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位于航海东路与朝凤路交叉口北的亚太花园小区
最近，家住郑州市金水区舒馨花园的韩先生很苦恼：住了十几年房子，有房本，可因为小区所在土地性质为集体土地，办不了不动产权证，无法交易。和韩先生小区情况相似的还有不少。此外，一些小区因为土地性质或查不到土地信息等，也无法完成不动产登记。□东方今报&猛犸新闻记者
章衡/文 沈翔/图
案例一：占用集体土地 有房本却无法交易
2001年，韩先生以商品房的价格购买了位于郑州市文化路和北三环交叉口附近的舒馨花园准现房，当时价格为每平方米1400元左右。很快交房，韩先生取得商品房房屋所有权证书，但开发商没有给土地使用证。为此，这个100多户的小区成立了业主委员会，将开发商告上法庭。
但胜诉后，开发商并未按照判决缴纳土地出让金。&开发商耍赖，加上当时房地产交易以房产证为准，土地证的事就搁置在那里了。&韩先生说，去年郑州房价一直涨，他这套120平方米的多层住宅，也由刚买时的每平方米一千四五涨到了如今的一万四五。
因为小区建成时间长，韩先生的一些邻居开始陆续将房屋出售，用卖房款在一些新小区买了房。
4月初，韩先生也想将自己的房子出售。房子挂到中介后，也和买家谈好了价格。但4月上旬，中介打电话说房子卖不成了，因为小区土地性质为集体土地办不了不动产权证。
韩先生想不明白的是，自己2001年按照市场价格购买的商品房，各种税费也一分不少地缴了，如今这100多户占地十几亩的小区，为何成了有房本却无法交易、抵押贷款的&小产权房&?
案例二：因土地性质问题 过完户却拿不到钱
房子同样完不成交易的，还有位于航海东路与朝凤路交叉口北亚太花园小区的杨女士。2013年，杨女士以每平方米7000多元买入一套亚太花园的房子。2016年7月，小区附近房价涨到一万元左右时，杨女士想把房子卖掉，换个大一点的。
日，她和买家签订买卖合同，然后办后续手续，在房管局交完各种费用，房子也过户给买家后，恰巧赶上不动产登记改革，房子交易最后就卡到不动产权证出证环节。
这一拖就是8个月，因为贷款的钱在银行拿不出来，杨女士现在是房没了，卖房的钱也拿不到。
最让她无语的是，经开区的房价这8个月上涨了40%，原来每平方米1万元出售的房子，现在都涨到1.4万元。因为没拿到卖房款，她没钱买新房。少卖的房款不算，未来买房还要出更多的钱。杨女士算了一笔账，本来可以用卖房款买个三室，如今只能买两室。
问题是，之前虽然听说经开区不动产部门过来测量过小区土地，但几个月过去了，仍然没听不动产部门给出任何解决方案。她就算买两室也要赶在房价再次大幅上涨之前，把卖房款拿到手才能买到。
杨女士说，自己也去国土部门问了，经开区和她卖房经历相似的不在少数。因为经开区很多小区土地性质都是工业用地，没有变更土地性质，所以能过户的房子非常少。
&如果小区土地有问题，亚太花园2008年是怎么办出房产证的呢?&杨女士说，现在亚太花园所有房子都没法过户，有房产证的也是这样。&我们当时是因为有房产证才敢买的，现在实行不动产权登记，又说我的房子无法交易，我找谁说理去?&
【现状】郑州还有许多类似&问题小区&
目前在郑州，有房本却无法进行不动产权登记的小区并不少。此前有媒体报道，经开区除东方金典、远大理想城(个别楼有问题)、好望角、天明园、专家花园、悉尼阳光、经开区第六大街76号院、经开区管委会家属院、青青美庐、格林假日、格林度假山庄、东方桃源、东郡蓝湾、宏光合园、尚东美立方15个小区外，其余小区均暂不能办理不动产登记。
中原区多个小区因土地被查封或无土地信息，无法完成不动产登记。而金水区除了土地被查封等问题小区之外，舒馨花园和勤工路7号不能办理不动产登记则是因为小区土地性质为集体土地。
近日，郑州市国土局给郑州市房管局的一份关于停止部分小区办理房屋交易一事的函显示，包括郑州金水区舒馨花园在内的27个小区，因占用国有农用地和集体土地，根据《物权法》《土地管理法》《城市房地产管理法》有关规定，房管局停止对这些小区办理转移、变更、抵押等房屋交易事宜。
【回应】会出台相应政策 部分&问题小区&可登记
郑州市不动产部门有关负责人在接受记者采访时表示，这27个小区只是初步统计，还需要进一步确认。确认之后，有关部门会按照有关法规进一步处理。
据了解，因占用工业用地无法进行不动产登记的小区，不动产登记部门会根据2016年底，省国土资源厅出台的《关于做好当前不动产登记工作的指导意见》，对&无土地信息&&房屋规划用途与土地用途不一致&等原因造成房屋无法办理转移、抵押登记的情况给出相应解决方案。
