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物业管理混乱，谁来为居民作主
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李沧区书院路华易春之都小区近日更换了物业公司。该物业进驻后对居民之前向前物业交纳的停车费不认可，要求居民重新向他们再交一次物业费。居民不同意，物业强行将车位转给其他人，导致业主之间，业主与物业之间矛盾非常尖锐，极易引发重大群体性纠纷事件和刑事案件，严重影响社会稳定。另外，新进驻的物业公司未明确承诺任何服务项目的情况下开始收取物业费，收费标准也不公示。目前居民们不清楚，新进驻的物业公司是否合法，业委会也不给居民解释，整个小区处在一个无序无法的状态。希望青岛市及李沧区政府高度重视，否则不知道什么时侯就出大事了。
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青岛市、区两级物业管理办公室严重渎职失职不作为，全市物业公司长期存在大量问题，应该追责！
回复：【qdcyrzx】
越换越疵毛
｜｜引用｜
市区两级物业办都是个泥菩萨
回复：【无奈的人民】
感谢支持。
现在业主们开始毁绿地自造车位了。
以下是引用激活方式一的帖子：物业公司存在是多余的，除了收钱没别的用处。小区不要物业公司，首先，小区自治不是个好办法，我舅舅是业委会的，居住的小区是高层住宅，物业公司撤了以后，几位业主积极倡导小区自治，不久，问题就来了：一个简单的事儿就是，每个月要先去电业局垫付几万块钱的电费，然后再挨家挨户收起来电费，不容易。再就是，谁来打扫卫生外运垃圾桶？雇人？谁来承担工资、保险、工伤、死亡责任？业委会的成员有没有精力和能力专职干这个？有没有报酬？最终这样的自治和物业公司有没有区别？最终只得散伙，遭殃的还是咱们业主。另外咱们探讨一下：直接由小区的业委会牵头，保洁清扫、垃圾桶外运、小广告，让环卫公司负责，绿化，苗木割草喷药、灭蚊灭跳蚤，让爱卫会和园林公司负责，电梯坏了直接报告给电梯公司来维修，让电梯公司去垫付每月的公共电费，小区内停车交给泊车公司管理，或者谁也别管，谁回来早谁停，小区道路坏了报告给市政公司维修，小区内的消防通道堵了找消防大队来清理，小区内巡逻任务交给派出所，乱搭乱建、楼梯通道杂物、违章建筑 报给居委会，小区的单元门、对讲门铃楼道声控灯、庭院路灯、监控探头、消防喷淋等等，这些公共设施坏了就让居委会或者楼长去协调维修，......大家看看还有什么好的办法，说说让咱门开开思路。
9楼，你这个李沧物业办的托还活着呢？你不是日被车撞死了？&&这么说现在在论坛出现的你，是个鬼魂？
以下是引用城乡参谋长的帖子：市区两级物业办都是个泥菩萨物业办这个部门没必要存在
现在物业管理混乱， 居民想联合起来换物业没那么容易，如果物业公司容易换，那同样的方式市长也能换，那还得了吗
现在物业问题这么严重？
回复:新市民
10楼 妙手铁掌：你说这些废话如果能管用的话，你早就成了高速路上的一张干干狗皮了，你也就不用泡在这里发牢骚了。相由心生，境随心转，就你这素质，这么刻薄恶毒，活该你有现在这样的处境。你换十个圈子也就这熊样了。哭吧，沮丧吧，你逃不出那个恶劣处境的。没几个人会过多的搭理你的你太能抬举我了，还李沧无夜班的托你咋不说我是你们物业公司的托呢就你那个李沧论坛我不会去回帖的，在那儿干嚎吧。懒得搭理你。来江苏路住吧，可以少生气多活些年
物业就是用业主的钱养的一帮闲人，从根本上讲，住宅区有自己的业委会，物业就是个多余的。商业区才是物业应该呆的地方
物业好比自家车开路上等信号灯时乞丐帮你擦了几下玻璃窗后就伸手问司机要钱？这是目前物业同居民的关系，这是啥道理！？居民一般不需要目前这种物业经营！
回复：【不忘初心牢记使命】
