2017年南通最新房屋拆迁补偿标准
虽说钱能买到房子买不到家，但房子是家的港湾。但为了经济的发展，拆迁是必行之路，将我们所居住的房子投入拆迁行列也是无法避免之事。为了尽可能减少拆迁户的损失，合理有效的补偿是必不可少的。那么2017年南通最新房屋拆迁补偿标准是怎么样的呢？下面就由的小编为大家说道说道。《 南通拆迁补偿标准 最新南通动迁赔偿标准》第一章 总 则1、根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号以下简称拆迁《条例》)、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(以下简称省《条例》)、《南通市城市房屋拆迁管理办法》(通政发[2003]16号)及其他有关规定，制定本规范。2、本规范所称城市房屋拆迁补偿价，是指政府指导下的被拆迁房屋的房地产市场价，不同于市场调节下的由交易双方协商确定的市场价。3、本规范适用于城市房屋拆迁补偿价的评估(以下简称拆迁评估)。4、拆迁评估的目的在于为房屋拆迁提供补偿依据。5、依照房地产评估的一般规律,拆迁评估可采用市场比较法、路线价法等方法。6、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容和结果负责。7、拆迁评估应遵循公平、合法、替代和估价时点的原则。拆迁评估时，应将《房屋拆迁许可证》和拆迁公告规定的拆迁时间作为同一工程项目统一的估价时点。8、本规范未规定的事项，应依据有关法律、法规、规定、规范和房地产市场评估常规办理。第二章 拆迁评估的基本步骤和方法1、拆迁评估的基本步骤为：(1)掌握被评估房屋的合法权属关系和依据;(2)根据合法性依据进行实地勘测评估;(3)绘制、填写评估材料;(4)编制评估报告;(5)报告评估结果。2、拆迁评估的方法拆迁评估采用市场比较法、路线价法等实施评估。对同一评估单位(楼房以幢为评估单位，平房以户为评估单位)，采用同一评估方法实施评估。评估的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积。（1）市场比较法①本方法主要适用于城市规划区内国有土地和兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的住宅房屋的拆迁评估。②本方法的计算公式为：城市国有土地上的被拆迁房屋补偿额=合法建筑面积的建安成新价+合法土地使用面积的区位补偿基价(合法土地使用面积小于合法建筑面积的以建筑面积计算区位补偿基价)。③被评估成套住宅房屋所处楼层因素的修正。(见下表)楼层系数(%)层次二层楼三层楼四层楼五层楼六层楼底层00000二层0+2+3+3+3三层 0+4+6+8四层 -2+4+6五层 -30六层 -4南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准房屋结构混合结构砖木结构简易结构等级一二三一二三一二补偿标准元/m0（2）路线价法①本方法适用于非住宅房屋的拆迁评估。②本方法的计算公式为：房屋拆迁补偿额=区位价补偿额+被拆迁房屋建安价补偿额区位补偿价的确定。根据《南通市市区非住宅房屋路线(段)区类划分》(附表7)和被拆迁非住宅房屋临街面状态因素与楼层因素(按下表“非住宅房屋临街面状态调整系数表”和“非住宅房屋楼层调整修正表”)，对非住宅房屋拆迁区位补偿指导价进行修正确定。南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价按《南通市市区非住宅房屋拆迁区位补偿指导价标准》(附表8)执行。非住宅房屋临街状态调整系数计算表被拆迁房屋临街宽度(米)被拆迁房屋进深度(米)求取的宽度与进深度系数值区位基价调整系数(%)按实测量，测量数保留至小数点后两位按实测量，测量数保留至小数点后两位1.5以上的+20%1.2-1.5+12%1-1.2+7%所计算的系数值保留至小数点后两位0.8-100.6-0.8-5%0.6以下-10%附注:求取临街面宽与进深的系数公式:被拆迁房屋临街宽度&被拆迁房屋进深度=临街宽度与房屋进深系数。临街状态调整系数的计算，只适用于被拆迁非住宅房屋的底层房屋。非住宅房屋楼层调整修正系数表房屋楼层地下室一层二层三层四层五层修正系数(%)-10%0-3%-5%-10%-15%非住宅房屋建安价评估，按《南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)结合房屋成新状况评估确定。3、对非住宅房屋拆迁停产、停业补偿（1）对拆迁非住宅房屋实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。南通市市区具体综合补助数额参照下表确定。南通市市区非住宅营业用房一次性综合补助表(元/m2)年纳税额10-501-01-以上补助费注：①年纳税额指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值;②前两年营业税纳税额年均值每平方米低于10元的,不享受此项补贴费用;③前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效票据为依据。（2）对非住宅房屋内的装璜、装修项目补偿，可参照《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装璜项目补偿标准》(附表6)单列评估。