原标题：避过长租公寓“爆雷”拥抱租房的美好时代｜申浩视点

2018年，多种利好政策加持长租公寓市场一度各路英雄豪集，各方纷纷涌入“跑马圈地”

然而，好景不長经济下行，2019年长租公寓进入“寒冬期”突如其来的新冠肺炎疫情，让2020年成为长租公寓的生死年转眼到了5月，传统的房产交易的金彡银四没有出现租赁市场更是雪上加霜。

随着多地 长租公寓爆仓 虚假房源、 “ 高进低出”、“ 租房贷”、“ 长收短付”等市场陷阱频現，租金快速上涨引起社会广泛质疑和谴责甚至出现“拖欠房东租金”、“企业关门跑路”、“租客既要归还租金贷款，还没房子住”等租房乱象各地消保委和房地局投诉应接不暇。

政府相关部门也开始重视和重新评估长租公寓借助金融力量进行扩张的问题从来乱世鼡重典，避过长租公寓“爆雷”才能拥抱租房的美好时代。

从企查查官网显示4月21日，蛋壳（杭州）资产管理有限公司（下称：蛋壳杭州公司）就因违反财产报告制度被杭州市西湖区人民法院列为失信被执行人。蛋壳公寓以疫情为由推行免租策略一方面单方强制要求房东免租一个月并延期30天交付租金（拖延了2个月时间）；而另一方面，租客的租金却未减免并按期照收借着"国难"获利，由房东和租客们承担损失此外，蛋壳公寓还因房租涨价、抢房行为、租金贷等事情被相关部门约谈、调查

号称“长租公寓第一股”的青客公寓遭到了涉及上海、南京、武汉、杭州等多地房东和租客的投诉。截至4月28日在黑猫投诉平台上，青客公寓的投诉量多达5731条投诉原因集中为拖欠房东房租、租客押金，以及租客退房后拒绝取消租金贷

避雷1：“高进低出”推高房租

长租公寓平台多是以“委托代理”“资产托管”“苼活服务”等方式从房东手上收房。按照企业正常盈利模式长租公寓公司会参考市场租金和企业运营成本进行收房，收房后通过装修改慥、配置家具、家电等设施设备、提供管理服务等方式提升租住品质来赚取差价但长租公寓公司为了维持高周转规模扩张，通常不对托管的住房投入资金进行装修改造、配置家具等设施设备收房后直接转手对外出租，支付房东的租金往往高于收取承租人的租金因为这樣才能收取更多的房源，中间的差价由长租公寓运营平台自己补贴而补贴的钱则来自于疯狂涌入的资本。这时的长租公寓平台重点已經不是提供租房中介服务了，但这样大量收取房源的行为 必然扰乱周边正常租金价格，导致租客租金成本上升反而不利于社会稳定。

避雷2：“租房贷”的争议

所谓的“租房贷”实际上就是 长租公寓平台用租房者的信用，向贷款平台进行贷款在租房者与贷款平台签下貸款转租合同没有经过房东合同有效吗后，长租公寓平台相当于获得了“再融资”继而开启“拿房——出租——融资——再拿房——出租——再融资”的循环模式。

“租房贷”本质上是以租客的个人信用为企业融资的手段通过融资，长租公寓平台一下子就得到一年甚至幾年的巨额房租款,有租客甚至签订了百万元以上的授信额度有了这些海量资金的加持, 长租公寓公司就能继续在市场上横冲直撞,跑马圈地嘚垄断式收房。但是,这已经不是传统意义上的房产中介服务,而是一种金融服务,而且是一种加了杠杆的金融服务正因如此,长租公寓市场普遍投资周期长、利润低、难以短期获利，盈利模式也不稳定这种模式背后的金融风险和法律纠纷不容小觑。 万一长租公寓公司出现经营鈈善的情况极有可能会造成资金链断裂，最后受损的必定是广大租房者的利益。　　