哪里需要垫付电费？直观上觉得物业公司多余，跟交费无关。有的老小区还是社区居委会在管理，秩序很好，卫生也很好，邻里纠纷，维修维护等问题也能得到及时调解解决，满意度非常高。物业服务问题百出，物业办又能怎么样，最后还不是让老百姓走法律程序，可有几个人能打得了官司，还不是得交费，否则让你进不了家门出不去院子，停了电又停了水，纠纷不断。业委会有一定作用，但问题会更多。个人觉得，最好的办法还是由街道办事处，社区居委会来直面社区管理，老百姓的安稳生活状态应加以保护。
以下是引用马扎子小队的帖子：物业就是用业主的钱养的一帮闲人，从根本上讲，住宅区有自己的业委会，物业就是个多余的。商业区才是物业应该呆的地方说得对！业委会和居委会都能负起责来为全体业主服务，物业公司和物业办就可以解散了。
不忘初心牢记使命，你连撒谎都不会，谁告诉你的，要先垫付电费？？！！！&&你和个白痴一样！ ！！
不忘初心牢记使命，就你这样的白痴，你也配在这里和大家交流？&&！
回复：【qdcyrzx】
你是业主，业委会你选的，还让我们怎么说。
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我和我的小伙伴都惊呆了！
不作死就不会死
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用其他账号登录：青岛一小区想换物业，“钉子”物业公司竟赖着不走，业主：半夜被不明身份的人敲门骚扰…
物业公司服务不到位，
业委会要召开业主大会，
炒物业公司的“鱿鱼”，
万万没想到！
等待业主的却是……
青岛市民赵女士反映，
在市南区八大湖街道
亢家庄社区博思公寓，
老物业公司合同期满拒不离去，
业主想换新物业却举步维艰。
27日上午，在博思公寓二号楼，记者看到该楼座共有两部电梯，其中一部已经停摆。“另外一部运行起来也是时好时坏。炎炎夏日，我们有时候只能走步梯出行，十分不便。”据该小区业主赵女士介绍，这是因为本小区的物业公司——青岛恒宜宏物业公司与小区业委会签署的《博思公寓物业管理合同》已经于日到期终止，目前没有人帮助居民解决问题。
赵女士说，前期在合同约定时间内，青岛恒宜宏物业公司的服务很不到位，诸如：
物业费相对较高、
封闭小区车辆随意进入、
有门卫但形同虚设，
人防工程低价转租、
费用不予公开，
小区电梯广告费存争议等现象，
让很多业主感到不满。
近期，合同到期后，小区业委会要召开业主大会，炒掉物业公司的“鱿鱼”，选择更优质的物业公司为业主服务，却受到辖区多方阻力。记者了解到，目前小区卫生、路灯设施、水管损坏等多处难题都无人解决。
市南区八大湖街道亢家庄社区博思公寓
“青岛恒宜宏物业公司合同期满就是赖着不走！”采访中，多名业主表示，对于小区业委会要更换物业公司的做法，街道、居委会多次出面协调，到现在社区工作站竟然有人要求业委会不要开业主大会，并且要求与原有的物业公司继续续签合同。“真是匪夷所思！”采访中，多名业委会成员介绍，他们坚决拒绝违反国家规定，做损害业主利益的事情。
市南区八大湖街道亢家庄社区博思公寓
“不续签合同就没人维修电梯，保证小区的正常运行。”居民李先生说，更令他和邻居们感到惊恐的是，近日竟然有不明身份的社会人士，半夜跑到小区业委会使劲敲门，严重影响了小区居民的正常生活。
“这样的做法无疑是在恐吓。”李先生表示，以前自家单元门对讲机坏了，电梯坏了，都是他们业主凑钱才给修理。“物业服务差，基本设施不维护，多年不公布收支明细，电梯坏了从不积极解决，几十万的电梯费摆在那儿不用。”李先生说，针对小区乱象，业主们多次反映要求物业提升服务，不仅没有改进，反而越来越差。一有问题就推诿，业主反而做不了自己的主。
“虽然老物业公司服务合同已经到期，但依据相关物业法律法规，他们不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务。作为业主我们多么希望新的物业公司能赶紧入驻，让我们过上正常小区的生活！”记者了解到，截至目前，博思公寓小区业委会已经选中了一家口碑较好的物业公司准备入驻小区。“能否如愿更换老物业还不确定。真心希望相关部门能帮我们解决难题”多名业主表示。
