董再国律师普法：共同被告情况下级别管辖“就高不就低”原则的适用情形
董再国律师电话：（请先发短信）或加董再国律师qq或微信：（加好友时请注明“案件咨询”）【另提示：咨询收费，请理解】。
董再国律师，1992年河北承德高考文科状元，兰州大学法学本科，北京大学法律硕士。现为北京圣运律师事务所合伙人，北京律协环资法律专业委员会委员；执业年限15年，擅长征地拆迁和行政法领域。董再国律师为您亲自开庭办案，收费合理。
学习更多征地拆迁案件的实务知识和经验！征地拆迁过程中，面对强大的公权力，你需要更好的学习相关法律知识，这样才能知己知彼，更好的维护自身合法权益！从来没有什么救世主，你的苦处，不要指望上天悲悯。当今世道，唯需记住：唯有自强，才能自救！
裁判要旨：
被告行政机关的层级是确定行政诉讼级别管辖的一个重要因素。根据《行政诉讼法》第十五条第一项的规定，“对国务院部门或者县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件”，就是中级人民法院管辖的第一审行政案件。有的时候，会发生两个以上行政机关作出同一行政行为，因而作为共同被告一同被诉的情形。如果作为共同被告的行政机关层级不同，则采取“就高不就低”的原则确定管辖法院，也就是以共同被告中级别最高的行政机关确定级别管辖。
适用“就高不就低”原则的前提是有“高”，当共同被告中层级较高的“国务院部门或者县级以上地方人民政府”在立案后经审查被认为不是适格被告时，则同案中层级较低的行政机关再由中级人民法院管辖，就因“高无所就”而失去了管辖权依据。但是，这与当初就是单独针对层级较低的行政机关到中级人民法院起诉毕竟有所不同，不宜一概全案驳回起诉。尤其是案件已经进行了开庭审理且对层级较低的行政机关作出的行政行为进行了一定审查之后，受诉中级人民法院完全可以依照《行政诉讼法》第二十四条第一款关于“上级人民法院有权审理下级人民法院管辖的第一审行政案件”的规定，继续对案件进行审理，以节约司法资源、避免诉讼延宕、减轻当事人诉累。如果受案法院认为存在借机抬高级别管辖的嫌疑或者有正当理由认为自己不宜对案件继续审理，也可以不由自己审理，在裁定驳回针对较高层级的行政机关的起诉之后，将案件移送有管辖权的基层人民法院。
裁判文书：
中华人民共和国最高人民法院
行 政 裁 定
(2018)最高法行申1134号
再审申请人(一审原告、二审上诉人)李文英，女，1951年8月17日出生，汉族，住安徽省太和县。
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)太和县人民政府，住所地安徽省太和县。
法定代表人刘牧愚，该县人民政府县长。
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)太和县城关镇人民政府，住所地安徽省太和县。
法定代表人张峰，该镇人民政府镇长。
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)太和县公安局，住所地安徽省太和县。
法定代表人张广杰，该局局长。
再审被申请人(一审被告、二审被上诉人)太和县城乡管理行政执法局，住所地安徽省太和县。
法定代表人刘志，该局局长。
再审申请人李文英因诉太和县人民政府(以下简称太和县政府)、太和县城关镇人民政府(以下简称城关镇政府)、太和县公安局、太和县城乡管理行政执法局(以下简称太和县城管局)房屋行政强制拆除及行政赔偿一案，不服安徽省高级人民法院(2017)皖行终584号行政裁定，向本院申请再审。本院依法组成由审判员李广宇、审判员阎巍、审判员仝蕾参加的合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
李文英向安徽省阜阳市中级人民法院起诉称：2016年元旦前后，被告在未履行任何法定程序的情况下，将其位于太和县城关镇贾小村委会侯庄自然村的房屋强拆。太和县公安局对其他被告在强拆现场故意毁损公民个人财产的违法行为，不仅不予制止，反而通过限制其人身自由的方式协助强拆其房屋。被告的行为侵犯了其合法权益，请求依法确认被告强拆其房屋的行为违法;判令恢复其房屋原状。
