境外资金境内投资系列之二：外债、外保内贷以及外商投资房地产 : 经理人分享
境外资金境内投资系列之二：外债、外保内贷以及外商投资房地产
我们先介绍一下外商投资的项目主管机关---国家发展和改革委员会及各地方发展和改革委员会（以下简称“发改委”）的项目核准和备案制度。作为国务院的职能机构，发改委是综合研究拟订经济和社会发展政策、进行总量平衡并指导总体经济体制改革的宏观调控部门。根据国务院批准实施的《政府核准的投资项目目录》、国家发改委颁布的《外商投资项目核准和备案管理办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令12号）和《国家发展改革委关于修改&境外投资项目核准和备案管理办法&和&外商投资项目核准和备案管理办法&有关条款的决定》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令第20号），对于中外合资、中外合作、外商独资、外商投资合伙、外商并购境内企业、外商投资企业增资及再投资项目等各类《政府核准的投资项目目录》中的外商投资项目应由发改委进行核准或备案。今天介绍的外债及外商投资房地产项目会涉及到发改委的核准或备案，下文详述。
一、外债和外保内贷
在境外主体直接以债权的方式进行投资（一般来讲，即外债）的情况下，主要受到《外债管理暂行办法》、《外债登记管理办法》、《国家发展改革委关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的通知》（发改外资[号）、《中国人民银行关于在全国范围内实施全口径跨境融资宏观审慎管理的通知》等有关法律法规的限制。
根据《中国人民银行关于在全国范围内实施全口径跨境融资宏观审慎管理的通知》中制定的最新的外债政策，我国已取消了外债的事前审批，将企业的跨境融资改为事前签约备案，金融机构的跨境融资改为事后备案，由企业和金融机构在与其资本或净资产挂钩的跨境融资上限内，自主开展本外币跨境融资；并且实行本外币全口径管理，即人民币外债和外币外债都统一纳入该模式管理。相较之前，基本上全面放开内资企业的跨境融资通道，境外相关机构可将贷款发放予内资企业。对于外商投资企业，现阶段其即可选择投注差模式，也可以选择新的外债管理的模式，一经选定备案，原则上不再改变[1]。但是，在此之前，根据《外债管理暂行办法》，发改委、财政部和国家外汇管理局是外汇管理部门。发改委于2015年9月颁布上述2044号文，要求境内企业及其控制的境外企业或分支机构向境外举借的、以本币或外币计价、按约定还本付息的1年期以上债务工具，须事前国家发展改革委申请办理备案登记手续，之后还应向国家发改委报送相关信息。故对于外债的管理模式，人民银行的最新要求与发改委在2044号文中提出的备案要求该如何适用仍有待于进一步明确。
然而，上述规定适用于境内企业直接向境外机构举借外债的情况，若境外机构通过其在中国境内的外商投资企业对境内企业提供债权融资，则不再受上述监管限制，而适用《贷款通则》及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》的有关规定，并可以视具体项目情况，结合股权投资方式进行多元化投资（例如可转债、过桥贷款、委托贷款等）。
外保内贷是指担保人注册地在境外、债务人和债权人注册地均在境内的跨境担保。在实践中，外保内贷常用于境外资金因为审批原因无法及时进入中国境内，而境内公司又需要使用资金的情形。
境内非金融机构从境内金融机构借用贷款或获得授信额度，在同时满足以下条件的前提下，可以接受境外机构或个人提供的担保，并自行签订外保内贷合同：
债务人为在境内注册经营的非金融机构；
债权人为在境内注册经营的金融机构；
担保标的为本外币贷款（不包括委托贷款）或有约束力的授信额度；
担保形式符合境内、外法律法规。
内保外贷由发放贷款或提供授信额度的境内金融机构向外汇局的资本项目系统集中报送外保内贷业务数据。
对于外保内贷项下资金用途由银行监管，必须符合境内贷款合同约定的贷款目的，不得挪用。所以如果对于资金有一些特殊用途考虑，理论上应该在与银行沟通时即告知以便银行判断是否可以安排外保内贷。
二、外商投资房地产
资产投资主要是通过直接购买境内资产，通过境内资产的升值而获利的投资方式。由于资产投资的性质，一般较为常见的资产投资主要为不动产投资。受限于《中华人民共和国物权法》，中国境内的土地归属国家所有，因此投资购买不动产主要为土地使用权和地上建筑物的所有权。
根据《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》和《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，境外主体在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。境外主体购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则设立外商投资企业[2]，换言之需要以股权方式进行投资。本章节将主要讨论境外主体投资于非自用房地产的相关内容。
目前，规范外商投资房地产开发经营产业的法律、法规及规章有：
《中华人民共和国建设部、中华人民共和国商务部、国家发展和改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[号，下称“171号文”）