（3）其他补偿评估在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园、祖坟等，需要砍伐或迁移的，南通市市区按下表给予一次性补偿。元/棵树木胸围(厘米)9.0以下9.0-45-6565以上杨、柳、梧桐、确树、楝、杨刺槐、泡桐、榆树、水杉0.401.003.0.00椿、桑、榉、樟、楠、柏、桃、李、杏、石榴1.003.0.0040.00梨、苹果、柿、枇杷、枣、香圆、橙、桔、广玉兰、黄杨1.006.5.0095.00元/m树种树高60厘米以下60-150以上槿树、冬青、女贞、大叶黄杨1.002.505.0010.00枸树等1.003.008.0015.00注：绿篱按长度及高度分类补偿元/棵名称生长期在3年以下3-5年5年以上葡萄8.成林竹园每平方米30元;各类苗木每平方米10.00元。南通市市区拆迁范围内坟墓迁移补贴标准棺木坟墓单位(个)补贴金额1000元自行处理迁移陶罐、骨灰盒坟墓单位(个)补贴金额800元自行处理迁移（4）被评估成套住宅房屋为多层标准住宅水、电、气配套设施齐全的，按评估值的+3%进行修正。（5）被评估房屋环境因素的修正。根据被拆迁房屋所处的自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周边绿化、受教育(学校、幼儿园)、购物、就医方面的因素进行修正，修正权重比在-2%至2%之间。（6）对超出被评估房屋结构等级条件以外的设施设备和装璜、装修项目的补偿评估，按《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装潢补偿标准》(附表6)单列进行评估。4、对处于城市规划区边缘集体土地征用后被拆迁，所在村、组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，经市、县规划管理部门同意实施的，对被拆迁房屋的迁建成本进行补偿。南通市市区被拆迁房屋迁建成本补偿价，按《南通市市区被拆迁房屋迁建补偿费标准》(见下表)评估。兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁房屋补偿额按通政发[2003]16号文件第五章的规定评估。5、本办法修正的因素和标准为：（1）被评估房屋建筑结构、等级、成新因素的修正。按《南通市市区各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准》(附表2)和《南通市各类被拆迁房屋成新评定标准》(附表3)、《南通市各类被拆迁房屋成新折旧率》(附表4)对照评估。（2）对拆迁非住宅房屋实行产权调换，致使经营活动中止的，可根据拆迁前两年营业税纳税额年均值给予一次性综合补助。南通市市区具体综合补助数额参照下表确定。南通市市区非住宅营业用房一次性综合补助表(元/m2)年纳税额10-501-01-以上补助费注：①年纳税额指拆迁公告发布之日起前两年营业税纳税额年均值;②前两年营业税纳税额年均值每平方米低于10元的,不享受此项补贴费用;③前两年营业税纳税额年均值按被拆迁人提供的有效票据为依据。（3）对非住宅房屋内的装璜、装修项目补偿，可参照《南通市市区房屋拆迁附属设施设备、装饰、装璜项目补偿标准》(附表6)单列评估。（4）其他补偿评估在拆迁范围内，对属于被拆迁人的树木(含果树)、竹园、祖坟等，需要砍伐或迁移的，南通市市区按下表给予一次性补偿。元/棵树木胸围(厘米)9.0以下9.0-45-6565以上杨、柳、梧桐、确树、楝、杨刺槐、泡桐、榆树、水杉0.401.003.0.00椿、桑、榉、樟、楠、柏、桃、李、杏、石榴1.003.0.0040.00梨、苹果、柿、枇杷、枣、香圆、橙、桔、广玉兰、黄杨1.006.5.0095.00元/m树种树高60厘米以下60-150以上槿树、冬青、女贞、大叶黄杨1.002.505.0010.00枸树等1.003.008.0015.00注：绿篱按长度及高度分类补偿元/棵名称生长期在3年以下3-5年5年以上葡萄8.成林竹园每平方米30元;各类苗木每平方米10.00元。南通市市区拆迁范围内坟墓迁移补贴标准棺木坟墓单位(个)补贴金额1000元自行处理迁移陶罐、骨灰盒坟墓单位(个)补贴金额800元自行处理迁移第三章 附 则1、本规范涉及的补偿、补贴标准和区位地段划分适用于南通市市区，各县(市)由其另行制定。2、本规范与《南通市城市房屋拆迁管理办法》同时实施。3、本规范由市房屋拆迁管理部门负责解释。附表1：南通市市区城市旧区居民被拆迁房屋区位补偿基价区位等级被拆迁房屋地段范围元/平方米一类区位AA1友谊桥、和平桥、长桥、人民公园桥、文化宫桥、北濠桥围合范围以内。1600A2A1以外，东至工农路，西至孩儿巷南(北)路、姚港路，南至青年路，北至濠北路围合的范围以内。1450A3北片区A2以外，东至工农路，西至孩儿巷北路，南至濠北路，北至钟秀路围合的范围以内。1360南片区A2以外，东至工农路，西至姚港路，南至虹桥路，北至青年路围合的范围以内。A4A2、A3以外，东至五一路(规划路)，西至工农路，南至虹桥东路，北至钟秀中、(东)路围合的范围以内。1340A5A2、A3以外，东至孩儿巷南(北)路、姚港路，西至外环西路，南至虹桥西路，北至钟秀西路围合的范围以内。1320二类区位BB1北片区A3以外，东至工农路，西至外环西、节制闸路，南至钟秀路，北至通吕运河(含节制桥)围合的范围以内。1240南片区A3以外，东至通启路，西至虹桥、长江交叉路，南至长江路、洪江路，北至虹桥路围合的范围以内。B2东片区A3、B1、以外，东至外环东路，西至五一路(规划路)钟秀路、工农路，南至通启路，北至通吕运河围合的范围以内。