安徽省阜阳市中级人民法院一审认为：《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第四条第一款规定：公民、法人或者其他组织向人民法院起诉时，应当提供其符合起诉条件的相应的证据材料。《中华人民共和国行政诉讼法》(以下简称《行政诉讼法》)第四十九条第三项规定，提起诉讼应当有具体的诉讼请求和事实根据。本案中，太和县政府、太和县公安局及太和县城管局均否认参与拆除李文英的房屋，而李文英提供的证据仅能证明其在征收范围内有房屋存在，不能证明上述三被告参与拆除其房屋，李文英针对太和县政府、太和县公安局、太和县城管局的起诉没有事实根据。《行政诉讼法》第二十六条第一款规定：公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。本案中，城关镇政府在答辩及庭审中均自认拆除了李文英的涉案房屋，且李文英对此并无异议。因此，城关镇政府为本案适格的被告。《行政诉讼法》第十四条规定：基层人民法院管辖第一审行政案件。该法第十五条规定：中级人民法院管辖下列第一审行政案件：(一)对国务院部门或者县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件;(二)海关处理的案件;(三)本辖区内重大、复杂的案件;(四)其他法律规定由中级人民法院管辖的案件。依据上述法律规定，本案应当由基层法院管辖。《行政诉讼法》第四十九条第四项规定，提起诉讼应当属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。李文英的起诉不符合上述法律规定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第一项的规定，作出(2016)皖12行初168号之一行政裁定，驳回李文英的起诉。
李文英不服，提起上诉。
安徽省高级人民法院二审认为：《行政诉讼法》第二十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。”本案中，李文英请求确认太和县政府、太和县城管局、太和县公安局、城关镇政府共同强制拆除其房屋的行为违法。其向一审法院提交的照片、视听资料等，未注明制作时间、制作方法、制作人等，不符合证据的形式要求，并且从上述证据中也无法辨识太和县政府、太和县城管局、太和县公安局参与实施了强制拆除行为。一审出庭作证的证人均系其同村村民，与其有密切关系，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十一条第二项规定，亦不能单独作为定案证据。太和县政府、太和县城管局、太和县公安局均否认其实施了强制拆除行为，故李文英以该三行政机关为共同被告提起行政诉讼，缺乏事实根据，一审法院裁定驳回其起诉，并无不当。李文英上诉提出生效行政判决确认太和县。对此，该院认为，该生效判决认定拆除行为系城南片区拆迁指挥部组织实施，该指挥部是由太和县政府组建，故应当由太和县政府承担法律责任。而本案中城关镇政府自认其拆除了李文英的房屋，且其具有独立承担法律责任的能力，故城关镇政府系本案适格被告。李文英就涉案强拆行为向中级人民法院提起行政诉讼，不符合级别管辖的规定。相应地，其提起的行政赔偿请求亦不符合法定受理条件，依法亦应驳回。综上，一审裁定驳回起诉并无不当，李文英的上诉理由不能成立，不予支持。据此裁定驳回上诉，维持原裁定。
李文英向本院申请再审称:1.城关镇政府实施拆迁，是受太和县政府的委托，太和县政府应对城关镇政府的征地拆迁行为负责，属于适格被告。再审申请人不服太和县政府、城关镇政府、太和县公安局、太和县城管局共同作出的强拆行为提起诉讼，将其列为共同被告，应以行政位阶高的被告对应的行政管辖级别确定管辖法院。故本案应由安徽省阜阳市中级人民法院管辖，该院以本案不属于其管辖为由驳回起诉，确有错误。2.原审法院作为管辖法院，已经对本案审理完毕，此时再以不属于受案人民法院管辖为由裁定驳回起诉，缺乏法律依据。即使原审法院对太和县政府、太和县公安局、太和县城管局未参与强拆的认定成立，在有证据证明城关镇政府参与强拆的情况下，也应当对城关镇政府的强拆行为是否合法以及是否赔偿依法作出判决。根据《行政诉讼法》第二十四条第一款和《最高人民法院关于行政案件管辖若干问题的规定》第五条的规定，原审法院已经审理了再审申请人对城关镇政府的起诉，应当视为原审法院已经决定自己审理该案件，不宜再裁定驳回起诉，否则不仅浪费资源，也会增加诉讼当事人的讼累。3.根据《行政诉讼法》第二十二条的规定，即使再审申请人对城关镇政府的起诉确实不属于原审法院管辖，原审法院也应当在开庭审理之前依法将本案移送有管辖权的人民法院，而非开庭审理后裁定驳回起诉。综上，请求依法撤销一审和二审行政裁定。