《商务部办公厅关于贯彻落实&关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》有关问题&的通知》（商资字[号，下称“192号文”）
《国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号，下称“47号文”）
《商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》（商资函[2007]50号，下称“50号文”）
《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》（汇综发[号，下称“130号文”）
《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》（商资函[2008]23号，下称“23号文”）
《商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知》（商办资函[号，下称“1542号文”）
《商务部、外汇局关于改进外商投资房地产备案工作的通知》（商资函[号，下称“340号文”）
《外商投资产业指导目录》（2015）
《国家外汇管理局关于废止和修改涉及注册资本登记制度改革相关规范性文件的通知》（汇发[2015]20号，下称“20号”）
《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》（建房[号，下称“122号文”）
《商务部、外汇局关于进一步改进外商投资房地产备案工作的通知》（商资函[号，下称“895号”）
1外商投资房地产行业的政策原则
（1） 外商投资产业指导目录
根据日起实施的《外商投资产业指导目录》（下称“新指导目录”）的相关规定，外商可以投资的中国房地产开发经营产业分为允许类和限制类两类项目：
限制类项目包括：(i)电影院的建设、经营（中方控股）；和(ii)大型主题公园的建设、经营。
除此之外，根据严控外商投资高档房地产的50号文要求，各地商务主管部门要严格控制外商投资高档房地产[3]。但是，除了1995年发布的《国务院关于严格控制高档房地产开发项目的通知》中对于高档房地产有提及外，目前相关主管机关对于高档房地产尚未出台明确的认定标准，高档房地产项目的认定主要由地方政府部门自行掌握。
禁止类项目为：(i)高尔夫球场、别墅的建设；和(ii)自然保护区和国际重要湿地的建设、经营。
允许类项目为：根据《指导外商投资方向规定》（中华人民共和国国务院令第346　号），《外商投资产业指导目录》中未予限制的其他房地产开发或经营项目，应为允许类项目。与2011年的《外商投资产业指导目录》相比，新目录将房地产相关产业从“限制类”中删除，意味着“土地成片开发（限于合资、合作）、高档宾馆、别墅高档写字楼和国际会展中心的建设、经营、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司”这些曾经被多年视为“限制类”将在实践中归为“允许类”。从这一次的修订可以看出国家对房地产产业政策的调整倾向。
在新指导目录生效后，商务部公布了122号文，该文对47号文进行了下列重要调整：
取消外商投资房地产企业办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇必须全部缴付注册资本金的要求。
境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。
（2） 严格控制返程投资
50号文要求，商务和外汇主管机关应严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境内投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇主管机关一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任[4]。23号文进一步规定，省级商务主管部门核对外商投资房地产业备案材料时，要求公司提供材料证明外方股东不属于境内公司或自然人在境外设立的公司，这意味着以返程投资方式投资境内房地产企业的做法已被禁止。根据我们向商务部主管外资审批的有关官员的咨询，商务部审批的外商投资房地产事项也适用该项规定。2010年的1542号文进一步重申了前述规定，并且会加强对备案材料的审查。
（3） 禁止股东关联关系
23号文规定，省级商务主管部门核对外商投资房地产业备案材料时，要求公司提供材料证明公司各股东之间不存在关联关系，不属于同一实际控制人。该项规定适用于新设、增资、扩股、股权转让、并购等地方商务主管部门审批的外商投资房地产事项。根据我们向商务部主管外资审批的有关官员的咨询，商务部审批的外商投资房地产事项也适用该项规定。
（4） 禁止投资套利
1542号文规定，对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建或在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。同时，商务部会加强对特定房地产项目的监管，即进一步加强对并购、股权出资等方式新设/增资的房地产项目的审批监管和数据审核。商务部将会同有关部门对该类方式实际使用外资数据适时开展统计监督检查。
（5） 不得设立房地产开发经营业务的投资性公司
1542号文规定，各地商务主管部门不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。
