合同解除后不影响合同中约定的违约责任的承担- 房产律师 - 110法律咨询网
&&热门省份：
我的位置：
合同解除后不影响合同中约定的违约责任的承担
发布日期：&&& 作者：
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
　　一、基本案情
　　1、原告诉称
　　丁某诉称:日，丁某与张某通过链家公司签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定张某将登记在自己名下位于石景山区203号房屋以265万元价格出售给丁某。双方还约定了付款期限及办理所有权转移登记手续的期限。并约定如一方出现根本违约，应向对方支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，日丁某向张某支付定金5万元，并向链家公司支付居间服务费等共71550元。日张某突然告知丁某不卖房，并出具《宣布合同无效确认书》，宣布合同无效。
　　丁某认为，双方当事人在平等自愿的基础上签订《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，且张某在签定协议前也已经征得妻子的同意，双方就应积极履行合同义务。张某在合同签订并生效后，断然撕毁合同，属严重违约行为，应承担违约责任。为维护丁某合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、解除丁某、张某签订的存量买卖合同及补充协议;2、判令张某承担违约金53万元，并返还定金5万元，赔偿中介费(居间服务费58300元、保障服务费13250元)71550元，共计651550元;2、本案诉讼费由张某承担。
　　2、被告辩称
　　张某辩称：不同意丁某的全部诉讼请求。张某在签约的同时向丁某及中介公司宣告合同无效不等于张某没有及时履行双方签署的一系列合同，张某提出合同无效，对方应该向法庭提起诉讼来确认合同效力，在本案之前，丁某已经以其母亲的名义向法庭提起了确认合同效力的诉讼，但是因为自身诉讼主体错误而撤诉，这是丁某对自己权利处置不当。即使张某宣告合同无效，其也积极配合丁某和链家公司在履行一系列的合同，收到定金后办理网签。张某宣告合同无效不等于行使合同解除权，更不是单方终止履行合同，张某认为这是丁某对宣告合同无效的错误理解。
　　丁某主张自己购买同一楼层的房屋多花32万元，但从证据上看丁某多花的32万元是家具、家电损失。从房屋单价上讲反而是便宜3万元，所以丁某谈不上有什么损失。因为丁某并没有要求解除双方定金协议，在双方已经合法履行完毕定金协议的情况下，丁某无权要求返还定金。至于丁某要求张某承担违约金，张某认为合同双方违约金比例过高，不管张某是否存在违约，张某都请求法庭调整。中介费用没有任何证据证明丁某已经向中介公司应该支付该笔费用或实际已经支付，故张某不同意丁某的诉讼请求，请求法庭驳回。
　　二、法院查明
　　日，丁某(乙方)与张某(甲方)在(丙方)链家公司居间下签订北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书，约定甲方将位于石景山区203号房屋出售给乙方，房屋成交价格1400000元。房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等1250000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人。买受人可以在签订本合同时支付定金5万元。其中，补充协议约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价，两者总计人民币贰佰陆拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于日向甲方支付定金五万元。
　　同日，甲乙双方与丙方担保公司签订房屋交易保障合同，约定乙方向丙方支付保障服务费13250元。上述合同及协议签订后，丁某向张某支付定金五万元，向链家公司支付居间服务费58300元，向担保公司支付保障服务费13250元。另居间服务合同约定：甲方或乙方违反本合同约定，导致丙方不能继续履行义务的，丙方不承担责任，且丙方有权收取合同约定的居间代理费用，无须退还，如支付费用方为守约方，可以向违约方追偿该笔费用。
　　日，张某向丁某送达宣布合同无效确认书，主要内容为：双方于1月17日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)，张某已在1月17日当面向丁某宣告无效，现在正式书面通知丁某，张某将五万元定金返还给丁某。丁某于日收到上述通知。