比如，只要房屋坐落的土地取得大土地证，且无查封、无抵押、无改变用途、无跨宗地界线，就不影响办理不动产登记。没有取得大土地证的房屋，以及存在土地被查封、被抵押、房地用途不一致、房地权属不一致等问题的房屋，在郑州市政府出台相关政策前，暂时无法办理不动产登记。
【声音】历史欠账不应由百姓承担
有人认为，问题小区在不动产登记前就一直潜藏着。
业内人士表示，是否为国有建设用地是区分&小产权房&的重要参照标准。因土地问题，从而导致有&本&却办不了&证&，但有个事实必须正视，那就是业主在买房时已支付房款、取得产权证，有些房子甚至进行过多次交易。
如今由于开发商的问题或政府监管不力而导致无法办理不动产登记。对那些急于办理不动产权登记的业主声音，有关部门应该重视，并尽快协商拿出具体的处理意见。否则会让这些业主将矛盾转向不动产登记改革。
有一种声音是，问题小区要想彻底完成不动产登记，涉及土地性质的变更，这就部分涉及土地性质转变、缴纳土地出让金的问题，一些老旧小区开发商已经不存在，或者已经转换身份。也许只能由业主承担。
但一些业内人士则认为，既然买房的时候，没人因为土地存在问题而少付了一分房钱，既然业主已经支付了全部的购房款，且已经实际占有和使用房屋，更是取得了产权证，那么开发商没有缴纳土地出让金的历史欠账不应由百姓来承担。
【责任编辑：段佳曼 】
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邮编：450016房屋买卖中常见的9大纠纷，你不得不防！！！
一、因房价暴涨暴跌引发的纠纷
在房价平稳时，一般很少有卖方或买方主动违约，但是一旦房价暴涨或暴跌时，这种纠纷极易产生，卖方或买方往往愿意以牺牲定金或支付部分违约金来解除合同。当前就处在房地产暴涨阶段，因此，卖方违约剧增。作为买方如何维护自己的合法权益，请阅读以下文章链接：
延伸阅读（点击蓝色字体即可阅读）：
二、代理人未经授权签署的合同引发的纠纷
这种情形对于卖方亦比较多见，尤其是家庭成员之间代为出售房屋，一旦房价上涨，卖方往往不愿意再出售房屋，或对代理人的行为不予追认。
当前房地产市场行情中，卖方以未经其同意为由，拒绝承认合同较多。因此，作为买受人应注意，签署合同究竟是不是产权人，若不是，则要求出具授权的委托书。因此，对于房屋买卖中，买方应严格审查出售方的资格问题，当然，在限购的城市，也要注意买方的购房资格问题。作为房屋买卖中，买卖双方的主体资格，究竟要注意哪些问题，请阅读以下文章：
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三、因合同约定不明引发的纠纷
因合同约定不明引发的纠纷，在房屋买卖合同亦非常常见，比如定金合同签署时约定，在签署正式房地产买卖合同的当日，由买方支付首付款XXXX元，这类约定，明显的没有先后顺序，极易产生纠纷。
四、逾期付款引发的纠纷
买卖合同中，买方的主要义务是支付房款，可以说买方的一切违约行为均和逾期支付房价款有关，因此在买卖合同中究竟该如何拟定支付条款，以防止引发纠纷，请阅读以下文章链接：
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五、逾期交付房屋引起的纠纷
逾期交付房屋，往往是由于卖方在签署买卖合同时未考虑好房屋交付时间节点，而轻易签署合同，因此，为避免纠纷，作为卖方应尽力考虑交付的时间节点问题，避免逾期交付承担违约责任。
六、逾期办理过户手续引起的纠纷
买卖双方的行为，均可以引起逾期办理房屋转移登记，往往买方方面的原因体现在贷款申请延迟，或支付房款延迟等原因，卖方的行为导致逾期办理过户，主要集中在房屋未办理注销抵押登记，房屋被司法查封，或其他主动违约行为，不想继续交易等。
七、要求返还定金引起的纠纷
按定金的性质，可以分为立约定金，违约定金等等，约定哪种定金，关键要看定金合同中是怎么约定。按照法律的规定，支付定金应当签订定金合同，如果买方付了定金后，只是由中介公司或卖方出具了一个“收条”，上面写了“定金”两个字，而且在支付定金的时候也没有签订房屋买卖合同或定金合同，那这个定金的性质是无法确定的，在这种情况下，买方不想购买房屋，定金应当返还。
八、因房屋质量引起的纠纷