（6） 备案审核权下放：引导外资流向
50号文要求，地方审批部门批准设立的外商投资房地产企业，应即时依法向商务部备案。随后， 23号文将外商投资房地产企业备案材料的核对工作委托省级商务主管部门进行，商务部根据核对结果予以备案并定期进行抽查。并且1542号文强调，商务部将在原有基础上对上述材料加大抽查力度。但是，2014年之后，外商投资房地产的相关政策有所松动，政府相关部门颁布一系列利好政策。340号文简化了备案程序，商务部备案由纸质版备案改为电子数据备案和事中事后抽查，并最终由2015年11月颁布895号文，取消商务部网站备案公示程序，只需完成外商投资综合管理信息系统中房地产项目相关信息填报，即可按相关外汇管理规定到银行办理外商直接投资项下外汇登记等手续，这一举措很大程度上简化了外商投资房地产的相关程序。
2外商投资境内房地产开发经营产业的一般性条件
由于23号文对境内房地产业外资准入条件的统一，外商投资境内房地产开发经营产业所要遵循的一般性条件有：
（1） 商业存在原则
171号文规定，境外投资者（包括境外机构和个人）在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵循商业存在原则，依法申请设立外商投资房地产企业，按核准的经营范围从事相关业务[5]。根据192号文的解释，“外商投资房地产企业”是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店）、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业[6]。外商投资房地产企业可以采用外商投资企业的所有形式，但在具体项目中应符合相关限制性规定（如根据产业指导目录，土地成片开发仅限于合资或合作的形式）。根据相关规定，“设立外商投资房地产企业”中的“设立”应具有“成立”的含义，不限于新设，还应包括并购、扩大经营范围等其他成立外商投资房地产企业的方式。
（2） 项目公司原则
项目公司原则主要指：
申请设立外商投资房地产企业，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准[7]；
23号文进一步规定投资应“仅限于经批准的单一房地产项目” [8]，因此，只能依据一个房地产项目设立一个项目公司；
已设立外商投资企业新增房地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续[9]。
（3） 注册资本比例要求
根据122号文的规定，外商投资设立房地产企业，外商投资房地产企业注册资本与投资总额比例，按照《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》（工商企字[1987]第38号）执行。
（4） 禁止订立固定回报条款
171号文规定，外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款[10]。
（5） 资金用途和分期投入的承诺
根据23号文的要求，项目投资依项目建设进度分期投入，外商投资房地产企业需要提供资金用途和分期投入的承诺[11]。
3主要管理机关及权限
外商投资房地产开发经营产业应当遵循商业存在原则，因此涉及的管理机关与设立或以其他方式投资成立外商投资企业所涉及的管理机关相同，其中主要管理机关包括发展改革部门、商务部门和外汇主管机关，相应权限为：
根据《外商投资项目核准和备案管理办法》（中华人民共和国国家发展和改革委员会令12号）《外商投资产业指导目录》中有中方控股（含相对控股）要求的总投资（含增资）3亿美元及以上鼓励类项目，总投资（含增资）5000 万美元及以上限制类（不含房地产）项目，由国家发展和改革委员会核准；《外商投资产业指导目录》限制类中的房地产项目和总投资（含增资）5000万美元以下的其他限制类项目，由省级政府核准。《外商投资产业指导目录》中有中方控股（含相对控股）要求的总投资（含增资）3亿美元以下鼓励类项目，由地方政府核准。
根据《商务部关于下放外商投资审批权限有关问题的通知》（商资发[号）的规定，鼓励类[12]、允许类总投资3亿美元和限制类总投资5000万美元（以下称“审批限额”）以下的外商投资企业的设立及其变更事项，由地方审批机关负责审批和管理；审批限额以上将由商务部核准。
根据商务部895号文，地方各级商务主管部门根据外商投资法律法规和有关规定批准外商投资房地产企业的设立和变更，并按要求在商务部外商投资综合管理信息系统中填报房地产项目相关信息，不再需要商务部网站备案公示，即外资房地产企业可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记。
4外商投资房地产开发经营产业的主要方式
（1） 新设外商投资房地产企业
除满足法律对新设外商投资企业和新设境内非外商投资房地产开发经营企业（下称“境内房地产企业”）所要求的条件外[13]，新设外商投资房地产企业尚需满足本文所介绍的“外商投资境内房地产开发经营产业的一般性条件”。综合相关规定，新设外商投资房地产企业应经过以下基本程序：
取得项目。外国投资者应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或与土地管理部门、土地开发商或房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让或购买协议[14]。取得发展与改革部门对项目的核准文件。