山东省物业治理条例第六十八条明确规定：
解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的通知义务；合同未约定通知期限的，应当提前六十日通知业主。物业服务企业未依据合同履行通知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或停止物业服务。
针对博思公寓业主、物业之间的争执，律师介绍：
如果业主与物业公司之间的矛盾难以调和，博思公寓业委会可以召开业主大会，通过全体业主投票，来决定物业公司的去留。另外，若老物业与业委会之间的物业服务合同已经到期，就意味着合同已经终止。老物业继续服务小区不具备法律依据。若辖区办事处、以及小区所在区域内房产行政主管部门协调不成，业委会可以诉诸法律。
选聘了新物业公司，但是老物业拒不撤离，业主该咋办？
先来看看换物业时的交接程序。《物业管理条例》第三十九条规定：“物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。”因此，正确的流程应该如下：
1.书面告知老物业。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当以书面形式告知老物业服务企业移交资料和撤离的具体时间和要求等。
2.制定交接计划。业主委员会应当确定拟另行选聘新的物业服务企业时，就要着手制定交接初步计划，明确交接时间、具体资料、财产、费用结算等事项。当新的物业服务企业确定后，业主委员会应当会同新（老）物业服务企业共同制定交接正式计划，细化所有交接事项。必要时可以邀请居民委员会、房管办等有关单位、部门参与指导。计划制定后，应告知所在街镇有部门及居民委员会、房管办等。
3.制定应急预案。业主委员会应当对“老物业”是否配合交接进行充分的研判，并与老物业作充分的沟通与协调。如老物业表示可能不会主动配合交接的，业主委员会应当提前做好应急预案。应急预案应抄告所在地的街镇及居民委员会、房管办等。对于可能引发治安案件或刑事案件的，应主动事先告知所在地综治管理部门、公安派出所、行业主管、居委会等部门。
4.合理确定交接时间。交接时间涉及到合同期限问题，业主委员会在与新的物业服务企业订立物业服务合同时，应充分考虑到交接时间问题。
其次，老物业拒不撤离不移交的处理方式如下：
1.双方协商。由物业服务企业、业主委员会等相关方，通过互谅互让、友好协商方式加以解决。
2.第三方调解。由居民委员会调解组织、街镇设立的人民调解组织、专业调解组织（如浦东新区物业管理纠纷调解委员会）进行调解。或者由房管办或区县房管部门进行协调。形成调解协议或协调会议纪要，交接双方订立移交协议实施交接。
3.约谈。由社区管理、治安管理、公安、行业主管、行业协会等部门联合约谈拒不撤离的物业公司。重点需要告知老物业遵纪守法以及如违反面临的法律责任风险。特别需要注意的是，交接的最大阻力可能是老新物业公司聘请的保安公司（保安人员）各为其主。保安的主管部门如果事先约谈双方保安公司负责人，一般情况下，保安公司配合交接的可能性就会大大增加。在业主大会表决选聘物业获得“双过半”同意的基础上，应按“选退出管理、后解决纠纷”原则处理交接问题。
4.行政处罚。根据《物业管理条例》第五十九条规定，违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。当被处罚的物业企业不履行处罚决定时，可以申请人民法院强制执行。物业服务企业一旦被处罚，将对其承接物业项目造成非常不利的后果。比如无法承接新的项目。
5.民事诉讼。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
希望物业公司能和业主
友好和平的解决好“换届”这件事，
毕竟大热天的电梯不运行、