由于卖方交付的房屋存在质量问题，遭到买方索赔或要求解除合同。根据上海高级人民法院的有关规定，如果卖方故意隐瞒房屋质量瑕疵应承担赔偿责任，如果卖方已就房屋质量的问题明确告知买方的，那卖方不承担责任。如果房屋的隐蔽瑕疵如并非卖方在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明卖方对此是知晓的，卖方亦不承担瑕疵担保责任，但买方可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。
九、因户口迁移引起的纠纷
房屋交付后，买方才发现房内有卖方的户口或他人的户口，即使合同中约定卖方应当保证户口迁走，但这类纠纷诉至法院还是不会被受理。所以此类纠纷暂时不能通过法律途径解决。但是，买卖双方可以就户口迁移问题约定违约金，当卖方违约时，买方可依法追究卖方违约责任。
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业主征信严重有问题，那么他的房子可以进行交易吗？
186****9115
业主征信严重有问题，那么他的房子可以进行交易吗？
这个问题你会回答吗？
如果你知道问题的答案，不如花几分钟帮助他~
您好，业主征信有问题不影响房子正常交易，但是一定要确保房子的产物清晰、有否有抵押、是否有被查封，而且一定要注意，首付款要监管。
刘东涛回答了问题
您好，如果房屋无抵押，并且所有首付款都正常资金监管，再到建委核实房屋无查封、无占用等其他情况，是可以交易的没有问题。但是，如果有抵押、需要买家首付款解押、或者业主急需拿到首付款，要求“自行支付”的，这种情况就要谨慎，防止发生风险。
崔继强回答了问题
您好： 房屋申请贷款的时候，是审核的买方的征信情况的，还款的也是客户。 而且房子过完户，银行才会为业主放款。 根据这种情况，业主在出售房屋的时候，房子只要没有被查封，是可以正常交易的。 但是根据这种情况，建议您前期不要支付大额的定金或首付，剩余资金一点要监管，过户完成后再支付，小心一些还是应该的。
刘开杭回答了问题
您好：房子能否交易首先看产权是否清晰，业主是否手续齐全能合法出售，如果产权清晰能正常交易就没问题，因为购房款都是进行监管的，只有过户完成出新房本后业主才会拿到房款，所以没什么影响。
张立杰回答了问题
楼层要高些，最好前面没有遮挡或者楼间距比较宽，朝南向
您好，北京房产套数的认定是以家庭为单位来算的，其中登记以及网签在家庭名下的住宅类房产都计算套数；所以只要家庭名下没有住宅类房产，在北京购买就算做是首套；关于贷款首套和二套的认定，目前商业贷款只认未结清的贷款记录，如果家庭明天无未结清商业贷款记录，那么就可以按首次贷款来执行，可以贷7成；如果有一次未结清贷款记录，那么就按二套贷款申请，可以贷5成；公积金贷款目前只认家庭名下房产，不过前提必须要满足公积金贷款条件；如果家庭名下无住宅类房产，那么可以按首套来贷款，可以贷8成，最高可以贷120万；如果名下已经有一套住宅类房产了，就按二套来申请，可以贷8成，最高可以贷80万；
北京像素小区是2009年开工建设的，2012年开的盘，当年开盘价1.8万左右 北京像素小区是2012年8月份入住的，距今4年多. 一般是入住后一年半左右下房本。房产证实在2014年3月份下发的 现在还没满五年，是商住两用房，满不满五年税都是一样的
您好，可以；直接夫妻更名即可，携带身份证、房产证、户口本、结婚证等证件可以直接到房产所在城区的房地局办理。
在北京纳税或社保满五年后就可以买住宅了，或者直接买不限购的房子啊。
如果过了应履行期限，且一方拒绝履行合同约定的义务，沟通无效的话。建议您像房屋所在地的法院提起诉讼以保障您的权益。
北京怡生乐居信息服务有限公司
北京市海淀区北四环西路58号理想国际大厦806-810室
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线：新房、二手房：400-606-6969 &家居、抢工长：400-010-2323咨询热线：400-676-8333
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没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？关于这些二手房买卖常见法律问题，下面找法网小编为您详细介绍。
　　一、没有证书的房屋怎么买卖？
　　根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