1160西片区A4以外，东至外环西路，西至长江中路，南至虹桥、长江交叉路，北至通吕运河(含节制闸桥)围合的范围以内。B3B1、B2以外，东、南至环海港引河(南北与东西向)，西至长江岸线，北至通吕运河、长江中路、洪江路、外环东路围合的范围以内1100三类区位CC1南片区B3以外，东、南向至长江南路、啬园路连裤子港河、普口河，西北向至海港引河(南北向与东西向)连通甲河围合的范围以内;狼山镇旧区。900北片区B3以外，南至通吕运河，北至越江路、外环北路，东至规划路，西至长江岸线围合的范围以内。C2南片区C1以外，东、南至裤子港河，西至长江岸线，北至长江南路、啬园路围合的范围以内750北片区C1以外，南至越江路、外环北路，北至芦泾港河、通扬运河连自然丰产河(东西向)，东至英雄河，西至长江岸线围合的范围以内。C3唐闸镇600其它地区D1天生港地区、观音山镇地区及其C1、C2以外地区。500附表2南通市各类被拆迁房屋建筑结构、等级评估标准房屋类别房屋等级房屋主体条件房屋内部条件建安造价元/m2门窗地面内墙屋顶设备钢混结构高层全部或承重部分为钢筋混凝土结构(包括框架大板与框架轻板结构等)，外墙贴面砖、马赛克或水刷石、喷砂、外墙涂料，层高：1-2屋3.2-4.5米，其它层3-3.2米。门铝合金或塑钢窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。地107胶地面、水磨石地面、釉面砖地面普通涂料。屋顶钢筋混凝土楼板或现浇平顶或坡顶吊平顶天花。水、电到户、普通卫生设施齐全。1300多层850砖混结构一部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙水泥抹面、水刷石、喷吵、涂料粉刷或好的清水砖墙，内外设备齐全的单元式成套住宅，层高2.8-3.2米。铝合金或塑钢窗，较好的钢门窗或较好的木门窗。107胶地面、油漆水泥地面(底层地面架空)。普通涂料、好的石灰粉刷内墙。钢筋混凝土楼板或坡顶内吊平顶。水、电到户、普通卫生设施齐全。600二部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙水泥抹面，涂料分刷或清水砖墙的单元式住宅。层高2.8-3米。钢门窗、木门窗或水泥预制门窗框。水泥地面(底层地面架空)普通涂料、好的石灰粉刷内墙。钢筋混凝土楼板、挂瓦板。水、电到户，普通卫生设施独用或公用。550三部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构简单、设备基本齐全非成套住宅，层高2.8-3米。木门窗或水泥预制门窗框。水泥地面(底层地面不架空)、砖铺地面。普通涂料、石灰粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。水泥楼板顶或挂瓦板顶或水泥桁条、油毡芦苇反粉屋顶。水、电到户500砖木结构一檐高2.8米以上，桁条直径20cm以上的杉园木或上等松木，七柱到底或有28cm以上的通过梁，结构正规，装修制作较好的木制屋架梁柱，前后墙、山墙为整砖厚墙，外墙水泥抹面或清水砖墙。杉木或红松制作较讲究的老式木门窗。较好的木地板、水磨石地面、架空砖地面。到顶贴壁板或较好的石灰粉刷刷白、油漆内墙。量一指本瓦，好的刨旺砖顶，木楼板天花灰板条粉刷、刷白平顶。水、电到户，有普通卫生设施。580二檐高2.6米以上，桁条直径17至19.9cm的较好杉木或松木，五柱到底或有22cm以上的通过梁，结构一般，装修制作较好的木制屋架，部分整砖夹墙。杉木或松木制作较好的木门窗。较好砖地、水泥地面、一般的木板地。一般的刷白内墙、隔间板、部分贴壁板。量二指本瓦，浆旺砖、有一般天花或平瓦有天花。水、电到户。530三檐高2.4cm米以上，桁条直径15至16.9cm，一般松木或杉木三柱到底或有18cm以上的通过梁，结构简单，装修一般砖木承重结构，部分整砖夹墙一般杉木或松木制作普通木门窗或水泥预制门窗框。较差的木地板或整砖地面、水泥地面。较差的刷白内墙或较差的隔墙板。量三指本瓦，旺砖或平瓦油毡屋顶。正常照明设施。480简易结构一檐高2.2米以上，较差的杉木或杂木桁条直径13至14cm，通过梁16cm以上，水泥桁条或挂瓦板，整砖单墙或整砖空斗墙、部分碎砖夹墙。较差的杉木、杂木制作或水泥预制门窗框。一般的砖地、简易水泥地面。一般的粉刷内墙或未粉刷的清水砖墙。量三指本瓦或平瓦、水泥挂瓦板或油毡芦苇反粉屋顶。正常照明设施。420二檐高2.2米以上，差的杉木、松木或杂木桁条、水泥桁条，结构简陋，低矮不正规的砖木结构，碎乱砖墙或单墙。普通或简易门窗。一般或较差的砖地、水泥地面。较差的粉刷内墙或未粉刷内墙。一般的本瓦、平瓦、石棉瓦等简易屋顶。正常照明设施。320附注：老式砖木结构房屋中的假层，在房屋产权登记发证中未计算建筑面积的，评估时可根据其实际高度适当增加建筑安装工程造价系数。以上就是2017年南通最新房屋拆迁补偿标准的全部内容，各位南通的拆迁户们可以根据上述的补偿标准来计算自己所能得到的房屋补偿金，而补偿金的多寡与自己所拥有的房屋的使用面积息息相关，各位拆迁户们要实事求是的上报被拆迁房屋面积。更多法律知识您可以登入网站咨询相关的律师。
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厦门市征地拆迁工作问题探讨
发布日期：日&&&
市财政局审核中心
