间，郑州市居民增加的财富都变成了房子。
所以，现在我们看到郑州到处都是高楼大厦、到处都是工地，而商业业态虽然也在增加，但是增加的并不多。
这就是郑州在商业业态及服务水平方面，与远在西部的两个城市相差起码十五年的原因。
不久前，我去成都与重庆考察房地产市场，在两个城市见证了城市繁华的商业。比起郑州来，他们的商业设施要发达太多。
去年，我曾经在一篇描述大卫城的文章中评论到郑州商业起码比成都落后十年，有位河南地产公司老总说起码要落后十五年。
这次去看了成都春熙路、看了IFS、太古里及重庆的龙湖时代天街和重庆的万象城，确实如此，我对郑州商业落后成都十五年没有异议。
而郑州这两年商业方面只有一个惠济万达和东区的奥特莱斯，其余的商业并没有新的表现，最近虽然有媒体在释放所谓熙地港的东西，但从项目外观及内部照片上看，貌似没有多少突破。
郑州以强大的吸附力在快速地吸干地市的财富，把地市50、60、70后创造的财富吸附到郑州，然后买下很多在发达地区和河南地级市都卖不出去的房子，这仅仅因为地市没有更好的就业机会。
从表面上看，郑州的各项经济指标并没有和地市拉开距离，但因为高企的房价把这些财富都隐藏在业主们维权不断的垃圾住宅项目上。
从而导致了郑州各项设施落后，而且在吸干地市活力的同时，也把地市的经济和郑州逐步拉开了距离。
无论人口、GDP还是显性财富（居民存款余额），郑州并没有显示出首位度的提升。
政府通过垄断地价、抬高房价，把全省的财富都押到了并无质量、美观可言的房子上，集中到了极少数不完全流淌道德血液的开发商老板手里。
而开发商手里的财富极有可能通过合法与非法的手段，逐步转移到外地甚至是国外。
这就是郑州首位度不高，河南地级市越发增长乏力的根本原因所在。
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如有疑问请致电 82017年郑州房价会暴涨吗
郑州房价走势最新消息 郑州房价为什么突然涨
来源：&&编辑：大钱庄 &&时间： 11:48:21
　　你知道郑州房价走势最新消息都有哪些呢？那么你知道是什么原因导 郑州房价为什么突然涨呢？那么你知道在明年的时候郑州的房价是暴涨还是暴跌呢？那么下面让小编来给大家讲解一下吧！
　　郑州地价疯狂刷新
　　郑州土地市场正在上演&生死时速&。有网友评论称，郑州地价现在一个月不刷新几次纪录，都让人不放心。
　　4月5日，一块标号为&郑政东出〔2016〕5号&的土地，以网拍方式出让。经过147轮的竞价后，这块地以22.31亿元成交，均价2049.04万元/亩，使郑州地价首次超过2000万元/亩。据测算，楼面价接近1.23万元/平方米。
　　新纪录的热度还没过。6月1日，郑州市郑东新区的一块地，历经64轮竞价，终以17.91亿元的价格成交，以亩均单价约2413.7万元刷新郑州土地单价纪录。
　　正当大家对仅仅维持了不到两个月的短命纪录惋惜不已时，令人意想不到的是，一个小时后，另一块土地以亩均单价2603.4万元，再次将寿命为一个小时的老纪录抛于马后。
　　上述的几块土地，都来自号称&地王窝&的郑州北龙湖区域。其位置优越，是郑州东区仅剩的整片未开发区域，地块干净，不可多得。从规划上，龙湖地区是郑东新区的点睛之笔。自2011年以来，这里就吸引恒大、建业、正弘、正商等地产大鳄抢滩攻城。
　　&既是地王窝，出几个地王也就不足为奇。毕竟，哪个城市没有几个高端楼盘呢？&正当业内人士分析论证，称不必过分关注之时，一切又突然发生了变化。
　　7月8日，历经3个多小时566轮的厮杀，郑州万科美景终以25.024亿元拿下郑纺机地块，单价为2682.38万元/亩，拿下郑州土地市场新的总价、单价双料冠军。
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本人毕业于郑州大学，学士学位。2008年开始从事银元收藏，阅读研究过《中国银币发展史》等多部相关书籍。
我过去是做房地产的，现在是做城市行政规划的。郑州作为省会，房价上涨的原因与其他地级市是不同的。一年多以来，河南其他地级市的房价基本上是稳中有降。那是因为房产过剩，泡沫破裂导致的。但是，像郑州，尤其是北京、上海等大城市的房价在短暂的徘徊后又再次上涨。其原因嘛，一方面是老百姓对房产的刚性需求导致的，顾名思义，现在确实有很多老百姓需要房子，但是房源已经紧缺。阁下可能会说，这几年不是房产过剩吗？确切地说，那只是在小城市。大城市进来房价的上涨，主要是外来人口越来越多——大多都是有钱人。他们根本不差钱，在郑州100万买套房子不算什么，而本地人有钱的就会往更大的城市跑。外来人口是大城市房价上涨的重要推手。第二点，也是最重要的——地越来越少！！！郑州在2014年的建设目标就是消灭三环以内所有的城中村！随着改造的进行，政府可以提供给开发商的土地越来越少。郑州市政府已经规划出五环城市区，如果按现在的行政划分，四环就已经是郑州市区与新密、新郑、荥阳、中牟的分界线了！五环的界限也就进一步将外围市县“吞并”了。再加上徐兰高铁（与陇海铁路平行）、京广高铁（与京广铁路平行）、郑万高铁的修建，郑州的地缘优势越来越明显。河南省委省政府的目标就是把郑州建设成为一线城市，甚至在未来争夺中国第五个直辖市的名额！自抬身价、疯狂扩张也就在所难免。郑州航空港区的建设就可谓是不惜成本、血拼到底。随着可供应土地的减少，房价会进一步飙升。2015年，北京三环已经进入80000/平米了！深圳更是早在2004年就已经没有农村了！这就是城市化高度集中的结果，人口越来越多，可提供资源越来越少，土地也就越来越值钱。正因为如此，习大大才提出要分散北京的非首都功能。郑州和北京上海是一个道理，只不过程度不一样罢了。
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