　　二、房屋产权证记载的产权人和签的卖方不一致如何处理？
　　关键看产权人和签约人
　　三、没有房屋产权证书的房屋怎么买卖？
　　根据我国法律，没有房屋产权证书的房屋是不能买卖的，这类合同原则上属于无效合同。但是，如果买卖了该类房屋且已经实际居住的，买房人的居住权可以获得法律的保护。当然，如果房屋产权取得后双方办理了房屋过户，那么视为合同履行，双方均不得反悔。需要注意的是，买方确实需要买卖无产权证房屋的可以在买卖无产权证房屋时约定高额的违约金或取得房屋产权证书的时间或者产权证取得后过户的期限。这样就能最大限度的维护买方的利益。
　　四、房屋产权证记载的产权人和签买卖合同的卖方不一致如何处理？
　　关键看产权人和签约人是否具有合法的授权委托手续。按照惯例，一般这类房屋买卖中，产权人无法与实际购房人签约的应当到公证处办理授权委托公证，明确授权签约人代理其进行、房屋产权过户、代收房款、房屋交割等一切卖方事宜。否则这类合同属于无效合同或者效力待定的合同，买房人有权撤销并要求签约人承担赔偿责任。
　　五、法律问题以及全款或贷款买房定金约定技巧
　　如果房屋买卖中，双方基本达成意向，购房人缴纳了定金，如果任何一方违约导致合同无法履行。则对实际交付的定金施行定金罚则，即：购房人违约则不能要求返还定金，卖房人违约则需要双倍返还定金。如果买方全款购房则资金充足，履行付款义务问题不大，那么就要着重防范卖方的违约行为，可以约定较高数额的定金，如总价20%，这样就加大了卖主违约的成本，促使其及时办理过户手续。反之，由于定金罚则是把双刃剑，因此如果贷款买房的买主，如果没有较大把握办理房贷，应当适当降低定金的支付比例，特别是目前银行从严审核贷款的情况，一旦贷款无法办理，那么如果没有其他约定，将导致需要向卖方承担违约责任。
　　六、购房人无法办理银行房屋贷款手续怎么办？
　　原则上这属于购房人的违约行为，但是在2010年4月、6月，国家部委分别颁布实施了国十条、京十二条、三部委二套房标准等一系列调控政策。如果购房人由于政策变化导致无法按照原合同申办房贷的，则根据购房人的需要可分别采取如下措施：如购房人需要继续购房可以变更合同（加付首付、延长贷款期限）后继续履行合同，如购房人不想继续购房则可以并要求返还支付的全部款项且不承担违约责任。当然，如果不是这些政策导致的购房人无法贷款，那么如果没有特殊约定，购房人应当向卖房人承担违约责任。
　　七、卖方违约不办理过户或拒收收取款项买方如何应对？
　　这类纠纷常见于2009年这样房价飙升过快的期间。如果因为房价上涨，卖方恶意违约，买方有权选择如下措施维护权利：一是如果买主要继续购买房屋，则可以要求卖方继续履行同时要求法院保全房屋，协助办理过户。二是如果不想继续购买房屋，则可以要求卖主双倍返还定金或按照合同要求赔偿违约金，同时赔偿其他经济损失。当然双方协商或者法院调解适当加价也可以变更合同继续履行。
　　八、买方不按约支付定金、首付或不办理贷款卖方如何应对？
　　这类纠纷常见于2010年初房地产调控政策出台房价有下降可能的时期内，买方为了规避风险而持观望或等待态度。如果遇到买方违约，卖方可以采取如下措施，一是可以要求继续履行合同并赔偿违约损失；二是协商变更合同后再履行；三是如果对方确实不愿购买也可以解除合同，没收对方定金，并要求对方赔偿损失。当然如前文中由于政策调整导致买方无法贷款买房的则不能追究买方违约责任。
　　九、买卖双方均有违约行为如何定责？
　　按照交易的惯例，买卖程序如下，先由买方交付定金签订协议，再交付首付款办理网签手续，再由买方申请住房贷款，银行同意房贷通知后双方办理房屋过户手续，过户完成办理房屋交割，交割后卖方领取剩余购房款。如果双方均有违约行为，则按照合同约定及上述程序确定那一方违约在前，如果一方违约在前，导致另一方无法履行的那么可以免除另一方的违约责任。比如买方不交纳定金或首付的，卖方有权不予办理过户。
　　十、买卖房屋存在共有、租赁或者情况如何处理？
　　二手房买卖经常出现房屋已经出租或者抵押的情况，而按照我国法律&买卖不破租赁&、&买卖不破抵押&。因此，对抵押或租赁的房屋一定要在买卖前要求卖方处理好抵押或租赁的第三方权利问题。如果由此导致买方损失的，买房可以追究卖方的违约责任。如果房屋有其他共有权人，那么买方应当取得共有人同意方可买房，否则合同可能被宣告无效。
　　十一、夫妻一方在另一方不知情的情况下擅自买卖房屋的效力
