经适房借名够买房子归谁？律师：一般认定无效-中新网
经适房借名够买房子归谁？律师：一般认定无效
&&&&为了能快点儿申购上经适房，王老太借用了儿子的名字，却不料如今遭到儿子的殴打驱赶，并被起诉要求腾房。儿子二审败诉了，但接下来的房屋确权之诉，王老太却输了，目前陷入了失去唯一住房的窘境。
&&&&据王老太说，2006年她欲购买一套经适房，当时已办理了购房指标审批的初步手续，但因王老太单位管理公章的人出差，还差一个章没有盖。当时王老太的大儿子三十多岁，未婚，已具备购买经适房的资格，加上他没有工作，申请手续相对简化。经家人协商一致后，就用大儿子的名字申购了，想等房子满五年后再过户给王老太。&&&&于是，大儿子与开发商签订了经济适用房购房合同，王老太则用自己的全部积蓄，支付了购房款及相关契税。房屋交付后，王老太便装修房屋，一直入住至今。王老太和老伴共有三子，全家人都知道这房子是王老太出资购买的，为了快点儿办手续，才用了大儿子的名字。&&&&起初，大儿子也承认是借名购房。但随着过户日期临近，北京房价一路攀升，原来几十万元能购买的房屋现已升值到几百万，大儿子便急了眼。他三番五次要将父母赶出去，并扬言要卖房。老人坚决不搬走，大儿子遂将王老太告上法庭要求腾房。&&&&北京市昌平区法院经过审理，判决驳回了大儿子的诉讼请求。大儿子不服上诉，结果被驳回。以后大儿子多次到王老太家中砸门砸东西，甚至动手殴打老人，引来了110民警。&&&&最初一段时间，王老太顾及亲情关系，不愿意将大儿子告上法庭。但是，对于老人的容忍大儿子不仅不领情，反而愈发张狂。万般无奈，王老太向法院提起了确权之诉。可是她怎么也没有想到，法院竟然驳回了她的全部诉讼请求。&&&&年逾古稀的王老太怎能承受如此沉重的打击？在家人的陪同下，老人抱着最后的一线希望，找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师进行咨询。&&&&(文中当事人为化名)&&&&律师说法&&&&经适房借名购买 一般认定无效&&&&北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师说，经济适用住房是一种具有保障性质的政策性住房，面向城市低收入住房困难家庭出售，具有经济性和适用性的特点。因此，在申购经适房时，国家有严格的审核标准，同时鉴于经适房的特殊属性，明令禁止经适房借名买房，且对于其上市交易也有明确的限制。&&&&此案中，王老太与大儿子之间就属于典型的经济适用住房借名买房的情况。虽然王老太称经过了初步审批，但是最终没有经过建委的审批。因此，视为王老太没有经济适用房的购买资格，王老太向儿子借名的行为违反国家相关法律规定，应当认定无效。&&&&不过，李松律师认为，在司法实践中，也并非所有的经济适用房借名都是无效的。比如，实际购房人已取得了经济适用房购买资格，这时再借他人名义购买经济适用房，这种借名买房行为并没有破坏经济适用住房的管理制度。所以在司法实践中，一般认可这种借名协议的效力。&&&&所有权确认 法院一般不予支持&&&&李松律师指出，很多借名人打心眼儿里认为房子就应该是他们的，因而大多会提起确权之诉，请求法院确认诉争房屋归其所有。但实际上，这种诉求往往无法得到法院的支持。&&&&首先，依据我国《物权法》的相关规定，出名人理应享有作为房屋所有权人相应的权利。&&&&其次，双方借名购买的房屋系经济适用住房，即便双方存在借名的口头协议，也会因经济适用住房过户涉及购买人资格审查、政府回购等行政审批，从而无法获得法院支持。&&&&基于此，李松律师建议，当经济适用房借名产生纠纷之后，一般不要直接提起确权之诉，否则，既浪费了时间成本，也最终不能达到借名人诉讼的目的。&&&&确权被驳回 借名人可索赔损失&&&&在实践当中，借名人与出名人发生纠纷大多是因为房屋价格上涨，很大一部分出名人在房屋满五年后，拒不配合办理过户手续。即便打到法院，借名协议也通常认定无效，确权也无法得到法院支持。不过李松律师认为，借名被认定无效或确权被驳回，借名人并不是没有其他救济途径。&&&&一般情况下，在法院认定借名无效及确权被驳回后，借名人可以向法院提起诉讼，要求出名人返还购房款并赔偿损失。因诉争房屋属于经济适用房，出名人和借名人对于房屋借名购买都存在过错，法院通常会结合双方的过错大小，判令出名人承担相应的赔偿责任。&&&&结合本案的情况，李松律师认为，虽然王老太的所有权确认之诉被驳回，但她的出资、装修款、房屋升值的部分损失等，可另行向大儿子主张，要求他赔偿。&&&&借名购普通房屋 一般认定有效&&&&李律师介绍，一般借名的协议有口头的，也有书面的。依据我国《合同法》的相关规定，口头约定也是合同的一种形式，受国家法律的保护。