摘要：征地拆迁是城市建设和农村城市化的一项十分重要的前期工作，它涉及面广且政策性、时限性、群众性强，直接关系到国家、集体和个人三者之间的利益调整，关系到社会稳定和政治安定的大局，历来是政府、社会各界和民众所关注的热点。随着我市新一轮跨越式发展和海西建设的加快推进，征地拆迁难已经成为制约我市重大项目建设、影响经济社会又好又快发展的一个突出问题。为保障我市征地拆迁工作顺利进行，加快建设项目，进一步缩短建设周期，减少纠纷，不断完善落实征地拆迁&大包干&政策的具体措施和办法，健全工作体制机制，我中心课题组对我市征地拆迁政策的发展进行了梳理，同时深入各区调研征地拆迁现状，在广泛听取各方意见的基础上，对我市现行征地拆迁机制的利弊及存在的问题进行了分析探讨，提出了具体的对策建议。
我市征地拆迁工作包括三项内容：土地征收、国有土地房屋拆
迁、集体土地房屋拆迁。
、征地政策
1999年，我市颁布《厦门市征用土地补偿费用标准暂行规定》（厦府〔1999〕综062号），规定被征用的土地区分地类进行补偿，地上物实行据实清点补偿，这种补偿方式造成了当时盛行的抢建、抢种、抢养、抢挖等现象。2005年，我市根据社会经济发展水平，按照适当提高标准、简化地类、淡化地上附着物清点的原则，出台了《厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》（厦府〔2005〕176号），规定地上附着物不再据实清点补偿，征地补偿费用实行综合包干补偿。此文件的颁布，有效解决了地类、地上附着物等级认定难、易纠纷、效率低，较好地遏制了抢种抢养的现象，同时也避免了因临时抢建、抢种而增加征地补偿费用等问题。
2011年1月，根据《福建省人民政府关于调整耕地年产值和征地补偿标准的通知》，我市颁布了《厦门市人民政府关于调整我市征地补偿标准的通知》（厦府[2011]41号），调整了补偿标准，有效的促进了征地工作的推进。
、国有土地房屋拆迁政策
1996年前，我市城市房屋拆迁补偿安置主要根据《关于特急危险房屋拆迁安置暂行办法》（1987年7月8日颁布）、《厦门市城市房屋拆迁管理办法》（1992年5月20日颁布）、《厦禾路改造房屋拆迁管理若干规定》（1993年4月10日颁布）等有关规定组织实施。
1996年8月8日，厦门市人大常委会颁布施行《厦门市城市房屋拆迁管理规定》，这是我市正式通过立法程序颁布的拆迁法规，从拆迁管理、拆迁补偿、拆迁安置等都做了明确规定。1999年9月22日，厦门市人大常委会第16次会议对《厦门市城市房屋拆迁管理规定》进行修正，具体的补偿安置政策不变。
2003年5月29日，厦门市第12届人大常委会第四次会议对《厦门市城市房屋拆迁管理规定》再次修订，对拆迁补偿安置方式规定作了根本性调整，也首次引入房地产市场评估机制。
&<st1:chsdate day="21" islunardate="False" isrocdate="False" month="1" w:st="on" year="年1 月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施，明确规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
、集体土地房屋拆迁政策
<span lang="EN-US" style="font-family: 仿宋_gb2312; font-size: 14 mso-hansi-font-family: 仿宋_gb年前，由于我市集体土地上房屋拆迁的量相对较少，主要采取作价补偿的方式（按重置价结合成新），实行统迁统建和自迁自建的安置方式。
随着我市经济建设步伐的不断加快，农村城市化建设的不断推进，2003年7月15日经市政府研究同意，《厦门市征用集体土地房屋拆迁补偿安置规定》（厦府[号）正式颁布实施。这对加强集体土地房屋拆迁管理，维护当事人合法权益，保障建设项目的顺利进行起到了极有成效的作用，也是我市首次以政府规范性文件对集体土地房屋拆迁作出明确规定。
经市委、市政府多次研究，在总结征地制度改革试点工作经验、借鉴全国兄弟城市做法及广泛征求社会各界意见的基础上，我市于2005年8月1日颁布实施了《厦门市人民政府关于完善征地拆迁政策的若干意见》（厦府[号）。该文件是在我市原有农村集体土地房屋拆迁补偿安置标准的基础上，提高了人均保障安置面积;对具有合法批建手续的住宅房屋，装修采用包干方式进行补偿，有效避免了抢装修的现象，简化了补偿程序。该文件一直沿用至今。
我市征地拆迁的体制经历了四个阶段。
、法规涵盖面窄、补偿标准偏低
我市现行的征地拆迁法规政策于2005年出台，至今已实施六年有余，随着近年来工程建设项目日益增多，征地拆迁工作量也与日俱增，补偿项目趋于多元化，出现许多新的事物与问题，而这些新问题、新事物是现行法规所找不到的。对于法规未涵盖的共性问题和补偿项目，由于法规未能及时更新、补充，导致补偿缺乏相关依据。在项目紧任务重的情况下，大部分无标准的补偿项目只能通过会议讨论的形式解决，由此造成拆迁补偿标准缺乏统一性，未能有一揽子解决共性问题的措施、机制。
补偿标准的高低也是直接影响征地拆迁工作的主要因素之一。近年来工作实践及近期的调研结果表明，经常遇到因标准高低而引起的不肯配合征地拆迁工作的现象。大多数被征地单位认为我市目前的征地补偿标准低，项目补偿单价太低，与日趋渐涨的物价水平相差甚远。农民强烈反映农用地是其赖于生存的生产资料、主要的生活来源，政府征收土地后，农民的生活出路问题面临着严峻的考验，将来的生活得不到保障，农民希望通过提高补偿金额弥补。
、法规条款模糊、操作困难