　　这类情况二手房交易中经常遇到，一般不会出现大的法律纠纷。即使存在另一方不知情的情况，如果买方实际交付了房款，并办理了过户，那么也视为房屋买卖合同有效。但是买方如果知道夫妻一方擅自售房而与之签订合同的，那么合同则可能被撤销而返还房屋。
　　十二、买卖、农村房屋的法律风险
　　经济适用房是特有的一种房屋产权形式，如果买卖没有取得上市交易许可（转商）的此类房屋，买卖合同原则上属于无效合同，北京法院也曾有过类似的判决支持合同无效。因此，对于此类买卖应当约定较高的违约责任，这样一是可以制约卖方及时转商并及时过户给买方，二是可以在卖方恶意违约不办理过户的情况下即使合同无效也可以获得一定的赔偿弥补自己的损失。
　　随着城市化发展及城乡一体化进程加快，城市居民到农村买房买地的情况较多，如房屋、，但是从目前我国管理法律角度讲这属于国家法律严格禁止的行为。北京市高级人民法院曾出台专门法律文件规定&此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效&。 但是针对城市近郊土地拆迁补偿价格飞涨的现实，为了平衡双方利益，也特别指出首先要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；其次，对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿；再次，判决返还、腾屋同时应注意妥善安置房屋买受人，为其留出合理的腾退时间。
　　十三、买卖、限价房、危改房、的法律纠纷
　　这类纠纷的解决关键看房屋的性质，如果房屋适用经济适用房管理办法管理，或者房屋属性属于经济适用房，那么按照上述办法解决。如果属于完全产权的房屋，则买卖合同有效。
　　十四、买卖承租单位或房管所公房的情况
　　公房分单位自管公房和房管所国有直管公房。承租人可以将房屋&出卖&给买受人，也就是俗称的&使用权买卖&。这类买卖关键是要取得房屋产权所有人或管理人（单位或房管所）的许可，并办理租赁手续变更登记，否则这类&买卖&是不受法律保护的。
　　十五、私下交易暂不过户的利弊
　　这种交易方式的特征是双方谈好房价，签好合同，付清（部分付清）房款，但暂时不办理办理过户手续。由于我国认定房屋权属的主要依据是房屋产权证，因此，这类交易存在较大风险。如果卖方利用人的身份重新换发新证，并私下买卖、抵押那么对买方的利益损害极大。或者卖方由于债务纠纷，该房也可能会被法院查封拍卖偿债。因此，变通做法是可以补充签订协议，并办理登记，这样可以有效防止卖方违约。当然最根本的解决方式还是及时办理过户，以防夜长梦多。
　　十六、签订价格不同的两份协议来逃避税款
　　双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格，但在交易市场填写房屋买卖契约时，将房屋价格填少，以达成少交房屋和的目的。但由于协议在先，交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后，买方坚持以契约约定的价格为依据，少给付房款，纠纷就会产生，诉讼便随之产生。当然，卖方可以主张合同因避税非法而无效。但是即使是差额款要回，所产生的经济损失也会大于少交的税。
　　十七、名为&赠与&实为&买卖&
　　以前买卖契税低，赠与契税高时，很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与，为了省契税，而改成&买卖&；现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖，为了规避营业税，也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险：赠与不能反悔，没有违约更谈不上违约责任，一旦买方不能如数支付房款时，卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去，或者因债务纠纷被诉讼到法院，行使，买方到手的房屋也可能被法院追回。
　　十八、买卖无法上市央产房的风险
　　中央在京单位已购公有住房简称&央产房&。这类纠纷与其他二手房买卖纠纷最大不同是常会出现卖方无法提供央产房上市证明而导致房屋买卖无法继续的情况。如果出现此问题，买方应当及时要求限期履行合同，如果卖方无法履行则可追究其违约责任，双倍返还定金和赔偿经济损失。央产房上市的主要法规是《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》国管房改[号。