本院认为：被告行政机关的层级是确定行政诉讼级别管辖的一个重要因素。根据《行政诉讼法》第十五条第一项的规定，“对国务院部门或者县级以上地方人民政府所作的行政行为提起诉讼的案件”，就是中级人民法院管辖的第一审行政案件。有的时候，会发生两个以上行政机关作出同一行政行为，因而作为共同被告一同被诉的情形。如果作为共同被告的行政机关层级不同，则采取“就高不就低”的原则确定管辖法院，也就是以共同被告中级别最高的行政机关确定级别管辖。本案就是如此。再审申请人以太和县政府、城关镇政府、太和县公安局、太和县城管局为共同被告向安徽省阜阳市中级人民法院提起诉讼，该院予以立案，符合前述“就高不就低”的原则。
但是，立案只是产生了诉讼系属，在立案之后，对于是否符合法定起诉条件，人民法院应当作出进一步审查。本案中，一审法院在立案之后经审查认为，“太和县政府、太和县公安局及太和县城管局均否认参与拆除李文英的房屋，而李文英提供的证据仅能证明其在征收范围内有房屋存在，不能证明上述三被告参与拆除其房屋，李文英针对太和县政府、太和县公安局、太和县城管局的起诉没有事实根据。”再审申请人在再审申请中虽然坚持认为，“城关镇政府实施拆迁，是受太和县政府的委托，太和县政府应对城关镇政府的征地拆迁行为负责，属于适格被告”，但其并不能提供相应的事实依据。一审和二审法院认为，“城关镇政府自认其拆除了李文英的房屋，且其具有独立承担法律责任的能力，故城关镇政府系本案适格被告”，并无不当。在针对太和县政府的起诉不成立的情况下，一审和二审法院认定“李文英就涉案强拆行为向中级人民法院提起行政诉讼，不符合级别管辖的规定”，亦无不妥。
值得讨论的是处理方式。再审申请人认为，“原审法院作为管辖法院，已经对本案审理完毕，此时再以不属于受案人民法院管辖为由裁定驳回起诉，缺乏法律依据。”“原审法院已经审理了再审申请人对城关镇政府的起诉，应当视为原审法院已经决定自己审理该案件，不宜再裁定驳回起诉，否则不仅浪费资源，也会增加诉讼当事人的讼累。”“即使对城关镇政府的起诉确实不属于原审法院管辖，原审法院也应当在开庭审理之前依法将本案移送有管辖权的人民法院，而非开庭审理后裁定驳回起诉。”这些观点不无道理。固然，适用“就高不就低”原则的前提是有“高”，当共同被告中层级较高的“国务院部门或者县级以上地方人民政府”在立案后经审查被认为不是适格被告时，则同案中层级较低的行政机关再由中级人民法院管辖，就因“高无所就”而失去了管辖权依据。但是，这与当初就是单独针对层级较低的行政机关到中级人民法院起诉毕竟有所不同，不宜一概全案驳回起诉。尤其是案件已经进行了开庭审理且对层级较低的行政机关作出的行政行为进行了一定审查之后，受诉中级人民法院完全可以依照《行政诉讼法》第二十四条第一款关于“上级人民法院有权审理下级人民法院管辖的第一审行政案件”的规定，继续对案件进行审理，以节约司法资源、避免诉讼延宕、减轻当事人诉累。如果受案法院认为存在借机抬高级别管辖的嫌疑或者有正当理由认为自己不宜对案件继续审理，也可以不由自己审理，但正确的做法不应当是全案驳回起诉，而应在裁定驳回针对较高层级的行政机关的起诉之后，将案件移送有管辖权的基层人民法院。移送管辖是法院错误受理案件之后采取的一种补救措施，目的不仅在于纠正法院的管辖错误，也旨在谋求对于原告的便利。如果人民法院像对待不具备起诉条件的其他情形一样裁定驳回起诉，那么原告不仅需要花费再诉的时间和费用，还有可能导致起诉期限的耽误。移送管辖主要包括发生在同级法院之间的地域管辖错误，有时也包括发生在上下级法院之间的级别管辖错误。本案不予适用移送管辖的规定，依法应予纠正。但经本院了解，再审申请人已针对城关镇政府另行提起诉讼，因此决定不对本案提起再审，再审申请人可以以本案生效裁判和本裁定为据，在另行起诉中主张相应的权利。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百一十六条第二款之规定，裁定如下：
驳回再审申请人李文英的再审申请。
长　李广宇
员　阎　巍
员　仝　蕾
二〇一八年三月三十日
法官助理　骆芳菲
员　王昱力
已投稿到：
以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。「拆迁周刊」《国有土地上房屋征收与补偿条例》实务解析
我的图书馆
「拆迁周刊」《国有土地上房屋征收与补偿条例》实务解析