如果双方之间借名协议并不违反国家相关法律、法规的相关规定，且协议内容是双方当事人的真实意思表示，那么，借名协议便是合法有效的。&&&&在此情况下，如果出名人不按照协议约定履行相关义务，则借名人可以要求出名人继续履行协议，配合办理过户手续。但因经适房过户涉及购房资格审查、政府回购等行政审批，法院无法强制过户，若出名人执意不配合，最终协议也可能无法继续履行。如果协议最终未被履行，则借名人可以要求出名人承担相应的法律责任。&&&&但是，如果双方是为了规避国家限购政策、逃避购房资质审核而借名买房，在司法实践当中，法院一般不会支持借名人要求办理过户或确权的诉讼请求；如果以后国家取消了限购令政策，实际购房人就有了购房资格，这种借名行为仍然是有效的。&&&&律师提醒&&&&家人借名购房 &&&&最好书面约定&&&&李松律师特别提醒：经适房在申购方面有特殊的要求，只有符合条件的家庭或个人才能进行申购。没有购买经适房资格的购房人，一定不要贪图一时便宜，借用他人名义购买经济适用房，否则，很有可能房子装修了、入住了，最后却成了别人的。&&&&另外，借名购房大多发生在具有一定亲属关系或者朋友关系的熟人之间，往往双方基于信任关系，没有签订书面借名协议，仅仅是口头约定，这样一旦产生纠纷，举证就相对比较困难。由此李律师建议：对于符合国家法律规定的借名购房，双方最好能通过书面形式约定，以最大限度降低双方未来的法律风险。 记者 林靖
【编辑:张玉玺】
>房产新闻精选：
直隶巴人的原贴：我国实施高温补贴政策已有年头了，但是多地标准已数年未涨，高温津贴落实遭遇尴尬。
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chinanews.com. All Rights Reserved“借名买房”有风险 小心赔了夫人又折兵
有些人为规避政策，对“借名买房”跃跃欲试，殊不知“借名买房”风险大，不仅亲戚朋友成仇人，房子也有可能拿不回。记者昨日从增城法院获悉，该院审结了一宗涉及“借名买房”案件，当事人李某为了利率和契税优惠，借“准岳父”名买房，谁知赔了夫人又折兵。原告：借名买房 被告：是赠予原告李某诉称，其于2013年欲出资购买某小区的房子作为婚房使用，但当时李某和女友名下已经各有一套房，再购买就属于二套，需要支付总房款的七成作为首期，且银行贷款利率要上浮10%，且过户的契税要全额支付，不能减半。于是，李某用未来岳父王某的名义购买了涉案房屋。因当时准备和女友结婚，也不好意思和未来岳父签“借名协议”。后李某因其他原因与女友分手，欲拿回房子。王某却说房子是赠给他的。协商不成，李某将王某告上法庭，请求确认其对涉案房屋享有所有权。庭审中，被告王某确认房子的首期款、按揭贷款、税费、物业费全部是李某出资支付的，但坚持是李某赠与其的，认为房屋应属于其所有。法院：可主张债权让对方还钱法院经审理认为，不动产登记簿对于不动产物权权属具有推定的证明效力，如否定不动产登记簿的证明力的证据则必须达到具有高度可能性程度。本案中，虽然双方当事人共同确认涉案房屋的出资人为李某，但是，该事实仅能证明李某对于涉案房屋确实存在出资关系，王某据此享有的也仅为债权权利，而并不足以证明李某与王某之间存在借名登记的意思表示。因此，李某在本案中所提交的证据不足以推翻不动产登记簿的权利推定效力，故判决驳回李某诉讼请求。提醒：借名买房有巨大风险本案中李某一直在偿还涉案房屋的按揭贷款，并支付了涉案房屋所产生的物业费等相关费用，是房屋的出资人,但因与女友分手后未来岳父否认“借名买房”,只能承担背后的苦果,“赔了夫人又折兵”。“借名买房”隐藏巨大风险，该风险不仅仅是实际购房人方面，实际购房人和名义产权人均存在风险，甚至影响到善意第三人。法官提醒，即便实际购房人与名义产权人双方之间借名的合意真实存在，但借名购房的目的在于规避限购、限贷的政策、法规，此行为亦属违法行为，切勿以身试法。
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借名买房行为所引起的房产纠纷案件
找法网（微信号：遇事找法)
(为保护当事人隐私安全及避免不必要的纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以联系我们，我们将予以撤销。
一、原告诉称
原告(反诉被告)项某丽起诉：我申请了北京市石景山区的限价房23号房屋，但是由于我与被告之间因购买房屋发生了合同纠纷，法院判决我们之间签订的协议无效，致使我无处居住，诉讼请求：1、判决被告项某腾退房屋北京市石景山区23号房屋;2、案件的诉讼费由被告承担。
二、被告辩称
被告(反诉原告)项某答辩称：原告不享有房屋的所有权，我与原告之间的房屋买卖行为属于借名买房，我是房屋的实际购买出资人，原告没有房屋的所有权。