临时审批及登记。商务主管部门和工商行政管理机关颁发有效期为一年的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》[15]。
正式批准。外商投资房地产企业应在一年期限内取得《国有土地使用证》或《房屋产权证》，并凭该证到商务主管部门及工商行政管理机关换发正式的《外商投资企业批准证书》和《营业执照》[16]。
（2） 并购境内房地产企业
除应满足本文所介绍的“外商投资境内房地产开发经营产业的一般性条件”和法律就外国投资者并购境内企业所要求的一般性条件外，外国投资者并购境内房地产企业尚需满足如下条件：
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料[17]。
妥善安置职工、处理银行债务[18]。
自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金[19]。
不允许有不良记录的境外投资者在境内进行并购活动[20]。
（3） 股权并购与资产并购比较
与资产并购（如受让房地产项目）相比较，收购房地产项目公司股权（股权收购）具有如下优点：
手续较为简化。对于股权并购，境外投资者可以通过签订相关股权转让协议，并依法办理相关审批及工商变更登记手续，实现对整个项目的控制。而资产并购却可能涉及土地使用权、房屋所有权过户或项目变更审批等众多审批和登记事项，导致交易环节复杂、审批程序耗时长；
目标企业在被收购后持续经营。对于股权并购，大部分证照、商业合同和劳动合同保持不变，因此将中断运营的情况降至最低；而对于资产并购，在可转让的前提下，证照、商业合同和劳动合同必须由资产的收购者变更、重新获取和重新签订，此过程可能影响企业运营的持续性；
交易成本较低。在股权收购中，卖方仅需支付资本利得所得税。买卖双方需支付印花税；而在资产收购中，卖方需要缴纳所得税、营业税、土地增值税以及印花税，买方需缴纳契税和印花税。
需要注意的是，股权收购也存在一定风险，例如目标公司的债务风险、对外担保责任等。但通常情况下，上述问题可以通过对房地产公司进行细致的尽职调查予以发现并尽早解决，从而合理降低投资风险。
（4） 收购已设立的外商投资房地产企业的股权
收购已设立的外商投资房地产企业的股权，除应遵守本文所述“外商投资境内房地产开发经营产业的一般性条件”和外商投资企业投资者股权变更的相关规定外，171号文还要求投资者在审批时还应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料[21]。其中，对于收购合资企业中方股权，171号文还要求妥善安置职工、处理银行债务，以自有资金一次性支付全部转让金，并且不允许有不良记录的境外投资者从项收购。
（5） 通过已设立的外商投资企业境内再投资
境外投资者可以通过其在中国境内已设立的外商投资企业的境内再投资设立房地产企业。迄今为止，虽然针对外商投资房地产业的特别规范对该投资方式尚无明确的规定，但根据我们向相关部门的咨询结果，外商投资企业再投资设立房地产企业，除应适用有关外商投资企业境内再投资的法律规定外，还应遵守针对外商投资房地产业的特别规定，但这部分内容由于没有直接针对性规定，如何遵守还需根据项目情况具体咨询当地的商务部门。
外国投资者通过境内再投资方式间接投资境内房地产业，可能受到以下几个方面的限制：(i)作为直接投资主体的境内外商投资企业，其对外投资数额可能受到不得超过自身净资产50%的限制[22]； (ii)如果外国投资者拟以增资或股东贷款等方式向该外商投资企业提供资金进行再投资，则该等外汇资金将很难以对外投资的名义直接办理结汇手续[23]；以及(iii)如果拟投资项目属于限制外商投资的领域，则该等投资还需要取得被投资企业所在地省级商务主管部门的批准[24]。
（6） 已设立的外商投资企业增加经营范围
境外投资者如已经在境内设立了外商投资企业，则可以通过在该企业的经营范围中增加“房地产开发和经营”项目的方式投资房地产开发经营产业。不过，根据我们向相关政府部门的咨询结果，并非所有外商投资企业均可以在其经营范围内增加房地产开发经营业务，地方商务部门将根据申请企业的具体情况决定是否批准增加经营范围。增加房地产开发经营业务，需要满足设立外商投资房地产企业所要求的一切条件。
除应遵守外商投资外汇管理的一般规定外，外国投资者投资境内房地产开发经营产业还应遵守如下外汇管理规定（原先规定为外汇局办理的，相应调整为银行办理[25]）：
（1） 外汇用途
境外机构和个人在境内银行开立的外国投资者专用外汇账户内的资金，不得用于房地产开发和经营[26]；
除外商投资房地产企业外，不得用于支付购买非自用房地产的相关费用[27]。
（2） 外汇登记
境外机构和个人通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权，未能以自有资金一次性支付全部转让款的，外汇局不予办理转股收汇外资外汇登记[28]；
外商投资房地产企业的中外投资各方，在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报条款的，外汇局不予办理外商投资企业外汇登记或登记变更[29]；
根据22号文以及895号文，地方各级商务主管部门按要求在商务部外商投资综合管理信息系统中填报房地产项目相关信息，不再需要商务部网站备案公示，外资房地产企业即可按照相关外汇管理规定直接到银行办理外商直接投资项下相关外汇登记；