本文转自公众号“征地拆迁那些事儿”导读：随着我国城镇化进程的加快，“拆建”浪潮峰涌，恶性事件频发，其涉及到被征收人的切身重大利益，也积聚了一定的社会矛盾，受到了国人的热切关注。征收拆迁是我国社会经济发展的客观需要，其产生矛盾的核心在于利益分配的平衡。由于我国社会经济发展的现状和一系列制度和体制上的原因，不大可能很快会消化处理好这一社会矛盾。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新条例）的出台，引起了人们的热议。《新条例》比《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称旧条例）更强调被征收人的权利保障和对政府权力的监督，必将对和谐征收起着重要作用。笔者作为一名征收拆迁专业律师，较清楚在目前法治和国情现况下，来处理征收补偿安置纠纷。现结合办案经验对《新条例》进行逐条解析，以期为被征收人提供专业的指点，以更好维护其合法权益，有利于社会和谐建设。原创实务文章，欢迎分享朋友圈！转载请联系授权！作者丨纪召兵 北京在明律师事务所督导律师国 有 土 地 上 房 屋 征 收 与 补 偿 条例中华人民共和国国务院令 第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经日国务院第141次常务会议通过，现予公布，自公布之日起施行。总　理　温家宝二 ○一一年一月二十一日第一章　总 则第一条　为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。实务解析《新条例》规范的是国有土地上房屋的征收，而实践中对集体土地上房屋进行的征收拆迁数量较大、引发的社会矛盾多。笔者认为，对集体土地上房屋的征收也应当适用《新条例》。首先，现行的《土地管理法》对农民一生经营的房产征收没有具体操作性的规定，此为法律之缺憾。征收意在取得土地，而土地价值不在于姓“国有”’还是姓“集体”，应当统一适用法律；其次，不能仅以农民手中的《集体土地建设用地使用证》来认定房屋征收时土地的性质，实际上很多“集体土地”早已经省政府或国务院批准征为国有，而农民并不知情，且土地使用证也没有进行变更。据最高人民法院[2005]行他字第5 号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》和法释[2011]20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条之规定，对原集体土地上房屋的征收应适用《新条例》。今年中纪委也发出通知要求，在《土地管理法》等法律修订前，对于集体土地上的房屋征收，应参照《新条例》精神执行。第二条　为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。实务解析《新条例》规范的是国有土地上房屋的征收，而实践中对集体土地上房屋进行的征收拆迁数量较大、引发的社会矛盾多。笔者认为，对集体土地上房屋的征收也应当适用《新条例》。首先，现行的《土地管理法》对农民一生经营的房产征收没有具体操作性的规定，此为法律之缺憾。征收意在取得土地，而土地价值不在于姓“国有”’还是姓“集体”，应当统一适用法律；其次，不能仅以农民手中的《集体土地建设用地使用证》来认定房屋征收时土地的性质，实际上很多“集体土地”早已经省政府或国务院批准征为国有，而农民并不知情，且土地使用证也没有进行变更。据最高人民法院[2005]行他字第5 号《关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复》和法释[2011]20号《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条之规定，对原集体土地上房屋的征收应适用《新条例》。今年中纪委也发出通知要求，在《土地管理法》等法律修订前，对于集体土地上的房屋征收，应参照《新条例》精神执行。第三条　房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。实务解析实践中，不少地方政府在征收工作中，轻“法律程序”，重“手段突破”，被征收人应坚持依法定程序进行征收，在当下不少地方政府与民争利的情况下，可能会取得与政府利益博弈的主动权。第四条　市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。实务解析在地方政府征收中，政府相关职能部门如：城管、规划、国土、房管、公安、工商、税务、卫生、质检、安全等配合工作。实践中多出现，以查处违法建筑、违法用地、违法经营、违法行为、交税问题等手段，以促使被征收人签订补偿安置协议，被征收人除了守法以外，还要冷静应对，以防产生无原则的恐惧，在签订补偿协议后而返悔。第五条　房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。实务解析委托实施征收应当符合行政委托之要件，承担实施不当法律责任的的主体是房屋征收部门，提醒被征收人要选准被告。第六条　上级人民政府应当加强对下级人民政府房屋征收与补偿工作的监督。