　　另查明：丁某的母亲张喜珍曾向法院提起诉讼，要求张某履行房屋买卖合同并办理房屋过户手续。该案庭审中，张喜珍称其委托女儿丁某购买房屋，丁某代理张喜珍与张某签订了房屋买卖合同。张某仅认可房屋买受人为丁某，并称张某未经配偶同意构成无权处分属于无效，张某签完合同后其儿子不同意售房。后张喜珍撤回本案诉讼。
　　本案庭审中，张某称，双方签订的合同中家具装修价格条款违反国家税收规定损害国家利益，并且张某未经其配偶同意出售房屋，故宣布合同无效。丁某称，因张某违约，故未支付剩余购房款，因怕跟张某继续履行找麻烦，其母亲于日另行购买了房屋，故不要求继续履行合同。
　　另，本案庭审中，张某同意丁某解除双方之间存量房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求。
　　三、法院判决
　　1、解除丁某与张某于日签订的北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)及补充协议;
　　2、张某退还丁某定金五万元;
　　3、张某支付丁某违约金(包括居间代理费、保障服务费)损失共计九万元;
　　4、驳回丁某其他诉讼请求。
　　四、律师点评
　　房产律师认为：
　　根据合同法相关规定，合同中部分条款无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，丁某与张某签订的存量房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方应按约定履行自己的义务。即使张某主张的合同中约定的家具装饰价格条款违反国家税收规定属于无效条款，但并不能就此否认双方之间整个买卖合同行为的效力。因此，关于张某对房屋买卖合同及补充协议无效的抗辩意见，法院不予采纳。现张某同意解除与丁某签订的存量房屋买卖合同及补充协议，法院不持异议。合同解除后，张某应将收取的定金予以退还，但合同解除后并不影响合同中违约责任负担和清算条款的效力。
　　另依据查明的事实，合同签订后履行期限届满之前，张某因其配偶、子女不同意出售房屋宣布合同无效。张某宣布合同无效的行为足以表明构成不履行合同约定义务的违约行为。对此，丁某有权依据合同约定要求张某承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，丁某以自己名义与张某签订房屋买卖合同，由其母亲向张某主张合同权利，鉴于合同权利义务具有相对性，势必对丁某合同目的实现造成一定影响。因此，丁某不得就其扩大损失要求张某承担赔偿责任。现丁某要求张某承担违约责任，张某认为违约金偏高。对此，综合考虑丁某实际损失、合同履行程度、双方过错程度等因素，法院酌情确定张某支付违约金数额。丁某要求张某赔偿居间代理费、保障服务费损失，鉴于上述违约金数额中已考虑到丁某居间代理费、保障服务费损失，法院不再予以支持。
没找到您需要的？ 您可以
，我们的律师随时在线为您服务
问题越详细，回答越精确,祝您的问题早日得到解决！
相关法律问题
发布您的法律问题
请在此输入您的问题，祝您的问题早日得到解决！
无锡推荐律师
相关法律知识扫二维码下载作业帮
3亿+用户的选择
下载作业帮安装包
扫二维码下载作业帮
3亿+用户的选择
下列哪些仲裁协议为无效或失效？A甲乙两公司签订合同，并约定了仲裁条款。后合同双方又签订补充协议，约定：“如原合同或补充协议履行发生了争议，双方协商解决或向法院起诉解决。”B双方当事人在合同中约定“因本合同履行发生争议，双方当事人既可向南京仲裁委员会申请仲裁，也可向南京市鼓楼区法院起诉。”C丙丁两公司签订合同中规定了内容齐全的仲裁条款，但该合同内容违反法律禁止性规定。D甲乙两公司在双方合同纠纷的诉讼中对法官均不满意，双方商量先撤诉后仲裁，甲公司向法院提出了撤诉申请，法院裁定准许撤诉。此后甲乙公司签订了仲裁协议，约定将该合同纠纷提交某仲裁委员会仲裁。说明理由。
作业帮用户
扫二维码下载作业帮
3亿+用户的选择
AB理由不说了，约定不明，仲裁协议无效。C仲裁协议具有独立性，主合同无效，仲裁协议效力不受影响。D可以约定仲裁协议排除法院管辖的，即使是我国法律规定有管辖权的中外合资、中外合作等必须是我国法院管辖的，也可以通过仲裁协议排除管辖。
为您推荐：
扫描下载二维码NEW ARTICLE
在23种法学CSSCI核心期刊共发表行政法
HOT ARTICLE
邀请了包括省律师协会副会长、荣誉补充协议约定原合同无效作废，并且违约方赔偿守约方损失，如果违约方不做赔偿了，可不可以按照原合同继续_百度知道
补充协议约定原合同无效作废，并且违约方赔偿守约方损失，如果违约方不做赔偿了，可不可以按照原合同继续
补充协议约定原合同无效作废，并且违约方赔偿守约方损失，如果违约方不做赔偿了，可不可以按照原合同继续补充协议约定原合同无效作废，并且违约方赔偿守约方损失，如果违约方不做赔偿...