目前我市征地拆迁法规政策个别条款模糊，弹性大，因此导致在实际工作中操作困难的局面。如集体土地住宅房屋拆迁实行人口、产权面积合并计算问题相当复杂，其人口和产权确认难度较大等。该问题在湖里区杏林大桥和铁路工程涉及的高殿社区表现非常突出，因各种原因，在厦府办[号文规定的范围之外，区政府认为应当计入的被拆迁户人中有达七种类型之多。
又如拆迁非住宅给予企业职工工资补偿及税后利润补偿：《厦门市城市房屋拆迁管理规定》和厦府[号均规定：拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据经营者在社会保障经办机构登记的职工人数、本企业上年度职工平均工资，给予经营者和职工六个月的补偿外，还应当根据经营者上年度平均税后利润，一次性给予六个月的经济补偿。根据该规定，企业职工工资补偿计算标准是本企业上年度职工平均工资，这与《福建省城市房屋拆迁管理条例》（该条例第三十条第一款规定：&拆迁非住宅房屋造成经营者停产、停业的，拆迁人除根据停产、停业的期限，经营者在社会保障经办机构登记的职工人数，以及房屋所在地政府公布的上年度职工平均工资，给予经营者补偿外，还应当根据停产、停业的期限和经营者上年度月平均税后利润额，给予一次性经济补偿&）规定不一致，而且实际操作困难，不少企业不予配合，调查取证又难。另，该规定对新成立企业的年度计算问题和企业职工人数计算问题规定不明确，实际工作中计算标准不统一。
、个别法规条款执行错位
现行法规规定征地补偿实行土地补偿费、劳力安置费、青苗及地上附着物、水利设施摊销费等的综合包干，但在实施过程中各区对于&种房子&的农用地未执行综合包干政策，而是对地上附着物采取扣除综合包干补偿中的青苗及地上附着物补偿费后，再据实清点丈量予以补偿。这种做法违背了土地综合包干补偿的初衷，也导致目前各区农民利用农用地空地违章搭盖房屋、抢建现象普遍存在。
征地拆迁难已经成为近几年的全国性难题，为了解决征地拆迁难的问题，市政府及时出台政策调整征地拆迁的工作机制与体制。但机制、体制等政策仍然处于一个摸索、完善的过程，通过调研各区现行的征地拆迁工作情况，分析总结后发现我市现行的征地拆迁机制、体制尚存在以下几方面问题：
、管理机制不健全
各区行使征地拆迁职能的部门五花八门，且无法做到协调统一，在征地拆迁的管理工作中出现&谁都有份，谁都无责&的现象。如湖里区建设服务中心与区财政审核中心都介入征地拆迁工作，但各自职能、分工不清晰；又如集美区征地由区国土分局负责、住宅拆迁由区重点办负责、非住宅拆迁由区财政审核中心负责，缺乏统一协调部门。以上情况造成在向市级申请拨款或结算审核时各单位相互推诿，主要责任单位不明确。
、协调机制不完善
征地拆迁本身是一项涉及面广的系统工程，它要求实施单位在有限的时间内解决所有的历史遗留问题和现实问题。而征地拆迁政策又无法涵盖所有问题，挂一漏万，给实际操作带来了很大的难度。征地拆迁工作的全面性和特殊性要求主管单位、业主单位、实施单位、审核单位及监督部门等多家单位各负其责并相互协调，及时、到位地为项目的进展做好服务工作和审计监督工作。目前征地拆迁过程中协调机制不完善主要表现在以下方面：
⑴ 对征地拆迁政策的解释不到位。当各征地拆迁操作单位对法规条款的理解存在分歧时，主管部门解释工作不到位，不能及时、准确给予书面解释。征地拆迁工作人员及审核部门对于理解不一的法律条款无法取得一致的官方书面解释，因此各自从自己的立场、按自己的理解进行补偿、审核工作，造成具体操作、衔接、结算等工作的难点。
⑵ 缺乏统一的协调部门。近几年厦门跨越式发展过程中，对土地与日剧增的需求量与缓慢的征地拆迁进程形成了突出的矛盾。因此市政府、区政府采取成立项目指挥部、片区指挥部、项目小组等办法促进项目征地拆迁进度、缓解矛盾。指挥部碰到问题时多采用会议方式解决，因此往往就某一项目中的具体问题各自制定标准，缺乏一个统领的协调部门来制定相同问题的一揽子解决方案，无法做到全市平衡统一。例如每个指挥部可以召集相关部门对拆迁的难题研究出相应的解决办法，通常情况下这些解决办法都在一定程度或者变相突破了标准，因此出现了各区、各项目补偿标准不一致的现象，而且愈演愈烈，造成各区之间的攀比、项目之间的攀比。对于被拆迁人而言，无论所处哪个区、哪个项目，同样的标的如果按不同标准补偿则会出现被拆迁人对政府的不信任，认为补偿厚此薄彼，拒绝配合拆迁工作。
、包干机制执行结果偏离初衷
实行房屋拆迁&大包干&政策对推进房屋拆迁工作起了较好的促进作用，在一定程度上调动区级政府的工作积极性，提高了拆迁工作效率，但在执行过程中仍存在一些问题，具体表现在：
⑴ 包干政策明确规定了资金申请、结算报审所要求的前提条件、资料归整、报审期限等内容，财政部门根据各区提供的工作进度资料拨付资金，但各区在申请资金时往往不提供进度资料而要求直接拨款，一方面财政部门因没有资料而无依据拨款，另一方面区政府又将项目无法推进的责任归结于财政资金不到位，引起市区两级的矛盾。甚至出现个别项目造成财政部门&被拨款&的现象。
⑵ 包干政策充分放&权&到各区政府，虽然相关政策和补偿标准市里也有明确规定，但某些行政区在实施征地拆迁过程中，变相突破政策规定标准，甚至同一行政区内的不同项目也存在不同的补偿和奖励政策的现象，导致被拆迁户互相攀比影响拆迁进度，而且法定补偿标准一旦被变相突破就很难再恢复，其结果将会是补偿标准越来越高，这将增加各级财政的负担，破坏了政策和标准的平衡统一。