国务院住房城乡建设主管部门和省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门应当会同同级财政、国土资源、发展改革等有关部门，加强对房屋征收与补偿实施工作的指导。实务解析在目前土地房屋征收活动中，不少地方政府依法行政的现况堪忧，同时由于制度、体制上的原因对政府公权力的滥用监督不力。被征收人应根据《行政复议法》和《信访条例》等法律之规定，发现违法的征收具体行政行为向上级人民政府提起行政复议或举报。第七条　任何组织和个人对违反本条例规定的行为，都有权向有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门举报。接到举报的有关人民政府、房屋征收部门和其他有关部门对举报应当及时核实、处理。监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关部门或者单位及其工作人员的监察。实务解析实践中，多出现政府相关部门对被征收人的查处举报申请消极对待或不作为，对相关部门的行政不作为，被征收人可以根据《行政复议法》或《行政诉讼法》之规定，提起行政复议或行政诉讼，以督促相关部门履行法定职责。第二章　征收决定第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。实务解析设定“公共利益”门槛，其本质上就是阻挡公权力等不法伸向私人物权的黑手，《新条例》第一次界定了“公共利益”。笔者认为，由于我国社会经济发展的现状，对公共利益的界定也较困难，但本条界定的“公共利益”是不够严谨的，在目前的征收拆迁项目，似乎都可以装的进去。特别需要指出的是，谁来认定“公共利益”？认定“公共利益”的法定程序（如何保障被征收人的知情权、参与权、监督权、救济权）等？没有了任何法律规定，本条“公共利益”之规定，成为了空头支票。但被征收人仍以公共利益之理论统说，并结合本条之规定，对商业用地项目的政府征收说“不”，要坚信权利是争取来的。第九条　依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。实务解析根据本条规定，提醒被征收人注意，征收需要符合“四规划、一计划”，且“四规划”的制定，必须征求公众意见这一程序。不少省、市已根据《新条例》，制定了具体的实施意见，有的具体规定了建设单位应向地方政府提交的建设项目批准文件、规划意见、土地预审意见等材料，被征收人可以通过政府信息公开的方式，获取以上材料，分析其征收的合法性。第十条　房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。实务解析不少地方政府制定征收“买、卖价款”时，征求公众意见往往流于形式。提醒被征收人注意，征求公众意见是制定有效征收补偿方案的必要程序，没有经过此程序的征收补偿方案，不能作为对被征收人作出合法补偿安置决定的依据。第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。实务解析本条的“多数”，没有规定比例，笔者认为，只要有超过50%的被征收人即可。在此提醒被征收人注意，在征求意见的30日内，要组织好征收范围内的被征收人共同表达好诉求，制定出对被征收人有利的征收补偿方案。对征收补偿方案能否进入司法审查，目前尚存争论，即便纳入司法审查的范围，在目前司法体制下，也很难达到预期的效果。第十二条　市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。实务解析根据本条规定，进行社会稳定风险评估、政府常务会议决定（被征收人数量多）、补偿费用足额到位是进行征收的必要条件。但如何进行社会稳定风险评估和“数量较多”的界定以及如何对补偿费用的监管”没有规定，省、市人民政府在制定《新条例》实施意见时，可能会作出规定。第十三条　市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。实务解析“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回”，此告诉被征收人，房屋征收拆迁的本质是土地使用权的强制流转，政府获取的是土地区位和土地面积的两大价值。不少房地产的价值中，地产的价值是主要的。根据《物权法》第四十二条、第一百四十八条之规定，收回土地使用权应当给予原土地使用权人公平的补偿，公平补偿就是按照市场价格标准给予补偿，而不是地方政府国土部门公布的所谓“土地基准价”。第十四条被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。