　　十九、买卖按揭二手房如何防范法律风险
　　对于卖方房屋曾办理了银行房贷的情况，如果要顺利买卖，首先需要由卖方到银行办理解抵押手续，待抵押权解除后才可以办理过户。如果遇到这种情况，那么买方无疑要注意防范风险，一是首付可适当降低，一般以卖方解抵押所需要的款项数额为限，尽量不要多交首付款；二是如果卖方无法解除抵押，那么应及时要求对方返还首付款。当然对于这类房屋的买卖，最好是约定好解抵押出现障碍后的处理方式，再者，如果条件允许，买方最好查询下卖方的银行还贷记录确认可以解除抵押，这样就预先化解了风险。
　　二十、20%违约金可以增加或者降低吗？
　　按照一些格式买卖合同的约定，如果出现违约则应当按照合同总价20%的标准支付违约金。但是，我国《合同法》对违约金的规定主要强调违约金补偿性的理念，只是有限地承认违约金的惩罚性。一方面，违约金的支付数额是&根据违约情况&确定的，即违约金的约定应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得约定与原来的损失不相称的违约金数额。另一方面，如果当事人约定的违约金的数额低于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或予以适当增加，以使违约金与实际损失大体相当。这明显体现了违约金的补偿性，将违约金作为一种措施，既保护债权人的利益，又激励当事人积极大胆从事交易活动和经济流转。
&&&&同时《合同法》第114条第2款又规定：&&&约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。&即一般高于实际损失则无权请求减少，这一方面是为了免除当事人举证的繁琐，另一方面表明法律允许违约金在一定程度上大于损失，显然大于部分具有对违约方的惩罚性。而且需要特别注意的是日起施行的最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）有特别强调&增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持&，&增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限&，&当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失&。
&&& 由此可见，法律对违约金的多少还是以实际造成的损失为基本判断依据的。因此，如果二手房买卖发生了违约，交易费用、价格波动等实际损失如果高于或者低于总价20%违约金的，当事人还是可以要求法院适当增加或减少的。
　　二十一、如何防范买到&凶宅&？
　　在二手房市场中，也有房主将出现凶杀、自杀等恶性事件的&凶宅&房屋恶意隐瞒事实又出卖给买方。对于此类房屋，买方一旦购买完成，那么将处于自住或出卖均不可能的两难境地。因此，尽管&凶宅&只是极少数，但是买方一定要做好对此问题的防范，首先要在合同中明确如果出现此类情况，卖方应当承担违约责任且买方有权要求返还房屋。其次对于价格低于平均价的房屋要多审查，多了解，如果可能的话可以与房屋所在地物业、派出所、邻居等了解房屋使用情况。最后如果确实误买了这类&凶宅&，如果房主没有提前告知，可以欺诈为理由通过法律诉讼来要求退房并赔偿损失，但是需要准备较为充足的证据。
　　二十二、房屋买卖没有完成中介怎样付？
　　目前房地产中介服务属于《合同法》中的居间服务性质，《合同法》第四百二十七条&居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用&。由此可见，如果房屋交易没有完成，那么中介公司不应当要求支付报酬，但是可以要求卖方支付必要费用。
A如你已持有胜诉判决，对方（败诉方）不主动履行判决义务，你应立即申请执行。逾期申请执行，后果难测。
A你好，你可以起诉对方要求赔偿
A你好，理论上是要付违约金，当时你完全可以不给，因为即使对方起诉你，他也得证明自己是所有权人，但是他又没有权属证书
A你好，可以办理公正。。。。。
A不用支付违约金，定金就属于违约金。
A您好 如果你们合同约定的支付尾款的时间没有超过最后的截止时间 对方明确表示不再继续履行合同 就是对方违约了，你可以到法院起诉要求继续履行该合同
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