补充协议约定原合同无效作废，并且违约方赔偿守约方损失，如果违约方不做赔偿了，可不可以按照原合同继续补充协议约定原合同无效作废，并且违约方赔偿守约方损失，如果违约方不做赔偿了，可不可以按照原合同继续
答题抽奖
首次认真答题后
即可获得3次抽奖机会，100%中奖。
lnfszh知道合伙人
采纳数：2722
获赞数：4973
补充协议效力高于原协议，既然约定原合同无效，就以补充协议为准，按补充协议执行
xucuiyu60知道合伙人
来自法律法规类芝麻团
采纳数：447
获赞数：930
参与团队：
根据补充协议的约定，去法院起诉
唯爱鱼线知道合伙人
来自法律法规类芝麻团
采纳数：121
获赞数：34
参与团队：
不可以，按照补充协议来
但是补充协议上写清楚了赔偿损失的责任和具体事宜，另外违约方也没有按照补充协议上的约定执行
可以私聊我看看协议么
为你推荐：
其他类似问题
个人、企业类
违法有害信息,请在下方选择后提交
色情、暴力
我们会通过消息、邮箱等方式尽快将举报结果通知您。无权代理人签订的房屋买卖合同无效纠纷案例 - 找法网(findlaw.cn)
无权代理人签订的房屋买卖合同无效纠纷案例
找法网（微信号：遇事找法)
（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。）
一、基本案情
1、原告诉称
2015年6月，杜某诉称：高某自称拥有601号房屋，只是由于北京市限购政策等规定，产权证的姓名用的是其女高乙的名字，日，我与高某经某中介公司中介，签订该房屋买卖合同，约定房价166万元，定金9.5万元，我当场支付定金0.5万元，我与高某、某中介公司约定剩余9万元于5月31日前支付完毕，5月22日，我通过某中介公司要求支付剩余定金，高某要求通过银行转账方式汇款，我要求见面交款并由高某出具收据。高某称自己不在北京，等从外地回京后再联系，双方经某中介公司协商，从定金9万元中暂扣2万元，作为物业交割保证金，5月31日前我再支付7万元定金即可。
5月29日，我联系高某，双方商定30日下午交付剩余定金7万元，5月30日上午，高某电话通知我称，房子不卖了，定金不要了。根据双方合同约定，违约方要向守约方支付房价20%的房款作为赔偿金，违约方要承担某中介公司收取的所有费用等。我诉至法院，要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充协议，判令高某、高乙赔偿我购房定金1万元，并赔偿违约金33.2万元及中介费等费用40420元，诉讼费用由高某、高乙承担。
2、被告辩称
高某辩称：杜某的诉讼请求无法律依据。1、关于杜某主张定金1万元和违约金33.2万元的诉讼请求，根据合同法第116条的规定，杜某既主张定金又主张违约金且数额过高，显失公平。请法院驳回该两项诉讼请求。2、某中介公司未尽到相应义务，产权人为高乙未追认，买卖合同无效。根据合同法第427条、商品房销售管理办法第28条的规定，某中介公司不能收取中介费，显然杜某只是提前支付了中介费，而不是损失，不应得到法院的支持。3、由于杜某上述多项不合理的请求造成的诉讼费，并且过高，应由其自己支付。4、杜某在整个买卖过程中，明知我没有代理权而进行协商、签约等行为，不是法律规定保护的善意人，不是无权代理法律制度所要保护的对象。总之，杜某的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请求法院判决驳回其所有诉讼请求。
二、法院查明
日，高某以高乙（出卖人）的委托代理人身份与杜某（买受人）签订了北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）。
日，高某以高乙（出卖人，甲方）的委托代理人身份与杜某（买受人，乙方）、某中介公司（居间方，丙方）签订补充协议，补充协议约定：“定金乙方于日向甲方支付定金人民币9.5万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。”