实务解析目前地方政府由于对土地财政、政绩的考量，在地方政府主导的征收拆迁，被征收人应及时对征收决定提起行政复议或行政诉讼，以尽早的审查征收决定的合法性，维护被征收人的合法权益。根据《行政诉讼法》第十四条和最高人民法院《关于行政案件管辖若干问题的规定》第一条之规定，被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，向当地中级人民法院起诉。第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。实务解析被征收人有配合房屋征收部门工作的义务，如不配合，会视为放弃举证的权利，但房屋征收部门应当提供证据证明被征收人抗拒配合之事实。第十六条　房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。实务解析不少被征收人在房屋征收范围确定后，突急进行建设，这样做可能会浪费了金钱，亦达不到提高补偿的目的，望被征收人谨慎行之。第三章　补 偿第十七条　作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。实务解析政府征收导致被征收人损失，根据损益相补原则，政府应当对这些损失进行补偿。房屋的价值应当包括土地的市场价格，不少地方对被征收人房屋进行评估时，对房屋以重置价格计算，对土地则以国土部门公布的土地基准价格计算，评估的房屋价值远低于实际的市场价格。虽《新条例》没有明确规定对房屋承租人的补偿。根据《合同法》及民法原理，应当给予房屋承租人合理补偿，如：搬迁安装费、装修装饰费、停产停业损失等。实践中，地方政府为促进搬迁，往往会制定奖励政策，以迎合被征收人的心理，提醒被征收人注意，切莫因小失大。第十八条　征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。实务解析本条是“以人为本”执政理念的具体体现，对征收中困难家庭的住房保障是人民政府的职责。第十九条　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。实务解析住建部制定建房〔2011〕77号《国有土地上房屋征收评估办法》较以前《城市房屋拆迁估价指导意见》有一些进步。但房屋评估受地方政府和开发商严重干扰，已失去了客观公正性，复核、专家鉴定程序也只是花拳绣腿、流于形式。现对扭曲的评估报告缺乏有效的救济机制，评估报告已成为被征收人的魔障，成为打击被征收人心理预期的手段，最终实现掠夺之目的。被征收人想取得合理的补偿，需要一个较量、博弈的过程，征收部门才会有诚意来协商，才有可能获得真正的市场价格。第二十条　房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。实务解析评估机构的“独立、客观、公正”是法律的要求，实践中往往是一种奢望。第二十一条　被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。实务解析被征收人对安置方式的选择权，实践中，不少地方政府出台补偿安置方式，只确定一种安置方式，剥夺了被征收人的选择权，是名符其实的“强买强卖”。被征收人选择产权调换的，要结清征收房与安置房的差价。实践中，对被征收人的房屋评估价较低，对安置房往往没有评估报告，由地方政府在制定的补偿安置方案中直接确定价格，提醒被征收人注意，对安置房同样需要进行评估（虽估价结果难尽人意）。征收后用地项目还是进行住宅建设的，被征收人要求回迁安置是合法、合理的，区位是房屋价值的重要因素之一，实践中，往往被征收人被赶出其原来的优越位置，而被安置到偏远地方，这显然是不公平的，除非给予对被征收人合理的区位补偿。第二十二条　因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。实务解析实践中往往会出现的是，在补偿安置协议中，被征收人选择产权调换的，没有约定过渡期到期后过渡费用的如何支付，超期交付安置房是常见的，提醒被征收人注意在协议中约定清楚。第二十三条　对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。实务解析因征收造成的公司企业经营的客观损失，都应当得到填补。实践中，客观的经营损失是一方面，关键是地方政府在征收时，是要尽一切可能来压低征收成本的，所以要地方政府拿出足够的诚意协商并不容易。被征收人要得到合理的经营损失，在目前国情下，还是要解决与政府谈判筹码的这一根本问题。第二十四条　市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。