小区里建筑垃圾遍地…
这样的生活氛围，
的确有些说不过去。
尽快解决问题，
对服务方和被服务方来说，
都是一件好事。
一起说说，
你们小区物业的那些事儿吧？
◆半岛都市报微信整理（ID：bandaobao），据齐鲁壹点
责任编辑：
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今日搜狐热点济南一小区物业关闭单元门
竟因风大能把电梯刮坏
济南鑫苑国际城市花园单元门口贴的通知
9月21日讯&济南鑫苑国际城市花园业主打来电话称，物业将单元门锁住了，原因是门口进来的风能把电梯刮坏。
据《小溪办事》报道，记者来到10号楼一单元的单元门口发现单元门已经被关住，门口存放了自行车，玻璃门上还贴了一张温馨提示，通知里写道：关闭单元门的原因是因风力较大经常造成单元门损坏，电梯运行故障。
对于这个原因，济南鑫苑国际城市花园业主表示不相信风能把电梯刮坏。
记者致电电梯维修人员，维修人员称有一定关系，风大电梯容易关不上门。可单元门是进出的重要通道，一锁了之可能会造成更大的安全隐患。小区业主称，门口既没有门禁系统也没有门禁对讲。另有业主表示担心，怕一旦发生危险情况，门口被电动车挡住，人不好出来。
记者发现，西侧的门也是半关着，只留出一个人进出的空间，里面的报箱将正单元门挡住，报箱旁边还挺放了多辆电动车、自行车。而且记者发现西侧门的下方被上了锁。小区业主表示，这样的情况对拿报纸取奶等都造成了不便，而且很难利用这块空间，车子放在这也是一个隐患。
对于这样的现状，物业称门口冲着北方，冬天的时候特别冷，而且考虑到业主非机动车的停放情况，停在以前的地方阻碍了消防通道。
小区业主称，小区是2010年交的房，今年四月份才改成走侧门的。物业王经理称，当时改成走侧门是业主提出来的，有人反映老年人推着孩子，风大的时候推不开门，锁这个门也是经过好多业主同意的。
经过协调，小区物业同意先将门打开。
【 延伸阅读 】
[责任编辑：杜小康、宋洁]
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好 小区单元门坏了是不是该由物业负责?还是楼体所有业主负责
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小区单元门伤人谁负责 律师：物业应承担相应责任
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（原标题：小区单元门伤人责任怎么分 律师：物业应承担相应责任）
近日，家住长沙湘江世纪城贯江苑的陈女士投诉称，自己前些天去外面吃早餐时，刚走到单元门，后面一个男孩就跟着推门，导致她被单元门下端的钢片割伤。经诊断，陈女士的左脚跟腱断裂，医生说至少得躺一个月。目前，男孩的家长垫付了近8000元的手术费。“小孩的家长应该要负主要责任。”陈女士说，她认为男孩的家长还应该负责后续费用。8月12日，记者在楼栋的监控视频中看到，陈女士往外走时，刚好有个小男孩跟了上来，推开大门，大门底边刚好刮到陈女士的左脚后跟。“当时我觉得没什么，走了几步发现自己脚很麻，低头发现脚都流血了。”陈女士说。发现受伤后，小孩家长陪同陈女士进行检查。“医生说我脚伤到了神经，我做了3个多小时的手术，整条腿都打了石膏。”陈女士说。“我家小孩推力没有那么大，是物业没有管理好大门，门底非常锐利，像刀片一样。”男孩的父亲刘先生说，物业也应该对此负责。据了解，这不是单元门第一次划伤人了。对此，物业公司工作人员表示，他们愿意按照法律划分，承担责任。湖南金州律师事务所熊琎律师认为，此案属于侵权责任纠纷，由于男孩属于无民事行为能力人，推门男孩的监护人应该承担主要责任，而此案中，物业未及时更换损坏的门框，管理失职，也应承担相应责任。
本文来源：潇湘晨报
责任编辑：曾露嘉
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