外汇局对违规设立的外商投资房地产企业不予办理外汇登记等手续[30]。
对于外商投资房地产企业，外债本是其主要融资方式之一。但自2007年，我国为了抑制房地产增长过热以及外资在房地产行业大规模资金流入，相关政府部门颁布一系列措施限制了外资房地产企业的外债通道。2015年市场上曾一度传闻要放开外资房地产企业的外债通道，但由2016年4月份人民银行发布的通知（如下d) 项）可以看出，虽然政策有所松动（例如取消资本金全额到位的要求），但目前该通道仍未放开。
对日以后（含日，下同）取得商务主管部门批准证书且通过商务部备案的外商投资房地产企业，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准手续[31]。其中，外商投资房地产企业取得商务主管部门批准证书的时间，以《外商投资企业批准证书》上注明的日期为准。
对于日之前完成审批和备案的外商投资房地产企业，根据171号文规定，外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，或未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境外贷款，外汇局不予批准该企业的外汇借款结汇[32]。
但根据外管局2015年的20号文，取消了对“外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的”的要求，并相应修改了《外债登记管理办法》的内容，即对于日之前完成审批和备案的外商投资房地产企业，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额的35%的，不得向境外借用外债，外汇局不予办理外债登记和外债结汇核准。
2016年4月人民银行对外债管理进行了较为实质的调整，颁布了《中国人民银行关于在全国范围内实施全口径跨境融资宏观审慎管理的通知》，即取消了外债的逐笔审批或核准额度前置的管理方式,
将企业的跨境融资改为备案管理, 由企业在与其净资产挂钩的跨境融资上限内, 自主开展本外币跨境融资。但是，该通知明确强调其适用范围不包括房地产企业。
外汇主管机关一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任[33]。外汇主管机关、外汇指定银行对未完成商务部备案手续或未通过外商投资企业联合年检的外商投资房地产企业，不予办理资本项目结售汇手续[34]
[1]对于该规定的具体内容，可参考我所网站上发布的Newsletter《外债监管变革看这一篇就够了》。
[2]《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（一）：境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（十）：境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
[3]见50号文第1条。
[4]见50号文第3条。
[5]见171号文第1条、192号文第2条和50号文第5条。
[6]见192号文第1条。
[7]见50号文第2条。
[8]见23号文第2条。
[9]见50号文第2条。
[10]见171号文第2条。
[11]见23号文第2条。
[12]如前所述，目前房地产业无外商投资鼓励类项目。
[13]见《城市房地产开发经营管理条例》第5、6条，需注意的是，各地方政府会在该条例所设定的条件的基础上规定较高的设立条件。
[14]见50号文第2条第1款。
[15]见171号文第1条第3款和192号文第4条。
[16]见171号文第1条第3款和192号文第5条。
[17]见171号文第1条第4款。
[18]见171号文第1条第5款。
[19]见171号文第1条第5款和192号文第7条。
[20]见171号文第1条第5款。
[21]见171号文第1条第4款。
[22]根据《国家工商行政管理总局关于实施&关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见&的通知》第2条第3款的规定，工商登记机关已不再对外商投资企业境内再投资做出该项限制，但部分地方外资审批机关仍然保留该项限制。
[23]见《国家外汇管理局关于改革外商投资企业外汇资本金结汇管理方式的通知》（汇发[2015]19号）第3条。
[24]见《关于外商投资企业境内投资的暂行规定》第9条。
[25]汇发[2015]13号文取消了境内直接投资项下外汇登记核准，改为由银行按照汇发[2015]13号文附件《直接投资外汇业务操作指引》直接审核办理境内直接投资项下外汇登记和境外直接投资项下外汇登记。
[26]见47号文第8条。
[27]见《国家外汇管理局关于改革外商投资企业外汇资本金结汇管理方式的通知》（汇发[2015]19号）第3条。
[28]见47号文第7条。
[29]见47号文第7条。
[30]见50号文第7条。
[31]见130号文第1条。
[32]见171号文第2条及47号文第6条。
[33]见50号文第3条。
[34]见50号文第6条。
（下载iPhone或Android应用“经理人分享”，一个只为职业精英人群提供优质知识服务的分享平台。不做单纯的资讯推送，致力于成为你的私人智库。）
作者：佚名
文章相关知识点
评论&&|&& 条评论
畅阅·猜你喜欢}