实务解析实践中，不少地方政府以拆违代替了征收，滥用公权力进行选择性执法，利用被征收人对法律认识的盲区，随意的认定违法建筑，以图“多快好省”地进行征收，以利于打击被征收人的心理预期。提醒被征收人注意，违法建筑认定权在于规划主管部门，作出行政处罚须经法定程序（立案、调查、告知、听证、送达等）。行政处罚决定书送达后，被征收人可提起行政复议或行政诉讼进行维权。第二十五条　房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。实务解析被征收人在签订补偿协议时，要认真看好协议内容后签字。实践中，多出现的是在征收工作人员的哄骗、威逼下签订协议的，如没有考虑好，就要坚决顶住、谨慎签字，一旦签订协议，如协议对其不利，往往以后维权的成本较高。根据《合同法》等法律规定，补偿协议会因违法而无效，或因严重显失公平，可诉之撤销协议。第二十六条房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。实务解析房屋征收部门与被征收人达不成补偿协议的，市、县级人民政府会作出补偿决定，此补偿决定往往对被征收人起到震慑作用，也促进其他观望者签订补偿协议。提醒被征收人注意，一定不要错过对补偿决定进行行政复议或行政诉讼的期限，否则维权就会变得更加艰难。第二十七条　实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。实务解析征收拆迁如赶老牛上坡，前面有青草哄着（如奖励），后面用鞭子抽打。实践中，采取暴力威胁手段比比皆是，在被征收人不愿接受较低补偿时，所用的那只有强劲的驱赶了，再加上政府的相关职能部门的不作为，暴力行为将更加肆无忌惮。被征收人对此违法行为，要敢于亮剑、坚决抵制，可能因胆小怕事，会让违法行为蹬鼻子上脸。第二十八条　被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。实务解析争取房屋存在的时间对被征收人来说是重要的策略，一定不能错过行政复议、行政诉讼的法定期限，可先进行行政复议，再提起行政诉讼。《新条例》取消了行政强拆，司法强拆的强度一般会弱于行政强拆。但在目前司法体制下，司法的公正还是饱受质疑的。最高人民法院可能会出台司法解释，来进一步规制司法强拆措施，维护被征收人的合法权益。第二十九条房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。实务解析房屋征收补偿核心在于利益，关键在于公平，重点在于依法。第四章　法律责任第三十条　市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。实务解析被征收人对征收中的违法行为，应当进行举报要求有关部门查处，如政府相关部门消极对待或不作为，可对此提起行政复议或行政诉讼，来维护自己的合法权益。第三十一条　采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。实务解析对于征收中的故意毁坏财物、滥用职权等违法犯罪行为，被征收人应当坚决要求有关部门查处。实践中，会遇到相关职能部门的推诿等，但对解决补偿问题会有很大的帮助。第三十二条　采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。实务解析被征收人在维权时，一定要理性，防止落入警察陷阱，以致不得不在补偿利益上作出牺牲。特别是集体维权中的代表人，成为格外“照顾”的对象，必须与违法行为绝缘。被征收人在征收与地方政府利益博弈过程中，要有一个很好的心理，一个智慧的大脑，“有理、有利、有节”是维权行为的准则。第三十三条　贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。实务解析在“大拆大建”的浪潮中，由于监督不力，极易滋生腐败。法治、文明的进步，依靠我们每一个中国公民。第三十四条　房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。实务解析本条看似很给力，但实际情况却不一定让被征收人欢喜。第五章　附 则第三十五条　本条例自公布之日起施行。日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。实务解析二0一一年一月二十一日，行政强拆寿终正寝。但《新条例》实施后，以“拆违”的方式大行拆迁，又让行政强拆死灰复燃！几年来，笔者感觉到公民的权利、民主、法治意识的进步，相信在全体公民的共同努力下，中国将更加民主、文明、和谐、富强！
喜欢该文的人也喜欢}