⑶ 包干政策给予区政府40%的不可预见费、按期奖励金，但这往往无法补足区政府变相突破政策规定标准所需的资金缺口。当前征地拆迁难的根本原因不在于资金不足，也不在于补偿标准低，而在于补偿的不平衡。补偿不平衡的根本原因是各区补偿标准不一致造成的。这种不平衡不但体现在项目与项目之间，更体现在征地拆迁主体、项目性质（指是否公益性）和开发建设机制上，这种不平衡不是一味的投入财政资金所能解决的。如果单纯通过提高市对区的补贴比例，不但无法从根本上解决问题，而且还可能存在的&水涨船高&的风险，即被拆迁人的要求越来越高，拆迁成本越来越大，拆迁进度越来越缓慢的恶性循环状况。
⑷ 包干政策对项目结算送审期限有明确的要求，但包干政策实施以来送审结算的项目寥寥无几。经调研，各区未送审结算的主要原因在于项目实施过程中存在大量突破标准的补偿，这些补偿是不符合市级补偿标准，在结算时是不予认可的，区级政府担心项目一旦审核结算后市级审定金额与区级实际发生金额相差甚大，且差额部分需由区财政承担，因此项目完成征地拆迁后迟迟不报送结算审核。
⑸ 包干政策实施后，测算审核工作由区级财政审核中心负责把关，调研发现，有些区级财政审核中心没有做到严格把关，致使测算补偿金额远远超过实际需要的补偿金额。在资金拨付过程，市财政部门由于无法取得较准确的被拆迁房屋数量依据，对测算报告无法核实，对测算金额无法控制，只能按区级审核中心审核的测算报告拨付资金，因此导致拨款金额超出市级补偿标准，造成市级财政资金滞留到区级财政。如思明区负责的实施的2004C25号政府储备用地征地拆迁项目，主要以住宅拆迁为主，需拆迁的住宅总量约800户，区财政审核中心审核金额为5.97亿元；至2011年7月已签约补偿协议约710户（占拆迁总量的89%），剩余约70户（占拆迁总量的11%）未签约，实施单位共支付拆迁补偿款约8000万元（含区扶助金），占测算总金额比例的13%，即89%的拆迁量仅用了测算补偿总金额的13%。以此分析，区级审核中心审定的测算金额远远大于实际需要的补偿金额，若市财政部门按现行包干政策规定的资金拨付比例预付进度款，那么预付的进度款将远远超出项目实际需要的资金。
对于目前的政策，各区仍然不断反映征地拆迁补偿标准低，区级需要补贴大量资金，40%的不可预见费及奖励金仍不足以弥补区级&生产扶助金&，部分区甚至把因自身工作无法推进的问题归咎于市财政资金不足，造成财政部门的被动局面。
、配套政策不完善
市政府为了充分调动区级政府对征地拆迁工作的积极性，享有更多的自主权，2008年出台了《厦门市市级财政性投融资项目房屋拆迁补偿费用包干暂行办法的通知》等包干政策。包干政策的初衷主要是为了减轻各区以发展扶助金等额外补偿方式所导致的资金需求压力，从而推进征地拆迁工作。包干政策出台后对征地拆迁工作起到了一定的推进作用，但由于各区对于不可预见费、奖励金如何使用没有制定具体实施细则，导致部分项目补偿随意性大，标准外补偿缺乏统一的平衡机制，也存在个别区不知道如何使用该笔资金的情况。
、审计、监督机制滞后
目前的征地拆迁工作进展过程中，审计、监察等部门已有不同程度介入，但与日益复杂的工作要求还有一定的差距。近年随着征地拆迁项目的增加，全国各地出现了大大小小利用征地拆迁机会骗取国家资金的案例。如武汉某国有拆迁公司数名高管与社会闲杂人员勾结，采取伪造房屋拆迁资料、虚增房屋无证建筑面积等手段，在短短5个月内骗取国家拆迁补偿款高达1248万余元，给国家造成了严重的经济损失，也带来了极坏的社会影响。又如发生在我们身边的&五缘湾征地拆迁补偿项目国有资金流失案&，厦门某国有企业在该项目的征地拆迁过程中，由于一些工作人员滥用职权，收受贿赂，在在丈量种植的芒果亩数时，虚增种植面积，致使多补偿701万元；负责拆迁监督的工作人员，不仅没履行对补偿程序的监督职责，还与评估公司串通对排水沟的评估报告弄虚作假，造成多支付补偿款591万余元。吸取经验，总结教训，只有建立起完善的审计监督机制，做到事前、事中、事后的及时审计、监察工作，才能预防、避免弄虚作假的出现，才能更好地保障财政资金的安全、高效使用。
调研发现，征地拆迁过程中违章建筑问题仍是各拆迁项目的&瓶颈&，现行法规对2002年12月1日之前建造的建筑物有给予一定的补助，2002年12月1日之后建造的无合法批建建筑物一律不补。但目前操作过程中对于违章建筑物均在不同程度上给予补助，这也是造成各区拆迁成本不断攀升的主要原因之一。例如五缘医院项目2009年9月湖里区测算总金额1.12亿元，2010年4月再次测算总金额为1.83亿元，经分析，同一项目两次测算金额相差7078万元，最主要原因为违章建筑面积增加引起，违章建筑面积共增加16.55万平方米。如果不及时遏制这种违建、抢建之风，将严重阻碍征地拆迁的工作进程；如果对这种恶意抢建的建筑物给予补偿，则会因为利益驱使，进一步助长其抢建热情，也无形中造成对原材料的浪费，消耗有限的自然资源，增加环境污染。同时由于抢建、违建毕竟是少数人的行为，大部分老百姓还是比较守法，因此也会因此形成强烈的社会不公平，引发社会稳定问题。
又如五缘湾南片区东侧地块湖里区提供的测算数据中，有手续非住宅面积3万平方米，无手续非住宅（违章建筑）面积达98万平方米，无手续非住宅面积是有手续非住宅面积的33倍。违章建筑与合法建筑的比例悬殊之大，不难想象这其中有因平常工作过程中行政执法部门查处力度不够而造成大量违章建筑的存在，也有因利益驱使形成的&拆迁到哪里，违章建到哪里&的现象。总之，如此大量的违章建筑大大增加了政府的征地拆迁成本，也阻碍了拆迁的顺利进行。
鉴于上述我市征地拆迁现状和存在的问题、难点，为保障依法征拆、合理补偿，有力推进项目建设，提出如下建议：