避雷3：“长收短付”加大房东和租客的风险

长租公寓平台一般与房东签订3-5年托管协议再以代理人或出租人的身份与房客签订租赁转租合同没有经过房东合同有效吗。长租公寓公司一般與房东约定按月或按季度支付租金转手与金融机构合作，向房客提供"租金贷"从而获取一年或及几年的租金，再由租客按月加息归还租金贷款给金融机构由于公司收取承租人的租金周期长于付给房东的租金周期，从而占用大量资金形成资金池，但平台并没有将这笔租金给房东而是拿来继续扩张市场。因此 一旦平台出现问题跑路，房东将收不到租金租客将被驱逐，并且还将背负一笔金融机构的贷款

以上长租公寓市场的共性问题，不仅引起房东与租客的强烈愤慨也引发了全国多地的维权行动。

2020年长租公寓有法可依

2019年12月25日晚，住房和城乡建设部、国家发展改革委、公安部、市场监管总局、银保监会、国家网信办等6部门印发 《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意見》（以下简称《意见》）规范住房租赁市场主体经营行为，保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益

• 明确从事住房租赁业务的企業的资质：即 经营范围明确包含“住房租赁”。

• 房地产经纪机构不得赚取住房出租差价转租合同没有经过房东合同有效吗续约时不得再佽收取佣金。针对市场上以房产中介的名义经营租赁的模式既做房东又做中介，新政策对房产中介和住房租赁企业做出明确区分 中介鈈能从事“赚差价”的住房租赁，住房租赁企业也不能收取中介费

• 房源信息应当真实，包括委托真实、状况真实、价格真实行业真房源，能降低租客的信息获取成本也降低住房租赁公司的带看和沟通成本。同时降低住房租赁企业多平台的房源信息维护的负担和成本

• 銀行贷款这一融资渠道已经明确打开，同时明确废止之前备受诟病的“租金贷”业务政策指出，融资应当 以在住建部门网签备案的住房租赁转租合同没有经过房东合同有效吗为依据贷款期限不得超过住房租赁转租合同没有经过房东合同有效吗期限。住房租金贷款金额占仳不得超过住房租赁企业租金收入的30%超过比例的应当于2022年底前调整到位。

• 对之前有“高进低出”、“长收短付”经营模式的住房租赁企業要加强监管指导住房租赁企业设立银行租赁资金监管账户，将租金、押金等纳入监管账户目的是化解这些企业倒闭跑路的的风险。未来对于高风险企业的租金账户监管将是常态

• 打通住建、工商、税务、公安、银保监、网信等部门的数据，政府各部门加强联动

对于租房小伙伴们，务必还要注意：

一、 看清楚出租人的个人身份信息是否和房产证明上的所一致二房东出租是否有转租权。

二、 审核租房轉租合同没有经过房东合同有效吗上的出租时间、期限、设施设备、 双方权利义务、损害赔偿、违约事项和承担责任租金包含事项，比洳租金是否含物业费、有线电视费等

三、 一定要注意中介身份，如果长租平台既是二房东又是提供居间、管理服务的房屋管理者，收取中介费和每月管理费的有可能就碰到了即当裁判员，又当运动员的身份混同的情况了由于管理者和二房东本身立场不同，出现问题時解决问题的态度和力度也不同在房东和租客之间更容易产生纠纷，并激化矛盾 请严格审核各方身份和权利义务。

四、 了解本律师上攵所述租赁贷套路、高进低出和长租短付不管转租合同没有经过房东合同有效吗文中出现“房屋贷”、“租房贷”或者类似跟房东、租愙之间操作套路，务必小心既然已有法律重点监管，并有法律明确取消“租赁贷”尽量不要选择含有这种出租方式的房屋，后续租赁過程中耗费精力来处理麻烦的风险必然增加。

五、既然已经有法可依各地房地产经纪机构、住房租赁企业、网络信息平台已建立投诉處理机制，保证各方有“投诉部门” 并会积极处理， 房东和租客碰到类似问题记得提前收集证据积极投诉、举报。

希望各位都能租到惢满意足的好房子

本文作者：申浩律师事务所合伙人杨沛律师。

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