日，高某以高乙（出卖人，甲方）的委托代理人身份与杜某（买受人，乙方）、某中介公司（居间人，丙方）签订居间服务合同，合同约定：“因本次交易涉及多次付款等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照固定费率上浮10%的标准向某中介公司缴纳居间代理费，即应向丙方支付的居间代理费为31520元，其中甲方承担零元，乙方承担31520元。”
日，高某以高乙（甲方）的委托代理人身份与杜某（乙方）、北京某担保有限公司（以下简称：某公司，丙方、服务方）签订房屋交易保障服务合同，合同约定：“丙方保障服务费的收费标准为按房屋交易总额的0.5%收取，共计人民币8300元，由乙方承担，应于签订本合同当日一次性向丙方支付。”
日，杜某支付高某定金5000元。后，杜某向某中介公司交纳了居间费31520元，向某公司交纳了房屋评估费600元、房屋保障服务费8300元。
日，高某作为承诺人出具代理人关于代理权的承诺书，写明：“本人高某受高乙的合法委托，代其出售601号房产并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证在签约后7个工作日内提交委托人亲笔签字的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。”
另查明：日，高乙取得房屋的房屋所有权证，注明房屋所有人高乙，单独所有。
本案在审理过程中，某中介公司提供高乙的授权委托书，用以证明某中介公司向高某说明，如果不是房屋所有权人，需提供房屋所有权人签署的授权委托书。
杜某对此没有异议；高某提出在双方看房到签订合同就在半天左右完成，中途其未离开过中介公司，只是通过电话方式联系高乙，但是没有联系上，中介公司的业务员一直跟着，中介公司的业务员都知道，该授权书是其亲笔所写，且是某中介公司的业务员让其写的，更是业务员一边念其一边写的，且杜某始终也在场，我有录音资料为证，证明买卖双方及中介方都明确知道其没有高乙的授权。
杜某提出录音不能证明其一直在场，当时确实不在场，对委托书不知情；高某作为完全民事行为能力人，作为房屋的实际拥有者、实际控制者，出具了代理权承诺书，签字按了手印，房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，其作为善意购买人应受法律保护。某中介公司提出其已经告知高某不是房屋所有权人就需提交授权委托书，并由高某签署了代理权承诺，若因为代理导致合同无效，应由高某承担责任，关于委托书是高某自己写的，其不知晓。另外因为高某、高乙系母女关系，构成表见代理。
三、法院判决
1、确认杜某与高某作为高乙的代理人签订的北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）及杜某、高某作为高乙的代理人、第三人某中介公司签订的补充协议无效；
2、高某返还杜某定金五千元；
3、驳回杜某其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
没有代理权、超过代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。合同无效后，因该合同取得的财产，应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高某在没有高乙授权的前提下与杜某、某中介公司签订房屋买卖合同及补充协议，高某的行为属无权代理，现房屋的产权人高乙不予追认，故上述房屋买卖合同及补充协议，属无效合同。对于合同无效，高某、某中介公司应承担主要责任，杜某应承担次要责任。因合同无效，某中介公司的中介服务尚未完成，中介费实际发生数额和分担应由各方根据居间服务合同、房屋交易保障服务合同的约定进行处理，杜某要求高某赔偿中介费40420元，没有事实依据，法院不予支持。
房产纠纷、
北京市东卫律师事务所}