被告(反诉原告)项某反诉称：我与原告项某丽之间签订的房屋转让协议，是我出钱购买了项某丽的购房指标，后来双方的转让协议无效后，双方应该返还各自取得的利益。在申请贷款的时候，我是以原告项某丽的名义贷款购房，物业费以及装修费由我项某负担。现在我要求项某丽偿还我的出资。包括：购房款、税费、装修补偿款、房屋差价增值款以及诉讼费和评估费。
原告(反诉被告)项某丽的反诉答辩称：不同意偿还装修补偿款、房屋差价增值款以及诉讼费和评估费。双方签订的转让协议因违法无效，双方都有过失，不应该由我一人偿还。
三、审理查明
除原被告陈述外，法院令查明，项某与项某丽是姐妹，涉诉房屋现在登记在项某丽的名下，房屋的所有权登记人是项某丽
。房屋性质为限价商品住房。项某与项某丽签订《关于房屋转让的协议》，约定将涉诉房屋转让给项某购买。双方共同约定了房屋的转让费、补偿费、借名贷款、过户以及违约的责任问题。房屋购买后，项某进行了装修和居住。后来，项某丽起诉至法院，最终法院因双方的转让行为是借名买房的行为，违反国家法律、法规及政策性强制规定，转让行为应属无效。案件的审理中，关于房屋的购房款、贷款及利息等问题，双方达成了一致的意见。关于项某要求的对房屋的现值及装修进行评估的结果，双方也达成一致。
四、北京市石景山区法院判决
1、判决项某将涉诉房屋腾退给项某丽;
2、判决项某丽返还项某当时出资的购房款二十七万九千九百九十六元，(包括借款、利息、税费、已付贷款);
3、项某丽给付项某装修损失三万元以及房屋差价补偿款八十五万元;
4、驳回项某其他反诉请求;
5、评估鉴定费一万四千七百元，由项某和项某丽各承担一半。
五、资深房地产律师靳双权点评
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。
本案中，双方的房屋转让行为是不合法的借名买房的行为，故应该确认所签订的转让协议无效，故双方应该互相的返还房屋及欠款和利息等。由于项某对房屋进行了装修，所以项某丽在得到房屋后，应该给予项某一定的折价补偿款。在关于项某提出的房屋差价的补偿款方面，由于项某明知自己没有资格购买限价房，还借名买房的行为本身就不对，而项某丽也明知项某没有资格购买限价房，仍然将购房资格进行转让，双方都有过错，所以，通过合理的评估，给予项某以合适的补偿款。
提醒：签订买房协议要慎重，建议咨询专业律师，或请律师作见证，为您的房屋买卖一路保驾护航!
房产纠纷、继承
北京市东卫律师事务所借名买房后，具名人反悔，不配合返还过户，借名人该怎么办? - 简书
借名买房后，具名人反悔，不配合返还过户，借名人该怎么办?
近年来，受购房资格、贷款条件、户籍限制、购房政策等条件限制的影响，借名买房的现象越来越多。所谓“借名买房”是指房屋的实际出资人（即借名人）借用他人（即出名人）名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。虽然现实生活中的借名买房通常发生在熟人和亲属之间，但出名人突然反悔，依据房产证明主张自己对房屋的所有权、拒绝协助借名人办理过户手续的情况也时常发生，那么此种情况下借名人该如何维护自己的合法权益呢？法院裁判要旨：借名买房中出名人违反约定不配合借名人办理过户手续的，借名人可以向法院提起合同之诉，要求对方继续履行合同义务。但是，如果借名人直接起诉请求法院判定案涉房屋归借名人所有，法院将不予支持。法理依据：首先，根据合同法中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定，只要合同系双方当事人的真实意思表示，并且不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，该合同就有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。 其次，根据物权法的相关规定，物权的设立、变更均应严格依照法律的规定。因此，双方当事人签订以转让物权为内容的合同，合同生效并不意味着物权同时变更，即借名买房合同虽然生效，当事人也不能以该合同为依据直接主张房屋归借名人所有。^ _ ^总之，“借名买房”约定属于双方当事人正真实的意思表示，且并不存在违反法律法规的强制性规定，因此合法有效，应受法律保护，法院对该项诉讼请求予以支持。但依据借名购房协议，法院仅能判定当事人之间存在债权债务关系，但对房屋所有权的归属不能确认。
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專注於 公司合同糾紛、建築工程糾紛、房屋買賣糾紛 、婚姻家庭纠纷 等民商事案件的訴訟和谈判、仲裁。 受聘担任多家 黨政部門、大型企業的法律顧問。
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