通过调研，各区普遍反映补偿标准偏低、涵盖面不全，与现在日趋渐涨的物价水平相差甚远，造成拆迁难。建议主管部门定期对我市征地拆迁法规进行调研，及时更新、增补政策条例，如①为杜绝农民因谋取私利抢种、抢建现象屡禁不止，建议取消反扣青苗及地上附着物包干补偿费、据实清点补偿附着物的做法，做到真正的综合包干，同时适当提高征地综合补偿中青苗及地上附着物的包干标准。②由于安置房建设滞后，过渡安置周期长；被拆迁人找各种理由推迟或不愿入住，造成过渡费数额庞大，增加拆迁成本；拆迁安置采取集中安置，其结果是拆完一个农村又形成一个农村，被拆迁人往往不愿意缴交安置小区物业费、导致小区物业管理不到位，引发一系列社会问题。因此建议取消安置房安置，全部采用货币化补偿，可以让被拆迁人自主选择居住地点，避免因安置房原因产生庞大的过渡费等。
目前征地拆迁工作中存在多头指挥、各指挥部各自制定补偿标准、共性问题多样化处理等现象，市政府办公厅已于今年6月发文成立了由市领导任组长，各相关部门参与的市土地房屋征收协调领导小组及办公室。其职责是统一全市土地房屋征收政策和标准的平衡，研究、解决、处理土地房屋征收过程中的重大问题等。为使市、区能够相互联动、对应，各区也应相应成立土地房屋征收协调部门，负责协调辖区内的土地房屋征收政策和标准的统一、平衡，研究、解决、处理土地房屋征收过程中的一般性问题等。通过强化统一的协调机制，确保在土地房屋征收过程中坚持做到&三个一&，即一个机构、一个标准、一把尺子，防止政出多头，使我市的征地拆迁工作有序推进。
同时应明确征地拆迁涉及的国土、财政、审计、监察等部门的职能分工。建议政策的制定、解释由国土部门负责；财政部门负责项目的资金保障、结算审核；审计部门及时跟进项目的审计，监察部门对项目进行全程监督。对于法规理解存在歧义、法规尚未涵盖的内容均以国土部门的正式书面解释为准，其余单位或者部门一律无解释权，一律无权出具突破标准的各类纪要或文件。
目前实行事后审核包干，在项目实施中总会因资金问题造成市区两级财政的矛盾，区级政府总是把自身无法推进项目的原因归结为市级财政资金的不到位。为改变这种现状，缓解矛盾，建议集体土地房屋拆迁补偿费采用事前综合包干，即：按占地面积测定综合包干价，事前包干给各区。具体操作建议如下：
1、统一测定包干基数。由相关部门对已完成拆迁项目进行补偿费的指标统计、分析，合理确定出包干基数，如每亩50-80万元。
2、区分不同类型的拆迁项目，在包干基数基础上设定调整系数。调整系数可以细分为以下几种类型①纯住宅拆迁②纯非住宅拆迁③既有住宅拆迁又有非住宅拆迁的，对不同类型测算不同的调整系数。
3、事前包干金额=拆迁面积（占地面积）&包干基数（万元/亩）&类型调整系数
包干基数及拆迁类型调整系数确定后由市政府统一发文执行。包干金额实施节余留用、超支不补的原则。
在保持现有的征地拆迁标准及机制不变的情况下，为改变区政府出力又贴钱的现状，同时，也为了更好地调动区政府对征地拆迁工作的积极性，建议按土地净收益计提一定比例给区政府（如3%或5%）作为征地拆迁专项资金，专门用于协调解决征地拆迁中各种&疑难杂症&，并设立专户进行管理、使用，由审计部门和监察部门定期（如半年一次或一年一次）对该专户资金的使用情况进行检查，并将检查情况及时上报市政府、通报各相关部门。这样，一方面可以减少市区之间对开发成本的争议，另一方面可作为区、镇（街道）增加财政收入的来源，调动区、镇（街道）的积极性。
目前征地拆迁的工作机制和现状，简单的说就是&市级财政出钱，区、镇（街道）用钱，拆迁公司算钱&，也就是体制上财权与事权不一致，责、权、利脱节。一方面，征地拆迁任务和责任由各区、镇（街）负责，资金由市级财政承担，难免出现对项目、数量把握不严的现象；另一方面，拆迁公司和评估公司多为民营企业，为了尽快与被征地拆迁单位和个人达成协议、完成任务，难免出现丈量清点不实、权证单据审核把关不严，补偿标准套用不符的现象，更有个别人员为了一己私利，与被征地单位、被拆迁人勾结，弄虚作假，骗取补偿款。因此建议，审计部门由事后审计改为提前介入，应及时跟进征地拆迁工作，对资金的使用情况、是否挪用、是否骗取及弄虚作假等进行实质性审计，及时追究各类违法事件的当事人，在一定程度可以威慑各类的违法行为。
目前项目业主单位委托区政府实施征地拆迁，各区政府将征地拆迁任务下达给项目所在地的镇政府（街道办），由镇（街）具体实施。一般情况下，区、镇（街）两级政府临时抽调人员与拆迁公司共同组成征地拆迁工作小组，并由区、镇（街）领导亲自挂帅指挥。项目完成后临时工作小组随即解散，无专人对项目资料归集整理并报送结算，造成大部分项目已投入使用但征地拆迁费用迟迟未能整理完整资料送审，致使无法完成项目竣工财务结算。我们在清理竣工财务结算项目时发现，约有20余个项目因征地拆迁费用（约12.39亿元）未送审导致无法办理竣工财务结算。因此建议实行项目的层层领导承包负责制度，即项目在落实到具体各级领导后，各级领导要对自己主管的项目从开始实施到最终结算实行总负责，对已完成征地拆迁工作却未按要求期限报审结算的项目要追究领导责任，并纳入领导的政绩考核指标。同时如果审计跟进过程中发现对于因各种原因而突破标准的情况，应追究领导的直接责任；征地拆迁项目未结算，征地拆迁工作小组不能解散。
、坚决遏制违法建设行为，建立领导问责制
针对违章建筑的问题，重点在于预防。即平常要加强执法监督部门的工作力度，按照&以块为主、条块结合、重心下移、属地管理&的原则，由各区政府牵头组织本辖区内违法建设查处工作，建立健全以街镇为主、部门联动的日常执法工作机制、巡查考评制度和领导责任追究制度，努力形成分工明确、职责清晰、齐抓共管、综合整治的良好局面。市、区两级行政执法部门要按照工作职责划分，不断提高执法效能，不断加大查处力度，对违法建设做到早发现、早制止、早拆除；市直各职能部门和相关单位要加强联动，信息共享，协同配合，对利用违法建筑物和擅自改变功能的建筑物进行经营活动的，不予办理相关经营审批手续，相关单位不予供水、供电、供气等，对违法建设形成高压态势，坚决遏制违法建设行为，避免所有的问题遗留到征地拆迁时再解决。建议一是要建立民情信息库，以户为单位，对即将要征地拆迁地区每家每户的房屋及其他附属设施拍照建档，全面掌握城乡建设现状，为鉴别、处置违法建设提供有力依据；二是要建立健全违法建设防控机制，采取聘请违法建设监督员，严格执行巡查制度，发布违禁通告，公布举报电话，兑现举报奖励等措施，充分调动人民群众参与防控违法建设的积极性；三是要建立果断处置违法搭建制度，做到&两个一律&，即在开始征地拆迁时对违法搭建一律予以清理，一律不予补偿，从而打消少数群众的利益幻想，给遵纪守法群众一个公平。
、对已成事实的违章建筑区别对待，解决遗留问题
对于已经建成的违章建筑，建议由主管部门分情况制定不同的补偿标准：①违章建筑属于&停止批建宅基地&后，确因必需的生活居住需要而建设的自用居住房屋，建议可按正常的标准给予补偿；②违章建筑不属于必需的生活居住用房，而是作为用来营利的生产资料，但当时由于政府职能部门执法不到位导致建设已成事实，对于此类违章建筑，建议按建造成本给予补偿，但同时必须由执法部门按规定进行足额处罚，甚至重罚，不得使其有盈利空间。这样，一方面符合《物权法》对私有财产的保护，另一方面也符合对违章、违建房屋的处罚规定，让被拆迁人既不能通过违章建设赚钱，亦不让其损失。③违章建筑属于完全是因征地拆迁利益驱使而抢建的房屋或构筑物，均不给予任何补偿，并由执法部门按规定强制拆除。只有根据不同情况区别对待，才能在保障普通老百姓生活的同时避免一些不法分子钻取征地拆迁的空子，骗取国家财产，也只有这样，才能打消不法分子违建的积极性，更有利于以后的征地拆迁工作良性循环。
&征地拆迁难已成为不争的事实，但如何从&难&中走出一条&阳光道&仍是我们积极探索的目标。近年来，我们在制度完善、资金保障、项目审核等方面制定了一系列办法、规章制度。总结以往的经验，反思现存的问题，我们在今后工作中将通过不断创新，努力完成征地拆迁任务，切实保障项目用地需求，达到和谐拆迁的目标。
第四章& 案例点评
&一、基本情况
湖里区先后提供两次该项目的征地拆迁补偿费用测算报告，第一次是2009年9月，测算总金额为11202万元，其中市级补偿金额7348万元，区级补偿金额3854万元。第二次是2010年4月，测算总金额为18280万元，其中市级补偿金额9504万元，区级补偿金额8776万元。第二次测算总金额比第一次增加7078万元，其中市级补偿金额增加2156万元，区级补偿金额增加4922万元。
二、差异分析
对两次测算报告进行差异分析，如下表：
由上表可知：
1、两次测算时间间隔约半年，违章非住宅面积增加12.55万㎡，导致补偿金额及二类费用共增加4488万元。
2、第二次测算违章住宅面积增加了4万㎡，导致补偿金额增加960万元。
3、两次测算企业数量未变化，但第二次测算的补偿金额增加500万元。
4、第二次测算坟墓、庙宇、管线迁移、育苗池等项目未发生变化，但补偿金额增加了1130万元。
三、结论及建议
综上所述，同一项目、不同时间的两次测算金额相差约7078万元。分析其测算报告可知，引起补偿金额增加的原因主要有以下两方面：一方面是因大量违章建筑面积引起补偿金额增加，半年时间，违章建筑面积增加达16.55万㎡，如果有关单位不及时、有效的制止违章建筑的建设，则会给拆迁工作形成更大的阻力；另一方面是由于不断突破征地拆迁补偿标准，导致同一项目补偿金额大幅度提高，如企业的搬迁补偿、管线迁移费用等，也增加了征地拆迁的成本。建议加强对违章建筑的查处力度，并建立领导问责制。
一、基本情况
截至2010年6月25日，湖里高新技术园区已征地107.86万平方米，已拆迁房屋97.93万平方米，其中住宅562户，面积70.95万平方米，非住宅面积26.98万平方米。湖里区已支付征地拆迁费用为12.7671亿元，其中征地费用3.6779亿元，拆迁费用9.0892亿。
二、情况分析
1、征地补偿款：已支付的征地费用3.6779亿元中，符合市级补偿标准的征地费用为3.3682亿元，占总征地费用的91.6%，其余0.3097亿元为区级支付的突破市级补偿标准，占8.4%。主要包括：①区级生产补助金、交地奖励金等474.81万元；②区级突破市级标准计提的征地工作经费243.42万元；③坟墓、水利设施、树木砍伐、管线迁移等突破市级标准补偿或按市级规定不予补偿的费用730.39万元；④地上物清理、果树清运费、洪涝补助等1648.6万元。
2、拆迁补偿款：已支付的拆迁费用9.0892亿中，符合市级补偿标准的拆迁费用为3.73亿元，占总拆迁费用的41%，其余5.3592亿元为区级支付的突破市级标准，占59%。主要包括：①无合法批建手续房屋，突破市级标准的补偿金额5.0491亿元；②区级生产发展扶助金、搬迁奖励金等1258.87万元；③不符合市级补偿规定或无法提供相关协议、合同等材料费用1842.13万元。
三、结论及建议
通过以上分析表明，无序的突破标准已严重打乱征地拆迁政策的平衡和统一，政府已为此付出沉重的经济代价。现行政策中补贴给区级政府的40%的不可预见费及奖励金远远不能满足突破标准所增加的补偿费用的要求；同时不断地突破标准也不利于维护法规的权威性与严肃性。为此建议加强监督征地拆迁实施单位严格执行标准，坚持做到&一把尺子、公平公正、阳光作业&。
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